Umlage der Contractingkosten: Welche Regeln gelten bei der neuen Heizung?

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 218 C 29/22 – vom 26. Januar 2023 abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.548,43 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 1.073,43 € seit dem 15. Januar 2022, auf 905,06 € seit dem 3. Juli 2022 und auf 569,94 € seit dem 10. Oktober 2022 zu zahlen.

Der Beklagte hat die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Beklagten bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision des Beklagten wird zugelassen.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 3.000,00 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin ist Vermieterin, der Beklagte ist Mieter zweier baulich miteinander verbundener Wohnungen in einem Miethaus in Berlin-Charlottenburg. Die Parteien streiten um die Zahlung abgerechneter Heizkosten für die Jahre 2017 bis 2020. Nachdem die Wohnungen zuvor über Elektroöfen verfügt hatten, die von den Mieterinnen und Mietern selbst mit Strom betrieben wurden, ließ die Klägerin im Jahre 2015 durch das Unternehmen V…. AG (im Folgenden bloß: „V…“) eine Zentralheizungsanlage in das Gebäude einbauen, die seitdem im Wege des Wärmecontractings von V…. betrieben wird und über die die Wohnungen mit Wärme und Warmwasser versorgt werden.

Den Wärmekostenabrechnungen liegen die vollen Contractingkosten zu Grunde, die der Klägerin in Rechnung gestellt und von dieser bezahlt wurden. Die Klägerin verlangt seit Inbetriebnahme der zentralen Heizungsanlage Vorschusszahlungen zur Deckung der Wärmekosten, die der Beklagte auch erbringt. Er meint aber, es fehle schon an einer Vertragsgrundlage für die Umlage der Wärmekosten; jedenfalls dürfe er entsprechend § 556c BGB nicht mit den Anschaffungskosten der Heizungsanlage belastet werden.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der im ersten Rechtszug zur Verhandlung gestellten Sachanträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angegriffenen Urteils Bezug genommen, das der Klägerin am 27. Januar 2023 zugestellt worden ist. Korrigierend ist auszuführen, dass nicht „das Wärmecontracting“ insgesamt im gegenseitigen Einvernehmen zwischen V…. und der Klägerin beendet wurde. Vielmehr gab es neben der den Heizkostenabrechnungen zu Grunde liegenden Contractingvereinbarung, die nur die Heizungszentrale betrifft, noch einen weiteren Vertrag zwischen V…. und der Klägerin, der den Einbau und die Finanzierung der für den Betrieb der Zentralheizung erforderlichen Anlage außerhalb der Zentrale betraf, namentlich also etwa die Leitungen zwischen Heizraum und Wohnungen sowie die Heizkörper in den Wohnungen. Nur dieser Vertrag wurde im Jahre 2018 rückwirkend aufgehoben, indem V…. sich gegen eine Zahlung der Klägerin von insgesamt 296.344,81 € jeglicher Rechte an der außerhalb der Zentrale befindlichen Hausanlage begab. Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass die Klägerin diese Kosten für den Einbau der Heizungsanlage allein trägt und sie weder in der Vergangenheit zum Anlass einer Modernisierungsmieterhöhung nahm noch in der Zukunft zum Anlass einer Modernisierungsmieterhöhung nehmen wird.

Das Amtsgericht ist davon ausgegangen, dass die Klägerin dem Grunde nach zur Umlage der Wärmekosten berechtigt und der Beklagte verpflichtet sei, die auf die gemieteten Wohnungen entfallenden Wärmekosten nach Maßgabe ordnungsgemäßer Abrechnungen zu bezahlen. Es hat aber § 556c BGB als auf den vorliegenden Fall entsprechend anwendbar angesehen und die abgerechneten Wärmekosten deshalb um einen Contractor-Gewinn und einen auf die Contractor-Investitionen entfallenden Anteil vermindert. Das hat zur Abweisung der Klage geführt, da das Amtsgericht saldiert keine Nachzahlung, sondern einen Rückzahlungsanspruch des Beklagten errechnet hat.

Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der am 28. Januar 2023 eingelegten und nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 27. April 2023 an diesem Tag begründeten Berufung, mit der sie weiterhin den vollständigen Ausgleich der Contractingkosten fordert.

