Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Warum das AG Wiesbaden die Verwalterbestellung aufhob
- Zählen Buchhalter zur unmittelbaren WEG-Verwaltung?
- Genügt die Qualifikation der Geschäftsführung für die GmbH?
- Anfechtungserfolg bei fehlender Zertifizierung einzelner Mitarbeiter
- Warum Vorbereitungsbeschlüsse nicht isoliert anfechtbar sind
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Muss mein langjähriger Hausverwalter auch für neu eingestellte Sachbearbeiter aktuelle IHK-Zertifikate vorlegen?
- Kann ich die Einsicht in Mitarbeiter-Zertifikate verlangen, wenn die Verwaltung den Datenschutz vorschiebt?
- Welche Belege benötige ich, um die unzulässige Aufgabenverteilung innerhalb der Hausverwaltung gerichtlich zu beweisen?
- Wer zahlt meine Hausgeld-Rechnungen, wenn die Verwalterbestellung wegen fehlender Zertifizierung rückwirkend scheitert?
- Kann ich die Verwalterwahl stoppen, wenn die Mehrheit trotz fehlender Mitarbeiter-Qualifikation dafür stimmt?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 922 C 3010/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Wiesbaden
- Datum: 08.12.2025
- Aktenzeichen: 922 C 3010/24
- Verfahren: Beschlussanfechtungsklage
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter, Immobilienanwälte
Eigentümer können eine Hausverwaltung ablehnen, wenn deren zuständige Mitarbeiter keine staatlich anerkannte Fachprüfung haben.
- Die Hausverwaltung gilt nur als zertifiziert, wenn alle zuständigen Angestellten die Fachprüfung besitzen.
- Dies gilt für alle Mitarbeiter mit direktem Einfluss auf Abrechnungen oder Kontakt zu Eigentümern.
- Ohne vollständige Zertifizierung der Belegschaft entspricht die Wahl der Verwaltung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
- Die bloße Qualifikation der Geschäftsführung reicht für die Zertifizierung der gesamten GmbH nicht aus.
Warum das AG Wiesbaden die Verwalterbestellung aufhob
Seit dem 1. Dezember 2023 entspricht gemäß den rechtlichen Vorgaben des § 48 Absatz 1 und § 19 Absatz 2 Nummer 6 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) nur noch die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG der ordnungsgemäßen Verwaltung. Das bedeutet konkret: Nur so entspricht die Verwaltung den gesetzlichen Mindestanforderungen an eine rechtssichere Führung der Gemeinschaft. Als zertifiziert gilt dabei eine person, die durch eine formelle Prüfung bei der Industrie- und Handelskammer ihre notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse nachgewiesen hat. Für juristische Personen wie eine GmbH formuliert § 8 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) eine strenge Voraussetzung. Diese Betriebe dürfen sich nur dann so bezeichnen, wenn alle Beschäftigten, die unmittelbar mit der Verwaltung betraut sind, die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 ZertVerwV durch ihre Berufsausbildung gleichgestellt sind.
Um Ihre Rechtssicherheit zu garantieren, sollten Sie von einer Verwaltungs-GmbH proaktiv eine Liste aller Mitarbeiter anfordern, die konkret für Ihr Objekt zuständig sind. Lassen Sie sich für jede dieser Personen das IHK-Zertifikat oder einen gleichwertigen Berufsabschluss (z. B. Immobilienkaufmann/-frau) nachweisen. Die bloße Zertifizierung der Geschäftsführung reicht nicht aus.
