Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Eigenbedarf oder Rechtsmissbrauch? Ein Mietrechtsfall im Fokus
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche Voraussetzungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen, damit sie rechtmäßig ist?
- Wie kann ein Mieter den Verdacht des Rechtsmissbrauchs bei einer Eigenbedarfskündigung nachweisen?
- Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung und wovon hängen sie ab?
- Welche rechtlichen Möglichkeiten hat ein Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung als unrechtmäßig ansieht?
- Welche Unterstützung können Mieter in Anspruch nehmen, wenn sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Klage um Räumung der Wohnung wurde abgewiesen, was bedeutet, dass die Beklagten in der Wohnung wohnen bleiben können.
- Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, weil ihr Sohn eine Wohnung zur Beginn seines Studiums benötige.
- Der Eigenbedarf wurde zwar nachvollziehbar dargelegt, doch das Gericht sah die Kündigung als rechtsmissbräuchlich an.
- Eine Pflicht zur angebotenen Alternative für den Mieter bestand, falls dem Vermieter eine andere freie Wohnung im selben Haus zur Verfügung stand.
- Die Klägerin hatte eine andere leerstehende Wohnung im gleichen Haus, die sie den Mietern nicht anbot.
- Es wurde festgestellt, dass die Klägerin gewusst hätte, dass ihr Sohn einen Studienplatz erhalten könnte, bereits bevor die Wohnung vermietet wurde.
- Die Entscheidung des Gerichts bezieht sich auf den besonderen Schutz für Mieter und die Notwendigkeit, Eingriffe in deren Lebensführung zu beachten.
- Der Vermieter muss abwägen, ob eine Kündigung in Anbetracht der individuellen Umstände gerechtfertigt ist.
- Die Klägerin konnte keinen erheblichen Vermögensschaden geltend machen, falls sie auf die Vermietung der Wohnung im 2. OG gewartet hätte.
- Dieses Urteil verdeutlicht, wie wichtig es ist, die rechtlichen Anforderungen an Eigenbedarfskündigungen genau zu beachten, um Forderungen durchsetzen zu können.
Eigenbedarf oder Rechtsmissbrauch? Ein Mietrechtsfall im Fokus
Die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs ist ein häufiges und oft umstrittenes Thema im Mietrecht. Wenn ein Vermieter angibt, die Wohnung für sich oder Angehörige nutzen zu wollen, stehen Mieter häufig vor der schwierigen Frage, ob diese Kündigung rechtmäßig ist. Das deutsche Mietrecht sieht vor, dass Vermieter unter bestimmten Bedingungen Eigenbedarf anmelden dürfen, jedoch sind auch die Rechte der Mieter zu schützen. Ein ungerechtfertigter Eigenbedarf kann dem Mieter erhebliche Nachteile bringen, weshalb die Gerichte in solchen Fällen oftmals als Schlichter agieren müssen.
Ein zentraler Bestandteil dieser Thematik ist die Abgrenzung zwischen legitimen und missbräuchlichen Kündigungen. Der Rechtsmissbrauch tritt ein, wenn Vermieter Eigenbedarf nur vortäuschen, um über das Kündigungsrecht die Mieter loszuwerden. Dies wirft die Frage auf, wie Gerichte in solchen Fällen entscheiden und welche Beweise erforderlich sind, um Rechtsmissbrauch nachzuweisen. Ein tieferes Verständnis dieser rechtlichen Rahmenbedingungen ist entscheidend, um die Rechte und Pflichten sowohl von Mietern als auch Vermietern zu erkennen und zu verteidigen.
Im Folgenden wird ein konkreter Fall betrachtet, der die Herausforderungen und Rechtsfragen rund um die Kündigung aufgrund von Eigenbedarf und möglichen Missbrauch verdeutlicht.
