Wohnraummietvertrag – Darlegungs- und Beweislast bei Mietminderung

Monatelang weigerten sich Mieter, die volle Miete zu zahlen, bevor sie schließlich auszogen. Ein Ansbacher Vermieter sah das nicht ein und zog vor Gericht, um seine ausstehenden Forderungen einzuklagen. Die Mieter argumentierten mit Mängeln und einer damit begründeten Mietminderung, doch das Amtsgericht Ansbach hat nun entschieden, wer am Ende zahlen muss.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
Die Schlüsselerkenntnisse
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- AG Ansbach – Az.: 2 C 1600/17 – Urteil vom 16.08.2018

Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 C 1600/17 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: AG Ansbach
Datum: 16.08.2018
Aktenzeichen: 2 C 1600/17
Verfahrensart: Urteil
Rechtsbereiche: Mietrecht

Beteiligte Parteien:

Kläger: Der Vermieter einer Doppelhaushälfte, der rückständige Mietzahlungen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten forderte.
Beklagte: Die Mieter der Doppelhaushälfte, die sich gegen die Forderungen mit Mietminderungen, Aufrechnungen und einem Zurückbehaltungsrecht verteidigten.

Worum ging es in dem Fall?

Sachverhalt: Der Kläger und die Beklagten hatten einen Mietvertrag über eine Doppelhaushälfte. Nach der Kündigung durch den Kläger wegen Eigenbedarfs leisteten die Beklagten nur noch unvollständige oder keine Mietzahlungen und räumten die Wohnung verspätet.
Kern des Rechtsstreits: Der Streit drehte sich um die Zahlung rückständiger Miete, die Wirksamkeit von Mietminderungen und Aufrechnungen der Beklagten sowie die Erstattungsfähigkeit vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Was wurde entschieden?

Entscheidung: Das Gericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung der rückständigen Miete und der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten an den Kläger.
Begründung: Die Klage wurde als vollumfänglich begründet angesehen. Das Gericht wies die Argumente der Beklagten bezüglich Mietminderung, Aufrechnung mit Materialkosten und Betriebskostenvorauszahlungen sowie ein Zurückbehaltungsrecht ab. Die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten waren als Verzugsschaden ersatzfähig, da die Beklagten mit den Mietzahlungen in Verzug waren.
Folgen: Die Beklagten müssen die festgesetzten Beträge und die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Der Fall vor Gericht

Ärger nach dem Auszug: Wer zahlt die offene Miete?

Wer eine Wohnung mietet oder vermietet, kennt das: Es gibt einen Vertrag, der festlegt, wer was wann zahlen muss. Meistens ist das die monatliche Miete und eine Vorauszahlung für die Nebenkosten, also zum Beispiel für Heizung und Wasser. Aber was passiert, wenn Mieter plötzlich weniger oder gar nichts mehr zahlen und dann ausziehen? Genau darum ging es in einem Fall vor dem Amtsgericht Ansbach. Ein Vermieter zog vor Gericht, weil seine ehemaligen Mieter ihm noch Geld schuldeten.

Vom Mietvertrag bis zur Räumungsklage: Wie der Streit begann

Streit vor Doppelhaushälfte über Mietzahlung und Mängel, Vermieter und Mieter im Konflikt — Mietstreit wegen unvollständiger Zahlung, Mängel & Vertragsverletzung – Konflikt zwischen Vermieter und Mietern. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Ein Vermieter, nennen wir ihn Herr K., hatte eine Doppelhaushälfte an ein Paar, die Beklagten, vermietet. Mietbeginn war der 1. Februar 2014. Vereinbart war eine monatliche Grundmiete von 500 Euro und 100 Euro Vorauszahlung für die Nebenkosten. Diese insgesamt 600 Euro sollten die Mieter immer bis zum dritten Werktag des Monats im Voraus zahlen. Es gab auch eine kleine Nebenabrede: Die Mieter durften die Eingangstür auf der Hofseite abschleifen und neu streichen. Herr K. wollte ihnen dafür die Materialkosten erstatten, wenn sie ihm die Rechnungen dafür zeigen.

Im November 2015 erhielten die Mieter von Herrn K. die Nebenkostenabrechnung für das erste Mietjahr. Kurz darauf, am 1. Dezember 2015, kündigte Herr K. den Mietern, weil seine Tochter in die Doppelhaushälfte einziehen sollte. Die Kündigungsfrist lief bis Ende Februar 2016. Da die Mieter nicht freiwillig auszogen, kam es zu einer Räumungsklage. Vor Gericht einigten sich beide Seiten im August 2016 darauf, dass die Mieter bis spätestens zum 31. Dezember 2016 ausziehen. Noch im selben Jahr überschrieb Herr K. das Haus seiner Tochter, behielt aber ein Nießbrauchsrecht. Das bedeutet, er hatte weiterhin das Recht, die Nutzungen aus dem Haus zu ziehen, also zum Beispiel die Mieteinnahmen zu erhalten, obwohl ihm das Haus nicht mehr allein gehörte. Man kann sich das vorstellen wie bei einem Obstbauern, der seinen Apfelgarten verkauft, sich aber das Recht vorbehält, weiterhin die Äpfel zu ernten und zu verkaufen.

Doch schon vorher gab es Probleme mit den Mietzahlungen. Von April bis August 2016 zahlten die Mieter nur einen Teil der Miete. Ab September 2016 bis zu ihrem tatsächlichen Auszug am 7. Januar 2017 kam gar keine Miete mehr. Herr K. forderte die Mieter im Oktober 2016 auf, die bis dahin aufgelaufenen Mietschulden von 2.375 Euro zu zahlen. Die Mieter wiesen das zurück. Daraufhin kündigte Herr K. ihnen im November 2016 fristlos, weil die Mietschulden inzwischen auf 2.975 Euro angewachsen waren. Ob diese fristlose Kündigung die Mieter wirklich erreicht hat, war später ein Streitpunkt. Herr K. sagte, sein Anwalt habe sie persönlich in den Briefkasten geworfen; die Mieter bestritten das.

Nach dem Auszug der Mieter ging der Streit weiter. Die Mieter forderten Herrn K. im Februar 2018 auf, die Nebenkostenabrechnung für das erste Jahr zu korrigieren und für die restliche Zeit überhaupt erst Abrechnungen zu erstellen. Das tat Herr K. dann auch im Juni 2018 für die gesamte Mietdauer.

Was wollte der Vermieter und was sagten die Mieter?

Herr K., der Kläger, zog schließlich vor Gericht und forderte die ausstehende Miete von April 2016 bis zum Auszugstag am 7. Januar 2017. Das waren insgesamt 3.715 Euro. Er meinte, die Mieter hätten keinen Grund gehabt, die Miete zu kürzen. Die von den Mietern behaupteten Mängel in der Wohnung seien nicht ausreichend genau beschrieben worden. Auch die Materialkosten für die gestrichene Tür wollte er nicht zahlen, da ihm keine Belege vorgelegt worden seien und der Anspruch ohnehin verjährt sei. Verjährung bedeutet, dass ein Anspruch nach einer bestimmten Zeit nicht mehr gerichtlich durchgesetzt werden kann, auch wenn er ursprünglich berechtigt war. Zusätzlich verlangte Herr K. 571,44 Euro für die Anwaltskosten, die ihm durch die fristlose Kündigung im November 2016 entstanden waren.

Die Mieter, die Beklagten, wollten, dass die Klage abgewiesen wird. Sie argumentierten, dass die Wohnung schon bei ihrem Einzug verschiedene Mängel gehabt habe. Diese hätten sie Herrn K. auch gemeldet und deshalb seien sie berechtigt gewesen, die Miete zu kürzen (Mietminderung). Eine Mietminderung ist das Recht des Mieters, bei Mängeln der Wohnung die Miete angemessen zu kürzen. Außerdem behaupteten sie, es habe eine klare Absprache über die Erstattung der Materialkosten für die Türrenovierung gegeben (etwa 250 bis 300 Euro), und sie hätten Herrn K. auch Belege gezeigt. Die Anwaltskosten für die fristlose Kündigung müssten sie nicht zahlen, denn ihre Pflicht zum Auszug sei ja schon im früheren Gerichtsbeschluss (dem Räumungsvergleich) festgelegt gewesen. Zudem hätten sie die fristlose Kündigung nie erhalten.

Die Mieter gingen noch einen Schritt weiter: Sie erklärten die Aufrechnung. Das bedeutet, sie wollten ihre eigenen Forderungen gegen die Forderungen des Vermieters „verrechnen“. Konkret wollten sie einen angeblichen Anspruch auf Rückzahlung von Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 3.600 Euro (für die gesamte Mietzeit) und die Materialkosten für die Tür (250 bis 300 Euro) mit den Mietschulden verrechnen. Schließlich machten sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend. Damit meinten sie, sie müssten die Miete erst zahlen, wenn Herr K. ihnen korrekte Nebenkostenabrechnungen vorlegt, da die später erstellten Abrechnungen schwere Fehler hätten.

