Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Balkonsanierung per Beschluss: Amtsgericht kippt Entscheidungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Unklarheit und fehlender Zuständigkeit
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in einer WEG und warum ist diese Unterscheidung bei Sanierungsarbeiten wichtig?
- Welche Anforderungen gelten an die Bestimmtheit von Beschlüssen einer WEG, insbesondere im Hinblick auf Sanierungsmaßnahmen?
- In welchen Fällen darf eine WEG Beschlüsse über Sanierungsarbeiten am Sondereigentum fassen und wo liegen die Grenzen ihrer Beschlusskompetenz?
- Was bedeutet „Sanierung in Eigenleistung“ und welche rechtlichen Aspekte sind dabei zu beachten (z.B. Verantwortlichkeit, Gewährleistung)?
- Welche Möglichkeiten haben Miteigentümer, wenn sie mit einem Beschluss der WEG nicht einverstanden sind, und welche Fristen sind dabei zu beachten?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 C 580/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Friedberg
- Datum: 10.01.2025
- Aktenzeichen: 2 C 580/24
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Miteigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft, die die angefochtenen Beschlüsse zur Sanierung von Bauteilen für ungültig hielten.
- Beklagte: Die Wohnungseigentümergemeinschaft, die die angefochtenen Beschlüsse gefasst hatte und verteidigte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft fasste Beschlüsse, wonach die Eigentümer einer bestimmten Wohneinheit vier Außenbalkone und den Bodenbelag einer Terrasse, die zu ihrer Einheit gehören, in Eigenleistung sanieren sollten. Diese Bauteile waren sanierungsbedürftig.
- Kern des Rechtsstreits: Die Kläger hielten die Beschlüsse für ungültig, weil sie zu unbestimmt seien und weil die Gemeinschaft nicht zuständig sei, über Maßnahmen am Sondereigentum der Eigentümer zu entscheiden.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht erklärte beide angefochtenen Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft für ungültig.
- Begründung: Der Beschluss zur Sanierung der Balkone war nach Ansicht des Gerichts zu unbestimmt, da der genaue Umfang der Sanierung unklar blieb. Der Beschluss zur Sanierung des Terrassenbodenbelags war nichtig, da die Wohnungseigentümergemeinschaft keine rechtliche Zuständigkeit hat, über Maßnahmen am Sondereigentum der Eigentümer zu beschließen.
- Folgen: Die angefochtenen Beschlüsse sind unwirksam. Die Kosten des Gerichtsverfahrens hat die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen.
Der Fall vor Gericht
Balkonsanierung per Beschluss: Amtsgericht kippt Entscheidungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Unklarheit und fehlender Zuständigkeit
In einem Rechtsstreit zwischen Miteigentümern und ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Amtsgericht Friedberg zwei Beschlüsse über Sanierungsarbeiten an Balkonen und einer Terrasse für ungültig erklärt. Die Entscheidung vom 10. Januar 2025 (Az.: 2 C 580/24) beleuchtet zentrale Anforderungen an Beschlüsse von Wohnungseigentümern, insbesondere die notwendige Klarheit der beschlossenen Maßnahmen und die Grenzen der gemeinschaftlichen Entscheidungsbefugnis, wenn es um Teile des Gebäudes geht, die einzelnen Eigentümern allein gehören.
Im Kern des Falles standen zwei Beschlüsse, mit denen die Sanierung von vier Balkonen und dem Bodenbelag einer Terrasse durch einzelne Miteigentümer in Eigenleistung genehmigt werden sollte. Andere Miteigentümer, die Kläger in diesem Verfahren, sahen diese Beschlüsse als fehlerhaft an und zogen vor Gericht. Sie bemängelten vor allem, dass nicht genau genug festgelegt worden sei, was saniert werden solle, und dass die Gemeinschaft gar nicht über Arbeiten am reinen Sondereigentum hätte entscheiden dürfen.
Der Fall im Detail: Streit um Sanierung von Balkonen und Terrassenbelag in Eigenleistung
Die Parteien des Rechtsstreits sind Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Eine WEG ist die Gesamtheit aller Eigentümer von Wohnungen oder Teileigentumseinheiten innerhalb eines Gebäudes oder einer Anlage, die gemeinsam über das sogenannte Gemeinschaftseigentum entscheiden. Zum Gemeinschaftseigentum gehören typischerweise Teile des Gebäudes, die allen gemeinsam dienen oder für den Bestand des Gebäudes notwendig sind, wie Dach, Außenmauern, Treppenhaus und Fundamente. Davon abzugrenzen ist das Sondereigentum, das dem einzelnen Wohnungseigentümer allein gehört, wie beispielsweise die Räume seiner Wohnung oder bestimmte Bodenbeläge innerhalb seiner Einheit.
Zu einer der Eigentumseinheiten, die den im Verfahren nicht näher bezeichneten Eheleuten … gehört, zählen vier Außenbalkone sowie eine Terrasse, die sich über einer Garage befindet. Diese Bauteile waren sanierungsbedürftig.
In einer Versammlung der Wohnungseigentümer am 10. Juli 2024 fasste die Gemeinschaft mehrheitlich zwei Entscheidungen, juristisch Beschlüsse genannt, die den Streit auslösten:
- Unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) 5 wurde beschlossen, dass die Eheleute … die vier Außenbalkone ihrer Einheit für geschätzte 8.000 Euro selbst sanieren, also in Eigenleistung.
- Unter TOP 7 wurde beschlossen, dass die Eheleute … auch den Bodenbelag der über der Garage liegenden Terrasse in Eigenleistung sanieren.