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Der Fall vor Gericht
Eigenbedarfskündigung scheitert an verfügbarer Alternativwohnung
Im Fall einer Eigenbedarfskündigung entschied das Amtsgericht Köln zugunsten der beklagten Mieter. Die Klägerin, Eigentümerin eines Mehrfamilienhauses in der C Straße in Köln, hatte das seit 2004 bestehende Mietverhältnis für eine Wohnung im dritten Obergeschoss zum 30.09.2014 gekündigt. Als Grund gab sie an, die Wohnung für ihren Sohn G zu benötigen, der ab März 2014 an der RFH Köln studieren würde.
Hintergründe des Mietverhältnisses und der Kündigung
Die Beklagten bewohnten die fragliche Wohnung seit fast einem Jahrzehnt. Im selben Haus lebte bereits der älteste Sohn der Klägerin im ersten Obergeschoss, während die Wohnung im vierten Obergeschoss von anderen Mietern bewohnt wurde. Bemerkenswert ist, dass die Wohnung im zweiten Obergeschoss nach einer Renovierung vom 31.10.2012 bis zum 01.01.2014 leer stand und dann an neue Mieter vermietet wurde. Die Kündigung erfolgte am 13.12.2013, nur kurz nach Abschluss des neuen Mietvertrags für die Wohnung im zweiten Stock.
Rechtliche Argumentation und Gerichtsentscheidung
Das Gericht erkannte zwar an, dass die Klägerin grundsätzlich nachvollziehbare Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf vorgebracht hatte. Dennoch wies es die Klage ab und erklärte die Kündigung für unwirksam. Ausschlaggebend war die Verfügbarkeit einer alternativen Wohnung im selben Haus. Das Gericht stützte sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, wonach ein Vermieter verpflichtet ist, dem Mieter eine andere freie Wohnung im gleichen Haus anzubieten, sofern diese weiterhin vermietet werden soll.
Zeitliche Abläufe und deren Bedeutung für das Urteil
Die Zulassungsmitteilung der RFH für den Sohn der Klägerin datierte vom 29.11.2013. Das Gericht ging davon aus, dass sich der Sohn weit vor November 2013 um einen Studienplatz beworben hatte – zu einem Zeitpunkt, als die Wohnung im zweiten Obergeschoss noch leer stand. Die Klägerin hätte daher mit der Neuvermietung dieser Wohnung warten müssen, bis Klarheit über die studentische Zukunft ihres Sohnes bestand. Das Gericht sah in der Vermietung der Wohnung im zweiten Stock bei gleichzeitiger Kündigung der Beklagten einen Rechtsmissbrauch.
Konsequenzen des Urteils
Die Klage wurde abgewiesen, und die Beklagten dürfen in ihrer Wohnung bleiben. Die Klägerin muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil unterstreicht die Pflicht des Vermieters, bei Eigenbedarfskündigungen alle Möglichkeiten zur Vermeidung einer Kündigung auszuschöpfen, insbesondere wenn alternative Wohnungen im selben Haus zur Verfügung stehen. Es betont zudem die Notwendigkeit einer sorgfältigen Planung und Abwägung seitens des Vermieters bei der Geltendmachung von Eigenbedarf, insbesondere wenn absehbare Veränderungen in der familiären Situation vorliegen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil bekräftigt den Grundsatz, dass eine Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich ist, wenn der Vermieter eine alternative Wohnung im selben Haus zur Verfügung hat. Es unterstreicht die Pflicht des Vermieters, alle Möglichkeiten zur Vermeidung einer Kündigung auszuschöpfen. Vermieter müssen bei absehbarem Eigenbedarf sorgfältig planen und dürfen nicht vorschnell andere Wohnungen vermieten, um dann bestehende Mietverhältnisse zu kündigen. Dies stärkt den Mieterschutz und fordert von Vermietern eine weitsichtige, faire Vorgehensweise.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Mieter stärkt dieses Urteil Ihre Rechte bei Eigenbedarfskündigungen erheblich. Es zeigt, dass Vermieter nicht willkürlich kündigen dürfen, wenn Alternativen zur Verfügung stehen. Konkret bedeutet dies für Sie: Wenn Ihr Vermieter Ihnen wegen Eigenbedarfs kündigt, sollten Sie prüfen, ob im selben Haus kürzlich eine andere Wohnung frei war oder neu vermietet wurde. Falls ja, könnte die Kündigung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam sein. Sie haben das Recht, diese Umstände zu hinterfragen und gegebenenfalls rechtlich dagegen vorzugehen. Dies kann Ihnen helfen, in Ihrer Wohnung zu bleiben und unnötige Umzüge sowie damit verbundene Kosten und Stress zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
In unserer FAQ-Rubrik beantworten wir häufig gestellte Fragen rund um das Mietrecht, insbesondere zur Eigenbedarfskündigung. Hier finden Sie wertvolle Informationen und praxisnahe Tipps, die Ihnen helfen, Ihre Rechte und Pflichten als Mieter oder Vermieter besser zu verstehen. Entdecken Sie Klarheit und Orientierung in einem komplexen Rechtsgebiet.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche Voraussetzungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen, damit sie rechtmäßig ist?
