Durchsetzbarkeit Räumungsanspruchs bei Forderungsausgleich durch Mieter

Wenn Sie Ihre Miete nicht oder nicht vollständig zahlen, kann das weitreichende Konsequenzen haben, die bis zum Verlust der Wohnung führen können. Das deutsche Mietrecht sieht hierfür klare Regeln vor.

Mietrückstand und Mahnung

Die Miete ist in der Regel zum Beginn des Monats fällig. Wenn die Zahlung nicht pünktlich und in voller Höhe auf dem Konto des Vermieters eingeht, entsteht ein Mietrückstand. Ein Vermieter kann dann zunächst eine Mahnung verschicken, um Sie an die ausstehende Zahlung zu erinnern. Auch wenn eine Mahnung rechtlich nicht immer zwingend erforderlich ist, bevor weitere Schritte eingeleitet werden, ist dies oft der erste Schritt.

Außerordentliche fristlose Kündigung

Die gravierendste Folge ist die Möglichkeit der außerordentlichen fristlosen Kündigung durch den Vermieter. Eine solche Kündigung kann ausgesprochen werden, wenn:

• Sie für zwei aufeinanderfolgende Monate die Miete gar nicht oder nur zu einem nicht unerheblichen Teil bezahlen. Der nicht unerhebliche Teil bedeutet, dass der offene Betrag mehr als eine Monatsmiete betragen muss.
• Sich über einen längeren Zeitraum (mehr als zwei Monate) ein Mietrückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten ansammelt.

Wichtig ist: Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird unwirksam, wenn Sie die gesamte ausstehende Miete bis spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage vollständig bezahlen oder eine öffentliche Stelle (z.B. das Sozialamt) diese Summe für Sie übernimmt. Diese Regelung wird als Schonfrist bezeichnet.

Klage auf Zahlung und Räumung

Bleibt die Zahlung aus und erfolgt eine Kündigung, kann der Vermieter eine Klage auf Zahlung der Miete und eine Räumungsklage einreichen. Ziel der Räumungsklage ist es, einen gerichtlichen Titel zu erhalten, der den Vermieter berechtigt, die Wohnung räumen zu lassen.

Wenn das Gericht dem Vermieter Recht gibt, erhalten Sie eine Räumungsfrist, innerhalb derer Sie die Wohnung verlassen müssen. Halten Sie diese Frist nicht ein, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung zwangsweise zu räumen. Das bedeutet, dass Ihre Sachen aus der Wohnung entfernt werden und die Schlösser ausgetauscht werden.

Weitere finanzielle Folgen

Neben dem Verlust der Wohnung können weitere Kosten auf Sie zukommen:

• Verzugszinsen: Auf die ausstehende Miete fallen in der Regel Verzugszinsen an.
• Mahngebühren: Der Vermieter kann unter Umständen Mahngebühren fordern.
• Gerichts- und Anwaltskosten: Wenn es zu einer Klage kommt, müssen Sie im Falle einer Niederlage die Gerichtsgebühren und die Anwaltskosten des Vermieters tragen.
• Kosten der Zwangsräumung: Die Kosten für die Räumung der Wohnung durch den Gerichtsvollzieher sind ebenfalls vom Mieter zu tragen und können sehr hoch sein.

Für Sie bedeutet das, dass das Nichtzahlen der Miete nicht nur zum Verlust der Wohnung führen kann, sondern auch erhebliche finanzielle Belastungen nach sich zieht. Die Ernsthaftigkeit der Situation sollte keinesfalls unterschätzt werden.

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Ja, eine Mietminderung ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich, sowohl bei Mängeln als auch bei Modernisierungsarbeiten. Allerdings sind die Bedingungen und die damit verbundenen Risiken für Sie als Mieterin oder Mieter sehr wichtig zu verstehen.

Mängel in der Wohnung

Wenn Ihre Mietwohnung einen Mangel aufweist, der ihre Gebrauchstauglichkeit erheblich mindert, kann Ihr Anspruch auf Mietzahlung um den Betrag gemindert sein, um den der Wert der Wohnung durch den Mangel objektiv gemindert ist. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 536 BGB) geregelt.

