AG Neukölln, Az.: 18 C 105/15, Urteil vom 06.10.2015
1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des auf Grund des Urteils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum.
Der Beklagte zu 1) mietete im Jahr 2005 von der damaligen … die Wohnung … Berlin … . Die Klägerin erwarb das Erbbaurecht im Februar 2010 durch Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts Neukölln.
Die Beklagten sind seit dem 1.11.2005 nach … Recht verheiratet. Der Beklagte zu 1) bewohnt die streitgegenständliche Wohnung nicht mehr. Am 16.7.2012 war er nach einer Auskunft aus dem Melderegister unter der Anschrift … Berlin gemeldet, am 11.3.2014 wurde die Auskunft erteilt, dass der Beklagte zu 1) verzogen ist. Eine Anschrift des Beklagten zu 1) ist seitdem nicht bekannt. Die Beklagte zu 2) wohnt auch weiterhin in der Wohnung.
Nachdem die Klägerin die Bewohner des Objekts über den Zuschlag informiert hatte, erhielt sie am 29. April 2010 ein Fax von dem Beklagten zu 1) in dem dieser erklärt, dass er auf den Mietvertrag unter der Nummer … (…) verzichte und alleinige Mieterin seit dem 1.4.2010 die Beklagte zu 2) sei und die Miete seit dem 1.4.2010 von deren K Lastschrift bezahlt werde. Das Schreiben ist von beiden Beklagten unterschrieben. Als Anschrift gab der Beklagte zu 1) die Adresse … Berlin an. Wegen des genauen Inhalts des Schreibens wird auf die Anlage K7, Bl. 17 d.A, verwiesen.
Die Klägerin reagierte auf dieses Schreiben nicht. Die Miete für die streitgegenständliche Wohnung wurde in der Folgezeit gezahlt.
Im Juli 2012 kam es zu einem Schriftwechsel zwischen der Klägerin und dem Beklagten zu 1), der die Beklagte zu 2) gerne als Untermieterin in die Wohnung aufnehmen wollte. Hierzu kam es nicht. Als es 1 ½ Jahre später zu Zahlungsrückständen kam, bat die Beklagte zu 2) erneut darum, in den Mietvertrag aufgenommen zu werden.
In der Klageschrift vom 28. April 2015 hat die Klägerin gegenüber dem Beklagten zu 1) die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung ausgesprochen, da das Mietverhältnis ohne Mieter nicht mehr verwaltbar sei. Die Klageschrift wurde dem Beklagten zu 1) im Wege der öffentlichen Zustellung zugestellt.
Die Klägerin ist der Ansicht, dass bis zum Ausspruch der Kündigung in der Klageschrift vom 28. April 2015 lediglich der Beklagte zu 1) Mieter der streitgegenständlichen Wohnung gewesen sei. Die Beklagte zu 2) sei zu keinem Zeitpunkt Mieterin gewesen.
Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, die von ihnen innegehaltene Wohnung im … Berlin, …, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Korridor, Toilette mit Bad und 1 Balkon mit einer Wohnfläche von ca. 80,75 m² sowie 1 Kellerraum an die Klägerin herauszugeben.
Die Beklagte zu 2) beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Beklagte zu 2) ist der Ansicht, dass zwischen ihr und der Klägerin aufgrund des Faxes vom 29.4.2010 ein wirksamer Mietvertrag durch schlüssiges Verhalten besteht.
Der Beklagte zu 1) ist in der mündlichen Verhandlung am 22.9.2015 nicht erschienen und hat keinen Antrag gestellt. Zu dem Termin wurde er durch öffentliche Zustellung geladen.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist nicht begründet.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Mietwohnung gemäß §§ 546, 985 BGB.
Ein Anspruch gegen die Beklagte zu 2) gemäß § 546 Abs. 2 BGB bzw. § 985 BGB scheitert an einem Recht zum Besitz der Beklagten zu 2) aufgrund eines zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) bestehenden Mietvertrages.