Die Entscheidung des Gerichts: Mieter müssen zahlen

Das Amtsgericht Ansbach entschied klar zugunsten des Vermieters, Herrn K. Die Mieter wurden verurteilt, die vollen 3.715 Euro an rückständiger Miete zu zahlen, zuzüglich Zinsen. Auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten von 571,44 Euro mussten sie erstatten. Außerdem wurden die Mieter dazu verpflichtet, die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das Urteil ist für Herrn K. vorläufig vollstreckbar gegen eine Sicherheitsleistung. Das heißt, Herr K. kann das Geld von den Mietern schon fordern, auch wenn diese vielleicht noch ein Rechtsmittel gegen das Urteil einlegen wollen, muss aber selbst eine Sicherheit hinterlegen, falls sich später herausstellt, dass die Forderung doch nicht berechtigt war.

Warum entschied das Gericht so? Die wichtigsten Gründe im Detail

Das Gericht prüfte die Forderungen und Argumente beider Seiten sehr genau. Hier sind die Kernpunkte der richterlichen Begründung:

1. Anspruch auf Mietzahlung: Ja, der Vermieter hat Recht!

Das Gericht stellte fest, dass Herr K. einen klaren Anspruch auf die Zahlung der restlichen Miete und der Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 3.715 Euro hat. Dieser Betrag setzte sich aus den fehlenden Teilzahlungen von April bis August 2016 und den komplett ausstehenden Mieten von September 2016 bis zum Auszug am 7. Januar 2017 zusammen. Die Miete war laut Vertrag immer im Voraus fällig, und die Mieter hatten eben nicht vollständig gezahlt.

Ist der Vermieter überhaupt noch berechtigt zu klagen, nachdem er das Haus seiner Tochter überlassen hat? (Aktivlegitimation)
Ja, sagte das Gericht. Obwohl Herr K. das Haus seiner Tochter gegeben hatte, stand ihm unbestritten ein Nießbrauchsrecht zu. Wer ein Nießbrauchsrecht hat, darf die „Früchte“ einer Sache ziehen – bei einem Mietshaus sind das die Mieteinnahmen. Selbst wenn ein vermietetes Haus verkauft wird, aber der Verkäufer sich ein Nießbrauchsrecht vorbehält, bleibt er der Vermieter und kann die Miete einklagen. Das ist so, als ob Sie Ihren Apfelbaum dem Nachbarn schenken, sich aber das Recht sichern, weiterhin alle Äpfel ernten zu dürfen.
Durften die Mieter die Miete wegen Mängeln kürzen? (Mietminderung)
Nein, entschied das Gericht. Die Mieter hatten nicht ausreichend dargelegt und bewiesen, dass tatsächlich Mängel vorlagen, die eine Mietminderung rechtfertigen würden. Es reicht nicht aus, einfach zu sagen, es gäbe „diverse Mängel“. Ein Mieter muss schon ganz konkret werden: Was genau ist kaputt oder funktioniert nicht? Wie stark beeinträchtigt das die Nutzung der Wohnung? Das nennt man die Darlegungs- und Beweislast des Mieters. Stellen Sie sich vor, Sie kaufen einen Fernseher, der nicht funktioniert. Sie können nicht einfach im Laden sagen „Er ist kaputt“. Sie müssen schon genauer beschreiben, was das Problem ist (z.B. „kein Bild“, „Ton verzerrt“), damit der Verkäufer reagieren kann. Die Mieter hatten hier trotz eines Hinweises des Gerichts keine genaueren Angaben gemacht.
Was ist mit den nicht gezahlten Nebenkostenvorauszahlungen? Darf der Vermieter die noch fordern, obwohl er mit der Abrechnung spät dran war?
Ja, auch hier gab das Gericht dem Vermieter Recht. Zwar hatte Herr K. die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1. Februar 2016 bis 31. Januar 2017 erst im April 2018 erstellt. Das war nach Ablauf der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums (hier wäre das der 31. Januar 2018 gewesen). Wenn ein Vermieter diese Frist versäumt, kann er normalerweise keine Nachforderungen mehr stellen, falls die tatsächlichen Nebenkosten höher waren als die Vorauszahlungen. Aber: Dieser Ausschluss einer Nachforderung bezieht sich nur auf den Betrag, der über die geleisteten Vorauszahlungen hinausgeht. Wenn der Mieter aber, wie hier, die vereinbarten Vorauszahlungen gar nicht oder nur teilweise gezahlt hat, kann der Vermieter diese trotzdem noch verlangen, auch wenn die Abrechnung zu spät kommt. Herr K. forderte ja nur die vertraglich vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen von 100 Euro, die nicht bezahlt worden waren.

2. Durften die Mieter Zahlungen zurückhalten? (Zurückbehaltungsrecht)

Nein, meinte das Gericht. Die Mieter konnten sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen.

Ein Mieter darf zwar laufende Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten, wenn der Vermieter eine fällige Nebenkostenabrechnung für einen vergangenen Zeitraum nicht vorlegt. Aber dieses Recht gilt eben nur für laufende Zahlungen. Es gilt nicht für Vorauszahlungen, die in der Vergangenheit schon nicht geleistet wurden. Die Mieter hätten dieses Recht während des laufenden Mietverhältnisses geltend machen müssen, was sie aber nicht taten. Für die Grundmiete gibt es wegen fehlender Nebenkostenabrechnungen ohnehin kein Zurückbehaltungsrecht.
Außerdem, so das Gericht, wäre ein mögliches Zurückbehaltungsrecht sowieso erloschen, als Herr K. die Abrechnungen im April 2018 vorlegte. Ein Zurückbehaltungsrecht besteht nämlich nur so lange, bis eine formell ordnungsgemäße Abrechnung da ist. Das bedeutet, die Abrechnung muss bestimmte Mindestangaben enthalten (Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters, Abzug der Vorauszahlungen) und für einen Laien verständlich sein. Ob die Abrechnung inhaltlich, also materiell, richtig ist, spielt für das Zurückbehaltungsrecht erstmal keine Rolle.
Die Mieter hatten zwar einige Punkte an den Abrechnungen kritisiert:
1. Ein falscher Verteilerschlüssel (2:1 statt nach Quadratmetern).
2. Die Abrechnung von Müllkosten, obwohl sie angeblich keine Mülltonnen nutzten.
3. Eine angeblich fehlerhafte Heizkostenabrechnung (geschätzter Restbestand).
4. Eine Abrechnung, die über ihren Auszugstermin hinausging.
  Das Gericht sah hierin aber nur mögliche inhaltliche (materielle) Fehler, keine formellen Fehler, die ein Zurückbehaltungsrecht begründen würden. Es ist wie bei einer Restaurantrechnung: Wenn die Rechnung unleserlich oder ohne Einzelposten ist (formeller Fehler), können Sie die Zahlung verweigern, bis eine ordentliche Rechnung kommt. Steht aber auf der Rechnung jeder Posten drauf, ist sie aber vielleicht zu teuer (materieller Fehler), müssen Sie erstmal zahlen und den überhöhten Preis gesondert beanstanden.

3. Konnten die Mieter mit Materialkosten aufrechnen?

Nein. Die Aufrechnung der Mieter mit den Materialkosten für die Tür (250 bis 300 Euro) war nicht erfolgreich. Zum einen war ihre Erklärung nicht genau genug. Man muss schon einen konkreten Betrag nennen und nicht nur eine Spanne. Zum anderen hatten die Mieter nicht bewiesen, dass sie Herrn K. jemals Rechnungen für die Materialien vorgelegt hatten, was dieser bestritt. Ohne einen klaren Gegenanspruch gibt es auch keine Möglichkeit zur Aufrechnung.

4. Konnten die Mieter mit zurückgeforderten Nebenkostenvorauszahlungen aufrechnen?

Auch hier ein Nein vom Gericht. Die Mieter hatten keinen Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 3.600 Euro. Ein solcher Rückzahlungsanspruch besteht laut der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nur dann, wenn der Mieter während des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, seinen Anspruch auf eine korrekte Abrechnung durchzusetzen, indem er die laufenden Vorauszahlungen zurückhält. Diese Möglichkeit hatten die Mieter hier aber gehabt, sie davon aber keinen Gebrauch gemacht.

Mussten die Mieter die Anwaltskosten für die fristlose Kündigung zahlen?

Ja, entschied das Gericht. Die Anwaltskosten von 571,44 Euro waren als Kosten der Rechtsverfolgung ersatzfähig. Die Mieter waren unbestritten seit September 2016 mit ihren Mietzahlungen im Verzug. Verzug bedeutet, dass jemand eine fällige Leistung (hier die Miete) nicht rechtzeitig erbringt. Die fristlose Kündigung vom November 2016 war auch notwendig. Zwar gab es schon den Räumungsvergleich, der den Auszug bis Ende Dezember 2016 vorsah. Aber da die Mieter weiterhin keine Miete zahlten, hatte Herr K. ein berechtigtes Interesse daran, das Mietverhältnis möglicherweise noch früher durch die fristlose Kündigung zu beenden. Dass die Mieter den Zugang der Kündigung bestritten, überzeugte das Gericht nicht. Ein Aktenvermerk des Anwalts von Herrn K. reichte dem Gericht als Beweis dafür aus, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten der Mieter eingeworfen worden war.

