Leere Lobby, leere Betten, die Pacht läuft weiter. Während ein Luxushotel in der Hauptstadt monatelang keinen Cent verdiente, überwies die Betreiberin unverdrossen die volle Summe – und das über ein Jahr lang. Zu wie viel Rücksicht ist ein Verpächter verpflichtet?
Das Landgericht Berlin II ermöglichte eine Anpassung des Pachtvertrags aufgrund der pandemiebedingten Störung der Geschäftsgrundlage. Symbolfoto: KIZum vorliegenden Urteilstext springen: 100 O 1/24
Das Wichtigste im Überblick
Berlinerin Hotelpächterin bekommt fast alles zurück, weil Corona die Geschäftsgrundlage schwer störte.
Das Gericht sprach 1.480.202,39 Euro plus Zinsen zu.
Es sah massive Hotelbeschränkungen und starke Umsatzeinbrüche als entscheidend an.
Die Beklagte konnte keinen Ausschluss, keine Verjährung und keine Überkompensation durchsetzen.
Hilfen und Kurzarbeitergeld mindern nicht automatisch die Rückzahlungspflicht.
Gericht: LG Berlin II
Datum: 23.06.2026
Aktenzeichen: 100 O 1/24
Verfahren: Hotel-Pacht, Rückzahlung nach Corona-Anpassung
Rechtsbereiche: Miet- und Pachtrecht, Vertragsrecht, Bereicherungsrecht
Wie gelingt die Anpassung des Pachtvertrags bei Corona?
Eine Mietminderung nach §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB greift bei staatlichen Corona-Maßnahmen nicht, da diese keinen Mangel der Pachtsache darstellen. Die rechtliche Grundlage für eine Vertragsänderung bildet stattdessen die Störung der Geschäftsgrundlage – hier konkret die sogenannte große Geschäftsgrundlage – gemäß § 313 Abs. 1 BGB sowie die Wertungen des Art. 240 § 7 EGBGB. Von der großen Geschäftsgrundlage spricht man im Recht, wenn sich grundlegende politische, wirtschaftliche oder soziale Rahmenbedingungen schwerwiegend ändern, die nicht nur die Vertragsparteien, sondern die Allgemeinheit betreffen – wie beispielsweise eine weltweite Pandemie. Mit dem genannten Artikel im EGBGB hat der Gesetzgeber in der Krise ein spezielles Corona-Gesetz geschaffen, das ausdrücklich klarstellt, dass pandemiebedingte Nutzungsbeschränkungen genau solche massiven Störungen darstellen können. Die Rückabwicklung zu viel gezahlter Beträge erfolgt über § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Ein Zinsanspruch auf diese Forderungen leitet sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB ab.
Wer als Gewerbepächter während der Corona-Beschränkungen volle Pacht gezahlt hat, sollte Ansprüche ausschließlich auf § 313 Abs. 1 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage) stützen. Eine Mietminderung nach § 536 BGB ist vor Gericht chancenlos, weil behördliche Maßnahmen keinen Mangel der Pachtsache darstellen.
Das Landgericht Berlin II verhandelte genau diesen Streit zwischen einer Hotelbetreiberin und ihrer Verpächterin über die Pacht für die Jahre 2020 bis 2022. Das Gericht wertete den zwischen den Parteien geschlossenen Vertrag als Pachtvertrag, weil der Betreiberin neben den Flächen auch Ausstattung und Inventar überlassen wurden. Die pandemiebedingten politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen gingen nach Ansicht der Kammer weit über das gewöhnliche Verwendungsrisiko hinaus und begründeten eine schwerwiegende Störung der großen Geschäftsgrundlage. Das Verwendungsrisiko trägt bei der Pacht grundsätzlich der Pächter; das bedeutet konkret: Er muss naturgemäß selbst dafür einstehen, wenn sein Geschäftskonzept nicht aufgeht und die zahlenden Kunden ausbleiben. Weitreichende behördliche Schließungen während einer Pandemie überschreiten dieses normale, wirtschaftliche Lebensrisiko des Betreibers jedoch deutlich.
Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine Naturkatastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde. – so das Landgericht Berlin II
Die Hotelbetreiberin war den Berliner Corona-Maßnahmen massiv unterworfen: vollständige Beherbergungsverbote von März bis Mai 2020 und erneut von November bis Dezember 2020, anschließend weitere Einschränkungen durch 2G- und 3G-Regelungen. Auch staatliche Warnungen, nicht zu reisen, wertete das Gericht als hoheitliche Maßnahmen mit verhaltenssteuernder Wirkung. Unter Verweis auf die einschlägige BGH-Rechtsprechung – Urteile vom 12. Januar 2022 (XII ZR 8/21), vom 16. Februar 2022 (XII ZR 17/21), vom 13. Juli 2022 (XII ZR 75/21) und vom 23. November 2022 (XII ZR 96/21) – bejahte die Kammer den Anpassungsanspruch und sprach der Hotelbetreiberin eine Rückzahlung von 1.480.202,39 Euro nebst Zinsen zu.
Für die Annahme einer Grundlagenstörung ist es gleichgültig, ob sich eine Maßnahme als Verbot oder behördliche bzw. wissenschaftliche Empfehlung darstellt, entscheidend ist die (intendierte) verhaltenssteuernde Wirkung. – so das Landgericht Berlin II
Redaktionelle Leitsätze
Staatliche Reglementierungen zur Eindämmung einer Pandemie begründen keinen Sachmangel der Pachtsache, können aber als weitreichende Störung der großen Geschäftsgrundlage einen Anspruch auf Vertragsanpassung und Pachtrückzahlung auslösen.
Sind Gewerbepächter vertraglich an einen eng definierten Betriebszweck gebunden, müssen sie zur Erfüllung ihrer Schadensminderungspflicht weder bauliche Veränderungen an der Immobilie vornehmen noch gänzlich neue Zielgruppen erschließen.
Der Anspruch auf Pachtreduzierung wird nicht zwingend durch staatliche Nothilfen wie Kurzarbeitergeld oder Überbrückungshilfen gemindert, da solche Subventionen nach dem gesetzgeberischen Willen nicht mittelbar dem Verpächter zugutekommen dürfen.
Pandemie kein Mangel, aber Grund für Pachtrückzahlung
Wie weist man Corona-Umsätze nach?
Voraussetzung für die Vertragsanpassung im Rahmen von § 313 Abs. 1 BGB ist die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung. Hierfür müssen die erheblichen Umsatzrückgänge und die Auswirkungen der hoheitlichen Eingriffe auf den Betrieb konkret nachgewiesen werden. Stehen die genauen Berechnungsquoten der Reduzierung im Streit, kann das Gericht diese auf Grundlage von § 287 ZPO schätzen beziehungsweise für angemessen erachten. Eine solche gerichtliche Schätzung nach Maßgabe der Zivilprozessordnung bedeutet: Der Richter muss die genaue Höhe der wirtschaftlichen Einbußen nicht zwingend auf den Cent genau ausrechnen. Er darf stattdessen einen naheliegenden und angemessenen Betrag festsetzen, wenn eine mathematisch strikte Beweisführung fast unmöglich oder mit einem unzumutbaren Aufwand verbunden wäre.
Um einen Anpassungsanspruch durchzusetzen, müssen Pächter ihre Umsatzeinbußen konkret belegen: taggenaue Umsatzdaten der Jahre 2020 bis 2022 im Vergleich zu 2019, eine Auflistung aller behördlichen Corona-Maßnahmen und deren betriebliche Auswirkungen. Wer keine vollständigen Daten hat, kann sich auf eine Schätzung nach § 287 ZPO berufen — die Beweislast liegt aber beim Pächter.
Die Verpächterin bestritt die behaupteten Umsatzrückgänge der Hotelbetreiberin mit Nichtwissen. Ein „Bestreiten mit Nichtwissen“ ist ein juristischer prozessualer Fachbegriff: Die Verpächterin erklärt damit förmlich vor Gericht, dass ihr die internen Zahlen der Gegenseite logischerweise nicht vorliegen. Dieser rechtliche Schritt hat zur Folge, dass die Behauptungen der Klägerin nicht automatisch als zugestanden gelten, sondern die Hotelbetreiberin jedes Detail ihrer Einbußen nun lückenlos durch stichhaltige Beweise belegen muss.
