Schadensersatz vom Makler: 150 statt 117 m² begründen keinen Anspruch

150 Quadratmeter im Exposé, nur 117 in der Realität. Der Käufer fordert Schadensersatz und die Maklercourtage zurück. Der Makler verweist auf die Auskunft des Verkäufers – doch das Landgericht Düsseldorf fragt: Hätte er misstrauisch werden müssen?

Makler und Käufer prüfen im Dachgeschoss gedrucktes Exposé und handschriftliche Flächenberechnung. — Schadensersatz vom Makler scheitert regelmäßig, wenn Wohnflächenangaben sorgfältig als Verkäuferinfos weitergegeben wurden. Symbolfoto: KI

Zum vorliegenden Urteilstext springen: 11 O 285/23

Das Wichtigste im Überblick

Makler müssen Verkäuferangaben zur Wohnfläche nicht beim Bauamt prüfen, wenn sie diese sorgfältig abgleichen.

Das Gericht wies Schadensersatz, Courtage-Rückzahlung, Zinsen und Anwaltskosten des Käufers vollständig ab.
Der Makler durfte Verkäuferangaben nutzen und musste das Bauamt nicht zusätzlich befragen.
Käufer tragen den finanziellen Verlust und die Prozesskosten des verlorenen Rechtsstreits.
Die Entscheidung bestätigt nicht die Richtigkeit der Wohnflächenangabe oder die Genehmigung des Dachstudios.

Gericht: Landgericht Düsseldorf
Datum: 06.11.2025
Aktenzeichen: 11 O 285/23
Verfahren: Klage auf Schadensersatz und Maklercourtage-Rückzahlung
Rechtsbereiche: Maklerrecht, Vertragsrecht, Schadensersatzrecht
Streitwert: 104.173,60 EUR
Relevant für: Immobilienkäufer, Immobilienmakler und Verkäufer

Warum scheiterte der Schadensersatz trotz falscher Wohnfläche?

Ein Mann kaufte 2022 gemeinsam mit seiner Ehefrau ein Wohnhaus, das im Exposé eines Immobilienmaklers mit 150 Quadratmetern Wohnfläche angegeben war – darin eingerechnet ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Landgericht Düsseldorf wies die Klage des Käufers vollständig ab und legte ihm die Kosten des Rechtsstreits auf.

Zwischen den Parteien war ein Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB geschlossen worden. Das ist der gesetzliche Grundtatbestand für den Provisionsanspruch: Der Makler verdient seinen Lohn, wenn der gewünschte Kaufvertrag durch seine Vermittlung zustande kommt. Aus der Aufklärungspflicht folgt, dass der Makler dem Auftraggeber alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitteilen muss, die für dessen Willensbildung von Bedeutung sein können – das gilt auch bei zulässiger Tätigkeit für beide Seiten, also wenn er gleichzeitig für Käufer und Verkäufer arbeiten darf. Besondere Fachkenntnisse können von einem Makler grundsätzlich nicht erwartet werden; übernimmt er jedoch Beratungsaufgaben, muss er die dafür erforderliche Sorgfalt einhalten. Eine Pflichtverletzung liegt insbesondere vor, wenn er Eigenschaften ohne ausreichende Tatsachengrundlage behauptet oder eigene Informationen erteilt, ohne dies offenzulegen (BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 –, Rn. 12). Eigenschaftsbehauptung bedeutet konkret: Er stellt eine Angabe zur Wohnung – etwa die Quadratmeterzahl – so dar, als stehe sie aus eigener Kenntnis fest, statt sie erkennbar als Verkäuferangabe weiterzugeben.

Das Landgericht Düsseldorf (Urteil vom 06.11.2025 – 11 O 285/23) verneinte einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB selbst dann, wenn man den Sachvortrag des Käufers als richtig unterstellte. § 280 Abs. 1 BGB ist die zentrale Vorschrift für Schadensersatz bei Pflichtverletzung aus einem Schuldverhältnis; zusammen mit dem Maklervertrag (§ 652 BGB) prüft das Gericht also, ob der Makler eine Vertragspflicht verletzt hat und daraus ein Schaden entstanden ist. Der Makler habe keine Vertragspflicht verletzt. Der Käufer hatte behauptet, die Angabe von 150 Quadratmetern sei objektiv unrichtig, tatsächlich seien nur rund 117 Quadratmeter nutzbar, weil das Dachstudio mangels Genehmigung nicht als Wohnfläche zähle. Ob diese Angabe tatsächlich falsch war und ob eine Genehmigung überhaupt fehlte, ließ das Gericht offen – diese Fragen waren nicht entscheidungserheblich, weil es bereits an einer Pflichtverletzung des Maklers fehlte. Aus demselben Grund ließ das Gericht auch offen, ob der geltend gemachte Gesamtschaden von 104.173,60 Euro, den der Käufer aus eigenem und aus abgetretenem Recht seiner Ehefrau verlangte, der Höhe nach überhaupt bestanden hätte. Abgetretenes Recht heißt: Die Ehefrau hat ihren eigenen Schadensersatzanspruch an den Mann übertragen, damit er beide Anteile in einer Klage geltend machen kann.

Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB. Denn der Beklagte hat auch unter Zugrundelegung des als richtig unterstellten Tatsachenvortrags des Klägers keine sich aus dem Schuldverhältnis ergebende Pflicht verletzt. – so das Landgericht Düsseldorf

Redaktionelle Leitsätze

Ein Immobilienmakler darf Verkäuferangaben zur Wohnfläche – etwa die Einbeziehung eines ausgebauten Dachgeschosses – grundsätzlich ungeprüft in ein Exposé übernehmen, wenn er sie mit der gebotenen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat und sie nach den Kenntnissen seines Berufsstands nicht ersichtlich unrichtig, unplausibel oder bedenklich erscheinen; eine eigene Nachprüfung beim Bauamt schuldet er regelmäßig nicht.
Eine Pflichtverletzung des Maklers liegt insbesondere vor, wenn er Eigenschaften des Objekts als eigene Behauptung ohne ausreichende Tatsachengrundlage aufstellt oder übernommene Angaben nicht als solche der Verkäuferseite kenntlich macht; fehlt es hieran, entfällt ein Schadensersatzanspruch aus dem Maklervertrag selbst dann, wenn die Wohnflächenangabe objektiv unzutreffend sein sollte.
Die Verwirkung des Maklerlohns nach § 654 BGB setzt objektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung und subjektiv vorsätzliches oder vorsatznah leichtfertiges Verhalten voraus; die bloße Übernahme einer unrichtigen Verkäuferangabe ohne diesen schweren Vorwurf führt weder zum Verlust der Courtage noch zu deren Rückzahlung.

