Bereits geringer Mietrückstand reicht für ordentliche Mietvertragskündigung aus

1. Die Beklagte wird verurteilt, die von ihr innegehaltene Wohnung, bestehend aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Speisekammer, einem Bad mit Toilette und einem Flur zu räumen und geräumt an die Klägerin herauszugeben.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte darf die Vollstreckung bezüglich des Tenors zu 1. durch Sicherheitsleistung in Höhe von Euro 2.200,00 und bezüglich des Tenors zu 2. durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand:

Mit Vertrag vom 05.12.1989 mietete die Beklagte eine Wohnung in der …straße. Die Klägerin trat im Wege der Rechtsnachfolge in das Mietverhältnis ein. Die vereinbarte monatliche Miete betrug ab November 2018 Euro 660,10. Mit Schreiben vom 26.08.2019 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen Mietrückständen in Höhe von Euro 1.639,10. Die Beklagte glich die Rückstände vollständig aus und das Mietverhältnis wurde fortgesetzt. Infolge der Nebenkostenabrechnung vom 02.06.2020 reduzierte sich die Miete ab August 2020 auf Euro 633,87. Ab Oktober 2021 betrug die Miete Euro 634,89 und ab Januar 2022 Euro 638,70. Mit Schreiben vom 30.06.2022 nebst Korrekturschreiben vom 01.07.2022 erklärte die Klägerin die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund von Mietrückständen. In ihrer Klageschrift vom 16.01.2023 und mit Schreiben vom 04.04.2023 erklärte die Klägerin erneut die Kündigung. Die Beklagte widersprach der Kündigung mit einem bei der Klägerin am 05.07.2022 eingegangenen Schreiben sowie mit Schreiben vom 20.03.2023.

Die Klägerin behauptet, im Kündigungszeitpunkt am 30.06.2022 habe es gemäß der Tabelle Bl. 172 f. d.A. Mietrückstände in Höhe von Euro 820,50 gegeben. Die Zahlungen des Jobcenters direkt an die Klägerin seien vollständig berücksichtigt worden. Zahlungen auf die Mietforderungen seien zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet worden, so dass es sich bei den streitgegenständlichen Forderungen ausschließlich um Nettomietforderungen handele. Der Vortrag der Beklagten zu einer Mietminderung sei hinsichtlich des konkreten Zeitraums und der konkreten Höhe unsubstantiiert. Zum Zeitpunkt der Klageerhebung habe der Mietrückstand der Beklagten bei Euro 1.047,80 und am 04.04.2023 bei Euro 1.001.56 gelegen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die von ihr innegehaltene Wohnung aus 2 Zimmern, einer Küche, einer Speisekammer, einem Bad mit Toilette und einem Flur zu räumen und mit Ablauf des 31.03.2023 geräumt an die Klägerin herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, die Erhöhung der Miete ab Oktober 2021 infolge der Betriebskostenabrechnung vom 08.12.2021 sei unwirksam, da hier kein Raum für einen Sicherungszuschlag bestanden habe. Die von der Klägerin angegebenen Zahlungen der Beklagten würden teilweise extrem von den tatsächlich erfolgten Zahlungen gemäß der Tabelle Bl. 81 d.A. abweichen. Die klägerische Aufstellung der Mietrückstände sei unzutreffend, da sie auf der Gesamtmiete beruhe, nach den Betriebskostenabrechnungen bzw. dem Eintritt der Abrechnungsreife indes keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr geltend gemacht werden dürften. Zudem seien die Mietforderungen der Klägerin aufgrund von Mängeln der Mietwohnung gemindert gewesen.