Zinsen und Kosten des Verfahrens

Zusätzlich zur Hauptforderung mussten die Mieter Zinsen zahlen, und zwar ab dem Zeitpunkt, als ihnen die Klage zugestellt wurde. Die Kosten des gesamten Gerichtsverfahrens mussten die Mieter als unterlegene Partei ebenfalls tragen. Das ist eine übliche Regelung: Wer einen Prozess verliert, zahlt in der Regel die Kosten.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil zeigt deutlich, dass Mieter ihre Rechte bei einer Mietminderung sehr konkret begründen und beweisen müssen – pauschale Behauptungen über Wohnungsmängel reichen vor Gericht nicht aus. Selbst wenn ein Vermieter mit Nebenkostenabrechnungen zu spät dran ist, können die vereinbarten monatlichen Vorauszahlungen trotzdem noch gerichtlich eingefordert werden. Mieter verlieren ihr Recht, Zahlungen zurückzuhalten, sobald der Vermieter ordnungsgemäße Abrechnungen vorlegt, auch wenn diese möglicherweise inhaltliche Fehler enthalten. Die Entscheidung macht klar, dass bei Mietstreitigkeiten derjenige im Vorteil ist, der seine Ansprüche präzise dokumentieren und belegen kann.

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wann darf ich meine Miete kürzen und welche Schritte muss ich dafür einhalten?

Sie dürfen Ihre Miete grundsätzlich nur dann kürzen, wenn die Wohnung einen erheblichen Mangel aufweist, der ihre Nutzung stark einschränkt. Ein solcher Mangel liegt vor, wenn der Zustand der Wohnung vom vertraglich vereinbarten Zustand abweicht und die Gebrauchstauglichkeit spürbar beeinträchtigt.

Voraussetzungen für eine Mietminderung

Nicht jede Kleinigkeit berechtigt zur Mietminderung. Es muss sich um einen Mangel von Gewicht handeln. Stellen Sie sich vor, Ihre Heizung funktioniert im Winter nicht, es gibt massive Wasserschäden an der Decke oder anhaltenden, extremen Lärm, für den der Vermieter verantwortlich ist oder den er abstellen könnte. Kleinere Schönheitsfehler oder Mängel, die die Nutzung kaum beeinträchtigen (wie ein kleiner Kratzer im Laminat), rechtfertigen in der Regel keine Mietminderung. Der Mangel muss zudem während des gesamten Zeitraums der Minderung tatsächlich bestehen.

Wichtige Schritte vor einer Mietminderung

Bevor Sie Ihre Miete kürzen, sind bestimmte Schritte zwingend erforderlich, um Ihre Rechte zu wahren:

Mängelanzeige an den Vermieter: Dies ist der wichtigste Schritt. Sie müssen Ihren Vermieter über den Mangel informieren. Ohne diese Anzeige können Sie Ihre Miete in den meisten Fällen nicht mindern.
- Form: Machen Sie die Mängelanzeige schriftlich, idealerweise per Einschreiben mit Rückschein oder E-Mail mit Lesebestätigung. So haben Sie einen Nachweis, dass der Vermieter die Information erhalten hat.
- Inhalt: Beschreiben Sie den Mangel genau: Was ist kaputt oder funktioniert nicht richtig? Wo befindet sich der Mangel? Seit wann besteht er?
- Frist setzen: Fordern Sie den Vermieter in der Mängelanzeige auf, den Mangel innerhalb einer angemessenen Frist zu beheben. Was „angemessen“ ist, hängt von der Art des Mangels ab (z.B. wenige Tage bei einem Heizungsausfall im Winter, längere Frist bei größeren Reparaturen).
- Ankündigung der Mietminderung: Kündigen Sie in der Anzeige an, dass Sie die Miete mindern werden, wenn der Mangel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben wird.
Abwarten der Frist: Geben Sie dem Vermieter die Möglichkeit, den Mangel innerhalb der von Ihnen gesetzten Frist zu beheben. Nur wenn er die Frist verstreichen lässt oder die Behebung verweigert, dürfen Sie die Miete mindern.

Die Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung ist nicht pauschal festgelegt, sondern richtet sich nach dem Grad der Beeinträchtigung der Wohnung. Es gibt keine festen Prozentsätze.

Beispiel: Eine fehlende Heizung im Winter kann eine höhere Minderung rechtfertigen als ein tropfender Wasserhahn. Ist das Badezimmer über Wochen unbenutzbar, kann dies eine sehr hohe Minderung bedeuten.
Gerichte greifen oft auf sogenannte „Mietminderungstabellen“ zurück, um sich an ähnlichen Fällen zu orientieren. Diese Tabellen sind jedoch keine starren Regeln, sondern dienen lediglich als Orientierungshilfe, da jeder Fall einzigartig ist.

Die Mietminderung erfolgt in der Regel prozentual von der Bruttomiete (also Kaltmiete plus Nebenkosten).

Beispiel für die Berechnung: Minderungsbetrag = Bruttomiete × Minderungsquote in Prozent ÷ 100

Wenn Ihre Bruttomiete beispielsweise 800 Euro beträgt und der Mangel eine Mietminderung von 10 Prozent rechtfertigt, würden Sie 80 Euro weniger Miete zahlen (800 Euro × 10 ÷ 100 = 80 Euro).

Ihre Pflicht: Beweismittel sammeln

Die Darlegungs- und Beweislast liegt beim Mieter. Das bedeutet, Sie müssen im Streitfall beweisen können, dass der Mangel tatsächlich existierte, wie lange er bestand und dass er die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung in dem von Ihnen angenommenen Maße beeinträchtigt hat. Sammeln Sie daher frühzeitig Beweismittel:

Fotos und Videos: Dokumentieren Sie den Mangel visuell.
Zeugen: Bitten Sie Freunde oder Nachbarn, den Mangel zu bestätigen.
Protokolle: Führen Sie ein detailliertes Protokoll über den Mangel, die Dauer und die Kommunikation mit dem Vermieter.
Korrespondenz: Bewahren Sie alle Schreiben an und vom Vermieter auf.

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Welche Folgen hat es, wenn ich meine Miete nicht oder nicht vollständig bezahle?

Wenn Sie Ihre Miete nicht oder nicht vollständig bezahlen, gehen Sie erhebliche Risiken ein, die bis zum Verlust Ihrer Wohnung führen können. Dies gilt auch, wenn Sie die Miete kürzen, weil Sie glauben, dazu berechtigt zu sein, etwa wegen eines Mangels in der Wohnung.

Mietrückstände und ihre unmittelbaren Folgen

Bezahlen Sie die Miete nicht pünktlich oder nicht in voller Höhe, geraten Sie in Mietverzug. Das bedeutet, Sie sind Ihrer Pflicht aus dem Mietvertrag nicht nachgekommen. Der Vermieter kann dann zunächst eine Mahnung schicken, in der er Sie zur Zahlung auffordert und eine Frist setzt. Er kann auch Verzugszinsen auf die ausstehende Miete fordern. Für Sie bedeutet das, dass sich der geschuldete Betrag durch diese zusätzlichen Kosten weiter erhöht.

Die Gefahr der fristlosen Kündigung

Der Vermieter hat das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen, wenn Sie mit der Mietzahlung in einer bestimmten Höhe in Verzug sind. Dies ist insbesondere der Fall, wenn:

Sie an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Zahlung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug sind.
Sie in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug sind, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Eine solche fristlose Kündigung beendet den Mietvertrag sofort. Für Sie bedeutet das, dass Sie die Wohnung verlassen müssen.

Das gerichtliche Verfahren: Räumungsklage

Reagieren Sie auf die Kündigung nicht und verlassen die Wohnung nicht freiwillig, kann der Vermieter eine Räumungsklage beim Gericht einreichen. Ziel dieser Klage ist es, ein Urteil zu erwirken, das Sie zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet. Ein solches Gerichtsverfahren ist oft mit hohen Gerichtskosten und eventuellen Anwaltskosten verbunden, die Sie im Falle eines verlorenen Prozesses tragen müssen.

Wenn das Gericht der Räumungsklage stattgibt und Sie die Wohnung weiterhin nicht freiwillig verlassen, kann der Vermieter das Urteil zwangsweise durchsetzen lassen. Dies geschieht durch einen Gerichtsvollzieher, der die Wohnung für den Vermieter räumt. Die Kosten für diese Zwangsräumung sind ebenfalls von Ihnen zu tragen.

Besondere Situation: vermeintliche Mietminderung

Ein häufiges Missverständnis ist, dass man die Miete ohne Weiteres mindern darf, wenn ein Mangel in der Wohnung vorliegt (z.B. Heizungsausfall, Wasserschaden). Juristisch ist eine Mietminderung nur in einem bestimmten Umfang und unter bestimmten Voraussetzungen zulässig, die streng geprüft werden.

Stellen Sie sich vor, Sie mindern Ihre Miete, weil Sie einen Mangel sehen. Wenn sich später herausstellt, dass Ihre Minderungsgründe vom Gericht nicht anerkannt werden oder die Minderung zu hoch angesetzt war, dann gelten die gekürzten Beträge als unbezahlte Miete. Dies führt dann zu den oben genannten Mietrückständen, die eine fristlose Kündigung und eine Räumungsklage zur Folge haben können. In einem solchen Fall müssten Sie nicht nur die volle Miete nachzahlen, sondern zusätzlich auch die entstandenen Zinsen, die Gerichtskosten und eventuelle Kosten für die Zwangsvollstreckung.

Merke: Die eigenmächtige Kürzung der Miete birgt immer das Risiko, dass die Kürzung später als unberechtigt angesehen wird, was zu erheblichen finanziellen Belastungen und dem Verlust der Wohnung führen kann.

