Wenige Euro über der Kappungsgrenze – der Vermieter fordert die Mieterhöhung und reicht im laufenden Prozess neue Vergleichswohnungen nach, um den Anspruch zu retten. Ob eine minimale Abweichung bereits das gesamte Vorhaben gefährdet und wie viel Bedenkzeit nach der Korrektur zusteht, klärte das Landgericht Saarbrücken.
Schon kleinste Fehler bei Vergleichswohnungen oder der Kappungsgrenze führen zur Unwirksamkeit des gesamten Mieterhöhungsverlangens vor Gericht. Symbolfoto: KIZum vorliegenden Urteilstext springen: 6 S 43/25
Das Wichtigste im Überblick
Gericht: LG Saarbrücken
Datum: 26.01.2026
Aktenzeichen: 6 S 43/25
Verfahren: Berufungsverfahren
Rechtsbereiche: Mietrecht
Relevant für: Vermieter, Mieter bei Mieterhöhungen
Vermieter verlieren Klagen auf Mieterhöhung, wenn sie notwendige Belege erst verspätet oder fehlerhaft einreichen.
Das Gericht muss Verhandlungen nicht verschieben, nur weil Vermieter ihre Unterlagen nachbessern.
Mieter dürfen die gesetzliche Bedenkzeit vollständig nutzen, bevor sie einer Mieterhöhung zustimmen.
Vermieter riskieren eine Klageabweisung, wenn sie im Prozess unvollständige Belege zur Miete einreichen.
Ein bloßes Bestreiten der Miethöhe im Prozess gilt nicht als endgültige Verweigerung.
Richter erfüllen ihre Pflicht, wenn sie mündlich auf fehlende Beweise oder Unterlagen hinweisen.
Warum kleinste Verstöße gegen die Kappungsgrenze scheitern
Grundlage für das Verlangen auf eine Mietanpassung sind § 558 Abs. 1 Satz 1 und § 558b Abs. 2 BGB. Danach kann die Eigentümerseite die Zustimmung zur Erhöhung der Kaltmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Dabei muss zwingend die gesetzliche Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB eingehalten werden. Das bedeutet konkret: Die Miete darf innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent (in Gebieten mit Wohnungsmangel 15 Prozent) steigen, selbst wenn die ortsübliche Vergleichsmiete noch höher liegen würde.
Ein Beschluss des Landgerichts Saarbrücken vom 26. Januar 2026 (Az.: 6 S 43/25) veranschaulicht diese strengen Vorgaben, denn in diesem Verfahren scheiterten die Vermieter vollständig mit ihrer Forderung. Sie wollten die Kaltmiete für eine im September 2021 angemietete Erdgeschosswohnung von ursprünglich 430,00 Euro auf 516,00 Euro anheben. Die bisherige monatliche Gesamtmiete belief sich auf 615,00 Euro und setzte sich aus der Kaltmiete, 155,00 Euro für die Betriebskostenvorauszahlungen und 30,00 Euro für eine Einbauküche zusammen. In einem ersten Anwaltsschreiben vom 22. April 2025 hatten die Eigentümer sogar 516,10 Euro ab dem 3. Mai 2025 gefordert und damit die gesetzliche Kappungsgrenze überschritten. Die Mieterin verweigerte die Zustimmung und verwies darauf, dass der geforderte Betrag nicht ortsüblich sei. Daraufhin ging die Klage am 6. Mai 2025 bei dem Amtsgericht ein und wurde der Mieterin am 3. Juni 2025 zugestellt. Das Landgericht Saarbrücken wies die spätere Berufung der Vermieterseite gegen das klageabweisende Urteil der Vorinstanz durch einen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO zurück und ließ die Klage auf Zustimmung damit endgültig scheitern. Ein solcher Beschluss bedeutet, dass das Gericht die Berufung ohne mündliche Verhandlung abweist, weil sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat und keine grundsätzliche Bedeutung vorliegt.
Vermeiden Sie bei Mieterhöhungen jede Überschreitung der Kappungsgrenze. Schon ein Betrag von wenigen Cent über dem gesetzlich Zulässigen führt dazu, dass Ihr gesamtes Erhöhungsverlangen unwirksam ist und Sie im Prozess vollständig unterliegen.
Redaktionelle Leitsätze
Der prozessuale Grundsatz des fairen Verfahrens verpflichtet das Gericht nicht dazu, einen bereits anberaumten Verhandlungstermin von Amts wegen zu verlegen, um den Ablauf einer neuen Überlegungsfrist abzuwarten, die durch die prozessuale Nachbesserung eines Mieterhöhungsverlangens ausgelöst wurde.
Ein im gerichtlichen Sitzungsprotokoll vermerkter richterlicher Hinweis entfaltet volle Beweiskraft. Ohne einen rechtzeitigen Antrag auf Protokollberichtigung kann eine angeblich verletzte richterliche Hinweispflicht in der Rechtsmittelinstanz nicht mehr erfolgreich gerügt werden.
Das bloße Bestreiten der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt keine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung dar, wenn sich die Mietpartei die Erteilung einer Zustimmung innerhalb einer neu in Gang gesetzten Überlegungsfrist ausdrücklich vorbehält.
