Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Haftet die WEG für verzögerte Brandschutz-Sanierungen?
- Keine Verbandshaftung für Alt-Pflichtverletzungen vor 2020
- Schadensersatz erfordert vorherige Beschlussersetzungsklage
- Warum die isolierte Instandsetzungsklage unzulässig ist
- Instandsetzungsstau: So wahren Eigentümer ihre Rechte
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Haftet die WEG für alte Mängel, wenn der Mietausfall erst nach der Reform eintritt?
- Muss ich die Prozesskosten allein zahlen, wenn mein zahlungsunfähiger Mitkläger seinen Anteil nicht übernimmt?
- Reicht mein Protest im Versammlungsprotokoll aus, um spätere Schadensersatzansprüche gegen die WEG zu sichern?
- Welche Rechte habe ich, wenn der Verwalter einen bereits gefassten Sanierungsbeschluss einfach nicht umsetzt?
- Kann ich eine bestimmte Sanierungsmethode erzwingen oder darf die Mehrheit über die Ausführung entscheiden?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 1292 C 17918/24 WEG
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: AG München
- Datum: 02.07.2025
- Aktenzeichen: 1292 C 17918/24 WEG
- Verfahren: Klage auf Schadensersatz und Instandsetzung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Streitwert: 32.986,80 Euro
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwaltungen, Vermieter von Stellplätzen
Eigentümer verlieren Schadensersatzansprüche bei Mietausfall, wenn sie notwendige Sanierungen nicht rechtzeitig gerichtlich einklagen.
- Das Gericht verneint eine Pflichtverletzung der Gemeinschaft bei fehlender Gegenwehr der Eigentümer.
- Eigentümer müssen verzögerte Instandsetzungen durch eine Klage auf einen Beschluss aktiv vorantreiben.
- Ohne vorherige Klage gegen untätige Miteigentümer entfällt die Haftung der Gemeinschaft für Mietausfälle.
- Die Eigentümergemeinschaft haftet nicht rückwirkend für Versäumnisse einzelner Eigentümer vor der Gesetzesreform 2020.
- Klagen auf direkte Sanierung scheitern, da Betroffene zuerst einen gerichtlichen Beschluss erzwingen müssen.
Haftet die WEG für verzögerte Brandschutz-Sanierungen?
Ein Anspruch auf Schadensersatz kann sich aus § 280 Abs. 1 BGB wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung ergeben. Die Instandhaltungspflicht der Gemeinschaft ist in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG a.F. beziehungsweise in der Neufassung unter § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG verankert. Gemäß § 18 Abs. 1 WEG n.F. ist die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband für entsprechende Pflichtverletzungen haftbar.
Wie sich diese rechtlichen Grundlagen in der Praxis auswirken, zeigt ein aktueller Streitfall.
Unerfüllte Brandschutzauflagen für Tiefgaragenstellplätze
Zwei Sondereigentümer von Tiefgaragenstellplätzen forderten von ihrer Eigentümergemeinschaft einen Betrag von 32.986,80 Euro zuzüglich Zinsen. Sondereigentum bedeutet hierbei, dass ihnen die Nutzung der Stellplätze exklusiv zusteht, während das Bauwerk selbst Gemeinschaftseigentum ist. Das Amtsgericht München wies die Klage jedoch am 2. Juli 2025 in vollem Umfang ab, wodurch die Eigentümer den Prozess verloren und als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits tragen müssen (Az.: 1292 C 17918/24 WEG). Das heißt konkret: Die siegreiche Gegenseite kann die gesamten Prozesskosten nach freier Wahl von nur einem der beiden Kläger in voller Höhe einfordern. Zuvor hatten die Betroffenen mit einem Mieter einen Vertrag über die Stellplätze für den Zeitraum vom 1. Dezember 2020 bis zum 31. Dezember 2027 abgeschlossen. Dieser sollte anfänglich einen monatlichen Mietzins von 4.712,40 Euro einbringen. Nach einer Brandschutzbegehung am 20. Mai 2021 wurde das Mietverhältnis jedoch ab Juni 2021 nicht mehr fortgeführt beziehungsweise ausgesetzt. Der konkrete Grund hierfür war eine fehlende Sprinkleranlage, die nach § 16 Abs. 3 GaStellV zwingend erforderlich gewesen wäre. Die Sondereigentümer warfen der Gemeinschaft daraufhin vor, die Installation schuldhaft verzögert zu haben, da entsprechende Hinweise auf die Brandschutzmängel bereits seit dem Jahr 2016 vorlagen und ein gefasster Beschluss vom Dezember 2021 nicht vollzogen wurde.
