Zum vorliegenden Urteilstext springen: 307 S 3/26
Das Wichtigste im Überblick
Das LG Hamburg teilte am 20.04.2026 (307 S 3/26) mit: Die Kündigung wegen Mietrückständen hielt es für wirksam, weil der Mieter seit Januar 2025 keine Miete gezahlt hatte. Die Kammer hat noch nicht endgültig entschieden; der Mieter kann binnen zwei Wochen Stellung nehmen.
- Teilweise Mietkürzung reicht nicht: Der Rückstand blieb hoch genug für eine Kündigung.
- Reparaturangebot blieb unbeantwortet: Der Mieter reagierte nicht auf Terminvorschläge; eine mögliche Mietkürzung entfiel spätestens Ende 2024.
- Keine volle Mietkürzung im Sommer: Außerhalb der Heizzeit konnte die Miete nicht vollständig entfallen.
Eckdaten zum Urteil
- Gericht: LG Hamburg
- Datum: 20.04.2026
- Aktenzeichen: 307 S 3/26
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Wohnraummiete
- Wichtig für: Mietende bei Zahlungsrückständen, Vermietende bei Kündigungen
Kündigung wegen Mietrückstands: Die Berufung droht zu scheitern
Das Landgericht Hamburg hält die Berufung eines Mieters gegen seine Verurteilung zur Räumung und Zahlung für offensichtlich aussichtslos. Eine endgültige Zurückweisung liegt aber noch nicht vor: Die Kammer kündigt in ihrer Entscheidung vom 20.04.2026 (Az. 307 S 3/26) einen einstimmigen Beschluss nach § 522 Abs. 2 ZPO an und gibt dem Mann zwei Wochen Zeit zur Stellungnahme.
Angefochten ist das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg (Az. 642 C-96/25). Die Vermieter hatten dort die Räumung der Wohnung sowie 4.434,12 € als Miete oder Nutzungsentschädigung für Januar bis September 2025 verlangt, und das Amtsgericht hatte ihnen diese Ansprüche zugesprochen. Spätestens mit einer schriftsätzlichen Kündigung vom 30.09.2025 hatten die Vermieter das Mietverhältnis gekündigt.
In der Berufungsinstanz räumte der Mieter ein, seit Januar 2025 keine Miete mehr gezahlt zu haben. Er beruft sich auf eine teilweise Mietminderung und auf einen Rückzahlungsanspruch gegen die Vermieter, weil er 2024 zu viel Miete gezahlt haben will. Im Raum stand außerdem ein behaupteter Defekt der Heizöfen. Im Mittelpunkt der Prüfung stehen die Kündigung wegen Zahlungsverzugs und die Frage, welche Folgen es hatte, dass der Mieter auf Terminanfragen zur Untersuchung möglicher Heizungsmängel nicht reagierte.
Redaktionelle Leitsätze
- Reagiert ein Mieter auf das schriftliche Angebot des Vermieters zur Mangeluntersuchung und Mangelbeseitigung unter Nennung weiträumiger Zeitfenster nicht mit Terminvorschlägen, gerät er in Annahmeverzug (§ 293 BGB); ein Minderungsrecht ist für diesen Zeitraum ausgeschlossen.
- Die allgemeine Prozessvollmacht nach § 81 ZPO ermächtigt zu allen den Rechtsstreit betreffenden Handlungen und umfasst auch den wirksamen Empfang materiell-rechtlicher Willenserklärungen, wie etwa einer Kündigung des Mietverhältnisses, sofern diese Gegenstand des Verfahrens sind.
- Stellt der Mieter die Mietzahlungen vollständig ein, schließt die Berufung auf Mängel die Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) nicht aus, wenn auch bei unterstellter teilweiser Minderung ein kündigungsrelevanter Rückstand verbleibt.
Die Kammer hält die Kündigung wegen Mietrückstands für wirksam
Nach Auffassung der Kammer hat spätestens die schriftsätzliche Kündigung vom 30.09.2025 das Mietverhältnis beendet. Weder die geltend gemachten Minderungs- und Rückzahlungsansprüche noch die Einwände gegen Form und Empfang der Kündigung ändern daran etwas.
Auch bei teilweiser Mietminderung bleibt ein kündigungsrelevanter Rückstand
Die Kammer stützt die Kündigung auf § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB. Der Mieter hat seit Januar 2025 überhaupt keine Mietzahlungen mehr geleistet. Ob seine Miete wirksam teilweise gemindert war, lässt die Kammer offen. Es verbleibe jedenfalls ein kündigungsrelevanter Zahlungsrückstand, denn die Miete sei im maßgeblichen Zeitraum nicht um 100 % gemindert gewesen.