Die Klägerin trägt vor, das Amtsgericht habe im Ansatz richtig erkannt, dass der Beklagte die auf die gemieteten Wohnungen entfallenden Wärmekosten nach Maßgabe ordnungsgemäßer Abrechnungen auszugleichen habe. Das Amtsgericht habe aber zu Unrecht § 556c BGB herangezogen, um die tatsächlich entstandenen und auf die Mieter umgelegten Aufwände willkürlich zu kürzen. Das Amtsgericht habe seine Kompetenzen überschritten, indem es dem Contracting-Modell zugeschriebene anteilige Kosten zur Amortisation der Investitionen des Contractors und für dessen Gewinn freihändig angesetzt und abgezogen habe, statt ordnungsgemäß Beweis zu erheben und sich zumindest darum zu bemühen, die contractingspezifisch auf die Anschaffung und den Einbau der Heizzentrale entfallenden Kostenanteile konkret zu ermitteln. Das Amtsgericht habe verkannt, dass die Regelung des § 556c BGB für den vorliegenden Fall gar nicht passe. Die Umstellung von den Elektroeinzelöfen in den Wohnungen hin zu einer Wärmeversorgung durch eine zentrale Heizungsanlage stelle sich als wohnwertverbessernde Modernisierung dar, an deren Kosten Mieter sich normalerweise im Wege einer Mieterhöhung nach § 559 BGB zu beteiligen hätten. Im Falle des Contractings sei eine Mieterhöhung nach § 559 BGB ausgeschlossen, weil den Modernisierungsmaßnahmen zunächst keine unmittelbaren Aufwände des Vermieters gegenüber stünden. Wenn die Modernisierung statt dessen zu einem moderaten Anstieg der Nebenkosten führe, stelle dies keine unzumutbare Belastung der Mieter dar. Hinzu komme, dass sich die von dem Beklagten zu tragenden Kosten für die Erwärmung der Wohnung vorliegend gar nicht erhöht hätten. An Hand der von dem Beklagten bloß offen gelegten beiden Rechnungsseiten für die Wohnung im •••. OG links mit 70,50 m² vom 5. September 2013 und vom 7. September 2014 (Bl. I/244 f. d. A.) sei davon auszugehen, dass die bis 2014 für die Beheizung der Wohnungen aufgewandten Stromkosten im Mittel höher gewesen seien als die dem Beklagten nunmehr in Rechnung gestellten Kosten der Wärmeversorgung mittels der im Wege des Contractings betriebenen Zentralheizungsanlage; auf den Schriftsatz vom 13. Januar 2023 (Bl. II/1 ff. d. A.) wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen.

Die Klägerin beantragt, nachdem sie den Zinsantrag mit stillschweigender Billigung des Beklagten teilweise zurückgenommen hat,

wie erkannt.

Der Beklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil und vertieft sein erstinstanzliches Vorbringen. Die Vorgaben des § 556c BGB seien auch für die vorliegende Konstellation bindend.

Die Kammer hat den Parteien mit der Ladung zur mündlichen Verhandlung folgenden Hinweis erteilt:

„Soweit das Amtsgericht meint, § 556c BGB insofern auf den vorliegenden Fall anwenden zu müssen, als „die Frage, ob Contracting-Kosten in vollem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, in § 556c BGB abschließend geregelt“ sei, ist dies zu hinterfragen.

Wie das Amtsgericht zutreffend herausgearbeitet hat, liegt ein Fall des § 556c BGB nicht vor, weil es vor Einführung des Contractings keine zentrale Heizungsanlage gab, sondern die Mieter ihre Wohnungen selbst über Einzelöfen beheizten. Darin liegt – auch hinsichtlich der in den laufenden Contracting-Kosten enthaltenen Investitionskosten – ein wesentlicher Unterschied zu dem in § 556c BGB gesetzlich geregelten Fall; denn im Falle des erstmaligen Einbaus einer Zentralheizung an Stelle von Einzelöfen wird ein Vermieter typischerweise wegen der darin liegenden Modernisierung eine Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB durchführen können. Dies spricht gegen eine entsprechende oder gar unmittelbare Anwendung des § 556c BGB auf den vorliegenden Fall; vielmehr dürfte es für die vorliegende Konstellation schlicht an einer gesetzlichen Regelung fehlen, sodass weiterhin auf die bis zur Einführung des § 556c BGB einschlägige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. BGH – VIII ZR 286/02 -, Urt. v. 16.07.2003, GE 2003, 1152 f. m. w. N.) abzustellen wäre.“

Die Kammer hat im Rahmen der mündlichen Verhandlung darauf hingewiesen, dass die Parteien bei Abschluss der Mietverträge den im Jahr 2015 eingetretenen Fall einer Umstellung von den Elektroöfen auf eine im Wege des Contractings eingebaute und betriebene Nahwärmeversorgung offenbar nicht bedacht hätten. Ob die Contractingkosten von den Mietern in voller Höhe zu tragen seien, sei daher im Wege ergänzender Vertragsauslegung zu klären. Als wesentlicher Aspekt sei dabei die zu erwartende Veränderung der die Mieter treffenden Kosten der Wärmeversorgung zu berücksichtigen. Träfen die Ausführungen der Klägerin zu, dass die in der Vergangenheit angefallenen Stromkosten im Schnitt höher waren als die dem Beklagten nunmehr in Rechnung gestellten Kosten der Beheizung, erschiene es unbillig, der Klägerin einen von ihr selbst zu tragenden Anteil der Contractingkosten zuzuweisen, um den Mietern so noch weitere Einsparungen zu verschaffen. Dabei obliege es dem Beklagten, zu den in der Vergangenheit angefallenen Stromkosten vorzutragen; ihn treffe insoweit zumindest eine sekundäre Darlegungslast, da die Klägerin auf die ihm erteilten Stromrechnungen nicht zugreifen könne.