Keine Verbandshaftung für Alt-Pflichtverletzungen vor 2020
Pflichtverletzungen der Eigentümer vor der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, können dem Verband nach neuem Recht nicht rückwirkend zugerechnet werden. Eine Anwendung des neuen Rechts auf bereits abgeschlossene Pflichtverletzungen stellt eine unzulässige echte Rückwirkung dar. Eine solche echte Rückwirkung liegt vor, wenn ein neues Gesetz nachträglich in einen Sachverhalt eingreift, der in der Vergangenheit bereits vollständig abgeschlossen war. Dies ist im deutschen Recht verfassungsrechtlich verboten, um das Vertrauen der Bürger in die geltende Rechtslage zu schützen. Der maßgebliche Anknüpfungspunkt für die Haftung ist die rechtliche Pflichtverletzung selbst, nicht der Eintritt des vollständigen Schadens.
Maßgeblich zu berücksichtigen ist hierbei nicht der vollständige Schadenseintritt. Vielmehr ist für die Haftung als Anknüpfungspunkt die Pflichtverletzung zu berücksichtigen. Die Anwendung des neuen Rechts lediglich in Bezug auf eine Fortsetzung der Schadensentwicklung würde letztendlich zu einer echten Rückwirkung des Gesetzes führen, welche als unzulässig anzusehen ist. – so das Amtsgericht München
Genau diese zeitliche Einordnung musste das zuständige Amtsgericht detailliert klären.
Verantwortlichkeit vor der Gesetzesreform
Die Eigentümer der Stellplätze argumentierten, dass sich das pflichtwidrige Verhalten der Gemeinschaft über den Zeitpunkt der Gesetzesreform hinausgezogen habe und der Verband daher voll haftbar sei. Das Amtsgericht München wies diese Argumentation jedoch deutlich zurück. Die Richter stellten fest, dass die Eigentümergemeinschaft für Fehler bei der Instandsetzung vor dem 1. Dezember 2020 rechtlich überhaupt nicht als Verband zuständig war. Das Urteil bestätigte, dass für solche Altfälle damals die Gesamtheit der einzelnen Wohnungseigentümer in der Pflicht stand. Eine vor der Reform begangene Pflichtverletzung, die der Gemeinschaft als Verband gar nicht zuzurechnen war, führt bei einer bloßen Vertiefung des Schadens nach der Reform nicht zu einer plötzlichen Haftung. Für den Zeitraum nach der Reform sah das Gericht zudem keine schuldhafte Pflichtverletzung, die einen Schadensersatz rechtfertigen würde.
Praxis-Hinweis: Der zeitliche Haftungsschnitt
Der entscheidende Hebel in diesem Urteil ist der Zeitpunkt, zu dem die Instandhaltungspflicht erstmals verletzt wurde. Liegt das Versäumnis (etwa die Nicht-Umsetzung von Brandschutzauflagen) bereits vor dem 1. Dezember 2020, kann die Gemeinschaft als Verband dafür nicht nach neuem Recht haftbar gemacht werden. Sie erkennen Ihre Lage daran, ob die Mängel und die Untätigkeit der Gemeinschaft bereits Jahre vor der WEG-Reform aktenkundig waren. In solchen Altfällen greift die neue Verbandshaftung nicht rückwirkend.
