Ein Schriftformmangel im Gewerbemietvertrag veranlasste eine Dresdner GbR dazu, die sofortige Beendigung ihres eigentlich auf zehn Jahre festgeschriebenen Mietverhältnisses zu fordern. Das Fehlen von einem Vertretungszusatz unter einem Nachtrag stellte plötzlich die Frage, ob eine einzige Unterschrift die jahrelange Planungssicherheit beider Seiten komplett vernichten kann.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Kann ein fehlender Vertretungszusatz den Mietvertrag kippen?
- Welche gesetzlichen Hürden gelten für die Schriftform?
- Was waren die Argumente im Streit um die Unterschrift?
- Wie analysierte das Gericht den Fall?
- Welche Konsequenzen hat das Urteil für die Beteiligten?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die Kündigungsmöglichkeit wegen eines Formmangels auch dann noch, wenn wir im Mietvertrag eine ‚Schriftformheilungsklausel‘ vereinbart haben, die solche Fehler eigentlich heilen soll?
- Verliere ich meinen Schutz vor einer ordentlichen Kündigung, wenn wir eine Mietanpassung nur per E-Mail bestätigt haben, statt einen förmlichen Nachtrag zu unterschreiben?
- Wie verbinde ich neue Grundrisse oder Angebote im Nachhinein rechtssicher mit dem Mietvertrag, damit die feste Laufzeit nicht durch eine lose Anlage gefährdet wird?
- Was kann ich tun, wenn ich erst jetzt bemerke, dass ein wichtiger Nachtrag ohne den nötigen Vertretungszusatz unterschrieben wurde, um eine Kündigung der Gegenseite zu verhindern?
- Ich plane den Kauf einer Gewerbeimmobilie: Wie erkenne ich bei der Prüfung der Unterlagen, ob die langfristigen Mietverträge aufgrund formaler Fehler in den Nachträgen eigentlich jederzeit kündbar sind?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 5 O 1146/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Dresden
- Datum: 22.04.2025
- Aktenzeichen: 5 O 1146/24
- Verfahren: Mietzahlung und Mietende
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
Mieter kündigen Gewerbemietverträge vorzeitig, falls formelle Fehler in Vertragsnachträgen die gesetzliche Schriftform verletzen.
- Nachträge benötigen alle Unterschriften der Gesellschafter oder klare Hinweise auf eine Alleinvertretung.
- Wichtige Vereinbarungen zu technischen Geräten müssen vollständig und schriftlich im Hauptvertrag stehen.
- Ohne korrekte Form gilt ein Mietvertrag rechtlich als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
- Mieter beenden solche Verträge jederzeit mit der gesetzlichen Frist für gewerbliche Räume.
- Die Vermieterin verliert ihren Anspruch auf Miete nach dem wirksamen Ende des Mietverhältnisses.
Kann ein fehlender Vertretungszusatz den Mietvertrag kippen?
Ein vermeintlich kleiner Fehler bei der Unterschrift unter einem Nachtrag zum Mietvertrag kann gravierende finanzielle Folgen haben. Das Landgericht Dresden musste sich am 22.04.2025 mit einem Fall befassen, der exemplarisch für die Tücken im Gewerbemietrecht steht. Es ging um die Frage, ob eine langfristige Bindung an einen Gewerbemietvertrag noch besteht oder ob das Mietverhältnis aufgrund eines Formfehlers vorzeitig ordentlich gekündigt werden konnte. Im Zentrum des Streits standen ein Schriftformmangel im Gewerbemietvertrag und die Anforderungen an die Unterzeichnung durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).
Der Fall zeigt deutlich, wie streng die Rechtsprechung die Wahrung der gesetzlichen Schriftform handhabt und dass selbst jahrzehntelange Mietverhältnisse durch formale Nachlässigkeiten bei Vertragsänderungen ein plötzliches Ende finden können.
Die Ausgangslage: Ein langjähriges Mietverhältnis
Die Geschichte beginnt bereits im Jahr 1999. Am 1. Juni 1999 schlossen eine Immobilien-GbR und ein gewerbliches Unternehmen einen Mietvertrag über Geschäftsräume im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss eines Gebäudes. Die Fläche betrug rund 180 Quadratmeter. Das Mietverhältnis bestand über viele Jahre ohne größere Konflikte. Die monatliche finanzielle Belastung für die Mieterin belief sich zuletzt auf eine Nettokaltmiete von 4.195,38 Euro. Hinzu kamen Betriebskostenvorauszahlungen und die Umsatzsteuer, was die Gesamtsumme deutlich erhöhte.
