Betriebskostenabrechnung - Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot
Betriebskostenabrechnung – Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot
6. Oktober 2020
Mietpreisüberhöhung bei einer zum Teil allein und zum Teil mitgenutzten Wohnung
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8. Oktober 2020

Kumulative Mieterhöhung nach Modernisierung

Kumulative Mieterhöhung nach Modernisierung

Symbolfoto: Von Steve Heap/Shutterstock.com

AG Kerpen – Az.: 104 C 321/10 – Urteil vom 21.06.2011

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden dem Kläger auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Kläger bleibt nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch die Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten.

Tatbestand

Der Kläger ist Vermieter, die Beklagten sind Mieter einer Wohnung im I. Obergeschoss des Hauses …. Wegen der Einzelheiten des Mietvertrages wird auf diesen (vgl. Bl. 5 ff. GA) Bezug genommen.

Im August/September 2009 wurden die in der Wohnung vorhandenen Fenster mit Aluminiumrahmen ausgetauscht gegen moderne Fenster mit Kunststoffrahmen und Scheiben mit erhöhtem Schallschutzwert und Wärmedämmwerten. Ausgeführt wurden die Arbeiten von der Firma …, die dem Kläger insgesamt 10.800 € in Rechnung stellte (vgl. die Rechnung vom 30.9.2009, hier Bl. 8 ff. GA).

Mit einem Schreiben vom 28.9.2009 (vgl. Bl. 51 GA) bat der Kläger (gemäß § 558 BGB) die Beklagten um Zustimmung zu einer Mietanpassungen zum 1.12.2009 von seinerzeit 536,68 € pro Monat um 58,15 € pro Monat auf 595 € pro Monat. In dem Schreiben heißt es auszugsweise (wort- und buchstabengenau):

„Dieses Haus wurde als kleine Wohneinheit 1977, mit zwei Wohnungen und Apotheke, fertig gestellt und liegt im gelockerten Baugebiet, IIgeschossig Rechts und links des Einganges befinden sich Grünstreifen mit großen Bäumer und kleinen Sträuchern bepflanzt.

Die gute Lage ermöglicht fußläufig; das Ärztehaus, den S-Bahnhof, die Post Bank und Versorgungsgeschäfte, zu erreichen, der Energiepass liegt im grünen Bereich. Die neu eingebauten Fenster zur Straßenseite haben einen erhöhten Schallschutz (38 dB). …“

Kumulative Mieterhöhung nach Modernisierung

Symbolfoto: Von Steve Heap/Shutterstock.com

Vertreten durch den Mieterverein Köln e.V. stimmten die Beklagten der begehrten Mieterhöhung mit Schreiben vom 6.10.2009 mit Wirkung zum 1.12.2009 zu (vgl. Bl. 52 GA).

Mit einem Schreiben vom 16.7.2010 zeigten die Klägervertreter den Beklagten ihre Interessenvertretung für den Kläger an (vgl. Bl. 24/41 GA), Gemäß § 559 BGB nahmen sie gegenüber den Beklagten eine Erhöhung der Grundmiete vor. Zur Erläuterung wurde ausgeführt, dass mit dem Einverständnis der Beklagten anstelle der bisher einfach verglasten Fenster isolierverglaste Kunststofffenster in die von den Beklagten gemietete Wohnung eingebracht worden seien. Der Kläger sei daher berechtigt, die Jahresmitte um 11 % der für die Wohnung der Beklagten aufgewandten Kosten (in Höhe von 5400 €) zu erhöhen. Der jährliche Erhöhungsbetrag belaufe sich somit auf 594 €, was einer erhöhten Monatsmiete um 49,50 € entspreche.

Mit Schreiben vom 2.8.2010 (vgl. Bl. 27 GA) wurde die Mieterhöhung vom 16.7.2010 zurückgewiesen. In dem Schreiben führt der Mieterverein Köln e.V. aus, dass sich die ersetzten Aluminiumfenster schon mit Isolierglas ausgestattet gewesen seien, sich aber in einem beklagenswerten Zustand befunden hätten. Bei den ausgeführten Arbeiten handele es sich daher im wesentlichen um eine Instandsetzungsmaßnahme und weniger um eine Modernisierungsmaßnahme.