In einem juristischen Streit vor dem Amtsgericht Wiesbaden zeigte sich konkret, wie streng diese Vorgaben in der Praxis ausgelegt werden.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft fasste am 9. August 2024 unter den Tagesordnungspunkten 3a und 3b den Beschluss, eine Hausverwaltungs-GmbH rückwirkend zum 1. Januar 2024 als Verwalterin zu bestellen und einen entsprechenden Verwaltervertrag abzuschließen. Ein Mitglied der Gemeinschaft focht diese Beschlüsse jedoch juristisch an. Eine solche Anfechtung ist das rechtliche Mittel, mit dem Eigentümer die Gültigkeit von Beschlüssen innerhalb einer kurzen Frist gerichtlich prüfen lassen können. Der betroffene Miteigentümer argumentierte, die beauftragte Firma sei nicht als zertifizierte Verwalterin im Sinne des § 26a WEG anzuerkennen, weshalb die rückwirkende Bestellung unzulässig sei. Das Amtsgericht Wiesbaden (Az. 922 C 3010/24) gab der Anfechtung teilweise statt und erklärte die Verwalterbestellung sowie den Vertrag für ungültig.
Zählen Buchhalter zur unmittelbaren WEG-Verwaltung?
Der Begriff der unmittelbaren Betrauung mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung wird von den Gerichten bewusst weit ausgelegt. Hierzu zählt keineswegs nur die Geschäftsführungsebene, sondern unter anderem auch die regelmäßige Bearbeitung der Buchhaltung für die einzelnen Wohnungseigentümergemeinschaften. Auch die eigenverantwortliche Abwicklung von Handwerkeraufträgen und der Kontakt mit den Eigentümern fallen eindeutig unter diese Definition. Jeder Mitarbeiter mit einem solchen Aufgabenspektrum muss folglich zwingend den gesetzlichen Nachweis seiner Sachkunde erbringen.
Vielmehr sind auch solche Mitarbeiter unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betraut, die die Vor- und Nachschüsse durch Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung vorbereiten, in Kontakt mit den Wohnungseigentümern oder Verwaltungsbeiräten stehen und dabei Entscheidungen treffen oder die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Seiten der Verwaltung repräsentieren. – so das Amtsgericht Wiesbaden
Ein Fall aus dem Jahr 2025 macht besonders deutlich, wie intensiv die Justiz den internen Arbeitsalltag einer Hausverwaltung durchleuchtet.
Wie Zeugenaussagen die interne Aufgabenverteilung klären
Das Gericht hörte eine ehemalige Angestellte als Zeugin an, um die tatsächliche Aufgabenverteilung innerhalb der Hausverwaltungs-GmbH aufzuklären. Dabei stellte sich heraus, dass eine bestimmte Mitarbeiterin speziell für die Buchhaltung der fremden Immobilien zuständig war und somit direkten Einfluss auf Wirtschaftspläne sowie die Jahresabrechnungen ausübte. Ein Wirtschaftsplan ist dabei die vorausschauende Aufstellung aller zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das kommende Kalenderjahr. Die vernommene Zeugin selbst gab an, dass sie in ihrer Position den regelmäßigen Kontakt zu den Wohnungseigentümern pflegte und kleinere Handwerkeraufträge teilweise völlig eigenständig abwickelte. Aufgrund dieser detaillierten Tätigkeitsbeschreibungen stufte das Amtsgericht beide Angestellten zweifelsfrei als Personen ein, die unmittelbar mit den Verwaltungsaufgaben betraut waren.
Praxis-Hinweis:
Entscheidend für Ihre Situation ist die Frage, wer im Arbeitsalltag Ihre Gemeinschaft betreut. Erstellt ein Angestellter ohne IHK-Prüfung die Abrechnungen oder vergibt er eigenständig Aufträge, ist die Bestellung der gesamten GmbH rechtlich angreifbar. Maßgeblich ist die tatsächliche Aufgabenverteilung im Büro, nicht die Qualifikation der Geschäftsführung.
Genügt die Qualifikation der Geschäftsführung für die GmbH?
Nach den klaren Vorgaben des § 8 ZertVerwV müssen bei juristischen Personen ausnahmslos alle Beschäftigten, die unmittelbar mit Aufgaben der Verwaltung betraut sind, die entsprechende Prüfung bestanden haben. Eine gesetzliche Gleichstellung nach § 7 ZertVerwV – beispielsweise durch einen Berufsabschluss als Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft – gilt rechtlich immer nur für die jeweilige Person selbst. Die Zertifizierung der gesamten juristischen Person scheitert unweigerlich, wenn weitere nicht zertifizierte Mitarbeiter unmittelbar in der Verwaltung der Liegenschaften tätig sind.