Gegen diese beiden Beschlüsse erhoben andere Miteigentümer Klage. Sie forderten, die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen. Ihre Hauptargumente waren:
Die Beschlüsse seien zu unbestimmt. Der Begriff „Sanierung“ lasse nicht erkennen, welche konkreten Arbeiten durchgeführt werden sollten. Die Kläger betonten, dass Balkone und Terrassen sowohl Teile umfassen, die dem Sondereigentum zuzuordnen sind (wie der Oberbelag), als auch Teile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören (wie die tragende Konstruktion und sicherheitsrelevante Bauteile). Es sei unklar, was genau von den Beschlüssen erfasst sei und wie die Finanzierung geregelt werde.
Zudem sei unklar, welche der vier Balkone saniert werden sollten – obwohl die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft später einwandte, dass die Anlage eben nur über diese vier Balkone verfüge.
Die Kläger kritisierten weiterhin, dass die Beschlüsse wesentliche Aufgaben des Verwalters unzulässigerweise auf die sanierungswilligen Eheleute … übertragen würden.
Schließlich meinten sie, die Beschlüsse seien nicht ordnungsgemäß verkündet worden.
Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft verteidigte die Beschlüsse. Sie argumentierte, die Beschlüsse seien ausreichend bestimmt. Da die Wohnanlage nur über die genannten vier Balkone und die eine Garagenterrasse verfüge, sei klar, welche Bauteile gemeint seien. Der Begriff „Sanierung“ sei im Bauwesen hinreichend konkret und bedeute die Wiederherstellung eines gebrauchstauglichen und standsicheren Zustandes. Die Beschlüsse seien als Annahme des Angebots der Eheleute … zu verstehen, die Sanierung in Eigenleistung durchzuführen. Die Verkündung sei durch die Aufnahme ins Versammlungsprotokoll erfolgt. Eine unzulässige Übertragung von Verwaltungsaufgaben liege nicht vor; es gehe lediglich um die Ausführung der Arbeiten durch die Eigentümer selbst.
Die Kernfragen für das Gericht im Streit um die Sanierungsbeschlüsse
Das Amtsgericht Friedberg musste im Wesentlichen folgende juristische Fragen klären:
- Sind die Beschlüsse zur Sanierung der Balkone (TOP 5) und des Terrassenbelags (TOP 7) klar und eindeutig genug formuliert (Bestimmtheit), sodass jeder Eigentümer genau verstehen kann, was beschlossen wurde?
- Durfte die Wohnungseigentümergemeinschaft überhaupt über die Sanierung des Terrassenbodenbelags (TOP 7) entscheiden, wenn dieser ausschließlich zum Sondereigentum der Eheleute … gehört (Beschlusskompetenz)?
- Waren die Beschlüsse ordnungsgemäß verkündet worden?
Das Urteil: Gericht erklärt beide Sanierungsbeschlüsse für ungültig
Das Amtsgericht Friedberg gab den klagenden Miteigentümern Recht und erklärte mit Urteil vom 10. Januar 2025 beide angefochtenen Beschlüsse – sowohl den zu TOP 5 (Sanierung der vier Außenbalkone) als auch den zu TOP 7 (Sanierung des Bodenbelags der Garagenterrasse) – für ungültig.
Die Kosten des Rechtsstreits muss die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft tragen. Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt. Das bedeutet, dass die Entscheidung bereits umgesetzt werden kann, auch wenn sie noch nicht endgültig rechtskräftig ist (z.B. weil Berufung eingelegt werden könnte), allerdings nur gegen eine Sicherheitsleistung der klagenden Miteigentümer. Der Streitwert, also der finanzielle Wert des Prozessgegenstandes, wurde auf 20.000 Euro festgesetzt, was den geschätzten Gesamtkosten der geplanten Sanierungsmaßnahmen entspricht.
Die Begründung des Gerichts im Detail: Warum fielen die Urteile so aus?
Das Gericht begründete seine Entscheidung ausführlich. Zunächst stellte es fest, dass die Klage der Miteigentümer zulässig war, insbesondere weil sie fristgerecht eingereicht wurde, wie es das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 44 Absatz 1 Satz 1 vorsieht. Die Klage richtete sich gegen Beschlüsse, die nach Ansicht der Kläger gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen. Diese Grundsätze sind allgemeine Regeln, die sicherstellen sollen, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums fair, transparent und im Interesse aller Eigentümer erfolgt.
Klarheit über betroffene Bauteile und Verkündung der Beschlüsse gegeben
Einige Einwände der klagenden Miteigentümer teilte das Gericht nicht. So sah es kein Problem darin, dass die Beschlüsse die zu sanierenden Bauteile nicht exakt genug bezeichnet hätten. Da unbestritten war, dass es – abgesehen von einer anderen, hier nicht relevanten Terrasse – nur die vier genannten Außenbalkone und die besagte Garagenterrasse in der Anlage gibt, war für das Gericht klar, welche Teile gemeint waren.
Auch die Rüge, die Beschlüsse seien nicht ordnungsgemäß verkündet worden, wies das Gericht zurück. Für die Verkündung genügte nach Ansicht des Gerichts das vorgelegte Versammlungsprotokoll, aus dem das Abstimmungsergebnis eindeutig hervorging.
Fehlende Bestimmtheit beim Balkon-Sanierungsbeschluss (TOP 5)
Der entscheidende Mangel des Beschlusses zu TOP 5 über die Sanierung der vier Außenbalkone lag nach Auffassung des Gerichts jedoch in seiner mangelnden Bestimmtheit hinsichtlich des Umfangs der Sanierungsarbeiten.