Im Laufe der Jahre passten die Parteien den Vertrag an. Streitentscheidend wurde schließlich der dritte Nachtrag zum Mietvertrag. In diesem Dokument war die Vermieterin im sogenannten Rubrum – also dem Kopf des Vertrages – explizit als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) aufgeführt. Als Vertreter der Gesellschaft wurden namentlich Herr L. und Frau H. genannt. Doch am Ende des Dokuments fand sich lediglich die Unterschrift von Herrn L. Eine Unterschrift von Frau H. fehlte gänzlich. Auch ein expliziter Hinweis darauf, dass Herr L. die Gesellschaft allein vertritt, war der Urkunde nicht zu entnehmen.
Der Bruch und die Kündigung
Im Jahr 2023 wollte sich das mietende Unternehmen aus dem Vertrag lösen. Am 29. September 2023 verfasste die Geschäftsleitung ein Kündigungsschreiben, das der Vermieterseite am 2. Oktober 2023 zugestellt wurde. Die Mieterin erklärte darin die Kündigung zum 31. März 2024. Die Vermieter-GbR wollte dies nicht akzeptieren. Mit einem Schreiben vom 10. Oktober 2023 wies sie die Kündigung zurück und beharrte auf der Fortsetzung des Vertrages. Nach ihrer Auffassung war der Vertrag fest befristet und eine ordentliche Kündigung zu diesem Zeitpunkt rechtlich nicht möglich.
Die Mieterin ließ sich davon jedoch nicht beirren. Sie räumte die Flächen und teilte der Vermieterin am 19. März 2024 mit, dass das Objekt leer sei. Ende März 2024 sandte sie sämtliche Schlüssel sowie ein Übergabeprotokoll an die Eigentümer zurück. Ab April 2024 stellte das Unternehmen die Mietzahlungen vollständig ein.
Die Vermieter-GbR zog daraufhin vor das Landgericht Dresden. Sie verlangte die Zahlung der Miete für den April 2024 in Höhe von 5.295,65 Euro sowie die Feststellung, dass das Mietverhältnis fortbestehe. Die Mieterin erhob Widerklage und wollte gerichtlich feststellen lassen, dass das Mietverhältnis wirksam zum 31. März 2024 beendet wurde.
Welche gesetzlichen Hürden gelten für die Schriftform?
Um die juristische Auseinandersetzung zu verstehen, ist ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) notwendig. Im deutschen Mietrecht gilt ein strenger Grundsatz für Verträge, die für eine längere Zeit als ein Jahr geschlossen werden. Der Gesetzgeber schreibt in § 550 BGB die Wahrung der gesetzlichen Schriftform vor.
Wird diese Form nicht eingehalten, ist der Vertrag zwar nicht unwirksam, aber er gilt als für unbestimmte Zeit geschlossen. Das bedeutet: Selbst wenn die Parteien ursprünglich vereinbart hatten, dass der Vertrag fest bis zum Jahr 2030 laufen soll, führt ein Schriftformmangel im Gewerbemietvertrag dazu, dass diese Befristung entfällt. In der Folge kann jede Partei den Vertrag innerhalb der gesetzlichen Fristen ordentlich kündigen.
Warum ist die Schriftform so wichtig?
Der tiefere Sinn dieser Regelung liegt im Schutz potenzieller Käufer der Immobilie. Nach § 566 BGB tritt ein Käufer automatisch in die bestehenden Mietverträge ein („Kauf bricht nicht Miete“). Der Erwerber muss sich allein durch die Lektüre der Vertragsurkunde ein verlässliches Bild über alle wesentlichen Rechte und Pflichten machen können. Finden sich Abreden, die nicht in der Urkunde stehen, oder ist die Urkunde in sich widersprüchlich oder unvollständig, ist dieser Schutzzweck gefährdet.
Die Kündigungsfristen für einen solchen „unbefristeten“ Gewerbemietvertrag regelt § 580a BGB. Die Kündigung von einem Gewerbemietvertrag ist demnach spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig. Das entspricht einer Frist von etwa sechs Monaten zum Quartalsende. Genau diese Frist hatte die Mieterin im vorliegenden Fall berechnet, als sie im September 2023 zum März 2024 kündigte.