Automatisierte Erfassung überzeugt die Kammer
Das Gericht hielt die vorgelegten Betriebskennzahlen für glaubhaft. Die als Zeuginnen gehörten Céline Kugler und Petra Biebl legten dar, dass die Umsätze taggenau beim Check-out automatisiert erfasst, an den Mutterkonzern nach Paris geleitet und dort kontrolliert wurden. Auf dieser Grundlage waren nach Auffassung der Kammer massive Umsatzeinbrüche gegenüber 2019 insbesondere während der Lockdown-Phasen belegt.
Streit über die Höhe der Reduzierungsquoten
Die Verpächterin hielt die von der Hotelbetreiberin angesetzten Reduzierungsquoten zudem für überhöht. Das Gericht wies dies zurück und stützte sich auf § 287 ZPO: Angesichts nahezu vollständiger Beherbergungsuntersagungen und späterer 2G-/3G-Beschränkungen erachtete die Kammer die Quoten für angemessen und vergleichbar mit ähnlich gelagerten gerichtlichen Entscheidungen.
Muss die Hotelpächterin Umbauten vermeiden?
Ein Pächter ist grundsätzlich dazu angehalten, das ihm Mögliche und Zumutbare zur Minderung seiner existenzgefährdenden Verluste zu unternehmen. Maßstab ist jedoch stets das konkret vereinbarte Nutzungsziel der gepachteten Immobilie.
Pächter müssen sich nicht vorwerfen lassen, ihr Geschäftsmodell in der Krise nicht umgestellt zu haben. Wer vertraglich an ein bestimmtes Nutzungsziel gebunden war — etwa Hotelbetrieb oder Gastronomie —, durfte und musste nicht auf Alternativen wie Umbauten oder neue Zielgruppen ausweichen. Verpächter können daraus keine Pflichtverletzung ableiten.
Umbau und Zielgruppenwechsel als vermeintliche Alternativen
Die Verpächterin warf der Hotelbetreiberin vor, sie habe in der Krisenzeit keine Umbauarbeiten vorgenommen und ihr Angebot nicht auf Dauergäste wie Expats ausgeweitet. Das Gericht erachtete diesen Einwand als nicht nachvollziehbar: Umbauarbeiten hätten die Nutzung der Fläche während des Streitzeitraums weiter erschwert, und eine Ausweitung auf Expats sei angesichts der pandemischen Weltlage ungeeignet gewesen. Zudem war die Betreiberin an den vereinbarten Hotelzweck gebunden – eine abweichende Nutzung wäre vertragswidrig gewesen.
Keine Pflicht zur Betriebsunterbrechungsversicherung
Auch den Vorwurf, die Hotelbetreiberin habe es versäumt, sich durch eine Betriebsunterbrechungsversicherung abzusichern, ließ das Gericht nicht gelten. Es sei nicht ersichtlich gewesen, dass eine solche Versicherung für das konkrete Pandemie-Lockdown-Risiko überhaupt abschließbar gewesen wäre. Der Pachtvertrag enthielt außerdem keine Pflicht, eine solche Police zu führen.
Sind Corona-Hilfen anzurechnen?
Hat ein Gewerbetreibender staatliche Hilfsgelder wie Kurzarbeitergeld oder Überbrückungshilfen empfangen, stellt sich rechtlich die Frage, inwieweit diese auf einen Anpassungsanspruch anzurechnen sind und eine Überkompensation ausschließen. Nach dem Willen des Gesetzgebers im Zusammenhang mit Art. 240 § 7 EGBGB sollen staatliche Hilfen nicht indirekt dem Vermieter oder Verpächter zugutekommen.
Empfangene Corona-Hilfen — Kurzarbeitergeld, Überbrückungshilfen — schmälern den Anpassungsanspruch nicht. Verpächter dürfen diese Zahlungen nicht als anrechenbare Vorteile gegenrechnen. Pächter sollten sich nicht auf eine Überkompensation verweisen lassen; das Gericht folgt hier dem Gesetzgeberwillen aus Art. 240 § 7 EGBGB.
Die Verpächterin sah in Kurzarbeitergeld und Überbrückungshilfen anrechenbare Vorteile, die eine Überkompensation begründeten. Das Gericht widersprach in zwei Punkten. Kurzarbeitergeld kompensiere keine Betriebseinschränkungen im Sinne der Pacht, sondern diene primär dem Schutz von Arbeitnehmerinteressen und der Vermeidung betriebsbedingter Kündigungen. Die Überbrückungshilfen I bis IV führten ebenfalls nicht automatisch zur Überkompensation, weil wegen der noch ausstehenden Schlussabrechnung gar nicht feststehe, ob die Gelder dauerhaft bei der Betreiberin verbleiben – anrechenbar seien nur endgültig verbleibende Mittel.
Die Kammer wies zudem auf die gesetzgeberische Zielrichtung hin: Würde man der Pächterin die Pachtreduzierung wegen der Hilfen verwehren, würde die Verpächterin mittelbar von Steuergeldern profitieren – ein Widerspruch zum Gesetzgeberwillen aus Art. 240 § 7 EGBGB.
Lehnte man eine Pachtreduzierung vorliegend mit der Begründung ab, dass der Klägerin noch auszuzahlende Staatshilfen zustehen, mit der Folge, dass dadurch die Staatshilfen höher ausfallen, so kämen im Ergebnis der Beklagten als Verpächterin die Staatshilfen zugute, da sie dazu führten, dass ihr der (volle) Anspruch auf die Pacht erhalten bliebe. – so das Landgericht Berlin II
Wann verjährt der Pacht-Rückzahlungsanspruch?
Verträge und Nachträge können Fristen vorsehen, innerhalb derer Ansprüche geltend gemacht werden müssen. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht zudem vor, dass eine begonnene Kommunikation oder Verhandlung über den Anspruch eine Verjährungshemmung auslösen kann, geregelt in § 203 BGB und § 204 BGB.
Pächter mit offenen Rückforderungsansprüchen müssen sofort die Verjährung prüfen. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre zum Jahresende — Ansprüche aus 2020 sind ohne Hemmung seit dem 31.12.2023 verjährt. Wer seinen Anspruch noch nicht schriftlich beim Verpächter angemeldet hat, muss das umgehend tun: Bereits eine E-Mail reicht aus, um Verhandlungen nach § 203 BGB auszulösen und die Verjährung zu hemmen.
Vor dem Landgericht berief sich die Verpächterin darauf, sämtliche Ansprüche schieden aus, weil § 3 des Nachtrags Nr. 2 zum Pachtvertrag die Corona-Rechte vorbehalte oder beschränke – und die Forderungen ohnehin seit dem 31.12.2022 verjährt seien.
E-Mail vom März 2022 rettet den Anspruch
Das Gericht verneinte sowohl einen Anspruchsausschluss als auch eine Verjährung. Es ließ ausdrücklich offen, ob die Nachtragsklausel als Verjährungsfrist oder als Ausschlussfrist zu verstehen war. Der Unterschied zwischen diesen beiden juristischen Fristenarten ist elementar: Eine bloße Verjährungsfrist räumt dem Zahlungsverpflichteten lediglich das Recht ein, die Erfüllung der Zahlung dauerhaft zu verweigern; der rechtliche Anspruch selbst bleibt aber im Hintergrund bestehen und Verjährungen lassen sich durch Verhandlungen verlängern. Bei einer echten Ausschlussfrist hingegeben erlischt das juristische Recht bei einem Versäumnis komplett und unwiderruflich. Im vorliegenden Gerichtsverfahren war diese Auslegung jedoch unerheblich, weil die Hotelbetreiberin ihren Anpassungsanspruch bereits mit einer E-Mail vom 8. März 2022 angemeldet hatte – rechtzeitig innerhalb der Frist. Die ab diesem Zeitpunkt aufgenommenen Verhandlungen hemmten die Verjährung zunächst nach § 203 BGB und im Anschluss nach § 204 BGB.
Hilfswiderklage ohne Entscheidung
Hilfsweise wollte die Verpächterin außerdem 134.186,00 Euro für angebliche Minderzahlungen zwischen Februar und Juni 2021 gerichtlich zugesprochen bekommen. Mit einer solchen sogenannten Hilfswiderklage erhebt die angeklagte Partei prozessökonomisch eine eigene Gegenforderung im selben Verfahren. Sie verknüpft diese aber mit einer Bedingung – im Zivilrecht meist derart, dass das Gericht nur dann über diese Gegenforderung entscheiden soll, falls die eigentliche Klage abgewiesen wird. Da die Kammer den Anpassungsanspruch der Hotelbetreiberin in diesem Fall jedoch klar bejahte, trat genau diese Bedingung für die Hilfswiderklage nicht ein – weshalb das Gericht über die Forderung der Verpächterin inhaltlich erst gar nicht mehr entscheiden musste.