Das Gericht führte aus, dass aus dem Beschluss selbst nicht hervorgehe, wie weit die Sanierung der Balkone gehen solle. Balkone bestehen typischerweise aus verschiedenen Komponenten:
- Teile, die dem Sondereigentum zugeordnet sind, wie beispielsweise der reine Oberbelag (Fliesen, Holzbretter etc.).
- Teile, die zum Gemeinschaftseigentum gehören, wie die tragende Grundkonstruktion, Abdichtungen oder sicherheitsrelevante Elemente wie das Geländer.
Da der Beschluss zu TOP 5 nicht präzisierte, welche dieser Teile saniert werden sollten und ob auch in das Gemeinschaftseigentum eingegriffen werden dürfe, blieb der genaue Umfang der Maßnahmen unklar. Es fehlte eine auch nur annähernde Eingrenzung der Art und des Umfangs der Arbeiten. Dies, so das Gericht, lasse sich weder aus dem Beschlusswortlaut selbst noch aus den unmittelbaren Umständen der Beschlussfassung ermitteln.
Zur Auslegung von WEG-Beschlüssen verwies das Gericht auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), Deutschlands höchstem Zivilgericht. Demnach sind Beschlüsse objektiv und „aus sich heraus“ auszulegen (BGH, NJW 2022, 326 Rn. 9; BGH Z 202, 346 = NJW 2015, 549 Rn. 8). Das bedeutet, es kommt darauf an, wie ein unvoreingenommener Dritter den Beschluss nach seinem Wortlaut und verständigen Sinn verstehen muss, nicht darauf, was sich einzelne Eigentümer möglicherweise dabei gedacht haben. Stellen Sie sich vor, ein neuer Eigentümer liest den Beschluss: Er muss ohne Vorkenntnisse verstehen können, was genau beschlossen wurde.
Zwar sei grundsätzlich davon auszugehen, dass die Eigentümer keinen rechtswidrigen Beschluss fassen wollen (BGH, NJW-RR 2015, 847 Rn. 28). Aber selbst unter dieser wohlwollenden Betrachtung sei der Umfang der den Eheleuten … übertragenen Arbeiten nicht bestimmbar. Es fehle an jeder Beschreibung, was konkret zu tun sei und wo die Grenzen ihres Handelns lägen.
Die allgemeine Bezeichnung „Sanierung“ reiche hier nicht aus. Auch die Angabe eines Kostenrahmens von ca. 8.000 Euro und die Annahme, es sollten alle Maßnahmen zur Wiederherstellung eines gebrauchstauglichen und standsicheren Zustandes ergriffen werden, genügten nicht, um den Beschlussgegenstand ausreichend zu konkretisieren. Ein solcher Beschluss verstoße gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher für ungültig zu erklären.
Fehlende Beschlusskompetenz beim Terrassenbelag-Sanierungsbeschluss (TOP 7)
Anders lag der Fall beim Beschluss zu TOP 7, der die Sanierung des Bodenbelags der Garagenterrasse betraf. Hier war der Umfang der Maßnahme klarer, da ausdrücklich nur der „Bodenbelag“ genannt wurde. Der Bodenbelag einer Terrasse innerhalb des räumlichen Bereichs einer Sondereigentumseinheit wird typischerweise dem Sondereigentum zugeordnet.
Doch genau dieser Umstand führte zur Ungültigkeit des Beschlusses: Das Gericht stellte fest, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft für Maßnahmen, die ausschließlich das Sondereigentum eines einzelnen Eigentümers betreffen, die Beschlusskompetenz fehlt. Die Beschlusskompetenz bezeichnet die rechtliche Befugnis einer Institution (hier der WEG), über bestimmte Angelegenheiten überhaupt wirksam entscheiden zu dürfen.
Das Gericht erklärte, dass das Sondereigentum nicht Gegenstand der Verwaltung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer im Sinne von § 18 WEG sei (vgl. BGH NJW 2013, 3092 Rn. 14). Wenn die WEG also einen Beschluss fasst, der die Verwaltung von reinem Sondereigentum zum Inhalt hat, handelt sie ohne die dafür erforderliche Zuständigkeit. Ein solcher Beschluss ist nicht nur anfechtbar (also nach erfolgreicher Klage ungültig), sondern sogar nichtig. Ein nichtiger Beschluss gilt von Anfang an als rechtlich unwirksam, als hätte es ihn nie gegeben. Diesen schweren Mangel muss das Gericht von Amts wegen berücksichtigen, also auch dann, wenn er nicht ausdrücklich oder nicht fristgerecht von den Klägern vorgetragen wurde.
Das Gericht betonte, dass eine Beschlusskompetenz der Gemeinschaft für Maßnahmen am Sondereigentum selbst dann nicht bestehe, wenn eine öffentlich-rechtliche Vorschrift (z.B. eine Bauordnung) solche Maßnahmen erfordern würde (BGH NJW 2013, 3092 Rn. 14). Der Eigentümer ist für sein Sondereigentum primär selbst verantwortlich.
Da der Beschluss zu TOP 7 die Sanierung des zum Sondereigentum gehörenden Terrassenbodenbelags durch die Gemeinschaft beschloss, war er wegen fehlender Beschlusskompetenz der WEG nichtig.
