AG Münster – Az.: 48 C 4169/10 – Urteil vom 01.08.2012
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 180,18 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus 8,19 Euro seit dem 05.11.2010 und jeweils weiteren 8,19 Euro jeweils ab dem 5. der folgenden Monate bis zum 05.08.2012 zu zahlen.
Es wird festgestellt, dass die Beklagte verpflichtet ist, ab September 2012 monatlich eine um 8,19 Euro erhöhte Miete für die von ihr im Hause G-straße 20 in N angemietete Wohnung zu zahlen.
Die Beklagte wird ferner verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 46,41 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.12.2010 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 80% und die Beklagte zu 20%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Zahlung erhöhter Miete nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen in Anspruch.
Die Beklagte ist Mieterin einer in dem Objekt G-straße xx in N gelegenen Mietwohnung der Klägerin. Die Klägerin ließ in dem Objekt die Bäder renovieren (Erneuerung aller Leitungen) und im Zuge dessen die Badezimmereinrichtungen erneuern.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.04.2010, wegen dessen Einzelheiten auf die zur Klageschrift überreichte Anlage K1 Bezug genommen wird, kündigte die Klägerin die Maßnahme gegenüber der Beklagten an und stellte eine Mieterhöhung um 55,00 Euro monatlich in Aussicht.
Daraufhin meldete sich die Beklagte, vertreten durch den Mieterverein, bei der Klägerin. In nachfolgenden Gesprächen stimmten die Parteien ab, welche Maßnahmen im Einzelnen im Bad der Beklagten ausgeführt werden sollten. Unter anderem wurde die erst 2006 eingebaute behindertengerechte Toilette nicht erneuert. Es wurde eine Dusch-/Wanneneinlage erneuert, ein neuer Buderus Heizkörper eingebaut und eine Wechselschaltung und eine Deckenleuchte installiert.
Mit anwaltlichem Schreiben vom 31.08.2010, wegen dessen Einzelheiten auf die zur Klageschrift eingereichte Anlage K3 Bezug genommen wird, erklärte die Klägerin die Mieterhöhung um 40,00 Euro zum 01.11.2010. Dem anwaltlichen Schreiben lag die Rechnung der Firma S über die in der Wohnung der Beklagten durchgeführten Arbeiten bei. Der Gesamtbetrag der in der Rechnung der Firma S vom 04.08.2010 aufgeführten Arbeiten belief sich auf 8.387,72 Euro. Die Klägerin ermittelte hiervon 11%, welches einem Betrag von 76,88 Euro entsprach. Sie verlangte in dem Mieterhöhungsschreiben eine Erhöhung von lediglich 40,00 Euro.
Mit Schreiben vom 23.09.2010 widersprach die Beklagte der Mieterhöhung.
Die Klägerin behauptet sämtliche der in der Schlussrechnung der Firma S vom 04.08.2010 aufgeführten Leistungen seien Modernisierungsmaßnahmen im Bad der Beklagten gewesen. Dies gelte für die Erneuerung der Badewanne, den Einbau von Wasserzählern kalt und warm, für die Pauschale für Entsorgung und Abfuhr von Bauschutt, für den Einbau des Buderus Heizkörpers, für die Position der Demontage der alten Badgegenstände und Boden- und Wandfliesen, der Trockenbauarbeiten durch Abkasten der Zu-und Abwasserstränge mit Gipskarton sowie Abkasten der Wand für WC Trageelemente und Einbau von Revisionsklappen sowie der Maurer-und Fliesenarbeiten (Neuverlegung der Wandfliesen und Bodenfliesen) und schließlich für die Elektrikerarbeiten zum Einbau einer Wechselschaltung sowie einer Deckenleuchte. Für letztere sei auch der Kostenaufwand in Höhe der angesetzten 495,00 Euro netto üblich und angemessen. Darüber hinaus seien noch weitere Arbeiten der Firma S1 zu berücksichtigen. In der Position der Trockenarbeiten sei ein Betrag von 200,00 Euro für Isolierarbeiten enthalten, die als Modernisierungsmaßnahmen anzusehen sein. Versehentlich sei zum anderen die Rechnung der Firma S vom 28.06.2010 über die Aufsatzduschtrennwände nicht mit überreicht worden. Auch im Badezimmer der Beklagten sei, welches unstreitig blieb, eine derartige Duschtrennwand zum Preis von 500,00 Euro netto im Zuge der Modernisierung installiert worden.