Was Gewerbepächter jetzt prüfen sollten
Das Landgericht Berlin II hat auf Grundlage von vier gefestigten BGH-Entscheidungen einen Rückzahlungsanspruch von über 1,48 Millionen Euro zugesprochen. Die Entscheidung ist übertragbar auf alle Gewerbebetriebe, die während der Pandemie nachweislich unter behördlichen Beschränkungen litten — ob Hotel, Gastronomie, Fitnessstudio oder Einzelhandel. Die Bindungswirkung eines LG-Urteils ist zwar formell auf die Parteien beschränkt, die zugrundeliegende BGH-Linie ist jedoch für alle unteren Instanzen maßgeblich.
Gewerbepächter sollten jetzt prüfen, ob sie während Lockdowns, 2G-/3G-Phasen oder Beherbergungsverboten volle Pacht gezahlt haben, und ihre Ansprüche unter Verweis auf § 313 Abs. 1 BGB und Art. 240 § 7 EGBGB schriftlich beim Verpächter anmelden. Wer noch nicht tätig geworden ist, muss sofort handeln, um die Verjährung zu hemmen. Als Nachweis sollten taggenaue Umsatzdaten aus den Jahren 2020 bis 2022 und eine Dokumentation der jeweils geltenden Corona-Verordnungen bereitliegen.
Pachtzahlungen aus Corona-Zeiten zurückholen?
Viele Gewerbepächter haben während der Lockdowns die volle Pacht weitergezahlt – oft ohne Kenntnis über Rückforderungsmöglichkeiten. Das Landgericht Berlin II bestätigte jüngst einen Anpassungsanspruch von über 1,48 Millionen Euro. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihren Vertrag auf Rückzahlungspotential nach § 313 BGB und sichern die Fristen, bevor Ansprüche verjähren.
Die rechtliche Grundsatzdebatte ist durch die BGH-Linie längst beendet, doch das verschiebt die juristische Auseinandersetzung nun komplett auf die Zahlenebene. Das halte ich für den kritischsten Punkt bei diesen Rückforderungen: Die rettende gerichtliche Schätzung der Quoten greift rechtlich nur dann, wenn die strenge Kausalität zwischen behördlicher Einzelmaßnahme und konkretem Belegungsrückgang zuvor absolut wasserdicht dargelegt ist.
Ein pauschaler Verweis auf die allgemeine Pandemielage oder das Einreichen grober Jahresabschlüsse hält dieser harten Beweisprüfung schlicht nicht stand. Wer jetzt noch Forderungen durchsetzen will, sollte seine Energie vorab lückenlos in ein forensisch belastbares Zahlenwerk stecken. Ohne strukturierte, taggenaue Kassendaten aus den jeweiligen Beschränkungsphasen nützen die besten Präzedenzfälle am Ende wenig.
Habe ich noch Anspruch auf Rückzahlung, wenn ich die Pacht damals vorbehaltlos gezahlt habe?
Ja, Sie können auch bei vorbehaltloser Zahlung zu viel gezahlte Pacht zurückfordern. Der Anspruch bleibt bestehen, weil die Rückabwicklung über § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB erfolgt und kein ausdrücklicher Vorbehalt nötig ist.
Der entscheidende Punkt ist, dass die volle Zahlung ihren Rechtsgrund nachträglich verliert, wenn wegen einer schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB eine Anpassung der Pacht verlangt werden kann. Dann war der überzahlte Teil nicht dauerhaft geschuldet, sondern kann als ungerechtfertigte Bereicherung herausverlangt werden. Dass Sie damals einfach überwiesen haben, schadet deshalb grundsätzlich nicht. Zusätzlich kommen Zinsen nach §§ 291, 288 Abs. 1 BGB in Betracht, sobald der Anspruch fällig und geltend gemacht ist.
Grenzen setzt vor allem die Verjährung, die regelmäßig mit dem Jahresende beginnt und nach drei Jahren abläuft. Entscheidend ist daher, ob Sie den Anspruch rechtzeitig angemeldet oder die Verjährung anderweitig gehemmt haben.
Reicht eine einfache E-Mail an den Vermieter aus, um die drohende Verjährung zu stoppen?
Ja, eine einfache E-Mail an den Vermieter reicht grundsätzlich aus, um die Verjährung zu hemmen. Entscheidend ist, dass Sie den Rückzahlungs- oder Anpassungsanspruch klar benennen und nicht nur vage um ein Gespräch bitten.
Rechtlich genügt es, wenn Ihre Nachricht Verhandlungen über den Anspruch auslöst; dann greift § 203 BGB und die Verjährung läuft vorübergehend nicht weiter. Bei Corona-bedingten Pachtansprüchen bedeutet das regelmäßig, dass Sie sich auf § 313 Abs. 1 BGB stützen und die begehrte Pachtrückzahlung ausdrücklich verlangen sollten. Eine formelle Klage oder ein Anwaltsschreiben ist dafür zunächst nicht erforderlich, solange Ihre Erklärung inhaltlich eindeutig ist. Wichtig ist außerdem, den Versand zu dokumentieren, damit Sie den Zugang später beweisen können.
Die Hemmung wirkt aber nur, solange tatsächlich über den Anspruch verhandelt wird oder der Anspruch später auf andere Weise rechtzeitig weiterverfolgt wird, etwa durch Klage nach § 204 BGB. Formulierungen, die den Anspruch offenlassen, können im Streitfall zu wenig sein. Darum sollte die E-Mail den Anspruch, den Zeitraum und den Erstattungswunsch konkret nennen.
Muss ich staatliche Corona-Hilfen wie das Kurzarbeitergeld von meiner Rückforderung abziehen?
Nein, staatliche Corona-Hilfen wie Kurzarbeitergeld und Überbrückungshilfen schmälern Ihren Rückforderungsanspruch grundsätzlich nicht. Der Verpächter darf diese Zahlungen nicht als anrechenbare Vorteile gegenrechnen, weil Art. 240 § 7 EGBGB dem Gesetzgeberwillen entspricht, staatliche Hilfen nicht mittelbar dem Verpächter zugutekommen zu lassen.
Rechtlich folgt das aus § 313 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Corona-Sonderregelung: Die Vertragsanpassung soll die pandemiebedingte Last zwischen den Parteien ausgleichen, nicht staatliche Unterstützungen abschöpfen. Kurzarbeitergeld dient zudem vor allem dem Schutz von Arbeitnehmern und gleicht keine Pachtverluste aus, weshalb es sachlich nicht als Vorteil aus dem Pachtverhältnis behandelt wird. Auch Überbrückungshilfen sind nur insoweit relevant, als sie endgültig beim Pächter verbleiben; solange eine Schlussabrechnung offen ist, fehlt es an einer sicheren Grundlage für eine Kürzung.
Wichtig ist allerdings, dass andere echte Einnahmen oder ersparte Aufwendungen im Einzelfall anders zu behandeln sein können, etwa wenn sie unmittelbar den pandemiebedingten Schaden ausgleichen. Staatliche Corona-Hilfen selbst sind davon aber zu unterscheiden und sollten im Schreiben an den Verpächter ausdrücklich als nicht anrechnungsfähig bezeichnet werden.
Gilt der Anspruch auf Pachtrückzahlung auch bei indirekten Einschränkungen wie 2G- oder 3G-Regeln?
Ja, auch 2G- und 3G-Regeln können einen Anspruch auf Pachtrückzahlung begründen, wenn sie Ihre Kunden faktisch vom Besuch abgehalten haben. Für § 313 Abs. 1 BGB zählt nicht nur ein formelles Verbot, sondern die tatsächliche verhaltenssteuernde Wirkung der Maßnahme.