Ob in den Wintermonaten eine Minderung von bis zu 100 % vorlag, lässt die Kammer ausdrücklich dahinstehen. Für die Sommermonate außerhalb der Heizperiode nimmt sie eine solche vollständige Minderung wegen der behaupteten Heizungsmängel dagegen nicht an.
Aus demselben Grund verhindert auch der behauptete Rückzahlungsanspruch wegen überzahlter Miete im Jahr 2024 den Rückstand nicht. Mit der wirksamen Beendigung des Mietverhältnisses folgt für die Kammer der Anspruch auf Räumung aus § 546 Abs. 1 BGB.
Die schriftsätzliche Kündigung wahrt die erforderliche Form
Die Kammer hält die Form der Kündigung vom 30.09.2025 für gewahrt. Die gesetzliche Schriftform für Wohnraummietkündigungen nach § 568 Abs. 1 BGB kann nach § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form nach § 126a BGB ersetzt werden. Diese elektronische Form sieht die Kammer hier als eingehalten an.
Die Prozessvollmacht umfasst hier den Empfang der Kündigung
Die Vertreterin des Mieters hatte die Kündigung zurückgewiesen. Ihre Prozessvollmacht berechtige nicht dazu, im Prozess materiell-rechtliche Erklärungen entgegenzunehmen. Dem folgt die Kammer nicht: Die Prozessvollmacht nach § 81 ZPO ermächtige zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen. Damit umfasse sie auch den Empfang materiell-rechtlicher Willenserklärungen, die Gegenstand des Rechtsstreits sind. Die Kammer verweist dazu auf BGH, Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 72/02.
Der Annahmeverzug trägt den Zahlungsanspruch über 4.434,12 €
Auch den Zahlungsanspruch für Januar bis September 2025 hält die Kammer für begründet. Ein etwaiges Minderungsrecht war ihrer Auffassung nach spätestens zum Jahresende 2024 entfallen, weil der Mieter auf das Angebot zur Untersuchung und Beseitigung möglicher Heizungsmängel nicht reagierte.
Die unbeantwortete Bitte um Terminvorschläge begründet den Annahmeverzug
Die Mieterseite hatte einen zunächst angekündigten Monteurtermin abgelehnt. Ob bereits die telefonische Ankündigung dieses Termins ausreichte, um Annahmeverzug zu begründen, lässt die Kammer offen.
Entscheidend ist ein Schreiben vom 17.12.2024. Die Vermieter baten darin um Terminvorschläge, wann ein Heizungsmonteur die Wohnung betreten könne, um mögliche Mängel festzustellen. Sie boten weiträumige Zeitfenster an, am Vormittag und ab 14:30 Uhr. Weder der Mieter noch seine Prozessbevollmächtigte reagierten darauf. Die Kammer wertet das Schreiben als taugliches Leistungsangebot und nimmt Annahmeverzug an, spätestens aufgrund der ausgebliebenen Reaktion. Das Amtsgericht hatte das nach Ansicht der Kammer zutreffend festgestellt. Rechtlich knüpft sie an § 293 BGB an und führt ergänzend BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18, sowie Lehmann-Richter in Schmidt-Futterer, Mietrecht (2026), § 537 Rn. 10 an.
Weitere Aufforderungen zur Terminabsprache folgten im Jahr 2025. Auf den bereits spätestens zum Jahresende 2024 angenommenen Annahmeverzug kommt es bei ihnen nicht an.
Der mögliche Heizungsdefekt muss für den Zahlungsanspruch nicht geklärt werden
Ob die Heizöfen tatsächlich defekt waren und damit dem Grunde nach ein Minderungsgrund vorlag, lässt die Kammer offen. Sie stellt weder fest, dass die Wohnung mangelfrei war, noch einen konkreten Minderungsumfang.
Ausschlaggebend ist für sie, dass ein etwaiges Minderungsrecht wegen des Annahmeverzugs bei der Mangelbeseitigung spätestens zum Jahresende 2024 entfiel. Deshalb steht es dem Zahlungsanspruch für Januar bis September 2025 nicht entgegen.
