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Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Wann die Mietminderung nicht zulässig ist

Die Spielhalle am Schulweg: Fast 10.000 Euro Miete nicht gezahlt – die Betreiberin beruft sich auf ein neues Abstandsgesetz und einen mündlichen Erlass. Doch eine offizielle Schließungsverfügung gab es nicht; der Vermieter schickte stattdessen die fristlose Kündigung – und fordert jetzt fast 10.000 Euro.

Eingang einer Spielhalle mit Kündigungsschreiben an der Tür, im Hintergrund ein Schulgebäude mit Pausenhof.
Die Kündigung einer Spielhalle ist rechtmäßig, wenn gesetzliche Abstandsregeln zu Schulen verletzt werden oder Mietrückstände bestehen. Symbolfoto: KI

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 2 U 5/23

Das Wichtigste im Überblick

Eine Spielhallenbetreiberin muss trotz fehlender Erlaubnis die volle Miete bis zur Räumung zahlen.
  • Das Gericht verurteilte die Mieterin zur Nachzahlung von knapp zehntausend Euro Miete.
  • Ein gesetzliches Verbot der Raumnutzung ohne behördliche Schließungsanordnung stellt keinen Mietmangel dar.
  • Betreiber tragen das Risiko für fehlende gewerbliche Erlaubnisse bei eigener Unzuverlässigkeit selbst.
  • Minderungsrechte entfallen bei Kenntnis der gesetzlichen Lage zum Zeitpunkt der Vertragsverlängerung.
  • Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt am Main
  • Datum: 24.10.2023
  • Aktenzeichen: 2 U 5/23
  • Verfahren: Berufung nach Urteil wegen Mietrückständen und Räumung
  • Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
  • Streitwert: 17.712,21 €
  • Relevant für: Vermieter und Mieter von Gewerberäumen, Spielhallenbetreiber

Warum die Kündigung der Spielhalle rechtmäßig war

Das Bürgerliche Gesetzbuch regelt in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a) und b) BGB, unter welchen Umständen ein Mietverhältnis außerordentlich beendet werden darf. Eine zentrale Voraussetzung dafür ist ein rechtlich relevanter Zahlungsverzug gemäß § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Ob die Beendigung rechtlichen Bestand hat, hängt maßgeblich von der genauen Höhe der aufgelaufenen Mietrückstände sowie den individuellen vertraglichen Vereinbarungen ab. Mit den Folgen solcher Rückstände befasste sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main, nachdem eine Vermieterin ihrer Mieterin – einer Spielhallenbetreiberin – mehrfach fristlos gekündigt hatte. Die Eigentümerin sprach die Kündigungen am 14.05.2020, am 27.07.2020 und nochmals per Schriftsatz am 08.09.2020 aus. Ein Schriftsatz ist ein formelles Dokument, mit dem ein Anwalt dem Gericht wichtige Informationen oder Anträge mitteilt. Der Grund für diesen drastischen Schritt waren unbezahlte Mieten für die Monate Januar bis Juni 2020. Das Gericht (Az. 2 U 5/23) bestätigte letztlich, dass bereits die erste Kündigung vom 14.05.2020 wirksam war, da sich die Betreiberin zu diesem Zeitpunkt in einem erheblichen Zahlungsverzug befand. Die Vermieterin gewann den Prozess im Wesentlichen und die Mieterin wurde zur Zahlung von 9.961,11 Euro verurteilt. Handlungsempfehlung: Gleichen Sie Mietrückstände sofort aus, um eine fristlose Kündigung zu verhindern. Sobald der Rückstand zwei Monatsmieten erreicht, kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne Vorwarnung beenden. Eine Nachzahlung kann die Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen noch heilen, sollte aber nicht als Strategie genutzt werden.

