Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Darf man in einem Gewerberaum wohnen, auch wenn es der „Hausordnung“ widerspricht?
- Worum genau ging es in diesem Fall?
- Warum ist die erlaubte Nutzung so entscheidend für das Urteil?
- Wie hat das Gericht die Wohnnutzung im Vergleich zur Gewerbenutzung bewertet?
- Welche Rolle spielte der Charakter des Hauses?
- War die Wohnnutzung nicht doch die „intensivste Nutzung“?
- Aber was ist mit der hohen Anzahl an Bewohnern in den Wohnungen?
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist eine Teilungserklärung und welche Bedeutung hat sie für die Nutzung meiner Immobilieneinheit?
- Kann ich die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung meiner Einheit ändern?
- Wie wird gerichtlich beurteilt, ob eine Nutzung in einer Eigentümergemeinschaft zulässig ist?
- Was kann ich tun, wenn eine Nachbarnutzung, obwohl grundsätzlich erlaubt, zu extremen Belästigungen führt?
- Spielt die Anzahl der Personen in einer Einheit bei der Beurteilung der Nutzung eine Rolle?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 55 S 10/18 WEG | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Berlin
- Datum: 26.02.2019
- Aktenzeichen: 55 S 10/18 WEG
- Verfahren: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Immobilienrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Nutzung von Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken untersagen lassen wollte. Sie argumentierte, die Teilungserklärung sehe gewerbliche Nutzung vor und Wohnnutzung sei störender.
- Beklagte: Der Eigentümer zweier Teileigentumseinheiten, der diese zu Wohnzwecken nutzte. Er vertrat die Ansicht, die Wohnnutzung sei nicht störender als die erlaubte gewerbliche Nutzung und passe zum Charakter der überwiegend wohnwirtschaftlich genutzten Anlage.
Worum ging es genau?
- Sachverhalt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft klagte gegen einen Miteigentümer, der seine laut Teilungserklärung gewerblich zu nutzenden Einheiten entgegen dieser Bestimmung zu Wohnzwecken an mehrere Personen vermietete.
Welche Rechtsfrage war entscheidend?
- Kernfrage: Ist die Nutzung von Teileigentumseinheiten zu Wohnzwecken zulässig, obwohl die Teilungserklärung eine gewerbliche Nutzung vorsieht, wenn die Mehrheit der übrigen Einheiten zu Wohnzwecken genutzt wird und die Wohnnutzung nicht störender ist als die erlaubte gewerbliche Nutzung?
Wie hat das Gericht entschieden?
- Berufung zurückgewiesen: Die Berufung der Klägerin wurde zurückgewiesen.
- Kernaussagen der Begründung:
- Typisierende Betrachtung: Die Wohnnutzung der Teileigentumseinheiten ist bei typisierender Betrachtungsweise nicht störender als die nach Teilungserklärung erlaubten gewerblichen Nutzungen (z.B. Gaststätte, Pension).
- Charakter der Wohnanlage: Die Wohnnutzung ändert oder stört den Charakter des Grundstücks als Wohnanlage nicht, da die meisten anderen Einheiten ebenfalls zu Wohnzwecken genutzt werden.
- Kein allgemeingültiger Erfahrungssatz: Der Einwand, Wohnnutzung sei pauschal die „intensivste Form des Gebrauches“, wurde nicht anerkannt, da ihre Intensität von zu vielen Kriterien abhängt.
- Folgen für die Klägerin:
- Die Klägerin konnte die Unterlassung der Wohnnutzung durch den Beklagten nicht erreichen.
- Die Klägerin muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen.
Der Fall vor Gericht
Darf man in einem Gewerberaum wohnen, auch wenn es der „Hausordnung“ widerspricht?
Stellen Sie sich vor, Sie leben in einem Haus mit mehreren Wohnungen und einigen Büros oder Läden im Erdgeschoss. Für das Zusammenleben gibt es klare Regeln, die für alle Eigentümer verbindlich sind. Aber was passiert, wenn ein Eigentümer seine als Büro vorgesehenen Räume plötzlich als Wohnung vermietet? Genau mit dieser Frage musste sich das Landgericht Berlin beschäftigen.
Um das zu verstehen, müssen wir uns das „Grundgesetz“ eines jeden Mehrfamilienhauses anschauen: die Teilungserklärung. Das ist ein notarielles Dokument, das bei der Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumseinheiten erstellt wird. Darin wird für jede Einheit ganz genau festgelegt, wie sie genutzt werden darf. Man unterscheidet hierbei hauptsächlich zwischen Wohnungseigentum, also Räumen, die zum Wohnen bestimmt sind, und Teileigentum, das für andere Zwecke wie Gewerbe, Büros oder Praxen vorgesehen ist. Der Fall dreht sich um die entscheidende Frage: Kann eine Nutzung als Wohnung in einem als Gewerbe deklarierten Raum trotzdem erlaubt sein?
Worum genau ging es in diesem Fall?
Die Klägerin war eine Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG. Das ist die Gemeinschaft aller Eigentümer in einer Wohnanlage, die gemeinsam über die Belange des Hauses entscheiden. Der Beklagte war einer dieser Eigentümer. Ihm gehörten zwei Einheiten, die laut der Teilungserklärung ausdrücklich als Teileigentum für eine gewerbliche Nutzung vorgesehen waren. Dort stand, er dürfe sie „im Rahmen der geltenden gewerberechtlichen Vorschriften nach freiem Ermessen“ nutzen. Die übrigen 18 Einheiten des Hauses waren hingegen als reines Wohnungseigentum ausgewiesen.