Die Beklagte zu 2) ist Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Zwar fehlt es diesbezüglich an zwei übereinstimmenden ausdrücklichen Willenserklärungen der Klägerin und der Beklagten zu 2). Der Mietvertrag ist vorliegend jedoch konkludent zustande gekommen. Die Beklagte zu 2) hat vorliegend der Klägerin ein Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages zu den Bedingungen des mit dem Beklagten zu 1) abgeschlossenen Mietvertrages mit dem Fax vom 29.4.2010 gemacht. Aus dem Fax ergibt sich eindeutig, dass die Beklagte zu 2) statt des Beklagten zu 1) in den Mietvertrag eintreten möchte. Sie soll danach die alleinige Mieterin der Wohnung sein und kündigt auch an, die Mietzahlungen von ihrem Konto zu zahlen. Dieses Angebot hat die Klägerin konkludent angenommen, indem sie auf das Fax vom 29.4.2010 nicht reagiert hat und die Mietzahlungen über einen Zeitraum von vielen Monaten, jedenfalls bis zum Schriftwechsel im Juli 2012 von der Beklagten zu 2) entgegengenommen hat. Hierin ist eine Willenserklärung durch schlüssiges Verhalten zu sehen. In einem solchen Fall wird keine ausdrückliche Erklärung abgegeben, vielmehr ist die Erklärung aus eindeutigen Handlungen zu entnehmen, die den Schluss auf einen bestimmten Rechtsbindungswillen zulassen. Im Mietvertragsrecht kann man von derartigen Willenserklärungen ausgehen, wenn der Vermieter einer Person Wohnraum überlässt und Mietzinszahlungen entgegennimmt oder fordert (vgl. LG Berlin, Urteil vom 4.8.2000, 64 S 110/00). Die Klägerin wusste vorliegend, dass nur noch die Beklagte zu 2) Mieterin der Wohnung sein wollte. Der Beklagte zu 1) wohnte zum Zeitpunkt des Faxes vom 29.4.2010 ausweislich der dort angegebenen Adresse bereits nicht mehr in der streitgegenständlichen Wohnung. Die Mietzahlungen wurden auch von der Beklagten zu 2) vorgenommen. Das Verhalten der Klägerin in der Zeit nach dem Fax vom 29.4.2010 kann dementsprechend nur den Schluss zulassen, dass sie mit dem Vertragswechsel einverstanden war, dass also der Beklagte zu 1) aus dem Mietvertrag ausscheidet und die Beklagte zu 2) dafür in diesen eintritt.
Der mit der Beklagten zu 2) dementsprechend abgeschlossene Mietvertrag ist bis zum heutigen Tag nicht beendet worden. Eine ausdrückliche Kündigung dieses Mietverhältnisses liegt nicht vor. Der Schriftwechsel zwischen den Parteien im Jahr 2012 bzw. danach hat auch nicht zu einer Beendigung des Mietverhältnisses geführt. Aus diesem ergibt sich vielmehr, dass es für die Beklagte zu 2) von großer Bedeutung war, Mieterin der Wohnung zu sein.
Die Klage gegenüber der Beklagten zu 2) war dementsprechend abzuweisen.
Ein Anspruch gegen den Beklagten zu 1) gemäß § 546 BGB ist ebenfalls nicht gegeben. Der Beklagte zu 1) war schon vor der Kündigung in der Klageschrift nicht mehr Mieter der streitgegenständlichen Wohnung. Der Beklagte zu 1) ist aufgrund des Faxes vom 29.4.2010 und dem anschließenden Verhalten der Klägerin aus dem Mietvertrag ausgeschieden. In dem Fax ist ein Angebot des Beklagten auf Beendigung des Mietvertrages mit ihm zu sehen. Dieses Angebot hat die Klägerin entsprechend der obigen Ausführungen stillschweigend angenommen, indem sie nicht darauf reagiert hat und die Mietzahlungen von der Beklagten zu 2) entgegen genommen hat.
Der Beklagte zu 1) ist seiner Verpflichtung zur Rückgabe der Mietsache gemäß § 546 BGB bereits nachgekommen, indem er die Wohnung der Beklagten zu 2) als Nachmieterin zur alleinigen Nutzung überlassen hat. Eine weitere Räumungs- und Herausgabepflicht des Beklagten besteht nicht. Da er unstreitig in der Wohnung nicht wohnt, besteht gegenüber dem Beklagten zu 1) auch kein Herausgabeanspruch gemäß § 985 BGB.
Die Klage war dementsprechend auch gegenüber dem Beklagten zu 1) abzuweisen.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.