Genau diese personelle Frage musste das zuständige Amtsgericht in der mündlichen Verhandlung abschließend klären.
Die beklagte Eigentümergemeinschaft hielt die gefassten Beschlüsse für rechtmäßig und verwies auf die berufliche Stellung der Geschäftsführerin. Diese war als Kauffrau in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft rechtlich einer zertifizierten Verwalterin gleichgestellt. Die Gemeinschaft argumentierte, sie sei im Unternehmen die einzige Person, die unmittelbar mit der Verwaltung betraut sei. Die ausführliche Beweisaufnahme bewies jedoch das Gegenteil: Da zwei weitere Angestellte in der Buchhaltung und Objektbetreuung unmittelbar tätig waren, ohne die erforderliche Prüfung absolviert zu haben, verwehrte das Gericht der gesamten GmbH den Status einer zertifizierten Verwalterin.
Anfechtungserfolg bei fehlender Zertifizierung einzelner Mitarbeiter
Damit eine Klage gegen die Bestellung eines nicht ausreichend qualifizierten Verwalters Erfolg hat, müssen Sie die Anfechtungsfrist von einem Monat nach der Beschlussfassung für die Klageerhebung und zwei Monate für die Begründung (§ 45 WEG) strikt einhalten. Prüfen Sie daher sofort nach der Eigentümerversammlung die Zertifizierungen der Sachbearbeiter, da die Bestellung nach Ablauf dieser Fristen trotz Fehlern wirksam bleibt.
Unter Anwendung dieser Grundsätze fällte der Richter im vorliegenden Rechtsstreit ein klares Urteil über die Zusammenarbeit mit dem Immobilienunternehmen.
Das Gericht, das seine ausschließliche Zuständigkeit nach § 43 Absatz 2 Nummer 4 WEG bestätigte, kippte die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 3a und 3b. Da die strengen Voraussetzungen der Verordnung nicht für alle betroffenen Mitarbeiterinnen erfüllt waren, entsprach die Verpflichtung der GmbH nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung. Weitere Streitpunkte der Versammlung blieben in der Hauptsache unentschieden, da die Gemeinschaft selbst eingriff: Ein Beschluss über die Beauftragung einer Spezialfirma wegen eines befürchteten Legionellenbefalls sowie eine Sonderumlage in Höhe von 10.000 Euro zum Liquiditätserhalt wurden in späteren Versammlungen wieder aufgehoben. Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Einmalzahlung der Eigentümer, um außerordentliche Kosten zu decken, die nicht durch das laufende Hausgeld gedeckt sind. Auch der Vorwurf des Miteigentümers, er habe Wohngeldrückstände bereits vor der Versammlung beglichen, spielte deshalb keine Rolle mehr, sodass beide Seiten den Rechtsstreit in diesen Punkten übereinstimmend für erledigt erklärten. Das bedeutet konkret: Da der Grund für den Streit weggefallen ist, wird das Verfahren beendet, ohne dass das Gericht noch ein Urteil in der Sache fällen muss.
Soweit die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt haben, waren die Kosten den Parteien jeweils hälftig aufzuerlegen, da ohne die Erledigungserklärungen über die jeweiligen Punkte hätte Beweis erhoben werden müssen. – so das Amtsgericht Wiesbaden
Warum Vorbereitungsbeschlüsse nicht isoliert anfechtbar sind
Beschlüsse über die Beauftragung eines Rechtsanwalts zur Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen können von der Justiz als reine Vorbereitungsbeschlüsse eingestuft werden. Das bedeutet konkret: Da diese Entscheidungen lediglich die rechtliche Basis für spätere Schritte bilden und noch keine endgültigen Tatsachen schaffen, können sie oft nicht isoliert vor Gericht angegriffen werden. Solche vorbereitenden Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft sind unter bestimmten juristischen Voraussetzungen nicht isoliert anfechtbar. Die inhaltliche Berechtigung der behaupteten Forderungen wird nicht im Anfechtungsverfahren, sondern in der Regel erst im nachfolgenden Schadensersatzprozess abschließend geprüft.