Das LG Saarbrücken stellt klar: Wer sein Mieterhöhungsverlangen im Prozess nachbessert, muss dem Mieter erneut die volle Überlegungsfrist gewähren. Ein zu frühes Urteil führt zur Abweisung der Klage
Lösen korrigierte Vergleichswohnungen neue Überlegungsfristen aus?
Ein Erhöhungsverlangen lässt sich unter anderem durch die Benennung von Vergleichswohnungen begründen. Weist diese Begründung inhaltliche Mängel auf – etwa weil ein referenziertes Objekt in der Realität gar nicht existiert –, darf die Vermieterseite dies in einem laufenden Prozess korrigieren. Durch eine solche prozessuale Nachbesserung entstehen jedoch neue Überlegungsfristen für die Mieterseite.
In dem saarländischen Rechtsstreit rügte die Mieterin zunächst, dass eine der drei in dem Forderungsschreiben benannten Vergleichswohnungen überhaupt nicht existiere. Die Eigentümer reagierten auf diesen Einwand und reichten am 16. sowie am 24. Juli 2025 Schriftsätze mit präzisierten und weiteren Wohnungsbeispielen bei dem Gericht nach. Durch diese Korrekturen passten sie auch ihren Klageantrag an, um die rechtliche Wirkung der Erhöhung zeitlich nach hinten auf den 1. Juli 2025 beziehungsweise hilfsweise auf den 1. Oktober 2025 zu verschieben. Hilfsweise bedeutet hier: Für den Fall, dass das Gericht die Erhöhung zum ersten Termin für unzulässig erklärt, soll es automatisch über den zweiten, späteren Termin entscheiden.
Kein Anspruch auf Terminverlegung nach prozessualer Nachbesserung
Eine Vertagung der mündlichen Verhandlung richtet sich nach den Vorgaben des § 227 ZPO. Dabei leitet sich der Grundsatz des fairen Verfahrens (fair trial) aus Art. 20 Abs. 3 GG und Art. 6 MRK ab. Gerichte müssen bei Anträgen stets abwägen, ob eine finale Entscheidung erst nach dem Ablauf gesetzlicher Überlegungsfristen ergehen darf.
Die Tragweite solcher prozessualen Fristen zeigte sich, als die Vermieter dem Amtsgericht vorwarfen, den für den 25. Juli 2025 angesetzten Verhandlungstermin nicht auf einen Zeitpunkt nach dem Ablauf der neuen Zustimmungsfrist vertagt zu haben. Das Landgericht Saarbrücken entschied in seiner Prüfung jedoch, dass der Grundsatz des fairen Verfahrens keine vorausschauende Terminverlegung erzwingt, nur weil ein Erhöhungsverlangen kurz zuvor durch die Klägerseite nachgebessert wurde. Das Gericht betonte vielmehr, dass beide Seiten Anspruch auf eine zeitnahe Entscheidung haben. Die Amtsrichter waren demnach nicht verpflichtet, den angesetzten Termin wegen der kurzfristigen Nachbesserungsschreiben aufzuheben und abzuwarten. Es hätte den Parteien offengestanden, ein Ruhen des Verfahrens zu beantragen. Das bedeutet konkret: Beide Parteien hätten gemeinsam beantragen können, das Gerichtsverfahren vorübergehend zu pausieren, um die neuen Fristen abzuwarten.
Der Grundsatz des fairen Verfahrens verlangt aber nicht zwingend vorausschauend soweit in die Zukunft zu terminieren, dass die Überlegungsfrist für evtl. erst noch zu erklärende neue Erhöhungsverlangen abgelaufen sein wird. So muss auch ein Termin, der bereits anberaumt wurde und vor dem Ablauf der Überlegungsfrist liegt, nicht verlegt werden […] – so das Landgericht Saarbrücken
Wenn Sie Ihr Mieterhöhungsverlangen im Prozess korrigieren, sollten Sie proaktiv ein Ruhen des Verfahrens beantragen. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass das Gericht den Termin von sich aus verlegt, um die neue Überlegungsfrist des Mieters abzuwarten.
Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Prozess begonnen, dessen Risiken er zu tragen hat. Auch der Mieter hat einen Anspruch auf Entscheidung des Verfahrens. Unbenommen bleibt es den Parteien, das Ruhen des Verfahrens zu beantragen […] – so das Landgericht Saarbrücken
Warum bloßes Bestreiten keine endgültige Verweigerung darstellt
Eine Klage auf Zustimmung kann unter Umständen vorzeitig begründet sein, wenn eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung der Mieterseite vorliegt. Das bedeutet konkret: Der Mieter muss so deutlich klargestellt haben, dass er niemals zustimmen wird, dass ein Abwarten der gesetzlichen Frist für den Vermieter sinnlos wäre. Ein bloßes Bestreiten der Ortsüblichkeit im Vorfeld oder während eines laufenden Prozesses reicht für diese Annahme jedoch nicht in jedem Fall aus.
Die Frage der Erfüllungsverweigerung stand im Zentrum des Verfahrens, da die Mieterin in einem Schreiben vom 27. Februar 2025 zunächst schriftlich erklärt hatte, einer Anpassung nicht zuzustimmen, da die verlangte Miete nicht ortsüblich sei. Die Vermieter werteten diese Aussage als eine ernsthafte und endgültige Weigerung.