Vier Prüfkriterien für Makler: Wann Verkäuferangaben zur Wohnfläche ohne weitere Prüfung übernommen werden dürfen. — Maklerpflichten bei Wohnflächenangaben schnell richtig einordnen

Praxis-Hinweis: Das war der entscheidende Hebel

Nicht ob die 150 Quadratmeter am Ende stimmten, kippte die Entscheidung – das Gericht ließ genau diese Frage ausdrücklich offen. Entscheidend war, ob der Makler eine eigene Eigenschaftsbehauptung ohne Tatsachengrundlage aufgestellt hat oder ob er eine Verkäuferangabe mit der gebotenen Sorgfalt eingeholt und weitergegeben hat. Hier hatte er die Angabe bei der Verkäuferin rückversichert, deren Hinweis auf eine städtische Auskunft weitergeleitet, das Exposé vorab zwei Verkäufern zur Freigabe geschickt und Unterlagen erhalten, die das Dachgeschoss einbezogen. Daran kannst du deinen Fall messen: Hat dein Makler nur Verkäuferinfos weitergegeben und gab es für ihn keinen ersichtlich unplausiblen Widerspruch im Augenschein oder in den Unterlagen, liegst du nah an diesem Urteil. Hat er dagegen eigene Zusicherungen ohne Rückfrage getroffen, liegt dein Fall anders.

Wann durfte der Makler die Wohnfläche ungeprüft übernehmen?

Informationen des Verkäufers darf ein Makler grundsätzlich ungeprüft weitergeben, weil der Kunde davon ausgehen muss, dass Exposéangaben von der Verkäuferseite stammen (BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 –, Rn. 13; OLG Frankfurt, Urteil vom 26.09.2001 – 7 U 3/01 –). Voraussetzung ist, dass der Makler die Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt hat und keine Angaben übernimmt, die für seinen Berufsstand ersichtlich unrichtig, unplausibel oder bedenklich wirken. Im Übrigen schuldet er keine eigenen Ermittlungen und darf regelmäßig auf die Richtigkeit der Verkäuferangaben vertrauen – eine Pflicht zur Überprüfung beim Bauamt würde die Sorgfaltspflichten eines Maklers übersteigen (BGH, a.a.O., Rn. 19).

Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen – insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. – so das Landgericht Düsseldorf

Wer wegen einer zu hohen Wohnfläche Schadensersatz vom Makler will, muss nicht nur die falsche Quadratmeterzahl belegen: Sie müssen konkret darlegen und beweisen, dass Ihr Makler eine eigene Eigenschaftsbehauptung ohne ausreichende Tatsachengrundlage aufgestellt oder eine für seinen Berufsstand ersichtlich unplausible Verkäuferangabe übernommen hat. Sichern Sie dafür sofort Exposé-Wortlaut (eigene Zusicherung vs. „nach Angabe des Verkäufers“), Chat- und Mail-Verläufe zur Rückversicherung beim Verkäufer sowie alle übergebenen Unterlagen – ohne diesen Nachweis scheitert die Klage bereits an der Pflichtverletzung, egal wie falsch die Zahl ist.

Woher die Wohnflächenangabe im Exposé stammte

Nach übereinstimmendem Vortrag beider Seiten hatte die zuständige Mitarbeiterin des Maklerbüros für das Exposé Angaben der Verkäuferseite verwendet und die entsprechenden Unterlagen an den Käufer und seine Ehefrau weitergeleitet. Sie hatte das Exposé vor Veröffentlichung zwei von drei Verkäufern zur Durchsicht übersandt und von einer der Verkäuferinnen eine positive Rückmeldung erhalten. Dass eigenständig Informationen beschafft und diese dem Exposé zugrunde gelegt worden seien, war nach der Würdigung des Gerichts auch anhand des vorgelegten WhatsApp-Verlaufs nicht erkennbar.

Vor Erstellung des Exposés hatte die Maklerin mit einer der Verkäuferinnen telefoniert. Nach der vom Käufer selbst vorgelegten Telefonnotiz teilte diese mit, ein Mitarbeiter der Stadt habe ihr bestätigt, dass das Dachgeschoss zur Wohnfläche zähle und die Gesamtwohnfläche bei etwa 150 Quadratmetern liege. Ob diese Bauamts-Auskunft tatsächlich eingeholt und zutreffend war, hielt das Gericht für unerheblich. Maßgeblich sei allein, dass die Mitteilung von einer zur Auskunft autorisierten Verkäuferin stammte – darauf durfte der Makler vertrauen.

Warum die handschriftliche Wohnflächenberechnung keine Zweifel begründete

Der Käufer hatte argumentiert, die Maklerin habe gewusst oder zumindest Zweifel daran gehabt, dass das Dachgeschoss nicht zur Wohnfläche gehöre. Das Gericht verwarf dies: Die Maklerin hatte sich gerade bei einer Verkäuferin rückversichert, eine behördliche Bestätigung mitgeteilt bekommen, und zusätzlich lag eine handschriftliche Wohnflächenberechnung nach DIN 283 aus dem Jahr 1966 vor, die auf 160 Quadratmeter inklusive Dachgeschoss ergänzt worden war. DIN 283 war die frühere technische Regel zur Berechnung von Wohnfläche; sie ist heute durch andere Vorschriften abgelöst, galt für ältere Objekte aber lange als übliche Berechnungsgrundlage und wirkte für den Makler deshalb nicht von vornherein verdächtig. Damit war die zu erwartende Sorgfalt eingehalten; eine eigene Prüfung beim Bauamt war weder zumutbar noch erforderlich.

Auch der Einwand, aus dieser handschriftlichen Berechnung hätten sich Zweifel ergeben müssen, überzeugte das Gericht nicht. Zwar ließ sich nicht mehr feststellen, wer die handschriftlichen Zusätze angebracht hatte. Unstreitig stammten die Unterlagen insgesamt jedoch aus den Händen der Verkäuferseite, und es gab keinen Anhaltspunkt dafür, dass die Ergänzungen erst nach Übergabe an den Makler erfolgt waren (BGH, a.a.O., Rn. 17). Zusätzlich lagen dem Makler weitere am 31.07.2022 übersandte Unterlagen vor – Baubeschreibung von 1966, Energieausweis, Grundbuchauszug, Grundrisse, Schnittzeichnungen und ein Bescheid über Grundbesitzabgaben –, die das Dachgeschoss ebenfalls einbezogen. Eine weitergehende Nachforschungspflicht bestand deshalb nicht.