- Wie kann ein Mieter den Verdacht des Rechtsmissbrauchs bei einer Eigenbedarfskündigung nachweisen?
- Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung und wovon hängen sie ab?
- Welche rechtlichen Möglichkeiten hat ein Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung als unrechtmäßig ansieht?
- Welche Unterstützung können Mieter in Anspruch nehmen, wenn sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben?
Welche Voraussetzungen muss eine Eigenbedarfskündigung erfüllen, damit sie rechtmäßig ist?
Eine rechtmäßige Eigenbedarfskündigung muss mehrere wichtige Voraussetzungen erfüllen:
Berechtigter Personenkreis
Der Eigenbedarf muss für den Vermieter selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts geltend gemacht werden. Wenn Sie als Vermieter beispielsweise die Wohnung für Ihre Tochter benötigen, die zum Studium in die Stadt zieht, wäre dies ein zulässiger Grund.
Konkrete und nachvollziehbare Begründung
Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eine detaillierte Begründung enthalten. Sie müssen als Vermieter darlegen, für wen Sie die Wohnung benötigen und warum diese Person die Wohnung braucht. Eine vage Formulierung wie „Ich brauche die Wohnung für Verwandte“ reicht nicht aus.
Vernünftige und nachvollziehbare Gründe
Der angemeldete Eigenbedarf muss auf vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen beruhen. Wenn Sie als Vermieter beispielsweise in die Wohnung einziehen möchten, weil sie näher an Ihrem neuen Arbeitsplatz liegt, wäre dies ein nachvollziehbarer Grund.
Ernsthaftigkeit und Dauerhaftigkeit
Die Absicht, die Wohnung selbst zu nutzen, muss ernsthaft und dauerhaft sein. Eine nur vorübergehende oder gelegentliche Nutzung rechtfertigt in der Regel keine Eigenbedarfskündigung.
Einhaltung der Kündigungsfristen
Die gesetzlichen Kündigungsfristen müssen eingehalten werden. Diese betragen je nach Mietdauer 3, 6 oder 9 Monate.
Keine Alternative
Es darf keine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage zur Verfügung stehen. Wenn Sie als Vermieter über eine gleichwertige leerstehende Wohnung verfügen, müssen Sie diese dem Eigenbedarfsinteressenten anbieten, bevor Sie kündigen.
Kein Rechtsmissbrauch
Die Kündigung darf nicht rechtsmissbräuchlich sein. Ein Rechtsmissbrauch liegt vor, wenn Sie als Vermieter die Kündigung nur vorschieben, um in Wirklichkeit andere Ziele zu verfolgen, wie etwa eine höhere Miete zu erzielen.
Wenn Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten, prüfen Sie sorgfältig, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind. Im Zweifelsfall sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen, da die Beurteilung im Einzelfall komplex sein kann.
Wie kann ein Mieter den Verdacht des Rechtsmissbrauchs bei einer Eigenbedarfskündigung nachweisen?