Die Klägerin beantragt,
1) die Beklagte zu verurteilen an die Klägerin 688,82 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus jeweils 31,31 Euro seit dem 5. Eines jeden Monats beginnend mit dem 5.11.2010 bis zum 5.08.2012 zu zahlen.
2) festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ab September 2012 monatlich eine um 31,31 Euro erhöhte Miete für die von ihr im Hause G-straße xx in N angemietete Mietwohnung zu zahlen.
3) die Beklagte zu verurteilten, an die Klägerin vorgerichtliche Kosten in Höhe von 84,54 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Klagezustellung zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, bereits vor den von der Klägerin durchgeführten Arbeiten in dem Badezimmer hätten Risse in den Bodenfliesen vorgelegen. Es seien 35 Wandfliesen angebohrt gewesen. Auch die Oberfläche der in dem früheren Badezimmer der Beklagten vorhandenen Badewanne sei bereits stark angeraut und porös gewesen. Daher seien die von der Klägerin ausgeführten Arbeiten als Instandsetzungsarbeiten zu bewerten. Die Entsorgung von Bauschutt sowie die Trockenbauarbeiten wie auch das Verlegen der Wandfliesen seien Arbeiten, die bereits im Zuge der unstreitigen Instandsetzungsarbeiten an den Abwasserleitungen entstanden seien und daher nicht als Modernisierungsmaßnahme berücksichtigt werden könnten. Zwar sei eine Aufsatzduschtrennwand eingebaut worden. Bereits vor Durchführung der Erneuerungsarbeiten im Badezimmer sei aber eine von der Beklagten auf eigene Kosten angeschaffte und installierte Duschtrennwand vorhanden gewesen, welches von der Klägerin nicht bestritten wurde. Deswegen sei hierdurch eine Verbesserung der Mietsache nicht erzielt worden.
Es ist über den Zustand des früheren Badezimmers der Beklagten Beweis erhoben worden durch Vernehmung der Zeugen B und G1 I sowie S1. Es ist zudem Beweis erhoben worden durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie einer ergänzenden Stellungnahme. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll zu der öffentlichen Sitzung vom 08.06.2011 sowie auf das Gutachten des Sachverständigen Dipl. Ing. G2 vom 09.10.2011 sowie seine ergänzende Stellungnahme vom 27.03.2012.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist lediglich teilweise begründet und im Übrigen unbegründet.
Der Klägerin steht der geltend gemachte Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete aus §§ 535 Abs. 2, 559, 559a, 559b BGB lediglich im Umfang von monatlich 8,19 Euro zu, woraus sich ein Nachzahlungsanspruch für den Zeitraum November 2010 bis August 2012 in Höhe von 180,18 Euro sowie die Pflicht zur Zahlung einer monatlich um 8,19 Euro erhöhten Miete ab September 2012 ergibt. Ein darüber hinaus gehender Anspruch ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ersichtlich.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme konnten zur Überzeugung des Gerichts lediglich einige der aus der Rechnung der Firma S vom 04.08.2010 eingestellten Positionen als Modernisierungsmaßnahmen angesehen werden, die die Klägerin bei der Berechnung der Mieterhöhung berechtigterweise zugrunde legen durfte. Der überwiegende Teil der in der Rechnung aufgeführten Arbeiten sind als Instandsetzungsarbeiten anzusehen.
