Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Greift der Herausgabeanspruch nach einem Mietaufhebungsvertrag?
- Ist der Ausschluss der automatischen Mietverlängerung wirksam?
- Räumungspflicht trotz fehlerhafter Klausel im Aufhebungsvertrag?
- Wann verhindert Kommunikation die Verwirkung des Räumungsanspruchs?
- Warum pünktliche Mietzahlungen die Räumungsfrist verlängern
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Bleibe ich trotz Fehlern im Aufhebungsvertrag zur Räumung verpflichtet, wenn der Altvertrag wirksam ist?
- Muss ich die Prozesskosten zahlen, obwohl mir das Gericht eine lange Räumungsfrist gewährt hat?
- Genügt eine einfache E-Mail, um die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nachweisbar zu verhindern?
- Habe ich Anspruch auf eine Räumungsfrist, wenn ich trotz Suche keine neue Wohnung finde?
- Darf der Vermieter nach Ablauf der Frist eine Nutzungsentschädigung über der alten Miethöhe verlangen?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 63 S 205/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Berlin II
- Datum: 13.02.2026
- Aktenzeichen: 63 S 205/25
- Verfahren: Räumungsklage
- Rechtsbereiche: Mietrecht
- Streitwert: 5.752,32 Euro
- Relevant für: Vermieter, Mieter bei Mietaufhebungsverträgen
Mieter müssen Wohnung nach Aufhebungsvertrag räumen, wenn sie eine automatische Verlängerung vorher wirksam ausgeschlossen haben.
- Ein wirksamer Mietaufhebungsvertrag beendet das Mietverhältnis zum vereinbarten Zeitpunkt endgültig.
- Die automatische Vertragsverlängerung gilt nicht, wenn der Mietvertrag diese Klausel wirksam ausschließt.
- Mieter verlieren ihren Kündigungsschutz und müssen die Wohnung zum festgesetzten Termin verlassen.
- Längeres Wohnen nach Vertragsende führt nicht automatisch zu einem neuen Mietvertrag.
- Das Gericht gewährt den Mietern eine angemessene Frist für die Suche nach neuem Wohnraum.
Greift der Herausgabeanspruch nach einem Mietaufhebungsvertrag?
Nach der Beendigung eines Mietverhältnisses ist der Mieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB dazu verpflichtet, die Räume an den Eigentümer zurückzugeben. Ein solches Vertragsverhältnis kann rechtswirksam durch einen Mietaufhebungsvertrag beendet werden. Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine freiwillige Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die es ermöglicht, das Mietverhältnis unabhängig von gesetzlichen Kündigungsfristen zu einem beliebigen Termin aufzulösen. Sobald der darin festgelegte Zeitpunkt für das Vertragsende erreicht ist, entsteht der Rückgabeanspruch des Vermieters.
Über einen solchen Rückgabeanspruch entschied das Landgericht Berlin II, nachdem eine Vermieterin und ihre Mieter am 12. Oktober 2022 einen Mietaufhebungsvertrag für eine Drei-Zimmer-Wohnung in einer Berliner Allee unterzeichnet hatten. Das Dokument legte das endgültige Vertragsende auf den 31. März 2024 fest. Als die Bewohner nach dem Ablauf der vereinbarten Frist nicht auszogen, forderte die Eigentümerin die Herausgabe der Räumlichkeiten. In der ersten Instanz scheiterte sie damit vor dem Amtsgericht Pankow (Az. 2 C 12/25), doch in der Berufung hob das Landgericht die vorherige Entscheidung auf und verurteilte die Bewohner zur Räumung (Az. 63 S 205/25).
Ist der Ausschluss der automatischen Mietverlängerung wirksam?
