Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Darf die Mietoption Jahre im Voraus gezogen werden?
- Bindet die gezogene Option auch den Immobilienkäufer?
- Wann stoppt Umbau das Optionsrecht in einem Gewerbemietvertrag?
- Wann muss der Vermieter Umbaupläne offenlegen?
- Warum der Zugangsbeweis der Optionserklärung entscheidend ist
- Fazit: Rechtssicherheit für Gewerbemieter bei Optionen
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf ich meine Mietoption schon heute ausüben, um mich gegen einen künftigen Verkauf der Immobilie abzusichern?
- Verliere ich mein Optionsrecht gegenüber dem Käufer, wenn die Erklärung nur dem Voreigentümer zuging?
- Muss ich meine Optionserklärung zwingend per Einschreiben schicken oder reicht ein einfacher Brief?
- Welche Rechte habe ich, wenn der Vermieter meine rechtzeitige Optionsausübung wegen eines angeblichen Hotel-Umbaus ignoriert?
- Woran erkenne ich, ob die Umbauankündigung meines Vermieters nur ein taktisches Manöver zur Kündigung ist?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 34 O 3847/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht München I
- Datum: 21.02.2025
- Aktenzeichen: 34 O 3847/24
- Verfahren: Klage auf Feststellung des Mietendes
- Rechtsbereiche: Gewerberaummietrecht
- Relevant für: Vermieter und Mieter von Praxisräumen
Ein Zahnarzt darf seine Praxis bis 2029 weitermieten, weil er seine Verlängerungsoption rechtzeitig schriftlich nutzte.
- Das Gericht bestätigte die wirksame Ausübung der Option gegenüber der früheren Vermieterin.
- Der Mieter muss keine zusätzliche Wartefrist einhalten und darf die Option frühzeitig erklären.
- Der neue Eigentümer übernimmt den Mietvertrag mit allen bereits ausgeübten Rechten und Pflichten.
- Vermieter müssen eine Umbauabsicht spätestens sechs Wochen nach Ablauf der Optionsfrist ausdrücklich mitteilen.
- Verspätete Mitteilungen über geplante Umbauten verhindern die Verlängerung des Mietverhältnisses durch den Mieter nicht.
Darf die Mietoption Jahre im Voraus gezogen werden?
Ein Optionsrecht ermöglicht es, ein bestehendes Mietverhältnis durch eine einseitige schriftliche Erklärung zu verlängern. Die genauen Bedingungen und Fristen richten sich nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen, die im Streitfall nach den §§ 133 und 157 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ausgelegt werden. Das bedeutet konkret: Richter prüfen nicht nur den reinen Wortlaut, sondern untersuchen, wie ein objektiver Vertragspartner die Absprachen nach Treu und Glauben sowie der üblichen Geschäftsgewohnheit verstehen durfte. Ist im Vertrag festgelegt, dass die Erklärung beispielsweise zwölf Monate vor Ablauf des Mietzeitraums zugehen muss, markiert dies lediglich den spätesten Zeitpunkt. Ohne eine ausdrückliche vertragliche Regelung existiert keine Sperrfrist, die eine deutlich frühere Ausübung verbieten würde.
Genau diese Frage musste das Landgericht München I klären.
Ein Zahnarzt stritt mit einer Immobilienkäuferin um die Gültigkeit einer frühzeitig erklärten Vertragsverlängerung für seine Praxisräume. Die Feststellungsklage des Mieters war in vollem Umfang erfolgreich, sodass das Gericht den ungebrochenen Fortbestand des Mietverhältnisses bis zum 30. September 2029 anordnete. Eine solche Feststellungsklage zielt im Gegensatz zu einer Leistungsklage nicht auf die Zahlung von Geld oder eine bestimmte Handlung ab, sondern bittet das Gericht lediglich darum, das Bestehen oder Nichtbestehen eines Rechtsverhältnisses offiziell und bindend zu klären. Der Betroffene mietet die Räumlichkeiten seit dem Jahr 2009 und sicherte sich damals das Recht auf eine dreimalige Verlängerung um jeweils fünf Jahre. Um diese zweite Option zu ziehen, wandte sich der Mieter bereits am 18. November 2021 an seine damalige Vermieterin. Diese bestätigte am 29. November 2021 schriftlich den Eingang des Schreibens.