Schadensersatz erfordert vorherige Beschlussersetzungsklage
Ein Anspruch auf Schadensersatz wegen einer verzögerten Beschlussfassung scheidet grundsätzlich aus, wenn zumutbare Rechtsschutzmöglichkeiten nicht genutzt wurden. Wohnungseigentümer sind im Rahmen des mitgliedschaftlichen Treueverhältnisses zur aktiven Mitwirkung an einer ordnungsgemäßen Verwaltung verpflichtet. Die Anfechtung von Verzögerungsbeschlüssen oder eine Beschlussersetzungsklage sind vorrangige Instrumente zur Durchsetzung von Ansprüchen. Mit einer Beschlussersetzungsklage fordert ein Eigentümer das Gericht auf, anstelle der blockierenden oder untätigen Eigentümerversammlung eine zwingend notwendige Maßnahme anzuordnen – so kann beispielsweise eine überfällige Reparatur gerichtlich erzwungen werden.
Ein Blick auf die Details dieses Falls verdeutlicht das notwendige Vorgehen für Betroffene.
Fehlende rechtliche Schritte der Betroffenen
Im Verlauf der Auseinandersetzung hatte die Gemeinschaft im Jahr 2021 mehrere Beschlüsse gefasst, die unter anderem die Beauftragung von Sachverständigen im August und die Einholung von Angeboten im November beinhalteten. Die betroffenen Stellplatzeigentümer hatten diese Beschlüsse zur Zurückstellung der tatsächlichen Instandsetzung jedoch nicht angefochten. Das Gericht ließ offen, ob das bloße Einholen von Angeboten als Tätigwerden ausreichend war. Entscheidend war für die Richter vielmehr, dass die Betroffenen zwingend verpflichtet gewesen wären, eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG zu erheben. Da sie keine derartigen rechtlichen Schritte gegen die Untätigkeit der Gemeinschaft unternommen hatten, verletzten sie ihre eigene Mitwirkungspflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung. Der geforderte Schadensersatzanspruch war damit unbegründet.
Unter Berücksichtigung des Grundsatzes des mitgliedschaftlichen Treueverhältnisses waren die Kläger verpflichtet, die von ihnen in ihrem Sachvortrag monierten Beschlüsse vor Geltendmachung etwaiger Schadensersatzansprüche durch entsprechende Beschlussklagen nach § 44 Abs. 1 WEG zu erheben. – so das Amtsgericht München
Achtung Falle: Schadensersatz durch Untätigkeit verwirkt
Das Gericht hat hier eine klare Grenze gezogen: Sie können nicht einfach abwarten und später Mietausfälle geltend machen, wenn die Gemeinschaft Reparaturen verschleppt. Der Hebel für einen erfolgreichen Anspruch ist Ihre eigene Aktivität. Wenn die Eigentümerversammlung Instandsetzungen vertagt oder nur zögerlich Angebote einholt, müssen Sie diese Beschlüsse anfechten oder eine Beschlussersetzungsklage führen. Wer diese zumutbaren Schritte unterlässt, verliert seinen Anspruch auf Schadensersatz wegen der eingetretenen Verzögerung.
