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Mieterhöhungsverlangen unter Verwendung des Mietspiegels der Nachbargemeinde

Unberechtigte Mietvertragskündigung – Ansprüche des Mieters

Foto: style-photographs/Bigstock

AG Fürstenfeldbruck –  Az.: 3 C 1662/13

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 144,72 € festgesetzt.

Gründe

Gemäß § 495 a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt. Die Klage ist unzulässig, weil kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vorliegt (vgl. hierzu Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. A. 2013, § 558 a, Rn. 146 m. w. N.). Das Mieterhöhungsverlangen ist nicht wirksam, weil die Verwendung des Mietspiegels von Germering für eine Wohnung in Puchheim offensichtlich unbegründet ist (vgl. hierzu: a. a. O., Rn. 45 m. w. N.). Die Städte Puchheim und Germering, deren Sozialstruktur und damit deren Mietmarkt, sind offensichtlich nicht vergleichbar. Die Städte sind von stark unterschiedlicher Größe und sozial unterschiedlich geprägt. Germering ist fast doppelt so groß, Große Kreisstadt und bietet ein viel größeres Angebot an kommerziellen, kulturellen und sozialen Einrichtungen. Es liegt südlicher, was im Großraum immer mit einer höheren Attraktivität wegen größerer Nähe zu Seen und Bergen verbunden ist und damit unmittelbar zu höheren Mietpreisen führt. Ferner liegen die beiden Städte auch an unterschiedlichen S-Bahn-Linien, was wiederum zu einer unterschiedlichen Attraktivität des Wohnstandorts wegen unterschiedlicher S-Bahn-Taktung führt (insbes. zu Hauptverkehrszeiten: Germering 10-Minuten-Takt, Puchheim 20-Minuten-Takt). Auch ist es aus Germering – von der Haltestelle Harthaus aus – möglich, mit einem MVV-Ticket der Zone 1 zum Preis von aktuell 2,60 € das Münchener Stadtzentrum zu erreichen, wohingegen der Fahrpreis von Puchheim aus das Doppelte beträgt (Zone 2). Darüber hinaus liegt Puchheim nicht direkt an der Autobahn, sondern diese ist lediglich über die B 2 zu erreichen. Insgesamt ist die Verkehrsanbindung von Germering durch den zweiseitigen Anschluss an die Autobahn (BAB 99 und BAB 96) deutlich besser. In der Summe all dieser Erwägungen muss es als offensichtlich unbegründet angesehen werden, ein Mieterhöhungsverlangen für Puchheim mit dem Germeringer Mietspiegel zu begründen. Die Frage der Offensichtlichkeit der Nichtvergleichbarkeit ist Rechtsfrage und nicht dem von der Klageseite beantragten Sachverständigenbeweis zugänglich. Der Verweis auf der Homepage der Stadt Puchheim auf den Germeringer Mietspiegel begründet ebenfalls keine Vergleichbarkeit oder sonstige Berechtigung zur Heranziehung dieses Mietspiegels für ein Mieterhöhungsverlangen. Dort wird ergänzend auch auf den Münchner Mietspiegel Bezug genommen, womit in Puchheim ebenfalls offensichtlich kein Mieterhöhungsverlangen zu begründen wäre. Diese Verweise auf der Homepage der Stadt Puchheim müssen letztlich als rein informatorische Hinweise verstanden werden zur Information für Interessenten betreffend die Mietpreise im Großraum München. Selbst wenn man die Verwendung des Germeringer Mietspiegels nicht für sich genommen als offensichtlich unbegründet ansehen würde, wäre wegen der Bezugnahme der Stadt Puchheim auf die Mietspiegel zweier benachbarter Städte für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen eine Erläuterung notwendig gewesen, warum auf den Germeringer, nicht aber auf den Münchner Mietspiegel Bezug genommen wird (vgl. LG Düsseldorf, WuM 2006, 100 f.; AG Ahrensburg, Urteil vom 21.09.2011, Az. 49 C 949/11).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708Nr. 11, 713 ZPO. Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 41Abs. 5 S. 1, 63 Abs. 2 GKG.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO liegen nicht vor. Weder ist die Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordern die Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.