Weitere Rügen nicht mehr entscheidungserheblich
Da bereits die mangelnde Bestimmtheit des Balkon-Sanierungsbeschlusses (TOP 5) zu dessen Ungültigkeit und die fehlende Beschlusskompetenz für den Terrassenbelag-Beschluss (TOP 7) zu dessen Nichtigkeit führten, musste das Gericht auf die weiteren von den klagenden Miteigentümern vorgebrachten Rügen – wie etwa die angebliche unzulässige Übertragung von Verwalteraufgaben – nicht mehr gesondert eingehen.
Die Entscheidung über die Kosten des Verfahrens stützte das Gericht auf § 91 Absatz 1 der Zivilprozessordnung (ZPO), wonach die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die Regelung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 Satz 1 ZPO. Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 49 des Gerichtskostengesetzes (GKG) und orientiert sich am wirtschaftlichen Interesse der Parteien an der Klärung der Rechtmäßigkeit der geplanten Maßnahmen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung des Amtsgerichts Friedberg verdeutlicht zwei wesentliche Grundsätze für Beschlüsse in Wohnungseigentümergemeinschaften: Erstens müssen Beschlüsse hinreichend bestimmt sein, sodass der genaue Umfang der genehmigten Arbeiten klar erkennbar ist – die bloße Bezeichnung „Sanierung“ reicht nicht aus, wenn unklar bleibt, welche konkreten Maßnahmen durchgeführt werden sollen. Zweitens darf eine Eigentümergemeinschaft keine Entscheidungen über reines Sondereigentum treffen – für den Bodenbelag einer Terrasse, der zum Sondereigentum gehört, fehlt der Gemeinschaft die Beschlusskompetenz, was zur Nichtigkeit entsprechender Beschlüsse führt. Diese Klarstellung stärkt die Rechte einzelner Eigentümer und gibt zugleich praktische Hinweise, wie Sanierungsbeschlüsse rechtssicher formuliert werden müssen.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was ist der Unterschied zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in einer WEG und warum ist diese Unterscheidung bei Sanierungsarbeiten wichtig?
Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen, das nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt ist, gehören Ihnen nicht nur die Räume Ihrer Wohnung. Ihr Eigentum teilt sich rechtlich in Sondereigentum und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Stellen Sie sich das Gebäude als Ganzes vor. Das Sondereigentum umfasst im Wesentlichen die Räume Ihrer Wohnung innerhalb der sie umschließenden Wände, Decken und Böden. Hierzu zählen zum Beispiel der Bodenbelag in Ihrer Wohnung, die Tapeten an den Wänden, nicht tragende Innenwände oder auch die Sanitäreinrichtungen im Badezimmer. Sie können mit Ihrem Sondereigentum grundsätzlich machen, was Sie möchten – solange Sie nicht die Rechte anderer Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen.
Das Gemeinschaftseigentum gehört hingegen allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Es sind die Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand, Sicherheit und das gemeinsame Wohnen aller notwendig sind oder dem gemeinsamen Gebrauch dienen. Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind das Grundstück, das Fundament, die Außenmauern, das Dach, die Fassade, der Keller (sofern nicht als Sondereigentum ausgewiesen), das Treppenhaus oder auch tragende Wände. Sogar die Fenster werden rechtlich oft als Gemeinschaftseigentum betrachtet, auch wenn sie unmittelbar zu Ihrer Wohnung gehören, weil sie die äußere Hülle des Gebäudes bilden.
Die Bedeutung der Unterscheidung bei Sanierungsarbeiten
Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist bei Sanierungsarbeiten entscheidend. Sie bestimmt, wer für die Instandhaltung und Instandsetzung zuständig ist und wer die Kosten trägt.
- Für Sanierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ist die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) als Ganzes zuständig. Das bedeutet, die Eigentümer entscheiden gemeinsam in der Eigentümerversammlung über die Notwendigkeit, den Umfang und die Beauftragung der Arbeiten (z.B. eine Dachsanierung oder Fassadenreparatur). Die Kosten für solche Arbeiten werden grundsätzlich von allen Eigentümern gemeinsam nach ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil getragen.
- Für Sanierungsarbeiten an Ihrem Sondereigentum sind Sie als einzelner Eigentümer selbst zuständig und tragen die Kosten (z.B. neue Fliesen im Bad oder ein neuer Fußbodenbelag in der Küche). Hier können Sie die Arbeiten in der Regel selbst beauftragen, ohne die Zustimmung der anderen Eigentümer zu benötigen.
Grauzonen und Besonderheiten
Es gibt Bereiche, die eine Art Grauzone darstellen oder bei denen das Sondereigentum eng mit dem Gemeinschaftseigentum verbunden ist, wie zum Beispiel die Fenster oder Balkone. Auch wenn Sie die Fenster nutzen und von innen streichen dürfen, gehören die tragenden Teile, der Rahmen und die Verbindung zur Fassade oft zum Gemeinschaftseigentum. Sanierungen oder Veränderungen an solchen Bauteilen, die das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern oder in das Gemeinschaftseigentum eingreifen, erfordern in der Regel einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, selbst wenn ein Teil der Maßnahme Ihr Sondereigentum betrifft.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Bevor Sie größere Sanierungsarbeiten planen, sollten Sie klären, ob die betroffenen Bauteile zu Ihrem Sondereigentum oder zum Gemeinschaftseigentum gehören. Dies ist wichtig, um zu wissen, wer verantwortlich ist, wer die Kosten trägt und welche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft eventuell erforderlich sind. Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan Ihrer WEG geben hierzu oft detaillierte Auskunft.