Als Mieter können Sie den Verdacht des Rechtsmissbrauchs bei einer Eigenbedarfskündigung durch verschiedene Indizien und Beweismittel untermauern. Beachten Sie jedoch, dass die Beweislast grundsätzlich beim Mieter liegt.
Indizien für einen möglichen Rechtsmissbrauch
Widersprüchliches Verhalten des Vermieters kann ein starkes Indiz für einen Rechtsmissbrauch sein. Wenn Sie beispielsweise kurz vor der Kündigung eine Mieterhöhung erhalten haben oder der Vermieter Ihnen eine langfristige Nutzung in Aussicht gestellt hat, könnte dies auf einen vorgeschobenen Eigenbedarf hindeuten.
Fehlende Umsetzung des Eigenbedarfs nach Ihrem Auszug ist ebenfalls verdächtig. Wenn die Wohnung nach Ihrem Auszug leer steht, neu vermietet oder zum Verkauf angeboten wird, spricht dies möglicherweise für einen vorgetäuschten Eigenbedarf.
Sammeln von Beweisen
Um Ihren Verdacht zu untermauern, sollten Sie alle relevanten Dokumente und Kommunikation mit dem Vermieter sorgfältig aufbewahren. Dazu gehören:
- Mietvertrag und alle Nachträge
- Schriftverkehr mit dem Vermieter
- Kündigungsschreiben und eventuelle Begründungen
- Fotos oder Videos der Wohnung nach Ihrem Auszug
Zeugenaussagen können ebenfalls hilfreich sein. Nachbarn können möglicherweise bestätigen, dass die Wohnung nach Ihrem Auszug leer steht oder anderweitig genutzt wird.
Rechtliche Schritte
Wenn Sie konkrete Anhaltspunkte für einen Rechtsmissbrauch haben, können Sie Widerspruch gegen die Kündigung einlegen. Dabei sollten Sie Ihre Verdachtsmomente detailliert darlegen und mit den gesammelten Beweisen untermauern.
In einem möglichen Räumungsprozess kann das Gericht den Vermieter zu einer gesteigerten Darlegungspflicht verpflichten. Das bedeutet, der Vermieter muss plausibel erklären, warum der angemeldete Eigenbedarf nicht umgesetzt wurde oder sich geändert hat.
Vorsicht bei Vergleichen
Seien Sie vorsichtig bei Vergleichsverhandlungen oder Einigungen im Räumungsprozess. Formulieren Sie Vereinbarungen so, dass Sie sich mögliche Ansprüche wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs ausdrücklich vorbehalten. Andernfalls riskieren Sie, versehentlich auf Ihre Rechte zu verzichten.
Bedenken Sie, dass jeder Fall individuell zu betrachten ist. Wenn Sie den Verdacht eines Rechtsmissbrauchs haben, ist es ratsam, sich frühzeitig juristischen Beistand zu suchen, um Ihre Rechte optimal zu wahren und die richtigen Schritte einzuleiten.
Welche Fristen gelten bei der Eigenbedarfskündigung und wovon hängen sie ab?
Die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses und sind gesetzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgelegt. Je länger Sie als Mieter in der Wohnung leben, desto länger ist die Kündigungsfrist, die der Vermieter einhalten muss.
Gestaffelte Kündigungsfristen
Die Fristen sind wie folgt gestaffelt:
- Bei einer Mietdauer von weniger als 5 Jahren beträgt die Kündigungsfrist 3 Monate.
- Wenn Sie zwischen 5 und 8 Jahren in der Wohnung leben, verlängert sich die Frist auf 6 Monate.
- Bei einer Mietdauer von mehr als 8 Jahren müssen Sie mit einer Kündigungsfrist von 9 Monaten rechnen.
Berechnung der Frist
Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung und endet zum Monatsende. Wenn Sie also beispielsweise seit 6 Jahren in Ihrer Wohnung leben und am 15. März eine Eigenbedarfskündigung erhalten, endet Ihr Mietverhältnis am 30. September desselben Jahres.
