Nackter Estrich statt wohnlichem Boden in der geförderten Wohnung: Da der Eigentümer den Belag verweigert, fordert das Amt unter Androhung eines Bußgeldes die sofortige Nachbesserung. Vor dem Oberlandesgericht Hamm klärt sich nun, ob die soziale Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen auch ohne individuelle Vereinbarung eine Pflicht zum Bodenbelag begründet.
Ob Vermieter zur Verlegung von Bodenbelägen verpflichtet sind, hängt oft von den individuellen Förderbedingungen der Wohnung ab. Symbolfoto: KIZum vorliegenden Urteilstext springen: 5 ORbs 131/25
Das Wichtigste im Überblick
Gericht: Oberlandesgericht Hamm
Datum: 22.05.2025
Aktenzeichen: 5 ORbs 131/25
Verfahren: Bußgeldverfahren wegen fehlender Instandhaltung
Rechtsbereiche: Wohnungsbau-Förderungsrecht
Relevant für: Vermieter und Mieter von Sozialwohnungen
Vermieter von Sozialwohnungen müssen nur dann Bodenbeläge einbauen, wenn dies im Fördervertrag ausdrücklich steht.
Das Gesetz schreibt für Wohnungen keinen speziellen Bodenbelag als festen Mindeststandard vor.
Eine Pflicht zum Einbau entsteht nur durch konkrete Absprachen im jeweiligen Förderbescheid.
Das Amtsgericht muss nun prüfen, ob der Vertrag solche Bodenbeläge wirklich zwingend fordert.
Ohne klare vertragliche Regelung dürfen Vermieter geförderte Wohnungen auch ohne Bodenbelag vermieten.
Wann fehlende Bodenbeläge zum teuren Bußgeld führen
Nach § 21 Abs. 1 des nordrhein-westfälischen Wohnraumförderungsgesetzes (WFNG NRW) müssen Verfügungsberechtigte – also die Eigentümer, die staatliche Fördermittel erhalten haben – ihren geförderten Wohnraum ordnungsgemäß instand halten. Diese Verpflichtung endet nicht automatisch mit einer finanziellen Ablösung, sondern besteht während der gesamten Laufzeit des Förderdarlehens sowie in einer gesetzlichen Nachwirkungsfrist nach § 22 Abs. 2 S. 1 WFNG NRW fort. Diese Frist stellt sicher, dass die Sozialbindung der Wohnung noch für einen gesetzlich festgelegten Zeitraum nach der Rückzahlung des Kredits bestehen bleibt. Wer gegen diese Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht verstößt, begeht nach § 27 Abs. 1 Nr. 5 WFNG NRW eine Ordnungswidrigkeit, die von den Behörden geahndet werden kann.
Dementsprechend erstreckt sich die Gewährleistungspflicht des Verfügungsberechtigten nach § 21 Abs. 1 WFNG NRW sowohl auf seine darlehensvertraglichen Verpflichtungen gegenüber der darlehensverwaltenden Stelle als auch auf seine mietrechtlichen Pflichten zur Instandhaltung (§§ 535, 536a BGB). – OLG Hamm
Prüfen Sie umgehend Ihren Förderbescheid, auch wenn Sie das Darlehen bereits vollständig getilgt haben. Da die Instandhaltungspflicht während der gesamten Nachwirkungsfrist weiter gilt, riskieren Sie auch Jahre nach der Rückzahlung empfindliche Bußgelder bei Vernachlässigung der Immobilie.
Das Oberlandesgericht Hamm musste klären, ob diese Instandhaltungspflicht auch das Verlegen eines Fußbodens umfasst, nachdem das Amtsgericht Siegen eine Vermieterin zu einer Geldbuße von 3.960 Euro verurteilt hatte. Die Stadtverwaltung von J. hatte bei einer Wohnraumkontrolle festgestellt, dass in zwei Mietwohnungen in den Wohn- und Schlafzimmern sowie in einem Flur kein oder nur ein unvollständiger Bodenbelag vorhanden war. Daraufhin rügte die betroffene Eigentümerin mit der Rechtsbeschwerde, dass es gar keine gesetzliche Pflicht zur Einbringung eines Bodenbelags gebe. Die Rechtsbeschwerde ist das juristische Mittel, um ein Bußgeldurteil auf Rechtsfehler prüfen zu lassen, vergleichbar mit einer Revision im Strafprozess.