Bleibt ein Mieter nach dem Vertragsende einfach in den Wohnräumen, bewirkt § 545 BGB im Regelfall eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses. Diese gesetzliche Vorgabe lässt sich jedoch über eine Klausel in einem Formularvertrag ausschließen – juristisch spricht man hier von einer Abbedingung. Das bedeutet konkret: Die Vertragspartner vereinbaren, dass eine gesetzliche Regelung für ihren Vertrag nicht gelten soll. Ob ein solcher vertraglicher Ausschluss rechtens ist, misst sich an den Vorgaben des § 307 Abs. 1 S. 1 und S. 2 BGB, die vor allem das Transparenzgebot und wesentliche Grundgedanken des Rechts schützen. Das Transparenzgebot verlangt dabei, dass Klauseln so klar und verständlich formuliert sind, dass der Mieter seine rechtlichen Konsequenzen ohne fremde Hilfe erkennen kann.
Altvertrag verhindert die automatische Verlängerung
Für den vorliegenden Fall verhinderte eine wirksame Altvereinbarung die automatische Vertragsverlängerung. Schon in dem ursprünglichen Mietvertrag vom 18. Juni 2015 hatten die Parteien in dem Paragrafen 12.3 festgehalten, dass die Anwendung des § 545 BGB ausgeschlossen ist. Das Berufungsgericht stufte diese alte Klausel als rechtlich unbedenklich und in der Formulierung als völlig transparent ein. Da die Vorgabe von Anfang an gültig war, entstand durch den reinen Verbleib in der Drei-Zimmer-Wohnung kein neues Mietverhältnis für die Bewohner.
Die formularvertragliche Vereinbarung einer Abbedingung von § 545 BGB in Form dieser Klausel ist in rechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden. Sie ist weder mit wesentlichen Grundgedanken des Mietrechts unvereinbar […] noch verstößt sie gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB, da sie den Inhalt der gesetzlichen Regelung des § 545 BGB und die rechtlichen Folgen ihrer Abbedingung hinreichend klar und verständlich erkennen lässt. – so das Landgericht Berlin II
Räumungspflicht trotz fehlerhafter Klausel im Aufhebungsvertrag?
Ein Aufhebungsvertrag bietet die Möglichkeit, konkrete Termine für das Vertragsende und den tatsächlichen Auszug verbindlich festzulegen. Bei rechtlichen Unklarheiten beurteilen Richter die enthaltenen Klauseln nach den allgemeinen Auslegungsregeln der §§ 133 und 157 BGB auf den Willen beider Parteien. Wiederholt ein solches Dokument lediglich Abmachungen, die bereits zuvor getroffen wurden, stuft die Rechtsprechung dies zumeist als deklaratorische Klarstellung ohne einen eigenständigen Regelungsgehalt ein. Das bedeutet konkret: Die Passage hat keine neue rechtliche Wirkung, sondern hält nur schriftlich fest, was rechtlich ohnehin schon zwischen den Parteien gilt.
Um eine eigenständige Bedeutung einer derartigen Mietaufhebungsabrede annehmen zu können, muss ein hierauf gerichteter Wille der Vertragsparteien in dem Mietaufhebungsvertrag einen hinreichend erkennbaren Ausdruck gefunden haben. – so das Gericht
Wiederholte Klausel ohne neue Bedeutung
Die rechtliche Kraft einer solchen Textwiederholung bestätigte das Landgericht bei der gründlichen Prüfung des Aufhebungsvertrags. Dort tauchte in der Ziffer 1 Satz 3 der Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung erneut auf. Die Richter urteilten, dass es sich hierbei um eine bloße Wiederholung handelte, bei der ein darüber hinausgehender Regelungswille fehlte. Die Mieter hatten argumentiert, diese erneute Abbedingung sei rechtlich fehlerhaft und unwirksam. Das Gericht wies diesen Ansatz zurück: Selbst wenn dieser spezielle Satz in dem Mietaufhebungsvertrag unwirksam gewesen wäre, bleibt der alte Mietvertrag maßgeblich. Über die gesetzliche Folge des § 306 Abs. 1 BGB hätte die unbeanstandete Klausel aus dem Jahr 2015 ohnehin unangetastet weiter gegolten.
Praxis-Hinweis:
Der entscheidende Hebel für den Vermieter war hier der „Sicherheitsanker“ im ursprünglichen Mietvertrag. Wenn Sie einen Mietaufhebungsvertrag schließen, prüfen Sie unbedingt, ob bereits Ihr alter Mietvertrag den § 545 BGB (die automatische Verlängerung) wirksam ausgeschlossen hat. Diese Alt-Klausel bleibt oft auch dann die Rettung, wenn die neue Vereinbarung rechtlich angreifbar ist oder Formfehler enthält.