Redaktionelle Leitsätze

  1. Ein Gewerberaummieter, der einen Mietvertrag übernimmt oder langfristig verlängert, obwohl eine gesetzliche Regelung den vertragsgemäßen Betrieb am Standort bereits einschränkt, verliert sein Minderungsrecht nach § 536b BGB, weil er den behaupteten Mangel bei Vertragsschluss kannte oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte.
  2. Eine öffentlich-rechtliche Vorschrift, die den Betrieb einer Spielhalle in einem bestimmten Umkreis zu Schulen untersagt, begründet keinen zur Mietminderung berechtigenden Sachmangel, solange die zuständige Behörde den Betrieb nicht konkret verboten oder eine Schließungsanordnung erlassen hat.
  3. Wer das Erlöschen einer Mietforderung durch einen behaupteten Vergleich oder Erlassvertrag geltend macht, trägt dafür die volle Beweislast; Verzichtserklärungen sind eng auszulegen, und ein Erlass ist im Zweifel nicht anzunehmen.
Infografik: Voraussetzungen für den Ausschluss des Minderungsrechts bei Gewerbemietverträgen nach § 536b BGB wegen Kenntnis oder grober Fahrlässigkeit.
Minderungsrecht verloren? So prüfen Mieter richtig

Warum Abstandsregeln für Spielhallen kein Mietmangel sind

Ein rechtlicher Anspruch auf eine Reduzierung der Miete ergibt sich aus § 536 Abs. 1 S. 1 BGB. Dafür muss die Tauglichkeit der Räumlichkeiten zum vertragsgemäßen Gebrauch durch einen konkreten Mangel entweder vollständig aufgehoben oder zumindest erheblich gemindert sein. Der vertragsgemäße Gebrauch beschreibt dabei den Zweck, für den die Räume laut Mietvertrag genutzt werden dürfen – in diesem Fall der Betrieb einer Spielhalle.

Die bloße Existenz einer einschränkenden Gesetzeslage reicht für die Annahme eines solchen Mangels nicht aus, solange kein konkret bevorstehendes behördliches Einschreiten oder eine tatsächliche Schließungsanordnung vorliegt.

Voraussetzung hierfür ist vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Denn solange die Behörde trotz Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bestimmungen die (formell) illegale Nutzung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch duldet, liegt keine Beeinträchtigung oder Entziehung des vertragsgemäßen Gebrauchs vor. – so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main

In der Auseinandersetzung um die Gewerberäume berief sich die Spielhallenbetreiberin auf genau einen solchen vermeintlichen Mangel, da das angemietete Objekt weniger als 300 Meter Luftlinie von mehreren Schulen entfernt lag. Sie argumentierte, dass der Betrieb nach § 2 Abs. 3 S. 1 des Hessischen Spielhallengesetzes (HSpielHG) unzulässig sei und minderte die Miete um 100 Prozent. Das Oberlandesgericht verneinte jedoch ein Minderungsrecht. Die Richter stellten fest, dass kein wirksam durchgesetztes behördliches Verbot des Spielhallenbetriebs vorlag.

Zudem ergab die gerichtliche Prüfung, dass die Stadt die Verlängerung der Spielhallenerlaubnis bereits 2018 abgelehnt hatte, weil sie der Betreiberin die gewerberechtliche Zuverlässigkeit nach § 33c GewO absprach. Das bedeutet konkret: Die Behörde hielt die Mieterin aufgrund persönlicher Gründe, wie etwa fehlender Gesetzestreue, für ungeeignet, das Gewerbe zu führen – die fehlende Nutzungsmöglichkeit lag also in der Person der Mieterin begründet und nicht in der Lage des Gebäudes.

Wichtiger Hinweis: Stellen Sie Mietzahlungen niemals eigenmächtig ein, nur weil eine gesetzliche Änderung den Betrieb theoretisch untersagt. Sie müssen ein konkretes behördliches Verbot abwarten. Prüfen Sie zudem vorab, ob die Versagung einer Erlaubnis an Ihrer persönlichen Eignung (z. B. Zuverlässigkeit) oder tatsächlich am Objekt liegt, da nur Letzteres zur Minderung berechtigt.