Die angekündigte Zurückweisung lässt noch Raum zur Stellungnahme
Die Kammer beabsichtigt, die Berufung einstimmig im Beschlusswege zurückzuweisen. Ausgesprochen hat sie das noch nicht: Der Mieter erhält zunächst zwei Wochen Zeit zur Stellungnahme.
Die Berufung ist nach Auffassung der Kammer zwar zulässig, hat aber offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Für die Anwendung des § 522 Abs. 2 ZPO führt sie weiter aus, die Sache habe keine grundsätzliche Bedeutung. Weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderten eine Entscheidung des Berufungsgerichts, und auch eine mündliche Verhandlung sei nicht geboten.
Die Vermieter haben ihrerseits Anschlussberufung eingelegt. Nach dem Hinweis der Kammer wird diese wirkungslos, wenn die Berufung zurückgenommen oder im Beschlusswege zurückgewiesen wird (§ 524 Abs. 4 ZPO).
Unsere Einschätzung
Bei dieser Wohnraummietkündigung musste das Landgericht Hamburg über die unbeantwortet gebliebene Bitte um Terminvorschläge für einen Heizungsmonteur entscheiden, während es die eigentliche Frage, ob die Heizöfen tatsächlich defekt waren, ausdrücklich offenließ. Aus unserer Sicht wiegt dieses Offenlassen für Mieter in einer vergleichbaren Lage schwer: Sie verlieren Wohnung und Zahlungsprozess, ohne dass das Gericht den behaupteten Mangel je aufklärt. Die Entscheidung beantwortet damit gerade nicht, ob defekte Heizöfen in den Wintermonaten eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent rechtfertigen. Wer als Mieter Termine zur Mangelfeststellung blockiert und im Annahmeverzug ist, also die angebotene Prüfung nicht annimmt, verliert ein etwaiges Minderungsrecht selbst bei einem echten Defekt.
Kündigung wegen Mietrückstands bei Streit über eine Mietminderung
In diesem Verfahren hatte der Mieter die Mietzahlungen über neun Monate vollständig eingestellt. Teilzahlungen, mit denen trotz einbehaltener Minderung der überwiegende Teil der laufenden Miete beglichen wurde, können die Prüfung des kündigungsrelevanten Zahlungsrückstands verändern.
Die ausgebliebenen Zahlungen erstreckten sich hier auch auf die Sommermonate außerhalb der Heizperiode. Ein Mietrückstand, der sich ausschließlich auf Wintermonate bezieht, kann bei einem Streit über die Heizöfen für den Umfang der Mietminderung eine andere Rolle spielen.
Die Kündigung ging der Vertreterin des Mieters im laufenden Prozess zu, sodass ihre Prozessvollmacht den Empfang abdeckte. Ein Kündigungsschreiben außerhalb eines Rechtsstreits an eine Person ohne entsprechende Vollmacht kann bei der Frage des wirksamen Empfangs eine eigene Prüfung nötig machen.
Details in Kündigungsschreiben und Zahlungsbelegen:
- Monate und genaue Beträge der einbehaltenen oder überwiesenen Mieten
- Zeitraum des geltend gemachten Mangels innerhalb oder außerhalb der Heizperiode
- Form des Kündigungsschreibens sowie Empfänger der Erklärung
Aus Kontoauszügen und dem Kündigungsschreiben allein geht noch nicht hervor, ob nach Abzug einer möglichen Mietminderung oder eines Rückzahlungsanspruchs wegen überzahlter Miete ein kündigungsrelevanter Rückstand verbleibt.
Ist bereits eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen oder ein gerichtliches Schreiben mit Stellungnahmefrist wie die Zweiwochenfrist im Berufungsverfahren zugestellt worden, empfiehlt sich eine zeitnahe Ersteinschätzung, um laufende Fristen zu wahren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wird eine fristlose Kündigung wegen Mietrückstands unwirksam, wenn ich den Rückstand nachzahle?
Eine fristlose Kündigung Ihrer Wohnung wegen Mietrückstands kann durch vollständige und rechtzeitige Nachzahlung unwirksam werden, sofern keine frühere Schonfristheilung entgegensteht.
Die Zahlung muss den Mietrückstand und die fällige Nutzungsentschädigung vollständig abdecken. Nutzungsentschädigung ist das Entgelt für die weitere Nutzung der Wohnung nach Vertragsende. Der Ausgleich muss innerhalb der gesetzlichen Schonfrist nach Zustellung der Räumungsklage erfolgen. Auch die Verpflichtung einer öffentlichen Stelle, den Vermieter zu bezahlen, kann unter diesen Bedingungen die fristlose Kündigung unwirksam machen.