Keine Sperrfrist für vorzeitige Verlängerung
Im späteren Rechtsstreit unter dem Aktenzeichen 34 O 3847/24 rügte die Gegenseite diese frühe Erklärung als unwirksam, doch das Gericht widersprach. Die Richter stellten klar, dass die Ausübung absolut rechtmäßig war, da sie weit vor der eigentlichen Frist am 30. September 2023 erfolgte und der Mietvertrag keinerlei Einschränkungen oder Wartefristen für ein vorzeitiges Handeln enthielt.
Praxis-Hinweis:
Das Urteil stellt klar, dass Zeitangaben wie „12 Monate vor Ablauf“ lediglich eine Ausschlussfrist nach hinten definieren. Wenn Ihr Vertrag kein ausdrückliches Startdatum für die Erklärung nennt, können Sie die Option auch Jahre im Voraus ausüben. Dies ist besonders dann ratsam, wenn Sie einen Verkauf der Immobilie vermuten und Ihre Position frühzeitig absichern wollen.
Bindet die gezogene Option auch den Immobilienkäufer?
Bei einem Verkauf einer vermieteten Immobilie greift der gesetzliche Grundsatz der Erwerberhaftung nach den §§ 566 Absatz 1 und 578 BGB. Der neue Eigentümer rückt dadurch automatisch an die Stelle des bisherigen Vermieters und übernimmt alle bestehenden Rechte und Pflichten. Dies bedeutet auch, dass sämtliche vertraglichen Vereinbarungen und bereits vollzogene Anpassungen weiterhin uneingeschränkte Gültigkeit besitzen. Eine gegenüber dem Voreigentümer bereits wirksam ausgeübte Verlängerungsoption wirkt somit nahtlos gegenüber dem neuen Käufer fort.
Im vorliegenden Fall zeigte sich das anhand der Eigentümerhistorie besonders deutlich.
Die genutzte Immobilie wurde im Jahr 2022 an eine neue Eigentümergesellschaft veräußert. Am 28. März 2022 informierte das einkaufende Unternehmen den Praxisinhaber offiziell über den vollzogenen Wechsel. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Zahnarzt seine Vertragsverlängerung jedoch bereits im Vorjahr gegenüber der vorherigen Eigentümerin rechtmäßig geltend gemacht. Die neue Vermieterin argumentierte später erfolglos, dass sie an diese Absprache nicht gebunden sei oder daraus nicht verpflichtet werden könne.
Bindung an vorangegangene Erklärungen
Das Gericht urteilte unmissverständlich, dass das Unternehmen ein bereits vorbelastetes Mietverhältnis übernommen hat. In ihrer Begründung stützten sich die Richter auf die ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urt. v. 28.11.2001 − XII ZR 197/99), welche bestätigt, dass eine rechtmäßig ausgeübte Option beim Verkauf der Immobilie ihre volle rechtliche Bindungswirkung für den Erwerber behält.
Wann stoppt Umbau das Optionsrecht in einem Gewerbemietvertrag?
Gewerbliche Mietverträge können Klauseln enthalten, die eine Verlängerungsoption ausschließen, wenn der Eigentümer konkrete Umbauten im Anwesen beabsichtigt. Voraussetzung für diese Blockade ist, dass die geplanten Arbeiten erhebliche Auswirkungen auf den Mietgegenstand haben und eine Vertragsverlängerung aus Sicht der Eigentümerseite nicht ermöglichen. Da solche Ausnahmeregelungen einen gravierenden Nachteil für den optionsberechtigten Mieter darstellen, müssen sie von Gerichten prinzipiell sehr eng ausgelegt werden.