Warum die isolierte Instandsetzungsklage unzulässig ist
Ein isolierter Antrag auf die Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen ist unzulässig, wenn das zwingend erforderliche Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO fehlt. Das bedeutet konkret: Ein Kläger muss ein rechtlich anerkanntes und gegenwärtiges Interesse daran haben, dass das Gericht eine unklare Rechtslage offiziell feststellt, weil ihm andernfalls rechtliche Nachteile drohen. Ohne diesen greifbaren Nutzen wird ein Gericht gar nicht erst tätig. Die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG stellt einen einfacheren und vorrangigen Weg zur Zielerreichung dar. Zudem hat eine Eigentümergemeinschaft bei der Art und Weise der Instandsetzung grundsätzlich einen gestalterischen Spielraum. Für betroffene Eigentümer bedeutet das: Sie können juristisch nur erzwingen, dass ein Mangel behoben wird – aber nicht zwingend, wie genau oder durch welche konkrete Fachfirma. Akzeptieren Sie daher sachgerechte, fachlich taugliche Sanierungsvorschläge der Mehrheit, anstatt auf einer ganz bestimmten Ausführungsmethode zu beharren. Eine Klage, die den Gestaltungsspielraum der Gemeinschaft ignoriert, hat vor Gericht keine Aussicht auf Erfolg.
Wie strikt diese prozessualen Hürden angewendet werden, offenbarte sich in der finalen Entscheidung.
Prozessuale Hürden und finale Abweisung
Neben der finanziellen Entschädigung hatten die Stellplatzeigentümer zusätzlich beantragt, die Gemeinschaft zur unverzüglichen Durchführung der Brandschutzmaßnahmen zu verpflichten. Das Amtsgericht München wies diesen Instandsetzungsantrag jedoch als schlichtweg unzulässig ab, da den Betroffenen hierfür das Feststellungsinteresse fehlte. Der Weg über die Beschlussersetzungsklage wäre im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft der rechtlich vorgesehene und vorrangige Pfad gewesen. Ob die Mieterin der Stellplätze überhaupt berechtigt war, das Mietverhältnis aufgrund der Mängel auszusetzen, ließen die Richter letztlich offen, da der Anspruch bereits an den fehlenden Klagen der Eigentümer scheiterte. Die Klage wurde insgesamt abgewiesen, weshalb das Urteil für vorläufig vollstreckbar erklärt wurde. Das bedeutet, dass die Gegenseite ihre Prozesskosten sofort einfordern kann, auch wenn das Urteil noch nicht rechtskräftig ist. Die Sondereigentümer können diese Vollstreckung nur durch eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 Prozent abwenden. Sie müssen in diesem Fall den geforderten Betrag zuzüglich eines Aufschlags von 10 Prozent für mögliche weitere Zinsen beim Gericht hinterlegen, um die vorzeitige Pfändung zu stoppen. Der Streitwert für den verlorenen Prozess wurde abschließend auf 32.986,80 Euro festgesetzt.
Instandsetzungsstau: So wahren Eigentümer ihre Rechte
Das Urteil des Amtsgerichts München ist zwar eine erstinstanzliche Einzelfallentscheidung, es wendet jedoch die strengen Prinzipien der WEG-Reform konsequent an. Die gerichtliche Klarstellung, dass die Eigentümergemeinschaft als Verband für Sanierungsstaus aus der Zeit vor Dezember 2020 nicht rückwirkend haftet, lässt sich als Warnsignal auf nahezu alle vergleichbaren Altfälle bundesweit übertragen.
Wer aktuell unter verschleppten Reparaturen am Gemeinschaftseigentum leidet und – etwa durch Minderung der Miete – finanzielle Ausfälle befürchtet, muss sofort aus der passiven Rolle heraustreten. Verlassen Sie sich nicht auf bloße Absichtserklärungen der Verwaltung, sondern fordern Sie schriftlich, die konkrete Instandsetzung auf die Tagesordnung der nächsten Versammlung zu setzen. Lehnt die Mehrheit ab oder werden nur hinhaltende Prüfaufträge beschlossen, müssen Sie diese Beschlüsse zwingend anfechten und innerhalb der strengen Monatsfrist eine Beschlussersetzungsklage beim Amtsgericht einreichen. Wer diese rechtlichen Werkzeuge ignoriert oder fälschlicherweise auf die direkte Durchführung der Reparatur klagt, verspielt seine Schadensersatzansprüche vollständig und bleibt am Ende auf den Gerichtskosten sitzen.