Praxis-Hinweis: Behördliche Nutzungsverbote

Der entscheidende Hebel für das Gericht war die Unterscheidung zwischen einer theoretischen Unzulässigkeit und einem tatsächlichen Verbot. Eine Mietminderung ist bei öffentlich-rechtlichen Beschränkungen meist erst dann möglich, wenn die Behörde den Betrieb konkret untersagt hat. Liegt die Ursache für eine versagte Erlaubnis zudem in Ihrer Person – etwa bei fehlender gewerberechtlicher Zuverlässigkeit –, ist ein Mangel am Mietobjekt rechtlich ausgeschlossen.

Keine Minderung bei Kenntnis gesetzlicher Abstandsregeln

Gemäß § 536b BGB ist eine Mietminderung gesetzlich ausgeschlossen, wenn der Mieter den behaupteten Mangel bereits bei einem Vertragsschluss kennt. Dieser Ausschluss greift ebenso, wenn dem Mieter der Mangel infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Besondere Bedeutung erlangt diese Regelung bei der Übernahme oder Verlängerung von langfristigen Mietverhältnissen, bei denen eine sorgfältige Prüfung der rechtlichen und tatsächlichen Gegebenheiten erwartet wird.

Ein Mieter handelt in diesem Zusammenhang indes stets grob fahrlässig, wenn […] Umstände, die auf bestimmte Unzulänglichkeiten hindeuten, den Verdacht eines dadurch begründeten Mangels besonders nahelegen, der Mieter aber gleichwohl weitere zumutbare Nachforschungen unterlassen hat. – so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Wie sich diese Regelung in der Praxis auswirkt, zeigte sich bei der Betrachtung der Vertragshistorie der beiden Parteien. Die Betreiberin hatte das Mietverhältnis zum 01.01.2019 als alleinige Mieterin übernommen und die Laufzeit langfristig bis zum 30.11.2032 verlängert. Zu diesem Zeitpunkt war die gesetzliche Neuregelung zu den Mindestabständen, die bereits seit dem 01.01.2018 in Kraft war, längst existent. Das Gericht entschied daher, dass die Mieterin die rechtliche Problematik bei der Übernahme des Vertrages entweder positiv kannte oder sie ihr zumindest grob fahrlässig unbekannt war. Positiv kannte bedeutet hier, dass die Mieterin tatsächliches Wissen von dem Problem hatte und nicht nur eine bloße Vermutung.

Ein Minderungsrecht war somit ausgeschlossen. Vermeidung von Rechtsverlust: Prüfen Sie vor jeder Vertragsverlängerung oder Übernahme eines Gewerbeobjekts die aktuelle Gesetzeslage für Ihren Standort. Wenn Sie einen Vertrag unterschreiben oder verlängern, obwohl gesetzliche Einschränkungen bereits in Kraft sind, verlieren Sie Ihr Recht auf eine spätere Mietminderung wegen dieser Punkte.

Wann ist Nutzungsentschädigung nach einer Kündigung fällig?

Nach der rechtmäßigen Beendigung eines Mietverhältnisses ergibt sich ein Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung aus § 546a BGB. Das ist eine Zahlung, die der Mieter leisten muss, wenn er die Räume nach Ende des Mietvertrags weiterhin nutzt, ohne dazu noch berechtigt zu sein. Diese Zahlung dient als finanzieller Ausgleich für die Zeitspanne zwischen dem rechtlichen Vertragsende und der tatsächlichen Rückgabe der Räumlichkeiten gemäß §§ 542, 546 Abs. 1 BGB. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich in der Regel nach der zuvor vereinbarten Miete oder dem ortsüblichen Entgelt für vergleichbare Objekte. Für die Monate nach der wirksamen fristlosen Kündigung verlangte die Vermieterin eine solche Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Juli bis September 2020. Das Gericht gab dieser Forderung statt und legte für die Berechnung eine monatliche Bruttomiete von 3.109,87 Euro zugrunde.