Ein Fall aus 2025 macht deutlich, wie diese Vertragsauslegung in der Praxis aussieht.
Im Vertrag der Zahnarztpraxis aus dem Jahr 2009 existierte eine exakt formulierte Ausnahmebedingung für bauliche Veränderungen, an welche die neue Vermieterin anknüpfen wollte:
Nach Ablauf des Mietzeitraumes hat der Mieter das Recht, durch einseitige schriftliche Erklärung, die dem Vermieter jeweils 12 Monate vor Ablauf des jeweilig befristeten Mietverhältnisses zugegangen sein muss, dreimal eine Verlängerung des Mietvertrages um fünf Jahre zu verlangen. Die Verlängerungsoptionen sind nur dann ausgeschlossen, wenn Vermieter die Absicht hat im jeweiligen Verlängerungszeitraum Umbauten im Anwesen vorzunehmen, die eine Vertragsverlängerung infolge der Ein- oder Auswirkungen auf den Mietgegenstand aus Sicht des Vermieters nicht ermöglichen.
Die Immobilienbesitzerin behauptete im gerichtlichen Verfahren, sie wolle das gesamte Gebäude Ende des Jahres 2025 umfassend entkernen, um daraus ein Hotel zu machen. Das Gericht musste detailliert prüfen, ob diese Absicht rechtzeitig und inhaltlich ausreichend kommuniziert wurde, um das bereits ausgeübte Optionsrecht zu Fall zu bringen.
Wann muss der Vermieter Umbaupläne offenlegen?
Wenn ein Vermieter eine Verlängerungsoption durch eine Umbauabsicht blockieren möchte, muss er dem Mieter dies zeitnah mitteilen, wobei sich der genaue Rahmen durch eine ergänzende Vertragsauslegung nach den §§ 133 und 157 BGB ergibt. In der Rechtspraxis wird hierbei § 121 BGB analog angewandt, was bedeutet, dass die Erklärung ohne schuldhaftes Zögern erfolgen muss. Eine solche analoge Anwendung bedeutet in der Juristerei: Ein Gesetz, das eigentlich für einen ganz anderen Fall geschrieben wurde, wird von den Richtern auf eine ähnliche, aber im Gesetzestext nicht ausdrücklich geregelte Situation übertragen. Der Eigentümer muss seine Pläne zwingend kurz nach dem Ablauf der Optionsausübungsfrist offenlegen. Gerichte betrachten hierfür einen Zeitraum von etwa sechs Wochen nach dem Fristablauf als ausreichend.
Wie strikt diese Vorgaben gehandhabt werden, demonstriert der Münchner Rechtsstreit.
Die vertragliche Frist für den Zahnarzt, um sein Verlängerungsrecht für die nächste Periode geltend zu machen, lief am 30. September 2023 ab. Die Eigentümerin hätte folglich in den darauffolgenden Wochen ihre angebliche Hotel-Umwandlung präsentieren müssen. Tatsächlich legte die Gesellschaft ihre detaillierten Umbaupläne aber erst in einem gerichtlichen Schriftsatz vom 15. Juli 2024 offen.
Verlust des Widerspruchsrechts durch Zeitablauf
Das Landgericht rechnete nach und hielt fest, dass zwischen dem Fristende und der konkreten Mitteilung ganze neuneinhalb Monate verstrichen waren. Eine derartige Verzögerung erfüllte in den Augen der Kammer keinesfalls mehr das Kriterium der Unverzüglichkeit. Da die Mitteilung der Umbauabsicht viel zu spät erfolgte, konnte sie die Verlängerung nicht mehr verhindern.