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Darf ich die Miete einbehalten, wenn mein Vermieter die Nebenkostenabrechnung nicht oder fehlerhaft erstellt?

Grundsätzlich dürfen Sie nicht die gesamte Miete einbehalten. Ein Zurückbehaltungsrecht betrifft unter bestimmten Voraussetzungen lediglich die Nebenkostenvorauszahlungen, nicht aber die Grundmiete. Hierbei muss man klar zwischen einer Mietminderung und einem Zurückbehaltungsrecht unterscheiden.

Mietminderung und Zurückbehaltungsrecht – der Unterschied

Eine Mietminderung kommt in Frage, wenn die gemietete Wohnung selbst einen Mangel aufweist, der ihre Nutzung beeinträchtigt – zum Beispiel, wenn die Heizung nicht funktioniert, die Wohnung feucht ist oder Schimmel auftritt. In diesem Fall wird die Grundmiete wegen des Mangels gemindert, solange dieser Mangel besteht und dem Vermieter bekannt ist. Es geht hier um die Qualität der Mietsache.
Ein Zurückbehaltungsrecht bei Nebenkosten entsteht hingegen, wenn der Vermieter eine bestimmte gesetzliche Pflicht nicht erfüllt hat, nämlich die fristgerechte Erstellung und Übermittlung der Nebenkostenabrechnung. Es dient dazu, den Vermieter zur Erfüllung dieser Pflicht anzuhalten.

Wann darf ich Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten?

Wenn Ihr Vermieter die Nebenkostenabrechnung für einen bereits abgelaufenen Abrechnungszeitraum nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von zwölf Monaten nach Ende dieses Abrechnungszeitraums erstellt und Ihnen zugesandt hat, dürfen Sie die laufenden monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen einbehalten. Das bedeutet, Sie zahlen ab diesem Zeitpunkt Ihre Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr, während die Grundmiete wie gewohnt weitergezahlt werden muss.

Dies gilt nicht für die Grundmiete selbst oder für Nebenkostenvorauszahlungen, die Sie bereits in der Vergangenheit nicht geleistet haben. Das Zurückbehaltungsrecht entsteht nur für die Vorauszahlungen, die ab dem Zeitpunkt der Überschreitung der Abrechnungsfrist fällig werden.

Das Ende des Zurückbehaltungsrechts

Das Zurückbehaltungsrecht besteht nur so lange, bis eine formell korrekte Nebenkostenabrechnung vorliegt. Es ist wichtig zu verstehen, dass es dabei nicht auf den Inhalt der Abrechnung ankommt, also darauf, ob die Berechnung stimmt oder die Kosten gerechtfertigt sind. Entscheidend ist allein, dass die Abrechnung formell korrekt ist. Das bedeutet, sie muss alle wesentlichen Angaben enthalten, wie zum Beispiel die Gesamtkosten, den Umlageschlüssel und Ihren Anteil.

Sobald eine solche formell korrekte Abrechnung bei Ihnen eingeht, endet Ihr Zurückbehaltungsrecht sofort. Die von Ihnen bis dahin einbehaltenen Nebenkostenvorauszahlungen werden dann sofort fällig und müssen bezahlt werden. Wenn Sie die formell korrekte Abrechnung erhalten haben und den einbehaltenen Betrag nicht zahlen, geraten Sie für diesen Betrag in Zahlungsverzug.

Was tun bei einer fehlerhaften Nebenkostenabrechnung?

Wenn die Nebenkostenabrechnung formell fehlerhaft ist (zum Beispiel, weil wichtige Angaben fehlen), kann das Zurückbehaltungsrecht weiterhin bestehen oder neu entstehen, da rechtlich gesehen keine gültige Abrechnung vorliegt.
Wenn die Abrechnung hingegen formell korrekt, aber inhaltlich (materiell) fehlerhaft ist (z.B. falsche Berechnungen, überhöhte Kosten, unzulässige Posten), können Sie die Miete oder Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr einfach einbehalten. In diesem Fall müssen Sie der Abrechnung innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt widersprechen. Dieser Widerspruch muss genau begründet werden, welche Punkte der Abrechnung Sie anzweifeln.

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Kann ich meine eigenen Forderungen gegen den Vermieter mit der Miete verrechnen (aufrechnen)?

Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, eigene Forderungen gegen den Vermieter mit der laufenden Miete zu „verrechnen“, im juristischen Sinne aufzurechnen. Dies ist jedoch an strenge Voraussetzungen geknüpft und birgt erhebliche Risiken, falls diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind.

Was bedeutet Aufrechnung?

Aufrechnung ist ein rechtlicher Vorgang, bei dem zwei Personen, die jeweils eine Forderung gegen die andere haben, diese gegenseitig erlöschen lassen. Stellen Sie sich vor, Sie schulden jemandem 100 Euro, und diese Person schuldet Ihnen ebenfalls 100 Euro. Anstatt dass beide Beträge hin- und hergezahlt werden, können die Forderungen „verrechnet“ werden. Im Mietverhältnis bedeutet das: Wenn Sie dem Vermieter Miete schulden und der Vermieter Ihnen Geld schuldet (z.B. wegen überzahlter Nebenkosten oder erstattungsfähiger Auslagen), können diese Beträge unter bestimmten Umständen gegeneinander aufgerechnet werden.

Wichtige Voraussetzungen für eine wirksame Aufrechnung

Damit eine Aufrechnung wirksam ist und Ihre Mietzahlung als geleistet gilt, müssen mehrere Bedingungen erfüllt sein:

Gegenseitigkeit und Gleichartigkeit der Forderungen: Sowohl Sie als Mieter als auch der Vermieter müssen eine Forderung gegen den jeweils anderen haben, und diese Forderungen müssen gleichartig sein, meistens also Geldforderungen.
Fälligkeit Ihrer Forderung: Ihre Forderung gegen den Vermieter muss fällig sein. Das bedeutet, der Vermieter muss Ihnen das Geld bereits zum Zeitpunkt der Aufrechnungserklärung schulden. Ist Ihre Forderung noch nicht fällig, können Sie damit nicht aufrechnen.
Klarheit und Beweisbarkeit Ihrer Forderung: Ihre Forderung gegen den Vermieter muss eindeutig feststehen und bezifferbar sein. Das ist ein extrem wichtiger Punkt: Sie müssen in der Lage sein, die Existenz und die genaue Höhe Ihrer Forderung beweisen zu können. Beispiele hierfür sind eine eindeutig zu viel gezahlte Miete, die sich aus einer Abrechnung ergibt, oder nachweisbare und vom Vermieter zu tragende Auslagen. Die Beweislast für die Existenz und Höhe Ihrer Gegenforderung liegt vollständig bei Ihnen als Mieter. Das bedeutet: Sie müssen im Zweifelsfall vor Gericht beweisen können, dass der Vermieter Ihnen diesen Betrag schuldet.
Die Aufrechnung muss erklärt werden: Eine Aufrechnung geschieht nicht automatisch. Sie müssen dem Vermieter ausdrücklich mitteilen, dass Sie Ihre Forderung mit der Mietzahlung verrechnen. Dies sollte schriftlich erfolgen und klar darlegen, welche Forderung Sie in welcher Höhe mit welcher Mietzahlung verrechnen möchten.

Risiken einer unbegründeten Aufrechnung

Eine Aufrechnung ist kein Druckmittel und auch kein Automatismus. Wenn Ihre Forderung gegen den Vermieter nicht tatsächlich besteht, nicht fällig ist oder Sie diese nicht beweisen können, geht die Aufrechnung ins Leere. Für Sie als Mieter bedeutet dies:

Die Miete gilt trotz Ihrer „Verrechnung“ als nicht oder nicht vollständig bezahlt.
Sie geraten in Mietrückstand.
Ein Mietrückstand kann zu Mahnungen und im schlimmsten Fall zu einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen. Schon ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten kann eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Gerade bei komplexeren Forderungen, deren Höhe oder Berechtigung noch nicht eindeutig geklärt ist (z.B. Schadenersatzansprüche oder strittige Nebenkostenabrechnungen), ist Vorsicht geboten. Eine unbegründete Aufrechnung kann schwerwiegende Folgen haben. Es ist entscheidend, dass Sie sich Ihrer Sache absolut sicher sind und die Forderung belegen können.

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Wer ist mein Ansprechpartner für die Miete, wenn sich die Besitzverhältnisse der Wohnung ändern?

Wenn sich die Besitzverhältnisse Ihrer Mietwohnung ändern, beispielsweise durch einen Verkauf oder die Einrichtung eines Nießbrauchsrechts, ist es für Sie als Mieterin oder Mieter wichtig zu wissen, an wen Sie Ihre Miete zahlen oder wem Sie Mängel melden müssen.

Grundsätzlich gilt der wichtige Rechtsgrundsatz: „Kauf bricht Miete nicht“. Das bedeutet für Sie, dass Ihr bestehender Mietvertrag unverändert gültig bleibt, auch wenn die Wohnung verkauft wird. Der neue Eigentümer tritt automatisch in den Mietvertrag ein und wird zu Ihrem neuen Vermieter. Alle Rechte und Pflichten aus Ihrem ursprünglichen Mietvertrag, wie die Höhe der Miete, Kündigungsfristen oder die Pflicht zur Instandhaltung durch den Vermieter, bleiben bestehen.