Sanierungsstau in der WEG? So sichern Sie Ihre Ansprüche
Ein Sanierungsstau kann teuer werden, doch Schadensersatzansprüche scheitern in der Praxis oft an versäumten Fristen oder der falschen Klageart. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie, ob eine Beschlussersetzungsklage notwendig ist, um Ihre Rechte gegenüber der Eigentümergemeinschaft effektiv durchzusetzen. Wir unterstützen Sie dabei, rechtssicher zu handeln und finanzielle Verluste durch verzögerte Instandsetzungen konsequent zu vermeiden.
Experten Kommentar
Die gezielte Verzögerungstaktik auf Eigentümerversammlungen hat oft System, besonders wenn teure Brandschutzmaßnahmen anstehen. Mich überrascht immer wieder, wie leichtfertig Mehrheiten reine Alibibeschlüsse zur Prüfung fassen, nur um unangenehme Kosten hinauszuschieben. Viele Betroffene glauben dann irrtümlich, ihr lautstarker Protest im Versammlungsprotokoll genüge als rechtliche Absicherung.
Genau hier schnappt die juristische Falle zu, denn falsche Scheu vor dem Klageweg kostet am Ende bares Geld. Wer bei offensichtlichen Hinhaltetaktiken zögert, um den Hausfrieden zu wahren, zahlt seinen Mietausfall später komplett selbst. Mein Rat an Betroffene lautet daher, bei blockierenden Beschlüssen sofort juristisch anzugreifen und jede falsche Rücksichtnahme abzulegen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Haftet die WEG für alte Mängel, wenn der Mietausfall erst nach der Reform eintritt?
NEIN. Die Wohnungseigentümergemeinschaft haftet als Verband grundsätzlich nicht für Instandsetzungsverzögerungen, deren pflichtwidrige Ursache zeitlich vor dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 liegt. Entscheidend für den Haftungsbeginn ist dabei allein der Zeitpunkt der ursprünglichen Pflichtverletzung durch die Gemeinschaft und nicht der spätere Eintritt eines konkreten Mietausfalls oder Schadens.
Die rechtliche Begründung liegt im Verbot der echten Rückwirkung, da das neue Recht nicht nachträglich in Sachverhalte eingreifen darf, die vor der Gesetzesänderung bereits vollständig abgeschlossen waren. Da der Verband erst seit der Reform für solche Pflichtverletzungen gemäß § 18 Abs. 1 WEG n.F. haftbar gemacht werden kann, bleiben Versäumnisse aus der Zeit davor in der rechtlichen Verantwortung der damaligen einzelnen Wohnungseigentümer. Eine bloße Fortsetzung der Schadensentwicklung nach dem Stichtag führt nicht dazu, dass die Untätigkeit der Gemeinschaft nun rückwirkend dem rechtsfähigen Verband als eigene Pflichtverletzung zugerechnet werden könnte. Betroffene Eigentümer müssen daher genau prüfen, seit wann ein Mangel bereits aktenkundig bekannt war und ob die entscheidende Verzögerung bereits unter der alten Rechtslage ihren Ursprung hatte.
Zudem müssen Eigentümer beachten, dass Schadensersatzansprüche für Zeiträume nach der Reform oft daran scheitern, dass keine rechtzeitige Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 WEG gegen untätige Miteigentümer erhoben wurde. Wer lediglich den Mietausfall abwartet, ohne die notwendigen gerichtlichen Schritte zur Erzwingung der Sanierung einzuleiten, verletzt seine eigene wohnungseigentumsrechtliche Mitwirkungspflicht und verliert dadurch regelmäßig den Anspruch auf eine finanzielle Entschädigung durch die Gemeinschaft.
Muss ich die Prozesskosten allein zahlen, wenn mein zahlungsunfähiger Mitkläger seinen Anteil nicht übernimmt?