Rechtlich geht es bei der Störung der Geschäftsgrundlage darum, dass sich die für den Vertrag maßgeblichen Rahmenbedingungen schwerwiegend und unvorhersehbar verändern. Das Landgericht Berlin II hat ausdrücklich klargestellt, dass es für diese Prüfung gleichgültig ist, ob eine staatliche Vorgabe als Verbot, Empfehlung oder sonstige Beschränkung ausgestaltet war. Entscheidend ist, ob die Regelung typischerweise dazu führte, dass Gäste ausblieben und der Betrieb wirtschaftlich erheblich beeinträchtigt wurde. Genau deshalb können auch 2G- und 3G-Regeln Rückzahlungsansprüche auslösen, wenn sie den Umsatz spürbar gedrückt haben.
Wichtig ist aber der konkrete Nachweis des jeweiligen Zeitraums. Nicht jede 2G- oder 3G-Phase führt automatisch zu einer vollen Pachtreduktion; maßgeblich sind Intensität, Dauer und wirtschaftliche Auswirkung auf Ihren Betrieb. Wer Ansprüche geltend macht, sollte die betroffenen Monate deshalb mit den geltenden Maßnahmen und den tatsächlichen Umsatzzahlen sauber gegenüberstellen.
Verliere ich meinen Anspruch, wenn im Pachtvertrag das alleinige Verwendungsrisiko bei mir liegt?
NEIN, das alleinige Verwendungsrisiko im Pachtvertrag schließt Ihren Anspruch nicht aus. Es umfasst nur das gewöhnliche Geschäftsrisiko, nicht aber pandemiebedingte behördliche Schließungen als Störung der großen Geschäftsgrundlage.
Bei der Pacht trägt der Pächter grundsätzlich das Risiko, ob sich das eigene Geschäft wirtschaftlich trägt und genügend Kunden kommen. Genau dafür steht die Verwendungsrisikoklausel, die typische Verluste aus einem misslungenen Betriebskonzept oder schwacher Nachfrage abdeckt. Wenn der Staat jedoch den Betrieb durch Lockdowns, Beherbergungsverbote oder vergleichbare Eingriffe weitgehend unmöglich macht, geht das rechtlich weit über das normale Verwendungsrisiko hinaus. Dann kommt eine Vertragsanpassung nach § 313 Abs. 1 BGB in Betracht, und zu viel gezahlte Pacht kann zurückverlangt werden.
Entscheidend ist außerdem, dass Sie nicht ohne Weiteres auf andere Nutzungen ausweichen mussten. War der Vertrag eng auf einen bestimmten Betriebszweck wie Hotelbetrieb oder Gastronomie festgelegt, durfte der Pächter das Geschäftsmodell nicht eigenmächtig umbauen oder verlagern, um das Risiko zu mindern. Gerade diese vertragliche Bindung spricht dafür, dass die Klausel zum Verwendungsrisiko Ihren Corona-Anspruch nicht verdrängt.
Welche Belege muss ich vorlegen, wenn mir taggenaue Umsatzdaten für die Lockdown-Phasen fehlen?
Wenn taggenaue Umsatzdaten fehlen, kann das Gericht die Umsatzausfälle nach § 287 ZPO schätzen; Sie müssen dann vor allem glaubhaft machen, dass die Lockdown-Phasen zu massiven Einbußen geführt haben. Eine lückenlose Cent-für-Cent-Dokumentation ist dafür nicht zwingend erforderlich.
Wichtig ist, dass Sie alle verfügbaren Belege zusammentragen, die Ihre Umsätze und die Krisenwirkung plausibel machen. Dazu gehören insbesondere Monats- oder Quartalsauswertungen, Umsatzsteuervoranmeldungen, Jahresabschlüsse, Kassenberichte, Bankauszüge sowie der Vergleich mit dem Vorjahreszeitraum. Ergänzend helfen die konkreten Corona-Verordnungen, Beherbergungsverbote oder Zugangsbeschränkungen, weil sie den zeitlichen Zusammenhang zwischen staatlicher Maßnahme und Umsatzrückgang stützen. Nach § 287 ZPO darf der Richter die Höhe der Einbußen schätzen, wenn eine exakte Berechnung unverhältnismäßig aufwendig wäre.
Je stärker die Indizienkette ist, desto eher fällt die Schätzung zu Ihren Gunsten aus, weil die Beweislast für den Anspruch grundsätzlich bei Ihnen liegt. Fehlen einzelne Daten, ist das daher kein K.-o.-Kriterium, sondern vor allem ein Problem der Plausibilisierung. In der Praxis überzeugt häufig ein geschlossener Vergleich aus Vorjahreszahlen, Steuerunterlagen und behördlichen Beschränkungen besser als eine vermeintlich vollständige, aber ungenaue Einzelaufstellung.
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Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 100 O 1/24 – Urteil vom 23.06.2026
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1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.480.202,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 14.2.2024 zu bezahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 1.523.962,09 € festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten die Höhe der geschuldeten Miete im Zeitraum März 2020 – einschließlich März 2022 unter Berücksichtigung der sog. Covid-19-Pandemie.
Die Beklagte ist mit als Mietvertrag bezeichnetem Vertragswerk vom 18./17.1.2000 (nachfolgend: Mietvertrag) sowie Nachtrag Nr. 1 vom 18./25.1.2000 und Nachtrag Nr. 2 vom 11.12.2020 (Anlagenkonvolut K1) Vermieterin bzw. Verpächterin (nachfolgend: Vermieterin), die Klägerin Mieterin bzw. Pächterin (nachfolgend: Mieterin) der Gewerbefläche Fischerinsel 12 in 10179 Berlin. Das Mietobjekt war entsprechend der Präambel des Vertrages zu Gebrauch als Hotel bestimmt, dementsprechend erfolgte auch die Nutzung durch die Klägerin.
Nach dem Mietvertrag schuldete die Klägerin im streitgegenständlichen Zeitraum Mietzahlungen pro Monat wie folgt (brutto):
März 2020 – Juni 2020:
jeweils 178.914,69 €
Juli 2020 – Dezember 2020
jeweils 174.404,24 €
Januar 2021 – April 2021
jeweils 178.914,69 €
Juni 2021 – März 2022
jeweils 188.329,39 €
Im Frühjahr 2020 begann die sog. Covid-19-Pandemie, welche die Klägerin als Hotelbetrieb erheblich betraf.
Die staatliche Bekämpfung der sog. sog. Covid-19-Pandemie führte seit dem Frühjahr 2020 bis zum Frühjahr 2022 zu zahlreichen behördlichen Maßnahmen mit Geltung in Berlin. Es wird für die einzelnen Maßnahmen auf die Seiten 21- 39 der Klageschrift (Bl. 21 – 39 d. A.) verwiesen.
Mit Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag vom 11.12.2020 (Bl. 41 der Anlage K1) vereinbarten die Parteien eine Stundung einiger von der Klägerin zwischenzeitlich entrichteter Mieten. § 3 des Nachtrags enthielt zudem die folgende Regelung:
„In Literatur und Rechtsprechung wird die Frage, ob und inwieweit der Mietgegenstand durch die Covid-19-Pandemie und der daraufhin ergangenen gesetzlichen und behördlichen Maßnahmen als mangelbehaftet mit entsprechendem Mietminderungspotential zu bewerten ist, oder der Mieterin aufgrund dessen ein Anpassungsrecht unter Berücksichtigung der „Störung der Geschäftsgrundlage“ zustehen könnte, oder ob aus anderen Gründen eine Anpassung der Miete in Betracht kommt, konträr diskutiert. Vor diesem Hintergrund behalten sich die Parteien ihre diesbezüglichen etwaigen Rechte im Zusammenhang mit Covid-19 oder einer darauf aufbauenden Pandemie bezüglich der seit 01.03.2020 fällig gewordenen Mieten bis zum 31.12.2022 vor.“
In den Monaten Februar 2021 – Mai 2021 zahlte die Klägerin lediglich 152.077,49 €, im Juni 2021 161.492,19 €. Insgesamt ergibt sich aus den seitens der Klägerin geleisteten Zahlungen gegenüber der nach der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung geschuldeten Miete eine Differenz in Höhe von 134.185,93 €. Der Klägerin wurden seitens des Staates Überbrückungshilfen I – IV gewährt.
Mit E-Mail vom 8.3.2022 (Anlage K 3a) forderte die Klägerin die Beklagte zu einer Anpassung des Mietvertrages hinsichtlich der Miethöhe zugunsten der Klägerin während der Pandemie gemäß § 313 BGB auf. Im Anschluss hieran befanden sich die Parteien in Verhandlungen über den Anpassungsanspruch. Für die Einzelheiten der Korrespondenz wird auf die klägerische Anlage 3b Bezug genommen.