In ihrer Erwiderung vom 2.8.2010 (vgl. Bl. 26/43 GA) räumten die Klägervertreter ein, dass die bisherigen Fenster zwar doppelt verglast sein, es sich allerdings um Alu-Rahmen mit einer äußerst schlechten Dämmung gehandelt habe.

Mit der Klage vom 9.10.2010 verfolgt der Kläger sein Anliegen weiter.

Er behauptet, dass die ersetzten Fenster technisch in Ordnung gewesen seien und keine Sanierung (der Fenster) angestanden habe.

Mit der Klageschrift verfolgte der Kläger zunächst die Anträge, festzustellen, dass die zu zahlende Nettomiete ab 1.2.2011 644,50 € beträgt, so dass zuzüglich Nebenkosten insgesamt 864,50 € monatlich zu zahlen sind, hilfsweise festzustellen, dass spätestens ab dem 1.3,2011 die erhöhte Miete zu zahlen ist sowie äußerst hilfsweise festzustellen, dass die zu zahlende Nettomiete ab dem 1.12.2011 644,50 € beträgt, so dass zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung insgesamt 864,50 € monatlich zu entrichten sind.

Zeitgleich mit der Terminierung wies das Gericht darauf hin, dass der Kläger sein Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB bereits mit den neu eingebauten Fenstern begründet hatte und er daher nicht kumulativ noch eine Erhöhung gemäß § 559 BGB durchführen könne. Weiter wurde darauf hingewiesen, dass, die für den Kläger abgegebenen Erklärungen zur Begründung der Mieterhöhung als nicht ausreichend angesehen werden könnten.

Mit dem Schriftsatz der Klägervertreter vom 10.2.2011 wurde sodann ergänzend dahin gehend vorgetragen, dass der Kläger das Mieterhöhungsverlangen gemäß § 558 BGB ausschließlich auf den Mietspiegel gestützt habe. Dazu habe er natürlich die Wohnung beschreiben müssen. Sinngemäß wird die Ansicht vertreten, dass das damalige Mieterhöhungsverlangen auch ohne die neu eingebauten Fenster begründet gewesen wäre. Durch den Einbau der Fenster werde auch eine nachhaltige Heizkostenersparnis erreicht. Dazu sei gegenüber dem Beklagten auch ein neues Erhöhungsverlangen ausgesprochen worden (dieses war dem Schriftsatz allerdings entgegen einem dortigen Vermerk nicht beigefügt).

Als Anlage zu einem Schriftsatz vom 14.3.2011 (der im Termin zur mündlichen Verhandlung am 15.3.2011 zur Gerichtsakte gereicht wurde, vgl. Bl. 75 ff. GA) wurde sodann die Mieterhöhung erneut begründet und – bei einer leicht veränderten Berechnung – davon ausgegangen, dass die Miete wirksam nicht „nur“ um mtl. 49,50 €, sondern um mtl. 50,16 € angehoben worden sei (vgl. Bl. 76 ff. GA).

Nachdem der Kläger in der Sitzung vom 15.3.2011 (vgl. Bl. 104 GA) auf fortbestehende Bedenken hinsichtlich der Begründetheit der Klage hingewiesen wurde, stellte der Klägervertreter in der mündlichen Verhandlung keinen Antrag. Es erging sodann klageabweisendes Versäumnisurteil (vgl. Bl. 105 GA) welches dem Klägervertreter unter dem 21.3.2011 zugestellt wurde. Mit einem am 22.3.2011 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz wurde für den Kläger Einspruch gegen das Versäumnisurteil eingelegt. Aufgrund einer fehlerhaften Ausfertigung wurde das Versäumnisurteil den Beklagtenvertretern erneut unter dem 28.3.2011 zugestellt; auch dagegen wurde mit einem am 28.3.2011 bei Gericht eingegangenen Schriftsatz Einspruch eingelegt.

Im Rahmen des Einspruchsverfahrens ist für den Kläger (erneut) die Rechtsansicht vertreten worden, dass dem Mieterhöhungsverlangen gemäß § 559 BGB nicht entgegenstehe, dass zuvor schon ein Mieterhöhungsverlangen auf § 558 BGB gestützt wurde.