JA. Als Gesamtschuldner können Sie von der siegreichen Gegenseite dazu verpflichtet werden, die gesamten Prozesskosten allein in voller Höhe zu begleichen. Das finanzielle Ausfallrisiko für einen zahlungsunfähigen Mitkläger liegt im Außenverhältnis gegenüber dem Gegner daher rechtlich gesehen vollständig bei Ihnen.
Wenn mehrere Personen gemeinsam klagen und unterliegen, haften sie für die entstandenen Kosten gemäß § 100 Abs. 4 ZPO in der Regel als Gesamtschuldner. Das bedeutet, dass die Gegenseite die gesamte Summe von jedem Mitkläger einzeln fordern darf, bis die Forderung vollständig ausgeglichen ist. Für den Gläubiger ist es dabei rechtlich unerheblich, ob Ihr Mitstreiter seinen Anteil aufgrund von Zahlungsunfähigkeit nicht leisten kann oder will. Es findet gegenüber dem Gegner keine automatische Aufteilung der Kosten pro Kopf statt, da dieser ein Recht auf vollständige Befriedigung aus dem vorhandenen Vermögen jedes einzelnen Klägers hat.
Sie können den übernommenen Kostenanteil zwar im Innenverhältnis im Wege des Regresses (rechtlicher Rückgriff) zurückfordern, tragen dabei jedoch das wirtschaftliche Risiko der Insolvenz Ihres Partners. Vor einer gemeinsamen Klage empfiehlt sich daher dringend eine schriftliche Vereinbarung zur Absicherung dieser internen Kostenrisiken.
Reicht mein Protest im Versammlungsprotokoll aus, um spätere Schadensersatzansprüche gegen die WEG zu sichern?
NEIN, ein bloßer Protest im Versammlungsprotokoll reicht rechtlich nicht aus, um spätere Schadensersatzansprüche gegen die WEG erfolgreich zu sichern. Sie müssen stattdessen aktiv gerichtliche Schritte einleiten, wenn die Gemeinschaft notwendige Instandsetzungen verzögert oder ablehnt. Das Protokollieren Ihres Unmuts entfaltet keine rechtswahrende Wirkung.
Die Rechtsprechung leitet aus dem mitgliedschaftlichen Treueverhältnis die Verpflichtung ab, dass Eigentümer aktiv an einer ordnungsgemäßen Verwaltung mitwirken und verfügbare Rechtsschutzmöglichkeiten zeitnah ausschöpfen müssen. Werden notwendige Sanierungsmaßnahmen durch die Mehrheit blockiert oder durch hinhaltende Prüfaufträge verschleppt, dürfen Sie nicht untätig abwarten und später Mietausfälle geltend machen. Ein Schadensersatzanspruch setzt zwingend voraus, dass Sie zuvor eine Beschlussersetzungsklage erhoben oder rechtswidrige Verzögerungsbeschlüsse angefochten haben, um den Schaden abzuwenden. Unterlassen Sie diese zumutbaren rechtlichen Schritte, gilt die spätere Geltendmachung von finanziellen Verlusten aufgrund der Eigenverantwortung des Eigentümers als rechtlich verwirkt.
Besonders kritisch ist hierbei die strikte Einhaltung der Monatsfrist für Anfechtungsklagen gegen unzureichende Beschlüsse, da diese nach Fristablauf bestandskräftig und damit rechtlich wirksam werden. Eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 WEG ist zudem zwingend erforderlich, um Untätigkeit gerichtlich zu beenden und Haftungsansprüche rechtssicher vorzubereiten.
Welche Rechte habe ich, wenn der Verwalter einen bereits gefassten Sanierungsbeschluss einfach nicht umsetzt?
Sie müssen die Umsetzung der Sanierung umgehend schriftlich als konkreten Tagesordnungspunkt für die nächste Eigentümerversammlung einfordern. Sollte die Verwaltung weiterhin untätig bleiben oder die Mehrheit nur hinhaltende Beschlüsse fassen, müssen Sie zwingend eine Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 WEG einreichen. Nur durch dieses aktive Handeln wahren Sie Ihre rechtlichen Ansprüche auf eine ordnungsgemäße Verwaltung und vermeiden den Verlust späterer Schadensersatzansprüche.