Die Kammer hat den Parteien nachgelassen, zu den für eine ergänzende Vertragsauslegung relevanten vorgetragenen Umständen noch nach Schluss der mündlichen Verhandlung ergänzend Stellung zu nehmen. Der Beklagte hat insoweit mit Schriftsatz vom 17. Dezember 2024 bloß ausgeführt, eine Vertragsauslegung könne schwerlich dazu führen, dass er über Heizkostenvorauszahlungen und Heizkostenabrechnungen mit den Anschaffungskosten für ein Heizkraftwerk belastet werde; die Mietverträge sähen schließlich weder Heiz- noch Contractingkosten vor. Auf das von der Klägerin mit Schriftsatz vom 13. Januar 2023 vorgetragene Zahlenwerk ist er nicht eingegangen und hat auch keine eigene Gegenüberstellung der vor und nach Einbau der Zentralheizungsanlage angefallenen Kosten unternommen.

II.

1. Die Berufung ist zulässig, insbesondere statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 517, 519, 520 ZPO.

2. Die Berufung hat auch Erfolg. Die Klägerin hat gegen den Beklagten aus dem Mietvertrag gemäß § 556 BGB Anspruch auf vollständigen Ausgleich der sich aus den Nebenkostenabrechnungen saldiert ergebenden Nachforderungen. Die Abrechnung und der Ansatz der „kalten“ Nebenkosten ist im Berufungsrechtszug nicht mehr streitig; ohnehin ist den diesbezüglichen unangegriffenen Ausführungen des Amtsgerichts uneingeschränkt zuzustimmen und setzt sich die Klageforderung allein aus Wärmekosten-Nachforderungen zusammen, wie eine Gegenüberstellung der in den „Betriebs- und Heizkostenabrechnungen“ jeweils als „Heiz- und Wasserkosten“ angeführten Beträge mit den aufgeführten „Heizkostenzahlungen“ ergibt. Wie das Amtsgericht ferner zutreffend festgestellt hat und zwischen den Parteien letztlich unstreitig ist, zahlt der Beklagte monatlich Heizkostenvorschüsse und nimmt die Heizleistungen seit Inbetriebnahme der Zentralheizungsanlage in dem Bewusstsein und mit der Bereitschaft entgegen, dass diese nicht mit der laufenden Miete abgegolten, sondern auf Grundlage ordnungsgemäßer Abrechnungen gesondert zu bezahlen sind. Anders als das Amtsgericht meint, beschränkt sich der Anspruch der Klägerin auf Erstattung der ihr entstandenen Kosten der Wärmeerzeugung aber nicht auf den Kostenanteil, den die Mieter auch dann zu tragen hätten, wenn die Klägerin die Zentralheizungsanlage auf eigene Kosten eingebaut hätte und sie selbst betreiben würde. Vielmehr ergibt sich im Wege ergänzender Auslegung des Mietvertrages nach §§ 133, 157 BGB, dass die Klägerin die gesamten Kosten der Wärmeerzeugung umlegen darf und deshalb Anspruch auf vollständigen Ausgleich der Abrechnungssalden hat.

a) Für die das Jahr 2017 betreffenden Nebenkostenabrechnungen vom 5. Dezember 2018 und die auf diese gestützte anteilige Klageforderung von 704,73 € folgt dies schon aus § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB. Denn der Beklagte trat diesen Abrechnungen innerhalb der Einwendungsfrist von 12 Monaten nicht entgegen, sondern machte seine Bedenken gegen den Umfang der Wärmekostenumlage erstmals mit dem als Anlage B1 eingeführten Schreiben vom 2. Januar 2020 geltend, das sich auf die Nebenkostenabrechnungen 2018 vom 16. Dezember 2019 bezog.

Die gegen die Teilforderung im ersten Rechtszug erhobene Verjährungseinrede des Beklagten bleibt ohne Erfolg, denn der am 30. Dezember 2021 beantragte Mahnbescheid ist im Sinne des § 167 ZPO „demnächst“ zugestellt worden, sodass der Lauf der gemäß §§ 195, 199 BGB bis 31. Dezember 2021 währenden Verjährungsfrist nach § 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB rechtzeitig gehemmt worden ist. Die Hemmung dauert seitdem ununterbrochen an, denn ein zumindest sechsmonatiger Verfahrensstillstand im Sinne des § 204 Abs. 2 Satz 2 BGB ist nicht eingetreten: Der Mahnbescheid ist am 14. Januar 2022 und die Anspruchsbegründung ist am 2. Juli 2022 zugestellt worden.

b) Dass die Klägerin entsprechend § 2 Nr. 4 lit. c BetrKV für die Abrechnungsjahre ab 2018 das ungekürzte Entgelt für die Wärmelieferung als Betriebskosten umlegen darf und deshalb Anspruch auf vollständigen Ausgleich der Abrechnungssalden hat, ergibt sich im Wege ergänzender Auslegung des Mietvertrages nach §§ 133, 157 BGB unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben.

aa) Wie das Amtsgericht zutreffend herausgearbeitet hat, ist der Umfang der Kostentragungspflicht des Beklagten nicht aus § 556c BGB in unmittelbarer Anwendung zu ersehen, weil eine vermieterseitige Umstellung von Eigenversorgung auf Wärmelieferung im Sinne des § 556c Abs. 1 Satz 1 BGB vorliegend nicht stattfand. Vor Einführung des Contractings gab es weder eine zentrale Heizungsanlage, noch eine Eigenversorgung des Vermieters. Vielmehr beheizten die Mieter ihre Wohnungen auf eigene Kosten über Einzelöfen und hatten dem Vermieter gegenüber keine Betriebskosten für Wärme oder Warmwasser zu tragen.

bb) Dem Amtsgericht ist auch dahin zu folgen, dass der Umfang der Kostentragungspflicht des Beklagten nicht durch ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt ist.

Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hing die Pflicht des Mieters zur anteiligen Erstattung der Contractingkosten bis zur Einführung des § 556c BGB mit Wirkung zum 1. Juli 2013 allein davon ab, ob der Mietvertrag eine solche Kostentragungspflicht vorsah. Dabei genügte dem Bundesgerichtshof eine „Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BVO“ (BGH, Urt. v. 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 –, GE 2007, 1310 f., Rn, 18, zitiert nach juris), um eine vertraglich begründete Verpflichtung der Mieter zur Übernahme der gesamten dem Vermieter in Rechnung gestellten Wärmeerzeugungskosten zu erkennen; und zwar auch dann, wenn zu Beginn des Mietverhältnisses eine vom Vermieter selbst betriebene Zentralheizungsanlage vorhanden war, über die die gemietete Wohnung mit Wärme versorgt wurde. So führte der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 27. Juni 2007 aus:

1. Die Parteien haben durch Bezugnahme auf die „Anlage 3 zu § 27 II. BVO“ in § 4 Nr. 1b des Mietvertrags die Umlegung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vereinbart. Der Mietvertrag ist insoweit nicht lückenhaft, so dass entgegen der Annahme des Berufungsgerichts eine ergänzende Vertragsauslegung entbehrlich ist.

a) Für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten genügt eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (II. BV), sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV handelt (Senatsurteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NJW-RR 2004, 875, unter II 1 b bb). Im vorliegenden Fall sind die Kosten der Wärmelieferung und des Warmwassers von der Bezugnahme in § 4 Abs. 1b des Mietvertrags auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV erfasst. Denn die zur Zeit des Vertragsabschlusses am 9. Mai 1984 maßgebliche Fassung der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. BV vom 5. April 1984 (BGBl. I S. 553, 577), die auf der am 1. Mai 1984 in Kraft getretenen Verordnung zur Änderung wohnungsrechtlicher Vorschriften (BGBl. I S. 546, 549, 551) beruht, sah in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b eine Umlegung der Wärmelieferungskosten für Fernwärme und -warmwasser ausdrücklich vor (vgl. Senatsurteil vom 22. Februar 2006 – VIII ZR 362/04, NJW 2006, 2185, Tz. 15, zur Lieferung von Nahwärme).

b) Die Umstellung auf den Bezug von Fernwärme stellt entgegen der Ansicht der Revision keine unzulässige einseitige Änderung des Mietvertrages durch die Klägerin dar. Eine Verpflichtung der Klägerin, die Wohnung nur durch eine ölbetriebene Zentralheizung zu beheizen, sieht der Mietvertrag nicht vor. Vielmehr gestatten die vertraglichen Beziehungen der Parteien auch die Beheizung mittels Fernwärme. Dies ergibt sich bereits aus der Verweisung in § 4 Abs. 1b des Mietvertrags auf die „Anlage 3 zu § 27 II. BVO“, die in Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b, wie ausgeführt, die Kosten der Wärmelieferung durch Fernwärme als umlagefähige Betriebskosten aufführt.

2. Zu den Kosten der Wärmelieferung im Sinne der Grundsätze der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV gehören die gesamten Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt (Senatsurteil vom 16. April 2003 – VIII ZR 286/02, NJW 2003, 2900, unter III 2 a). Das schließt darin enthaltene Investitions- und Verwaltungskosten sowie den Unternehmergewinn des Wärmelieferanten ein und gilt auch für Fernwärme (Senatsurteil vom 9. November 1983 – VIII ZR 161/82, NJW 1984, 971, unter II 2 a).

Da die Klägerin berechtigt war, die Beheizung auf Fernwärme umzustellen und die gesamten dafür anfallenden Kosten anteilig auf den Beklagten umzulegen, ist sie nicht, wie die Revision meint, verpflichtet, die Grundmiete um die im Fernwärmetarif enthaltenen Gewinn-, Abschreibungs- und Instandhaltungsanteile des Fernwärmeversorgers zu ermäßigen. Ebenso wenig ist die Klägerin gehalten, nach der Umstellung der Beheizung auf Fernwärme die Grundmiete deshalb zu ermäßigen, weil ihr nunmehr keine Instandhaltungs- oder Investitionskosten mehr durch die Ölheizungsanlage entstehen. Eine derartige Ermäßigung der Grundmiete für den vertraglich vorgesehenen Fall der Umstellung der Wärme- und Warmwasserversorgung auf Fernwärme sieht der Mietvertrag nicht vor.