Eine zusätzlich erklärte ordentliche Kündigung wird durch die Nachzahlung nicht automatisch unwirksam. Welche Bedeutung die Zahlung für deren Wirksamkeit hat, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
Kann ich die Miete wieder mindern, wenn ich dem Heizungsmonteur nachträglich Zutritt gewähre?
Besteht der Heizungsmangel fort, beeinträchtigt er die Wohnungsnutzung und ermöglichen Sie Untersuchung und Beseitigung, können Sie nach Ende des Annahmeverzugs wieder mindern. Annahmeverzug bedeutet hier, dass Sie eine angebotene Untersuchung oder Mangelbeseitigung nicht ermöglichen.
Die Höhe der erneuten Minderung hängt davon ab, wie stark und wie lange der fortbestehende Mangel die vereinbarte Nutzung der Wohnung beeinträchtigt. Der nachträglich gewährte Zutritt stellt das Minderungsrecht für die Zeit des Annahmeverzugs nicht rückwirkend wieder her.
Ein Besichtigungstermin allein genügt nicht für eine dauerhafte Minderung, wenn Sie anschließend eine erforderliche Beseitigung des Mangels erneut verhindern.
Was passiert nach Ablauf der Stellungnahmefrist, wenn das Berufungsgericht meine Berufung zurückweisen will?
Hält das Berufungsgericht nach Ablauf der Stellungnahmefrist an seiner Einschätzung fest, kann es Ihre Berufung einstimmig und ohne mündliche Verhandlung durch Beschluss zurückweisen. Der gerichtliche Hinweis selbst ist noch keine Zurückweisung.
In Ihrer Stellungnahme können Sie auf die Gründe eingehen, die das Gericht für die beabsichtigte Zurückweisung genannt hat. Im Hamburger Verfahren hat die Kammer dem Beklagten Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.
Wird die Berufung zurückgewiesen, bleibt das erstinstanzliche Urteil bestehen. Erfolgt die Zurückweisung durch Beschluss, wird eine Anschlussberufung der Gegenseite wirkungslos. Das ist ein eigener Angriff der Gegenseite auf das Urteil im Berufungsverfahren.
Spare ich Gerichtskosten, wenn ich die Berufung gegen das Räumungsurteil nach dem Hinweisbeschluss zurücknehme?
Die Rücknahme Ihrer Berufung gegen ein Räumungsurteil beseitigt nicht automatisch die Kosten des bereits verlorenen Räumungsprozesses. Über eine mögliche Ersparnis bei den Gerichtskosten der Berufung sagt das allein noch nichts.
Im Zivilprozess trägt grundsätzlich die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits, einschließlich der Anwaltskosten der Gegenseite. Das Landgericht Hamburg weist zudem darauf hin, dass eine Anschlussberufung der Vermieter bei Rücknahme der Berufung wirkungslos wird. Mit einer Anschlussberufung greift die Gegenseite das Urteil ebenfalls an.
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Das vorliegende Urteil
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1. Die Kammer beabsichtigt, die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Harburg vom 15.12.2026, Aktenzeichen 642 C-96/25, durch einstimmigen Beschluss gem. § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen.
2. Der Beklagte kann hierzu binnen 2 Wochen Stellung nehmen.
Gründe
Die Berufung des Beklagten ist zulässig, hat aber in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts. Eine mündliche Verhandlung ist ebenfalls nicht geboten.
Zu Recht hat das Amtsgericht den Beklagten zur Räumung (hierzu unter 1.) und Zahlung (hierzu unter 2.) verurteilt.
1.
Richtigerweise hat das Amtsgericht den Anspruch der Kläger auf Räumung gem. § 546 Abs. 1 BGB bejaht. Spätestens die schriftsätzliche Kündigung vom 30.09.2025 hat das Mietverhältnis wirksam beendet.
a)
Die Formalien der Kündigung sind eingehalten, insoweit wird zur Vermeidung von Wiederholungen auf die korrekten Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen.