Keine Verweigerungshaltung trotz Bestreiten der Ortsüblichkeit
In der späteren mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht bestritt die Mieterin die Ortsüblichkeit der verlangten Forderung jedoch nicht mehr. Stattdessen behielt sie sich ausdrücklich vor, die Zustimmung noch innerhalb der neu laufenden Frist zu erteilen. Für die Saarbrücker Richter stellte dieses prozessuale Verhalten keine endgültige Verweigerungshaltung dar, die eine sofortige Entscheidung zugunsten der Eigentümer gerechtfertigt hätte.
Praxis-Hinweis:
Der entscheidende Hebel war hier die neue Überlegungsfrist durch die Nachbesserung. Falls Sie als Vermieter Ihr Mieterhöhungsverlangen im laufenden Prozess korrigieren (etwa durch neue Vergleichswohnungen), beginnt für den Mieter eine neue Frist zur Zustimmung. Eine vorherige Verweigerung verliert damit ihre Wirkung. Wenn der Mieter im Prozess erklärt, die neue Frist nun prüfen zu wollen, ist eine sofortige Verurteilung ausgeschlossen, da die Klage zu diesem Zeitpunkt verfrüht ist.
Prozessverlust durch fehlende Vorlage des Erhöhungsschreibens
Das Landgericht bemängelte in seiner Würdigung zudem, dass das ursprüngliche Februar-Schreiben in dem Verfahren nicht wirksam vorgelegt wurde. Ohne die physische Vorlage des damaligen Mieterhöhungsverlangens aus dem Februar 2025 war für das Gericht nicht erkennbar, auf welchen konkreten Betrag sich die Ablehnung der Mieterin überhaupt bezog. Die Vermieter hatten sich in ihrer Klageschrift zudem ausdrücklich auf das spätere Verlangen vom 22. April 2025 bezogen, welches die gesetzliche Kappungsgrenze überschritt und erst während des Prozesses geringfügig reduziert wurde.
Stellen Sie sicher, dass jedes im Prozess erwähnte Schreiben dem Gericht physisch oder digital vorliegt. Gleichen Sie Ihre Anlagenliste im Vorfeld der Verhandlung exakt mit der Gerichtsakte ab, um eine Klageabweisung mangels Beweiskraft zu verhindern.
Warum das Sitzungsprotokoll über die Hinweispflicht entscheidet
Das Gericht trifft eine weitreichende Hinweispflicht nach § 139 ZPO, um die Prozessparteien auf einen fehlenden Sachvortrag oder aufkommende inhaltliche Unklarheiten aufmerksam zu machen. Erfüllte richterliche Hinweise werden regelmäßig verbindlich in dem offiziellen Protokoll der mündlichen Verhandlung festgehalten.
Die richterliche Dokumentationspflicht wurde entscheidend, als die Vermieter in dem Berufungsverfahren rügten, das Erstgericht hätte auf die fehlende Vorlage des Schreibens vom 27. Februar 2025 zwingend hinweisen müssen. Die Eigentümer machten geltend, das Dokument sei der Klage bereits als Anlage K2 beigefügt gewesen und habe lediglich wegen eines softwarebedingten Fehlers ein anderes Datum getragen.
Beweiskraft richterlicher Hinweise im Sitzungsprotokoll
Das Landgericht Saarbrücken wies diesen Verfahrensvorwurf mit einem Verweis auf die Prozessakten zurück. Ein Protokollvermerk der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung zeigte unmissverständlich auf, dass der Amtsrichter sehr wohl den Hinweis erteilt hatte, dass es wohl ein Mieterhöhungsverlangen aus dem Februar gebe, dieses aber der Kammer bislang nicht zur Kenntnis gereicht worden sei.
Berufung scheitert ohne Antrag auf Protokollberichtigung
Da die Vermieter daraufhin keinen Antrag auf Protokollberichtigung stellten, blieb ihre formale Rüge einer angeblich verletzten Hinweispflicht erfolglos. Eine Protokollberichtigung ist ein förmlicher Antrag, um Fehler im Sitzungsprotokoll des Gerichts zu korrigieren, da dieses Protokoll im Prozess als voller Beweis für den Ablauf der Verhandlung gilt. Eine abschließende Beweiserhebung zur tatsächlichen Vergleichbarkeit der drei benannten Wohnungen hielt das Landgericht am Ende für überflüssig, da die Berufung bereits an den dargelegten Mängeln scheiterte und auf diese Sachfrage nicht mehr entscheidend ankam.
Strenge Fristenbindung bei Korrekturen im Prozess
Dieser Beschluss des Landgerichts Saarbrücken verdeutlicht, dass prozessuale Nachbesserungen kein Selbstläufer sind und die Bindungswirkung an gesetzliche Fristen streng bleibt. Das Urteil ist aufgrund seiner Bezugnahme auf die ZPO und das BGB übertragbar: Wer Formfehler im Prozess heilt, muss dem Mieter zwingend die volle neue Überlegungsfrist einräumen, bevor ein Urteil ergehen darf.
Für die Praxis bedeutet dies: Kontrollieren Sie im Gerichtstermin zwingend den Inhalt des Sitzungsprotokolls auf vermerkte richterliche Hinweise. Fehlen dort Hinweise auf fehlende Unterlagen, die Sie eigentlich eingereicht haben, müssen Sie sofort einen Antrag auf Protokollberichtigung stellen, um Ihre Rechte in der nächsten Instanz zu wahren.