(BGH, Urt. v. 27.06.2007 – VIII ZR 202/06 –, GE 2007, 1310 f., Rn. 18 – 22, zitiert nach juris)

Daran hielt der Bundesgerichtshof in der Folgezeit uneingeschränkt fest. Im Verfahren VIII ZR 75/07 führte er aus:

Entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts kommt es nicht darauf an, ob der Mietvertrag – der auch nach Ansicht des Berufungsgerichts verschiedene Arten der Wärmeversorgung vorsieht – zusätzlich die Übertragung des Betriebs der zunächst vorhandenen Heizungsanlage auf einen Dritten ausdrücklich gestattet.

a) Als vertragliche Regelung, die dem Vermieter die Umlage von Betriebskosten gestattet, genügt nach der Rechtsprechung des Senats eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (II. BV), sofern es sich nicht um „sonstige Betriebskosten“ im Sinne von Nr. 17 dieser Anlage handelt (Senatsurteil vom 7. April 2004 – VIII ZR 167/03, NZM 2004, 417, unter II 1 b b). Wie der Senat weiter nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat (Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06, NJW 2007, 3060, Tz. 19), darf der Vermieter, der während des laufenden Mietverhältnisses den Betrieb einer im Haus vorhandenen Heizungsanlage einstellt und statt dessen Fernwärme bezieht, die Kosten der Fernwärmelieferung auf den Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag bestimmt ist, dass der Mieter die Betriebskosten der Heizung nach der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV trägt, und die im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags gültige Fassung dieser Verordnung die Tragung der Kosten der Lieferung von Fernwärme vorsieht. Nach dieser Rechtsprechung liegt in einer während des laufenden Mietverhältnisses erfolgten Umstellung der Wärmeversorgung keine Änderung des Mietvertrags, wenn sich dieser – durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 II. BV – von vornherein auf mehrere Arten der Wärmeversorgung bezieht und damit die jeweils entstehenden Kosten als umlagefähig vereinbart sind.

b) Eine solche Umlagevereinbarung, die sich (auch) auf die Kosten der Lieferung von Fernwärme bezieht, liegt hier vor. Nach § 4 des Mietvertrags hat der Mieter die Kosten für „Heizungsbetrieb und Warmwasserversorgung“ (§ 4) zu tragen, wobei ausdrücklich auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV verwiesen wird. Die bei Abschluss des Mietvertrags vom 10. Januar 1999 maßgebliche Fassung der II. Berechnungsverordnung vom 12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178) sah in der Anlage 3 zu § 27 unter Nr. 4 Buchst. c und Nr. 5 Buchst. b auch die Umlage der Kosten der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme und Warmwasser vor; hierunter fällt auch die Lieferung von Fernwärme.

Zu den umlegbaren Kosten der Fernwärme gehören die gesamten Kosten, die der Wärmelieferant seinerseits dem Vermieter in Rechnung stellt, einschließlich der Investitions- und Verwaltungskosten sowie des Unternehmergewinns (Senatsurteile vom 16. Juli 2003 – VIII ZR 286/02, NJW 2003, 2900, unter III 2 a, sowie vom 27. Juni 2007, aaO, Tz. 21, st. Rspr.).

(BGH, Urteil vom 16. April 2008 – VIII ZR 75/07 –, GE 2008, 730 f., Rn. 14 – 17, zitiert nach juris)

Ob der Vermieter im Verlaufe des Mietverhältnisses auf Wärmecontracting umstellen und die ihm sodann in Rechnung gestellten Kosten der Wärmeerzeugung vollständig auf die Mieterinnen und Mieter umlegen konnte, hing folglich regelmäßig davon ab, ob der Mietvertrag überhaupt eine Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV enthielt (vgl. BGH, Urteil vom 6. April 2005 – VIII ZR 54/04 –, GE 2005, 664 ff., Rn. 19 ff., zitiert nach juris, wo ein solcher Hinweis fehlte) sowie ob die im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses gültige Fassung der Verordnung die relevante Variante des Bezugs gewerblich erzeugter Wärme bereits adressierte (vgl. BGH, Urteil vom 22. Februar 2006 – VIII ZR 362/04 –, GE 2006, 839 ff., zitiert nach juris, wo die relevante Fassung der Anlage 3 zu § 27 II. BV die Umlegung zwar der Kosten des Fernwärmebezugs, aber nicht der Kosten der Wärmelieferung im Nahbereich vorsah).

Die Kammer vermag zwar der Würdigung des Amtsgerichts nicht zu folgen, dass die Vereinbarungen im Mietvertrag für die Frage der Umlagefähigkeit der streitigen Kosten von vorne herein unbehelflich seien, weil § 5 allein den Fall einer bereits bei Abschluss des Mietvertrages vorhandenen Zentralheizungsanlage regele. Im Ergebnis ist dem Amtsgericht aber beizupflichten, dass dem Mietvertrag nach Maßgabe des skizzierten Auslegungsrahmens des Bundesgerichtshofs eine bereits bei seinem Abschluss getroffene Vereinbarung über die Umlage der hier streitigen Kosten nicht zu entnehmen ist.