Redaktionelle Leitsätze
Im öffentlich geförderten Wohnraum besteht keine pauschale gesetzliche Pflicht zur Ausstattung von Mietwohnungen mit einem fertigen Bodenbelag.
Eine rechtliche Verpflichtung zur Einbringung oder Instandhaltung von Bodenbelägen kann sich ausschließlich aus den Vorgaben des jeweiligen Darlehensvertrags oder der konkreten Förderungszusage ergeben.
Die rechtmäßige Verhängung eines Bußgeldes wegen unterlassener Instandhaltung setzt voraus, dass die Behörde den exakt geschuldeten Ausstattungsstandard anhand der individuellen Förderbedingungen eindeutig feststellt.
Keine allgemeine gesetzliche Pflicht für Bodenbeläge
Das nordrhein-westfälische Wohnraumstärkungsgesetz regelt in § 5 WohnStG NRW die grundsätzlichen Mindestanforderungen an Wohnraum. Ergänzend dazu schreibt § 6 Abs. 1 Nr. 2 WohnStG NRW vor, dass Fußböden einen ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse und Feuchtigkeit bieten müssen. Aus diesen normierten Schutzanforderungen lässt sich jedoch keine allgemeine gesetzliche Pflicht ableiten, eine Mietwohnung zwingend mit einem fertigen Bodenbelag auszustatten.
Eine gesetzliche Pflicht zur Ausstattung einer Mietwohnung mit Bodenbelag besteht nicht. Bei nicht gefördertem Wohnraum können die Mietparteien frei vereinbaren, ob die Wohnung mit oder ohne Bodenbelag vermietet wird. – so das Oberlandesgericht Hamm
Wie sich diese Normen auf den Vermietungsalltag auswirken, verdeutlichte das Gericht durch den Vergleich zum freien Markt, auf dem Mietparteien für nicht geförderten Wohnraum völlig frei vereinbaren können, ob eine Wohnung mit oder ohne Bodenbelag übergeben wird. Im Fall der beanstandeten Wohnungen forderte die Stadtverwaltung am 29. Juli 2021 die Betroffene vergeblich auf, den Bodenbelag wiederherzustellen. Dem verurteilenden Urteil des Amtsgerichts fehlten jedoch entscheidende Feststellungen dazu, ob sich eine Pflicht aus spezifischen Förderbedingungen der betroffenen Immobilie ergab.
Sollte die Stadtverwaltung Sie zur Verlegung eines Bodenbelags auffordern, leisten Sie dieser Anweisung nicht ungeprüft Folge. Verlangen Sie von der Behörde die Nennung der exakten vertraglichen Klausel aus Ihrer Förderzusage, die diesen spezifischen Ausstattungsstandard vorschreibt.
Bodenbelagspflicht nur durch individuelle Förderzusage
Eine rechtlich bindende Verpflichtung zur Einbringung von Bodenbelag kann sich im geförderten Wohnungsbau ausschließlich aus dem jeweiligen Darlehensvertrag oder der konkreten Förderungszusage ergeben. Die Instandhaltungspflicht nach § 21 Abs. 1 WFNG NRW umfasst dabei sowohl die darlehensvertraglichen Abmachungen als auch die allgemeinen mietrechtlichen Pflichten gemäß den §§ 535 und 536a des Bürgerlichen Gesetzbuches. Welche konkreten Maßnahmen am Ende erforderlich sind, richtet sich somit exakt nach dem vorgeschriebenen Ausstattungsstandard der individuellen Förderungszusage.