Warum musste der Makler den Genehmigungsmangel nicht erkennen?

Maßstab für die Prüfpflicht ist, ob eine Verkäuferangabe nach den für den Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich unrichtig, unplausibel oder bedenklich erscheint. Fehlt eine ausreichende Tatsachengrundlage für eine Eigenschaftsbehauptung, muss der Makler dies offenlegen.

Das Exposé beschrieb das Dachgeschoss als „ausgebautes Dachstudio“, das als weiteres Kinder- oder Jugendzimmer genutzt werden könne, mit vorbereiteten Anschlüssen für ein weiteres Bad. Ein früheres Exposé eines anderen Maklers, das die Verkäufer vor ihrem eigenen Erwerb erhalten hatten, hatte die Wohnfläche ebenfalls mit 150 Quadratmetern „inklusiv ausgebautem Dachgeschoß“ angegeben. Ob dieses frühere Exposé dem Makler vor Erstellung seines eigenen Exposés bereits vorlag, ließ das Gericht offen.

Bei einer rund zweieinhalbstündigen Besichtigung am 08.09.2022, an der auch ein vom Käufer beauftragter Architekt und Handwerker teilnahmen, zeigte sich das Dachgeschoss als vollwertig ausgestattetes Zimmer: erreichbar über eine mit Handlauf gesicherte Holztreppe, ausgestattet mit Heizung, zwei Fenstern mit Gardinen und Teppichboden, bis kurz zuvor bewohnt von einem der Verkäufer. Eine Verkäuferin hatte der Maklerin zudem mitgeteilt, das Haus bereits mit ausgebautem Dachgeschoss erworben zu haben. Der Einwand des Käufers, die Einbeziehung des Dachgeschosses hätte dem Makler wegen der fehlenden Baugenehmigung ersichtlich unrichtig erscheinen müssen, überzeugte das Gericht angesichts dieser Umstände nicht: Der tatsächliche Ausbau, die Bewohnung, die handschriftliche Berechnung, die Verkäuferauskunft und das frühere Exposé sprachen sämtlich für die Richtigkeit der Angabe. Ein Genehmigungsmangel musste sich dem Makler nicht aufdrängen.

Allein dass das Dachstudio später als nicht genehmigt und damit nicht als Wohnfläche anrechenbar eingestuft wird, reicht dafür nicht aus. Prüfen Sie vor einer Klage, ob sich der Genehmigungsmangel Ihrem Makler bei Besichtigung und aus Unterlagen geradezu aufdrängen musste – hier sprachen vollwertiger Ausbau, Bewohnung bis kurz zuvor, handschriftliche Berechnung und Verkäuferauskunft dagegen. Wer Zweifel des Maklers behauptet, muss konkrete, für den Makler erkennbare Widersprüche benennen und belegen.

Warum scheiterte die Courtage-Rückzahlung nach § 654 BGB?

Für die verlangte Rückzahlung der Courtage legte das Gericht § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB in Verbindung mit § 654 BGB zugrunde. § 812 BGB regelt die ungerechtfertigte Bereicherung: Wer etwas ohne Rechtsgrund erhalten hat – hier die Provision –, muss es zurückzahlen. Ob der Rechtsgrund entfallen ist, beurteilt sich nach § 654 BGB. Nach § 654 BGB ist der Anspruch auf Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Vertragsinhalt zuwider auch für die andere Seite tätig wird; die Rechtsprechung erstreckt diese Rechtsfolge auf Fälle vorsätzlicher oder grob leichtfertiger Verletzung wesentlicher Vertragspflichten. Man spricht dann von Verwirkung der Courtage: Der Makler verliert seinen Lohnanspruch nicht schon bei jedem Fehler, sondern nur wenn er sich treuwidrig so verhalten hat, dass er die Provision nicht verdient. Erforderlich ist objektiv eine schwerwiegende Treuepflichtverletzung und subjektiv vorsätzliches oder vorsatznah leichtfertiges Verhalten, durch das der Makler eines Maklerlohns unwürdig erscheint (BGH, Urteil vom 13.03.1985 – IVa ZR 222/83 –; BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19 –, Rn. 26). Treuepflicht meint die Pflicht, die Interessen des Auftraggebers nicht grob zu missachten – etwa durch bewusste Falschangaben.

Der Käufer verlangte die Rückzahlung der am 05.10.2022 in Rechnung gestellten und gezahlten Provision von 12.736,80 Euro und stützte dies auf eine Verwirkung wegen der unrichtigen Wohnflächenangabe. Das Gericht verneinte dies: Der darlegungs- und beweisbelastete Käufer hatte bereits keine ausreichenden Tatsachen für eine Verwirkung vorgetragen und insbesondere nicht behauptet, der Makler habe vorsätzlich oder mit vorsatznaher Leichtfertigkeit unrichtige Angaben gemacht. Darlegungs- und Beweislast bedeutet konkret: Nicht der Makler muss entlasten, sondern der Käufer muss die schweren Vorwürfe mit konkreten Tatsachen vortragen und im Streitfall beweisen – fehlt schon der Vortrag, scheitert die Klage ohne weitere Beweisaufnahme. Unabhängig davon war auch objektiv keine schwerwiegende Treuepflichtverletzung erkennbar, weil der Makler die Verkäuferangaben mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und weitergegeben hatte.

Achtung Falle: Falsche Wohnfläche ist nicht automatisch Courtage zurück

Viele gehen davon aus, eine unrichtige Angabe im Exposé führe automatisch zum Verlust der Maklerprovision nach § 654 BGB. Dieses Urteil zeigt die Übertragbarkeitsgrenze: Die Verwirkung greift nur bei einer schwerwiegenden Treuepflichtverletzung, die vorsätzlich oder mit vorsatznaher Leichtfertigkeit begangen wurde. Ein einfacher Irrtum oder eine fahrlässige Fehlübernahme der Verkäuferangabe reicht nicht. Wer die Courtage zurückfordert, muss genau diesen schweren subjektiven Vorwurf konkret darlegen und beweisen – daran scheiterte die Klage hier bereits im Vortrag.