Als Modernisierungsarbeiten sind zunächst zu berücksichtigen die Positionen 1.03 bis 1.07 der Rechnung, bei denen es sich um die Arbeiten und Kosten für den Einbau von Kalt- bzw. Warmwasserzählern handelt. Als Modernisierungsmaßnahmen sind diejenigen Maßnahmen anzusehen, die die Nutzung des Badezimmers lediglich bequemer, sicherer, gesünder, günstiger, angenehmer oder weniger arbeitsaufwendig machen. Das ist bei dem Einbau von Kalt- bzw. Warmwasserzählern der Fall. Die Maßnahme ermöglicht die Abrechnung von Warm- bzw. Kaltwasser nach dem tatsächlichen Verbrauch der Beklagten. Dies ist als eine für die Beklagte günstige Maßnahme anzusehen, da es ihr die Möglichkeit eröffnet, auf die Höhe der insoweit entstehenden Kosten durch Regulierung des eigenen Nutzungsverhaltens Einfluss zu nehmen. Daher sind diese Arbeiten als Modernisierungsarbeiten anzusehen, ungeachtet dessen, dass der Sachverständige eine Einordnung insoweit nicht vornehmen konnte bzw. wollte. Letztlich handelt es sich um eine rechtliche Fragestellung, die in dem vorgenannten Sinne zu beantworten war. Für diese Maßnahmen wendete die Klägerin insgesamt 312,00 Euro netto auf.
Ebenfalls als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen ist der Einbau eines Buderus Heizkörpers. Dies hat der Sachverständige in seinem Gutachten vom 09.10.2011 erläutert. Einwendungen haben die Parteien gegen diese Einordnung nicht erhoben. Hier sind Kosten in Höhe von 289,00 Euro netto entstanden.
Schließlich war als Modernisierungsmaßnahme der Einbau eines Wechselschalters bzw. der Einbau einer Deckenleuchte anzusetzen, welches der Sachverständige in seinem Gutachten nachvollziehbar ausgeführt hat und welches die Parteien nicht beanstandet haben. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme stellte sich aber nach den Ausführungen des Sachverständigen der von der Firma hierfür angesetzte Betrag von 495,00 Euro als übersetzt dar. Das Gericht hat die insoweit entstandenen und als angemessen zu berücksichtigenden Kosten entsprechend § 287 ZPO auf 150,00 Euro netto geschätzt.
Die weiteren in der Rechnung der Firma S1 vom 04.08.2010 angesetzten Arbeiten waren nicht als Modernisierungsarbeiten anzusehen, sondern vielmehr als Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsarbeiten.
Dies gilt hinsichtlich des Einbaus der Badewanne, wie unter Position 1.01 und 1.02 abgerechnet, obwohl der Sachverständige diese Arbeiten als Modernisierung eingeordnet hat. Insoweit führte der Sachverständige aus, in der vorhandenen Badewanne habe sicherlich noch gebadet werden können, wobei allerdings die durchschnittliche Lebensdauer der Badewanne erheblich überschritten sei. Hierzu haben die von der Beklagten benannten Zeugen bestätigt, dass die Badewanne bereits mit erheblichen Gebrauchsspuren versehen und matt war. Sämtliche Zeugen bestätigten diese Gebrauchsspuren. Unstreitig ist zwischen den Parteien zudem, dass die Badewanne ca. 50 Jahre alt ist. Unter diesen Voraussetzungen kann der Einbau einer neuen Badewanne nicht als Modernisierung angesehen werden. Vielmehr handelt es sich vorliegend um eine typische Instandhaltungsmaßnahme. Es mag zwar sein, dass die Badewanne noch weiterhin gebraucht werden konnte. Nach Ablauf der allgemeinen Nutzungsdauer ist aber davon auszugehen, dass ein eventuell zum Zeitpunkt der Baumaßnahme noch vorhandener ordnungsgemäßer Zustand der Badewanne demnächst in einen ordnungswidrigen Zustand übergeht, weil dies aufgrund der allgemeinen Nutzungsdauer der Badewanne zu erwarten ist. Durch den Austausch einer solchen Badewanne wird lediglich verhindert, dass der Zustand der Badewanne demnächst in einen ordnungswidrigen Zustand übergeht, sodass spätestens dann Instandsetzungsarbeiten erforderlich wären. Der Neueinbau einer Badewanne ist damit als Instandhaltungsmaßnahme anzusehen. Das gilt auch, wenn die vorgenommene Instandhaltungsmaßnahme gegebenenfalls modernisierender Art gewesen ist. Auch sogenannte modernisierende Instandhaltungsmaßnahmen können im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens wegen Modernisierungsarbeiten nicht berücksichtigt werden. Insoweit kann sich das Gericht der Bewertung des Sachverständigen nicht anschließen. Letztlich handelt es sich um eine rechtliche Bewertung auf Grundlage der Feststellung des Sachverständigen, dass die Nutzungsdauer dieser Badewanne bereits erheblich überschritten ist.