Eine Verpflichtung der Betroffenen Bodenbelag in die betroffenen Wohnungen einzubringen kann sich daher ausschließlich aus dem Darlehensvertrag oder der Förderungszusage in Verbindung mit dem Wohnungsbauförderungsbestimmungen ergeben. – OLG Hamm
An den Details der ursprünglichen Bewilligung scheiterte im vorliegenden Fall das erstinstanzliche Urteil, da die betroffene Eigentümerin im Jahr 2004 zur neuen Empfängerin einer Förderungszusage für ein Bauvorhaben in der K.-straße in J. geworden war. Obwohl sie die staatlichen Fördermittel außerplanmäßig und vorzeitig zurückgezahlt hatte, teilte ihr die Stadtverwaltung im Jahr 2020 mit, dass die Belegungs- und Mietpreisbindung noch bis zum Ablauf des Jahres 2030 bestehen bleibt. Das bedeutet konkret: Die Wohnung darf weiterhin nur an Mieter mit Wohnberechtigungsschein vergeben werden und die Miete bleibt staatlich gedeckelt. Da das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts Siegen aber keine Feststellungen zum konkreten Ausstattungsstandard dieser Förderungszusage enthielt, war die Rechtsbeschwerde erfolgreich.
Praxis-Hinweis:
Der entscheidende Hebel liegt in Ihren individuellen Vertragsunterlagen. Ob Sie zur Verlegung eines Bodenbelags verpflichtet sind, lässt sich nicht aus dem allgemeinen Gesetz ablesen. Entscheidend ist allein der Ausstattungsstandard, der in Ihrer spezifischen Förderungszusage oder dem Darlehensvertrag festgehalten wurde. Fehlt dort eine explizite Erwähnung des Oberbodens als geschuldeter Standard, besteht in der Regel keine Grundlage für eine behördliche Bußgeldverfügung.
OLG Hamm: Behörde muss Ausstattungspflicht beweisen
Der Gesetzgeber hatte die Instandhaltungspflicht nach der Gesetzesbegründung (LT-Drucks. 14/9394) eingeführt, um eine rechtliche Lücke bei einer vorzeitigen Mittelrückzahlung zu schließen. Im Streitfall müssen die Gerichte präzise prüfen, ob die Untätigkeit einer verfügungsberechtigten Person trotz behördlicher Aufforderung tatsächlich eine fahrlässige Verletzung dieser Pflichten darstellt. Fehlen in einem Urteil ausreichende Feststellungen zum exakt geforderten Standard, ist eine Verurteilung wegen einer Ordnungswidrigkeit sachlich-rechtlich fehlerhaft. Das bedeutet, dass die rechtliche Begründung des Richters im Verhältnis zu den festgestellten Tatsachen nicht haltbar ist.
Der Bußgeldsenat des Oberlandesgerichts Hamm wandte diese Prüfmaßstäbe am 22. Mai 2025 unter dem Aktenzeichen 5 ORbs 131/25 in einer Einzelrichterentscheidung an. Das Urteil des Amtsgerichts Siegen wurde mitsamt den getroffenen Feststellungen aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung sowie Entscheidung an die Vorinstanz zurückverwiesen. Zuvor hatte die Generalstaatsanwaltschaft noch erfolglos beantragt, das Rechtsmittel der betroffenen Eigentümerin als unbegründet zu verwerfen.
Beweislast für den Ausstattungsstandard liegt beim Amt
Dieses Urteil des Oberlandesgericht Hamm stellt klar, dass es keine pauschale gesetzliche Verpflichtung gibt, Sozialwohnungen mit Bodenbelägen auszustatten. Als obergerichtliche Entscheidung bindet sie zwar formal nur den Einzelfall, entfaltet aber eine erhebliche Signalwirkung für alle Bußgeldverfahren in Nordrhein-Westfalen: Die Beweislast für den geschuldeten Ausstattungsstandard liegt bei der Behörde. Das bedeutet konkret: Nicht der Vermieter muss beweisen, dass er den Boden weglassen durfte, sondern die Stadt muss belegen, dass eine eindeutige vertragliche Pflicht zur Verlegung bestand. Vermieter sollten daher bei jeder behördlichen Rüge die individuellen Förderbedingungen heranziehen und sich gegen Bescheide wehren, die lediglich mit der allgemeinen Instandhaltungspflicht begründet werden.