Ergänzend wird im Hinblick auf die formelle Ordnungsgemäßheit der Kündigungserklärung ausgeführt: die gesetzliche Schriftform, welche gem. § 568 Abs. 1 BGB für Kündigungen von Mietverträgen über Wohnraum gilt, kann nach § 126 Abs. 3 BGB durch die elektronische Form gem. § 126a BGB ersetzt werden. Diese elektronische Form ist hier gewahrt. Die Prozessbevollmächtigte des Beklagten war auch nicht berechtigt, die Kündigung mit der Begründung zurückzuweisen, dass sie zur Entgegennahme materiell-rechtlicher Erklärungen im Prozess nicht bevollmächtigt sei. Denn die Prozessvollmacht nach § 81 ZPO ermächtigt den Bevollmächtigten zu allen den Rechtsstreit betreffenden Prozesshandlungen und damit auch zum Empfang von solchen materiell-rechtlichen Willenserklärungen, die zum Gegenstand des Rechtsstreits gehören (BGH, Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 72/02).
b)
Die Kündigung ist nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB gerechtfertigt. Der Beklagte hat in der Berufungsinstanz eingeräumt, seit Januar 2025 keinerlei Mietzahlungen mehr an die Kläger geleistet zu haben.
Ob der Beklagte die Miete wirksam (teilweise) gemindert hat, ist an dieser Stelle nicht relevant. Denn jedenfalls war die Miete nicht in einem derart erheblichen Umfang gemindert, dass ein den Tatbestand der § 543 Abs. 2 Nr. 3 a) und b) BGB erfüllender Zahlungsrückstand nicht vorgelegen hätte. Der Beklagte hat seit Januar 2025 keinerlei Zahlungen geleistet, die Miete war in diesem Zeitraum aber nicht in Höhe von 100% gemindert. Dabei kann hier dahinstehen, ob in den Wintermonaten eine Mietminderung von bis zu 100% vorlag, jedenfalls kann dies für die Sommermonate außerhalb der Heizperiode nicht angenommen werden.
Ein etwaiger vom Beklagten behaupteter Rückzahlungsanspruch gegen die Vermieter wegen im Jahr 2024 überzahlter Miete können aus dem gleichen Grund den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand nicht verhindern.
2.
Die Kläger haben auch den geltend gemachten Zahlungsanspruch gegen den Beklagten. Sie begehren die Zahlung von 4.434,12 € als Miete oder Nutzungsentschädigung für den Zeitraum von Januar bis September 2025. Diese Forderung steht ihnen zu.
Dabei kann dahinstehen, ob die Heizöfen in der Wohnung tatsächlich defekt waren und darin ein zur Mietminderung dem Grunde nach berechtigender Umstand lag. Denn spätestens zum Jahresende 2024 ist der Beklagte in Annahmeverzug mit der Mangelbeseitigung gekommen, weshalb ein etwaiges Minderungsrecht in jenem Zeitpunkt entfallen ist (BGH, Urteil vom 10.04.2019 – VIII ZR 12/18; Lehmann-Richter in Schmidt-Futterer, Mietrecht (2026), § 537, Rn. 10).
Zu Recht hat das Amtsgericht festgestellt, dass der Beklagte sich im Annahmeverzug bzgl. der Mangelbeseitigung befunden hat. Dabei ist irrelevant, ob bereits die telefonische Ankündigung der Kläger gegenüber der Beklagtenvertreterin am 29.11.2023, dass am 01.12.2023 um 17 Uhr ein Monteur die Wohnung betreten wolle und insoweit ein Mitwirken des Beklagten erforderlich sei, für den Annahmeverzug genügt. Denn jedenfalls haben die Kläger – auf die Ablehnung des Termins am 01.12.2023 durch die Beklagtenvertreterin – diese mit Schreiben vom 17.12.2024 um Terminvorschläge gebeten, wann ein Heizungsmonteur die Wohnung die Wohnung betreten könne, um „evtl vorhandene Mängel festzustellen“. Dabei haben die Kläger weiträumige Zeiträume vorgeschlagen („vormittags 9:00 bis 11:00 Uhr und nachmittags ab 14:30 Uhr“) (Anlage K4). Hierauf reagierten weder der Beklagte, noch seine Prozessbevollmächtigte. Spätestens durch dieses taugliche Leistungsangebot geriet der Beklagte also in Annahmeverzug bzgl. der angebotenen Mängelbeseitigung, § 293 BGB. Weitere Aufforderungen zur Terminabsprache folgten sodann 13.01.2025, 10.02.2025, 04.03.2025 und 28.03.2025 (Anlage K4).
3.
Es wird darauf hingewiesen, dass die Anschlussberufung der Kläger mit Rücknahme oder Zurückweisung der Berufung im Beschlusswege wirkungslos wird (§ 524 Abs. 4 ZPO).