Für die von der Klägerin jeweils abschnittsweise begehrte Anpassung der Mietzahlungsverpflichtung wird auf die Tabelle auf Seite 116 der Klageschrift (Bl. 116 d. A.) verwiesen. Insgesamt begehrt die Klägerin Rückzahlung eines Betrages von 1.524.931,06 € wegen überzahlter Mieten aufgrund der begehrten Vertragsanpassung.
Die Klägerin meint, ihr stünde ein Anspruch auf Anpassung des Vertrages aufgrund des Pandemiegeschehens wegen Störung der Geschäftsgrundlage zu.
Hierzu behauptet sie, sie habe im Vergleich zu den Vor-Pandemiejahren pandemiebedingt gravierende Umsatzeinbrüche zu verzeichnen gehabt. Insoweit nimmt sie Bezug auf die Anlage 47aNEU. Sie habe die ihr zumutbaren Maßnahmen ergriffen, um die Verluste zu mindern.
Sie meint, die ihr Überbrückungshilfen seien nicht zu berücksichtigen, weil bislang nicht feststehe, ob und inwieweit diese ihr dauerhaft zustünden.
Sie beantragt mit der der Beklagten am 13.2.2024 zugestellten Klage,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.524.931,06 € nebst Zinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit p.a. zu zahlen,
Die Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Die Beklagte meint, der Klägerin stünden die geltend gemachten Ansprüche nicht zu. Diese seien aufgrund der Regelung in § 3 des Nachtrages Nr. 2 zum Mietvertrag ausgeschlossen und jedenfalls aber seit dem 31.12.2022 verjährt. Die von der Klägerin behaupteten Umsatzrückgänge bestreitet sie mit Nichtwissen.
Die Beklagte hat mit Schriftsatz vom 15.11.2024 hilfsweise für den Fall, dass das Gericht einen Ausschluss bzw. eine Verjährung der Rückzahlungsansprüche bestätigt und die Klage daher abweist, Widerklage über die Minderzahlungen im Zeitraum Februar 2021 – Juni 2021 erhoben.
Sie beantragt hilfswiderklagend,
die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte 134.186,00 € nebst gesetzlicher Umsatzsteuer nebst Verzugszinsen in Höhe von 9 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Klägerin beantragt,
die Hilfswiderklage abzuweisen.
Für das weitere Vorbringen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Die Kammer hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeuginnen Céline Kugler und Petra Biebl. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift vom 2.6.2026 (Bl. 220 ff. d. A.) Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist ganz überwiegend begründet. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB ein Anspruch auf Rückzahlung überzahlter Mieten in Höhe von insgesamt 1.480.202,39 € zu, denn in dieser Höhe leistete die Klägerin Zahlungen, obwohl der Beklagten ein Anspruch aus den §§ 581 Abs. 2, 535 Abs. 2 BGB nicht zustand. Die Herabsetzung der monatlich geschuldeten Zahlungen folgt aus einem Anspruch aus Vertragsanpassung wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB.
Es gilt im Einzelnen:
1. Bei dem streitgegenständlichen Vertragsverhältnis handelt es ungeachtet des Sprachgebrauchs der Parteien um einen Pachtvertrag, weil die Beklagte der Klägerin ausweislich des ursprünglichen Vertrags (dort Ziff. 8, Bl. 9 der klägerischen Anlagen) auch die Ausstattung und das Inventar überlassen hat. Überlassen wurden seitens der Beklagten – wie für die Pacht üblich – die für den Hotelbetrieb erforderlichen Einrichtungen und Anlagen (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 31. Juli 2024 – 2 O 44/23 -, Rn. 50, juris).
2. Die von der Klägerin geschuldete Pacht mit war im streitgegenständlichen Zeitraum nicht gemindert, §§ 581 Abs. 2, 536 Abs. 1 BGB, weil die Folgen der sog. Corona-Pandemie auf den Geschäftsbetrieb der Klägerin (auch) im vorliegenden Fall keinen Mangel der Pachtsache darstellen (LG Krefeld, Urteil vom 14. Juli 2021 – 2 O 58/21 -, juris; BGH Urt. v. 13.7.2022 – XII ZR 75/21, BeckRS 2022, 21813 Rn. 21).
3. Der Klägerin stand aber aus § 313 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Anpassung des Mietvertrages dergestalt zu, dass sie im Zeitraum März 2020 bis einschließlich März 2022 Pachtzahlungen nur reduziert – nämlich wie folgt tabellarisch aufgeschlüsselt – schuldete, woraus sich gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt BGB ein Überzahlungsanspruch in Höhe von 1.480.202,39 € ergibt:
Monat
geschuldete Pacht in €
Anpassung in %
angepasste Pacht in €
gezahlte Pacht in €
überzahlte Pacht in €
Mrz 20
178.914,69
143.131,75
178.914,69
35.782,94
Apr 20
178.914,69
98.403,08
178.914,69
80.511,61
Mai 20
178.914,69
98.403,08
178.914,69
80.511,61
Jun 20
178.914,69
125.240,28
178.914,69
53.674,41
Jul 20
174.404,24
122.082,97
174.404,24
52.321,27
Aug 20
174.404,24
122.082,97
174.404,24
52.321,27
Sep 20
174.404,24
139.523,39
174.404,24
34.880,85
Okt 20
174.404,24
122.082,97
174.404,24
52.321,27
Nov 20
174.404,24
95.922,33
174.404,24
78.481,91
Dez 20
174.404,24
95.922,33
174.404,24
78.481,91
Jan 21
178.914,69
98.403,08
178.914,69
80.511,61
Feb 21
178.914,69
98.403,08
152.077,49
53.674,41
Mrz 21
178.914,69
98.403,08
152.077,49
53.674,41
Apr 21
178.914,69
98.403,08
152.077,49
53.674,41
Mai 21
188.329,39
107.348,81
152.077,49
44.728,68
Jun 21
188.329,39
112.997,63
161.492,19
48.494,56
Jul 21
188.329,39
112.997,63
188.329,39
75.331,76
Aug 21
188.329,39
122.414,10
188.329,39
65.915,29
Sep 21
188.329,39
122.414,10
188.329,39
65.915,29
Okt 21
188.329,39
122.414,10
188.329,39
65.915,29
Nov 21
188.329,39
131.830,57
188.329,39
56.498,82
Dez 21
188.329,39
131.830,57
188.329,39
56.498,82
Jan 22
188.329,39
131.830,57
188.329,39
56.498,82
Feb 22
188.329,39
131.830,57
188.329,39
56.498,82
Mrz 22
188.329,39
141.247,04
188.329,39
47.082,35
Gesamt
2.925.563,16
4.405.765,55
1.480.202,39
a) Nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können die durch die sog. Covid-19-Pandemie bedingten Beeinträchtigungen für den Betrieb eines gewerblich genutzten Mietobjektes eine Anpassung eines Mietvertrags nach § 313 Abs. 1 BGB wegen Störung der Geschäftsgrundlage rechtfertigen (BGH, Urteil vom 12. Januar 2022 – XII ZR 8/21, NZM 2022, 99; Urteil vom 16. Februar 2022 – XII ZR 17/21, NJW 2022, 1378; Urteil vom 13. Juli 2022 – XII ZR 75/21, NZM 2022, 802; Urteil vom 23. November 2022 – XII ZR 96/21, NZM 2023, 77). Weiter geht der Bundesgerichtshof nach inzwischen gefestigter Rechtsprechung davon aus, dass sowohl das sog. reale als auch das hypothetische Element des § 313 Abs. 1 BGB in den Fällen einer pandemiebedingten Betriebsschließung oder -beeinträchtigung regelmäßig erfüllt sind (BGH, Urteil vom 23. November 2022, Rn. 21 a.a.O.).
b) Dies ist auch im vorliegenden Fall zu bejahen.
