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WEG – Delegation der Verkehrssicherungspflichten auf Verwalter

WEG - Delegation der Verkehrssicherungspflichten auf Verwalter

Symbolfoto: Von Vadim Ratnikov /Shutterstock.com

AG Hamburg, Az.: 23a C 420/14, Urteil vom 02.10.2015

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung einer Verkehrssicherungspflicht.

Die Klägerin ist Mieterin eines Tiefgaragenstellplatzes im S…weg … in H… . Die Beklagte ist Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft S…weg … . Der Verwaltervertrag (Anlage B 3) sieht in § 2 Nr. 2 vor:

WEG - Delegation der Verkehrssicherungspflichten auf Verwalter

Symbolfoto: Von Vadim Ratnikov /Shutterstock.com

„Der Verwalter hat im Rahmen pflichtgemäßen Ermessens alles zu tun, was zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung notwendig ist. Zu seinen Aufgaben gehören insbesondere: […] c) Technische Grundleistungen: […] – Der Verwalter beauftragt geeignete Handwerker mit den notwendigen Reparaturen und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum im Einvernehmen mit der Gemeinschaft/dem Verwaltungsbeirat.“

Die Klägerin behauptet, mit ihrem Fahrzeug am 15.07.2014 aus der Tiefgarage gefahren zu sein. Dabei habe sich das Garagentor ohne Vorwarnung geschlossen, wodurch das Dach des Fahrzeugs beschädigt worden sei.

Die Klägerin ist der Ansicht, dass dem Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft kraft Gesetzes Verkehrssicherungspflichten zukämen. Ferner ist sie der Ansicht, dass die Beklagte die Verkehrssicherungspflichten jedenfalls durch die vorgenannte Klausel übernommen habe.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.398,07 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-punkten über dem Basiszins seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

2. die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin vorprozessuale Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 201,71 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-punkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Ergänzend wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 15.09.2015 sowie die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Schadensersatzansprüche im Hinblick auf ihren Sturz stehen der Klägerin weder aus §§ 280Abs. 1, 278,586a Abs. 1,328 BGB wegen Verletzung einer aus dem Mietvertrag bzw. aus dem Verwaltervertrag folgenden Verhaltenspflicht noch aus §§ 823Abs. 1, 831 BGB oder aus anderem rechtlichen Gesichtspunkt zu.

Die Beklagte trägt keine Verkehrssicherungspflichten, die zu einer unmittelbaren Verantwortlichkeit gegenüber Dritten führen.

1.

Die Beklagte trägt keine Verkehrssicherungspflichten aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Diese Pflichten gelten allein im Innenverhältnis zur Wohnungseigentumsgemeinschaft, nicht aber gegenüber Dritten (Merle, in: Bärmann, WEG, 12. Aufl., 2013, § 27, Rn. 352).

2.

Die Klägerin ist auch nicht in den Schutzbereich des Verwaltervertrages einbezogen. Der Verwaltervertrag stellt in Bezug auf die Klägerin und andere Mieter von Räumlichkeiten der WEG weder einen Vertrag zugunsten Dritter iSd §§ 328 ff. BGB noch einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter dar. Während man dies für die einzelnen Wohnungseigentümer dahinstehen kann, besteht jedenfalls zu deren Mietern keine hinreichende Leistungsnähe.

3.

Es wurden keine Verkehrssicherungspflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft auf die Beklagte delegiert.

Soweit in der Rechtsprechung (OLG Karlsruhe, Urt. v. 30.12.2008, Az.: 14 U 107/07; BayObLG, Beschl. v. 02.09.2004, Az.: 2Z BR 144/04; AG Hannover, Urt. v. 05.04.2012, Az.: 480 C 297/12) – jeweils ohne Begründung – davon ausgegangen worden ist, dass eine § 2 Nr. 2 des Verwaltervertrages entsprechende Formulierung zu einer solchen Delegation führe, überzeugt dies nicht.

Die Delegation bedarf einer klaren Absprache. Verkehrssicherungspflichten bezwecken den Schutz Dritter vor Gefahren. Um diesem Schutzzweck Rechnung tragen zu können, muss die Zuständigkeit für die Sicherung der Gefahren unmissverständlich geregelt sein. Der Grundsatz einer klaren Delegationsabrede ergibt sich überdies aus dem Schutzbedürfnis des Wohnungseigentümergemeinschaft, denn mit der Delegation ist sie nicht mehr weisungsbefugt und der Verwalter kann so auch gegen ihren Willen erforderliche Maßnahmen ergreifen (Wenzel, ZWE 2009, S. 57 (61)).

Die hier verwendete Klausel lässt diese erforderliche Klarheit vermissen. Die Regelbeispiele sowie der Verweis auf das „pflichtgemäße Ermessen“ zeigen, dass das Ziel der Verwaltertätigkeit eher eine Wahrung der unmittelbaren wirtschaftlichen Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft als die Abwehr von Gefahren für Dritte ist. Das verdeutlicht vor allem § 2 Nr 2 c) des Verwaltervertrages, wonach selbst für notwendige Reparatur- und Instandsetzungsarbeiten stets ein „Einvernehmen mit der Gemeinschaft/dem Verwaltungsbeirat“ erforderlich ist. Daraus ist zugleich zu schließen, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Weisungsbefugnisse nicht aufgeben will.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Abs. 1 Nr. 11; 711 S. 1, 2; 709 S. 2 ZPO.