Praxistipps: Kappungsgrenze und Protokolle prüfen
Prüfen Sie Ihre Mieterhöhungsverlangen sofort auf die Einhaltung der Kappungsgrenze und die Vollständigkeit der Vergleichsdaten. Falls Sie im laufenden Verfahren nachbessern müssen, berechnen Sie die neue Überlegungsfrist für die Mieterseite exakt und beantragen Sie gegebenenfalls das Ruhen des Verfahrens, um ein verfrühtes Urteil zu Ihren Ungunsten zu vermeiden.
Praxis-Hürde: Protokollberichtigung
Das Urteil zeigt eine formale Falle bei Gerichtsterminen: Wenn das Protokoll vermerkt, dass der Richter einen Hinweis gegeben hat (z. B. auf fehlende Unterlagen), gilt dies als bewiesen. Falls Sie sicher sind, dass dieser Hinweis im Termin so nicht gefallen ist, müssen Sie umgehend eine Protokollberichtigung beantragen. Unterbleibt dieser Antrag, können Sie in der Berufung nicht mehr erfolgreich behaupten, das Gericht habe seine Hinweispflicht verletzt.
Ein Antrag auf Protokollberichtigung wurde nicht gestellt. Damit steht für die Kammer fest, dass das Erstgericht seiner dahingehenden Hinweispflicht hinreichend nachgekommen ist. – so das Landgericht Saarbrücken
Formfehler oder eine minimale Überschreitung der Kappungsgrenze können zur vollständigen Unwirksamkeit Ihres Mieterhöhungsverlangens führen. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre Dokumente auf Übereinstimmung mit der aktuellen Rechtsprechung und unterstützen Sie bei der prozessualen Durchsetzung Ihrer Ansprüche. So vermeiden Sie kostspielige Klageabweisungen und sichern Ihre Rechte als Vermieter rechtssicher ab.
Oft sind es blinde Klicks in der Hausverwaltungssoftware, die Vermietern hier zum Verhängnis werden. Die Programme berechnen die Kappungsgrenze zwar vermeintlich automatisch, runden aber gelegentlich falsch auf oder ziehen eine veraltete Basismiete heran. Sobald das Erhöhungsschreiben wegen weniger Cent unwirksam ist, schalten Mieter sofort auf stur und übergeben die Sache ihrem Anwalt.
Wer sich danach vor Gericht in prozessuale Nachbesserungen flüchtet, verschenkt durch die neu anlaufenden Fristen schlichtweg monatelange Mieteinnahmen. Betroffene Vermieter tun gut daran, die Beträge vor dem Versand des Schreibens immer händisch mit dem Taschenrechner nachzurechnen. Dieser kurze analoge Gegencheck dauert nur fünf Minuten, erspart später aber zermürbende Schriftsatzschlachten.
Gilt die gesetzliche Kappungsgrenze auch für den Zuschlag, den ich monatlich für eine Einbauküche zahle?
NEIN, die gesetzliche Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB bezieht sich grundsätzlich nur auf die Nettokaltmiete und umfasst nicht den separat ausgewiesenen Zuschlag für eine Einbauküche. Solche zusätzlichen Entgelte für Einrichtungsgegenstände werden bei der prozentualen Berechnung der maximal zulässigen Mieterhöhung nicht berücksichtigt.
Der Grund für diese Trennung liegt in der rechtlichen Einordnung des Zuschlags als Entgelt für die Gebrauchsüberlassung von Gegenständen statt für den eigentlichen Wohnraum. Da die ortsübliche Vergleichsmiete meist die nackte Kaltmiete ohne Sonderausstattungen widerspiegelt, müssen Vermieter diese Beträge bei der Erhöhungsberechnung strikt voneinander trennen. Ein Möblierungszuschlag wird rechtlich anders bewertet als der reine Quadratmeterpreis der Wohnfläche und unterfällt daher nicht dem Mechanismus des Mietspiegels. Rechnet ein Vermieter den Küchenzuschlag fälschlicherweise in die Basismiete ein, führt dies zwangsläufig zu einer unzulässigen Überschreitung der gesetzlichen Kappungsgrenze. Eine solche mathematische Überschreitung führt im Streitfall meist zur vollständigen Unwirksamkeit des gesamten Erhöhungsverlangens.
Eine wichtige Ausnahme besteht nur dann, wenn im Mietvertrag eine echte Inklusivmiete vereinbart wurde, bei der kein separater Betrag für die Küche ausgewiesen ist. In diesen seltenen Fällen dient ausnahmsweise der Gesamtbetrag als alleinige Berechnungsgrundlage für die Kappungsgrenze.
Ist mein gesamtes Erhöhungsverlangen unwirksam, wenn ich die Kappungsgrenze nur um einen Cent überschreite?
JA, ein Mieterhöhungsverlangen ist bereits dann vollständig unwirksam, wenn die gesetzliche Kappungsgrenze auch nur um einen einzigen Cent überschritten wird. Ein Verstoß gegen diese zwingende Schutzvorschrift führt zur Unwirksamkeit des gesamten Schreibens, da keine automatische gerichtliche Korrektur auf das zulässige Maß stattfindet.