Besonderheiten zu beachten
Es ist wichtig zu wissen, dass diese Fristen für Sie als Mieter Mindestfristen darstellen. Im Mietvertrag können längere Fristen vereinbart sein, die dann auch für den Vermieter gelten. Kürzere Fristen zu Ihren Ungunsten sind hingegen unwirksam.
Beachten Sie auch, dass der Vermieter die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zustellen muss, damit die Frist zum Ende dieses Monats zu laufen beginnt. Erfolgt die Zustellung später, verschiebt sich der Fristbeginn um einen Monat.
In bestimmten Fällen, wie bei Sozialwohnungen oder nach der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen, können besondere Schutzfristen gelten, die eine Eigenbedarfskündigung für einen längeren Zeitraum ausschließen.
Wenn Sie von einer Eigenbedarfskündigung betroffen sind, sollten Sie die Fristen genau prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen, um Ihre Rechte als Mieter optimal wahren zu können.
Welche rechtlichen Möglichkeiten hat ein Mieter, der eine Eigenbedarfskündigung als unrechtmäßig ansieht?
Als Mieter haben Sie mehrere rechtliche Optionen, wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung für unrechtmäßig halten:
Widerspruch gegen die Kündigung
Sie können der Kündigung innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt schriftlich widersprechen. In Ihrem Widerspruchsschreiben sollten Sie detailliert darlegen, warum Sie die Kündigung für unwirksam halten. Mögliche Gründe könnten sein:
- Der Eigenbedarf ist nicht ausreichend begründet
- Die Kündigungsfrist wurde nicht eingehalten
- Es liegt ein Härtefall vor (z.B. hohes Alter, schwere Krankheit)
Wenn Sie in Ihrer Wohnung bleiben möchten, ist der Widerspruch oft der erste Schritt.
Prüfung der Kündigung
Lassen Sie die Kündigung von einem Fachanwalt für Mietrecht oder einem Mieterverein auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen. Diese können beurteilen, ob alle formalen und inhaltlichen Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfüllt sind.
Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit
Sollte der Vermieter trotz Ihres Widerspruchs auf der Kündigung bestehen, können Sie vor dem zuständigen Amtsgericht Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung erheben. Das Gericht wird dann prüfen, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig ist.
Räumungsschutzklage
Wenn Sie mehr Zeit zum Auszug benötigen, können Sie eine Räumungsschutzklage einreichen. Damit können Sie eine Verlängerung der Auszugsfrist erwirken, selbst wenn die Kündigung an sich wirksam ist.
Schadensersatzansprüche bei vorgetäuschtem Eigenbedarf
Stellt sich heraus, dass der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat, können Sie Schadensersatzansprüche geltend machen. Diese umfassen typischerweise Umzugskosten, Maklergebühren und eventuell die Differenz zu einer höheren Miete in der neuen Wohnung.
Bedenken Sie, dass jeder Fall individuell ist. Wenn Sie unsicher sind, welche Option für Sie am besten geeignet ist, sollten Sie sich rechtlichen Rat einholen. Ein Fachanwalt oder Mieterverein kann Ihre spezifische Situation beurteilen und Sie bei den nächsten Schritten unterstützen.
Welche Unterstützung können Mieter in Anspruch nehmen, wenn sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben?
Wenn Sie als Mieter eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, stehen Ihnen verschiedene Unterstützungsmöglichkeiten zur Verfügung:
Mietervereine und Mieterschutzorganisationen
Mietervereine bieten fachkundige Beratung und Unterstützung bei der Prüfung der Eigenbedarfskündigung. Als Mitglied eines Mietervereins können Sie sich von erfahrenen Experten beraten lassen, die die Kündigung auf ihre Rechtmäßigkeit überprüfen. Sie erhalten Informationen zu Ihren Rechten und möglichen Handlungsoptionen.