Praxis-Hürde: Mitteilung der Umbauabsicht
Der entscheidende Hebel dieses Urteils war die verspätete Reaktion des Vermieters. Falls Ihr Vertrag die Option bei Umbauplänen einschränkt, muss der Vermieter diese Pläne typischerweise innerhalb von etwa sechs Wochen nach Ablauf Ihrer Optionsfrist offenlegen. Prüfen Sie bei einem Widerspruch genau das Datum: Erfolgt die Mitteilung der Umbauabsicht erst viele Monate nach Fristablauf, ist sie rechtlich meist wirkungslos.
Warum der Zugangsbeweis der Optionserklärung entscheidend ist
Um ein Verlängerungsrecht rechtssicher zu aktivieren, fordern die meisten gewerblichen Verträge die Einhaltung der Schriftform. Der Berechtigte muss zudem beweisen können, dass seine Ausübungserklärung beim Vermieter oder dessen Rechtsvorgänger eingegangen ist. Liegt eine solche formgerechte und wirksame Ersterklärung vor, ist der vertragliche Zweck bereits erfüllt. Eventuelle spätere Schreiben, die nicht formgerecht unterzeichnet oder nach Ablauf der Frist eingereicht werden, sind für die rechtliche Bewertung irrelevant.
Unterschreiben Sie das Dokument zur Vertragsverlängerung daher zwingend im Original und versenden Sie es per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten. Eine einfache E-Mail, eine WhatsApp-Nachricht oder ein Fax reicht bei einer im Vertrag geforderten Schriftform nicht aus und führt im Ernstfall zum Verlust Ihres Verlängerungsrechts.
Diese rechtliche Systematik bildete den Schlusspunkt der gerichtlichen Aufarbeitung.
Der Praxisinhaber konnte dem Gericht als Anlage K12 exakt das Dokument vom 18. November 2021 vorlegen, welches alle formalen Kriterien erfüllte. Das Kürzel „K“ steht in Gerichtsakten dabei schlicht für die Seite des Klägers, es handelte sich also um das zwölfte Beweisstück des klagenden Mieters. Zudem besaß er mit der Anlage K3 den schriftlichen Beweis, dass die damalige Eigentümerin das Schreiben empfangen hatte. Die neue Eigentümerin versuchte jedoch, die Debatte auf wesentlich spätere Kommunikationsversuche zu lenken. Sie verwies auf ein weiteres Schreiben vom 26. September 2023, welches erst am 2. Oktober 2023 bei ihr einging und mit dem Kürzel „i.A.“ von der Ehefrau des Arztes unterzeichnet war.
Spätere Schreiben bleiben bedeutungslos
Die Richter wiesen dieses Argument zurück. Da bereits die erste Ausübung im Jahr 2021 formell einwandfrei war, spielten sämtliche Briefe aus dem Herbst 2023 keine rechtliche Rolle mehr. Es gab für die Kammer keinerlei Anhaltspunkte dafür, dass das ursprüngliche Schreiben fehlerhaft gewesen wäre. Das Gericht bestätigte abschließend, dass die Klage des Mieters erfolgreich war und die Beklagte die gesamten Verfahrenskosten zu tragen hat. Wegen der wirksam gezogenen Option wurde offiziell festgestellt, dass der Mietvertrag ungebrochen fortbesteht.
Achtung Falle:
Verlassen Sie sich bei einem Eigentümerwechsel nicht auf spätere Bestätigungsschreiben. Der Mieter im Urteil siegte nur, weil er die Eingangsbestätigung der ursprünglichen Vermieterin vorlegen konnte. Bewahren Sie den Nachweis über den Zugang Ihrer Optionserklärung beim Voreigentümer zwingend auf, da der neue Käufer nur an eine bereits wirksam ausgeübte Option gebunden ist.
