BGH, Az.: XII ZR 77/12, Urteil vom 20.11.2013 Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. November 2013 für Recht erkannt: Die Revision gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 5. Juni 2012 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen. Von Rechts wegen Tatbestand: Die Parteien streiten um Mietzahlungen und die Wirksamkeit der von der Beklagten ausgesprochenen Kündigung ihres Geschäftsraummietvertrages. Im August 2005 schloss die P. Warenhandelsgesellschaft mbH mit […]
Allgemein
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig nachfolgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Liegen Mängel vor, richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher […]
Sonnt sich eine Mieterin nackt im Garten und sorgt dies bei Nachbarn und der Dorfgemeinschaft für Gesprächsstoff, so stellt dieses Verhalten einer Mieterin keinen fristlosen Kündigungsgrund für den Vermieter dar. Voraussetzung für eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietvertrages ist es, dass eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, so dass dem kündigenden Vermieter oder Mieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere eines Verschuldens der Vertragspartei und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses […]
Der Mieter muss dem Vermieter bei Verlust oder sonstiger Nichtrückgabe eines ihm überlassenen Schlüssels bei Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz leisten, wenn ihn hinsichtlich des Schlüsselverlustes bzw. der Nichtrückgabe ein Verschulden (z.B. Schlüssel verloren, Schlüssel abgebrochen, Schlüssel weggeworfen) trifft. Durch die Nichtrückgabe eines überlassenen Schlüssels verletzt ein Mieter die ihm obliegende Obhuts- und Rückgabepflicht nach § 546 Abs. 1 BGB, die sich auch auf mitvermietetes Zubehör der Mietsache erstreckt. Zu ersetzen sind im Fall des Verlustes […]
Lehnt ein Vermieter einen gemeinsamen Wohnungsübergabetermin mit den Mietern nach deren Kündigung ab, so gehen sämtliche Zweifel hinsichtlich der Verschlechterung und Beschädigung der Mietsache zu Lasten des Vermieters, wenn dieser grundlos die gemeinsame Übergabe der Mietwohnung mit den Mietern abgelehnt hat (AG Waiblingen, Urteil vom 27.09.2012, Az.: 13 C 1621/08).
Eine Kleinreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der der Mieter die Reparaturkosten für anfallende Reparaturen in der angemieteten Wohnung bis zu einer Höhe von jeweils 120,00 Euro pro Reparatur selbst tragen muss, ist nach § 307 BGB unwirksam und nicht Bestandteil des Mietvertrages geworden, da eine solche Klausel den Mieter unangemessen benachteiligt (Amtsgericht Bingen, Urteil vom 04.04.2013, Az.: 25 C 19/13). Eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der der Mieter die Kosten von Kleinreparaturen ohne Rücksicht […]
Eine vorsätzlich falsche oder leichtfertig erhobene Strafanzeige des Mieters gegen den Vermieter kann eine Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter rechtfertigen. Dabei ist jedoch zu beachten, dass die Anzeige einer Straftat bei der Staatsanwaltschaft grundsätzlich weder als schuldhafte Vertragsverletzung noch sonst als verwerflich anzusehen ist. Denn jeder Bürger ist grundsätzlich berechtigt, bei der zuständigen Strafverfolgungsbehörde solche Taten zur Anzeige zu bringen, die er selbst als Straftaten qualifiziert. Es handelt sich insoweit zunächst um die schlichte […]
Dem Vermieter einer Wohnung steht für Schäden, die im Zuge einer rechtmäßigen Hausdurchsuchung der Wohnung des Mieters im Rahmen eines strafrechtlichen Ermittlungsverfahrens gegen diesen durch Polizeibeamte verursacht worden sind, grundsätzlich ein Ersatzanspruch aus enteignendem Eingriff gegenüber dem Land zu. Der enteignende Eingriff stellt einen zwangsweisen staatlichen Zugriff auf das Eigentum eines Einzelnen dar, der den Betroffenen im Vergleich zu anderen entgegen dem verfassungsrechtlichen Gleichheitssatz ungleich behandelt, beziehungsweise trifft und ihn zu einem besonderen, den übrigen […]
Umlagefähige Aufgaben eines Hausmeisters sind Hausreinigung, Treppenreinigung, Straßenreinigung einschließlich der Schneeräumung, Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls. Allerdings fällt nicht unter die Tätigkeit eines Hausmeisters die Durchführung von Instandsetzungsarbeiten und Reparaturarbeiten (AG Münster, Urteil vom 16.10.2012, Az.: 7 C 4687/11). Insbesondere der Ersatz defekter Glühbirnen ist eine Instandhaltungsarbeit.