Außergerichtlich wurde während des Verfahrens für den Kläger ein weiteres (drittes) Mieterhöhungsbegehren gemäß § 558 BGB verfolgt, welchem die Beklagten zustimmten. Unstreitig ist dazu zwischen den Parteien, dass die Beklagten deshalb mit Wirkung zum 1.6.2011 eine monatliche Nettomiete in Höhe von 644 € zu entrichten haben.

Der Kläger beantragt nun, unter Aufhebung des Versäumnisurteils vom 15.3.2011 festzustellen, dass die von den Beklagten an den Kläger zu zahlende Nettomiete für die Zeit ab dem 1.12.2011 694,16 € beträgt, so dass zuzüglich Nebenkostenvorauszahlung insgesamt eine Miete in Höhe von 914,16 € monatlich zu entrichten ist.

Die Beklagten beantragen, das Versäumnisurteil aufrecht zu erhalten und die Klage insgesamt abzuweisen.

Sie meinen, dass das Schreiben der Klägervertreter vom 16.7.2010 inhaltlich fehlerhaft sei (was insbesondere bezüglich der Frage der einfach- bzw. doppelt verglasten Fenster unstreitig ist) und nicht den formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhung gemäß § 559b BGB entspreche. So fehle es in dem Mieterhöhungsverlangen an zureichenden Darlegungen in wie weit die von dem Kläger durchgeführten baulichen Maßnahmen geeignet seien, den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig zu erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer zu verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie zu bewirken. Dem Erhöhungsverlangen vom 16.7.2010 sei nicht einmal (was unstreitig ist) die Rechnung der Firma … beigefügt gewesen.

Weiter handele es sich bei dem Austausch der Fenster um eine Instandsetzungsmaßnahme, die dringend geboten gewesen sei.

Mangels einer zureichenden Ankündigung der zu erwartenden Mieterhöhung könne diese (sofern sie formell wirksam wäre) ohnehin erst 6 Monate später als vom Kläger begehrt greifen (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB).

Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Schriftwechsel der Parteien sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 31.5.2011 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nicht begründet.

Offen bleiben kann dabei, ob die Klage überhaupt als Feststellungsklage ohne eine gleichzeitig erhobene Leistungsklage als zulässig anzusehen ist. Bedenken in dieser Richtung könnten sich vor dem Hintergrund ergeben, dass bei einer wirksamen Mieterhöhung gemäß § 559 BGB auch unmittelbar auf Leistung (also auf Zahlung der erhöhten Miete) geklagt werden kann und die Feststellungsklage daher gegenüber einer Leistungsklage als subsidiär angesehen werden könnte. Letztlich kann dies indessen dahinstehen; für die Zulässigkeit einer Feststellungsklage spricht immerhin, dass in der Tat zwischen den Parteien ein Streit darüber herrscht, ob die vom Kläger einseitig vorgenommene Mieterhöhung wirksam ist und alles dafür spricht, dass die Beklagten – für den Fall, dass die Feststellungsklage zu Recht erhoben worden wäre – sodann auch als zahlungswillig und zahlungsfähig anzusehen sein dürften.

Der Kläger hat indessen keinen Anspruch auf Zahlung einer erhöhten Miete. Die Klage muss dabei schon deshalb ohne Erfolg bleiben, weil der Kläger die von ihm erklärten Mieterhöhungsbegehren bzw. Mieterhöhungen nicht zureichend aufeinander abgestimmt hat. Als juristisch geklärt angesehen werden kann dabei, dass ein Vermieter nach einer durchgeführten Modernisierungsmaßnahme ein Wahlrecht dahingehend hat, eine Mieterhöhung nach § 558 BGB (vgl. früher § 2 MHG) oder nach § 559 BGB (vgl. früher § 3 MHG) durchzusetzen (vgl. zu diesem Wahlrecht etwa Börstinghaus, Aktuelle Entwicklungen bei der Mieterhöhung im preisfreien Wohnungsbau, NZM 1999, 881 [885]; ders., in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, Vorb. zu § 558 Rz. 12). Zutreffend führt Börstinghaus (vgl. die Fundstelle im Schmidt-Futterer) dazu aus, dass die ausschließliche Mieterhöhung nach § 559 BGB im vereinfachten Umlageverfahren für den Vermieter im Normalfall die günstigste Möglichkeit bietet. Die Vorteile dieser Lösung liegen darin, dass er nicht zunächst die Zustimmung des Mieters verlangen muss (also auch direkt die erhöhte Miete verlangen kann), er keine Kappungsgrenze und keine Jahressperrfrist einzuhalten hat und nach einer Erhöhung der Miete gemäß § 559 BGB die zu zahlende Miete sogar höher sein darf, als die ortsübliche Miete für die renovierte Wohnung.