Rechtsanwälte mit Spezialisierung auf Mietrecht
Ein auf Mietrecht spezialisierter Rechtsanwalt kann Ihnen umfassende rechtliche Unterstützung bieten. Er prüft die Kündigung auf formale Fehler, bewertet die Begründung des Eigenbedarfs und entwickelt eine Strategie für Ihr weiteres Vorgehen. In komplexen Fällen oder wenn Sie rechtliche Schritte einleiten möchten, ist anwaltliche Hilfe besonders wertvoll.
Beratungsstellen und Sozialverbände
Viele Städte und Gemeinden bieten kostenlose oder günstige Mieterberatungen an. Auch Sozialverbände wie die Caritas oder die Arbeiterwohlfahrt können Ihnen mit Rat und Tat zur Seite stehen. Diese Stellen informieren Sie über Ihre Rechte und helfen Ihnen, die nächsten Schritte zu planen.
Mediation und Schlichtungsstellen
In manchen Fällen kann eine Mediation zwischen Ihnen und dem Vermieter hilfreich sein. Neutrale Mediatoren versuchen, eine für beide Seiten akzeptable Lösung zu finden. Einige Städte bieten auch spezielle Schlichtungsstellen für Mietstreitigkeiten an, die bei der Konfliktlösung unterstützen können.
Wenn Sie eine Eigenbedarfskündigung erhalten, ist es wichtig, schnell zu handeln und sich professionelle Unterstützung zu suchen. Die genannten Stellen können Ihnen dabei helfen, Ihre Rechte zu verstehen und durchzusetzen. Beachten Sie, dass in vielen Fällen Fristen einzuhalten sind, etwa für den Widerspruch gegen die Kündigung.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Eigenbedarf: Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Haushaltsangehörige zu Wohnzwecken benötigt. Dies ist ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. Der Vermieter muss den Eigenbedarf in der Kündigung konkret begründen, z.B. mit dem Einzug eines studierenden Kindes. Wichtig ist, dass der Bedarf ernsthaft und nachvollziehbar sein muss. Ein nur vorübergehender oder zukünftiger Bedarf reicht in der Regel nicht aus. Gerichte prüfen Eigenbedarfskündigungen oft streng, um Missbrauch zu verhindern.
- Rechtsmissbrauch: Von Rechtsmissbrauch spricht man, wenn jemand ein Recht formal korrekt, aber zweckwidrig ausübt. Im Mietrecht liegt Rechtsmissbrauch vor, wenn der Vermieter z.B. Eigenbedarf nur vorschiebt, um den Mieter loszuwerden. Dies verstößt gegen den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Rechtsmissbrauch kann auch vorliegen, wenn der Vermieter eine freie Wohnung im selben Haus hat, diese aber nicht dem gekündigten Mieter anbietet. Die Beweislast für den Rechtsmissbrauch liegt beim Mieter, was in der Praxis oft schwierig ist.
- Anbietpflicht: Die Anbietpflicht besagt, dass der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung verpflichtet ist, dem Mieter eine andere freie oder in absehbarer Zeit frei werdende Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage anzubieten. Diese Pflicht ergibt sich aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und dient dem Mieterschutz. Sie gilt auch, wenn die alternative Wohnung kleiner, größer oder teurer ist als die gekündigte. Verletzt der Vermieter diese Pflicht, kann die Kündigung unwirksam sein.
- Kündigungsfrist: Die Kündigungsfrist ist der Zeitraum zwischen dem Zugang der Kündigung und dem tatsächlichen Ende des Mietverhältnisses. Bei Wohnraummietverträgen hängt die Frist von der Mietdauer ab: Bis zu 5 Jahre beträgt sie 3 Monate, bis 8 Jahre 6 Monate und darüber 9 Monate (§ 573c BGB). Bei Eigenbedarfskündigungen gelten diese gesetzlichen Fristen, sie können nicht verkürzt werden. Die Frist beginnt mit dem Zugang der Kündigung und endet zum Monatsende.