Was waren die Argumente im Streit um die Unterschrift?
Vor dem Landgericht Dresden prallten zwei völlig unterschiedliche Rechtsauffassungen aufeinander. Die Kernfrage war, ob der dritte Nachtrag formwirksam war oder nicht. Wäre er formwirksam gewesen, hätte die feste Laufzeit gegolten und die Kündigung wäre ins Leere gegangen.
Die Position der Vermieter-GbR
Die vermietende Gesellschaft argumentierte, der Nachtrag sei vollkommen rechtmäßig zustande gekommen. Herr L. habe über eine entsprechende Einzelvertretungsvollmacht verfügt. Er habe also das Recht gehabt, die GbR allein zu vertreten und Verträge für sie zu unterzeichnen. Dass die zweite Gesellschafterin, Frau H., nicht unterschrieben habe, sei unschädlich, da Herr L. intern zur Alleinvertretung ermächtigt gewesen sei. Die Vermieterin war der Ansicht, dass es auf die tatsächliche Bevollmächtigung ankomme und nicht primär auf die äußere Form der Urkunde.
Die Position der Mieterin
Das gewerbliche Mietunternehmen sah dies gänzlich anders und rügte die Unwirksamkeit von einem Nachtrag. Ihre Anwälte wiesen darauf hin, dass im Kopf des Vertrages zwei Personen als Vertreter genannt seien, aber nur einer unterschrieben habe. Ohne einen Zusatz, der klarstellt, dass Herr L. allein unterschreibt (z.B. „i.V.“ oder „als alleinvertretungsberechtigter Gesellschafter“), erwecke die Urkunde den Anschein, als fehle noch eine Unterschrift. Damit sei die Schriftform verletzt. Zudem monierte die Mieterin inhaltliche Mängel bei sogenannten Nebenabreden, insbesondere bezüglich einer Vereinbarung über Klimageräte.
Wie analysierte das Gericht den Fall?
Das Landgericht Dresden fällte ein klares Urteil zugunsten der Mieterin. Die 5. Zivilkammer wies die Zahlungsklage der Vermieterin ab und gab der Widerklage statt. Das Gericht stellte fest, dass das Mietverhältnis wirksam zum 31.03.2024 beendet wurde (Az. 5 O 1146/24). Die Begründung ist eine Lehrstunde für die formale Strenge im Mietrecht.
Das Problem mit der Einzelunterschrift bei einer GbR
Das Hauptargument des Gerichts stützte sich auf das Fehlen von einem Vertretungszusatz. Bei einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gilt grundsätzlich das Prinzip der Gesamtvertretung, sofern nichts anderes vereinbart ist (§ 720 BGB). Wenn also im Vertragskopf Herr L. und Frau H. als Vertreter genannt werden, geht der Rechtsverkehr zunächst davon aus, dass auch beide unterschreiben müssen.
Unterschreibt nun nur einer der Gesellschafter, entsteht eine Lücke in der äußeren Erscheinung der Urkunde. Das Gericht führte hierzu aus:
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Schriftform des § 550 BGB grundsätzlich nur dann gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags notwendige Einigung der Parteien aus einer oder mehreren Urkunden ergibt, die den Anforderungen der §§ 126, 126a BGB genügen.
Das Gericht betonte, dass es bei der Schriftformprüfung rein auf die „äußere Urkundenlage“ ankommt. Es ist völlig irrelevant, ob Herr L. tatsächlich die Erlaubnis hatte, allein zu unterschreiben. Ein potenzieller Erwerber der Immobilie, der den Vertrag liest, kann nicht wissen, ob Herr L. bevollmächtigt war oder ob die Unterschrift von Frau H. schlicht vergessen wurde. Ohne einen klärenden Zusatz (wie einen Stempel oder den Hinweis „alleiniger Vertreter“) bleibt die Urkunde mehrdeutig.
Für den Leser der Urkunde muss eindeutig sein, dass die Unterschrift von Herrn L. die gesamte GbR binden soll und nicht nur ihn persönlich oder nur als Teilakt gedacht war. Da dieser Zusatz fehlte, lag ein klassischer Schriftformverstoß vor. Die Konsequenz: Der Vertrag galt als auf unbestimmte Zeit geschlossen.