Denn die vorliegenden Mietverträge enthalten unter § 3 Nr. 3 zwar einen Hinweis auf die Betriebskostenverordnung, die zum 1. Januar 2004 die Anlage 3 zu § 27 II. BV als Referenzliste üblicher Nebenkosten abgelöst hat und die bereits in ihrer damaligen Fassung unter § 2 Nr. 4 lit. c) BetrKV das Entgelt für die gewerbliche Lieferung von Wärme, auch wenn diese durch eine im Haus befindliche Zentralheizungsanlage erzeugt wurde, als umlagefähig bestimmte. Bei der gemäß § 305c Abs. 2 BGB gebotenen verwenderfeindlichen Auslegung der Mietverträge nach §§ 133, 157 BGB bezieht sich der Betriebskostenverordnungs-Verweis unter § 3 Nr. 3 Satz 1 des Mietvertrags aber gerade nicht auf die „Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung“, deren Umlegung nach § 3 Nr. 3 Satz 3 nämlich „in § 5 dieses Vertrages vereinbart“ sei. Unter § 5 des Vertrages finden sich sodann Regelungen über den Betrieb einer Zentralheizungsanlage und die Umlegung der Kosten, die im Falle des Anschlusses der Wohnung an eine Fernheizung „auch die an die Fernheizungsgesellschaft zu zahlenden Beträge“ umfassen sollen. Auch ist in § 5 Nr. 9 vorgesehen, dass die übrigen Regelungen in § 5 „bei Lieferung von Fernwärme/Fernwarmwasser“ entsprechend gelten sollen. Den Fall des hier vorliegenden Wärmecontractings, bei dem die Wärme durch einen gewerblichen Wärmelieferanten im Nahbereich, nämlich unter Nutzung einer im Haus installierten Zentralheizungsanlage, erzeugt wird, haben die Mietvertragsparteien jedoch – so wie in dem oben zitierten Fall des Bundesgerichtshofs VIII ZR 362/04 – nicht bedacht, jedenfalls in § 5 des Vertrages nicht geregelt.

cc) Ist dem Mietvertrag eine anfängliche Vereinbarung zur Umlagefähigkeit von Contractingkosten mithin nicht zu entnehmen, so gelangt die Kammer im Wege ergänzender Auslegung des Vertrages nach §§ 133, 157 BGB unter Beachtung des in § 242 BGB normierten Grundsatzes von Treu und Glauben zu dem Ergebnis, dass die Klägerin entsprechend § 2 Nr. 4 lit. c BetrKV für die Abrechnungsjahre ab 2018 das ungekürzte Entgelt für die Wärmelieferung als Betriebskosten umlegen darf.

Eine ergänzende Auslegung des Mietvertrages ist angezeigt, weil die Parteien bei Abschluss der Mietverträge im Jahre 2010 nicht bedachten, dass die Klägerin eines Tages die Elektro-Einzelöfen in den Wohnungen durch eine im Wege des Contractings einzubauende und zu betreibende zentrale Heizungsanlage ersetzen könne und nur deswegen keine Regelungen für diesen Fall trafen. Das skizzierte Auslegungsergebnis ergibt sich als Antwort auf die Frage, was die Parteien billigerweise vereinbart hätten, hätten sie den zukünftigen Einbau einer Zentralheizungsanlage bedacht und Regelungen für den Fall treffen wollen, dass die Klägerin sich für das vorliegende Contractingmodell entscheiden würde.

(i) Im Ausgangpunkt ist anerkannt, dass sich eine Vereinbarung über die Umlagefähigkeit neu für die konkrete Wohnung anfallender Betriebskosten im Sinne von §§ 1, 2 BetrKV im Wege ergänzender Vertragsauslegung namentlich dann ergeben kann, wenn die neuen Betriebskosten auf eine duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme zurückgehen (Börstinghaus in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, BGB § 555c Rn. 18; BeckOK MietR/Müller, 37. Ed. 1.8.2024, BGB § 555c Rn. 80-82; beide zitiert nach beck-online). Der BGH führt in seiner oben schon zitierten Entscheidung vom 27. Juni 2007 aus:

Die Vereinbarung einer Umlegung von Antennenkosten führt jedenfalls dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Breitbandkabelkosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt (Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rdnr. 3035c, 5371; Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO, § 556 Rdnr. 253; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 323; aA Staudinger/Weitemeyer, aaO, § 556 Rdnr. 64).

(BGH, Urteil vom 27. Juni 2007 – VIII ZR 202/06 –, GE 2007, 1310 f., Rn, 27, zitiert nach juris)

Entsprechend hatte der Bundesgerichtshof auch schon für nachträglich durch den erstmaligen Einbau von Aufzügen entstandene Nebenkosten eine stillschweigend vereinbarte Kostentragungspflicht angenommen (vgl. BGH – VIII ZR 101/03 -, Urt. v. 21.01.2004, GE 2004, 229 ff. und BGH – VIII ZR 99/03 -, Urt. v. 21.01.2004, NZM 2004, 253; beide zitiert nach juris).