Welche Anforderungen gelten an die Bestimmtheit von Beschlüssen einer WEG, insbesondere im Hinblick auf Sanierungsmaßnahmen?
Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) müssen klar, verständlich und eindeutig formuliert sein. Jeder einzelne Eigentümer muss auf Grundlage des Beschlusses ohne weitere Erläuterung verstehen können, was genau beschlossen wurde. Dies dient der Rechtssicherheit und hilft, spätere Missverständnisse oder Streitigkeiten zu vermeiden.
Die Anforderungen an die Bestimmtheit sind besonders wichtig bei baulichen Maßnahmen, wozu auch Sanierungen zählen. Hier reicht es nicht aus, nur allgemein festzustellen, dass etwas saniert werden soll.
Ein Beschluss über eine Sanierungsmaßnahme muss typischerweise so konkret sein, dass er Art und Umfang der geplanten Arbeiten genau beschreibt. Stellen Sie sich vor, die WEG plant, das Dach zu sanieren. Ein ausreichend bestimmter Beschluss sollte mehr enthalten als nur die Worte „Das Dach wird saniert“.
Er sollte beispielsweise festlegen:
- Welche konkrete Maßnahme durchgeführt wird (z.B. Erneuerung der Dacheindeckung, zusätzliche Dämmung).
- Welche Teile des Gemeinschaftseigentums genau betroffen sind (z.B. das gesamte Dach, nur bestimmte Dachflächen).
- Oft auch einen ungefähren Kostenrahmen oder die Genehmigung eines konkreten Angebots einer Firma, damit die Eigentümer die finanzielle Tragweite überblicken können.
Nur wenn der Beschluss diese wesentlichen Informationen enthält, kann jeder Eigentümer fundiert darüber abstimmen und nachvollziehen, wofür das Geld der Gemeinschaft verwendet wird.
Ein Beschluss, der zu unbestimmt ist – also nicht klar genug darlegt, was genau gemacht werden soll –, kann gerichtlich angefochten und möglicherweise für ungültig erklärt werden. Das kann zu erheblichen Verzögerungen bei der Durchführung notwendiger Maßnahmen führen und zusätzliche Kosten verursachen. Die Klarheit des Beschlusses ist daher ein zentraler Punkt für die Wirksamkeit und Bestandsfähigkeit von WEG-Beschlüssen.
In welchen Fällen darf eine WEG Beschlüsse über Sanierungsarbeiten am Sondereigentum fassen und wo liegen die Grenzen ihrer Beschlusskompetenz?
Grundsätzlich gilt: Jeder Wohnungseigentümer ist für sein Sondereigentum (also die Wohnung selbst, inklusive Innenwände, Bodenbeläge, Decken in den Räumen etc.) selbst verantwortlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist dagegen zuständig für das Gemeinschaftseigentum (z.B. Außenmauern, Dach, Treppenhaus, Fenster, Balkone in ihren tragenden Teilen, zentrale Heizungsanlage, Versorgungsleitungen bis zur Abzweigung in die Wohnung).
Die Beschlusskompetenz (also die Befugnis, rechtlich bindende Entscheidungen zu treffen) der WEG bezieht sich primär auf das Gemeinschaftseigentum. Die WEG kann also nicht einfach beschließen, dass ein Eigentümer seine Küche oder sein Badezimmer renovieren muss, wenn dies nur das Sondereigentum betrifft und keine Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum hat.
Wann die WEG Beschlüsse über Sanierungen, die das Sondereigentum berühren, fassen kann
Die WEG kann dann Entscheidungen treffen, die Arbeiten im Sondereigentum notwendig machen oder beeinflussen, wenn:
- Das Gemeinschaftseigentum betroffen ist: Dies ist der häufigste Fall. Sanierungsarbeiten am Sondereigentum können das Gemeinschaftseigentum direkt beeinflussen oder sind sogar Teil davon. Ein klassisches Beispiel sind Fenster und Balkone: Obwohl sie oft dem Sondereigentum zugeordnet scheinen, gehören die äußeren Rahmen, die Fassadenteile und die tragenden Elemente in der Regel zum Gemeinschaftseigentum. Die WEG kann daher über die einheitliche Gestaltung oder die notwendige Sanierung von Fenstern oder Balkonen beschließen, auch wenn diese zu einzelnen Wohnungen gehören. Auch Arbeiten an Versorgungsleitungen (Wasser, Heizung), die durch eine Wohnung verlaufen, aber der Versorgung des gesamten Hauses dienen, fallen hierunter.
- Die Arbeiten im Sondereigentum zur Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums notwendig sind: Manchmal müssen Handwerker, die das Gemeinschaftseigentum reparieren (z.B. ein defektes Rohr in der Wand), Zugang zu einer Wohnung haben und dabei gegebenenfalls Teile des Sondereigentums (z.B. eine Wandverkleidung) entfernen. Die WEG kann beschließen, dass diese notwendigen Arbeiten durchgeführt werden und der betroffene Eigentümer dies dulden muss.
- Vom Sondereigentum erhebliche Beeinträchtigungen für die Gemeinschaft ausgehen: Wenn der Zustand des Sondereigentums das Gemeinschaftseigentum oder andere Eigentümer nachhaltig und erheblich beeinträchtigt (z.B. undichte Leitungen in einer Wohnung verursachen Wasserschäden in der darunter liegenden Wohnung oder am Fundament), kann die WEG Maßnahmen verlangen oder gegebenenfalls beschließen, dass die notwendigen Reparaturen im Sondereigentum durchgeführt werden müssen, um den Schaden für die Gemeinschaft zu beheben.