Die Falle der unklaren Nebenabreden
Das Gericht fand noch einen zweiten Grund, der zur Kündigung wegen eines Formfehlers berechtigte. Im dritten Nachtrag hatten die Parteien eine Vereinbarung über den Einbau von Klimageräten getroffen. Dort hieß es, die Vermieterin werde Kosten „laut Angebot… bis maximal 14.000,00 Euro Brutto“ übernehmen.
Doch auch hier lauerte der Teufel im Detail. Das erwähnte Angebot war dem Nachtrag nicht beigefügt. Weder war klar, wer der Vertragspartner für den Einbau sein sollte, noch wer Eigentümer der Geräte würde. Auch Fragen der Instandhaltung und des Rückbaus nach Mietende blieben offen. Das Gericht stellte klar, dass alle wesentlichen Vertragsbedingungen schriftlich fixiert sein müssen. Ein Verweis auf eine Anlage, die nicht fest mit dem Vertrag verbunden ist oder gar nicht vorliegt, genügt diesen Anforderungen nicht.
Keine Heilung des Mangels
Die Vermieterin versuchte im Prozess, den Formmangel durch den Vortrag zu heilen, dass Herr L. ja tatsächlich alleinvertretungsberechtigt gewesen sei. Das Gericht ließ dieses Argument jedoch ins Leere laufen. Die materielle Rechtslage (wer darf was?) und die formelle Rechtslage (wie muss die Urkunde aussehen?) sind strikt zu trennen. Selbst wenn Herr L. der alleinige „Bestimmer“ der GbR war, muss dies aus der Urkunde selbst ersichtlich sein, um die Schriftform nach § 550 BGB zu wahren.
Präzedenzfälle und juristische Basis
Das Landgericht Dresden stützte seine Entscheidung auf eine gefestigte Linie der höchstrichterlichen Rechtsprechung. Insbesondere zitierte es Entscheidungen des Bundesgerichtshofs (BGH), die die Bedeutung von einem Vertretungszusatz immer wieder hervorgehoben haben.
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 07.05.2008
- Az.: XII ZR 69/06
In diesem und weiteren Urteilen (z.B. vom 22.04.2015, Az. XII ZR 55/14) hat der BGH klargestellt, dass die Unterschrift eines einzelnen Gesellschafters ohne Zusatz Zweifel an der Vollständigkeit der Urkunde weckt. Das Landgericht wandte diese Grundsätze konsequent auf den vorliegenden Fall an.
Welche Konsequenzen hat das Urteil für die Beteiligten?
Die Entscheidung des Landgerichts Dresden hat weitreichende Folgen für beide Parteien. Da der Vertrag aufgrund des Formmangels als unbefristet galt, griff die gesetzliche Kündigungsregelung des § 580a Abs. 2 BGB.
Die Kündigung war rechtzeitig
Die Kündigungserklärung der Mieterin vom 29.09.2023, die am 02.10.2023 zuging, wahrte die gesetzliche Frist. Bis zum dritten Werktag eines Quartals (hier Anfang Oktober) musste die Kündigung zum Ablauf des nächsten Quartals (Ende März) erfolgen. Das Mietverhältnis endete somit rechtmäßig am 31.03.2024.
Zahlungsanspruch abgewiesen
Da das Mietverhältnis Ende März 2024 endete, bestand für den April 2024 keine vertragliche Grundlage mehr für Mietzahlungen. Die Klage der Vermieterin auf Zahlung der 5.295,65 Euro war daher unbegründet. Das Gericht wies nicht nur die Hauptforderung ab, sondern auch die Nebenforderungen für Zinsen und Mahnpauschalen.
Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit
Die Vermieter-GbR muss als unterlegene Partei die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Dies umfasst sowohl die Gerichtskosten als auch die Anwaltskosten der Gegenseite. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet, die Mieterin kann ihre Prozesskosten sofort von der Vermieterin einfordern, es sei denn, diese leistet eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent des vollstreckbaren Betrages.
Warnung für die Praxis
Das Urteil ist eine deutliche Warnung an alle Vermieter und Mieter im Gewerbebereich. Die Vermeidung von einem Formmangel sollte bei jeder Vertragsänderung oberste Priorität haben. Ein „schneller Nachtrag“, der nur von einer Seite unvollständig unterschrieben wird, kann das Fundament eines jeden langfristigen Mietvertrages zerstören.