Auch die in diesem Zusammenhang ausgeführten Arbeiten für die Entsorgung und Abfuhr von Bauschutt, alten Badgegenständen inklusive Abtransport und Deponiegebühr (Position 2.01) können daher nicht als Modernisierungsmaßnahme eingeordnet werden, wie es der Sachverständige vorgenommen hat. Diese Pauschale wurde gerade im Zusammenhang mit der Neuinstallation der Badewanne abgerechnet. Wie bereits dargelegt, handelt es sich insoweit um eine Instandhaltungsmaßnahme. Die in diesem Zusammenhang stehenden Kosten können mithin nicht bei der Berechnung der Mieterhöhung zugrunde gelegt werden.
Nach der Bewertung des Sachverständigen ist zudem die Position 1.08 als Instandhaltungsmaßnahme einzuordnen, da der Austausch der Unterputzventile im Rahmen der Erneuerung der Wasserleitungen erfolgte, welche unstreitig als Instandsetzungsmaßnahme anzusehen ist.
Ferner ist auch die Position 4.01 (Demontage der alten Badgegenstände, Demontage der Boden und Wandfliesen sowie Feininstallationen) als Maßnahme zur Instandsetzung des Badezimmers anzusehen. Der Sachverständige führt insoweit aus, dass die vorhandene Badeinrichtung demontiert werden musste, neue Leitungen gelegt werden mussten und es dafür auch notwendig war, einen Teil der Boden- und Wandfliesen zu entfernen sowie anschließende Feininstallationen auszuführen. Soweit der Sachverständige den von der Firma S geltend gemachten Betrag von 1.500,00 Euro lediglich zu 1.200,00 Euro auf Instandhaltungsmaßnahmen und den restlichen Betrag auf Modernisierungsmaßnahmen verrechnet, kann dem nicht gefolgt werden. Insoweit hat der Sachverständige zwar ausgeführt, dass für die Verlegung von neuen Wasser- und Abwasserrohrleitungen es notwendig sei, einen Teil der Wand- und Fußbodenfliesen zu entfernen und hierzu Schlitze zu stemmen. Er führt dazu weiter aus, dass nicht alle Wand- und Bodenfliesen entfernt werden müssten, weswegen er von dem in Rechnung gestellten Betrag 300,00 Euro abziehe. Eine derartige Differenzierung hält das Gericht jedoch nicht für gerechtfertigt. Auch wenn nur ein Teil der Erneuerung der Wand- und Fußbodenfliesen nach Auffassung des Sachverständigen durch die Instandsetzungsmaßnahme veranlasst ist, so ist nach Dafürhalten des Gerichts die komplette Neuverfliesung der Wände und Fußböden als von der Notwendigkeit der Verlegung von neuen Wasser- und Abwasserrohrleitungen veranlasst einzuordnen. Die Klägerin würde ihrer Instandsetzungspflicht nicht genügen, wenn sie den überwiegenden Teil der Wand- und Fußbodenfliesen erneuern, den übrigen Teil jedoch in dem ursprünglichen Zustand belassen würde. Nach Dafürhalten des Gerichts ist die Klägerin in einem solchen Fall verpflichtet, zur ordnungsgemäßen Wiederherstellung des Zustandes des Bads eine einheitliche Verfliesung im gesamten Raum herbeizuführen. Daher kann der gesamte Teil der von der Firma S insoweit angesetzten Kosten nicht als Modernisierungskosten angesetzt werden.