Ein Vermieter kann einem Mieter nicht per Mietvertragsklausel generell untersagen Tiere in der vermieteten Mietwohnung zu halten. Enthält ein Mietvertrag eine Klausel, die eine Tierhaltung in der Mietwohnung generell untersagt, so ist diese Klausel unwirksam. Die Unwirksamkeit der Tierhaltungsklausel im Mietvertrag führt jedoch nicht dazu, dass der Mieter Tiere jeglicher Art in der Mietwohnung ohne jegliche Rücksicht auf die Mitmieter oder den Vermieter halten darf. Es ist im Einzelfall zu prüfen, ob eine Tierhaltung in […]
Der Vermieter mahnte eine Mieterin mit nachfolgender Abmahnung ab: „Am Freitag, den ……, haben Augenzeugen beobachtet und dokumentiert, wie Sie im Beisein eines Herrn/Besuchers Ihren sexuellen Bedürfnissen im Freien, d.h. auf Ihrer Terrasse nachgekommen sind. Abgesehen von der Tatsache, dass sich in unmittelbarer Nähe zwei Kinderspielplätze befinden sowie sich mehrere Mieter angesichts dieser Szenerie peinlich berührt fühlten, so sehen auch wir darin eine erhebliche Beeinträchtigung Ihrer Mitmieter bzw. Ihrer Nachbarn. Zudem wäre das Vorkommnis unter […]
Klingelt ein Vermieter an der Wohnungstüre des Mieters permanent (sog. Sturmklingeln), um diesem ein Schriftstück zu übergeben (im Fall die Mietvertragskündigung), so stellt das Übergeben von Schriftstücken an der geöffneten Wohnungstür keinen Eingriff in die Privatsphäre des Mieters dar, auch wenn dem ein Sturmklingeln durch den Vermieter vorausgegangen ist. Aufgrund des Sturmklingelns und der Übergabe der Kündigung an der geöffneten Wohnungstüre kann man auch keine Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche (im Fall in Höhe von 15.000,00 Euro) […]
Ob eine Hundehaltung in einer Mietwohnung erlaubt ist, richtet sich nach den Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter im geschlossenen Mietvertrag. Wurde diesbezüglich keine Vereinbarungen im Mietvertrag geschlossen bzw. eine Hundehaltung ausgeschlossen, so kann der Vermieter dem Mieter die Hundehaltung in einer Mietwohnung nicht untersagen. Für die Frage der Zulässigkeit der Hundehaltung in der Mietwohnung spielt es keine Rolle, ob der Hund in der Mietwohnung artgerecht gehalten werden kann (BGH, Beschluss vom 22.01.2013, Az.: VIII ZR […]
Auf einem Tiefgaragenstellplatz darf lediglich ein Fahrzeug abgestellt und keine anderweitigen Güter gelagert werden, wenn es im geschlossenen Tiefgaragenstellplatzmietvertrag keine anderweitigen Regelungen gibt (AG München, Urteil vom 21.11.2012, Az.: 433 C 7448/12). Der normale Gebrauch eines Tiefgaragenstellplatzes sieht nur das Abstellen von Fahrzeugen vor, nicht das Lagern von sonstigen Gegenständen.
Nach § 566a Satz 2 BGB ist der bisherige Vermieter dem Mieter weiterhin zur Rückgewähr der geleisteten Mietkaution verpflichtet, wenn dieser bei Beendigung des Mietverhältnisses die Sicherheit von dem neuen Erwerber und Vermieter nicht erlangen kann (BGH, Urteil vom 23.01.2013, Az.: VIII ZR 143/12). Der Mieter ist gemäß § 566a Satz 2 BGB grundsätzlich dazu gehalten, zunächst den Erwerber als den gegenwärtigen Sicherungsnehmer und neuen Mietvertragspartner auf Rückzahlung der Mietkaution in Anspruch zu nehmen, solange […]
Der Eigentümer eines Hauses hat für eine ausreichende Beleuchtung der Zugänge zum Haus und zu den einzelnen Wohnungen bzw. Geschäftsräumen zu sorgen. An die Sicherung von Treppenanlagen sind besonders hohe Anforderungen zu stellen, weil in solchen Bereichen die Gefahr von Stürzen besonders hoch ist. Der Eigentümer einer Immobilie verletzt die ihm obliegende Verkehrssicherungspflicht daher, wenn nach dem Ablauf von wenigen Minuten die Treppenhausbeleuchtung ausgeht und nicht sichergestellt ist, dass die Treppenhausbenutzer hierdurch nicht überrascht werden […]