Die Rolle des Nießbrauchsrechts

Eine besondere Situation entsteht durch ein Nießbrauchsrecht. Stellen Sie sich vor, der Eigentümer einer Wohnung erlaubt einer anderen Person – dem sogenannten Nießbrauchsberechtigten – die Nutzung und die Erzielung von Einnahmen aus dieser Wohnung. Das ist vergleichbar damit, dass jemandem die „Früchte“ eines Besitzes zustehen, ohne dass er selbst der Eigentümer ist. Ist ein Nießbrauchsrecht an der Wohnung bestellt, wird der Nießbrauchsberechtigte in der Regel Ihr neuer Vermieter. Das bedeutet, dass Sie Ihre Miete und alle weiteren Anliegen bezüglich der Wohnung (z.B. Mängelanzeigen) an diesen Nießbrauchsberechtigten richten.

Wie erfahren Sie, wer Ihr Ansprechpartner ist?

Um Klarheit zu haben und Ihre Pflichten korrekt zu erfüllen, sollten Sie sicherstellen, wer Ihr aktueller Vertragspartner ist.

Informationspflicht: Der neue Eigentümer oder der Nießbrauchsberechtigte ist üblicherweise verpflichtet, Sie über den Wechsel und die neuen Kontaktdaten zu informieren. Dies geschieht in der Regel schriftlich.
Nachweis: Oft wird Ihnen dabei auch ein Nachweis für die Änderung der Besitzverhältnisse vorgelegt, wie etwa ein Auszug aus dem Grundbuch oder der Nießbrauchsvertrag. Solche Dokumente können Ihnen Gewissheit geben.

Wenn Sie unsicher sind, wer Ihr Ansprechpartner für die Miete oder andere mietvertragliche Belange ist, ist es wichtig, diese Situation zu klären, um sicherzustellen, dass Sie Ihre Zahlungen und Mitteilungen an die richtige Person richten.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Mietminderung

Eine Mietminderung ist das Recht des Mieters, die Miete zu verringern, wenn die Wohnung einen erheblichen Mangel aufweist, der die Nutzung beeinträchtigt. Der Mieter muss den Mangel dem Vermieter genau und schriftlich anzeigen und diesem eine Frist zur Behebung setzen. Die Minderung ist nur für die Zeit zulässig, in der der Mangel besteht, und bemisst sich nach dem Grad der Beeinträchtigung. Juristisch geregelt ist dies unter anderem in § 536 BGB. Beispiel: Wenn in der kalten Jahreszeit die Heizung ausfällt und deshalb das Wohnen stark eingeschränkt ist, darf der Mieter die Miete entsprechend kürzen.

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Zurückbehaltungsrecht

Das Zurückbehaltungsrecht erlaubt es dem Mieter, bestimmte Zahlungen (hier insbesondere Nebenkostenvorauszahlungen) zurückzuhalten, wenn der Vermieter die gesetzlich vorgeschriebene fristgerechte und formell korrekte Nebenkostenabrechnung nicht vorlegt. Wichtig ist, dass dieses Recht nur für laufende Vorauszahlungen ab dem Zeitpunkt der Versäumnis gilt, nicht für bereits rückständige Zahlungen. Das Recht erlischt sofort, sobald eine formell ordnungsgemäße Abrechnung vorliegt (§ 556 BGB). Beispiel: Wenn der Vermieter die Nebenkostenabrechnung mehr als zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums nicht erstellt, darf der Mieter die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen zurückhalten, bis die Abrechnung vorliegt.

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Aufrechnung

Aufrechnung bedeutet, dass zwei Personen, die sich gegenseitig Geld schulden, diese Forderungen miteinander verrechnen können, sodass nur der Differenzbetrag noch zu zahlen ist. Damit sie wirksam ist, müssen die Forderungen fällig, gleichartig, gegeneinander gerichtet und eindeutig beziffert sein (§ 387 BGB). Der Mieter muss die Aufrechnung klar erklären und seine Gegenforderungen beweisen. Beispiel: Ein Mieter schuldet dem Vermieter Miete, hat aber gleichzeitig Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Nebenkostenvorauszahlungen. Wird korrekt aufgerechnet, wird der Betrag miteinander verrechnet und nicht mehrfach gezahlt.

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Nießbrauchsrecht

Das Nießbrauchsrecht ist ein dingliches Recht, das einer Person das Recht gibt, eine fremde Sache zu nutzen und die daraus entstehenden Erträge zu ziehen, ohne Eigentümer zu sein (§§ 1030 ff. BGB). Im Mietkontext bedeutet dies, dass trotz Eigentümerwechsel der Nießbrauchsberechtigte als Vermieter auftritt und die Miete einziehen darf. Für den Mieter ändert sich dadurch wenig, er zahlt weiterhin an den Nießbrauchsberechtigten. Beispiel: Ein Vermieter verkauft sein Haus, behält sich aber ein Nießbrauchsrecht vor – er darf weiter die Mieteinnahmen nutzen, obwohl nun jemand anderes eingetragen ist.

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Verzug

Verzug bedeutet, dass eine vereinbarte Leistung (z. B. Mietzahlung) trotz Fälligkeit und Mahnung nicht erbracht wurde (§ 286 BGB). Im Mietvertrag führt Zahlungsrückstand zu Verzug, der dem Vermieter besondere Rechte gibt, etwa Verzugszinsen zu verlangen oder fristlos zu kündigen, wenn der Rückstand eine bestimmte Höhe erreicht. Beispiel: Wenn Mieter zwei Monatsmieten nicht zahlen und der Vermieter sie daraufhin abmahnt, befinden sich die Mieter im Verzug und riskieren eine Kündigung.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 535 BGB (Mietvertrag – Pflichten des Mieters und Vermieters): Regelt die Pflichten des Mieters zur Zahlung der Miete und die des Vermieters zur Gebrauchsgewährung sowie Nebenkostenabrechnung. Wesentlich ist, dass die Miete im Voraus zu leisten ist und Nebenkosten nach ordnungsgemäßer Abrechnung zusätzlich geschuldet werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter schulden trotz Mietrückständen die volle Miete und Nebenkostenvorauszahlung gemäß Vertrag; das Gericht bestätigte den Vermieteranspruch.
§ 543 BGB (Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund): Ermöglicht die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses bei erheblichen Vertragspflichtverletzungen, etwa Zahlungsverzug. Eine fristlose Kündigung setzt voraus, dass Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die fristlose Kündigung des Vermieters wegen erheblichen Zahlungsverzugs wurde als berechtigt anerkannt und führte zum weiteren Vorgehen im Prozess.
§ 556 BGB (Nebenkostenabrechnung): Verpflichtet den Vermieter, die Nebenkostenabrechnung spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorzulegen; Versäumung schließt Nachforderungen aus, betrifft jedoch nicht bereits nicht geleistete Vorauszahlungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Trotz verspäteter Abrechnung konnte der Vermieter die noch offenen Nebenkostenvorauszahlungen geltend machen, da diese grundsätzlich geschuldet sind.
§ 536 BGB (Mietminderung bei Mängeln): Regelt das Recht des Mieters, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache Mängel aufweist, die die Tauglichkeit beeinträchtigen. Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für Mängel und deren Auswirkungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter konnten keine ausreichenden Beweise für Mängel vorlegen, folglich war eine Mietminderung nicht gerechtfertigt.
§ 273 BGB (Zurückbehaltungsrecht): Erlaubt einem Schuldner, die eigene Leistung zu verweigern, solange der Gläubiger seine Gegenleistung nicht erbringt, wenn die Ansprüche miteinander in einem gegenseitigen Abhängigkeitsverhältnis stehen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieter konnten das Zurückbehaltungsrecht nicht für rückständige Vorauszahlungen geltend machen, da es sich dabei um vergangene Zahlungen handelt und die Abrechnungen letztlich vorgelegt wurden.

Das vorliegende Urteil

AG Ansbach – Az.: 2 C 1600/17 – Urteil vom 16.08.2018

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1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 3.715,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.12.2017 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € zu zahlen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 3.715,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten über Mietzahlungsansprüche aus einem beendeten Mietverhältnis.

(Symbolfoto: wutzkohphoto/Shutterstock.com)

Die Beklagten schlossen mit dem Kläger einen Mietvertrag über die Doppelhaushälfte in der … mit Mietbeginn zum 01.02.2014. Als monatliche Grundmiete waren gemäß § 3 Ziffer 1 des Mietvertrages (Anlage K 1) 500,00 € vereinbart sowie monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 100,00 €. Gemäß § 4 Ziffer 1 des Mietvertrags war die Miete im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig.

Die Parteien vereinbarten, dass die Beklagten die Eingangstüre der hinteren Hofseite abschleifen und neu streichen können und dass der Kläger den Beklagten gegen Vorlage der Belege die Materialkosten ersetzen würde.

Der Kläger erteilte den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.02.2014 bis 31.01.2015, die diesen am 01.11.2015 zuging.