Dieser Betrag resultierte aus einer Anpassung an die im Jahr 2020 temporär geänderte Mehrwertsteuer. Unter Berücksichtigung der offenen Mieten aus dem ersten Halbjahr und der Nutzungsentschädigung für die Folgemonate wurde die Betreiberin zur Zahlung von insgesamt 9.961,11 Euro verurteilt.

Warum Teilzahlungen ohne Tilgungsbestimmung riskant sind

Die Tilgung von bestehenden Schulden richtet sich nach den Vorgaben der §§ 362 und 366 BGB. Trifft der Schuldner bei einer Zahlung keine eindeutige Bestimmung, auf welche konkrete Forderung das Geld angerechnet werden soll, wird der Betrag zunächst auf die unsicherere Forderung verbucht (§ 366 Abs. 2 BGB). Das bedeutet konkret: Eine Forderung gilt als unsicherer, wenn sie für den Gläubiger schwerer durchzusetzen ist oder weniger rechtliche Sicherheiten bietet als andere offene Posten. Bieten mehrere Forderungen die gleiche Sicherheit, erfolgt die Anrechnung gesetzlich auf die älteste fällige Schuld. Diese gesetzliche Reihenfolge wurde relevant, als die Mieterin am 29.06.2020 eine Zahlung in Höhe von 5.000,00 Euro leistete. Da die Parteien über den Zweck dieser Zahlung stritten, wandte das Gericht die gesetzlichen Verrechnungsregeln an.

Die Richter entschieden, dass dieser Betrag vorrangig auf die unsichereren Nebenkostenvorauszahlungen anzurechnen sei. Der danach noch verbleibende Restbetrag der Zahlung wurde auf die ältesten offenen Mietforderungen verbucht. Eine vollständige Tilgung aller Rückstände, wie von der Betreiberin erhofft, ergab sich aus dieser Verrechnung jedoch nicht. Praxis-Tipp zur Zahlung: Legen Sie bei jeder Teilzahlung im Verwendungszweck schriftlich fest, welche konkrete Forderung (z. B. „Miete für Juni 2020“) Sie damit tilgen wollen. Ohne diese Tilgungsbestimmung wird das Geld automatisch auf die für Sie ungünstigsten Posten wie Nebenkostenvorauszahlungen oder die ältesten Schulden verrechnet.

Warum mündliche Mietnachlässe vor Gericht oft scheitern

Ein wirksamer Erlassvertrag setzt eine unmissverständliche Einigung beider Parteien über das endgültige Erlöschen einer Forderung voraus, was nach den Auslegungsregeln der §§ 133 und 157 BGB beurteilt wird. Diese Paragrafen regeln, wie Gerichte den tatsächlichen Willen der Beteiligten ermitteln müssen, anstatt nur am buchstäblichen Wortlaut einer Erklärung zu kleben. In der Rechtsprechung werden Verzichtserklärungen grundsätzlich sehr eng ausgelegt. Bleiben die Umstände unklar oder lassen Raum für Interpretationen, ist im Zweifel nicht von einem wirksamen Erlass auszugehen.

Bei der Auslegung mehrdeutiger Erklärungen, die einen Verzichtswillen enthalten könnten, ist zu berücksichtigen, dass Verzichte niemals zu vermuten sind; entsprechende Erklärungen sind stets eng auszulegen. – so das Oberlandesgericht Frankfurt am Main

Die Spielhallenbetreiberin versuchte, sich auf eine solche weitreichende Einigung zu berufen und behauptete, bei einem Treffen am 25.06.2020 sei gegen die Zahlung von 5.000,00 Euro ein Erlass aller bisherigen Rückstände vereinbart worden. Zudem sollte der Vertrag enden und ein neuer über eine Teilfläche geschlossen werden. Die Vermieterin bestritt das Zustandekommen einer derart bindenden Vereinbarung vehement. Das Oberlandesgericht schloss sich der Vorinstanz (Landgericht Gießen, Az. 2 O 397/20) an und sah die Mieterin für diese Behauptung als beweisfällig an.