Gemäß § 558 Abs. 3 BGB darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent beziehungsweise 15 Prozent in Gebieten mit Wohnungsmangel steigen. Die Rechtsprechung, etwa das Landgericht Saarbrücken (Az.: 6 S 43/25), wendet diese Kappungsgrenze als strikte formelle Anforderung an, deren geringfügige Überschreitung die Unwirksamkeit des Verlangens begründet. Gerichte korrigieren zu hohe Forderungen im Prozess nicht selbstständig nach unten, sodass ein fehlerhaftes Schreiben den Vermieter zur vollständigen Klagerücknahme oder einer Klageabweisung zwingt. Da das Erhöhungsverlangen in solchen Fällen nicht mehr den gesetzlichen Mindestanforderungen entspricht, trägt die vermietende Partei zudem die volle Kostenlast des gesamten Rechtsstreits. Ein kaufmännisches Runden oder die Berufung auf eine Geringfügigkeitsgrenze ist im strengen Mietrecht ausdrücklich nicht vorgesehen und bietet keinen Schutz vor dem Prozessverlust.
Zwar besteht die theoretische Möglichkeit, ein fehlerhaftes Erhöhungsverlangen im laufenden Prozess durch einen korrigierten Schriftsatz nachzubessern, doch löst dieser Vorgang zwingend eine neue gesetzliche Überlegungsfrist aus. In diesem Fall kann die Klage als verfrüht abgewiesen werden, sofern der Mieter innerhalb der neu in Gang gesetzten Frist doch noch die erforderliche Zustimmung erteilt.
Bekomme ich eine neue Überlegungsfrist, wenn mein Vermieter die Vergleichswohnungen erst im Prozess nachreicht?
JA. Wenn Ihr Vermieter mangelhafte Begründungsmittel wie Vergleichswohnungen erst im laufenden Prozess korrigiert oder nachreicht, steht Ihnen zwingend eine neue gesetzliche Überlegungsfrist zur Prüfung des geänderten Mieterhöhungsverlangens zu. Diese prozessuale Nachbesserung wird rechtlich wie ein neues Erhöhungsverlangen behandelt, weshalb die ursprüngliche Frist für Ihre Zustimmung nicht mehr maßgeblich ist.
Gemäß § 558b Abs. 2 BGB hat jeder Mieter das Recht, ein Mieterhöhungsverlangen umfassend auf seine sachliche Richtigkeit und die Einhaltung der ortsüblichen Vergleichsmiete hin zu überprüfen. Werden im Gerichtsverfahren wesentliche Begründungselemente ausgetauscht oder geheilt (also rechtlich korrigiert), muss dieser Schutzmechanismus erneut greifen, damit der Mieter nicht durch plötzliche neue Fakten im Prozess überrumpelt wird. Da das Gericht erst nach Ablauf dieser neuen Frist über eine Zustimmungsklage entscheiden darf, führt die Nachbesserung im Ergebnis dazu, dass eine bereits erhobene Klage zum ursprünglichen Zeitpunkt als verfrüht und damit unbegründet abgewiesen werden kann.
Trotz der neuen Frist ist das Gericht nicht verpflichtet, einen bereits anberaumten Verhandlungstermin von Amts wegen (also ohne gesonderten Antrag) zu verlegen, nur weil die Überlegungsfrist zum Zeitpunkt der Sitzung noch läuft. Sie müssen sich im Termin ausdrücklich auf Ihr Prüfungsrecht berufen und dürfen sich nicht zu einer sofortigen Zustimmung drängen lassen, da eine vorausschauende Terminverlegung durch den Richter rechtlich nicht zwingend vorgeschrieben ist.
Wie reagiere ich, wenn ein richterlicher Hinweis im Protokoll steht, den ich nie gehört habe?
Sie müssen umgehend einen förmlichen Antrag auf Protokollberichtigung stellen, um die Beweiskraft des Sitzungsprotokolls rechtzeitig anzugreifen. Ohne diesen prozessualen Schritt gilt der vermerkte Hinweis rechtlich als erteilt, was Ihre Verteidigungsmöglichkeiten in einer späteren Berufungsinstanz massiv einschränken kann.
Gemäß § 165 der Zivilprozessordnung entfaltet das Sitzungsprotokoll volle Beweiskraft für den Ablauf der mündlichen Verhandlung sowie die darin dokumentierten richterlichen Hinweise. Ein Gegenbeweis für die Unrichtigkeit der Dokumentation kann rechtlich ausschließlich durch das förmliche Verfahren zur Protokollberichtigung geführt werden. Versäumen Sie diesen Antrag, gilt der Hinweis in der nächsten Instanz als bewiesen und eine Rüge wegen verletzter Hinweispflicht bleibt regelmäßig erfolglos. Daher müssen Sie das Protokoll unmittelbar nach Erhalt prüfen, um die notwendigen prozessualen Schritte zur Korrektur innerhalb der gesetzlich vorgesehenen Fristen einzuleiten.
Über den Berichtigungsantrag entscheidet nach Anhörung der Beteiligten das Gericht in der Besetzung, die bei der mündlichen Verhandlung mitgewirkt hat, wobei gegen die ablehnende Entscheidung in der Regel kein isoliertes Rechtsmittel statthaft ist.
Darf ich die Zustimmung trotz vorheriger Ablehnung erneut prüfen, wenn der Vermieter im Prozess nachbessert?
JA, Mieter dürfen eine erneute Prüfung der Mieterhöhung verlangen, sofern der Vermieter seine Begründung während eines laufenden Prozesses durch neue Fakten oder Vergleichswohnungen nachbessert. In diesem Fall verliert eine zuvor erklärte Ablehnung ihre rechtliche Bindungswirkung, da durch die Korrektur eine völlig neue Entscheidungsgrundlage für den Mieter geschaffen wurde.