(ii) Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts trifft es nicht zu, dass „die Frage, ob Contracting-Kosten in vollem Umfang auf den Mieter abgewälzt werden dürfen, in § 556c BGB abschließend geregelt“ sei. Zwar ist § 556c BGB nach seinem Absatz 4 nicht zum Nachteil des Mieters abdingbar und soll die Norm nach der Begründung des Regierungsentwurfs des am 11. März 2013 veröffentlichten Mietrechtsänderungsgesetzes „für sämtliche Umstellungen in laufenden Mietverhältnissen“ gelten (BT-Drucksache 17/10485, S. 2). Doch regelt die Norm des § 556c Abs. 1 BGB den vorliegenden Fall des erstmaligen Einbaus einer zentralen Heizungsanlage an Stelle von mieterseits betriebenen Einzelöfen, wie oben bereits ausgeführt, tatsächlich nicht (so auch Knopper in: Blank/Börstinghaus/Siegmund, Miete, 7. Aufl. 2023, BGB § 556c Rn. 14; BeckOGK/Drager, 1.7.2024, § 556c Rn. 15; beide zitiert nach beck-online; Eisenschmid, WuM 2013, 393, 395 unter III.2., zitiert nach juris).

Daraus abzuleiten, dass eine Umlage der Kosten des Wärmecontractings in solchen Fällen ausscheide oder allenfalls im Wege einer analogen Anwendung des § 556c BGB in Betracht komme (vgl. Staudinger/Artz, BGB, Neub. 2021, § 556c Rn. 19, zitiert nach juris), hält die Kammer für verfehlt. Der Fall der erstmaligen Umlage neuer Betriebskosten der Wärmeerzeugung nach erstmaligem Einbau einer Zentralheizungsanlage unterscheidet sich derart grundlegend von den in § 556c BGB gesetzlich geregelten Umstellungsfällen, dass eine analoge Anwendung der Norm von vorne herein ausscheidet. Obliegt dem Vermieter die Wärmeversorgung, so ist er nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dazu verpflichtet, die zentrale Heizungsanlage auf eigene Kosten laufend instand zu halten und sie nach ihrer Abnutzung zu erneuern. Stellt er in einer solchen Konstellation auf Wärmecontracting um, so fallen die zuvor ihn treffenden Instandhaltungsaufwände nunmehr dem Contractor zur Last, der diese Aufwände als Teil seines Entgelts für die Wärmeerzeugung berücksichtigen wird; die Umstellung führt also typischerweise dazu, dass die ursprünglich vom Vermieter zu tragenden Instandhaltungskosten als Teil des Entgelts für die Wärmeerzeugung auf die Mieter verlagert werden.

Eine vergleichbare Interessenlage gibt es im Falle des erstmaligen Einbaus einer Zentralheizungsanlage nicht. Zwar entfallen auch in einem solchen Fall aus § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB fließende Instandhaltungsaufwände des Vermieters, die sich vorliegend jedoch bloß auf die Einzelöfen beziehen und nur einen geringen Bruchteil des Umfangs der für den erstmaligen Einbau einer zentralen Heizungsanlage erforderlichen Investitionen ausmachen. Der hier erfolgte erstmalige Einbau einer Zentralheizungsanlage an Stelle von Elektro-Einzelöfen stellt sich zudem gemäß § 555b Nr. 2 und Nr. 4 BGB als duldungspflichtige Modernisierungsmaßnahme dar und führt zu einer Verbesserung des Wohnwerts der Wohnung, den herbeizuführen der Vermieter nicht verpflichtet ist. Da die Kosten der Modernisierung nach Maßgabe der §§ 559 ff. BGB eine Erhöhung der Miete rechtfertigen würden und also anteilig von den Mietern zu tragen wären, hätte der Vermieter sie aufgebracht, stellt es sich anders als in den gesetzlich geregelten Umstellungsfällen gerade nicht von vorne herein als unbillig dar, wenn sich die von den Mietern für die Wärmeversorgung ihrer Wohnung aufzubringenden Kosten durch die Umstellung auf das Wärmecontracting insgesamt erhöhen.

(iii) Vorliegend lässt sich indes gar nicht feststellen, dass sich die von dem Beklagten aufzubringenden Kosten für die Beheizung der Wohnung und für die Wassererwärmung erhöht hätten. Vielmehr hat die Klägerin mit Schriftsatz vom 13. Januar 2013 auf Grundlage der von dem Beklagten als Anlagen B6 und B7 (Bl. I/244 f. d. A.) eingeführten Rechnungsauszüge für die Wohnung im •••. OG links und den Zeitraum 1. September 2012 bis 4. September 2014 unwidersprochen dargelegt, dass die jährlich abgerechneten Heizkosten für diese Wohnung im Abrechnungszeitraum 2017 bis 2020 tatsächlich jeweils niedriger ausfielen als Stromkosten entstanden wären, wäre die Wohnung weiterhin über Elektroöfen beheizt worden. Zudem ist an Hand der streitigen Heizkostenabrechnungen abzulesen, dass die Umstellung des Energieträgers von Strom auf Nahwärme eine beträchtliche Verminderung in der Größenordnung von etwa einem Drittel der je Kilowattstunde anfallenden Kosten der für die Beheizung der Wohnung verbrauchten Energie mit sich brachte. So wurden im Haus im Jahr 2017 insgesamt 351.006 kWh für die Beheizung und die Erwärmung von Wasser verbraucht und wandte die Klägerin für den Betrieb der Heizungsanlage („Gesamtkosten Heizungsanlage“, Seite 2 der Abrechnung „techem“ vom 14.11.2018, Bl. I/18R, I/82R d. A.) insgesamt 54.562,45 € auf. Das entspricht berechneter Wärmekosten von 15,54 ct/kWh (54.562,45 €/ 351.006 kWh), während im Falle einer Beheizung mit Strom nach unbestrittenem Vortrag der Klägerin Kosten von mindestens 22,5 ct/kWh angefallen wären. Auch für die weiteren Abrechnungsjahre 2018 bis 2020 liegen die aus den Abrechnungen abzuleitenden Energiepreise jeweils deutlich unter den Endkosten für Elektroenergie: Für das Jahr 2018 ergibt sich ein Wert von 15,05 ct/kWh (55.062,03 €/ 365.949 kWh), für 2019 ein Betrag von 16,30 ct/kWh (55.902,72 €/ 342.898 kWh) und für 2020 Kosten von 17,15 ct/kWh (52.849,20 €/ 308.220 kWh).