Wo die Grenzen der Beschlusskompetenz liegen
Die Grenzen der WEG-Kompetenz sind dort erreicht, wo die Sanierungsarbeiten ausschließlich das Sondereigentum betreffen und keine relevanten Auswirkungen auf das Gemeinschaftseigentum oder die Interessen der Gemeinschaft haben.
- Keine Zuständigkeit für rein innerliche Arbeiten: Die WEG darf nicht beschließen, wie Sie Ihre Wohnung innen gestalten, welche Tapeten Sie verwenden, welchen Bodenbelag Sie verlegen (solange dieser z.B. nicht zu extremem Trittschall führt, der andere belästigt) oder welche nicht-tragenden Innenwände Sie streichen oder renovieren.
- Keine Zuständigkeit für kosmetische Maßnahmen: Rein optische oder verschönernde Maßnahmen im Sondereigentum, die keinen Bezug zum Gemeinschaftseigentum haben, fallen nicht in die Zuständigkeit der WEG.
- Eingriff nur bei Notwendigkeit für das Gemeinschaftseigentum: Ein Eingriff in das Sondereigentum durch Beschluss der WEG ist nur dann zulässig, wenn er unverzichtbar ist, um das Gemeinschaftseigentum in Ordnung zu halten oder gravierende Beeinträchtigungen zu beseitigen.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Maßnahmen im Sondereigentum, die bauliche Teile des Gemeinschaftseigentums betreffen oder beeinflussen, müssen in der Regel mit der WEG abgestimmt und gegebenenfalls von ihr beschlossen oder genehmigt werden. Alles, was sich rein innerhalb Ihrer Wohnung abspielt und keine Auswirkungen nach außen oder auf die Bausubstanz hat, liegt in Ihrer eigenen Entscheidung.
Was bedeutet „Sanierung in Eigenleistung“ und welche rechtlichen Aspekte sind dabei zu beachten (z.B. Verantwortlichkeit, Gewährleistung)?
Wenn Sie von „Sanierung in Eigenleistung“ sprechen, bedeutet das, dass Sie als Eigentümer die Renovierungs- oder Umbauarbeiten an Ihrer Immobilie selbst durchführen, anstatt Handwerker oder Fachbetriebe damit zu beauftragen. Sie packen also selbst mit an oder organisieren die Arbeiten ohne professionelle Hilfe.
Diese Vorgehensweise kann Kosten sparen, bringt aber auch einige rechtliche Punkte mit sich, die Sie kennen sollten.
Verantwortlichkeit für Schäden
Ein wichtiger Unterschied zur Beauftragung eines Fachbetriebs liegt in der Verantwortlichkeit. Wenn Sie die Arbeiten selbst ausführen und dabei Schäden verursachen, sei es am eigenen Eigentum oder am Eigentum von Dritten (z.B. Nachbarn), sind Sie dafür selbst verantwortlich. Das bedeutet, Sie müssen für die Reparaturkosten aufkommen.
Stellen Sie sich vor, Sie verlegen in Eigenleistung neue Wasserleitungen und dabei entsteht ein Leck, das einen Wasserschaden bei Ihrem Nachbarn verursacht. Für diesen Schaden haften Sie als Verursacher. Bei Arbeiten durch einen Fachbetrieb wäre in der Regel der Handwerker für von ihm verursachte Mängel oder Schäden haftbar.
Auch wenn Sie Freunde oder Bekannte um Hilfe bitten, bleibt die Letztverantwortung meist bei Ihnen als Eigentümer und „Bauherr“ der Eigenleistung.
Einhaltung von Vorschriften
Beim Bauen oder Sanieren gibt es verschiedene öffentliche Vorschriften, wie zum Beispiel Bauordnungen, Energieeinsparverordnungen oder spezifische Auflagen für Denkmalschutzobjekte. Diese müssen Sie auch bei Eigenleistung einhalten.
Wenn Sie beispielsweise eine Wand durchbrechen oder die Heizungsanlage erneuern, müssen Sie prüfen, ob dafür eine Genehmigung erforderlich ist oder bestimmte technische Standards erfüllt sein müssen. Bei Nichtbeachtung drohen Bußgelder oder sogar die Anordnung, den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen.
Keine „Gewährleistung“ im klassischen Sinne
Beaufragen Sie einen Handwerker, haben Sie in der Regel einen Anspruch auf Gewährleistung für die ausgeführten Arbeiten. Das bedeutet, der Handwerker steht für eine bestimmte Zeit dafür ein, dass die Arbeit fachgerecht und mangelfrei ausgeführt wurde. Entdeckt man Mängel, kann man Nachbesserung verlangen.
Bei der Sanierung in Eigenleistung gibt es diese Art der Gewährleistung nicht. Sie können sich nicht selbst „Gewährleistung“ geben. Treten nach Abschluss der Arbeiten Mängel auf, die auf Ihre Ausführung zurückzuführen sind (z.B. eine falsch verlegte Fliese, die bricht, oder eine undichte Stelle, weil die Abdichtung nicht korrekt war), dann sind Sie selbst für die Behebung dieser Mängel verantwortlich und tragen die Kosten dafür. Es gibt niemanden, an den Sie sich mit einem Mangelanspruch wenden könnten.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Sanierung in Eigenleistung bedeutet mehr Freiheit und potenzielle Kostenersparnis, aber auch mehr Verantwortung für das Ergebnis, die Einhaltung von Regeln und die Behebung eventueller Fehler.