Das Problem: Der Beklagte nutzte seine beiden Gewerbeeinheiten nicht für ein Geschäft, sondern hatte sie an mehrere Personen zum Wohnen vermietet. In einer Einheit lebten neun, in der anderen sieben Personen. Die Eigentümergemeinschaft war damit nicht einverstanden und zog vor Gericht. Ihr Ziel: Dem Beklagten sollte verboten werden, seine Räume weiterhin als Wohnraum zu nutzen oder zu vermieten.
Das erste Gericht, das Amtsgericht Spandau, wies die Klage jedoch ab. Die Eigentümergemeinschaft gab sich damit nicht zufrieden und legte Berufung ein. Das bedeutet, sie beantragte, dass ein höheres Gericht – in diesem Fall das Landgericht Berlin – die Entscheidung des ersten Gerichts überprüft.
Warum ist die erlaubte Nutzung so entscheidend für das Urteil?
Um die Argumentation des Landgerichts Berlin zu verstehen, müssen wir ein zentrales juristisches Konzept kennen: die typisierende Betrachtungsweise. Das klingt kompliziert, lässt sich aber gut mit einem Alltagsvergleich erklären.
Stellen Sie sich vor, Ihr Nachbar beschwert sich über das Weinen Ihres Babys. Bei einer typisierenden Betrachtungsweise fragt das Gericht nicht nur: „Wie laut ist dieses eine Baby gerade?“ Stattdessen stellt es eine Art „Was-wäre-wenn-Frage“: Welche Geräusche sind in einem Wohnhaus typischerweise zu erwarten? Dazu gehören spielende Kinder, Musik oder eben auch mal ein schreiendes Baby. Das Gericht vergleicht also die konkrete Störung mit dem, was als normale Lebensäußerung in einem solchen Umfeld hinzunehmen ist.
Auf unseren Fall übertragen bedeutet das: Das Gericht verglich die tatsächliche Wohnnutzung nicht mit einer idealen, stillen Gewerbenutzung wie einem ruhigen Büro. Stattdessen fragte es: Welche Art von Gewerbe wäre in diesen Räumen laut Teilungserklärung theoretisch erlaubt? Die Teilungserklärung erlaubte eine gewerbliche Nutzung „nach freiem Ermessen“. Das schließt auch potenziell störende Betriebe ein. Das Gericht zog daher zum Vergleich die für die Nachbarn unangenehmsten, aber dennoch erlaubten Gewerbeformen heran, wie zum Beispiel:
- eine Gaststätte oder ein Café,
- ein Fitnessstudio,
- eine Pension oder ein hotelähnlicher Betrieb.
Die entscheidende Frage war also: Ist die jetzige Wohnnutzung störender als die Nutzung als laute Kneipe oder belebtes Fitnesscenter, die der Eigentümer jederzeit hätte eröffnen können?
Wie hat das Gericht die Wohnnutzung im Vergleich zur Gewerbenutzung bewertet?
Das Landgericht Berlin kam zu dem Schluss, dass die Berufung der Eigentümergemeinschaft unbegründet ist. Die Klage wurde also erneut abgewiesen, und der Eigentümer darf seine Gewerberäume weiterhin zu Wohnzwecken nutzen. Die Richter begründeten ihre Entscheidung ausführlich mit der typisierenden Betrachtungsweise.
Sie stellten fest, dass die von der Wohnnutzung ausgehenden Störungen nicht größer sind als die Störungen, die von einer erlaubten, intensiven gewerblichen Nutzung ausgehen würden. Die Richter führten konkret aus, dass auch bei einem Gaststätten- oder Beherbergungsbetrieb mit Lärm und Gerüchen zu rechnen wäre. Essensgerüche aus der Küche einer Gaststätte oder der Lärm von Gästen, die spät nachts kommen und gehen, wären von den anderen Eigentümern hinzunehmen gewesen. Die Geräusche und Gerüche, die durch das normale Wohnen entstehen, seien bei diesem Vergleich nicht als störender einzustufen.
Welche Rolle spielte der Charakter des Hauses?
Ein sehr wichtiger Punkt für das Gericht war die Zusammensetzung der gesamten Anlage. Die Eigentümergemeinschaft hatte argumentiert, dass eine Wohnnutzung in Gewerberäumen grundsätzlich unzulässig sei, und bezog sich dabei auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH). In diesem BGH-Fall wurde entschieden, dass in einem Haus, das ausschließlich für gewerbliche und berufliche Zwecke bestimmt ist, eine Wohnnutzung den Charakter des Gebäudes stören würde und daher verboten ist.
Das Landgericht Berlin erklärte jedoch, dass dieser Fall hier völlig anders liegt. Warum? Weil die Wohnanlage eben nicht ausschließlich gewerblich genutzt wurde. Ganz im Gegenteil:
- Von den insgesamt 20 Einheiten waren 18 bereits als Wohnungen vorgesehen und genutzt.
- Nur die zwei Einheiten des Beklagten waren als Gewerbe deklariert.
Die Nutzung dieser beiden Einheiten als Wohnraum verändert den Charakter des Hauses also nicht – sie passt sich ihm sogar an. Das Haus war und ist eine Wohnanlage. Eine Umwandlung der letzten beiden Gewerbeeinheiten in Wohnraum stört diesen Charakter nicht, sondern verfestigt ihn. Die Argumentation der Klägerin mit dem BGH-Urteil lief daher ins Leere.
War die Wohnnutzung nicht doch die „intensivste Nutzung“?