Mit Schreiben vom 01.12.2015 kündigte der Kläger das Mietverhältnis ordentlich wegen Eigenbedarfs der Tochter des Klägers, Frau …, zum 29.02.2016. Im Rahmen einer daraufhin klägerseits erhobenen Räumungsklage verpflichteten sich die Beklagten durch Räumungsvergleich vom 03.08.2016 (Anlage K 2) vor dem Amtsgericht Ansbach im Rechtsstreit 3 C 326/16, die streitgegenständliche Doppelhaushälfte bis spätestens 31.12.2016 zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Im Jahr 2016 überließ der Kläger seiner Tochter … das streitgegenständliche Anwesen. Dem Kläger steht ein unentgeltliches lebenslanges Nießbrauchsrecht am streitgegenständlichen Anwesen zu.

Die Beklagten zahlten an den Kläger für die Monate April 2016 einen Betrag von 410,00 €, für Mai 2016 einen Betrag von 210,00 €, für Juni 2016 und Juli 2016 jeweils einen Betrag von 410,00 €, und für August 2016 einen Betrag von 385,00 €. Für die Monate September 2016 bis 07.01.2017 erfolgten seitens der Beklagten keine Mietzahlungen.

Mit Schreiben seiner Prozessbevollmächtigten vom 14.10.2016 (Anlage K 3) forderte der Kläger die Beklagten auf, die rückständige Miete für die Monate April 2016 bis einschließlich Oktober 2016 in Höhe von insgesamt 2.375,00 € bis zum 24.10.2016 zu zahlen. Mit Schreiben vom 27.10.2016 (Anlage K 4) wies der Prozessbevollmächtigte der Beklagten die Forderungen zurück.

Mit Schreiben vom 16.11.2016 (Anlage K 5) kündigten die Prozessbevollmächtigten für den Kläger das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen der Zahlungsrückstände von April 2016 bis einschließlich November 2016 in Höhe von 2.975,00 €.

Die Beklagten räumten am 07.01.2017 die streitgegenständliche Doppelhaushälfte und gaben es an den Kläger heraus.

Mit Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 06.02.2018 (Anlage) forderten die Beklagten den Kläger auf bis zum 19.02.2018 die Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum 01.02.2014 bis 31.01.2015 nachzubessern und für die fehlenden Zeiträume ordnungsgemäße Abrechnungen zu erstellen. Der Kläger erstellte am 04.06.2018 Betriebskostenabrechnungen für die Zeiträume 01.02.2014 bis 31.01.2015 (Anlage K 8), 01.02.2015 bis 31.01.2016 (Anlage K 9) und 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10).

Der Kläger macht rückständige Miete für den Zeitraum April 2016 bis 07.01.2017 in Höhe von insgesamt 3.715,00 € geltend. Bezüglich der einzelnen geltend gemachten Mietrückstände wird auf die Klageschrift vom 28.11.2017 (Blatt 5 der Akte) Bezug genommen.

Der Kläger ist der Ansicht, der Vortrag der Beklagten hinsichtlich der Mietminderung sei unsubstantiiert. Hinsichtlich der Reparaturarbeiten bestreitet der Kläger, dass die Beklagten entsprechende Belege vorgelegt haben. Hinsichtlich der Aufrechnung bezüglich der Materialkosten hat der Kläger die Einrede der Verjährung erhoben.

Der Kläger macht ferner vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten aus einem Gegenstandswert von (12 x 500,00 € Kaltmiete) 6.000,00 € in Höhe von 571,44 € für die fristlose Kündigung vom 16.11.2016 (Anlage K 5) geltend. Das Kündigungsschreiben vom 16.11.2016 (Anlage K 5) sei vom Prozessbevollmächtigten des Klägers am 17.11.2016 um 16.17 Uhr persönlich in den Hausbriefkasten der Beklagten eingeworfen worden, was sich aus dem Aktenvermerk (Anlage K 6) ergebe.

Der Kläger beantragt: Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 3.715,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.12.2017 sowie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 571,44 € zu zahlen.

Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagten behaupten, es haben bei Einzug der Beklagten diverse Mängel vorgelegen, die auch gegenüber dem Kläger angezeigt worden seien. Die Beklagten sind der Ansicht, sie seien zur Mietminderung auf Grund bestehender Mängel berechtigt gewesen.

Sie tragen vor, es sei zwischen den Beklagten und dem Kläger bei Einzug der Beklagten eine Vereinbarung getroffen worden, nach der die Beklagten diverse Arbeiten am Mietobjekt durchführen sollten, wonach der Kläger ihnen die Materialkosten ersetzen sollte. Es seien Materialkosten in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € angefallen und es seien dem Kläger Belege vorgelegt worden. Hinsichtlich der Einzelheiten bezüglich der beklagtenseits durchgeführten Renovierungsarbeiten wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 26.02.2018 (Blatt 28 der Akte) Bezug genommen.

Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass der Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nicht verlangen könne, da die Beklagten ohnehin auf Grund des Räumungsvergleichs dazu verpflichtet gewesen seien, das Mietobjekt zum 31.12.2016 zu räumen. Die Beklagten bestreiten den Zugang der Kündigung des Klägers vom 16.11.2016 mit der Aufforderung zur Räumung bis zum 30.11.2016.

Die Beklagten haben mit Schriftsatz vom 26.02.2018 die Aufrechnung mit einem Rückzahlungsanspruch in Höhe von 3.600,00 € hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum Februar 2014 bis Januar 2017, also für 36 Monate, sowie mit einem Anspruch auf Erstattung von Materialkosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € erklärt.

Zudem berufen sich die Beklagten auf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Forderungen des Klägers, weil der Kläger Nebenkostenabrechnungen nicht erteilt habe. Das Zurückbehaltungsrecht sei nicht durch die klägerseits mit Schriftsatz vom 10.04.2018 vorgelegten Abrechnungen erloschen, da diese formal grob mangelhaft seien. Hinsichtlich der Einzelheiten der behaupteten Mängel der Abrechnungen wird auf den Schriftsatz der Beklagten vom 04.05.2018 (Blatt 47 – 48) Bezug genommen.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die Anlagen Bezug genommen. Auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2018 (Blatt 41 – 43 der Akte) sowie das Protokoll vom 03.07.2018 (Blatt 67 -69 der Akte) wird Bezug genommen.

Das Gericht hat die Akte 3 C 326/16 des Amtsgerichts Ansbach beigezogen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und vollumfänglich begründet.

Der Kläger hat einen Anspruch gegen die Beklagten auf Zahlung der restlichen Miete sowie der Betriebskostenvorauszahlungen für April 2016 in Höhe von 190,00 €, für Mai 2016 in Höhe von 390,00 €, für Juni 2016 und Juli 2016 jeweils in Höhe von 190,00 €, für August 2016 in Höhe von 215,00 €, für September 2016 bis Dezember 2016 jeweils in Höhe von 600,00 € und für den Monat Januar bis zum 07.01.2017 in Höhe von 140,00 €, mithin eines Betrages in Höhe von insgesamt 3.715,00 € aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag gemäß § 535 II BGB.

Gemäß § 4 Zif. 1 des Mietvertrags (Anlage K 1) war die Miete im Voraus, spätestens am 3. Werktag eines Monats zur Zahlung fällig. Unstreitig haben die Beklagten auf die vereinbarte monatliche Miete in Höhe von 600,00 €, bestehend aus einer Grundmiete von 500,00 € und Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 100,00 €, lediglich Teilzahlungen erbracht. So zahlten die Beklagten an den Kläger für die Monate April 2016 einen Betrag von 410,00 €, für Mai 2016 einen Betrag von 210,00 €, für Juni 2016 und Juli 2016 jeweils einen Betrag von 410,00 €, und für August 2016 einen Betrag von 385,00 €. Für die Monate September 2016 bis 07.01.2017 erfolgten seitens der Beklagten keine Mietzahlungen.

Der Kläger ist nach Auffassung des Gerichts aktivlegitimiert.

Unstreitig hat der Kläger das Anwesen … im Jahr 2016 an seine Tochter überlassen. Entgegen der Auffassung der Beklagten steht dies der Aktivlegitimation des Klägers jedoch nicht entgegen. Denn dem klägerischen Vortrag zufolge ist zwar Frau … nunmehr Eigentümerin des streitgegenständlichen Anwesens, jedoch steht dem Kläger unstreitig ein unentgeltliches lebenslanges Nießbrauchsrecht (§ 1030 BGB) zu, § 138 III ZPO. Die Aktivlegitimation des nießbrauchsberechtigten Klägers bleibt durch die Überlassung des Grundstücks an Frau … unberührt. Dem Nießbrauchsberechtigten stehen die Nutzungen aus der Sache gemäß § 1030 I BGB zu. Selbst wenn der Eigentümer eine vermietete Sache unter Nießbrauchsvorbehalt veräußert, bleibt er Vermieter (BGH NJW 06, 51) und ist daher auch berechtigt, rückständige Mietforderungen klageweise geltend zu machen.

Eine Mietminderung gemäß § 536 I BGB ist nach Auffassung des Gerichts nicht gerechtfertigt.

Die Beklagten haben behauptet, es haben bei Einzug der Beklagten diverse Mängel vorgelegen, die auch gegenüber dem Kläger angezeigt worden seien. Die Beklagten sind daher der Ansicht, sie seien zur Mietminderung auf Grund bestehender Mängel berechtigt gewesen. Der Kläger meint, der Vortrag der Beklagten hinsichtlich der Mietminderung sei unsubstantiiert.