Wann verhindert Kommunikation die Verwirkung des Räumungsanspruchs?
Unter bestimmten Umständen kann ein vertraglicher Anspruch verfallen, wenn er zu lange nicht geltend gemacht wird – man spricht dann von einer Verwirkung. Das bedeutet konkret: Ein Vermieter verliert sein Recht auf Räumung, wenn er über Monate untätig bleibt und der Mieter deshalb darauf vertrauen durfte, dass der Auszug gar nicht mehr verlangt wird. Die Gerichte erkennen für die Fortsetzung von einem beendeten Mietverhältnis jedoch neben der gesetzlichen Verlängerung aus § 545 BGB keinen weiteren rechtlichen Tatbestand an. Teilt ein Eigentümer seinen festen Willen zur Räumung rechtzeitig mit, verhindert dies ohnehin einen Eintritt der Verwirkung.
Eindeutige Kommunikation verhindert den Verfall
Die Bewohner der Berliner Wohnung versuchten im Gerichtsverfahren dennoch, sich auf einen verfallenen Räumungsanspruch zu berufen. Die Aktenlage entkräftete dieses Vorbringen jedoch schnell: Die Eigentümerin hatte am 19. November 2024 ein formelles Schreiben an den Mieterbund gerichtet. Darin stellte sie klar, dass sie nachdrücklich an ihrem Räumungsbegehren festhält. Da sie ihren Auszugswillen durch diesen Brief an die Mietervertretung rechtzeitig und unmissverständlich geäußert hatte, wiesen die Richter den Einwand der Verwirkung ab.
Vermeiden Sie Rechtsverlust durch Zuwarten: Wenn Ihr Mieter trotz Aufhebungsvertrag nicht auszieht, müssen Sie Ihren Räumungswillen sofort unmissverständlich und nachweisbar (per Einwurf-Einschreiben) erklären. Schweigen über mehrere Wochen kann vor Gericht als Verzicht gewertet werden, was Ihren mühsam erkämpften Räumungsanspruch rechtlich vernichtet.
Warum pünktliche Mietzahlungen die Räumungsfrist verlängern
Müssen Bewohner ihre Wohnung verlassen, kann das zuständige Gericht ihnen gemäß § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO eine angemessene Räumungsfrist einräumen. Die Zivilprozessordnung (ZPO) enthält die Regeln für den Ablauf von Gerichtsverfahren und schützt Mieter in solchen Fällen vor sofortiger Obdachlosigkeit. Die Gerichte berücksichtigen bei der Bemessung dieser Frist, wie die Bemühungen um einen Ersatzwohnraum aussehen und wie angespannt die lokale Lage auf dem Wohnungsmarkt ist. Auch die Zuverlässigkeit bei den bisherigen Mietzahlungen fließt begünstigend in die richterliche Abwägung ein.
Verlängerung wegen eines angespannten Wohnungsmarkts
Trotz der klaren Verpflichtung zum Auszug gewährte das Landgericht den Unterlegenen eine lange Ziehfrist bis zum 31. August 2026. Die Richter stützten dieses Entgegenkommen in erster Linie auf die extrem angespannte Situation auf dem Berliner Wohnungsmarkt. Obwohl die bisherigen Bemühungen der Bewohner um eine Ersatzwohnung von der Kammer als nur oberflächlich dargelegt eingestuft wurden, fiel ein anderer Aspekt im Prozessverlauf sehr positiv ins Gewicht: Da die vertraglichen Mietzahlungen in der Vergangenheit stets absolut zuverlässig bei der Eigentümerin eingegangen waren, erschien dem Gericht der großzügig gewährte Puffer für den endgültigen Auszug als angemessen.