Der zeitliche Ablauf zeigt, wie sich der Streit entwickelte: Der Kontakt zum Maklerbüro entstand im Juli 2022 über eine Immobilienplattform, das Exposé wurde am 14.07.2022 per WhatsApp an zwei Verkäufer und am 17.07.2022 an den Käufer und seine Ehefrau versandt. Nach einer Besichtigung am 30.07.2022 kam es am 29.09.2022 zum notariellen Kaufvertrag. Erst mit anwaltlichem Schreiben vom 08.03.2023, mit Fristsetzung bis zum 30.03.2023, forderte der Käufer die Anerkennung eines Mindestschadens von 62.736,80 Euro – deutlich weniger als die später vor Gericht geltend gemachten 104.173,60 Euro.

Welche Kostenfolgen hatte die abgewiesene Maklerklage?

Zinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten setzen einen bestehenden Hauptanspruch voraus. Hauptanspruch ist hier der eigentliche Schadensersatz bzw. die Courtage-Rückzahlung; Nebenforderungen sind alles, was nur daran hängt – Verzugszinsen und Anwaltskosten vor dem Prozess. Fehlt der Hauptanspruch, entfällt automatisch auch der Anspruch auf die davon abhängigen Nebenforderungen.

Der Käufer hatte zuletzt Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 31.03.2023 auf 104.173,60 Euro sowie weitere 1.249,20 Euro nebst Zinsen seit Rechtshängigkeit für vorgerichtliche Anwaltskosten auf Grundlage einer 1,5-Gebühr verlangt. Fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz ist der gesetzliche Verzugszinssatz für Verbraucher und Unternehmen in solchen Geldschulden; der Basiszinssatz wird halbjährlich angepasst und veröffentlicht. Rechtshängigkeit bedeutet den Zeitpunkt, ab dem die Klage dem Gegner förmlich zugestellt ist – ab dann laufen oft weitere Prozesszinsen. Die 1,5-Gebühr richtet sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz und bemisst sich am Streitwert der Forderung. Da weder der Schadensersatzanspruch noch ein Anspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage bestand, fehlte es an einem Hauptanspruch für diese Nebenforderungen – das Landgericht wies auch sie ab.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt nach § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO der unterlegene Käufer. Das Urteil ist gegen eine Sicherheitsleistung von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar, was sich aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO ergibt. Vorläufig vollstreckbar heißt: Die obsiegende Seite darf das Urteil schon vor Rechtskraft durchsetzen, etwa Kosten beitreiben – der unterlegene Käufer kann das nur abwenden, wenn er eine Sicherheit (typisch Bankbürgschaft) in Höhe von 110 Prozent des Betrags leistet. Der Streitwert wurde auf 104.173,60 Euro festgesetzt. Nach dem Streitwert berechnen sich Gerichts- und Anwaltskosten; er entspricht hier der geltend gemachten Schadenssumme.

Was Käufer aus dem Düsseldorfer Wohnflächenurteil lernen

Das Urteil stammt vom Landgericht Düsseldorf – es ist erstinstanzlich, nicht rechtsverbindlich über den Einzelfall hinaus, wendet aber die ständige BGH-Rechtsprechung an und ist deshalb übertragbar: Hat Ihr Makler eine Verkäuferangabe mit der gebotenen Sorgfalt eingeholt, rückversichert und weitergegeben und war ein Fehler für ihn nicht ersichtlich unplausibel, haben Sie auch bei objektiv falscher Wohnfläche keinen Schadensersatz- und keinen Courtage-Rückzahlungsanspruch.

Wer in dieser Lage ist, sollte vor einer Klage ehrlich prüfen, ob der Makler eine eigene Zusicherung ohne Tatsachengrundlage erteilt hat oder ein offensichtlicher Widerspruch vorlag – sonst tragen Sie nach § 91 ZPO die vollen Prozesskosten und verlieren automatisch auch Zinsen und vorgerichtliche Anwaltskosten. Eine Courtage nach § 654 BGB bekommen Sie nur zurück, wenn Sie vorsätzliches oder vorsatznah grob leichtfertiges Handeln konkret vortragen und beweisen können; einfacher Irrtum reicht nicht. Sichern Sie Exposé, Verkäuferkorrespondenz und Unterlagen und lassen Sie die Erfolgsaussicht vor Fristsetzung und Klageerhebung anwaltlich prüfen.

Falsche Wohnfläche im Exposé? Nicht voreilig klagen

Das Düsseldorfer Urteil zeigt: Eine unrichtige Quadratmeterangabe führt nur dann zu Schadensersatz oder Rückzahlung der Maklerprovision, wenn der Makler eigene Zusicherungen ohne Tatsachengrundlage abgegeben hat oder ein Verkäuferhinweis für ihn ersichtlich unplausibel war. Unsere Rechtsanwälte prüfen Exposé-Wortlaut, Korrespondenz und übergebene Unterlagen gezielt auf diese entscheidenden Nachweise – damit Sie Ihre Erfolgsaussichten realistisch einschätzen können, bevor Prozesskosten entstehen.

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Experten-Kommentar

Entscheidend bleibt für mich die Trennung der Anspruchswege: Der Maklerfall beantwortet nicht, ob gegen die Verkäuferseite etwas durchsetzbar ist. Eine fehlende Maklerhaftung macht einen Mangel am Kaufobjekt nicht rechtlich folgenlos.

Betroffene sollten deshalb den notariellen Vertrag gesondert prüfen lassen: Gewährleistungsausschluss, Beschaffenheitsvereinbarungen und Angaben zur Genehmigung können wichtiger sein als das Exposé. Ich würde Unterlagen und Gespräche zeitlich ordnen, bevor Erinnerungen oder Belege verblassen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Haftet der Makler, wenn ein ausgebautes Dachgeschoss baurechtlich nicht als Wohnraum genehmigt war?

NEIN: Die fehlende Baugenehmigung für das ausgebaute Dachgeschoss begründet für sich genommen keine Maklerhaftung. Entscheidend ist, ob der Makler eine eigene Zusicherung ohne ausreichende Grundlage abgab oder erkennbare Zweifel unbeachtet ließ.