Einspruch gegen Bußgeld: Förderbedingungen prüfen
Wenn Sie einen Bußgeldbescheid wegen fehlender Bodenbeläge erhalten haben, legen Sie innerhalb der zweiwöchigen Frist Einspruch ein. Prüfen Sie in Ihren Archivunterlagen, ob die ursprüngliche Bewilligung aus dem Baujahr tatsächlich den Oberboden als geschuldeten Standard ausweist – fehlt dieser Nachweis im Urteil oder Bescheid, ist die Sanktion rechtswidrig. Vermeiden Sie kostspielige Nachrüstungen, solange die Behörde Ihnen die vertragliche Pflicht nicht schwarz auf weiß nachweist.
Bußgeld wegen fehlendem Bodenbelag? Wir prüfen Ihren Bescheid
Die pauschale Forderung nach Instandhaltung durch Behörden hält einer rechtlichen Prüfung oft nicht stand, da der konkrete Ausstattungsstandard entscheidend ist. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, Ihre Förderunterlagen rechtssicher zu bewerten und unbegründete Bußgeldbescheide abzuwehren. Sichern Sie sich gegen unberechtigte Sanktionen ab und wahren Sie Ihre Vermieterinteressen.
Bei behördlichen Wohnraumkontrollen sehe ich fast immer das gleiche Muster: Die Prüfer haken vor Ort lediglich eine standardisierte Checkliste ab. Ein fehlender Bodenbelag führt sofort zur Rüge, ohne dass irgendjemand vorher den jahrzehntealten Fördervertrag aus dem Archiv geholt hat. Die Kommunen pokern schlichtweg darauf, dass verunsicherte Eigentümer den Bescheid aus Respekt vor der Behörde klaglos akzeptieren.
Lassen Sie sich von dem amtlichen Briefkopf und den angedrohten Summen nicht direkt einschüchtern. Ich rate dazu, den Spieß einfach umzudrehen und ganz freundlich die Zusendung der exakten Vertragsgrundlage in Kopie anzufordern. Oft verläuft die Angelegenheit dann plötzlich im Sande, weil die Behörde ihre eigenen alten Akten gar nicht mehr findet.
Bleibt meine Instandhaltungspflicht bestehen, wenn ich das Förderdarlehen bereits vorzeitig vollständig getilgt habe?
JA. Die Instandhaltungspflicht für geförderten Wohnraum bleibt trotz einer vorzeitigen Tilgung des Darlehens rechtlich bestehen. **Gemäß § 21 Abs. 1 WFNG NRW sind Sie als Verfügungsberechtigter auch nach der Rückzahlung zur ordnungsgemäßen Instandhaltung verpflichtet, solange die Sozialbindung besteht.** Die finanzielle Ablösung des Kredits beendet diese öffentlich-rechtlichen Pflichten nicht unmittelbar.
Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 22 Abs. 2 S. 1 WFNG NRW, wonach die Sozialbindung nach der Darlehensrückzahlung in einer gesetzlichen Nachwirkungsfrist fortbesteht. Während dieses Zeitraums behält das Objekt seinen Status als geförderter Wohnraum, was den Eigentümer weiterhin an die spezifischen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten gemäß § 21 WFNG NRW bindet. Ein Verstoß gegen diese Pflichten kann von der zuständigen Behörde als Ordnungswidrigkeit nach § 27 WFNG NRW gewertet und mit empfindlichen Bußgeldern geahndet werden. Entscheidend ist dabei nicht der aktuelle Kontostand des Darlehens, sondern die im Förderbescheid oder in der Mitteilung der Behörde festgelegte Dauer der Bindungsfrist für das Objekt. Eine Vernachlässigung der Immobilie während dieser Phase stellt somit trotz Schuldenfreiheit ein erhebliches finanzielles Risiko dar, das erst mit dem endgültigen Ablauf der Nachwirkungsfrist erlischt.