Pünktliche Miete verzögert den Auszug massiv
Das Urteil des Landgerichts Berlin II (Az. 63 S 205/25) hat Signalwirkung für Mietverhältnisse in Ballungsräumen. Es stellt klar, dass ein rechtssicherer Mietaufhebungsvertrag zwar den Anspruch auf Räumung begründet, die tatsächliche Durchsetzung aber an der sozialen Marktlage scheitern kann. Wer als Mieter stets pünktlich zahlt, erhält selbst bei nur oberflächlich dargelegter Wohnungssuche oft eine Räumungsfrist von über 18 Monaten.
Was Sie jetzt tun müssen: Als Vermieter müssen Sie bei der Planung von Eigenbedarf enorme Pufferzeiten von bis zu zwei Jahren einplanen, da Gerichte pünktliche Zahler vor plötzlicher Obdachlosigkeit schützen. Prüfen Sie zudem sofort Ihren ursprünglichen Mietvertrag: Nur wenn dort der § 545 BGB (stillschweigende Verlängerung) wirksam ausgeschlossen ist, bleibt Ihr Räumungsanspruch auch dann bestehen, wenn der Mieter nach Vertragsende einfach in der Wohnung verbleibt.
Praxis-Hürde: Die Räumungsfrist
Ob Sie als Mieter eine lange Frist für den Auszug erhalten, hängt in der Praxis massiv an Ihrem Zahlungsverhalten. Selbst wenn die Suche nach neuem Wohnraum nur oberflächlich belegt wird, kippt die Entscheidung oft zugunsten des Bewohners, wenn die Miete bis zum Ende immer pünktlich gezahlt wurde. Vermieter müssen sich bei tadellosen Zahlern also auf deutlich längere Übergangszeiten einstellen.
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Ein rechtssicherer Mietaufhebungsvertrag schützt Sie vor unerwarteten Verzögerungen und rechtlichen Fallstricken wie der automatischen Mietverlängerung. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre bestehenden Dokumente oder entwerfen rechtssichere Vereinbarungen, die Ihre Interessen als Vermieter oder Mieter optimal berücksichtigen. So sichern Sie Ihre Ansprüche effektiv ab und vermeiden langwierige Räumungsprozesse.
Experten Kommentar
Oft wird eine extrem lange gerichtlich gewährte Räumungsfrist fälschlicherweise als großer Sieg gefeiert. Was im Urteilsjubel fast immer untergeht: Die Bewohner haben den Räumungsprozess krachend verloren und müssen am Ende die gesamten Anwalts- und Gerichtskosten beider Seiten tragen. Obendrauf fordert der Eigentümer für diese Überziehungsmonate oft eine Nutzungsentschädigung, die sich an der deutlich teureren Marktmiete orientiert.
Der bloße Zeitgewinn entpuppt sich im Nachhinein schnell als finanzielle Falle. Ich rate Betroffenen dringend dazu, einen Aufhebungsvertrag nur zu unterschreiben, wenn der Auszugstermin absolut realistisch ist, statt auf die Gnade der Richter zu hoffen. Die enormen Prozess- und Folgekosten fressen den erkämpften Aufschub am Ende fast immer restlos auf.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Bleibe ich trotz Fehlern im Aufhebungsvertrag zur Räumung verpflichtet, wenn der Altvertrag wirksam ist?
JA. Sie bleiben zur Räumung verpflichtet, da ein wirksamer Ausschluss der Mietverlängerung im alten Mietvertrag als rechtlicher Sicherheitsanker fungiert und nicht durch Fehler in einem späteren Aufhebungsvertrag hinfällig wird. Die Wirksamkeit des beendeten Mietverhältnisses und der damit verbundene Herausgabeanspruch hängen in diesem Fall primär an der ursprünglichen vertraglichen Vereinbarung.