- Sozialklausel: Die Sozialklausel (§ 574 BGB) ermöglicht es Mietern, der Kündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen, wenn die Beendigung eine besondere Härte bedeuten würde. Gründe können z.B. hohes Alter, schwere Krankheit oder fehlender Ersatzwohnraum sein. Das Gericht wägt dann die Interessen beider Parteien ab. Bei erfolgreicher Berufung auf die Sozialklausel kann das Mietverhältnis zeitlich begrenzt oder unbefristet fortgesetzt werden.
- Widerspruchsrecht: Das Widerspruchsrecht gibt Mietern die Möglichkeit, einer Eigenbedarfskündigung zu widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen (§ 574 BGB). Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen, spätestens zwei Monate vor dem Beendigungstermin. Mieter müssen Gründe darlegen, warum die Kündigung eine Härte für sie bedeutet. Der Vermieter kann dann auf Räumung klagen, wobei das Gericht die Interessen beider Seiten abwägt. Das Widerspruchsrecht ist ein wichtiges Instrument zum Mieterschutz bei Eigenbedarfskündigungen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Kündigung wegen Eigenbedarfs): Dieser Paragraph regelt, dass ein Vermieter das Mietverhältnis kündigen kann, wenn er die Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Vermieter muss dabei einen berechtigten Grund für den Eigenbedarf haben und diesen dem Mieter in der Kündigung mitteilen. Im vorliegenden Fall berief sich die Vermieterin auf den Eigenbedarf für ihren Sohn, der ein Studium in Köln aufnehmen wollte.
- § 573 Abs. 1 BGB (Fristen für die Kündigung): Dieser Paragraph legt die gesetzlichen Kündigungsfristen für Mietverhältnisse fest. Die Fristen variieren je nach Dauer des Mietverhältnisses. Im vorliegenden Fall betrug die Mietdauer fast zehn Jahre, weshalb die Kündigungsfrist gemäß § 573c BGB neun Monate betrug.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Dieser allgemeine Grundsatz des Zivilrechts verpflichtet die Vertragsparteien, sich bei der Ausübung ihrer Rechte nach Treu und Glauben zu verhalten. Ein rechtsmissbräuchliches Verhalten ist unzulässig. Im vorliegenden Fall prüfte das Gericht, ob die Vermieterin ihr Kündigungsrecht rechtsmissbräuchlich ausübte, indem sie eine andere Wohnung im Haus vermietete, obwohl absehbar war, dass ihr Sohn einen Studienplatz erhalten würde.
- Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zum Eigenbedarf: Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung entschieden, dass ein Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung grundsätzlich verpflichtet ist, dem Mieter eine andere freie Wohnung im selben Haus anzubieten, sofern diese weiterhin vermietet werden soll. Diese Pflicht dient dem Schutz des Mieters vor einer unnötigen Kündigung. Im vorliegenden Fall wurde die Kündigung für unwirksam erklärt, da die Vermieterin eine freie Wohnung im Haus nicht angeboten hatte.
- § 546 BGB (Beendigung des Mietverhältnisses): Dieser Paragraph regelt die Beendigung von Mietverhältnissen. Ein Mietverhältnis kann durch Ablauf der Mietzeit, Kündigung oder Aufhebungsvertrag enden. Im vorliegenden Fall endete das Mietverhältnis nicht durch die Kündigung, da diese vom Gericht für unwirksam erklärt wurde.
Das vorliegende Urteil
AG Köln – Az.: 209 C 349/14 – Urteil vom 18.12.2014
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Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin..
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird gestattet, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 120% des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Tatbestand
Die Beklagten mieteten mit Vertrag vom 24./25.05.2004 die im Eigentum der Klägerin stehende Wohnung im 3.OG des Hauses C Str. 23 in Köln. Die Wohnung im 1.OG wird vom ältesten Sohn der Klägerin bewohnt. Im 4. OG wohnen die Mieter I/T. Die Wohnung im 2. OG wurde renoviert und stand deshalb vom 31.10.2012 bis zum 01.01.2014 leer. Mit Vertrag vom 02.12.2013 wurde die Wohnung an die Mieter T/T vermietet.