Die Schriftformprüfung hat sich auf die äußere Erscheinung der Urkunde zu beschränken. […] Fehlt es – wie hier – an einer eindeutigen Kennzeichnung, dass die Unterschrift des einzelnen Gesellschafters auch für die anderen Gesellschafter oder die Gesellschaft insgesamt gelten soll, ist die Schriftform nicht gewahrt.
Für die Vermieterin bedeutet dieses Urteil den Verlust eines langjährigen Mieters und den Ausfall sicher geglaubter Einnahmen. Für die Mieterin war der Formfehler der Schlüssel, um sich vorzeitig aus einer Verbindlichkeit zu lösen, die sie sonst womöglich noch Jahre gebunden hätte. Der Fall belegt eindrucksvoll: Im deutschen Mietrecht ist die Form nicht nur eine bürokratische Hürde, sondern oft das entscheidende Zünglein an der Waage.
Gewerbemietvertrag prüfen? Formfehler rechtssicher bewerten
Formelle Mängel in Gewerbemietverträgen oder Nachträgen können weitreichende Konsequenzen für die Vertragslaufzeit und Ihre finanzielle Planung haben. Unsere Rechtsanwälte analysieren Ihre Vertragsunterlagen detailliert auf die Einhaltung der strengen Schriftformvorgaben sowie notwendige Vertretungszusätze. Wir zeigen Ihnen präzise auf, ob eine vorzeitige Kündigung rechtlich möglich ist oder wie Sie Ihre vertragliche Bindung rechtssicher absichern.
Was viele unterschätzen: Die Suche nach Schriftformmängeln ist oft der erste Schritt, wenn ein Mandant aus einem teuren Gewerbemietvertrag aussteigen möchte. Gerade bei schnell aufgesetzten Nachträgen wird oft geschlampt, was Jahre später zur teuren Falle wird. Da der Hauptvertrag meist anwaltlich geprüft ist, finden wir die entscheidenden Lücken fast immer in diesen späteren, oft „zwischen Tür und Angel“ unterzeichneten Ergänzungen.
Das Tückische ist die reine Formalität: Es hilft dem Vermieter vor Gericht nicht, dass er intern tatsächlich bevollmächtigt war, wenn dies auf dem Papier nicht erkennbar ist. Ich erlebe regelmäßig fassungslose Gesichter, wenn wegen eines fehlenden Stempels oder Kürzels sicher geglaubte Mieteinnahmen wegbrechen. Wer hier auf den klaren Vertretungszusatz verzichtet, schenkt der Gegenseite faktisch ein sofortiges Sonderkündigungsrecht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Kündigungsmöglichkeit wegen eines Formmangels auch dann noch, wenn wir im Mietvertrag eine ‚Schriftformheilungsklausel‘ vereinbart haben, die solche Fehler eigentlich heilen soll?
JA, die Kündigungsmöglichkeit besteht meist weiterhin. Solche Klauseln können den gesetzlichen Schutz aus § 550 BGB oft nicht wirksam einschränken. Die Einhaltung der Schriftform bleibt trotz gegenteiliger Vereinbarungen zwingend erforderlich.
Die Schriftform dient primär dem Schutz potenzieller Grundstückskäufer. Ein Erwerber muss die Vertragslage allein aus der Urkunde erkennen können. Interne Heilungsklauseln zwischen den ursprünglichen Parteien binden Dritte nicht. Wie im Hauptartikel erläutert, heilt eine materielle Einigung den formellen Mangel nicht.
Unser Tipp: Prüfen Sie die physische Vollständigkeit aller Unterschriften auf der Vertragsurkunde. Vermeiden Sie den blinden Verlass auf vertragliche Rettungsklauseln.
Verliere ich meinen Schutz vor einer ordentlichen Kündigung, wenn wir eine Mietanpassung nur per E-Mail bestätigt haben, statt einen förmlichen Nachtrag zu unterschreiben?
JA. Eine bloße E-Mail-Bestätigung verletzt fast immer die gesetzliche Schriftform des Paragrafen 550 BGB. Wesentliche Änderungen wie Mietanpassungen erfordern zwingend eine körperliche Urkunde mit eigenhändiger Unterschrift. Nur so bleibt die feste Laufzeit gesichert.