Der Schriftsatz der Klägerin vom 13. Januar 2023 ist zwar erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug eingereicht worden, sodass es sich um neues Vorbringen im Sinne der §§ 529, 531 ZPO handelt; der Vortrag ist aber unstreitig geblieben und hätte ohnehin nicht früher erfolgen können, da der Beklagte die Auszüge der Stromrechnungen ebenfalls erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im ersten Rechtszug eingeführt hat. Der Beklagte ist den Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 13. Januar 2023 selbst mit dem nachgelassenen Schriftsatz vom 17. Dezember 2024 nicht entgegen getreten; er hat auch selber nicht dargelegt, dass die ihm von der Klägerin berechneten Kosten für die Beheizung der Wohnungen über die Stromkosten hinausgingen, die er im Zeitraum bis 2014 für die Beheizung der Wohnungen auf sich nahm.

Führt der Einbau und Betrieb der zentralen Heizungsanlage im Wege des Wärmecontractings mithin nicht nur zu einer Wohnwertverbesserung, ohne dass der Beklagte deswegen eine Modernisierungsmieterhöhung zu befürchten hätte, sondern selbst bei Umlage der ungekürzten Contractingkosten außerdem zu einer Verminderung der von dem Beklagten für die Beheizung der Wohnung aufzubringenden Beträge, erscheint es insgesamt angemessen, dass die Klägerin entsprechend § 2 Nr. 4 lit. c BetrKV für die Abrechnungsjahre ab 2018 das ungekürzte ihr gegenüber berechnete Entgelt für die Wärmelieferung als Betriebskosten umlegen darf. Soweit der Beklagte dies für unbillig hält, weil er sich an den Anschaffungskosten eines Heizkraftwerks nicht beteiligen müsse, ist dem entgegen zu halten, dass die bei Nutzung der Elektroöfen bis zum Jahr 2014 von ihm aufzubringenden Stromkosten ebenfalls anteilige Anschaffungskosten der für die Stromerzeugung erforderlichen Kraftwerke umfassten. Nach Auffassung der Kammer stellte es sich vielmehr umgekehrt als unbillig dar, wenn die Klägerin einen der Deckung der Investitionskosten und eines Unternehmergewinns des Contractors zuordenbaren Anteil der Wärmeerzeugungskosten nicht umlegen dürfte, sondern selbst tragen müsste, um so dem Beklagten zu noch weiter gehenden Einsparungen bei den von ihm zu tragenden Heizkosten zu verhelfen.

3. Die begehrten Zinsen stehen der Klägerin gemäß §§ 286 Abs. 1, 291, 288 BGB in der begehrten Höhe hinsichtlich der einzelnen Teilforderungen jeweils ab dem Kalendertag zu, der auf die Zustellung des Mahnbescheides oder auf die die Rechtshängigkeit bewirkende Zustellung folgt.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 91a Abs. 1, 269 ZPO. Soweit die Klägerin die Klage wegen eines geringen Anteils der Zinsforderung zurückgenommen hat, erschiene es unbillig, der Klägerin deswegen einen Teil der Kosten aufzuerlegen; durch die ursprüngliche Zuvielforderung sind zusätzliche Kosten nicht entstanden.

Die Anordnung der vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision des Beklagten ist zuzulassen. Der Bundesgerichtshof hat bisher nicht entschieden, ob und auf welcher Grundlage die durch eine Umstellung von Einzelöfen auf Zentralbeheizung entstehenden Betriebskosten überhaupt auf die Mieter umgelegt werden können (BGH, Urteil vom 12. März 2014 – VIII ZR 147/13 –, GE 2014, 665, Rn. 15, zitiert nach juris). Die Frage, in welchem Umfang ein Vermieter die ihm gegenüber berechneten Contractingkosten in einer Konstellation wie der vorliegenden auf die Mieter umlegen darf, ist von grundsätzlicher Bedeutung und bisher obergerichtlich nicht entschieden.

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf §§ 63 Abs. 2, 47 GKG.

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