Eine prozessuale Nachbesserung des Vermieters löst gemäß der aktuellen Rechtsprechung des Landgerichts Saarbrücken (Az.: 6 S 43/25) eine neue gesetzliche Überlegungsfrist für den Mieter aus. Da sich die Tatsachengrundlage für das ursprüngliche Erhöhungsverlangen geändert hat, kann die vorangegangene Weigerung rechtlich nicht mehr als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung gewertet werden. Der Mieter gewinnt dadurch wertvolle Zeit, da die Klage des Vermieters als verfrüht abgewiesen werden muss, sofern die Zustimmung innerhalb der neuen Frist ausdrücklich vorbehalten bleibt. Es ist daher prozessual entscheidend, gegenüber dem Gericht zu Protokoll zu erklären, dass die neuen Informationen nun erst innerhalb der gesetzlichen Frist sorgfältig geprüft werden müssen.
Dieses Recht auf eine erneute Prüfungsfrist entfällt jedoch, wenn der Mieter im Prozess erklärt, eine Mieterhöhung unabhängig von der Begründung grundsätzlich niemals zu akzeptieren. Eine solche pauschale Verweigerungshaltung erlaubt dem Gericht eine sofortige Verurteilung ohne Abwarten weiterer Fristen.
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Das vorliegende Urteil
LG Saarbrücken – Az.: 6 S 43/25 – Beschluss vom 26.01.2026
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I. Die Kammer weist darauf hin, dass sie beabsichtigt, die Berufung der Kläger gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch Beschluss zurückzuweisen.
II. Den Klägern wird Gelegenheit gegeben, binnen 2 Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses zur beabsichtigten Zurückweisung der Berufung sowie den nachfolgenden, hierfür maßgebenden Gründen Stellung zu nehmen (§ 522 Abs. 2 S. 2 ZPO) bzw. – was eine Ermäßigung der gerichtlichen Gebühren für das Berufungsverfahren zur Folge hätte (Nr. 1222 KV GKG) – die Berufung zurückzunehmen.
Gründe
I.
Die Beklagte mietete mit Mietvertrag vom 08.09.2021 die im Erdgeschoss des Anwesens — in — gelegene Mietwohnung gegen Zahlung eines monatlichen Mietzinses von 430,00 € nebst Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 155,00 € sowie einer Einbauküche für 30,00 €, gesamt 615,00 €, ab dem 01.12.2021.
Mit Schreiben vom 27.02.2025 (Blatt 43 d.A. 1. Instanz) teilte die Beklagte durch den — in Bezug auf ein Mieterhöhungsverlangen der Kläger vom 12.02.2025 hin mit, dass sie einem solchen nicht zustimmen werde. Die geforderte neue Miete sei nicht ortsüblich.
Mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 22.04.2025 begehrten die Kläger die Zustimmung der Beklagten zur Erhöhung der bisherigen Kaltmiete auf 516,10 € ab dem 03.05.2025 und begründeten das Mieterhöhungsverlangen mit einem Hinweis auf 3 Vergleichswohnungen, unter anderem einer Mietwohnung in der — in — (Anlage K 2 der Klageschrift, Bl. 20 d.A. 1. Instanz).
Die Klage auf Zustimmung zu der Mieterhöhung wurde am 06.05.2025 bei Gericht eingereicht und am 03.06.2025 der Beklagten zugestellt.
Die Beklagte rügte in der Klageerwiderung, das Mieterhöhungsverlangen sei bereits nicht ordnungsgemäß begründet worden, da eine der drei genannten Wohnungen nicht existiere.
Mit prozessualem Schreiben vom 16.07.2025 benannten die Kläger als weitere Vergleichswohnung eine Wohnung am — in —.
Mit prozessualem Schreiben vom 24.07.2025 stellten die Kläger klar, dass es sich bei der Wohnung im Anwesen — um die Erdgeschosswohnung handele. Als weitere Vergleichswohnung wurde eine Wohnung im Erdgeschoss im Anwesen — benannt.
Die mündliche Verhandlung erfolgte am 25.07.2025. Die Kläger haben behauptet,
die nunmehr verlangte Miete übersteige nicht die ortsüblichen Entgelte in —, die mit zumindest 9,15 € anzusetzen seien. Auch seien die genannten Wohnungen mit der von der Beklagten bewohnten Wohnung nach Lage, Art und Ausstattung vergleichbar.
Die Kläger haben zunächst beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Kaltmiete für die in der —,— belegene Wohnung von bisher 430,00 € auf 516,10 € mit Wirkung ab dem 03.05.2025 zuzustimmen.
Die Kläger haben zuletzt beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung der Kaltmiete für die in der —,— belegene Wohnung von bisher 430,00 € auf 516,00 € mit Wirkung ab dem 01.07.2025, hilfsweise ab dem 01.10.2025, zuzustimmen.