Wählt der Vermieter demgegenüber – wie hier – den Weg, zunächst eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu verlangen, so kann danach eine Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nur noch sehr eingeschränkt geltend gemacht werden. Zutreffend hat dazu bereits das OLG Hamm in einem Rechtsentscheid vom 30.10.1982 (4 RE Miet 6/82, NJW 1983,289) wie folgt ausgeführt:

„Der Umstand, dass dem Vermieter vom Gesetz her die Möglichkeit gegeben ist, die Modernisierung entweder in ein Verfahren nach § 2 MHG einzubeziehen oder einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG zu erheben, hat in der Literatur zu einer Erörterung dieses Wahlrechts geführt … Diese Erörterungen haben das – selbstverständliche – Ergebnis, dass der Vermieter jedenfalls nicht berechtigt ist, die Modernisierung zunächst zur Grundlage eines Erhöhungsverlangens nach § 2 MHG (Anpassung an Mieten für bereits vergleichbar modernisierte Wohnungen) zu machen, um dann, nachdem dieses Verfahren erfolgreich abgeschlossen worden ist, den Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG nochmals gesondert zu erheben. Insofern ist ein Verbot von ‚kumulativen Mieterhöhung‘ anerkannt und sicherlich gerechtfertigt.“

Von einer „kumulativen Mieterhöhung“ kann dabei freilich nur dann die Rede sein, wenn die durchgeführte Modernisierung sowohl Bedeutung für die Mieterhöhung nach § 558 BGB wie auch für die nach § 559 BGB hatte.

Nach Auffassung der Klägervertreter soll dies hier nun deshalb nicht der Fall sein, weil der Kläger auch ohne die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme eine Zustimmung der Beklagten zur (ersten) Mieterhöhung nach § 558 BGB habe erlangen können. Da die Beklagten dem damaligen Erhöhungsverlangen durch den Mieterverein zustimmen ließen, schwebt dem Kläger wohl vor, dass jetzt gleichsam fiktiv zu prüfen sei, ob die Beklagten seinerzeit auch dann verpflichtet gewesen wären, der begehrten Mieterhöhung zuzustimmen, falls damals die neuen Fenster noch nicht eingebaut gewesen wären. Für diesen Fall – so die Rechtsansicht der Klägervertreter – müsse auch die auf § 559 BGB gestützte Mieterhöhung wirksam sein.

Dem ist nicht zu folgen. Mit dem AG Lichtenberg (Urteil vom 10.9,2002, 8 C 60/2002 – MM 2002, 483) ist vielmehr davon auszugehen, dass es Sache des Vermieters ist, bei der. Formulierung seiner Mieterhöhungsbegehren (bzw. Mieterhöhungen) die erforderliche Sorgfalt an den Tag zu legen.

Schwebt einem Vermieter dabei vor, sowohl eine Mieterhöhung nach § 558 BGB wie auch nach § 559 BGB (in dieser Reihenfolge) vorzunehmen, so ist er gehalten, den von ihm für begründet erachteten Anspruch auf Zustimmung der Mieter zu der Mieterhöhung eindeutig und klar zu formulieren.