• Was ist ein Mangel? Ein Mangel liegt vor, wenn die Wohnung nicht den Zustand hat, der vertraglich vereinbart wurde, oder nicht für den gewöhnlichen Gebrauch geeignet ist. Beispiele sind eine defekte Heizung im Winter, Schimmelbefall, ein undichtes Dach oder dauerhafter Lärm, der von der Bausubstanz ausgeht und nicht durch den Mieter verursacht wurde.
• Wichtige Voraussetzungen für eine Mietminderung bei Mängeln:
  1. Mängelanzeige: Sie müssen den Mangel Ihrem Vermieter unverzüglich anzeigen (§ 536c BGB). Der Vermieter muss die Möglichkeit erhalten, den Mangel zu beheben. Ohne diese Anzeige können Sie die Miete in der Regel nicht mindern. Dokumentieren Sie die Anzeige (z.B. per Einschreiben).
  2. Erheblichkeit des Mangels: Der Mangel muss die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung tatsächlich und nicht nur unerheblich beeinträchtigen. Eine kurzfristig ausgefallene Glühbirne im Treppenhaus ist in der Regel kein Grund zur Minderung, ein Heizungsausfall im Winter hingegen schon.
  3. Dauer des Mangels: Die Minderung ist nur für die Zeit möglich, in der der Mangel tatsächlich besteht.
• Die Höhe der Mietminderung: Es gibt keine festen Prozentsätze. Die Höhe richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Wenn zum Beispiel die Warmwasserversorgung über Wochen ausfällt, ist die Beeinträchtigung größer als bei einem kurzzeitigen Ausfall der Klingel. Die Minderung bezieht sich dabei auf die Bruttomiete, also Kaltmiete plus Nebenkosten.
• Risiken einer unberechtigten Minderung: Wenn Sie die Miete mindern, aber später festgestellt wird, dass der Mangel nicht erheblich war oder Sie ihn nicht korrekt angezeigt haben, handelt es sich um Mietrückstände. Bei einer bestimmten Höhe dieser Rückstände (in der Regel zwei Monatsmieten) kann der Vermieter Ihnen fristlos kündigen. Die Beweislast für das Vorhandensein und die Erheblichkeit des Mangels liegt bei Ihnen.

Mietminderung bei Modernisierungsarbeiten

Bei Modernisierungsarbeiten gelten besondere Regeln, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 555b, § 555c, § 536 Abs. 1a BGB) festgelegt sind.

• Duldungspflicht: Wenn es sich um eine echte Modernisierung handelt, die zum Beispiel den Gebrauchswert der Wohnung nachhaltig erhöht, Energie oder Wasser einspart oder neue Wohnflächen schafft, müssen Sie diese Arbeiten als Mieterin oder Mieter in der Regel dulden. Beispiele sind der Anbau eines Balkons oder die Installation einer energieeffizienteren Heizungsanlage.
• Ankündigung: Der Vermieter muss Ihnen die Modernisierungsmaßnahme mindestens drei Monate vorher schriftlich ankündigen. Diese Ankündigung muss bestimmte Informationen enthalten, wie Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer der Arbeiten sowie die erwartete Mieterhöhung.
• Besondere Regelung für energetische Modernisierung: Bei Modernisierungsmaßnahmen, die eine energetische Verbesserung der Wohnung zum Ziel haben (z.B. neue Fenster, Dämmung), ist Ihr Recht auf Mietminderung für die ersten drei Monate der Arbeiten ausgeschlossen (§ 536 Abs. 1a BGB). Das bedeutet, Sie können in dieser Zeit Ihre Miete wegen der Beeinträchtigungen durch die Arbeiten nicht mindern.
• Wann eine Minderung dennoch möglich ist:
  • Nach den ersten drei Monaten: Ist die energetische Modernisierung noch nicht abgeschlossen und beeinträchtigt Ihre Wohnung weiterhin erheblich, kann eine Minderung ab dem vierten Monat wieder möglich sein.
  • Keine energetische Modernisierung oder Instandsetzung: Der Minderungsausschluss gilt nicht für reine Instandsetzungsarbeiten (Reparaturen, die den ursprünglichen Zustand wiederherstellen) oder für Modernisierungen, die nicht dem Zweck der energetischen Verbesserung dienen. Bei solchen Arbeiten kann eine Mietminderung von Beginn an möglich sein, wenn die Gebrauchstauglichkeit erheblich beeinträchtigt ist (z.B. durch starken Baulärm, Schmutz oder Wasserausfall über längere Zeit).
  • Härtefall: In besonderen Härtefällen kann ein Mieter die Duldung einer Modernisierung auch verweigern, wenn die Maßnahme für ihn, seine Familie oder den Haushalt eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Dies muss aber schriftlich und fristgerecht gegenüber dem Vermieter erklärt werden.