Von 2018 bis 2020 habe es umfangreiche Sanierungen mit erheblichen Lärm- und Schmutzbelästigungen gegeben, der Hof und das Gebäude hätten wegen der ungesicherten Ablagerung von Baumaterial und Schutt nur unter großen Schwierigkeiten betreten werden können, der Schacht des einzubauenden Aufzugs habe wochenlang ohne Sicherung offen gestanden, die Mülltonnen hätten nur unter Schwierigkeiten aufgefunden werden können, ein Gerüst vor der Fassade habe den Lichteinfall eingeschränkt und zu erhöhter Einbruchsgefahr geführt, an der Außenwand der Wohnung sei ein ca. 60 cm großes Loch gebohrt und erst nach 3 Wochen wieder verschlossen worden und durch die Anbringung der Außendämmung sei der Balkon erheblich verkleinert worden. In der Wohnung sei der Balkonabfluss defekt, im Schlafzimmer, Wohnzimmer und an der Badewanne gebe es Schimmel, die Wände und Decken der Wohnung würden Risse und Löcher haben, der im Bad nach einem Wasserrohrbruch geöffnete Fußboden sei nur provisorisch verschlossen worden und das Umstreichen der Eingangstür sei nicht fertiggestellt worden. Die 30 Jahre alte Wanne sei völlig verschlissen, der Abfluss funktioniere nicht mehr, das 20 Jahre alte Waschbecken sei abgenutzt, der Abfluss der 15 Jahre alten Spüle sei zugesetzt und Abwasser fließe nur noch sporadisch ab. Bei einem Regen am 27.06.2023 sei Wasser durch die seit längerem undichten Fenster eingetreten. Die Mängel seien des Öfteren gerügt worden, z.B. mit dem Schreiben gemäß Bl. 27 ff. d.A. Auch ergebe sich eine Rüge aus dem Schreiben vom 24.06.2019, bezüglich dessen Inhalts auf Bl. 86 f. d.A. Bezug genommen wird. Zudem seien die Mängel bei einer Wohnungsbesichtigung am 03.04.2019 so deutlich hervorgetreten, dass sie der Verwaltung bei durchschnittlich sorgfältiger Inaugenscheinnahme nicht entgehen konnten.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß dem Beweisbeschluss vom 13.07.2023 durch Einholung einer amtlichen Auskunft. Bezüglich des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die amtliche Auskunft des Jobcenters vom 01.08.2023 verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist begründet.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß §§ 546 Abs. 1, 985 BGB einen Anspruch auf Räumung der Mietwohnung.

1. Zwar bestand zwischen den Parteien ein Mietvertrag.

2. Für diesen Mietvertrag hat die Klägerin jedoch mit Schreiben vom 30.06.2022, korrigiert mit Schreiben vom 01.07.2022, die ordentliche Kündigung erklärt.

3. Zurecht hat die Klägerin die Kündigung gemäß § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB auf einen Zahlungsverzug der Beklagten gestützt.

a) Als Kündigungsgrund ausreichend ist für eine ordentliche Kündigung bereits ein geringerer Rückstand, als er für eine außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erforderlich ist. Es genügt ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete und eine Verzugsdauer von mindestens einem Monat (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 16. Aufl., § 573 Rdnr. 29 m.w.N.).

b) Die geschuldete monatliche Miete betrug ab November 2018 Euro 660,10. Infolge der Nebenkostenabrechnung vom 02.06.2020 reduzierte sie sich ab Oktober 2020 auf Euro 633,87. Ab Oktober 2021 betrug sie Euro 634,89 und ab Januar 2022 Euro 638,70. Soweit die Beklagte die Erhöhung ab Januar 2022 um Euro 3,81 monatlich angreift, weil es keinen Raum für einen Sicherungszuschlag gegeben habe, hat die Klägerin plausibel dargelegt, dass der Erhöhung des Betriebskostenvorschusses entsprechend erhöhte Betriebskosten zugrunde lagen. Demnach bestehen keine Bedenken bezüglich der Höhe der von der Klägerin im hier maßgeblichen Zeitraum beanspruchten Mieten zwischen Januar 2020 und Juni 2022.

c) Am 30.06.2022 bestand ein Zahlungsrückstand der Beklagten jedenfalls in Höhe von Euro 812,13, so dass sie sich über eine Dauer von mindestens einem Monat in Höhe von mehr als einer Monatsmiete im Rückstand befand, was eine ordentliche Kündigung rechtfertigte.