Muss ich für fehlende Bodenbeläge haften, wenn mein Mieter diese beim Auszug einfach entfernt?
JA, als Verfügungsberechtigter sind Sie gemäß § 21 Abs. 1 WFNG NRW für den ordnungsgemäßen Zustand verantwortlich, unabhängig vom konkreten Verhalten Dritter. Ein Fehlverhalten des Mieters entbindet Sie gegenüber der zuständigen Behörde nicht von Ihrer gesetzlichen Instandhaltungspflicht zur Wiederherstellung des vorgeschriebenen Standards.
Die öffentlich-rechtliche Instandhaltungspflicht knüpft allein an Ihre Rechtsstellung als Eigentümer oder Verfügungsberechtigter an und bewertet den objektiven Zustand der Immobilie unabhängig vom individuellen Verschulden. Wenn die Förderzusage oder der Darlehensvertrag einen bestimmten Bodenbelag als Ausstattungsstandard vorschreibt, müssen Sie diesen gegenüber der Stadtverwaltung dauerhaft in einem gebrauchstauglichen Zustand vorhalten. Das unberechtigte Entfernen durch den Mieter wird rechtlich wie ein Mangel gewertet, den Sie zeitnah beheben müssen, um ein empfindliches Bußgeld gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 5 WFNG NRW abzuwenden. Obwohl Sie im Innenverhältnis Schadensersatzansprüche gegen den Mieter geltend machen können, schützt Sie dieser privatrechtliche Regressanspruch nicht vor den hoheitlichen Forderungen der Wohnungsaufsicht.
Eine Haftung entfällt jedoch dann, wenn weder im ursprünglichen Darlehensvertrag noch in der konkreten Förderungszusage eine explizite Pflicht zur Einbringung eines Oberbodens als geschuldeter Ausstattungsstandard festgeschrieben wurde. Da keine allgemeine gesetzliche Pflicht zur Ausstattung von Mietwohnungen mit Bodenbelägen besteht, muss die Behörde im Streitfall die vertragliche Grundlage für ihre Forderung individuell nachweisen. Sie sollten daher die historischen Förderbedingungen genau prüfen lassen, bevor Sie kostspielige Sanierungen vornehmen oder ein verhängtes Bußgeld widerspruchslos akzeptieren.
Wie wehre ich mich gegen ein Bußgeld, wenn die Förderzusage keine Details zur Ausstattung enthält?
Gegen ein Bußgeld wehren Sie sich erfolgreich, indem Sie den fehlenden Ausstattungsstandard in der Förderzusage rügen, da die Beweislast für eine konkrete Verpflichtung vollständig bei der Behörde liegt. Mangels einer expliziten Regelung in Ihrer individuellen Förderzusage oder dem Darlehensvertrag fehlt der Behörde die notwendige Rechtsgrundlage für eine Sanktionierung.
Im Bereich des sozialen Wohnungsbaus existiert nach der aktuellen Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Hamm keine pauschale gesetzliche Pflicht zur Ausstattung von Mietwohnungen mit fertigen Bodenbelägen. Die allgemeine Instandhaltungspflicht gemäß § 21 Abs. 1 WFNG NRW bezieht sich zwar auf den geschuldeten Zustand, jedoch muss dieser Standard individuell in den Förderdokumenten definiert sein. Da das Wohnraumstärkungsgesetz in den §§ 5 und 6 WohnStG NRW lediglich Mindestanforderungen an die Witterungsbeständigkeit stellt, bleibt die konkrete Ausstattung eine Sache der vertraglichen Vereinbarung. Wenn Ihre Förderungszusage zu diesem Punkt schweigt, kann die Behörde die Verlegung eines Bodens nicht rückwirkend fordern oder bei Unterlassung ein Bußgeld nach § 27 WFNG NRW verhängen.