Das bedeutet konkret: Die Mieterin konnte ihre Behauptung vor Gericht nicht belegen, weshalb das Gericht diesen Punkt nicht zu ihren Gunsten berücksichtigte. Die Richter verneinten einen wirksamen Vergleich oder Erlassvertrag, weshalb die Zahlungsklage der Vermieterin, ergänzt um vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 1.336,90 Euro, überwiegend erfolgreich war.

Bewertung: Mietrisiko bei Gesetzesänderungen trägt der Mieter

Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main verdeutlicht, dass das Risiko für die rechtliche Zulässigkeit des Betriebs am Standort primär beim Mieter liegt. Da es sich um ein obergerichtliches Urteil handelt, hat es Signalwirkung für Gewerbemietverhältnisse bundesweit: Ohne ein konkret durchgesetztes behördliches Nutzungsverbot bleibt die volle Mietzahlungspflicht bestehen. Mieter müssen daher bei rechtlichen Änderungen am Standort sofort rechtlichen Rat einholen und jede Kommunikation mit Behörden sowie Vermietern lückenlos dokumentieren.

Checkliste: So vermeiden Sie Beweisnot bei Mietzahlungen

Prüfen Sie Ihre Mietkonten auf Rückstände und gleichen Sie diese umgehend aus, um Kündigungsrisiken zu minimieren. Leisten Sie strittige Zahlungen nur unter dem ausdrücklichen schriftlichen Vorbehalt der Rückforderung. Sichern Sie mündliche Absprachen über Mietnachlässe oder Vergleiche zwingend durch ein von beiden Seiten unterzeichnetes Dokument ab, um im Streitfall nicht beweisfällig zu bleiben.

Praxis-Hürde: Beweislast bei mündlichen Absprachen

In diesem Fall scheiterte die Mieterin vor allem an der Beweislast. Wenn Sie behaupten, der Vermieter habe Ihnen Schulden erlassen oder einem Vergleich zugestimmt, müssen Sie dies im Prozess beweisen können. Da Gerichte bei einem Forderungsverzicht sehr strenge Maßstäbe anlegen, reicht die bloße Behauptung eines Gesprächs ohne schriftliche Bestätigung oder neutrale Zeugen in der Regel nicht aus, um die Zahlungspflicht abzuwenden.

Gewerbemietrecht: Kündigung oder Mietstreit droht?

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Experten Kommentar

Oft wiegen sich Gewerbemieter in falscher Sicherheit, weil sie ein scheinbar gutes Verhältnis zum Vermieter pflegen. Da wird bei behördlichen Problemen schnell mal am Telefon besprochen, dass man vorerst weniger zahlt, bis die Sache geklärt ist. Doch sobald die Hausverwaltung oder ein Anwalt eingeschaltet wird, zählt das gesprochene Wort plötzlich nichts mehr. Wer sich auf solches Wohlwollen verlässt, riskiert im Ernstfall seine gesamte berufliche Existenz. Betroffene sollten daher selbst bei den freundlichsten Gesprächen immer auf einem kurzen, schriftlichen Nachtrag zum Mietvertrag bestehen. Nur ein gegengezeichnetes Dokument schützt davor, dass aus einem vermeintlichen Entgegenkommen später ein handfester Kündigungsgrund wird.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Gilt mein Minderungsrecht auch, wenn die Abstandsregeln schon bei Vertragsunterzeichnung bekannt waren?