Mit Schreiben vom 13.12.2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zum 30.09.2014. zur Begründung führte sie aus, sie benötige die Wohnung für ihren Sohn G, der ab dem 01.03.2014 an der RFH Köln studieren werde. Die tägliche Anfahrt von seinem bisherigen Wohnort in Hennef sei ihm nicht zuzumuten. Die Beklagten widersprachen mit Schreiben vom 23.07.2014.
Die Klägerin behauptet, die derzeit von den Beklagten bewohnte Wohnung solle von ihrem Sohn G bezogen werden. Die Zulassungsmitteilung der RFH vom 29.11.2013 sei ihm am 03.12.2013 zugegangen. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses mit den Mietern T/T – mit denen sie seit November 2011 in Vertragsverhandlungen gestanden habe – sei nicht absehbar gewesen, daß ihr Sohn einen Studienplatz an der RFH erhalten werde.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten zu verurteilen, die im 3.OG des Hauses C Str. 23, Köln, gelegene Wohnung, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Bad., WC nebst dazugehörigem Kellerraum geräumt an sie herauszugeben.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie behaupten, der geltend gemachte Eigenbedarf sei nur vorgeschoben, weil im Jahr 2013 zwischen den Parteien eine Auseinandersetzung wegen der Aufnahme einer dritten Person in die Wohnung stattgefunden habe.
Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die vorbereitenden Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist unbegründet.
Die Beklagten sind nicht gem. § 546 BGB zur Herausgabe der Wohnung verpflichtet, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Klägerin vom 13.12.2013 wirksam beendet worden. Die Kündigungsvoraussetzungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sind nicht erfüllt. Zwar hat die Klägerin nachvollziehbare und vernünftige Gründe für den geltend gemachten Eigenbedarf vorgetragen.
Allerdings ist die Kündigung rechtsmißbräuchlich und daher unwirksam. Der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter muß dem Mieter eine andere freie Wohnung im gleichen Haus zur Anmietung anbieten, sofern diese weiterhin vermietet werden soll. Bei der Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu respektieren (vgl. auch BVerfG NJW 1994, 435). Es kann jedoch nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten, diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine Kündigung daher dann rechtsmißbräuchlich, wenn dem Vermieter eine andere Wohnung im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er sie wieder vermieten will (BGH, Urteil vom 9. Juli 2003 – VIII ZR 311/02).
Die Zulassungsmitteilung der RFH datiert vom 29.11.2013, einem Freitag. Zwanglos kann davon ausgegangen werden, daß sich der Sohn der Klägerin weit vor November 2013 um einen Studienplatz bei der RFH beworben hatte, also zu einer Zeit, als die Wohnung im 2.OG leer stand. Ob sich der Sohn der Klägerin auch an anderen Fachhochschulen um einen Studienplatz beworben hatte und deshalb mit Zu- oder Absagen zu rechnen war, erschließt sich aus dem Klagevortrag nicht. Jedenfalls konnte die Klägerin erwarten, daß ihr Sohn einen Studienplatz an der RFH erhalten wird. Hätte sie gegenüber den Mietern T/T im Dezember 2013 eine Eigenbedarfskündigung erklärt, so wäre diese in jedem Fall unwirksam gewesen, da die Klägerin die Wohnung wegen des absehbaren Eigenbedarfs nicht hätte vermieten dürfen (BGH, Urteil vom 20. März 2013 – VIII ZR 233/12). Dann aber kann im Verhältnis zu den Beklagten nichts anderes gelten. Nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten Wertungsmaßstäben hätte die Klägerin mit der Vermietung der Wohnung im 2. OG warten müssen, bis Klarheit über die studentische Zukunft ihres Sohnes G bestand. Daß ihr hierdurch ein nicht wieder gut zu machender Vermögensschaden wäre, trägt die nicht vor.
Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 6.300,00 EUR