Ein Schadensersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB setzt eine Verletzung der Pflichten aus dem Maklervertrag voraus. Verkäuferangaben zur Wohnfläche darf ein Makler grundsätzlich übernehmen, wenn er sie sorgfältig eingeholt hat und sie nicht offensichtlich unplausibel erscheinen. Eine eigene Prüfung beim Bauamt muss er regelmäßig nicht durchführen, weil ihm die dafür erforderlichen Fachkenntnisse nicht ohne Weiteres abverlangt werden. Im entschiedenen Fall sprachen der bewohnbare Ausbau, Heizung, Fenster, Teppichboden, Verkäuferangaben, eine Wohnflächenberechnung und weitere Unterlagen für die Einbeziehung des Dachgeschosses. Deshalb musste sich der Genehmigungsmangel dem Makler nicht aufdrängen; prüfen Sie zunächst, welche Quellen und Hinweise tatsächlich vorlagen.

Anders kann die Bewertung ausfallen, wenn das Exposé die Wohnfläche als eigene Feststellung des Maklers darstellt, der Zusatz „nach Angaben des Verkäufers“ fehlt oder deutliche Widersprüche erkennbar waren. Sichern Sie deshalb den genauen Exposé-Wortlaut, die übergebenen Unterlagen und die Kommunikation zur Wohnfläche, bevor Sie einen Anspruch beurteilen lassen.

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Wie beweise ich, dass der Makler die Wohnfläche selbst zugesichert hat?

Sie müssen den Kommunikationsweg belegen, nicht nur die objektiv falsche Wohnfläche. Entscheidend ist, ob der Makler die Quadratmeterzahl als eigene Kenntnis darstellte oder erkennbar eine Verkäuferangabe weitergab.

Die Darlegungs- und Beweislast liegt bei Ihnen: Sie müssen konkrete Tatsachen für eine eigene Eigenschaftsbehauptung oder eine unzulässige Übernahme vortragen. Sichern Sie deshalb den exakten Wortlaut des Original-Exposés, insbesondere Hinweise wie „nach Angabe des Verkäufers“. Wichtig sind außerdem WhatsApp-Nachrichten, E-Mails, Telefonnotizen und Unterlagen zur Wohnfläche, etwa Grundrisse, Berechnungen, Baubeschreibung und Energieausweis. Daraus muss sich ergeben, woher die Zahl stammte, ob der Makler beim Verkäufer nachfragte und welche Informationen ihm vorlagen. Nach BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06, Rn. 12, verletzt der Makler seine Pflicht insbesondere bei eigenen Angaben ohne ausreichende Tatsachengrundlage oder fehlender Offenlegung fremder Informationen. Legen Sie deshalb alle Originaldateien und Anlagen vollständig vor, statt nur die Abweichung zu behaupten.

Eine Pflichtverletzung scheidet jedoch aus, wenn der Makler die Verkäuferangabe nachweisbar rückversicherte und sie für seinen Berufsstand nicht ersichtlich unplausibel war. Dann durfte er regelmäßig auf die Information vertrauen, auch ohne selbst beim Bauamt zu ermitteln. Prüfen Sie daher zusätzlich erkennbare Widersprüche in Besichtigung, Unterlagen oder Verkäuferkommunikation.

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Kann ich Schadensersatz vom Verkäufer verlangen, obwohl die Maklerhaftung scheitert?

JA, das Scheitern der Maklerhaftung schließt Ansprüche gegen den Verkäufer nicht aus. Der Verkäufer kann eigenständig nach Kaufrecht haften, wenn die Wohnfläche falsch vereinbart oder ein nicht genehmigtes Dachgeschoss arglistig verschwiegen wurde.

Das Düsseldorfer Urteil prüfte nur Pflichten aus dem Maklervertrag nach §§ 280 Abs. 1, 652 BGB, nicht die Gewährleistung aus dem Kaufvertrag. Eine vereinbarte Wohnfläche von 150 Quadratmetern kann nach § 434 BGB einen Sachmangel darstellen, wenn tatsächlich nur etwa 117 Quadratmeter als Wohnfläche genehmigt oder anrechenbar sind. Nach § 437 BGB kommen dann grundsätzlich Nacherfüllung, Minderung, Rücktritt oder Schadensersatz in Betracht. Entscheidend sind jedoch der genaue Vertragsinhalt, die tatsächliche Abweichung und Ihr Nachweis, dass diese für den Kauf oder den Preis erheblich war. Prüfen Sie deshalb, ob der notarielle Vertrag die Wohnfläche ausdrücklich als Beschaffenheit festlegt.

Ein Gewährleistungsausschluss kann Ansprüche begrenzen, greift nach § 444 BGB jedoch nicht, wenn der Verkäufer den Mangel arglistig verschwiegen oder eine unzutreffende Beschaffenheit zugesichert hat. Bei arglistiger Täuschung kommt zusätzlich eine Anfechtung nach § 123 BGB in Betracht; gewöhnliche Sachmängel verjähren regelmäßig zwei Jahre nach Übergabe, bei Arglist gilt die regelmäßige Verjährungsfrist nach § 438 Abs. 3 BGB. Sichern Sie Kaufvertrag, Exposé, Verkäuferunterlagen und Kommunikation, bevor Sie Ansprüche prüfen lassen.

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Welche Unterlagen brauche ich für Ansprüche wegen einer falschen Wohnflächenangabe?

Sie brauchen vor allem Exposé, Kaufvertrag, Courtage-Rechnung mit Zahlungsnachweis sowie die vollständige Kommunikation mit dem Makler. Ergänzen Sie Verkäuferunterlagen, Besichtigungsnotizen und eine nachvollziehbare Wohnflächenberechnung, bevor Sie eine Frist setzen oder klagen.

Für einen Anspruch aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB müssen Sie eine Pflichtverletzung des Maklers konkret darlegen und beweisen. Entscheidend ist deshalb der genaue Exposé-Wortlaut, insbesondere eine eigene Zusicherung statt einer erkennbar übernommenen Verkäuferangabe. Sichern Sie außerdem WhatsApp-Nachrichten, E-Mails, Telefonnotizen und Rückfragen zur Wohnfläche sowie ein früheres Exposé, falls dieses verwendet wurde. Wichtig sind weiter die weitergeleiteten Verkäuferunterlagen, etwa handschriftliche Berechnungen, Baubeschreibung, Grundrisse, Schnittzeichnungen, Energieausweis und behördliche Bescheide. Halten Sie zusätzlich Besichtigungstermin, anwesende Fachleute und erkennbare Widersprüche schriftlich fest; diese Unterlagen belegen, was der Makler wusste oder erkennen musste.