Welche Möglichkeiten haben Miteigentümer, wenn sie mit einem Beschluss der WEG nicht einverstanden sind, und welche Fristen sind dabei zu beachten?
Wenn Sie als Miteigentümerin oder Miteigentümer mit einem Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) nicht einverstanden sind, weil Sie ihn für fehlerhaft halten, haben Sie die Möglichkeit, diesen Beschluss rechtlich überprüfen zu lassen. Der Hauptweg dafür ist die sogenannte Beschlussanfechtungsklage.
Die Beschlussanfechtungsklage
Eine Beschlussanfechtungsklage ist ein Verfahren vor Gericht, bei dem die Rechtmäßigkeit eines WEG-Beschlusses geprüft wird. Sie können eine solche Klage einreichen, wenn Sie der Meinung sind, dass der gefasste Beschluss gegen gesetzliche Vorschriften oder gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstößt.
Was bedeutet das in der Praxis? Stellen Sie sich vor, ein Beschluss wurde gefasst, obwohl formelle Fehler bei der Einladung zur Versammlung gemacht wurden, oder der Inhalt des Beschlusses benachteiligt einzelne Eigentümer in unzulässiger Weise. In solchen Fällen könnte der Beschluss anfechtbar sein.
Wichtige Fristen, die Sie unbedingt beachten müssen
Das Gesetz sieht sehr kurze und strikte Fristen vor, um gegen einen WEG-Beschluss vorzugehen:
- Klagefrist (Einreichung der Klage): Sie müssen die Klage beim zuständigen Amtsgericht innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung einreichen. Entscheidend ist der Zeitpunkt, zu dem der Beschluss bekannt gegeben wurde (in der Regel ist das der Tag der Wohnungseigentümerversammlung, an dem der Beschluss gefasst wurde).
- Begründungsfrist (Mitteilung der Klagegründe): Nachdem die Klage innerhalb des ersten Monats eingereicht wurde, haben Sie weitere zwei Monate Zeit, Ihre Klage zu begründen, also dem Gericht schriftlich mitzuteilen, warum Sie den Beschluss für rechtswidrig halten. Diese Frist beginnt, sobald Sie die Klage eingereicht haben.
Die Bedeutung der Fristen
Die Einhaltung der einmonatigen Klagefrist ist absolut entscheidend. Wenn die Klage nicht innerhalb dieses Monats beim Gericht eingeht, können Sie den Beschluss später nicht mehr anfechten. Der Beschluss wird dann auch für Sie rechtskräftig, selbst wenn er inhaltlich eigentlich fehlerhaft sein sollte. Das bedeutet, er ist dann für alle Miteigentümer verbindlich und kann nicht mehr gerichtlich gekippt werden.
Manche Beschlüsse sind so schwerwiegend fehlerhaft (z.B. weil sie sich auf etwas beziehen, wozu die WEG gar nicht beschließen darf), dass sie von vornherein unwirksam sind (sogenannte nichtige Beschlüsse). Hier gelten andere Regeln und Fristen, die Klage ist in diesen Fällen aber oft nicht der einzige Weg, um die Unwirksamkeit feststellen zu lassen. Der Regelfall, bei dem Sie aktiv werden müssen, ist jedoch der anfechtbare Beschluss mit seinen kurzen Fristen.
Für Sie als Miteigentümer bedeutet dies, dass Sie zeitnah handeln müssen, wenn Sie mit einem Beschluss nicht einverstanden sind. Es ist wichtig, die genauen Daten der Beschlussfassung festzuhalten, um die Fristen korrekt berechnen zu können.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) besteht aus allen Eigentümern von Wohnungen oder Teileigentumseinheiten innerhalb eines Gebäudes, die gemeinsam über gemeinschaftliches Eigentum und dessen Verwaltung entscheiden. Die WEG ist eine juristische Gesamtheit, die durch regelmäßige Versammlungen Beschlüsse über das Gemeinschaftseigentum fasst, beispielsweise über Sanierungsmaßnahmen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt die Rechte und Pflichten der Gemeinschaft sowie die Beschlussfassung.
Beispiel: Wenn das Dach eines Mehrfamilienhauses repariert werden muss, entscheidet die WEG gemeinsam darüber, weil das Dach zum Gemeinschaftseigentum gehört.
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum sind die Teile einer Wohnanlage, die allen Eigentümern gemeinsam gehören und für den Bestand oder das gemeinschaftliche Wohnen notwendig sind. Dazu gehören etwa die tragenden Konstruktionen eines Gebäudes, Dächer, Außenmauern, Treppenhäuser oder zentrale Versorgungsleitungen. Die WEG ist für Instandhaltung, Verwaltung und Sanierung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich (§ 16 WEG).
Beispiel: Der Balkonrahmen gehört zum Gemeinschaftseigentum, weil er das Gebäude trägt und von allen genutzt wird, während der Belag darauf meist Sondereigentum ist.
Sondereigentum
Sondereigentum bezeichnet die einzelnen Wohnungen oder Räume innerhalb einer Wohnanlage, die einem einzelnen Eigentümer allein gehören. Dazu zählen speziell abgetrennte Räume, Fußböden, Tapeten oder nicht tragende Innenwände, die der Eigentümer frei nutzen und gestalten kann. Für das Sondereigentum ist der einzelne Eigentümer selbst verantwortlich und trägt die Kosten für Instandhaltung und Sanierung (§ 16 WEG).
Beispiel: Der Bodenbelag auf einer privaten Terrasse gehört meist zum Sondereigentum, weshalb nur der Eigentümer selbst dafür entscheiden und zahlen muss.