Die Beklagte haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung heißt es im Wesentlichen:
Es bestehe kein Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung ab dem 01.07.2025. Das Mieterhöhungsverlangen vom 22.04.2025 sei nicht ordnungsgemäß begründet worden. Ein formell ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen setze bei der Begründung mit Vergleichswohnungen voraus, dass mindestens drei davon genannt werden. Vorliegend hätte die Beklagte bestritten, dass die Wohnung in der — in — existent bzw. dort aufzufinden sei. Die Kläger hätten daraufhin zur Existenz der Wohnung als solches nicht weiter vorgetragen und hierfür auch keinen Beweis angeboten. Zudem werde auch in — unter der Adresse —, — kein Gebäude angezeigt bzw. lasse sich ein solches nicht ermitteln.
Auch der Hilfsantrag sei zumindest als unbegründet abzuweisen. Zwar sei eine Nachbesserung des Mieterhöhungsverlangens im Zustimmungsverfahren möglich. In diesem Fall laufe aber die Zustimmungsfrist des Mieters nach § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB, bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens, erneut.
Vorliegend sei im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung (25.07.2025) die Überlegungsfrist aufgrund der Nachbesserungen, welche erst in prozessualen Schriftsätzen am 16.07. bzw. 24.07.2025 erfolgt seien, noch nicht abgelaufen. Eine Vertagung bzw. Aussetzung des Verfahrens bis zum Ablauf der Frist komme nicht in Betracht.
Zwar werde eine Klage vor Ablauf der Zustimmungsfrist dann als möglich erachtet, wenn der Mieter bereits zuvor die Zustimmung zur Mieterhöhung endgültig und ernsthaft abgelehnt habe. Von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung, sei im Streitfall aber nicht auszugehen.
In dem außergerichtlichen Schreiben des — vom 27.02.2025 werde zwar zum Ausdruck gebracht, dass die geforderte neue Miete nach dortiger Auffassung nicht ortsüblich sei. Allerdings habe das Gericht Bedenken, dieses Schreiben als Grundlage einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung zu werten, nachdem das diesbezügliche Mieterhöhungsverlangen im Verfahren nicht vorgelegt worden sei. Auch aufgrund der Tatsache, dass seitens der Beklagten nach erfolgter Nachbesserung weiterhin Klageabweisung begehrt worden sei, könne nicht von einer ernsthaften und endgültigen Erfüllungsverweigerung ausgegangen werden, da die Zustimmungsfrist zu diesem Zeitpunkt unstreitig noch nicht abgelaufen gewesen sei und dies nach der neueren Rechtsprechung des BGH nicht zur Unzulässigkeit der Klage führe. Die Beklagte habe zudem erklärt, dass sie sich in Bezug auf das nachgebesserte Verlangen derzeit aufgrund des Laufs der Überlegungsfrist nicht äußern wolle und sich die Zustimmung vorbehalte. Allein die Tatsache, dass die Beklagte bezogen auf das ursprüngliche Mieterhöhungsverlangen vorsorglich die Ortsüblichkeit bestritten habe, könne nicht als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung gewertet werden. Dies bereits aufgrund des rein vorsorglichen Bestreitens und der Tatsache, dass seitens der Beklagten betont worden sei, dass sich ihr Vortrag allein auf das ursprüngliche Verlangen bezogen habe.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Kläger mit dem Rechtsmittel der Berufung. Zur Begründung heißt es im Wesentlichen:
Das Verfahren sei erst mit Ablauf der Zustimmungsfrist zum 30.09.2025, die fruchtlos verlaufen sei, entscheidungsreif geworden. Das Erstgericht habe vor Ablauf der Frist nicht entscheiden dürfen. Es hätte den Termin gemäß § 227 ZPO auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Frist vertagen müssen. Der Mieter könne im Rahmen der neuen Überlegungsfrist zustimmen und in dem neuen Termin den Anspruch des Vermieters unter Verwahrung gegen die Kostenlast nach § 93 ZPO anerkennen.
Durch die verfrühte Entscheidung des Gerichts liege eine Rechtsverletzung vor, da über die Frage der Vergleichbarkeit der benannten Wohnungen Beweis zu erheben gewesen sei.
Selbst wenn der Rechtsstreit entscheidungsreif gewesen wäre, hätte das Erstgericht das Verhalten der Beklagten rechtsfehlerhaft nicht als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung angesehen. Die Beklagte habe im Verfahren die Ortsüblichkeit der geforderten Miete vollumfänglich bestritten. Das Gericht habe daher die Sache entscheiden und zur Zustimmung verurteilen müssen.
Das Gericht habe zudem seine Hinweispflicht nach § 139 ZPO verletzt. Es stelle in seinem Urteil fest, dass die Beklagte mit Schreiben vom 27.02.2025 auf das Mieterhöhungsverlangen vom 12.02.2025 reagiert habe, in dem sie die Ortsüblichkeit bestritten habe. Es hätte daher eines Hinweises bedurft, dass das Schriftstück dem Verfahren beizufügen und zum Gegenstand des Vortrags zu machen sei. Wäre ein entsprechender Hinweis erfolgt, hätten die Kläger klargestellt, dass das Schreiben bereits als Anlage K2 vorliegt und nur aufgrund eines softwarebedingten Fehlers nunmehr das Datum 22.02.2025, das Datum des letzten Aufrufs des Dokuments, trage. Damit wäre auch die ursprünglich veranschlagte Mieterhöhung zum 01.05.2025 begründet gewesen.
II.
1.
Die Kammer ist einstimmig davon überzeugt, dass die Berufung der Kläger offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg hat (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO). Die angefochtene Entscheidung beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zu Grunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung (§ 513 ZPO).