Generelle Empfehlungen für Sie:

• Dokumentation: Halten Sie Mängel und Beeinträchtigungen genau fest (Datum, Uhrzeit, Fotos, Zeugen).
• Kommunikation: Informieren Sie Ihren Vermieter stets schriftlich und bewahren Sie Kopien auf.
• Vorsicht bei der Minderungshöhe: Schätzen Sie den Minderungsbetrag nicht willkürlich. Überlegen Sie sich genau, wie stark Ihre Nutzung der Wohnung beeinträchtigt ist.

Es ist wichtig, diese grundlegenden Regeln zu kennen, um Ihre Rechte als Mieterin oder Mieter zu wahren und gleichzeitig Risiken zu vermeiden.

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Wenn Sie als Mieter Ihre Miete nicht oder nicht vollständig zahlen, kann der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen das Mietverhältnis kündigen. Eine Kündigung wegen Mietrückständen bedeutet, dass der Vermieter den Mietvertrag beendet, weil Sie Ihren finanziellen Pflichten aus dem Mietvertrag, nämlich der pünktlichen und vollständigen Mietzahlung, nicht nachgekommen sind.

Was eine Kündigung wegen Mietrückständen bedeutet

Grundsätzlich gilt: Mietrückstände sind eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Das Gesetz unterscheidet hierbei hauptsächlich zwei Arten von Kündigungen, die in diesem Zusammenhang ausgesprochen werden können:

1. Die fristlose Kündigung: Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis sofort, ohne eine Kündigungsfrist. Sie ist möglich, wenn der Mieter mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Monate in Verzug ist. Das bedeutet, er hat über den gesamten Zeitraum die Miete nicht oder nur teilweise gezahlt, und der Rückstand erreicht die Höhe von mindestens zwei Monatsmieten. Eine fristlose Kündigung ist auch möglich, wenn der Rückstand über einen längeren Zeitraum entsteht, aber in Summe die Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Für den Vermieter muss das Festhalten am Mietvertrag in diesem Fall unzumutbar sein.
2. Die ordentliche Kündigung: Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Kündigungsfrist. Sie kann ebenfalls wegen Mietrückständen ausgesprochen werden, selbst wenn diese nicht ausreichen, um eine fristlose Kündigung zu rechtfertigen, aber dennoch eine erhebliche Vertragsverletzung darstellen. Auch hier ist die genaue Höhe der Rückstände und die Dauer des Verzugs entscheidend.

Die Abwendung einer Kündigung durch Nachzahlung (Schonfristzahlung)

Für die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen gibt es eine besondere Möglichkeit, diese unter Umständen unwirksam zu machen: die sogenannte Schonfristzahlung.

• Wie funktioniert die Schonfristzahlung? Wenn Sie nach Erhalt einer fristlosen Kündigung wegen Mietrückständen die vollständige ausstehende Miete bezahlen, wird die Kündigung unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam. Dies gilt auch, wenn eine öffentliche Stelle (wie das Jobcenter oder Sozialamt) die Zahlung direkt an den Vermieter leistet.
• Wann muss gezahlt werden? Die Zahlung muss innerhalb einer Frist von zwei Monaten erfolgen. Diese Frist beginnt nicht unbedingt mit dem Erhalt der Kündigung. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem eine Räumungsklage des Vermieters Ihnen zugestellt wird. Sollte der Vermieter keine Räumungsklage einreichen, sondern die Kündigung „nur“ zugestellt haben, beginnt die Schonfrist in der Regel mit dem Zugang der Kündigung.
• Wichtige Unterscheidung: Die Schonfristzahlung macht NUR die fristlose Kündigung unwirksam. Eine gleichzeitig oder separat vom Vermieter ausgesprochene ordentliche Kündigung bleibt bestehen, selbst wenn Sie die Rückstände innerhalb der Schonfrist zahlen. Der Vermieter kann also weiterhin auf dieser Basis die Beendigung des Mietverhältnisses verfolgen.
• Wie oft ist die Schonfristzahlung möglich? Diese Möglichkeit, eine fristlose Kündigung durch Nachzahlung abzuwenden, steht Ihnen grundsätzlich nur einmal innerhalb von zwei Jahren zur Verfügung. Das bedeutet, wenn Sie innerhalb von zwei Jahren erneut eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen erhalten, können Sie diese nicht noch einmal durch eine Schonfristzahlung unwirksam machen.