Fazit: Rechtssicherheit für Gewerbemieter bei Optionen
Das Urteil des Landgerichts München I (Az. 34 O 3847/24) stärkt die Position von Gewerbemietern massiv. Auch wenn es sich um eine erstinstanzliche Entscheidung handelt, stützt sich das Gericht auf gefestigte BGH-Rechtsprechung zur Erwerberhaftung. Das bedeutet konkret: Das Urteil wurde zwar vom ersten zuständigen Gericht gefällt und könnte theoretisch von der unterlegenen Seite noch in der nächsten Instanz angegriffen werden, seine inhaltliche Basis ist durch die Verweise auf höchste Gerichte aber äußerst solide. Die Grundsätze sind damit rechtssicher und auf nahezu jeden gewerblichen Mietvertrag mit Verlängerungsklausel in Deutschland übertragbar.
Prüfen Sie sofort Ihren Mietvertrag auf Optionsfristen und warten Sie mit der Verlängerung nicht bis zur letzten Minute. Ziehen Sie Ihre Option proaktiv und nachweisbar, sobald Sie die Räume langfristig sichern wollen – ganz besonders dann, wenn Gerüchte über einen Immobilienverkauf oder Umbaupläne kursieren. Lehnt der Vermieter Ihre fristgerechte Verlängerung wegen geplanter Baumaßnahmen ab, kontrollieren Sie sofort den Kalender: Liegt der Ablauf Ihrer Ausübungsfrist mehr als sechs Wochen in der Vergangenheit, weisen Sie den Widerspruch umgehend schriftlich als verfristet zurück.
Mietoption sicher ausüben: Sichern Sie Ihren Standort langfristig
Die rechtssichere Verlängerung Ihres Gewerbemietvertrags erfordert präzise Fristeinhaltung und die korrekte Form gegenüber dem Vermieter. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre vertraglichen Klauseln und unterstützen Sie dabei, Ihre Optionen auch bei Eigentümerwechseln oder Umbauplänen wirksam durchzusetzen. So vermeiden Sie formale Fehler und sichern die Zukunft Ihres Unternehmensstandorts rechtzeitig ab.
Experten Kommentar
Angeblich geplante Großumbauten sind in der Realität verblüffend oft nur ein taktisches Manöver, um Mieter mit alten, günstigen Konditionen zügig loszuwerden. Vermieter präsentieren in solchen Streitfällen regelmäßig eilig zusammenkopierte Skizzen, die einer ernsthaften baurechtlichen Prüfung niemals standhalten würden. Blickt man hinter die Kulissen, fehlen fast immer konkrete Bauvoranfragen oder gar handfeste Finanzierungszusagen für das angebliche Projekt.
Ein bloßes Lippenbekenntnis des Eigentümers reicht vor Gericht nämlich nicht aus, um ein vertraglich zugesichertes Optionsrecht einfach auszuhebeln. Ich fordere die Gegenseite in solchen Verhandlungen daher konsequent auf, offizielle behördliche Dokumente oder bereits unterzeichnete Architektenverträge auf den Tisch zu legen. Wer hier nicht sofort einknickt, sondern hartnäckig nach echten Beweisen fragt, bringt diese Drohkulisse meist schnell zum Einsturz.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich meine Mietoption schon heute ausüben, um mich gegen einen künftigen Verkauf der Immobilie abzusichern?
JA, Sie dürfen Ihre Mietoption grundsätzlich jederzeit vorzeitig ausüben, sofern Ihr Mietvertrag keine ausdrückliche Sperrfrist für die Abgabe dieser Erklärung vorsieht. Eine frühzeitige Ausübung sichert Ihren gewerblichen Standort rechtssicher gegen die Risiken eines späteren Eigentümerwechsels ab.
Übliche Formulierungen in Gewerbemietverträgen, nach denen die Option etwa zwölf Monate vor Vertragsende gezogen werden muss, definieren rechtlich lediglich eine Ausschlussfrist nach hinten. Ohne ein vertraglich vereinbartes Startdatum für die Erklärung können Sie Ihr Recht daher jederzeit geltend machen. Durch die rechtzeitige Ausübung wird das Mietverhältnis verlängert, bevor ein Verkauf stattfindet, wodurch der Käufer gemäß § 566 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 578 BGB an diese Bindung gebunden bleibt. Der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ schützt Sie so vor einer vorzeitigen Verdrängung durch einen neuen Eigentümer. Damit sichern Sie Ihren Standort proaktiv ab, noch bevor Verkaufsgespräche oder Umbaupläne konkret werden können.