Die Eigentümergemeinschaft hatte behauptet, Wohnen sei die „intensivste Form des Gebrauches“ und damit per se störender. Auch diesem Argument folgte das Gericht nicht. Es erklärte, dass es keinen allgemeingültigen Erfahrungssatz gibt, der diese Behauptung stützt.
Was bedeutet „Intensität“ überhaupt? Die Intensität einer Nutzung hängt von vielen Faktoren ab: der Anzahl der Personen, ihrem Alter, ihren Gewohnheiten, der technischen Ausstattung der Räume und vielem mehr. Eine einzelne, ruhige Person, die in einer Wohnung lebt, nutzt diese weit weniger „intensiv“ als eine laute Rockband, die in einem Gewerberaum probt. Die pauschale Behauptung, Wohnen sei immer am intensivsten, sei daher nicht haltbar und reine Spekulation.
Aber was ist mit der hohen Anzahl an Bewohnern in den Wohnungen?
Das Gericht musste sich auch mit dem Einwand befassen, dass die Einheiten mit neun bzw. sieben Personen stark belegt waren. Könnte diese hohe Personenzahl nicht doch eine unzumutbare Störung darstellen?
Hier machte das Gericht eine entscheidende juristische Unterscheidung, die für den Ausgang des Verfahrens wesentlich war. Es unterschied zwischen:
- Der Zulässigkeit der Nutzungsart an sich (also: Darf hier generell gewohnt werden?).
- Den konkreten Störungen, die aus der Ausübung dieser Nutzung resultieren (also: Ist die Art und Weise, wie hier gewohnt wird – z. B. mit zu vielen Menschen – eine Belästigung?).
Das Gericht stellte klar, dass eine grundsätzlich erlaubte Nutzung kippen kann, wenn sie im Einzelfall so exzessiv ausgeübt wird, dass sie für die Nachbarn unzumutbar wird. Solche konkreten Beeinträchtigungen, etwa durch extreme Lärmbelästigung aufgrund von Überbelegung, könnten tatsächlich verboten werden.
Der entscheidende Haken war jedoch der Klageantrag der Eigentümergemeinschaft. Das ist der präzise formulierte Antrag an das Gericht, was es entscheiden soll. Die Gemeinschaft hatte beantragt, die Wohnnutzung als solche zu verbieten. Sie hatte nicht beantragt, eine unzumutbare Störung durch eine zu hohe Personenzahl zu unterbinden.
Da das Gericht aber zu dem Schluss kam, dass die Wohnnutzung an sich (also die Nutzungsart) bei typisierender Betrachtung nicht störender ist als eine erlaubte gewerbliche Nutzung, musste es den pauschalen Unterlassungsantrag abweisen. Die Eigentümergemeinschaft hätte klagen müssen, um die konkreten Störungen durch die hohe Belegungsdichte zu unterbinden, nicht aber, um die Wohnnutzung generell zu verbieten.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Landgericht Berlin verdeutlicht in seiner Entscheidung, dass die Nutzung von Gewerberäumen zu Wohnzwecken in einer gemischt genutzten Eigentümergemeinschaft unter bestimmten Umständen zulässig sein kann.
- Typisierende Betrachtungsweise bei Nutzungskonflikten: Das Urteil bestätigt, dass Gerichte bei der Bewertung von Nutzungsstörungen nicht die konkrete, tatsächliche Situation isoliert betrachten, sondern diese mit der intensivsten theoretisch möglichen und erlaubten Alternativnutzung vergleichen. Wenn eine Wohnnutzung nicht störender ist als beispielsweise eine erlaubte Gaststätte oder ein Fitnessstudio, kann sie auch bei abweichender Widmung zulässig sein.
- Gebäudecharakter als entscheidender Faktor: Daraus folgt, dass der bereits bestehende, überwiegende Charakter einer Immobilie maßgeblich für die Beurteilung von Nutzungsänderungen ist. In einem Gebäude mit 18 Wohneinheiten und nur 2 Gewerbeeinheiten verstärkt die Umwandlung der Gewerberäume zu Wohnzwecken den vorhandenen Wohncharakter, anstatt ihn zu stören.
- Unterscheidung zwischen Nutzungsart und Ausübungsmodalitäten: Das Urteil macht deutlich, dass zwischen der grundsätzlichen Zulässigkeit einer Nutzungsart und den konkreten Störungen durch deren spezifische Ausübung zu differenzieren ist. Während eine Wohnnutzung an sich erlaubt sein kann, können gleichzeitig konkrete Beeinträchtigungen durch übermäßige Belegung gesondert untersagt werden.
Die Entscheidung stärkt damit die Position von Eigentümern bei flexiblen Nutzungsänderungen und betont gleichzeitig die Bedeutung präziser Klageanträge für den Verfahrenserfolg.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist eine Teilungserklärung und welche Bedeutung hat sie für die Nutzung meiner Immobilieneinheit?
Die Teilungserklärung ist ein zentrales Dokument im Wohnungseigentumsrecht. Sie ist vergleichbar mit dem „Grundgesetz“ einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Im Kern regelt sie die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne, voneinander unabhängige Einheiten – das sogenannte Sondereigentum – und das Gemeinschaftseigentum. Das bedeutet, sie legt fest, welche Gebäudeteile Ihnen alleine gehören und welche allen Eigentümern gemeinsam gehören. Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden, wodurch sie rechtlich bindend für alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer wird.
Was legt die Teilungserklärung fest?