Auch die Trockenbauarbeiten sind Folgekosten der Instandhaltungsmaßnahme und daher bei dem Mieterhöhungsverlangen nicht anzusetzen. Der Sachverständige führt in seinem Gutachten aus, die Trockenbauarbeiten dienten der Verkleidung der Wasser- und Abwasserrohrleitungen. Insoweit der Sachverständige auch hier eine Differenzierung zwischen auf Instandhaltungsmaßnahmen entfallene Kosten und auf Modernisierung entfallene Kosten vornimmt, ist diese nicht gerechtfertigt. Denn unstreitig befand sich in dem vorherigen Bad des Beklagten bereits ein Wand-WC-Tragelement mit einer entsprechenden Abkastung, das bereits vor ca. 4 Jahren eingebaut worden ist. Insoweit kann eine Modernisierungsmaßnahme durch Anbringen eines Wand-WC-Trageelements und Einbau von Revisionsklappen nicht angenommen werden.
Auch die Maurer- und Fliesenarbeiten zu einem angesetzten Betrag von 2.350,00 Euro und 250,00 Euro sind nach der Bewertung des Sachverständigen eindeutig als Instandhaltungsmaßnahmen im Zuge der Erneuerung der Rohrleitungen des Bades anzusehen, sodass diese bei der Mieterhöhung ebenfalls nicht berücksichtigungsfähig sind.
Soweit die Klägerin weitere Maßnahmen der Modernisierung vorgetragen hat, kann sie mit den insoweit entstandenen Kosten bereits deswegen nicht durchdringen, weil diese nicht Gegenstand des Mieterhöhungsverlangens vom 31.08.2011 gewesen sind. Soweit eine Mieterhöhung aufgrund Modernisierungsarbeiten verlangt wird, muss erläutert werden, welche Arbeiten im Einzelnen unter Nennung der insoweit anfallenden Kosten angefallen sind. Dies ist mit Schreiben vom 31.08.2010 nicht erfolgt. Vielmehr hat die Klägerin die weiteren ausgeführten Arbeiten erst im Laufe des Rechtsstreits angeführt. Zur Grundlage des Mieterhöhungsverlangens vom 31.08.2010 konnten diese mithin nicht gemacht werden.
Aus vorgenannten Gründen verbleibt ein auf die Modernisierung entfallender Betrag aus der Rechnung der Firma S vom 04.08.2010 in Höhe von 751,00 Euro netto, mithin 893,69 Euro brutto. Da lediglich 11% der entstandenen Modernisierungskosten auf die Mieter umgelegt werden können, ergibt sich ein Betrag von 98,3059 Euro. Es ist mithin eine monatliche Mieterhöhung in Höhe eines Zwölftels des vorgenannten Betrages, das heißt in Höhe von 8,19 Euro monatlich, gerechtfertigt.
Unter Berücksichtigung dieses Erhöhungsbetrages ergibt sich für die Monate von November 2010 bis August 2012 ein Nachzahlungsbetrag von 180,18 Euro. Ferner war festzustellen, dass die Beklagte ab dem Monat September 2012 zur Zahlung einer erhöhten Miete von 8,19 Euro verpflichtet ist.
Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten sind lediglich nach dem geringeren Gegenstandswert begründet und belaufen sich unter Berücksichtigung einer 1,3 Geschäftsgebühr, der Auslagenpauschale und der Mehrwertsteuer auf 46,41 Euro.
Der zuerkannte Zinsanspruch ist aus §§ 286 Abs. 2 Nr. 1, 556b Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB begründet.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