Aufgrund der vielfältigen Maßnahmen zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie wie Geschäftsschließungen und Kontakt- und Zugangsbeschränkungen sowie der damit verbundenen massiven Auswirkungen auf das gesellschaftliche und wirtschaftliche Leben in Deutschland war im vorliegenden Fall die sogenannte große Geschäftsgrundlage betroffen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Juni 2022 – 10 U 192/21 -, Rn. 16, juris). Darunter versteht man die Erwartung der vertragschließenden Parteien, dass sich die grundlegenden politischen, wirtschaftlichen und sozialen Rahmenbedingungen eines Vertrags nicht etwa durch Revolution, Krieg, Vertreibung, Hyperinflation oder eine Naturkatastrophe ändern und die Sozialexistenz nicht erschüttert werde.
aa) Diese Erwartung der Parteien wurde zunächst dadurch schwerwiegend gestört, dass die Klägerin aufgrund der zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erlassenen Bestimmungen im hier in Rede stehenden Zeitraum das von ihr gepachtete Hotel nur eingeschränkt zu den vorgesehenen Zwecken gebrauchen konnte. Im Einzelnen galten in Berlin die folgenden behördlichen Anordnungen:
Zeitraum
Status
Art der Einschränkung
Verordnung / Rechtsgrundlage
Ausnahmen / Hinweise
23. März 2020 – 17. Mai 2020
überwiegend VERBOTEN
Vollständiges Beherbergungsverbot – keine touristischen Übernachtungen
SARS-CoV-2-EindmaßnV vom 22.03.2020 (Berlin), gestützt auf § 32 i.V.m. §§ 28, 29 IfSG
Ausnahmen nur für zwingend notwendige Aufenthalte (z.B. Beruf, medizinisch)
28. Mai 2020 – 01. Nov. 2020
ERLAUBT mit Auflagen
Öffnung unter Hygieneauflagen (Abstand, Mund-Nasen-Schutz, Lüftung, Kontakterfassung); Belegungsobergrenzen, Spa- und Wellnessbereiche blieben bis August 2020 geschlossen
Folge-Verordnungen zur SARS-CoV-2-EindmaßnV; schrittweise Lockerungen ab Mai 2020
Regelbegleitung durch Hygienekonzept; keine spezifische Testpflicht für Gäste aber Datenerfassung
10. Änd.-VO zur SARS-CoV-2-Infektionsschutzverordnung vom 29.10.2020 (GVBl. Nr. 50); Umsetzung MPK-Beschluss vom 28.10.2020;
13. Änd.-VO zur SARS-CoV-2-Infektionsschutzverordnung vom 26.11.2020 (GVBl. Nr. 56)
Ausnahme:
Dienst-/Geschäftsreisen und zwingende private Gründe; bereits anwesende Gäste durften bis 05.11.2020 bleiben
Verordnung zur Neufassung der Berliner SARS-CoV-2-Vorschriften vom 14.12.2020;
2.SARS-CoV-2-Infektionsschutzmaßnahmenverordnung (InfSchMV) vom 04.03.2021 (§ 17 Abs. 2); Vorgänger: Verlängerungsverordnungen Jan.-Mrz. 2021
Ausnahmen: Geschäftsreisen und „notwendige private Gründe“; Dokumentationspflicht für Betreiber
11./14. Juni 2021 – ca. 19. Aug. 2021
EINGESCHRÄNKT
Touristische Übernachtungen erlaubt mit Testpflicht (negativer Schnell-/PCR-Test bei Anreise; alle 48 h erneut); max. 50 % Belegungskapazität
1. Änd.-VO zur 2. InfSchMV (Öffnungsschritte ab 11.06.2021);
Geimpfte und Genesene von Testpflicht befreit; Kontakterfassungspflicht; Hygienekonzept erforderlich
ca. 20. Aug. 2021 – 15. Sept. 2021
EINGESCHRÄNKT
Touristische Übernachtungen erlaubt unter 3G-Regel: geimpft, genesen oder negativ getestet (max. 48 h); Testpflicht verschärft, Nachweis bei Check-in
Änderungen zur 3. SARS-CoV-2-InfSchMV; Senatsbeschlüsse August 2021 („3G“ für Hotels)
Gäste unter 18 Jahren von Testpflicht befreit; Anwesenheitsdokumentation verpflichtend; Maskenpflicht in Gemeinschaftsbereichen
16. Sept. 2021 – 26. Nov. 2021
EINGESCHRÄNKT
G-Regel: Zutritt nur für Geimpfte, Genesene oder Getestete; 2G-Option für Betreiber möglich (dann Maskenpflicht entfällt)
6. Änd.-VO zur 3. InfSchMV vom 14.09.2021 (2G-Option); 8. Änd.-VO vom 05.10.2021 (2G-Option auch für Hotels)
G-Option bedeutet: nur Geimpfte/Genesene, dafür weniger Auflagen; Betreiber konnten wählen
27. Nov. 2021 – 14. Dez. 2021
EINGESCHRÄNKT (2G-Pflicht)
G-Pflicht für Hotels: nur Geimpfte und Genesene; Ungeimpfte auch mit negativem Test ausgeschlossen; zusätzlich Maskenpflicht in Gemeinschaftsräumen
11. Änd.-VO zur 3. InfSchMV vom 23.11.2021 (in Kraft ab 27.11.2021); Umsetzung MPK-Beschluss
Kinder unter 18 Jahren mit negativem Test zugelassen; Testpflicht entfällt für Geimpfte/Genesene
15. Dez. 2021 – 17. Feb. 2022
EINGESCHRÄNKT (2G-Pflicht)
G-Pflicht und Kontaktdatendokumentation; für Veranstaltungen in Hotels: Personenobergrenzen; verschärfte Maskenpflicht (FFP2)
4. SARS-CoV-2-InfSchMV (Vierte Verordnung) vom 15.12.2021; fortlaufende Änderungsverordnungen Jan. 2022
Kontaktdatendokumentation vorgeschrieben; Anwesenheitsnachweis (geimpft/genesen) zu erfassen
18. Feb. 2022 – 31. März 2022
EINGESCHRÄNKT (3G-Pflicht)
Rückstufung auf 3G für Hotels; FFP2-Maskenpflicht in Gemeinschaftsbereichen; Anwesenheitsdokumentation vereinfacht
6. Änd.-VO zur 4. InfSchMV vom 16.02.2022 (in Kraft 18.02.2022); 7. Änd.-VO vom 01.03.2022
Im Einzelhandel: 2G aufgehoben, FFP2-Pflicht; Pflicht zur Erfassung von Impf-/Testnachweisen entfällt (nur Kontaktdaten)
Ersichtlich waren Hotelbetriebe zwar zu keinem Zeitpunkt zur vollständigen Schließung verpflichtet, soweit aber in den sog. „Lockdowns“ touristische Übernachtungen nahezu vollständig untersagt, war die Geschäftsgrundlage dennoch ganz erheblich gestört. Dies betrifft also die Zeiträume 23. März 2020 – 17. Mai 2020; 02. Nov. 2020 – 22. Dez. 2020 sowie 23. Dez. 2020 – 13. Juni 2021. Gleiches gilt soweit hoheitlich angeordnete Beschränkungen des Zugangs auf Personen mit einem bestimmten Impfstatus („2G“ oder „2G+“) ohne die jedermann eröffnete Möglichkeit, die Zugangsberechtigung auch durch einen Test zu erlangen, bestanden (BGH, Urt. v. 23.11.2022 – XII ZR 96/21, NZM 2023, 77, Rn. 23). Dies betrifft in Berlin die Zeiträume 11./14. Juni 2021 – ca. 19. Aug. 2021 (Begrenzung der Belegungskapazität), 27. Nov. 2021 – 14. Dez. 2021 (2G-Regelung) sowie 15. Dez. 2021 – 17. Feb. 2022 (2G-Regelung).
Die große Geschäftsgrundlage ist dabei im Hinblick auf die Klägerin unabhängig vom konkreten Anteil touristisch Reisender einerseits und geschäftlich Reisender andererseits gestört, obwohl es im Hinblick auf Geschäftsreisen zu keinem Zeitpunkt ein Totalverbot gab. Denn ein Totalverbot setzt die Störung der Geschäftsgrundlage nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon nicht voraus. Die genannten Einschränkungen (z. B. „2G“ oder „2G+“) reichen nach der insoweit eindeutigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 23.11.2022, a. a. O.) aus. Etwas anderes geht zudem auch nicht aus Art. 240 § 7 EGBGB hervor (so auch: LG Krefeld, Urteil vom 31. Juli 2024 – 2 O 44/23 -, Rn. 56, juris).