Der Grund liegt darin, dass eine bloße Wiederholung des Ausschlusses der stillschweigenden Mietverlängerung gemäß § 545 BGB im Aufhebungsvertrag meist nur als deklaratorische Klarstellung ohne eigenständigen Regelungsgehalt gewertet wird. Falls diese neue Klausel aufgrund von Transparenzmängeln oder Formfehlern nach § 307 BGB unwirksam sein sollte, bleibt die rechtswirksame Regelung aus dem ursprünglichen Hauptvertrag gemäß § 306 Abs. 1 BGB rechtlich vollumfänglich bestehen. Ein rechtssicher vereinbarter Ausschluss der automatischen Verlängerung verhindert somit zuverlässig, dass durch den reinen Verbleib in den Wohnräumen nach dem vereinbarten Beendigungszeitpunkt ein neues Mietverhältnis entsteht. Gerichte prüfen hierbei vor allem, ob die Parteien mit dem neuen Dokument tatsächlich eine neue rechtliche Bindung schaffen oder lediglich den bestehenden Zustand schriftlich fixieren wollten.
Eine Ausnahme gilt jedoch dann, wenn der Aufhebungsvertrag ausdrücklich eine abweichende Neuregelung der Verlängerungsoption vorsieht oder der Vermieter den Räumungsanspruch durch langes Schweigen und Untätigkeit gegenüber dem Mieter rechtlich verwirkt hat.
Muss ich die Prozesskosten zahlen, obwohl mir das Gericht eine lange Räumungsfrist gewährt hat?
JA. Sie müssen in der Regel die gesamten Prozesskosten tragen, da die Gewährung einer Räumungsfrist Ihre rechtliche Niederlage im Räumungsprozess formal nicht aufhebt. Das Gericht hat Sie trotz des gewährten Zeitaufschubs zur Herausgabe der Wohnung verurteilt, wodurch Sie juristisch als die unterlegene Partei des Rechtsstreits gelten.
Gemäß § 91 ZPO muss diejenige Partei die Kosten des Verfahrens tragen, die im Rechtsstreit unterliegt. Die Einräumung einer Räumungsfrist nach § 721 ZPO stellt lediglich einen sozialen Vollstreckungsschutz (Schutz vor sofortiger Obdachlosigkeit) dar, begründet jedoch kein teilweises Rechtbehalten in der Sache selbst. Da der Vermieter seinen Anspruch auf Räumung erfolgreich durchgesetzt hat, hat er das Verfahren vollständig gewonnen, während die Frist lediglich die Art und Weise der Vollstreckung betrifft. Die gewährte Zeitspanne gilt rechtlich oft als Entgegenkommen für zuverlässige Zahler, ändert aber nichts an der im Urteilstenor festgelegten Verpflichtung zur Übernahme der Gerichts- und Anwaltskosten.
Eine Ausnahme von dieser Kostentragungspflicht besteht nur dann, wenn Sie den Räumungsanspruch sofort anerkennen (§ 93 ZPO) und dem Vermieter zuvor keinen Anlass zur Klageerhebung gegeben haben. In einem streitig geführten Verfahren, in dem das Gericht durch Urteil entscheiden muss, kommt diese Sonderregelung jedoch regelmäßig nicht mehr zum Tragen.
Genügt eine einfache E-Mail, um die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses nachweisbar zu verhindern?
NEIN, eine einfache E-Mail reicht für einen gerichtsfesten Nachweis Ihres Räumungswillens im Regelfall nicht aus. Sie müssen die stillschweigende Verlängerung gemäß § 545 BGB durch eine nachweisbare Zustellung, idealerweise per Einwurf-Einschreiben, rechtzeitig und unmissverständlich verhindern.
Nach § 545 BGB verlängert sich ein Mietverhältnis automatisch, wenn der Mieter die Wohnung nach Vertragsende weiter nutzt und der Vermieter dem nicht innerhalb von zwei Wochen widerspricht. Da Sie im Streitfall die volle Beweislast für den rechtzeitigen Zugang dieses Widerspruchs tragen, birgt der Versand einer einfachen E-Mail aufgrund technischer Unsicherheiten ein hohes rechtliches Risiko. Ein Einwurf-Einschreiben bietet hingegen die notwendige Sicherheit, da der Zustellbeleg den tatsächlichen Einwurf in den Machtbereich des Mieters dokumentiert und somit den Einwand des Nichterhalts entkräftet. Nur durch diese nachweisbare Kommunikation verhindern Sie zuverlässig, dass Ihr Schweigen als Einverständnis zur Fortsetzung des Mietvertrags gewertet wird.