Legen Sie innerhalb von zwei Wochen Einspruch ein und beantragen Sie Akteneinsicht in die historischen Förderunterlagen, um den fehlenden Ausstattungsstandard rechtssicher zu belegen. Nur eine explizite vertragliche Klausel in den ursprünglichen Bewilligungsakten rechtfertigt die behördliche Anweisung sowie das damit verbundene Ordnungswidrigkeitenverfahren gegen den betroffenen Vermieter.
Darf die Behörde Bußgelder verhängen, wenn im Mietvertrag eine Übergabe ohne Boden vereinbart wurde?
JA, die Behörde darf Bußgelder verhängen, da Ihre öffentlich-rechtlichen Verpflichtungen aus der Förderzusage durch private Absprachen im Mietvertrag nicht aufgehoben werden können. Solche Individualvereinbarungen entfalten gegenüber der staatlichen Wohnungsaufsicht keine rechtlich befreiende Wirkung, sofern ein bestimmter baulicher Standard staatlich zwingend vorgeschrieben ist.
Die Instandhaltungspflicht nach § 21 Abs. 1 WFNG NRW stellt eine hoheitliche Amtspflicht des Vermieters gegenüber dem Land dar, die durch privatrechtliche Vereinbarungen nicht wirksam ausgeschlossen werden kann. Wenn die spezifische Förderzusage einen Ausstattungsstandard wie den Oberboden vorschreibt, ist dieser gegenüber dem Staat zwingend geschuldet und muss unabhängig vom Willen des Mieters bereitgestellt werden. Ein Verstoß gegen diese Standards stellt eine Ordnungswidrigkeit gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 5 WFNG NRW dar, die von der Behörde konsequent sanktioniert werden kann. Im Gegensatz zum freien Markt ist der Wohnstandard im sozialen Wohnungsbau staatlich fixiert und somit der privaten Disposition der Mietvertragsparteien entzogen.
Eine Sanktion ist jedoch nur rechtmäßig, wenn die Förderzusage oder der Darlehensvertrag den Bodenbelag explizit als geschuldeten Ausstattungsstandard für die betroffene Wohnung aufführt. Ohne eine solche konkrete vertragliche Grundlage in den individuellen Förderbedingungen fehlt der Behörde trotz des fehlenden Bodenbelags die notwendige Rechtsbasis für eine rechtssichere Bußgeldverfügung.
Kann ich den Mieter zur Verlegung verpflichten, um die behördliche Instandhaltungspflicht rechtssicher zu erfüllen?
NEIN. Sie können die behördliche Instandhaltungspflicht in der Regel nicht auf den Mieter abwälzen, da Sie als Eigentümer für die Bereitstellung des geförderten Standards persönlich verantwortlich sind. Eine vertragliche Verpflichtung des Mieters zur Erstverlegung widerspricht zumeist den wohnraumförderungsrechtlichen Bindungen und gefährdet die notwendige Rechtssicherheit gegenüber der zuständigen Aufsichtsbehörde.
Gemäß § 21 Abs. 1 WFNG NRW ist der Verfügungsberechtigte zur ordnungsgemäßen Instandhaltung des Wohnraums verpflichtet, was die Bereitstellung des in der Förderzusage definierten Ausstattungsstandards zwingend umfasst. Da die Miete im sozialen Wohnungsbau staatlich gedeckelt ist, darf der Mieter nicht durch zusätzliche Investitionskosten belastet werden, die eigentlich durch die Förderung und die Miete abgegolten sein sollen. Eine Umlegung dieser Pflicht würde das Preisbindungssystem unterwandern und wird von Behörden oft als Verstoß gegen die Instandhaltungspflicht gewertet, für den dem Eigentümer hohe Bußgelder drohen.