Dieses Dokument enthält präzise Angaben über:
- Die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum:
- Sondereigentum sind die Räume, die Sie ausschließlich nutzen und verändern können, wie Ihre Wohnung oder Ihre Gewerbeeinheit. Dazu gehören beispielsweise nicht-tragende Innenwände, Bodenbeläge, und die Innenausstattung.
- Gemeinschaftseigentum sind alle Gebäudeteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, wie das Dach, die Fassade, tragende Wände, das Treppenhaus, die Heizungsanlage oder der Garten.
- Die Zweckbestimmung der einzelnen Einheiten: Für Sie als Eigentümer ist besonders wichtig, dass die Teilungserklärung genau festlegt, wofür jede Einheit vorgesehen ist. So kann dort stehen, ob eine Einheit zu Wohnzwecken oder als Teileigentum (z.B. als Laden, Büro oder Praxis) genutzt werden darf.
- Sondernutzungsrechte: Dies sind exklusive Nutzungsrechte an Teilen des Gemeinschaftseigentums, zum Beispiel für einen bestimmten Gartenanteil, einen Kellerraum oder einen Pkw-Stellplatz.
Bedeutung für die Nutzung Ihrer Immobilieneinheit
Die Teilungserklärung hat eine maßgebliche Bedeutung für die Nutzung Ihrer Einheit, da sie die Grenzen und Möglichkeiten der Nutzung verbindlich festlegt. Wenn Ihre Einheit in der Teilungserklärung als „Wohnung“ ausgewiesen ist, ist die Nutzung zu Wohnzwecken erlaubt. Ist sie hingegen als „Ladenlokal“ oder „Büro“ deklariert, ist sie grundsätzlich auch nur für diese gewerblichen Zwecke bestimmt.
Eine besonders wichtige praktische Auswirkung zeigt sich, wenn Sie eine Einheit anders nutzen möchten, als es die Teilungserklärung vorsieht. Stellen Sie sich vor, Sie besitzen eine Einheit, die in der Teilungserklärung als Gewerbeeinheit (Teileigentum) ausgewiesen ist, und möchten diese nun zu Wohnzwecken nutzen. Eine solche Änderung der Zweckbestimmung ist grundsätzlich nicht ohne Weiteres zulässig. Sie würde eine Änderung der Teilungserklärung erfordern. Dafür ist in der Regel die Zustimmung aller von der Nutzungsänderung betroffenen Eigentümer oder sogar die Zustimmung aller Eigentümer der Gemeinschaft notwendig. Ohne eine solche Änderung riskieren Sie rechtliche Auseinandersetzungen, da Gerichte in der Regel die Einhaltung der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung einfordern, um die Einheitlichkeit und den Charakter der Wohnanlage zu wahren. Die Teilungserklärung schützt somit auch die anderen Eigentümer vor unliebsamen Änderungen.
Kann ich die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung meiner Einheit ändern?
Die in der Teilungserklärung festgelegte Nutzung einer Einheit zu ändern, ist in der Regel nicht einfach möglich und erfordert häufig die Zustimmung der anderen Eigentümer. Die Teilungserklärung ist vergleichbar mit einem Grundgesetz oder Regelbuch für die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie legt fest, welche Nutzung für jede einzelne Einheit vorgesehen ist – zum Beispiel als Wohnung, Büro oder Laden.
Die Teilungserklärung als bindende Grundlage
Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das bei der Gründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt wird. Sie regelt nicht nur die Aufteilung des Gebäudes in Sondereigentum (Ihre Einheit) und Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Fassade), sondern auch die Zweckbestimmung der einzelnen Einheiten. Dies ist wichtig, da die Art der Nutzung weitreichende Auswirkungen auf die gesamte Gemeinschaft haben kann, etwa hinsichtlich Lärm, Parkplatzbedarf oder den Charakter des Gebäudes.
Zustimmung der anderen Eigentümer ist oft notwendig
Wenn Sie die Nutzung Ihrer Einheit ändern möchten, beispielsweise eine bisher als Gewerberaum ausgewiesene Fläche in eine Wohnung umwandeln wollen, bedeutet dies in der Regel eine Änderung der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Solche Änderungen sind oft zustimmungspflichtig.
- Wesentliche Änderung der Nutzung: Eine Nutzungsänderung, die die anderen Eigentümer mehr als nur unerheblich beeinträchtigt, bedarf der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer. Eine solche Beeinträchtigung liegt vor, wenn sich der Charakter der Einheit oder des Gebäudes stark verändert und dies für die Miteigentümer Nachteile mit sich bringt. Stellen Sie sich vor, ein ruhiges Büro wird zu einem lauten Restaurant – dies wäre eine wesentliche Beeinträchtigung. Die Umwandlung einer Gewerbeeinheit in eine Wohneinheit wird oft als wesentlich angesehen, da sie die Wohnstruktur der Gemeinschaft, die Zahl der Bewohner und damit verbunden die Nutzung des Gemeinschaftseigentums (z.B. Müllaufkommen, Frequentierung von Eingangsbereichen) verändert.
- Möglichkeit der stillschweigenden Duldung: In seltenen Fällen kann eine Nutzungsänderung auch dann zulässig sein, wenn sie über einen längeren Zeitraum von allen Miteigentümern wissentlich und ohne Widerspruch geduldet wurde. Dies ist jedoch die Ausnahme und keine sichere Basis für eine geplante Änderung.