Für eine Courtage-Rückzahlung nach § 654 BGB benötigen Sie darüber hinaus konkrete Tatsachen für eine schwerwiegende, vorsätzliche oder vorsatznah leichtfertige Treuepflichtverletzung. Eine spätere Neuberechnung der Wohnfläche genügt nicht, wenn eigene Zusicherung oder ersichtliche Unplausibilität nicht nachweisbar sind. Ordnen Sie deshalb alle Dateien mit Datum und Herkunft als durchsuchbare PDFs und lassen Sie die Beweiskette vor einer Klage prüfen, weil bei Unterliegen grundsätzlich § 91 ZPO gilt.

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Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.

Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.

Das vorliegende Urteil

Landgericht Düsseldorf – Az.: 11 O 285/23 – Urteil vom 06.11.2025

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Die Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Der Kläger macht gegenüber dem Beklagten aus eigenem sowie aus abgetretenem Recht Schadensersatzansprüche aus einem Maklervertrag geltend.

Der Kläger und seine Ehefrau kontaktierten im Juli 2022 über die Immobilienplattform www.immobilienscout24.de das Maklerbüro des Beklagten. Sie erhielten am 17.07.2022 auf Anfrage ein Exposé hinsichtlich der streitgegenständlichen Immobilie unter der Anschrift N.-straße in C. (Anlage K3), welche seinerzeit im Eigentum von Frau J. sowie deren Kindern, Frau E.r und Herrn X., stand.

Vor der Erstellung des Exposés telefonierte Frau U. – zuständige Mitarbeiterin des Beklagten – mit Frau P., um die Wohnfläche für das Objekt abzustimmen. Frau P. teilte Frau U. im Rahmen dieses Telefongesprächs mit, dass sie sich selbst bei dem zuständigen Bauamt hinsichtlich der tatsächlichen Wohnfläche, insbesondere der Genehmigung des ausgebauten Dachbodens als Wohnfläche, rückversichert habe. Frau P. teilte Frau U. insoweit mit, dass ihr – Frau P. – von dem Mitarbeiter der Stadt bestätigt worden sei, dass das Dachgeschoss zur Wohnfläche zähle und die Wohnfläche des gesamten Hauses bei ca. 150 m² liege.

Der Beklagte, respektive die für ihn tätige Mitarbeiterin, erstellte im Anschluss das Exposé und übersandte es am 14.07.2022 per WhatsApp an Frau P. und unmittelbar im Anschluss an Herrn M. (Anlagenkonvolut B6). Frau P. antwortete hierauf wörtlich:

„Mit fällt da nichts auf [Smilie] also einstellen“

Die Wohnfläche des Objekts bezifferte der Beklagte auf Seite zwei des Exposés mit 150 m².

Auf Seite fünf dieses Exposés heißt es wörtlich:

„Das ausgebaute Dachstudio könnte als weiteres Kinderzimmer/Jugendzimmer genutzt werden, sodass alle Familienmitglieder genügend Platz finden. Wasser und Strom ist vorbereitet, falls ein weiteres Bad erwünscht ist.“

In dem Exposé, das die Verkäufer seinerzeit vor ihrem eigenen Erwerb von dem Makler R. erhalten hatten (Anlage B1) und bezüglich dessen zwischen den Parteien lediglich streitig ist, ob dieses Exposé dem Beklagten bereits vor der Erstellung des streitgegenständlichen Exposés vorlag, heißt es u.a. wörtlich:

„Wohnfläche: 150 m² (inklusiv ausgebautem Dachgeschoß)

Anzahl der Räume: 5 Zimmer, Küche, Diele, Bad und Gäste-WC) […]

Im ersten Obergeschoß befinden sich drei Zimmer sowie das Badezimmer und im Dachgeschoß ein großer Studioraum.“

Der Kläger und seine Ehefrau besichtigten gemeinsam mit Frau U. am 30.07.2022 die streitgegenständliche Immobilie. Frau U. übersandte mit E-Mail vom 31.07.2022 die ihr von den Verkäufern überlassenen Unterlagen, mithin die Baubeschreibung aus dem Jahr 1966, einen Energieausweis vom 12.07.2022, die Rechnung der Gebäudeversicherung, einen Grundbuchauszug mit Lageplan, Grundrisse nebst Wohnflächenberechnung (teilweise handschriftlich), zwei Schnittzeichnungen sowie einen Bescheid der Stadt C. über Grundbesitzabgaben für das Jahr 2022 (Anlage B2 und Anlage B7, ebenfalls Anlagen K11 bis K16). Auf dem als „Wohnflächenberechnung nach DIN 283“ bezeichneten Schriftstück vom 03.03.1966 (Anlage K15, dort S. 128, Anlage B7, dort S. 29) ist das Ergebnis der Dachgeschossflächenberechnung handschriftlich hinzugefügt und die Wohnfläche insgesamt mit „160 qm“ angegeben. Zusätzlich ist – jeweils eine Seite weiter – die handschriftlich festgehaltene Berechnung, mithin der konkrete Rechenweg beigefügt.

Am 12.08.2022 baten der Kläger und seine Ehefrau um Sichtung der Statikpläne (Anlage B3). Am 08.09.2022 besichtigten der Kläger und seine Ehefrau gemeinsam mit Frau U. und in Absprache mit den Verkäufern für ca. zweieinhalb Stunden das Objekt zum Ausmessen in Begleitung eines von ihnen beauftragten Architekten sowie Handwerkern. Das Dachgeschoss, das über eine durch Handlauf gesicherte Holztreppe erreichbar ist, war als vollwertiges Zimmer ausgestaltet, mithin mit Heizung, zwei Fenstern mitsamt Gardinen sowie mit Teppichfußboden versehen. Das Dachgeschoss war zudem bis kurz zuvor von Herrn M. bewohnt worden.

Der Kläger erwarb gemeinsam mit seiner Ehefrau durch notariellen Kaufvertrag vom 29.09.2022 die streitgegenständliche Immobilie auf Vermittlung des Beklagten und zahlte an diesen auf die Rechnung vom 05.10.2022 eine Maklerprovision in Höhe von 12.736,80 EUR (Anlage K2).