Für Sie als Mieter bedeutet dies: Sobald Sie eine Kündigung wegen Mietrückständen erhalten, ist schnelles Handeln wichtig, um Ihre Möglichkeiten zu prüfen und gegebenenfalls die ausstehenden Beträge zu begleichen. Die Kenntnis der genauen Bedingungen der Schonfristzahlung ist dabei entscheidend.

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Ja, das ist unter bestimmten Umständen möglich. Für viele Mieter ist es oft unverständlich, warum eine Kündigung wirksam bleiben könnte, obwohl die Schulden beglichen sind. Das liegt daran, dass das Mietrecht zwischen verschiedenen Arten der Kündigung unterscheidet und die Zahlung nicht immer alle Kündigungsgründe beseitigt.

Die zwei Arten der Kündigung wegen Mietrückständen

Ein Vermieter kann das Mietverhältnis bei erheblichen Mietrückständen auf zwei Wegen beenden:

1. Die fristlose Kündigung (sofortige Kündigung): Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Frist, wenn Sie beispielsweise zwei Monatsmieten oder einen erheblichen Teil davon schulden. Der Vermieter kann die fristlose Kündigung aussprechen, weil ein wichtiger Grund vorliegt, der die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht.
2. Die ordentliche Kündigung (Kündigung mit gesetzlicher Frist): Zusätzlich zur fristlosen Kündigung kann der Vermieter auch eine ordentliche Kündigung aussprechen. Diese Kündigung beendet das Mietverhältnis erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist, die je nach Dauer des Mietverhältnisses variiert. Auch hier kann der Grund die Verletzung mietvertraglicher Pflichten, wie das Nichtzahlen der Miete, sein.

Die Wirkung der „Schonfrist“ bei Mietrückständen

Das Gesetz bietet eine „Schonfrist“. Das bedeutet, wenn Sie als Mieter die gesamten Mietrückstände innerhalb einer bestimmten Frist (oft bis zu zwei Monate nach Zustellung einer Räumungsklage) vollständig bezahlen, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das heißt, die sofortige Beendigung des Mietverhältnisses aufgrund der Zahlungsrückstände ist abgewendet.

Wichtig ist jedoch: Diese „Schonfrist“ und die damit verbundene Unwirksamkeit der Kündigung bezieht sich ausschließlich auf die fristlose Kündigung.

Warum die Räumung trotzdem drohen kann

Hat der Vermieter neben der fristlosen Kündigung gleichzeitig auch eine ordentliche Kündigung wegen der gleichen Mietrückstände ausgesprochen, bleibt diese ordentliche Kündigung trotz der Zahlung innerhalb der Schonfrist bestehen. Das Mietverhältnis endet dann nicht sofort, sondern nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist der ordentlichen Kündigung.

Für Sie bedeutet das: Selbst wenn Sie die Mietrückstände nachgezahlt haben und die fristlose Kündigung dadurch unwirksam wurde, kann der Vermieter weiterhin die Räumung verlangen, wenn die ordentliche Kündigung wirksam ist und das Mietverhältnis aufgrund dieser ordentlichen Kündigung beendet wurde. Die Zahlung behebt hier zwar den akuten fristlosen Kündigungsgrund, aber nicht den Grund für die ordentliche Kündigung, die auf der Vertragsverletzung basiert.