Die Klägerin hat unter tabellarischer Aufstellung gemäß Bl. 172 f. d.A. substantiiert dargelegt, dass die Zahlungen der Beklagten unter Berücksichtigung der Verrechnung von Guthaben – etwa aus Betriebskostenabrechnungen – in den Monaten Januar 2020 bis Juni 2022 in Höhe von Euro 820,50 hinter den geschuldeten Mieten zurückblieben.

Die Beklagte hält dem zwar entgegen, dass die von der Klägerin angegebenen Zahlungen teilweise extrem von den tatsächlich erfolgten Zahlungen der Beklagten gemäß der Tabelle Bl. 81 d.A. abweichen würden.

Indes ist die Beklagte für die von der Klägerin unter Darlegung der Zahlungshistorie substantiiert bestrittenen Zahlungen beweisbelastet, ohne dass sie weitergehende Zahlungen beweisen konnte. Gemäß der vom Gericht eingeholten Auskunft des Jobcenters, bei der es sich um ein selbständiges Beweismittel handelt (Musielak/Voit, ZPO, 16. Aufl., § 373 Rdnr. 5), zahlte das Jobcenter am 23.03.2022 Euro 8,37, die das Gericht in der Aufstellung der Klägerin gemäß Bl. 172 f. d.A. nicht wiederfinden kann. Im Übrigen zahlte das Jobcenter in der Zeit vom Januar 2020 bis Mai 2023 allenfalls die von der Klägerin in ihrer Aufstellung gemäß Bl. 172 f. d.A. bereits berücksichtigten Zahlungen direkt an die Klägerin. Teilweise – etwa im Zeitraum Februar bis Dezember 2020 – blieben die vom Jobcenter mitgeteilten Zahlungen sogar hinter den von der Klägerin verbuchten Zahlungen zurück. Demgegenüber gab es diverse von der Beklagten behauptete Zahlungen des Jobcenters an die Klägerin nicht, so etwa Mietzahlungen für Januar 2020, Januar 2021 und Februar 2021, und etliche Mietzahlungen des Jobcenters erfolgten nicht in der von der Beklagten behaupteten Höhe, sondern lediglich in geringerem Umfang, so etwa die Zahlungen für Februar bis August 2020. Soweit die Beklagte in ihrer Aufstellung gemäß Bl. 81 d.A. eigene Zahlungen an die Klägerin behauptet, hat sie mit Schriftsatz vom 20.11.2023 lediglich zu 4 Zahlungen konkrete Daten mitgeteilt, wobei diese Zahlungen unstreitig sind und von der Klägerin in ihrer Übersicht gemäß Bl. 172 f. d.A. berücksichtigt wurden. Demzufolge steht fest, dass die Klägerin – abgesehen von einer Zahlung am 23.03.2022 in Höhe von Euro 8,37 – sämtliche Zahlungen der Beklagten und des Jobcenters in ihrer Aufstellung gemäß Bl. 172 f. d.A. berücksichtigt hat. Die Beklagte hingegen hat die von ihr davon abweichend behaupteten Zahlungen gemäß Bl. 81 d.A. nicht bewiesen, soweit sie seitens des Jobcenters gekommen sein sollen, und nicht unter Beweis gestellt bzw. belegt, soweit es sich um eigene Zahlungen der Beklagten an die Klägerin gehandelt haben soll. Somit gab es im Kündigungszeitpunkt am 30.06.2022 einen zur Kündigung berechtigenden Zahlungsrückstand jedenfalls in Höhe von Euro 812,13.