Bestimmtheit von Beschlüssen
Die Bestimmtheit ist die Anforderung, dass Beschlüsse einer WEG so klar und eindeutig formuliert sein müssen, dass jeder Eigentümer genau verstehen kann, was beschlossen wurde. Dies umfasst insbesondere die genaue Festlegung von Art, Umfang und ggf. Kosten der Maßnahmen. Nur bestimmte Beschlüsse sind wirksam und durchsetzbar; unbestimmte Beschlüsse können angefochten und für ungültig erklärt werden.
Beispiel: Ein Beschluss, der nur pauschal „Sanierung des Balkons“ sagt, ohne zu sagen, welche Teile genau saniert werden, ist nicht bestimmbar genug und daher rechtlich problematisch.
Beschlusskompetenz
Beschlusskompetenz bezeichnet die rechtliche Befugnis der WEG, über bestimmte Angelegenheiten wirksam zu entscheiden. Die WEG hat Beschlusskompetenz nur für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum und für solche Eingriffe ins Sondereigentum, die das Gemeinschaftseigentum betreffen oder die Gemeinschaft unmittelbar beeinflussen (§ 18 WEG). Maßnahmen, die ausschließlich das Sondereigentum betreffen, liegen außerhalb der Beschlusskompetenz der WEG und sind durch deren Beschlüsse nicht wirksam zu regeln.
Beispiel: Die WEG kann über die Reparatur eines gemeinschaftlichen Dachs beschließen, aber nicht darüber, welchen Bodenbelag ein Eigentümer in seiner Wohnung verlegen darf.
Sanierung in Eigenleistung
Sanierung in Eigenleistung bedeutet, dass Eigentümer die Arbeiten zur Instandsetzung oder Renovierung selbst ausführen, ohne einen Handwerker zu beauftragen. Dabei tragen sie alle Verantwortung und haften selbst für Schäden oder Fehler, die entstehen. Gewährleistungsansprüche, wie sie bei Handwerksleistungen üblich sind, gibt es bei Eigenleistung nicht. Zudem müssen alle gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden, etwa Bauordnungen und Genehmigungspflichten.
Beispiel: Eigentümer, die ihren Balkon selbst renovieren, müssen sicherstellen, dass sie die Arbeiten fachgerecht ausführen, sonst haften sie für Schäden am Gebäude oder Nachbarwohnungen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 43 WEG (Wohnungseigentumsgesetz) – Beschlussfassung in der Wohnungseigentümergemeinschaft: Regelt die Voraussetzungen und das Verfahren zur Beschlussfassung innerhalb der WEG. Beschlüsse müssen wirksam und verbindlich sein und die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums ordnungsgemäß regeln. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Wirksamkeit der Beschlüsse hängt von deren Bestimmtheit und der Zuständigkeit der Gemeinschaft ab, insbesondere ob die WEG über Gemeinschafts- oder Sondereigentum entscheiden darf.
- § 18 WEG – Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum: Bestimmt, welche Teile dem Gemeinschaftseigentum und welche dem Sondereigentum zugeordnet sind. Sondereigentum fällt nicht unter die Verwaltung der WEG. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Entscheidend für die Nichtigkeit des TOP 7-Beschlusses, da die WEG keine Zuständigkeit für Beschlüsse über Maßnahmen am ausschließlich zum Sondereigentum gehörenden Terrassenbodenbelag besitzt.
- Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (GoV): Allgemeine Regeln, die eine sachgerechte, nachvollziehbare und transparente Verwaltung des Gemeinschaftseigentums sicherstellen sollen. Beschlüsse müssen klar und verbindlich formuliert sein, um verbindliche Rechte und Pflichten zu begründen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die mangelnde Bestimmtheit des TOP 5-Beschlusses verstößt gegen diese Grundsätze, weil nicht erkennbar ist, welche konkreten Sanierungsmaßnahmen die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat.
- BGH-Rechtsprechung zur Auslegung von WEG-Beschlüssen: Beschlüsse sind objektiv und „aus sich heraus“ so auszulegen, dass ein verständiger Dritter ohne Vorkenntnisse deren Inhalt und Umfang feststellen kann (z.B. BGH NJW 2015, 549; NJW 2022, 326). | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht prüfte, ob die Beschlüsse des TOP 5 aus sich heraus hinreichend bestimmt sind und kam zu dem Ergebnis, dass dies nicht der Fall ist, was zur Unwirksamkeit führt.
- § 44 Absatz 1 Satz 1 WEG – Anfechtung von Beschlüssen: Erlaubt es Wohnungseigentümern, innerhalb einer Frist Beschlüsse anzufechten, die gegen Vorschriften oder die GoV verstoßen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Ermächtigte die klagenden Eigentümer zur Klage gegen die Beschlüsse wegen Unbestimmtheit und fehlender Zuständigkeit.
- § 91 Absatz 1 ZPO und § 709 Satz 1 ZPO – Kostenverteilung und vorläufige Vollstreckbarkeit: Regelt, dass die unterliegende Partei die Verfahrenskosten trägt, und bestimmt, dass Urteile vorläufig vollstreckbar sein können, um die praktische Umsetzung zu sichern, auch wenn Rechtsmittel eingelegt werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht setzte die Kosten der am Verfahren unterlegenen WEG auferlegt und erklärte das Urteil für vorläufig vollstreckbar, um Rechtsfrieden herzustellen.
Das vorliegende Urteil
AG Friedberg – Az.: 2 C 580/24 – Urteil vom 10.01.2025
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