Der Kläger forderte den Beklagten mit anwaltlichem Schreiben vom 08.03.2023 zur Anerkennung eines Mindestschadens in Höhe von 62.736,80 EUR unter Fristsetzung bis zum 30.03.2023 auf (Anlage K4). Die Ehefrau des Klägers trat ihre etwaigen Schadensersatzansprüche gegen den Beklagten am 01.11.2023 an den Kläger ab (Anlage K8).

Der Kläger ist der Ansicht, der Beklagte habe schuldhaft seine aus dem Maklervertrag resultierenden Pflichten verletzt. Er behauptet diesbezüglich, dass die Immobilie lediglich eine Wohnfläche von ca. 117 m² aufweise, weil das ausgebaute Dachstudio nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfe, mithin keine Genehmigung zur Nutzung zu Wohnzwecken vorliege. Die Mitarbeiterin des Beklagten, Frau U., habe hiervon gewusst, jedenfalls aber Zweifel gehegt, ob die Dachbodenfläche als Wohnfläche im Exposé angegeben werden könne. Ihm – dem Kläger – sei dadurch ein Schaden in Höhe von insgesamt 104.173,60 EUR entstanden.

Der Kläger beantragt zuletzt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 104.173,60 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 31.03.2023 zu zahlen,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.249,20 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung eines Betrags in Höhe von 104.173,60 EUR.

1.

Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus §§ 280 Abs. 1, 652 BGB. Denn der Beklagte hat auch unter Zugrundelegung des als richtig unterstellten Tatsachenvortrags des Klägers keine sich aus dem Schuldverhältnis ergebende Pflicht verletzt.

a)

Die Parteien haben einen Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB geschlossen. Aufgrund seiner Aufklärungspflicht hat der Makler dem Auftraggeber grundsätzlich alle ihm bekannten tatsächlichen und rechtlichen Umstände mitzuteilen, die sich auf den Geschäftsabschluss beziehen und für den Willensentschluss des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. Grüneberg/Retzlaff, BGB, 82. Aufl., 2023, § 652 Rn. 14). Dies gilt auch dann, wenn der Makler in zulässiger Weise – wie hier – für beide Parteien des Hauptvertrages tätig wird. Besondere Fachkenntnis kann von einem Makler in der Regel nicht erwartet werden; übernimmt er indes Beratungsaufgaben, schuldet er entsprechende Sorgfalt. Inwieweit seiner Unterrichtungspflicht Grenzen gesetzt sind, ist eine Frage des konkreten Einzelfalles. Der Makler verletzt unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige – eigene oder sich zu Eigen gemachte – Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offenlegen (BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 -, Rn. 12, juris).

Es gilt indes für den Makler weiterhin, dass er Informationen, die er von dem Veräußerer erhalten hat, grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf, weil der Maklerkunde davon ausgehen muss, dass die in dem Exposé enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Das setzt allerdings voraus, dass der Makler die betreffenden Informationen – insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat; dazu gehört, dass der Makler keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schuldet jedoch der Makler seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (st. Rspr. des BGH, BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 -, Rn. 13, juris; siehe auch OLG Frankfurt, Urteil vom 26.09.2001 – 7 U 3/01 -, juris).

Unter Berücksichtigung dieses Maßstabs ist eine Pflichtverletzung des Beklagten, respektive der für ihn handelnden Mitarbeiterin Frau U., unter keinem Gesichtspunkt ersichtlich.

Im Einzelnen:

aa)

Nach dem insoweit übereinstimmenden Parteivortrag sind für die Erstellung des streitgegenständlichen Exposés des Beklagten die Angaben der Verkäuferseite verwendet worden. Unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen, insbesondere der zitierten höchstrichterlichen Rechtsprechung, durfte der Beklagte diese Angaben zunächst ungeprüft weitergeben. Dass der Beklagte die ihm zur Verfügung gestellten Unterlagen auch an den Kläger und seine Ehefrau weitergeleitet hat, ergibt sich bereits aus der von beiden Parteien zur Akte gereichten E-Mail vom 31.07.2022. Darüber hinaus hatte Frau U. das Exposé vor der Veröffentlichung an jedenfalls zwei der drei Verkäufer zur Durchsicht übermittelt und jedenfalls von Frau P. eine positive Rückmeldung erhalten. Dass der Beklagte im Rahmen des Exposés eigenmächtig Informationen beschafft und solche seinem Exposé zugrunde gelegt hat, ist auch unter Berücksichtigung des zur Akte gereichten WhatsApp-Verlaufs nicht ersichtlich.

bb)

Soweit der Kläger behauptet hat, der Beklagte, respektive die für ihn handelnde Frau U., habe davon gewusst oder zumindest Zweifel gehabt, dass der ausgebaute Dachboden gegebenenfalls nicht zur Wohnfläche gehöre, verfängt dies nicht.

Zwar ist zwischen den Parteien unstreitig, dass Frau U. offenbar gegenüber Frau P. Erkundigungen hinsichtlich des Dachbodens angestellt hat; dass Frau U. bei der für sie als Ansprechpartnerin auf der Verkäuferseite maßgeblichen Person, Frau P., nachgefragt hat, ergibt sich einerseits aus dem zunächst vom Kläger bestrittenen Vortrag des Beklagten, andererseits indes aus der von dem Kläger selbst zur Akte gereichten Telefonnotiz (Anlage K23), wonach feststeht, dass Frau P. der Frau U. mitgeteilt hat, dass ihr gegenüber von einer behördlichen Stelle die Wohnflächengröße bestätigt wurde. Ob Frau P. ihrerseits tatsächlich eine derartige Nachforschung betrieben hat und ihr gegenüber tatsächlich die Wohnfläche bestätigt wurde, ist an dieser Stelle unerheblich. Denn gegenüber Frau U. ist diese Mitteilung unstreitig erbracht worden und zwar von einer Person, die gegenüber dem Beklagten zur Abgabe derartiger Informationen autorisiert war und worauf dieser vertrauen durfte. Frau U. hat insoweit mit der von ihr zu erwartenden Sorgfalt – nämlich durch Rückversicherung bei einer der Verkäuferinnen – die betroffenen Informationen eingeholt und sondiert. Dies steht auch im Einklang mit dem Vortrag des Klägers, wonach Frau U. gegenüber Frau P. mitgeteilt habe, dass sie bereits „etwas in den Unterlagen zum Dachgeschoss gefunden“ habe: In der E-Mail vom 31.07.2022 befand sich unstreitig eine handschriftliche Berechnung der Wohnfläche mitsamt dem Dachgeschoss, sodass den Beklagten, respektive Frau U. keine weitergehende Nachforschungspflicht traf, gerade weil die Information aus den Unterlagen insoweit bereits durch die Verkäuferseite verifiziert worden war. Eine Pflicht des Maklers, die ihm zur Verfügung gestellten Informationen bei dem zuständigen Bauamt selbstständig zu überprüfen, kann – ungeachtet der Frage, ob der Makler überhaupt berechtigt wäre, derartige Informationen bei dem Bauamt einzuholen – nicht erwartet werden. Eine solche Pflicht würde die Sorgfaltspflichten des Maklers weit übersteigen (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 -, Rn. 19, juris).

cc)

Entgegen der Ansicht des Klägers hat der Beklagte auch keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufgenommen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind.