Eine rechtssichere Ausnahme besteht nur dann, wenn die spezifischen Wohnungsbauförderbestimmungen des jeweiligen Bewilligungsjahres explizit eine Mieterselbsthilfe oder einen mieterseitigen Ausbau für den Oberbodenbelag vorsehen. In diesen seltenen Fällen kann die Ausstattungspflicht wirksam übertragen werden, sofern dies bereits in der ursprünglichen Förderzusage oder dem Darlehensvertrag der Bewilligungsbehörde für das Objekt so festgehalten wurde.
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Die Sache wird auf den Bußgeldsenat in der Besetzung mit drei Richtern einschließlich des Vorsitzenden übertragen (Alleinentscheidung des mitunterzeichnenden Einzelrichters).
Das angefochtene Urteil wird mit den getroffenen Feststellungen aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung – auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens – an das Amtsgericht Siegen zurückverwiesen.
Gründe
I.
Das Amtsgericht Siegen hat die Betroffene im angefochtenen Urteil wegen fahrlässiger Verletzung der Instandhaltungspflichten nach §§ 21 Abs. 1, 27 Abs. 1 Nr. 5 WFNG NRW zu einer Geldbuße von 3.960 € verurteilt.
Nach den getroffenen Feststellungen war die Betroffene durch Änderungsbescheid vom 21.06.2004 neue Empfängerin der Förderungszusage nach dem Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land NRW (im Folgenden: WFNG NRW) für das Bauvorhaben K.-straße 00 in J. geworden. Nach außerplanmäßiger, vorzeitiger und vollständiger Rückzahlung der Fördermittel teilte die Stadt J. der Betroffenen mit Schreiben vom 09.10.2020 mit, dass die Belegungs- und Mietpreisbindung erst mit Ablauf des Jahres 2030 endet.
Am 29.07.2021 fand eine Kontrolle der Wohnungen im vorbezeichneten Objekt durch die Stadt J. statt. Dabei wurde unter anderem festgestellt, dass der Bodenbelag in den Wohnungen Nr. 1 und 3 im Wohnzimmer und im Schlafzimmer und in der Wohnung Nr. 3 zusätzlich im Flur jeweils nicht (vollständig) vorhanden war. Die Stadt J. forderte die Betroffene auf, die Wohnungen so zu erhalten und wiederherzustellen, dass der ordnungsgemäße Gebrauch zu Wohnzwecken gewährleistet ist. Hierauf blieb die Betroffene untätig.
Gegen das Urteil wendet sich die Betroffene mit ihrer Rechtsbeschwerde, mit welcher sie unter Erhebung der allgemeinen Sachrüge insbesondere beanstandet, dass keine Pflicht zur Einbringung eines Bodenbelags in die Wohnungen bestehe.
Die Generalstaatsanwaltschaft hat beantragt, die Rechtsbeschwerde als unbegründet zu verwerfen.
II.
Die Rechtsbeschwerde war zur Fortbildung des Rechts dem Bußgeldsenat in der Besetzung mit drei Richtern einschließlich des Vorsitzenden zu übertragen (§ 80 a Abs. 3 Satz 1 OWiG).
Das angefochtene Urteil wirft in materiell-rechtlicher Hinsicht die entscheidungserhebliche, klärungsbedürftige und abstraktionsfähige Rechtsfrage auf, welche Anforderungen an die Ausstattung von öffentlich-gefördertem Wohnraum nach dem WFNG NRW durch den Verfügungsberechtigten zu stellen sind. Obergerichtliche bzw. höchstrichterliche Entscheidungen im Bußgeldverfahren sind – soweit ersichtlich – zu dieser Fragestellung noch nicht ergangen.
III.
Die gem. § 79 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 OWiG statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde hat in der Sache (zumindest vorläufig) Erfolg.