Prüfen Sie jedoch, ob Ihr Vertrag das Optionsrecht für den Fall geplanter baulicher Veränderungen ausschließt. Solche Klauseln können die Wirksamkeit Ihrer Erklärung einschränken, müssen vom Vermieter aber meist sehr zeitnah nach Ablauf der regulären Frist geltend gemacht werden.
Verliere ich mein Optionsrecht gegenüber dem Käufer, wenn die Erklärung nur dem Voreigentümer zuging?
NEIN, Ihr Optionsrecht bleibt gemäß der gesetzlichen Erwerberhaftung nach § 566 BGB vollumfänglich erhalten, sofern die Erklärung dem Voreigentümer wirksam zugegangen ist. Der neue Eigentümer übernimmt das Mietverhältnis automatisch inklusive aller bereits wirksam vollzogenen Vertragsverlängerungen.
Der rechtliche Grundsatz „Kauf bricht Miete nicht“ bedeutet nach den §§ 566 Absatz 1 und 578 BGB, dass ein Immobilienkäufer nahtlos an die Stelle des bisherigen Vermieters tritt. Hat der Mieter seine Verlängerungsoption bereits gegenüber dem alten Eigentümer ausgeübt, ist diese Gestaltungserklärung wirksam geworden und hat das Mietverhältnis für die Zukunft verbindlich verlängert. Der Erwerber übernimmt somit ein bereits verlängertes Vertragsverhältnis, gegen das er sich nicht nachträglich mit Verweis auf den Eigentumswechsel wehren kann. Entscheidend ist allein, dass die Optionserklärung dem damaligen Vermieter vor dem Eigentumsübergang formgerecht und nachweisbar zugegangen ist.
Die Bindungswirkung entfällt jedoch, wenn der Mieter den Zugang der ursprünglichen Erklärung beim Voreigentümer nicht zweifelsfrei durch schriftliche Belege nachweisen kann. Eine bloße mündliche Absprache mit dem alten Vermieter reicht gegenüber dem Käufer meist nicht aus.
Muss ich meine Optionserklärung zwingend per Einschreiben schicken oder reicht ein einfacher Brief?
ES KOMMT DARAUF AN, da das Gesetz zwar keine bestimmte Versandart vorschreibt, Sie aber für die Wirksamkeit der Verlängerung den rechtzeitigen Zugang der Erklärung zweifelsfrei beweisen müssen. Sie sollten Ihre Optionserklärung unbedingt per Einwurf-Einschreiben oder durch einen Boten versenden, um diesen notwendigen Zugangsbeweis rechtssicher führen zu können.
Die Wirksamkeit einer Option hängt entscheidend davon ab, dass der Mieter den rechtzeitigen Zugang der Erklärung beim Vermieter im Streitfall lückenlos nachweisen kann. Da der Absender bei einem einfachen Brief keinen Beleg über die Zustellung erhält, trägt er nach den Beweislastregeln das volle Risiko für einen Verlust auf dem Postweg. Viele Gewerbemietverträge verlangen zudem die strikte Einhaltung der Schriftform nach § 126 BGB, was die Abgabe einer eigenhändig unterzeichneten Erklärung im Originaldokument unumgänglich macht. Durch die Nutzung eines Einwurf-Einschreibens dokumentiert die Post verbindlich den Einwurf in den Briefkasten des Empfängers, wodurch der Zugang rechtlich als bewirkt gilt und die Frist gewahrt bleibt.
Digitale Kommunikationsmittel wie E-Mails erfüllen die oft vertraglich vereinbarte Schriftform meist nicht, weshalb die Option trotz Absendung rechtlich unwirksam bleiben kann. Nur bei ausdrücklicher Erlaubnis der Textform wäre ein digitaler Versand ohne Originalunterschrift rechtssicher zulässig.