Eine Ausnahme gilt dann, wenn die automatische Verlängerung bereits im ursprünglichen Mietvertrag durch eine wirksame Klausel nach § 307 BGB (Inhaltskontrolle) für die Zukunft ausgeschlossen wurde. Dennoch sollten Sie Ihren Räumungswillen stets schriftlich dokumentieren, um eine Verwirkung Ihres Anspruchs zu vermeiden, falls der Mieter über einen längeren Zeitraum ungestört in den Räumen verbleibt.
Habe ich Anspruch auf eine Räumungsfrist, wenn ich trotz Suche keine neue Wohnung finde?
ES KOMMT DARAUF AN, ob Sie die Gewährung einer gerichtlichen Räumungsfrist gemäß § 721 Abs. 1 S. 1 ZPO zur Vermeidung drohender Obdachlosigkeit beantragen. Das Gericht wägt dabei Ihr Interesse an einer angemessenen Zeit für die Wohnungssuche gegen das grundgesetzlich geschützte Eigentumsrecht Ihres Vermieters ab.
Das Gericht entscheidet nach freiem Ermessen über die Gewährung einer solchen Frist und berücksichtigt dabei vor allem die Situation auf dem lokalen Wohnungsmarkt sowie Ihre persönliche Lebenssituation. Ein entscheidender Faktor für eine großzügige Fristsetzung ist neben der Schwierigkeit der Wohnungssuche Ihre bisherige Zuverlässigkeit als Vertragspartner gegenüber dem aktuellen Vermieter. Wer seine monatlichen Mietzahlungen stets pünktlich geleistet hat, signalisiert dem Gericht eine geringe wirtschaftliche Belastung für den Eigentümer während dieser zusätzlich gewährten Nutzungszeit. In der juristischen Praxis führt dieses vertrauenswürdige Verhalten oft dazu, dass Gerichte selbst bei nur lückenhaft dokumentierten Suchbemühungen großzügige Auszugsfristen von vielen Monaten gewähren.
Sie müssen Ihre Bemühungen um Ersatzwohnraum im Prozess darlegen und durch Absageschreiben oder Protokolle von Besichtigungsterminen gegenüber dem Gericht glaubhaft belegen. Ohne diese Dokumentation kann das Gericht den Antrag trotz angespannter Marktlage abweisen.
Darf der Vermieter nach Ablauf der Frist eine Nutzungsentschädigung über der alten Miethöhe verlangen?
JA. Der Vermieter darf für den Zeitraum der Weiternutzung eine Nutzungsentschädigung verlangen, die den Betrag der bisherigen vertraglich vereinbarten Miete deutlich übersteigt. Da ohne die Fortführung des Mietverhältnisses der bisherige Preisschutz entfällt, bildet die aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete den maßgeblichen rechtlichen Maßstab für die Entschädigungshöhe.
Nach Ablauf der vereinbarten Frist oder Beendigung durch einen Aufhebungsvertrag besteht kein rechtlich wirksames Mietverhältnis mehr, sofern die stillschweigende Verlängerung nach Paragraph 545 BGB wirksam ausgeschlossen wurde. In dieser Situation schuldet der Mieter für die Zeit des Verbleibs in den Räumen eine Nutzungsentschädigung gemäß Paragraph 546a BGB. Diese Entschädigung richtet sich rechtlich entweder nach der alten vereinbarten Miete oder nach dem Mietzins, der für vergleichbare Objekte ortsüblich erzielt werden kann. Da die aktuelle Marktmiete oft über dem alten Vertragspreis liegt, darf der Vermieter diese höhere Summe als finanziellen Ausgleich für die vorenthaltene Wohnung verlangen.
Eine erhöhte Entschädigung setzt jedoch zwingend voraus, dass der Mieter die Räumlichkeiten gegen den erklärten Willen des Vermieters vorenthält. Haben die Parteien für die Zeit der Räumungsfrist ausdrücklich die Fortzahlung der alten Konditionen vereinbart, bleibt eine einseitige Erhöhung der Forderung durch den Vermieter rechtlich ausgeschlossen.
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Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 63 S 205/25 – Urteil vom 13.02.2026
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