Zusätzliche Hürden: Öffentliches Baurecht
Unabhängig von der Zustimmung der anderen Eigentümer und den Regelungen in der Teilungserklärung müssen Sie auch die Vorschriften des öffentlichen Baurechts beachten. Eine Nutzungsänderung – beispielsweise von Gewerbe zu Wohnen – erfordert in den meisten Fällen eine Baugenehmigung von der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Es muss geprüft werden, ob die geplante Nutzung dem Bebauungsplan für das Gebiet entspricht und ob alle baulichen Anforderungen (z.B. Brandschutz, Schallschutz, Stellplätze) erfüllt sind. Das bedeutet, selbst wenn die Eigentümergemeinschaft zustimmt, kann die Änderung noch an fehlenden öffentlich-rechtlichen Genehmigungen scheitern.
Für Sie bedeutet das: Eine geplante Nutzungsänderung ist ein mehrstufiger Prozess, der die genaue Prüfung der Teilungserklärung und gegebenenfalls des geltenden Baurechts erfordert.
Wie wird gerichtlich beurteilt, ob eine Nutzung in einer Eigentümergemeinschaft zulässig ist?
Gerichte prüfen die Zulässigkeit einer Nutzung in einer Eigentümergemeinschaft (WEG) nicht nur danach, ob eine bestimmte Handlung konkret stört. Vielmehr wenden sie eine sogenannte „typisierende Betrachtungsweise“ an. Das bedeutet, es wird bewertet, ob die Nutzung ihrem Wesen nach geeignet ist, andere Eigentümer über das normalerweise zu erwartende Maß hinaus zu beeinträchtigen oder den Charakter der gesamten Wohnanlage wesentlich zu verändern.
Die „typisierende Betrachtungsweise“ verstehen
Stellen Sie sich vor, es geht nicht nur darum, ob ein einzelner Vorfall stört, sondern darum, ob die Art der Nutzung typischerweise zu Beeinträchtigungen führen könnte oder nicht zum Wesen der Gemeinschaft passt. Es wird also nicht nur die momentane, konkrete Nutzung beurteilt, sondern auch die potenziellen Auswirkungen und der vorgesehene Zweck der Einheit.
Der Ausgangspunkt für diese Beurteilung ist immer die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung. Diese Dokumente legen fest, welche Art von Nutzung für die einzelnen Einheiten vorgesehen ist – zum Beispiel reine Wohnnutzung, reine Gewerbenutzung oder eine gemischte Nutzung.
Beispiele aus der Praxis: Gewerbeeinheit zu Wohnzwecken
Dieses Prinzip wird besonders deutlich, wenn es um die Nutzung einer Gewerbeeinheit zu Wohnzwecken geht:
- Beispiel 1: Eine unauffällige Änderung, die zulässig sein kann.
Angenommen, in der Teilungserklärung ist eine Einheit als „Büro“ ausgewiesen. Das Gebäude ist eine Mischung aus Wohnungen und ruhigen Büros. Wenn diese Büroeinheit nun von einer Person als normale Wohnung genutzt wird, und diese Nutzung keine zusätzlichen, ungewöhnlichen Beeinträchtigungen (wie übermäßigen Lärm, viel Besucherverkehr oder Gerüche) verursacht, die ein Büro typischerweise nicht verursachen würde, dann kann dies zulässig sein. Das Gericht würde hier prüfen, ob die Wohnnutzung den Charakter des Gebäudes – eine ruhige Mischung aus Wohnen und Arbeiten – nicht wesentlich verändert und nicht mehr stört als eine erlaubte Büronutzung. - Beispiel 2: Eine wesentliche Änderung, die unzulässig sein kann.
Stellen Sie sich vor, eine Einheit ist als „Gaststätte“ deklariert, in einem sonst reinen Wohngebäude. Eine Gaststätte ist typischerweise mit Lärm, Gerüchen und Lieferverkehr verbunden. Wenn diese Einheit nun in eine Wohnung umgewandelt wird, aber beispielsweise immer noch Küchenabluftsysteme mit Geruchsemissionen verbleiben oder durch die bauliche Umgestaltung der Charakter der Wohneinheiten im Gebäude grundlegend geändert würde, könnte dies unzulässig sein. Das Gericht würde hier beurteilen, ob die „neue“ Wohnnutzung den reinen Wohncharakter des Gebäudes durch die verbleibenden oder neuen Eigenarten der Einheit grundlegend verändert oder über das zumutbare Maß hinaus stört, das eine typische Wohnung in einer reinen Wohnanlage verursacht.
Was bedeutet dieser Grundsatz für Sie?
Für die richterliche Beurteilung ist also entscheidend, ob die konkrete Nutzung – auch wenn sie nicht explizit in der Teilungserklärung steht – mit dem Gesamtcharakter der Wohnanlage vereinbar ist und ob sie typischerweise zu Beeinträchtigungen führt, die über das hinausgehen, was von einer vergleichbaren, erlaubten Nutzung oder dem allgemeinen Wohnen zu erwarten wäre. Es geht darum, die Balance zwischen der individuellen Nutzungsfreiheit und dem Schutz der Gemeinschaft als Ganzes zu wahren. Die ursprüngliche Zweckbestimmung der Einheit in der Teilungserklärung ist dabei von großer Bedeutung.
Was kann ich tun, wenn eine Nachbarnutzung, obwohl grundsätzlich erlaubt, zu extremen Belästigungen führt?