Eine Störung der großen Geschäftsgrundlage ist zudem im Hinblick auf den gesamten Zeitraum aufgrund der gezielt das Reisen betreffenden Warnungen und Appelle staatlicher Stellen zu bejahen.
Warnungen sowie Appelle staatlicher Akteure, nicht zu reisen, sind grundsätzlich geeignet, einen Anspruch nach § 313 Abs. 1 BGB begründen (vgl. Streyl, NZM 2020, 817, 825; OLG Düsseldorf Urt. v. 18.9.2025 – 10 U 116/24, BeckRS 2025, 28083 Rn. 40). Denn auch solche Warnungen und Appelle können zielgerichtete „hoheitliche Maßnahmen“ im Sinne von schlicht-hoheitlichen Handeln sein. Dies ist ein reales Verwaltungshandeln, das nicht wie der Verwaltungsakt eine Rechtsfolge festsetzt, aber aufgrund öffentlichen Rechts und in Ausübung öffentlicher Gewalt im Sinne des Art. 19 Abs. 4 GG erfolgt (Stelkens/Bonk/Sachs/Schmitz, 10. Aufl. 2022, VwVfG § 1 Rn. 144). Dies ist insbesondere dann zu bejahen, wenn die Appelle von der Bundesregierung bzw. einzelnen Mitgliedern der Bundesregierung ausgehen, denn die Bundesregierung ist aufgrund ihrer Aufgabe der Staatsleitung überall dort zur Informationsarbeit berechtigt, wo ihr eine gesamtstaatliche Verantwortung zukommt, die mithilfe von Informationen wahrgenommen werden kann (BVerfG, Beschluss vom 26. Juni 2002 – 1 BvR 670/91 -, BVerfGE 105, 279-312).
Voraussetzung ist aber entsprechend der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, dass auch die hoheitlichen Maßnahmen unmittelbar die Nutzung oder Erfüllung des gegenständlichen Vertrages beschränken. Nicht ausreichend ist danach, dass aufgrund sonstiger – nicht das Hotelgewerbe betreffender – behördlicher Anordnungen das Reisen oder touristische Aufenthalte insgesamt unattraktiver waren. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs haben vielmehr solche negativen wirtschaftlichen Entwicklungen außer Betracht zu bleiben, die keine unmittelbare Folge von pandemiebedingten Beschränkungen sind, sondern anderweitige Ursachen haben. Für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts hat der Bundesgerichtshof ausdrücklich entschieden, dass eine allgemeine Kaufzurückhaltung der Kunden dem Verwendungsrisiko der Mietpartei zuzuordnen ist, da es sich insofern um einen Umstand der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung handelt (BGH, Urteil vom 13. Juli 2022, a. a. O., Rn. 39). Diese Abgrenzung ist auch bei der Entscheidung des hiesigen Falls zu berücksichtigen. Einer Zurückhaltung von Kunden bei Einkäufen in einem Einzelhandelsgeschäft entspricht im Bereich der Hotellerie eine Zurückhaltung von Gästen bei der Durchführung von Hotelübernachtungen (OLG Düsseldorf Urt. v. 18.9.2025 – 10 U 116/24, BeckRS 2025, 28083 Rn. 39).
Nach diesem Maßstab sind aber dezidierte Aufforderungen staatlicher Akteure sowie Warnungen wissenschaftlicher Stellen, die staatliche Stellen beraten, nicht zu reisen, nicht mit einer allgemeinen konsumptiven Zurückhaltung gleichzusetzen, denn es handelt dabei um hoheitliche Maßnahmen, die konkret auf die gewerbliche Tätigkeit der Klägerin und den im Pachtvertrag vereinbarten Nutzungszweck abzielen. Für die Annahme einer Grundlagenstörung ist es gleichgültig, ob sich eine Maßnahme als Verbot oder behördliche bzw. wissenschaftliche Empfehlung darstellt, entscheidend ist die (intendierte) verhaltenssteuernde Wirkung (vgl. Streyl, NZM 2020, 817, 825).
Gerade solche Maßnahmen hat die Klägerin für den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum ab Seite 45 der Klageschrift (Bl. 45 ff. d. A.) im Einzelnen vorgetragen. Insbesondere empfahl die damalige Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel im März 2021 persönlich und ausdrücklich, in diesem Jahr nicht zu verreisen. Für die weiteren dementsprechenden Beschlüsse und Leitlinien der Bundesländer und der Bundesregierung wird auf die tabellarische Auflistung ab Seite 53 der Klageschrift (Bl. 53 ff. d. A.) Bezug genommen.
c) Eine unveränderte Vertragsdurchführung ist der Klägerin auch unzumutbar.
Eine Vertragsanpassung ist nur dann zulässig, wenn es zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnisses unabweislich erscheint. Da die Voraussetzungen des § 313 BGB eng zusammenhängen, ist mit einer schwerwiegenden Störung regelmäßig die Unzumutbarkeit einer unangepassten Vertragsfortsetzung verbunden. Das ist auch die Sicht des Gesetzgebers zu Art. 240 § 7 EGBGB. Die mit der erheblichen Störung der Geschäftsgrundlage einhergehende Vermutung der Unzumutbarkeit der unveränderten Vertragsfortsetzung hat die Beklagte nicht widerlegt.
Die Klägerin hat ihre erheblichen Umsatzrückgänge plausibel gemacht durch Vorlage der aus der Anlage K47NEU ersichtlichen Betriebskennzahlen.
Die Kammer ist nach der durchgeführten Beweisaufnahme davon überzeugt, § 286 ZPO, dass es sich hierbei um die tatsächlich erwirtschafteten Umsätze handelt und es sich insbesondere – außerhalb von Betrugstaten einzelner Gäste, von denen dann aber auch die Klägerin derzeit keine Kenntnis hat – um die von der Klägerin automatisch erfassten und an den Mutterkonzern in Paris weitergeleiteten Umsätze handelt.
Beide Zeuginnen – bei der Klägerin als Controllerin bzw. Finanzdirektorin beschäftigt – haben dies in der Sache bestätigt. Sie haben zudem übereinstimmend bestätigt, dass die Buchung eines Umsatzes tag-genau beim Check-Out eines Kunden automatisch und separat für jeden Monat erfolge. Pro Monat erfolge dann die Weiterleitung der Umsätze, die nicht nur durch die Buchhaltung, sondern jährlich auch durch Wirtschaftsprüfer überprüft würden.
Die Kammer folgt den Angaben der Zeuginnen. Die Aussagen beider Zeuginnen sind glaubhaft, die Zeuginnen selbst glaubwürdig. Die Angaben der Zeuginnen, insbesondere zum Buchungsprozess einer Hotelleistung sowie zu den Kontrollen der Buchhaltung und der Wirtschaftsprüfer, sind inhaltlich nachvollziehbar, in sich frei von Widersprüchen und lassen sich insbesondere wechselseitig in Deckung bringen. Die Zeuginnen selbst sind auch glaubwürdig. Zwar sind beide auch heute noch bei der Klägerin beschäftigt, allein dieser Umstand genügt jedoch nicht, den Eindruck der Glaubwürdigkeit, der sich hier insbesondere aus dem ruhigen, erkennbar bemühten sowie durchgehend offenen Aussageverhalten ergibt, zu erschüttern.
Die danach der Prüfung der Unzumutbarkeit zugrunde zu legende Anlage K47Neu zeigt die monatliche Finanzentwicklung des Hotels der Klägerin in Berlin-Mitte für die Jahre 2019-2022. Ausgewiesen werden Auslastungsquote (OCC), Nettoumsatz und EBITDA (vor IFRS16). Das Jahr 2019 dient als Referenzjahr vor der Covid-19-Pandemie.
Dabei zeigen sich in den Jahren 2020 und 2021 vor allem in den Lockdown-Zeiträumen massive Umsatzeinbrüche. So brach im Jahr 2020 im Zeitraum April bis August der Umsatz im Vergleich zum Jahr 2019 extrem ein. Die Umsatzeinbrüche betrugen bis zu -99,8 % gegenüber 2019 (Mai: -99,8 %, April: -99,4 %). Im Jahr 2021 kam es im Januar und Februar fast zu kompletten Ausfällen. Es kam auch in diesem Jahr zu Einbrüchen von -88 % bis -98 % gegenüber 2019 in den ersten sechs Monaten. Erst ab Juli zog die Auslastung spürbar an (Juli: OCC 62,6 %, August: 72,3 %).