1)
Nach § 27 Abs. 1 Nr. 5 WFNG NRW handelt ordnungswidrig, wer vorsätzlich oder fahrlässig seiner Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht nach § 21 Abs. 1 S. 1 WFNG NRW nicht nachkommt.
a)
§ 21 Abs. 1 WFNG NRW ist zum 01.01.2010 eingeführt worden und sollte nach der Gesetzesbegründung die Regelungslücke schließen, die nach einer vorzeitigen Mittelrückzahlung durch den Verfügungsberechtigten bestand (LT-Drucks. 14/9394, S. 98 ff.; Rankenhohn, 2. Aufl. 2015, § 21 WFNG NRW, Anm. 1). Zweck der Regelung ist es, die Instandhaltungspflicht, die der Verfügungsberechtigte während der Laufzeit des Förderdarlehens unterlag, auch bei einer vorzeitigen Abwicklung des Förderdarlehens aufrechtzuerhalten und auf die Phase der hierfür normierten, sogenannten Nachwirkungsfrist (vgl. die Legaldefinition in § 22 Abs. 2 S. 1 WFNG NRW) überzuleiten (Rankenhohn, a.a.O. § 2 WFNG NRW Anm. 1).
b)
Dementsprechend erstreckt sich die Gewährleistungspflicht des Verfügungsberechtigten nach § 21 Abs. 1 WFNG NRW sowohl auf seine darlehensvertraglichen Verpflichtungen gegenüber der darlehensverwaltenden Stelle als auch auf seine mietrechtlichen Pflichten zur Instandhaltung (§§ 535, 536a BGB) Rankenhohn, a.a.O., § 21 WFNG NRW Anm. 1). Welche Maßnahmen der Verfügungsberechtigte zur Sicherstellung des ordnungsgemäßen Gebrauchs des geförderten Wohnraums zu Wohnzwecken ergreifen muss, hängt hierbei vom gesetzlich vorgeschriebenen Ausstattungsstandard sowie dem Darlehensvertrag, der Förderungszusage in Verbindung mit dem Wohnungsbauförderungsbestimmungen ab (Rankenhohn, a.a.O., § 2 WFNG NRW Anm. 1).
c)
Ausgehend von diesem Maßstab erweisen sich die getroffenen Feststellungen als unzureichend.
aa)
Eine gesetzliche Pflicht zur Ausstattung einer Mietwohnung mit Bodenbelag besteht nicht. Bei nicht gefördertem Wohnraum können die Mietparteien frei vereinbaren, ob die Wohnung mit oder ohne Bodenbelag vermietet wird. Im geförderten Wohnungsbau statuiert § 6 Abs. 1 Nr. 2 des Gesetzes zur Stärkung des Wohnungswesens in Nordrhein-Westfalen (im Folgenden: WohnStG NRW), welches das Wohnungsaufsichtsgesetz NRW (WAG NRW) abgelöst hat und nach § 3 Abs. 4 WohnStG NRW auf den geförderten Wohnraum anwendbar ist, dass Fußböden ausreichenden Schutz gegen Witterungseinflüsse und gegen Feuchtigkeit bieten müssen. Eine Pflicht zur Einbringung eines Bodenbelages wird hingegen weder durch diese Norm noch durch § 5 WohnStG NRW begründet, welcher die an den Wohnraum zu stellenden Mindestanforderungen regelt.
bb)
Eine Verpflichtung der Betroffenen Bodenbelag in die betroffenen Wohnungen einzubringen kann sich daher ausschließlich aus dem Darlehensvertrag oder der Förderungszusage in Verbindung mit dem Wohnungsbauförderungsbestimmungen ergeben. Dies vermag der Senat indes nicht nach Rechtsbeschwerdegrundsätzen zu überprüfen, da – wie indes erforderlich – hierzu keine Feststellungen getroffen wurden.
2)
Aufgrund des aufgezeigten sachlich-rechtlichen Darstellungsmangels ist das angefochtene Urteil mit den Feststellungen insgesamt aufzuheben (§§ 79 Abs. 3 S. 1 OWiG, § 353 StPO) und die Sache zur neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Amtsgericht Siegen zurückzuverweisen (§ 79 Abs. 6 OWiG). Es bestand kein Anlass, von der Möglichkeit Gebrauch zu machen, die Sache an eine andere Abteilung oder ein anderes Amtsgericht zu verweisen (§ 79 Abs. 6 Alt. 2 und 3 OWiG).
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