Zu Recht hat das Amtsgericht ausgeführt, dass die Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 1 Satz 1, § 558b Abs. 2 BGB unbegründet ist.
1.1
Ohne Erfolg rügen die Kläger, dass zum Zeitpunkt der erstinstanzlichen Entscheidung noch keine Entscheidungsreife vorgelegen habe und das Erstgericht gehalten gewesen sei, das Verfahren auf einen Zeitpunkt nach Ablauf der Frist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB zu vertagen.
Zwar kann das Gericht gegebenenfalls im Rahmen des aus Art. 20 Abs. 3 GG und Art. 6 MRK herzuleitenden Grundsatzes eines“fair trial“ verpflichtet sein, bei Vorliegen des nachgeholten Erhöhungsverlangens nicht kurzfristig so zu terminieren, dass die Klageänderung gerade noch nicht zulässig ist. Der Grundsatz des fairen Verfahrens verlangt aber nicht zwingend vorausschauend soweit in die Zukunft zu terminieren, dass die Überlegungsfrist für evtl. erst noch zu erklärende neue Erhöhungsverlangen abgelaufen sein wird.So muss auch ein Termin, der bereits anberaumt wurde und vor dem Ablauf der Überlegungsfrist liegt, nicht verlegt werden, nur wei lein neues Erhöhungsverlangen vorliegt. Der Vermieter hat gegen den Mieter einen Prozess begonnen, dessen Risiken er zu tragen hat. Auch der Mieter hat einen Anspruch auf Entscheidung des Verfahrens. Unbenommen bleibt es den Parteien, das Ruhen des Verfahrens zu beantragen oder zunächst nicht über den Klageantrag zu verhandeln (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 16. Aufl. 2024, BGB § 558b Rn. 170 m. w. N.). Das Gericht war daher nicht gehalten, den Termin zur mündlichen Verhandlung am 25.07.2025 aufzuheben, um damit auf die erst wenige Tage zuvor verfassten Nachbesserungsschreiben vom 16.07. und 24.07.2025 zu reagieren.
1.2.
Auch der Einwand, das Erstgericht habe rechtsfehlerhaft das Bestreiten der Beklagten bezüglich der Ortsüblichkeit der Miete nicht als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung bewertet und die Klage daher zu Unrecht mangels Ablaufs der Frist des § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB abgewiesen, verfängt nicht. Das Gericht hat ausgeführt, dass zwar grundsätzlich in dem Schreiben des — vom 27.02.2025 für die Beklagte zum Ausdruck gebracht werde, dass die geforderte neue Miete nicht ortüblich sei und damit eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung darstellen könnte. Es habe allerdings Bedenken, dem Schreiben diesen Erklärungswert beizumessen, da dieses im Verfahren nicht vorgelegt worden sei.
Hiergegen ist nichts zu erinnern, insbesondere hat das Erstgericht nicht gegen seine Pflicht zur materiellen Prozessleitung (§ 139 ZPO) verstoßen. In dem Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.07.2025 heißt es auf Seite 2 „Das Gericht weist darauf hin, dass es wohl ein Mieterhöhungsverlangen aus dem Februar gegeben hat. Dieses ist aber bislang nicht zur Kenntnisnahme des Gerichts gereicht worden.“ (Bl. 143 d.A.). Ein Antrag auf Protokollberichtigung wurde nicht gestellt. Damit steht für die Kammer fest, dass das Erstgericht seiner dahingehenden Hinweispflicht hinreichend nachgekommen ist. Ohne das Mieterhöhungsverlangen aus Februar 2025 war aber nicht erkennbar, auf welchen Betrag mit diesem Schreiben eine Mieterhöhung begehrt wurde. Dies gilt insbesondere, da die Kläger in ihrer Klageschrift ausdrücklich auf ein Mieterhöhungsverlangen vom 22.04.2025 Bezug genommen und als Anlage K2 vorgelegt haben. Insoweit führt auch der Einwand der Kläger, das Mieterhöhungsbegehren aus Februar 2025 habe als Anlage K2 vorgelegen und trage lediglich aufgrund einer technischen Besonderheit das Datum 22.04.2025 zu keinem anderen Ergebnis. Dies gilt insbesondere, weil der mit dem Schreiben vom 22.04.2025 und dem ursprünglichen Klageantrag geforderte Betrag die Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB überschritten hat und erst im Verfahren – wenn auch nur geringfügig – reduziert wurde.
Zu keiner anderen Beurteilung führt auch die Rüge der Kläger, die Ortsüblichkeit der geforderten Miete sei während des Prozesses bestritten worden und damit die Zustimmung zu dem Mieterhöhungsverlangen ernsthaft und endgültig verweigert worden. Die Klageerwiderung vom 25.06.2025 bezog sich auf den ursprünglich gestellten und später reduzierten Antrag. In der mündlichen Verhandlung hat die Beklagte die Ortsüblichkeit nicht bestritten und sich ausdrücklich eine Zustimmung zu der mit dem Hilfsantrag geltend gemachten Mieterhöhung innerhalb der Frist vorbehalten.
2.
Die Kammer ist ferner einstimmig davon überzeugt, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat, die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts nicht erfordert und eine mündliche Verhandlung nicht geboten ist (§ 522 Abs. 2 S. 1 Nr. 2, 3 und 4 ZPO).
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