NEIN, ein Minderungsrecht ist gemäß § 536b BGB ausgeschlossen, wenn die gesetzlichen Abstandsregeln bereits bei Vertragsabschluss oder einer langfristigen Vertragsverlängerung in Kraft waren und dem Mieter bekannt sein mussten. Wer einen Mietvertrag in Kenntnis rechtlicher Beschränkungen unterzeichnet, akzeptiert den Zustand der Mietsache als vertragsgemäß und verliert damit spätere Gewährleistungsansprüche. Das Gesetz sieht vor, dass ein Mieter keine Rechte aus einem Mangel herleiten kann, den er bei der Unterzeichnung des Vertrages bereits kannte oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte. Im Gewerbemietrecht wird von Unternehmern erwartet, dass sie sich über die für ihren Betrieb geltenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften, wie etwa Mindestabstände für Spielhallen, vorab umfassend informieren. Unterlassen Mieter diese notwendigen Nachforschungen trotz einer bereits existierenden Gesetzeslage, handeln sie rechtlich gesehen grob fahrlässig und können sich später nicht mehr auf eine eingeschränkte Nutzbarkeit berufen. Besonders kritisch ist dies bei langfristigen Vertragsverlängerungen, da hier die aktuelle Rechtslage zum Zeitpunkt der neuen Unterschrift als Maßstab für die Kenntnis des Mieters herangezogen wird. Eine Ausnahme von diesem Ausschluss besteht lediglich dann, wenn der Vermieter den Mangel arglistig verschwiegen oder eine ausdrückliche Garantie für die Einhaltung aller gesetzlichen Abstandsregeln im Mietvertrag übernommen hat. In solchen Fällen bleibt das Minderungsrecht trotz der Kenntnis des Mieters erhalten, da das Vertrauen auf die Zusicherung des Vermieters rechtlich höher bewertet wird.

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Verliere ich mein Gewerbe sofort, wenn meine Mietminderung gerichtlich nicht anerkannt wird?

JA, das Risiko eines sofortigen Verlusts der Gewerberäume ist extrem hoch. Eine unberechtigte Mietminderung führt zu einem Zahlungsverzug, der den Vermieter bereits ab zwei Monatsmieten Rückstand zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Damit entfällt Ihr Recht zum Besitz der Räume unmittelbar. Die rechtliche Grundlage hierfür findet sich in § 543 Abs. 2 BGB, wonach ein erheblicher Zahlungsverzug einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung darstellt. Wenn ein Gericht im Nachhinein feststellt, dass Ihre Minderung unberechtigt war, werden die einbehaltenen Beträge rechtlich wie eine schuldhafte Nichtzahlung der Miete gewertet. Da im Gewerbemietrecht oft hohe Summen im Spiel sind, wird die kritische Schwelle von zwei Bruttomonatsmieten durch eine monatliche Minderung meist sehr schnell erreicht. In einem solchen Fall kann der Vermieter das Mietverhältnis ohne vorherige Abmahnung beenden, was zur sofortigen Räumungspflicht und damit zum faktischen Ende Ihres Gewerbebetriebs führt. Eine Rettung ist nur möglich, wenn Sie den gesamten Rückstand sofort nachzahlen, bevor die Kündigung zugeht, oder die Miete von Beginn an ausdrücklich unter Vorbehalt leisten. Im Gewerbemietrecht existiert zudem keine gesetzliche Schonfristzahlung nach dem Zugang einer Kündigung, wie sie im Bereich des Wohnraummietrechts zum Schutz der Mieter vorgesehen ist.

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Wie verhindere ich, dass meine Teilzahlung automatisch auf alte Nebenkostenrückstände verrechnet wird?

Sie verhindern eine automatische Verrechnung, indem Sie im Verwendungszweck der Überweisung eine eindeutige Tilgungsbestimmung wie „Miete für Monat XY“ angeben. Durch diese explizite Zweckangabe nutzen Sie Ihr gesetzliches Bestimmungsrecht und verhindern die ansonsten eintretende gesetzliche Verrechnungsfolge gemäß der geltenden Rechtsprechung. Gemäß § 366 Abs. 1 BGB hat der Schuldner das Recht, bei der Zahlung festzulegen, welche von mehreren fälligen Forderungen er tilgen möchte. Fehlt eine solche Bestimmung, greift automatisch die gesetzliche Regelung des § 366 Abs. 2 BGB, die den Betrag vorrangig auf die unsichereren Forderungen anrechnet. In der Praxis bedeutet dies oft, dass Zahlungen zuerst auf Nebenkostenrückstände verbucht werden, während die aktuelle Miete weiterhin als rechtlich offen gilt. Dies kann fatale Folgen haben, da ein Mietrückstand trotz Zahlung die Schwelle für eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erreichen kann. Eine präzise Angabe im Verwendungszweck schützt Sie daher davor, dass der Vermieter das Geld eigenmächtig für ältere Rückstände verwendet. Beachten Sie jedoch, dass allgemeine Begriffe wie „Mietzahlung“ oder „Abschlag“ ohne konkrete Monatsangabe rechtlich nicht als eindeutige Tilgungsbestimmung ausreichen und somit die automatische Verrechnung nicht verhindern.