Das Dachgeschoss war nach dem übereinstimmenden Parteivortrag als „normales“ Zimmer ausgebaut und auch bewohnt worden. Es war – wie jeder andere Raum im Haus – über die Treppe frei zugänglich und mit einem Handlauf gesichert. Es verfügte über Fenster, die keine bloßen Dachluken sind, sowie über Heizkörper. Eine der Verkäuferinnen, Frau M., hatte bei Unterzeichnung des Verkaufsauftrags der Zeugin U. zudem mitgeteilt, dass sie das Haus damals schon mit ausgebautem Dachgeschoss erworben hatte. Der Frau U. lag bei den ihr zur Verfügung gestellten Unterlagen darüber hinaus eine Berechnung der Wohnfläche vor, die auch das Dachgeschoss miteinbezog. Schließlich weist auch das vorherige Exposé des Maklers R. – wobei an dieser Stelle offenbleiben kann, ob das vorherige Exposé dem Beklagten tatsächlich vor Erstellung seines eigenen Exposés vorlag – das Dachgeschoss als Wohnfläche aus. Dem Beklagten hat sich aufgrund der ihm von der Verkäuferseite zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen gerade nicht aufgedrängt, dass das Dachstudio möglicherweise ohne die erforderliche Baugenehmigung ausgebaut worden war. Dass die Angaben zur Wohnfläche nach den bei einem Makler vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst als bedenklich einzustufen sind, ergibt sich unter Berücksichtigung der vorstehenden Ausführungen nicht.

dd)

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der handschriftlichen Wohnflächenberechnung, welche der E-Mail vom 31.07.2022 beigefügt war.

Zwar lassen sich Feststellungen dazu, wer die handschriftlichen Berechnungen seinerzeit hinzugefügt hat, heute nicht mehr treffen; gleichwohl ist zwischen den Parteien unstreitig, dass die maßgeblichen Unterlagen insgesamt aus den Händen der Verkäuferseite stammen. Vor diesem Hintergrund sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die handschriftlichen Zusätze erst erfolgt wären, als die Beklagte die Unterlagen in Händen hatte (vgl. BGH, Urteil vom 18.01.2007 – III ZR 146/06 -, Rn. 17, juris).

ee)

Es kann unter Berücksichtigung der vorstehenden daher Ausführungen dahinstehen, ob – was zwischen den Parteien streitig ist – die Wohnfläche der streitgegenständlichen Immobilie tatsächlich objektiv unrichtig durch den Beklagten wiedergegeben worden ist und ob eine Genehmigung zur Nutzung als Wohnfläche hinsichtlich des ausgebauten Dachstudios tatsächlich nicht vorliegt und auch nicht ohne Weiteres zu erlangen ist. Auch kann dahinstehen, ob der Kläger den hier geltend gemachten Schaden tatsächlich als Vertrauensschaden geltend machen kann und ob ein solcher der Höhe nach überhaupt besteht.

2.

Der Kläger hat gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der Maklercourtage in Höhe von 12.736,80 EUR gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB.

Entgegen der Ansicht der Beklagten hat die Klägerin ihren Anspruch auf Zahlung der Maklerprovision nicht verwirkt, § 654 BGB.

Gemäß § 654 BGB ist der Anspruch auf den Maklerlohn ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrags zuwider auch für den anderen Teil tätig gewesen ist. Die Rechtsprechung hat diese Sanktion auf alle Fälle ausgedehnt, in denen der Makler durch vorsätzliche oder grob leichtfertige Verletzung seiner wesentlichen Vertragspflichten den Interessen seines Auftraggebers in erheblicher Weise zuwiderhandelt (st. Rspr. des BGH, siehe nur BGH, Urteil vom 13.03.1985 – IVa ZR 222/83 -, juris sowie Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19 -, Rn. 26, juris; Grüneberg/Retzlaff, BGB, 82. Aufl., 2023, Rn. 654 Rn. 1). Wie der Beklagte zu Recht ausführt, ist Voraussetzung hierfür eine objektiv schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Maklers bei oder nach Abschluss des Maklervertrags. In subjektiver Hinsicht muss der Makler vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit den Interessen des Auftraggebers in so schwerwiegender Weise zuwidergehandelt haben, dass er eines Lohnes unwürdig erscheint (siehe hierzu insb. BGH, Urteil vom 26.11.2020 – I ZR 169/19 -, Rn. 26, juris).

Umstände, die die Annahme einer Verwirkung des Maklerlohnanspruchs unter Zugrundelegung des vorbenannten Maßstabs rechtfertigen, hat der darlegungs- und beweisbelastete Kläger bereits nicht vorgetragen.

Ungeachtet der Frage, ob der Kläger überhaupt hinreichend zu dem Vorliegen der subjektiven Voraussetzungen der Verwirkung vorgetragen hat – der Kläger hat bereits nicht behauptet, dass der Beklagte, respektive die für ihn tätige Mitarbeiterin, vorsätzlich oder mit dem Vorsatz nahekommender Leichtfertigkeit unrichtige Angaben gegenüber dem Kläger getätigt hat – ist unter Berücksichtigung des klägerischen Vortrags bereits eine objektive und schwerwiegende Treuepflichtverletzung des Beklagten unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt ersichtlich (s.o.).

3.

In Ermangelung eines Hauptanspruchs hat der Kläger gegen den Beklagten auch keinen Anspruch auf Zahlung von Zinsen oder seiner außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten auf der Grundlage einer 1,5-Gebühr.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 Satz 1 und 2 ZPO.

III.

Der Streitwert wird auf 104.173,60 EUR festgesetzt.

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