Mit derartigen völlig außerhalb jeder Erfahrung und Wahrscheinlichkeit liegenden und nicht erwartbaren Umständen muss eine Unternehmerin nicht rechnen, auch wenn sie generell das Risiko eines wirtschaftlichen Misserfolgs ihres Unternehmens und auch das Verwendungsrisiko des Pachtobjektes selbst trägt.
e) Auch die sonstigen Einwendungen der Beklagten gegen die Vertragsanpassung greifen nicht durch.
Dass die Klägerin nicht alles Zumutbare unternommen hat, um ihre Verluste zu reduzieren, ist nicht ersichtlich. Insbesondere erschließt sich nicht, weshalb sie – was die Beklagte aber vertritt – diese umsatzschwache Zeit noch für Umbauarbeiten hätte nutzen sollen, wodurch sich die Nutzbarkeit noch weiter reduziert hätte. Hierdurch hätte sie im gegenständlichen Zeitraum nicht weniger Einbrüche erlitten, sondern diese gegebenenfalls noch gesteigert. Es ist auch nicht nachvollziehbar, wie die Klägerin ihre Verluste durch Ausweitung ihres Angebots auf Expats und ähnliche Nutzergruppen hätte erweitern können. Denn auch diese Gruppen waren pandemiebedingt in ihrer Mobilität stark eingeschränkt. Zudem war die Klägerin schon infolge des Vertrages an den vereinbarten Nutzungszweck als Hotel gebunden. Eine hiervon abweichende Nutzung wäre als den vertragsgemäßen Gebrauch überschreitende Nutzung eine Nebenpflichtverletzung, welche zum Schadensersatz führen kann.
Soweit eine Betriebsunterbrechungsversicherung in Rede steht dahingehend, die Klägerin habe es unterlassen, eine solche abzuschließen, die dieses Risiko absichert, folgt das Gericht dem nicht (vgl. LG Krefeld, Urteil vom 31. Juli 2024 – 2 O 44/23 -, Rn. 70, juris). Es ist nicht ersichtlich, dass die Klägerin eine solche Versicherung hätte abschließen können, die dieses Risiko abgedeckt hätte. Auch der Pachtvertrag nennt eine entsprechende Versicherungspflicht nicht.
Soweit die Klägerin Kurzarbeitergeld erhalten hat, ist dieses zwar generell als Vorteil zu berücksichtigen. Allerdings diente dieses Kurzarbeitergeld in erster Linie nicht der Existenzsicherung der Klägerin, sondern in erster Linie dem Zweck, betriebsbedingte Kündigungen ihrer Arbeitnehmer zu verhindern. Es schützt die Arbeitnehmerinteressen. Die Klägerin profitierte hiervon nur mittelbar. Es dient nicht als Kompensation für die Betriebseinschränkungen. Eine zugunsten der Beklagten wirkende Überkompensation der von der Klägerin erlittenen Nachteile ist hierin nicht zu sehen.
Auch die von der Klägerin in Anspruch genommenen staatlichen Hilfen führen vorliegend nicht zu einer Überkompensation, denn im Rahmen der verpflichtenden Schlussabrechnung über die Überbrückungshilfen werden nachträgliche, vorteilhafte Veränderungen auf der Einnahmen- und Ausgabenseite der antragstellenden Klägerin derart berücksichtigt werden, dass der Zuschuss teilweise an die Staatskasse zurückgezahlt werden muss (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Juni 2022 – 10 U 192/21 -, Rn. 35, juris). Dies führt dazu, dass sich durch eine nach Antragstellung erreichte Pachtreduzierung die zu gewährende Staatshilfe verringert. Ist damit die Höhe der bei der Klägerin endgültig verbleibenden Staatshilfen – und nur solche sind in die Abwägung einzustellen (BGH, Urt. v. 12.01.2022 – XII ZR 8/21; Häublein/Müller NZM 2020, 482, 489) – nicht feststellbar, so kann auch die Kammer diese bei der Quotenbildung nicht berücksichtigen. Überdies ist dem Art. 240 § 7 EGBGB der Wille des Gesetzgebers zu entnehmen, der Vermieterin bzw. Verpächterin an den Kosten der Pandemie zu beteiligen. Lehnte man eine Pachtreduzierung vorliegend mit der Begründung ab, dass der Klägerin noch auszuzahlende Staatshilfen zustehen, mit der Folge, dass dadurch die Staatshilfen höher ausfallen, so kämen im Ergebnis der Beklagten als Verpächterin die Staatshilfen zugute, da sie dazu führten, dass ihr der (volle) Anspruch auf die Pacht erhalten bliebe. Dies ist aber gerade, wie sich aus Art. 240 § 7 EGBGB ergibt, nicht gewollt (OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Juni 2022, a. a. O.).
f) Dies vorausgeschickt sind die von der Klägerin der Berechnung der Klageforderung zugrunde gelegten Reduzierungsquoten ganz überwiegend nicht zu beanstanden. Sie hat die Minderungsquoten ausweislich der Darstellung in der Klageschrift an die wechselnden und unterschiedlichen in der Sache unstreitigen in den jeweiligen Monaten geltenden Einschränkungen in Bezug auf die Pandemie angepasst. Die von der Klägerin behaupteten Reduzierungsquoten für die einzelnen Monate hält auch das Gericht für angemessen (§ 287 ZPO). Sie liegen insbesondere für die Zeiten des nahezu völligen Erliegens jeglicher Beherbergungstätigkeit in den Monaten März und April 2020 mit 45 % im Bereich des Angemessenen und bewegen sich angesichts der über den gesamten streitgegenständlichen Zeitraum geltenden Einschränkungen in einem adäquaten Bereich, der denjenigen Quoten entspricht, die auch in vergleichbaren zugesprochen wurden (z. B. OLG Düsseldorf, Urteil vom 23. Juni 2022, a. a. O.: 50 % Reduzierung für die Zeiträume aus Ausschlusses touristischer Übernachtungen; LG Krefeld, Urteil vom 31. Juli 2024 – 2 O 44/23 -, Rn. 73: 40 % für die Lockdown-Zeiträume „am unteren Rand des Angemessenen“). Lediglich die Quote für März 2020 war in Ansehung der Tatsache anzupassen, dass die Einschränkungen erst in der letzten Hälfte dieses Monats begannen.
Die Zahlungen der Klägerin und die von ihr nach dem Vertrag geschuldeten Mieten/Pachten sind rechnerisch unstreitig, weshalb der Klägerin der aus dem Tenor ersichtliche Rückzahlungsanspruch zusteht.
g) Die Klägerin ist mit diesem Anspruch aufgrund der in § 3 Nachtrag Nr. 2 zum Mietvertrag vom 11.12.2020 (Bl. 41 der Anlage K1) getroffenen Regelung weder ausgeschlossen, noch ist aufgrund dieser Regelung einer Verjährung der klägerischen Ansprüche anzunehmen. Insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen zunächst Bezug genommen auf den Hinweisbeschluss der Kammer vom 4.2.2025 (Bl. 201 d.A.).
Letztlich kann die Frage offen bleiben, welche Art von Regelung (Verjährungsfrist oder materiell-rechtliche Ausschlussfrist) die Parteien vereinbart haben, denn die Klägerin hat ihre Ansprüche auf Anpassung der Geschäftsgrundlage unstreitig unter dem 8.3.2022 – und damit noch deutlich innerhalb der Frist – geltend gemacht. Zugleich befanden sich die Parteien ab diesem Zeitpunkt bis zur Klageerhebung auch unstreitig in Verhandlungen, die mit der Klageerhebung endeten, sodass eine etwaige Verjährung zunächst gemäß § 203 BGB und sodann gemäß § 204 BGB gehemmt war. Die Klägerin hat also gerade binnen der laufenden Frist verjährungshemmende Maßnahmen in Form der Aufnahme von Verhandlungen vorgenommen. Einer weiteren Beweisaufnahme zum Inhalt der Vereinbarung bedarf es schon deshalb nicht.
h) Der Zinsanspruch folgt aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Einen Zinssatz gemäß § 288 Abs. 2 BGB kann die Klägerin nicht verlangen, weil es sich bei der geltend gemachten Forderung nicht um eine Entgeltforderung handelt.
4. Die Bedingung der Hilfswiderklage ist nicht eingetreten, sodass über sie keine Entscheidung ergeht.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 2 ZPO.
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