An diesem Ergebnis ändert auch der Einwand der Beklagten nichts, dass die klägerische Aufstellung der Mietrückstände unzutreffend sei, da sie auf der Gesamtmiete beruht, nach den Betriebskostenabrechnungen bzw. dem Eintritt der Abrechnungsreife indes keine Nebenkostenvorauszahlungen mehr geltend gemacht werden dürfen (Schmidt/Futterer, aaO., § 543 Rdnr. 164, 179). Denn die Klägerin hat dargelegt, dass Zahlungen auf die Mietforderungen zunächst auf die Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet wurden, so dass es sich bei den streitgegenständlichen Forderungen ausschließlich um Nettomietforderungen handelt. Wie Teilleistungen zu verrechnen sind, ergibt sich aus § 366 BGB (Schmidt-Futterer, aaO., § 535 Rdnr. 902).

Danach sind Teilzahlungen ohne konkrete Tilgungsbestimmungen gemäß § 366 Abs. 2 BGB zunächst auf die Nebenkostenvorauszahlung anzurechnen (Schmidt-Futterer, aaO., § 556 Rdnr. 129).

d) Der Kündigung steht nicht entgegen, dass der vorgenannte Mietrückstand aufgrund einer Mietminderung der Beklagten reduziert wäre oder nicht bestanden hätte oder dass der Beklagten insoweit ein Zurückbehaltungsrecht zustehen würde.

Soweit die Beklagte behauptet, von 2018 bis 2020 habe es umfangreiche Sanierungen mit erheblichen Lärm- und Schmutzbelästigungen gegeben, der Hof und das Gebäude hätten wegen der ungesicherten Ablagerung von Baumaterial und Schutt nur unter großen Schwierigkeiten betreten werden können, der Schacht des einzubauenden Aufzugs habe wochenlang ohne Sicherung offen gestanden, die Mülltonnen hätten nur unter Schwierigkeiten aufgefunden werden können, ein Gerüst vor der Fassade habe den Lichteinfall eingeschränkt und zu erhöhter Einbruchsgefahr geführt, an der Außenwand der Wohnung sei ein ca. 60 cm großes Loch gebohrt und erst nach 3 Wochen wieder verschlossen worden und durch die Anbringung der Außendämmung sei der Balkon erheblich verkleinert worden, hat die Klägerin dies bestritten, ohne dass die für das Vorhandensein der Mängel beweisbelastete Beklagte überhaupt einen entsprechenden Beweis angeboten hätte.

Soweit die Beklagte weiter behauptet, bei einem Regen am 27.06.2023 sei Wasser durch die seit längerem undichten Fenster eingetreten, ist nicht erkennbar, was genau „seit längerem“ bedeutet, insbesondere ob der behauptete Mangel bereits im Kündigungszeitpunkt vorlag, und ob dies die Tauglichkeit der Wohnung zum Gebrauch mehr als unerheblich beeinträchtigte, vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB.

Soweit die Beklagte schließlich behauptet, in der Wohnung sei der Balkonabfluss defekt, im Schlafzimmer, Wohnzimmer und an Badewanne gebe es Schimmel, die Wände und Decken der Wohnung würden Risse und Löcher haben, der im Bad nach einem Wasserrohrbruch geöffnete Fußboden sei nur provisorisch verschlossen worden, das Umstreichen der Eingangstür sei nicht fertiggestellt worden, die 30 Jahre alte Wanne sei völlig verschlissen, der Abfluss funktioniere nicht mehr, das 20 Jahre alte Waschbecken sei abgenutzt, der Abfluss der 15 Jahre alten Spüle sei zugesetzt und Abwasser fließe nur noch sporadisch ab, hat sie zwar Beweisangebote unterbreitet. Indes ist der Klägerin zuzustimmen, dass dieser Vortrag unsubstantiiert ist, da er nicht erkennen lässt, von wann bis wann die betreffenden Mängel jeweils bestanden haben sollen, so dass die Ermittlung von Minderungsbeträgen auf Grundlage der Darstellung der Beklagten nicht möglich ist.