Das Gesetz verlangt für langfristige Verträge die strenge Schriftform nach Paragraf 126 BGB. E-Mails genügen lediglich der Textform und erfüllen diese Anforderung nicht. Wie im Hauptartikel zur GbR-Unterschrift erläutert, führt jeder Formfehler zur jederzeitigen Kündbarkeit. Ohne unterschriebene Urkunde gilt Ihr Vertrag rechtlich als unbefristet geschlossen.
Unser Tipp: Erstellen Sie aus der E-Mail einen formellen Nachtrag und lassen Sie diesen beidseitig eigenhändig unterschreiben. Vermeiden Sie rein digitale Absprachen bei Miethöhe oder Laufzeit.
Wie verbinde ich neue Grundrisse oder Angebote im Nachhinein rechtssicher mit dem Mietvertrag, damit die feste Laufzeit nicht durch eine lose Anlage gefährdet wird?
Sie müssen neue Anlagen fest mit der Haupturkunde verbinden oder im Vertragstext zweifelsfrei bezeichnen. Eine dauerhafte physische Verknüpfung durch Tackern sichert die gesetzliche Schriftform gegen Kündigungsrisiken ab. Dies verhindert die Umwandlung in ein unbefristetes Mietverhältnis.
Ohne feste Verbindung droht ein Verstoß gegen das Schriftformgebot. Dies ermöglicht eine vorzeitige Kündigung trotz vereinbarter Laufzeit. Unser Hauptartikel zeigt das Risiko unklarer Nebenabreden deutlich auf. Jede Anlage muss körperlich untrennbar mit dem Vertrag verbunden sein. Eine bloße Büroklammer reicht rechtlich nicht aus.
Unser Tipp: Heften Sie Nachträge und Grundrisse fest an die Unterschriftsseite des Hauptvertrags. Vermeiden Sie lose Einlagen oder die Nutzung einfacher Büroklammern.
Was kann ich tun, wenn ich erst jetzt bemerke, dass ein wichtiger Nachtrag ohne den nötigen Vertretungszusatz unterschrieben wurde, um eine Kündigung der Gegenseite zu verhindern?
Initiieren Sie sofort einen Bestätigungsnachtrag, in dem beide Parteien die Geltung des Vertrags inklusive Laufzeit erneut schriftlich fixieren. Heilen Sie die Schriftform durch eine korrekte Neuniederschrift, bevor die Gegenseite den Formmangel zur Kündigung nutzt. Dieses Vorgehen sichert die vereinbarte Befristung proaktiv ab.
Ein bestehender Mangel der Schriftform lässt sich nachträglich kaum einseitig heilen. Der Artikel verdeutlicht die strengen Anforderungen an die Vertretungszusätze direkt in der Urkunde. Ohne Korrektur bleibt das Mietverhältnis trotz fester Laufzeit ordentlich kündbar. Nur eine formelle Neufassung mit allen Unterschriften und Zusätzen beseitigt das Risiko rechtssicher.
Unser Tipp: Bitten Sie die Gegenseite zeitnah um eine formelle Vertragsbestätigung. Vermeiden Sie händische Ergänzungen auf der alten Urkunde wegen drohender Urkundenfälschung.
Ich plane den Kauf einer Gewerbeimmobilie: Wie erkenne ich bei der Prüfung der Unterlagen, ob die langfristigen Mietverträge aufgrund formaler Fehler in den Nachträgen eigentlich jederzeit kündbar sind?
Sie erkennen formale Fehler durch den Abgleich der Unterschriften mit den im Vertragskopf genannten Vertretern. Fehlt bei einer Einzelunterschrift ein Zusatz wie i.V. oder ein Firmenstempel, ist der Vertrag meist jederzeit kündbar. Prüfen Sie zudem die physische Verbindung aller Anlagen zum Hauptvertrag.
Das Gesetz verlangt für langfristige Mietverhältnisse die strikte Einhaltung der Schriftform. Ohne deutliche Vertretungszusätze ist für Dritte nicht erkennbar, wer wirksam unterschrieben hat. Der Hauptartikel verdeutlicht dieses Problem am Beispiel einer GbR. Mängel in der Urkundenlage erlauben eine ordentliche Kündigung trotz langer Laufzeit.
Unser Tipp: Suchen Sie in Nachträgen gezielt nach Unterschriften ohne Vertretungszusatz. Vermeiden Sie die ungeprüfte Übernahme von Verträgen ohne schriftliche Vollmachtsnachweise.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
LG Dresden – Az.: 5 O 1146/24 – Urteil vom 22.04.2025
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