Auch wenn eine bestimmte Nutzung, wie beispielsweise die Umwandlung einer Gewerbeeinheit in Wohnraum, grundsätzlich erlaubt ist, darf sie nicht zu unzumutbaren Belästigungen für andere Mitglieder der Eigentümergemeinschaft führen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt in § 14, dass jeder Eigentümer die Nutzung des Sondereigentums der anderen zu dulden hat, soweit sie nicht über das zumutbare Maß hinausgeht. Wenn eine an sich erlaubte Nutzung durch die Art und Weise ihrer Ausübung – etwa durch übermäßigen Lärm, starke Gerüche oder ständige Erschütterungen – die Grenze der Zumutbarkeit überschreitet, bestehen Handlungsmöglichkeiten. Es geht hierbei also nicht um die Frage, ob die Nutzung erlaubt ist, sondern wie sie ausgeübt wird.
Dokumentation der Belästigungen
Der erste und wichtigste Schritt ist die sorgfältige und detaillierte Dokumentation der Belästigungen. Dies ist entscheidend, um die Art, Dauer, Häufigkeit und Intensität der Störungen nachvollziehbar darzulegen.
- Lärmprotokoll: Hier halten Sie Datum, genaue Uhrzeit, Art der Belästigung (z.B. laute Musik, Bohren, ständiges Türknallen), Dauer und die wahrgenommene Intensität fest. Idealerweise notieren Sie auch, welche Auswirkungen die Belästigung auf Sie hat (z.B. Schlafstörung, Beeinträchtigung der Arbeit im Homeoffice).
- Zeugen: Vermerken Sie, ob und welche weiteren Personen die Belästigung miterlebt haben und deren Kontaktdaten.
- Fotos oder Videos: Bei sichtbaren Beeinträchtigungen, wie zum Beispiel Schmutzablagerungen oder baulichen Veränderungen, die zu Belästigungen führen, können Fotos oder Videos als Beweis dienen. Achten Sie dabei stets auf die Wahrung der Persönlichkeitsrechte Dritter.
- Schriftverkehr: Heben Sie alle schriftlichen Mitteilungen an den Verursacher, die Hausverwaltung oder den Beirat auf.
Die praktische Auswirkung dieser Dokumentation ist, dass sie eine objektive Grundlage schafft. Sie hilft dabei, die subjektiv empfundene Störung in eine objektiv nachweisbare Belästigung zu überführen, die die Zumutbarkeitsgrenze überschreitet.
Kommunikation und innergemeinschaftliche Schritte
Bevor weitere Schritte unternommen werden, ist es oft hilfreich, den direkten und sachlichen Dialog mit dem Verursacher zu suchen. Manchmal sind sich Nachbarn der Auswirkungen ihrer Handlungen nicht bewusst. Bleiben Sie dabei ruhig und schildern Sie die Belästigungen konkret und ohne Emotionen.
Sollte dies nicht zum Erfolg führen, können Sie die Hausverwaltung und den Verwaltungsbeirat der Eigentümergemeinschaft über die Belästigungen informieren und diese um Vermittlung oder um Maßnahmen bitten. Die Hausverwaltung hat die Aufgabe, die Hausordnung durchzusetzen und im Rahmen ihrer Befugnisse für einen geordneten Zustand in der Gemeinschaft zu sorgen. In vielen Fällen kann die Eigentümergemeinschaft selbst Regelungen treffen oder durchsetzen, um unzumutbare Belästigungen zu unterbinden. Es ist auch möglich, das Thema im Rahmen einer Eigentümerversammlung anzusprechen, um Lösungsansätze zu finden oder die Verwaltung zur Ergreifung von Maßnahmen aufzufordern.
Abgrenzung zur erlaubten Nutzung
Es ist wichtig zu verstehen, dass nicht jede Nutzung, die Geräusche oder andere Einwirkungen verursacht, automatisch eine unzumutbare Belästigung darstellt. Das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft erfordert eine gegenseitige Rücksichtnahme. Normale Lebensgeräusche, die innerhalb der üblichen Ruhezeiten liegen und das übliche Maß nicht überschreiten, müssen geduldet werden. Die Grenze zur Unzumutbarkeit wird erst überschritten, wenn die Beeinträchtigungen erheblich sind und die Lebensqualität objektiv stark beeinträchtigen. Die Beurteilung, wann diese Grenze erreicht ist, hängt immer vom Einzelfall ab und berücksichtigt die örtlichen Gegebenheiten sowie die Intensität und Dauer der Störung.
Spielt die Anzahl der Personen in einer Einheit bei der Beurteilung der Nutzung eine Rolle?
Die Anzahl der Personen, die eine Einheit bewohnen oder nutzen, spielt bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Nutzung indirekt eine wichtige Rolle. Grundsätzlich ist für die Frage, ob eine Nutzung erlaubt ist, zunächst die in der Teilungserklärung festgelegte Art der Nutzung entscheidend – zum Beispiel, ob es sich um eine reine Wohneinheit, eine Gewerbeeinheit oder eine Mischnutzung handelt. Eine Gewerbeeinheit darf nicht ohne Weiteres zu Wohnzwecken genutzt werden, selbst wenn nur eine Person dort wohnt.
Wenn die Intensität der Nutzung zur Belästigung führt
Auch wenn die Art der Nutzung einer Einheit grundsätzlich erlaubt ist (z.B. Wohnen in einer Wohneinheit oder genehmigtes Wohnen in einer ehemaligen Gewerbeeinheit), gibt es rechtliche Grenzen. Entscheidend ist hierbei das Prinzip der „unzumutbaren Beeinträchtigung“. Dies bedeutet, dass kein Eigentümer die anderen Miteigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus stören oder belästigen darf. Dieser Grundsatz ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verankert.