Ein zur Mietminderung führender Mangel der Mietsache ist nach Auffassung des Gerichts von den Beklagten nicht substantiiert dargelegt worden. Darlegungs- und beweisbelastet für das Vorliegen eines Mangels sowie die daraus resultierende Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch ist der Mieter (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Auflage, 2017, § 536 BGB Rn. 488), hier also die Beklagten. Nach den vom BGH entwickelten Grundsätzen zu den Substantiierungsanforderungen (BGH, Beschluss vom 27.07.2016 – XII ZR 59/14, NJW-RR 2016, 1291) muss der Mieter, der sich gegenüber dem Zahlungsanspruch des Vermieters auf einen Mangel der Mietsache beruft und daraus eine Minderung des Mietzinses herleitet, konkrete Sachmängel darlegen, welche die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigen. Der Mieter muss hierbei die sog. Mangelsymptome hinreichend substantiiert darlegen, so dass das Gericht die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beurteilen kann.

Diesen Grundsätzen ist der Vortrag der beklagten Partei nicht ausreichend gerecht geworden. Die Beklagten haben lediglich behauptet, dass nach Durchführung einiger Renovierungsarbeiten durch die Beklagten im Mietobjekt immer noch „diverse Mängel“ vorgelegen haben, die eine Minderung der Miete rechtfertigen würden. Dieser Vortrag ist nach Ansicht des Gerichts nicht ausreichend konkret. Die beklagte Partei hat trotz eines entsprechenden Hinweises des Gerichts in der mündlichen Verhandlung vom 19.04.2018 (Blatt 42 der Akte) keine konkreteren Angaben dazu gemacht, in welchem Ausmaß und zu welchem Zeitpunkt die Tauglichkeit der Mietsache durch welchen Zustand oder Mangel beeinträchtigt worden sein soll. Eine Mietminderung ist daher nicht gerechtfertigt.

Soweit die beklagte Partei der Auffassung ist, die geltend gemachten Forderungen seien in Höhe von 440,00 € hinsichtlich der geforderten Betriebskostenvorauszahlungen nicht durchsetzbar, kann sich das Gericht dieser Ansicht nicht anschließen.

Die Beklagten sind diesbezüglich der Auffassung, dass sich aus der Betriebskostenabrechnung vom 06.04.2018 (Anlage K 10) ergebe, dass die Beklagten für ihre Zahlungen hinsichtlich der Monate April 2016, Mai 2016, Juni 2016 und Juli 2016 eine Zahlungsbestimmung dahingehend getroffen haben, dass für diese Monate jeweils 10,00 € die Betriebskosten betreffen, § 366 I BGB. Die Beklagten sind ferner der Ansicht, dass hinsichtlich der Monate September 2016, Oktober 2016, November 2016 und Dezember 2016 die klägerischen Forderungen jeweils in Höhe von 100,00 € pro Monat unbegründet seien, da diese die Betriebskostenvorauszahlung betreffen, die dem Kläger auf Grund der Abrechnung für das Jahr 2016 nicht zustünden.

Das Gericht ist entgegen der Ansicht der Beklagten der Auffassung, dass die Klageforderung auch bezüglich der geltend gemachten Betriebskosten in Höhe von (4 x 10,00 €) 40,00 € für die Monate April 2016 bis Juli 2016 und in Höhe von (4x 100,00 €) 400,00 € für die Monate September 2016 bis Dezember 2016 berechtigt ist. Zwar hat der Kläger die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10) erst am 06.04.2018 erstellt und mit Schriftsatz vom 10.04.2018 den Beklagten somit verspätet übermittelt.

Gemäß § 556 III 2 BGB ist der Vermieter dazu verpflichtet, die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter gemäß § 556 III 3 BGB ausgeschlossen. Die Frist zur Geltendmachung der Nachforderung endete hier am 31.01.2018, so dass die Abrechnung vom 06.04.2018 verfristet ist.

Wenn der Mieter während der Abrechnungsperiode die Vorauszahlungen ganz oder zum Teil nicht entrichtet und der Vermieter verspätet abrechnet, handelt es sich bei dem Differenzbetrag aufgrund nicht gezahlter Vorauszahlungen nicht um eine Nachforderung im Sinne des § 556 III 3 BGB (Schmidt-Futterer/Langenberg BGB § 556 Rn. 475, beck-online). Nachforderungen beziehen sich begrifflich nur auf den über die Vorauszahlungen des Mieters hinausgehenden Betrag, so dass der Vermieter bei geringeren tatsächlich gezahlten Vorauszahlungen immer noch Nachzahlungen bis zu deren vertraglich vereinbarter Höhe verlangen kann (Schmidt-Futterer/ Langenberg BGB § 556 Rn. 473, beck-online). Bei verspäteter Abrechnung stehen dem Vermieter daher die geschuldeten Vorauszahlungen zu (BGH NZM 2005, 13 WuM 2007, 700).

Der Vermieter macht hier nicht die Nachforderung aus der Abrechnung für den Zeitraum 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10) geltend, sondern lediglich den Betrag der nicht gezahlten Vorauszahlungen in vertraglich vereinbarter Höhe. Gemäß § 3 Zif. 1 des Mietvertrages (Anlage K 1) haben die Parteien monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von monatlich 100,00 € vereinbart. Einen darüber hinausgehenden Betrag verlangt die Klagepartei nicht. Der Kläger erstellte am 04.06.2018 Betriebskostenabrechnungen für die Zeiträume 01.02.2014 bis 31.01.2015 (Anlage K 8), 01.02.2015 bis 31.01.2016 (Anlage K 9) und 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10). Die Forderungen des Klägers hinsichtlich der vertraglich vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen sind daher trotz der verspäteten Abrechnungen durchsetzbar.

Den Beklagten steht nach Auffassung des Gerichts kein Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB hinsichtlich der Mietforderungen des Klägers auf Grund der verspäteten Abrechnungen zu.

Die Beklagten haben sich auf ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Forderungen des Klägers berufen, weil der Kläger eine Nebenkostenabrechnung nicht erteilt habe. Die Beklagten meinen, das Zurückbehaltungsrecht sei nicht durch die mit Schriftsatz des Klägers vom 10.04.2018 vorgelegten Abrechnungen erloschen, da diese formal grob mangelhaft seien. Der Kläger ist der Auffassung, dass den Beklagten kein Zurückbehaltungsrecht zustehe, da sie dieses nicht im laufenden Mietverhältnis geltend gemacht haben. Zudem sei durch die Betriebskostenabrechnungen vom 06.04.2018 ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht erloschen, da die Abrechnungen nicht formell fehlerhaft seien.

Auf ein Zurückbehaltungsrecht können sich die Beklagten nach Auffassung des Gerichts schon nicht berufen. Denn die Beklagten machen vorliegend bei einem beendeten Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der in der Vergangenheit nicht geleisteten Vorauszahlungen und hinsichtlich der Grundmiete geltend.

Dem Mieter steht ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen aus § 273 BGB zu, bis die Abrechnung des vergangenen Zeitraums erteilt ist (BeckOK MietR/Pfeifer BGB § 556 Rn. 1595, beck-online). Kein Zurückbehaltungsrecht besteht für in der Vergangenheit nicht geleistete Vorauszahlungen. Ein Zurückbehaltungsrecht auch für die Grundmiete wird von der herrschenden Lehre verneint. Das Zurückbehaltungsrecht endet bei Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung (MüKoBGB/Schmid/Zehelein BGB § 556 Rn. 59, beck-online).

Für ein Zurückbehaltungsrecht bezüglich der in der Vergangenheit nicht geleisteten Vorauszahlungen besteht nach Auffassung des Gerichts kein Bedürfnis, da die Beklagten die Möglichkeit hatten, während des laufenden Mietverhältnisses die laufenden Vorauszahlungen einzubehalten und von dieser Möglichkeit keinen Gebrauch gemacht haben.

Darüber hinaus ist ein etwaiges Zurückbehaltungsrecht der Beklagten ohnehin durch die Erteilung der formell ordnungsgemäßen Abrechnungen im Schriftsatz des Klägers vom 10.04.2018 erloschen.

Dem Mieter steht für laufende Nebenkostenvorauszahlungen ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Vorlage einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung zu (BGH ZMR 1994, 339). Lediglich materielle Mängel der Abrechnung führen indes nicht zu einem Zurückbehaltungsrecht des Mieters. Eine Betriebskostenabrechnung muss grundsätzlich den Anforderungen des § 259 BGB entsprechen, d.h. sie muss in formeller Hinsicht eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben, der Gesamtkosten und des Verteilungsschlüssels enthalten sowie die Berechnung des Anteils des Mieters unter Abzug der Vorauszahlungen. Die Abrechnung muss für die formelle Wirksamkeit grundsätzlich dem durchschnittlichen Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters entsprechen (Schmidt-Futterer/ Langenberg BGB § 556 Rn. 333, beck-online).

Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 10.04.2018 nach Auffassung des Gerichts den Beklagten formelle ordnungsgemäße Abrechnungen erteilt.