Welche Rechte habe ich, wenn der Vermieter meine rechtzeitige Optionsausübung wegen eines angeblichen Hotel-Umbaus ignoriert?
Sie können die Fortsetzung Ihres Mietverhältnisses rechtlich erzwingen, da eine blockierende Umbauabsicht nur innerhalb einer kurzen Frist nach Ablauf Ihrer Optionsfrist geltend gemacht werden darf. Ihre Verlängerung bleibt wirksam, wenn der Vermieter die Umbaupläne nicht unverzüglich, also meist innerhalb von sechs Wochen nach Fristende, offengelegt hat.
Die rechtliche Grundlage hierfür bildet eine ergänzende Vertragsauslegung nach den §§ 133 und 157 BGB, wobei Gerichte die Vorschrift des § 121 BGB analog anwenden. Der Vermieter muss seine Pläne zwingend ohne schuldhaftes Zögern mitteilen, damit der gewerbliche Mieter frühzeitig Planungssicherheit über seine Existenzgrundlage erhält. Versäumt der Eigentümer dieses Zeitfenster und präsentiert die Umbaupläne erst viele Monate später, gilt sein Widerspruch als verfristet und damit rechtlich vollkommen wirkungslos. Sie sollten daher das Datum der Ankündigung präzise mit dem Ende Ihrer vertraglichen Optionsfrist abgleichen, um die Unwirksamkeit des Umbau-Arguments rechtssicher nachzuweisen.
Wichtig ist jedoch, dass Sie den Zugang Ihrer ursprünglichen Optionserklärung zweifelsfrei nachweisen können, da spätere Bestätigungsschreiben nach Fristablauf rechtlich bedeutungslos sind. Ohne diesen Beweis der formgerechten Ausübung kann der Vermieter die Verlängerung auch ohne Umbaupläne allein wegen Fristversäumnis ablehnen.
Woran erkenne ich, ob die Umbauankündigung meines Vermieters nur ein taktisches Manöver zur Kündigung ist?
Ein taktisches Manöver erkennen Sie oft daran, dass die Umbaupläne zeitlich verzögert, vage oder erst Monate nach der Optionsausübung präsentiert werden. Echte Umbauabsichten, die ein Optionsrecht blockieren, müssen unverzüglich offengelegt werden und den Mietgegenstand objektiv erheblich beeinträchtigen. Pauschale Behauptungen ohne detaillierte Planungsunterlagen reichen rechtlich nicht aus.
Nach der Rechtsprechung des Landgerichts München I (Az. 34 O 3847/24) muss ein Vermieter seine Umbauabsicht ohne schuldhaftes Zögern, also unverzüglich gemäß § 121 BGB analog, mitteilen. In der Praxis gilt hierfür ein Zeitfenster von etwa sechs Wochen nach Ablauf der vertraglichen Frist zur Optionsausübung. Erfolgt die Ankündigung erst viele Monate später oder lediglich als Reaktion auf ein eingeleitetes Gerichtsverfahren, ist sie rechtlich meist wirkungslos. Zudem muss der Umbau so gravierend sein, dass er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses objektiv unmöglich macht, was bei bloßen Modernisierungen oft nicht gegeben ist. Eine vertragliche Ausnahmeklausel wird von Gerichten gemäß §§ 133, 157 BGB stets eng ausgelegt, um den Schutz des Mieters zu wahren.
Die Blockade scheitert zudem, wenn die Umbaupläne die spezifische Mietfläche gar nicht betreffen oder der Vermieter keine detaillierten Unterlagen vorlegen kann. Eine bloße Absichtserklärung ohne konkrete bauliche Fixierung genügt der hohen Beweislast des Vermieters in der Regel nicht.
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Das vorliegende Urteil
LG München I – Az.: 34 O 3847/24 – Urteil vom 21.02.2025
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