Die Anzahl der Personen kann dann relevant werden, wenn sie die Intensität der Nutzung derart steigert, dass sie zu solchen unzumutbaren Beeinträchtigungen führt. Stellen Sie sich vor, eine Einheit wird nicht von einer üblichen Familie genutzt, sondern von einer sehr hohen und wechselnden Zahl von Personen. Dies könnte sich auf verschiedene Weisen äußern:
- Erhöhter Lärmpegel: Eine große Personenzahl kann zu deutlich mehr Lärm führen, der über das übliche Maß hinausgeht.
- Starke Beanspruchung der Gemeinschaftsflächen: Treppenhäuser, Aufzüge, Flure oder Müllanlagen könnten durch die häufige und intensive Nutzung stärker abgenutzt oder verschmutzt werden.
- Übermäßige Müllproduktion: Eine hohe Personenzahl erzeugt mehr Müll, was die vorhandene Entsorgungskapazität überfordern kann.
- Beeinträchtigung des Gemeinschaftsfriedens: Ein ständiger Wechsel von Nutzern kann das Sicherheitsgefühl oder das Zusammenleben in der Gemeinschaft negativ beeinflussen.
Praktische Auswirkungen
Für Sie bedeutet das: Die reine Anzahl der Personen ist nicht per se verboten, aber ihre Auswirkungen auf die Miteigentümergemeinschaft können eine Rolle spielen. Wenn beispielsweise eine Gewerbeeinheit zu Wohnzwecken umgenutzt wurde und dies grundsätzlich zulässig ist, kann eine extrem hohe Belegungszahl oder ein sehr häufiger Personenwechsel – wie es oft bei kurzfristigen Vermietungen der Fall ist – dazu führen, dass die Nutzung wegen der daraus resultierenden unzumutbaren Störungen doch untersagt wird. Es geht also nicht nur um die Art der Nutzung, sondern auch um deren Ausmaß und die damit verbundenen Folgen für die Gemeinschaft. Gerichte beurteilen dies im Einzelfall und wägen die Interessen aller Beteiligten ab. Relevant ist hierbei unter anderem § 14 Nr. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Berufung
Die Berufung ist ein Rechtsmittel im deutschen Zivilprozess, mit dem eine unterlegene Partei die Entscheidung eines Gerichts (in der Regel des Amtsgerichts) von einem höheren Gericht (wie dem Landgericht) überprüfen lassen kann. Dabei wird der Fall in der Regel sowohl rechtlich als auch teilweise in den tatsächlichen Feststellungen neu bewertet. Sie ermöglicht es, Urteile der ersten Instanz anzufechten, wenn man mit dem Ergebnis nicht einverstanden ist.
Beispiel: Nachdem das Amtsgericht die Klage der Eigentümergemeinschaft abwies, legte diese Berufung ein, um die Entscheidung vom Landgericht Berlin neu prüfen zu lassen.
Teileigentum
Teileigentum ist eine Form des Sondereigentums an Räumen in einem Gebäude, die nicht zum Wohnen, sondern für andere Zwecke wie Gewerbe, Büros oder Praxen vorgesehen sind. Es ist, wie auch das Wohnungseigentum, Teil eines Gebäudes, das in einzelne, voneinander unabhängige Einheiten aufgeteilt wurde. Die Zweckbestimmung als Teileigentum wird in der notariellen Teilungserklärung festgelegt und dient dazu, die Nutzung einer Einheit klar von der Wohnnutzung abzugrenzen.
Beispiel: Die beiden Einheiten des Beklagten im Artikel, die als Gewerberäume deklariert waren, sind Beispiele für Teileigentum.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein notariell beurkundetes und im Grundbuch eingetragenes Dokument, das ein Gebäude in einzelne Eigentumseinheiten aufteilt und deren genaue Nutzung festlegt. Sie kann als das „Grundgesetz“ eines jeden Mehrfamilienhauses verstanden werden, da sie bestimmt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum (z.B. eine Wohnung oder ein Büro) sind und welche zum Gemeinschaftseigentum (z.B. Treppenhaus, Fassade) gehören. Für die Eigentümer ist sie bindend, da sie eindeutig vorschreibt, ob eine Einheit zu Wohnzwecken oder als Gewerbe (Teileigentum) genutzt werden darf.
Beispiel: Die Teilungserklärung in diesem Fall legte fest, dass die Einheiten des Beklagten für gewerbliche Nutzung vorgesehen waren.
typisierende Betrachtungsweise
Die typisierende Betrachtungsweise ist ein juristisches Konzept, bei dem ein Gericht eine konkrete Nutzung oder Störung nicht nur isoliert, sondern im Hinblick auf ihre typischen Auswirkungen und Merkmale beurteilt. Es wird gefragt, welche Art von Beeinträchtigung oder welchen Charakter eine bestimmte Tätigkeit typischerweise aufweist, selbst wenn die tatsächliche Ausübung im Einzelfall weniger störend ist. Sie dient dazu, die allgemeine Verträglichkeit einer Nutzung mit dem Charakter eines Gebäudes oder einer Nachbarschaft zu prüfen, indem die konkrete Situation mit den erwartbaren Auswirkungen einer erlaubten Nutzung verglichen wird.
Beispiel: Anstatt zu fragen, wie laut das konkrete Wohnen im Gewerberaum war, wurde bei der typisierenden Betrachtungsweise verglichen, wie störend typischerweise eine Gaststätte oder ein Fitnessstudio gewesen wären, die in den Räumen erlaubt gewesen wären.