Auch bei wiederholten Mietrückständen, die der Mieter immer wieder ausgleicht, kann dies unter Umständen zu einer wirksamen ordentlichen Kündigung führen, da hier eine grundsätzliche Störung des Vertrauensverhältnisses vorliegen kann, die über die einzelne Nichtzahlung hinausgeht. Es kommt immer auf den Einzelfall und die genauen Umstände der Kündigung an.

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Obwohl eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter formal wirksam sein mag, kann die daraus folgende Forderung nach Räumung in Ausnahmefällen als unfair oder rechtsmissbräuchlich angesehen werden. Dies ist ein wichtiger Grundsatz im deutschen Recht, verankert in § 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB), der besagt, dass jedermann eine Leistung nach Treu und Glauben zu erbringen hat. Für die Ausübung von Rechten bedeutet das: Niemand darf seine Rechte so ausüben, dass es dem Gedanken der Redlichkeit und Fairness widerspricht.

Die Grenze des „rechtsmissbräuchlichen Verhaltens“

Der Einwand des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist eine sehr hohe Hürde und kommt nur in besonderen Ausnahmesituationen zum Tragen. Er dient als Korrektiv, um zu verhindern, dass ein eigentlich bestehendes Recht zur Schikane oder in einer widersprüchlichen Weise ausgeübt wird. Stellen Sie sich vor, jemand hat zwar das Recht, etwas zu tun, nutzt dieses Recht aber nur, um anderen zu schaden oder verhält sich dabei selbst inkonsequent.

Typische Situationen, in denen eine Räumung trotz wirksamer Kündigung als unfair gelten könnte, sind:

• Reine Schikane oder böswillige Absicht: Wenn der Vermieter die Kündigung und die folgende Räumung ausschließlich dazu nutzt, dem Mieter zu schaden, ohne dass er selbst ein legitimes, nachvollziehbares Interesse verfolgt. Das könnte der Fall sein, wenn die Kündigung nur aus Rache erfolgt und der Vermieter die Wohnung anschließend leer stehen lässt oder sie zu schlechteren Konditionen vermietet, nur um den unliebsamen Mieter loszuwerden. Es muss der deutliche Nachweis erbracht werden, dass es dem Vermieter nur um die Schädigung des Mieters geht.
• Widersprüchliches Verhalten: Wenn der Vermieter durch sein früheres Verhalten den Eindruck erweckt hat, er würde an der Kündigung nicht festhalten oder das Mietverhältnis fortsetzen wollen, und dann plötzlich doch die Räumung fordert. Ein Beispiel wäre, wenn der Vermieter nach einer wirksamen Kündigung über einen längeren Zeitraum ohne Vorbehalt weiterhin Mietzahlungen annimmt und sich so verhält, als würde das Mietverhältnis unverändert weiterlaufen, um dann plötzlich doch die Räumung zu verlangen.
• Extremer Härtefall in Verbindung mit einem geringen Interesse des Vermieters: Obwohl das deutsche Mietrecht spezielle Regelungen für Sozialklauseln und Härteeinwände bei der Kündigung vorsieht, kann auch darüber hinaus im Einzelfall eine Räumung als rechtsmissbräuchlich erscheinen, wenn die Folgen für den Mieter unzumutbar schwerwiegend wären und der Vermieter kein überzeugendes, eigenes Interesse an der sofortigen Räumung hat. Dies sind jedoch sehr seltene und nur in extrem gelagerten Konstellationen anerkannte Fälle, die über die üblichen Härteeinwände hinausgehen.

Das hohe Hürde und die Ausnahme

Für juristische Laien ist es wichtig zu verstehen: Der Einwand des rechtsmissbräuchlichen Verhaltens ist kein Standardweg, um eine Räumung zu verhindern. Die Hürde dafür ist extrem hoch, und Gerichte prüfen solche Fälle mit größter Sorgfalt. Eine Räumung trotz wirksamem Kündigungsschreiben wird nur dann als unfair eingestuft, wenn die Ausübung des Räumungsrechts durch den Vermieter eine klare und schwerwiegende Verletzung des Prinzips von Treu und Glauben darstellt. Die individuellen Umstände des Einzelfalls sind hier entscheidend.

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