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Was kann ich tun, wenn der Vermieter unsere mündliche Absprache zum Mietnachlass bestreitet?

Suchen Sie sofort nach schriftlichen Indizien wie E-Mails oder Zeugen, da Sie die volle Beweislast für einen mündlichen Mietnachlass tragen. Ohne einen belastbaren Nachweis der Einigung bleibt die ursprüngliche Mietforderung rechtlich bestehen, da ein Verzicht niemals vermutet wird. Ein rechtlich bindender Erlassvertrag gemäß § 397 BGB setzt voraus, dass sich beide Parteien unmissverständlich über das endgültige Erlöschen der Mietforderung geeinigt haben. Gerichte legen solche Verzichtserklärungen nach den Grundsätzen der §§ 133 und 157 BGB extrem eng aus, weshalb im Zweifel immer gegen einen Verzicht entschieden wird. Da Sie als Mieter die volle Beweislast für das Zustandekommen dieser Vereinbarung tragen, führt eine bloße Behauptung ohne schriftliche Bestätigung oder Zeugen regelmäßig zur Beweisfälligkeit. Sie müssen daher versuchen, den behaupteten Deal durch zeitnahe Korrespondenz oder die Bestätigung unbeteiligter Dritter nachträglich zu untermauern. Eine Ausnahme besteht, wenn der Vermieter den Nachlass durch schlüssiges Verhalten bestätigte, indem er über einen längeren Zeitraum widerspruchslos nur die reduzierte Miete annahm. In diesen Grenzfällen könnte eine Nachforderung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen.

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Muss ich die volle Miete weiterzahlen, solange die Behörde den Betrieb trotz Gesetzesverstoß duldet?

JA, die volle Miete ist weiterhin fällig, solange keine konkrete behördliche Schließungsanordnung vorliegt, da die bloße Duldung eines rechtswidrigen Zustands keinen rechtlich relevanten Mietmangel darstellt. Ein Minderungsrecht entsteht erst durch eine tatsächliche Beeinträchtigung des Gebrauchs und nicht durch die theoretische Möglichkeit einer zukünftigen Untersagung. Gemäß § 536 BGB setzt ein Mangel voraus, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufgehoben oder zumindest erheblich gemindert ist. Solange die zuständige Behörde den Betrieb trotz eines Verstoßes gegen öffentlich-rechtliche Bestimmungen wie Abstandsregeln faktisch duldet, kann der Mieter die Räume weiterhin uneingeschränkt nutzen. Die bloße formelle Illegalität oder die abstrakte Gefahr einer Schließung begründen noch keine Minderung, da der wirtschaftliche Vorteil aus der Nutzung dem Mieter verbleibt. Erst wenn ein wirksames Nutzungsverbot ausgesprochen wird, das die Fortführung des Geschäftsbetriebs rechtlich unmöglich macht, liegt eine relevante Beeinträchtigung der Mietsache vor. Ein Minderungsrecht entfällt zudem vollständig, wenn die behördliche Untersagung nicht auf der Beschaffenheit des Objekts, sondern auf der fehlenden persönlichen Eignung oder gewerberechtlichen Unzuverlässigkeit des Mieters beruht.

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Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 2 U 5/23 – Urteil vom 24.10.2023

 

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