Soweit sich die Beklagten darauf berufen, dass die Abrechnungen formell fehlerhaft seien, da diese davon ausgehen, dass die Beklagten von den verbrauchsunabhängigen Kosten jeweils die Hälfte zu zahlen hätten, obwohl an die Beklagten lediglich 90 qm vermietet waren und die beiden Doppelhaushälften eine Gesamtwohnfläche von 240 qm aufweisen, teilt das Gericht diese Auffassung nicht. Soweit der Beklagte ausführt, dass der Kläger lediglich einen Umlageschlüssel in Form eines Verhältnisses 2:1 angegeben habe, steht dies der formellen Wirksamkeit der Abrechnungen nach Auffassung des Gerichts nicht entgegen. Denn auch die Verwendung eines falschen Umlageschlüssels ist lediglich ein inhaltlicher Fehler (Schmidt-Futterer/ Langenberg BGB § 556 Rn. 334, beck-online). Die Verwendung eines Umlageschlüssels in Form eines Verhältnisses 2:1 erachtet das Gericht daher als im formellen Sinne ausreichend.

Soweit die Beklagten meinen, die Abrechnung von Müllkosten führe zu einem formellen Fehler der Abrechnungen, kann sich das Gericht dem nicht anschließen. Die Beklagten haben diesbezüglich ausgeführt, dass Müllkosten abgerechnet worden seien, obwohl die Beklagten keine Mülleimer genutzt haben. Hierbei handelt es sich jedoch allenfalls um materielle Fehler der Abrechnungen, nicht jedoch um einen formellen Fehler.

Soweit sich die Beklagten darauf berufen, dass die Heizkostenabrechnungen mangelhaft seien, da der Restbestand am Ende der Abrechnungsperiode grob geschätzt und auf volle 100 l aufgerundet worden sei, handelt es sich nach Auffassung des Gerichts ebenfalls um einen materiellen, nicht aber einen formellen Fehler.

Soweit sich die Beklagten darauf berufen, dass die Abrechnung hinsichtlich des Zeitraums vom 01.02.2016 bis 31.01.2017 (Anlage K 10) fehlerhaft sei, da sie über den Auszugszeitpunkt der Beklagten vom 07.01.2017 hinausgehe, kann das Gericht hierin ebenfalls keinen formellen Fehler erblicken.

Im Ergebnis sind die Abrechnungen der Klagepartei formell ordnungsgemäß.

Der Anspruch des Klägers ist nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit Materialkosten für Schönheitsreparaturen in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € erloschen, § 389 BGB.

Zwar haben die Beklagten im Schriftsatz vom 26.02.2018 die Aufrechnung mit einem Betrag in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € erklärt, § 388 S. 1 BGB.

Die Beklagten sind diesbezüglich der Ansicht, dass ihnen ein Anspruch auf Erstattung von Materialkosten für Schönheitsreparaturen zustehe. Sie haben vorgetragen, es sei zwischen den Beklagten und dem Kläger bei Einzug der Beklagten im Jahr 2014 eine Vereinbarung getroffen worden, nach der die Beklagten diverse Arbeiten am Mietobjekt durchführen sollten, während die Kläger ihnen die Materialkosten ersetzen sollten. Es seien für diese Arbeiten Materialkosten in Höhe von 250,00 € bis 300,00 € angefallen und dem Kläger Belege vorgelegt worden.

Hinsichtlich der Reparaturarbeiten hat der Kläger zugestanden, dass die Parteien vereinbart haben, dass die Beklagten die Eingangstüre der hinteren Hofseite abschleifen und neu streichen können und dass der Kläger den Beklagten gegen Vorlage der Belege die Materialkosten ersetzen würde. Im Übrigen hat der Kläger die beklagtenseits behauptete Vereinbarung bestritten. Hinsichtlich der Reparaturarbeiten hat der Kläger ferner bestritten, dass die Beklagten ihm entsprechende Belege vorgelegt haben.

Es fehlt vorliegend nach Auffassung des Gerichts an einer wirksamen Aufrechnungserklärung. Eine Aufrechnungserklärung ist unwirksam, wenn es – wie hier – an der erforderlichen Bestimmtheit fehlt (OLG Köln, NJW 2005, 1127). Die Beklagten haben die einzelnen Forderungen, aus denen sich der Gegenanspruch in Höhe von 250,00 bis 300,00 € zusammensetzen soll, nicht einzeln dargelegt. Da die Beklagten ferner auch die Höhe des Gegenanspruchs insgesamt nicht konkret angegeben haben, sondern lediglich eine Betragsspanne, ist die Aufrechnung unwirksam. Darüber hinaus fehlt es auch an einem entsprechenden Beweisangebot der Beklagten hinsichtlich der klägerseits bestrittenen Vorlage der entsprechenden Rechnungen hinsichtlich der behaupteten Materialkosten, so dass es auch an einer Aufrechnungslage mangels eines Gegenanspruchs der Beklagten fehlt.

Der Anspruch des Klägers ist nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit einem Rückzahlungsanspruch hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 3.600,00 € erloschen, § 389 BGB.

Zwar haben die Beklagten im Schriftsatz vom 26.02.2018 die Aufrechnung erklärt mit einem Rückzahlungsanspruch in Höhe von 3.600,00 € hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen, § 388 S. 1 BGB.

Eine Aufrechnungslage ist jedoch nicht gegeben, da es an einer Gegenforderung der Beklagten fehlt, § 389 BGB.

Die Beklagten meinen, dass ihnen gegen den Kläger ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 3.600,00 € hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen für den Zeitraum Februar 2014 bis Januar 2017, also für 36 Monate, zustehe. Nach Auffassung des Klägers ist ein solcher Anspruch nicht gegeben, da die Beklagten während des Mietverhältnisses von ihrer Möglichkeit, ein Zurückbehaltungsrecht an laufenden Vorauszahlungen geltend zu machen, nicht Gebrauch gemacht haben.

Das Gericht schließt sich der Ansicht der Klagepartei dahingehend an, dass eine Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen ausgeschlossen ist. Ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen besteht nach höchstrichterlicher Rechtsprechung (BGH-Urteil vom 26.09.2012 – VIII ZR 315/11) nur, wenn der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses nicht die Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen. Die Beklagten haben hier jedoch während der Dauer des Mietverhältnisses, insbesondere im streitgegenständlichen Zeitraum Februar 2014 bis Januar 2017, die Möglichkeit gehabt, eine Abrechnung durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen zu erwirken und haben von dieser Möglichkeit nicht Gebrauch gemacht.

II.

Die vom Kläger geltend gemachten vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten aus einem Gegenstandswert von (12 x 500,00 € Kaltmiete) 6.000,00 € in Höhe von 571,44 € für die fristlose Kündigung vom 16.11.2016 (Anlage K 5) sind als Kosten der Rechtsverfolgung im Rahmen eines Verzugsschadensersatzanspruchs aus §§ 280 I, II, 286 BGB ersatzfähig. Unstreitig haben die Beklagten die Miete für die Monate September 2016 bis Dezember 2016 nicht gezahlt. Die Beklagten befanden sich daher mit den Mietzahlungen für diese Monate jeweils ab dem 4. des jeweiligen Monats in Verzug, § 286 II Nr. 1 BGB.

Der Kläger hat vorgetragen, dass das Kündigungsschreiben vom 16.11.2016 (Anlage K 5) vom Prozessbevollmächtigten des Klägers am 17.11.2016 um 16.17 Uhr persönlich in den Hausbriefkasten der Beklagten eingeworfen worden sei, was sich aus dem Aktenvermerk (Anlage K 6) ergebe. Die Beklagten vertreten die Auffassung, dass der Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten nicht verlangen könne, da die Beklagten ohnehin auf Grund des Räumungsvergleichs dazu verpflichtet gewesen seien, das Mietobjekt zum 31.12.2016 zu räumen. Die Beklagten haben den Zugang der Kündigung des Klägers vom 16.11.2016 mit der Aufforderung zur Räumung bis zum 30.11.2016 bestritten.

Nach Auffassung des Gerichts sind die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten von den Beklagten zu erstatten, da ausweislich des Räumungsvergleichs vom 03.08.2016 im Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Ansbach, Az. 3 C 326/16, eine Räumung erst zum 31.12.2016 vereinbart worden war. Die fristlose Kündigung vom 16.11.2016, in der den Beklagten durch den Kläger eine Räumungsfrist bis zum 30.11.2016 gewährt worden ist, hätte das Mietverhältnis jedoch gegebenenfalls bereits früher beendet, so dass die Kosten der Rechtsverfolgung nach Auffassung des Gerichts erforderlich waren. Die Klagepartei hatte nach Auffassung des Gerichts auf Grund der weiteren Zahlungsrückstände der Beklagten ein berechtigtes Interesse an der fristlosen Kündigung und an einer früheren Räumung der Beklagten als derjenigen, die im Rahmen des Räumungsvergleichs vom 03.08.2016 vereinbart worden war.

Hinsichtlich des bestrittenen Zugangs der Kündigung des Klägers vom 16.11.2016 ist das Gericht auf Grund des als Anlage K 6 vorgelegten Aktenvermerks des Prozessbevollmächtigten des Klägers in ausreichendem Maße (§ 286 I ZPO) davon überzeugt, dass dieser die streitgegenständliche Kündigung am 17.11.2016 um 16:17 Uhr in den Briefkasten der Beklagten eingeworfen hat. Die Einvernahme des diesbezüglich als Zeugen angebotenen Klägervertreters war daher entbehrlich.

Die Beklagten müssen zusätzlich Zinsen hinsichtlich der Hauptforderung gemäß §§ 291, 288 I 2 BGB in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 05.12.2017 zahlen. Die Klage wurde den Beklagten am 04.12.2017 zugestellt.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 I 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.

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