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist die Gemeinschaft aller Eigentümer einer Wohnanlage, die gemeinsam über die Verwaltung und die Belange des Hauses entscheiden. Sie ist eine eigenständige juristische Einheit, die durch die Aufteilung eines Gebäudes in Wohnungseigentum und Teileigentum entsteht und durch die Teilungserklärung sowie das Wohnungseigentumsgesetz geregelt wird. Die WEG ist für die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zuständig und entscheidet in Eigentümerversammlungen über wichtige Angelegenheiten.
Beispiel: Die Klägerin im vorliegenden Fall war die Wohnungseigentümergemeinschaft, die gegen die Wohnnutzung in den Gewerberäumen klagte.
Wohnungseigentum
Wohnungseigentum ist eine besondere Form des Eigentums an Räumen innerhalb eines Gebäudes, die ausschließlich zu Wohnzwecken bestimmt sind. Es handelt sich um Sondereigentum an einer Wohnung, kombiniert mit einem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum des Gebäudes (z.B. Treppenhaus, Dach, Fassade). Die genaue Abgrenzung und Zweckbestimmung als Wohnungseigentum wird in der notariellen Teilungserklärung des Gebäudes festgelegt.
Beispiel: Die 18 Einheiten des Hauses, die im Artikel als reine Wohnungen ausgewiesen waren, sind Beispiele für Wohnungseigentum.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und Teilungserklärung: Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Miteinander von Eigentümern in Mehrfamilienhäusern. Wenn ein Gebäude in einzelne Eigentumswohnungen oder -einheiten aufgeteilt wird, erstellt man eine notarielle „Teilungserklärung“. Dieses Dokument ist quasi das „Grundgesetz“ des Hauses: Es legt fest, welche Einheiten zu Wohnzwecken (Wohnungseigentum) und welche zu anderen Zwecken (Teileigentum, z.B. für Gewerbe) genutzt werden dürfen. Die darin enthaltenen Regeln sind für alle aktuellen und zukünftigen Eigentümer verbindlich.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Teilungserklärung wies die Einheiten des Beklagten ausdrücklich als Teileigentum für gewerbliche Nutzung aus und bildete damit die Grundlage für die Klage der Eigentümergemeinschaft, die eine Wohnnutzung für unzulässig hielt.
- § 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) – Pflichten der Wohnungseigentümer: Dieser zentrale Paragraph schreibt vor, dass jeder Wohnungseigentümer sein Sondereigentum (seine eigene Einheit) nur so nutzen darf, dass er andere Eigentümer nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt. Hierbei geht es um die sogenannte Rücksichtnahmepflicht. Das bedeutet, dass Lärm, Gerüche oder andere Immissionen, die über das für ein normales Zusammenleben Übliche hinausgehen, vermieden werden müssen.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klägerin argumentierte, die Wohnnutzung der Gewerbeeinheiten durch den Beklagten stelle eine solche unzulässige Beeinträchtigung nach § 14 Nr. 1 WEG dar.
- Typisierende Betrachtungsweise (Rechtsgrundsatz): Dies ist ein juristischer Grundsatz, den Gerichte anwenden, um die Zulässigkeit einer Nutzung und das Ausmaß von Beeinträchtigungen zu beurteilen. Es wird nicht nur der konkrete Fall isoliert betrachtet, sondern gefragt, welche Art von Beeinträchtigungen typischerweise von der grundsätzlich erlaubten, potenziell intensivsten Nutzung ausgehen würden. Die tatsächliche Nutzung wird dann mit diesem „Normalfall“ verglichen, um festzustellen, ob sie über das hinzunehmende Maß hinausgeht.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht wandte die typisierende Betrachtungsweise an, indem es die konkrete Wohnnutzung nicht mit einem idealen, ruhigen Büro verglich, sondern mit der potenziell störendsten, aber laut Teilungserklärung erlaubten gewerblichen Nutzung (z.B. Gaststätte, Fitnessstudio), um die Beeinträchtigung zu beurteilen.
- Charakter der Wohnanlage (als maßgeblicher Kontextfaktor): Der Charakter einer gesamten Wohnanlage – also ob sie primär zu Wohnzwecken, gewerblichen Zwecken oder gemischt genutzt wird – ist ein entscheidender Faktor für die rechtliche Bewertung von Nutzungen und Beeinträchtigungen. Er beeinflusst, welche Geräusche oder Aktivitäten als „normal“ und hinnehmbar gelten. Eine Nutzung, die den Charakter einer Anlage grundlegend verändert, kann unzulässig sein.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht betonte, dass 18 der 20 Einheiten im Haus bereits zu Wohnzwecken dienten. Die Wohnnutzung der beiden Gewerbeeinheiten veränderte den Charakter des Hauses demnach nicht, sondern passte sich ihm an und störte ihn somit nicht.
- Klageantrag (im Zivilprozessrecht): Der Klageantrag ist die präzise und konkrete Forderung, die ein Kläger an das Gericht richtet, um ein bestimmtes Urteil zu erwirken. Das Gericht ist grundsätzlich an diesen Antrag gebunden und darf nur über das entscheiden, was explizit beantragt wurde. Das bedeutet, dass der Erfolg einer Klage stark davon abhängt, wie genau und zutreffend der Antrag formuliert ist.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Eigentümergemeinschaft hatte beantragt, die Wohnnutzung als solche generell zu verbieten. Da das Gericht die Wohnnutzung an sich als zulässig ansah, musste es den pauschalen Klageantrag abweisen, auch wenn konkrete Störungen (z.B. durch Überbelegung) bei einem anders formulierten Antrag eventuell hätten untersagt werden können.
Das vorliegende Urteil
LG Berlin – Az.: 55 S 10/18 WEG – Urteil vom 26.02.2019
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