Zudem ist eine Minderung gemäß § 536c Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BGB ausgeschlossen, da bezüglich der behaupteten Mängel vor der hier streitgegenständlichen Kündigung keine Mängelanzeige ersichtlich ist. Soweit die Beklagte behauptet, die Mängel seien „des Öfteren“ gerügt worden, ist dies für sich gesehen unsubstantiiert. Soweit sie auf ihr Schreiben gemäß Bl. 27 ff. d.A. verweist, ergibt sich aus dem dort enthaltenen Widerspruch der Beklagten gegen die Kündigung und dem Eingangsstempel der Klägerin vom 05.07.2022, dass es erst nach der streitgegenständlichen Kündigung vom 30.06.2022 aufgesetzt wurde und daher für die Zeit davor keine Wirkung zu entfalten vermag. Soweit die Beklagte sich auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 24.06.2019 stützt, bezieht sich dieses Schreiben nur auf wenige Punkte. Bezüglich des von der Beklagten hier behaupteten Mangels der Wohnungseingangstür könnte tatsächlich lediglich ein optischer Mangel vorgelegen haben, der nicht zur Mietminderung berechtigt. Was dort genau mit Mängeln am Mauerwerk gemeint sein könnte, ist nicht erkennbar. Dass der dort gerügte Mangel des Aufzugs tatsächlich noch ab November 2019 vorgelegen haben sollte, erscheint lebensfremd und ist nicht dargelegt worden.

Sofern für den Zeitraum vor November 2019 überhaupt eine von der Klägerin nicht gewährte Mietminderung bestanden haben sollte, würde eine Aufrechnung der Beklagten mit einem etwaigen Gegenanspruch ohnehin daran scheitern, dass derartige Gegenansprüche nicht der Klägerin zustehen, sondern dem die Miete zahlenden Jobcenter (LG Berlin, Urteil vom 19.04.2023, 64 S 190/21). Zudem steht einer Rückforderung überzahlter Miete für den Zeitraum vor November 2019 aufgrund des vollständigen Ausgleichs der Mietrückstände durch die Beklagte § 814 BGB entgegen.

Eine Mängelrüge der Beklagten war auch nicht entbehrlich, weil die Mängel bei einer Wohnungsbesichtigung am 03.04.2019 so deutlich hervortraten, dass sie der Verwaltung bei durchschnittlich sorgfältiger Inaugenscheinnahme nicht entgehen konnten. Zwar behauptet die Beklagte dies, indes ist dieser Vortrag unsubstantiiert. Zudem entfällt die Anzeigenpflicht erst, wenn der Vermieter den Mangel positiv kennt – es genügt nicht, dass der Mieter davon ausgehen durfte, er würde den Mangel kennen (Schmidt/Futterer, aaO., § 536c Rdnr. 22 f.; BeckOGK/Bieder, Stand: 01.10.2023, § 536c BGB Rdnr. 19). Für eine positive Kenntnis der Mängel hat die Beklagte nichts vorgetragen.

e) Einer der Kündigung vorausgehenden Abmahnung bedurfte es nicht (Schmidt/Futterer, aaO., § 573 Rdnr. 19). Sollte man dies anders sehen, wäre die Kündigung vom 30.06.2022 zwar unwirksam, aber in eine Abmahnung umzudeuten, so dass spätestens die Kündigung vom 04.04.2023 wirksam wäre. Zu diesem Zeitpunkt waren die Mietrückstände weiter angestiegen.

f) Die Kündigungsfrist gemäß § 573c Abs. 1 BGB ist bereits abgelaufen.

g) Schließlich ist die Kündigung nicht wegen einer unbilligen Härte gemäß § 574 BGB ausgeschlossen. Zwar wandte die Beklagte eine soziale Härte sowie eine chronische Erkrankung ein, indes sind diese Einwendungen unsubstantiiert, da die insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte (Schmidt-Futterer, aaO., § 574 Rdnr. 65) sie nicht ansatzweise näher erläutert hat.

II.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 7, 711 ZPO.