Nach dem Grundsatz des mitgliedschaftlichen Treueverhältnisses sind Wohnungseigentümer verpflichtet, an einer ordnungsgemäßen Verwaltung aktiv mitzuwirken und zumutbare Rechtsschutzmöglichkeiten auszuschöpfen. Wenn ein Verwalter einen Beschluss verschleppt, dürfen Sie nicht passiv abwarten, da Sie andernfalls spätere Schadensersatzansprüche wegen einer schuldhaften Pflichtverletzung gemäß § 280 Abs. 1 BGB verlieren könnten. Gerichte fordern in solchen Fällen vorrangig die Einleitung einer Beschlussersetzungsklage (gerichtliche Ersetzung einer notwendigen, aber verweigerten Entscheidung), anstatt lediglich auf die Durchführung der Maßnahme zu klagen. Eine isolierte Klage auf Instandsetzung ist oft unzulässig, da der Gemeinschaft ein gewisser Ermessensspielraum (Gestaltungsspielraum bei der Sanierungsmethode) bei der Art und Weise der Ausführung zusteht. Durch das Einreichen der Klage zwingen Sie die Gemeinschaft rechtlich dazu, die Instandsetzung tatsächlich einzuleiten, anstatt die Maßnahme durch bloßes Einholen von Angeboten weiter zu verzögern.
Die Haftung des Verbandes gemäß § 18 Abs. 1 WEG für solche Verzögerungen greift jedoch grundsätzlich nur für Pflichtverletzungen, die nach dem Inkrafttreten der WEG-Reform am 1. Dezember 2020 begangen wurden. Ältere Versäumnisse können der Gemeinschaft in ihrer neuen Rechtsform nicht rückwirkend zugerechnet werden, was die Durchsetzung von Schadensersatz für Altperioden erheblich erschwert.
Kann ich eine bestimmte Sanierungsmethode erzwingen oder darf die Mehrheit über die Ausführung entscheiden?
NEIN. Sie können juristisch keine konkrete Sanierungsmethode oder Wunschfirma erzwingen. Die Eigentümergemeinschaft besitzt bei der Durchführung von Instandsetzungsmaßnahmen einen sogenannten gestalterischen Spielraum, innerhalb dessen die Mehrheit über die Art der Ausführung entscheidet.
Grundsätzlich haben Wohnungseigentümer gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Anspruch auf eine ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch den Verband. Dieser Anspruch beschränkt sich jedoch primär auf die fachgerechte Beseitigung eines bestehenden Mangels und umfasst nicht die Durchsetzung einer subjektiv bevorzugten Sanierungsvariante. Die Gemeinschaft darf im Rahmen ihres Ermessens zwischen verschiedenen technisch tauglichen Lösungen wählen, sofern die getroffene Entscheidung den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Ein Gericht wird einen Mehrheitsbeschluss zur Sanierung daher nur dann aufheben, wenn die gewählte Methode offensichtlich ungeeignet oder im Vergleich zu Alternativen völlig unwirtschaftlich ist. Solange die beschlossene Maßnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht, müssen einzelne Eigentümer die Entscheidung der Mehrheit über das ausführende Unternehmen hinnehmen.
Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn aus fachlicher Sicht nur eine einzige Sanierungsmethode zur Mangelbeseitigung in Betracht kommt, wodurch der gestalterische Spielraum der Gemeinschaft entfällt. In einem solchen Fall der Ermessensreduzierung auf Null kann ein Eigentümer die spezifische Maßnahme gerichtlich durchsetzen, falls die Mehrheit eine untaugliche Lösung beschließt.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1292 C 17918/24 WEG – Urteil vom 02.07.2025
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