Alleine überzeugend ist es dazu von dem Vermieter zu verlangen, dass er unzweifelhaft in seinem Begehren auf Zustimmung (zur Mieterhöhung gemäß § 558 BGB) zum Ausdruck bringt, dass er den Anspruch auch für den Fall für gegeben erachtet, dass die bereits vorgenommene Modernisierung (fiktiv) unberücksichtigt bleibt. In einem solchen Fall ist der Mieter in die Lage versetzt, zu prüfen, ob er die Mieterhöhung unter diesen Umständen für berechtigt erachtet oder nicht. Fehlt es an einem solchen Vorbehalt, der ausdrücklich zu erklären ist (vgl. ebenso AG Lichtenberg bei Rz. 20, zitiert nach juris) so muss der Mieter das Mieterhöhungsbegehren des Vermieters dahingehend verstehen, „dass der gegenwärtige, d.h. der modernisierte Zustand die Basis für die Ermittlung der ortsüblichen Miete bilden soll, da dies der Regelfall bei § 2 MHG (heute: § 558 BGB, Anm. des Gerichts) ist“ (vgl. AG Lichtenberg, erneut bei Rz. 20).

Diesen Überlegungen ist ohne Einschränkung zu folgen. Damit steht aber zugleich fest, dass der Kläger hier keine Erhöhung der Miete mehr nach § 559 BGB durchsetzen kann. In seinem damaligen Mieterhöhungsbegehren vom 28.9.2009 (vgl. erneut Bl. 51 GA) hat der Kläger nämlich keinen ausdrücklichen Vorbehalt gemacht. Im Gegenteil: der Kläger hat seinerzeit sogar ausdrücklich auf die neu eingebauten Fenster Bezug genommen und diese (hinsichtlich des verbesserten Schallschutzes) sogar als werterhöhenden Faktor für seine Mieterhöhungsbegehren angeführt. Nach dem Empfängerhorizont – also den Verständnismöglichkeiten der Beklagten – durften die Beklagten daher davon ausgehen, dass sie nach einer Zustimmung zu dem Mieterhöhungsbegehren in der Folgezeit nicht erneut mit einer Mieterhöhung wegen der durchgeführten Modernisierung konfrontiert würden. Den so von ihm selbst geschaffenen Vertrauenstatbestand muss sich der Kläger entgegenhalten lassen.

Dem steht nicht entgegen (was die Klägervertreter wohl meinen), dass die Beklagten mit der Modernisierung einverstanden waren und sie den Kläger wohl sogar bei der Auftragsvergabe unterstützten. Diese Umstände sind schon deshalb samt und sonders bedeutungslos, weil diese Aktivitäten der Beklagten in einen Zeitraum fallen, der vor dem Zugang des Anpassungsverlangens des Klägers (zur Mieterhöhung nach § 558 BGB) lag. Die Beklagten verhalten sich daher auch mitnichten treuwidrig, wenn sie mit der Modernisierung einverstanden waren, den Kläger dabei sogar unterstützen, der ersten Mieterhöhung zustimmten, sie nun aber keine Grundlage mehr dafür sehen, zusätzlich auch noch eine Mieterhöhung nach § 559 BGB über sich ergehen zu lassen. Dem steht – wie ausgeführt – vielmehr der vom Kläger selbst durch die Formulierung seines ersten Mieterhöhungsbegehrens geschaffene Vertrauenstatbestand entgegen.

Die Klägervertreter haben daher – wenn auch wohl durch einen Tippfehler begünstigt – zutreffend in dem Schriftsatz vom 7.6.2011 formuliert: „In Sachen … erkennt das Gericht die Rechtslage!“

Nach alledem kann dahinstehen, ob die Klage nicht auch deshalb erfolglos zu bleiben hat, weil die Mieterhöhung gemäß § 559 BGB nicht zureichend begründet wurde.

Offen bleiben kann daher auch, ob die Mieterhöhung nach § 559 BGB im Laufe des Verfahrens noch „nachgebessert“ werden konnte und in welchem Umfang in den Kosten der Modernisierung gegebenenfalls Sanierungskosten zu erblicken sein könnten.

Die prozessualen Entscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1 S. 1, 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

Streitwert: bis zum 11.5.2011 (vgl. Bl. 125 GA): 594 € (= 12 x 49,50 €, vgl. § 41 Abs. 5 GKG) danach: 601,92 € (50,16 € x 12).