Diese rechtliche Einschränkung erlebte der anfechtende Eigentümer bei einem weiteren Tagesordnungspunkt des Verfahrens.
Unter dem Tagesordnungspunkt 6 hatte die Gemeinschaft beschlossen, einen Anwalt zu mandatieren, um mögliche finanzielle Ansprüche gegen die frühere Hausverwaltung durchzusetzen. Der betroffene Wohnungseigentümer hielt diesen Beschluss für inhaltlich zu unbestimmt und wollte auch ihn gerichtlich kippen. Das Amtsgericht wies die Klage diesbezüglich ab und entschied, dass es sich um einen nicht isoliert anfechtbaren Vorbereitungsbeschluss handele. Ob die erhobenen Forderungen gegen die Vorverwalterin tatsächlich berechtigt sind, muss somit erst in einem möglichen späteren Zivilprozess geklärt werden. Die Kosten des gesamten Rechtsstreits teilte das Gericht auf: Der anfechtende Eigentümer übernimmt 35 Prozent, die Eigentümergemeinschaft zahlt 65 Prozent der angefallenen Gerichtskosten.
Was Sie jetzt tun müssen: Überprüfen Sie, ob in Ihrem Verwalterbüro nicht-zertifizierte Hilfskräfte eigenständig Buchhaltungsaufgaben oder die Objektbetreuung für Ihre WEG übernehmen. Ist dies der Fall, sollten Sie gegen eine (Wieder-)Bestellung dieser Verwaltung innerhalb der einmonatigen Frist vorgehen, um die Rechtsgültigkeit Ihrer zukünftigen Abrechnungen und Beschlüsse nicht zu gefährden.
Fazit: Fachkunde der Hausverwaltung rechtssicher prüfen
Die Entscheidung des Amtsgerichts Wiesbaden verdeutlicht, dass die Justiz die neuen Zertifizierungspflichten des WEG-Rechts extrem streng auslegt. Auch wenn es sich um ein erstinstanzliches Urteil handelt, zeigt es das hohe Risiko für alle Eigentümergemeinschaften: Die Qualifikation der Geschäftsführung allein heilt keine Mängel in der operativen Sachbearbeitung. Da das Urteil auf den bundesweit geltenden Vorgaben der ZertVerwV basiert, ist die Argumentation auf jeden Fall einer Verwaltungs-GmbH übertragbar.
Handeln Sie als Eigentümer daher jetzt, indem Sie Transparenz über die Qualifikation derjenigen Mitarbeiter fordern, die tatsächlich Ihre Gelder verwalten und Aufträge vergeben. Nur so vermeiden Sie, dass Ihre Gemeinschaft in eine rechtliche Hängepartie gerät, falls die Bestellung des Verwalters aufgrund mangelnder Zertifizierung angefochten wird.
Praxis-Hürde: Vorbereitungsbeschlüsse
Prüfen Sie vor einer Klage, ob der Beschluss bereits eine endgültige Verpflichtung schafft. Die bloße Beauftragung eines Anwalts zur Prüfung von Schadensersatzansprüchen gilt als Vorbereitungsmaßnahme. Solche Beschlüsse können Sie in der Regel nicht erfolgreich isoliert anfechten, da die inhaltliche Klärung dem späteren Prozess vorbehalten bleibt.
Verwalter nicht zertifiziert? Handeln Sie fristgerecht
Die einmonatige Anfechtungsfrist nach der Eigentümerversammlung ist für die Rechtssicherheit Ihrer Gemeinschaft entscheidend. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie, ob die personellen Voraussetzungen der Hausverwaltung tatsächlich erfüllt sind und ob eine Anfechtung der Bestellung Aussicht auf Erfolg hat. So sichern Sie die Gültigkeit zukünftiger Beschlüsse und vermeiden langfristige rechtliche Risiken für die Eigentümer.
Experten Kommentar
Das drängendste Problem auf dem Markt ist der eklatante Fachkräftemangel, weshalb in unzähligen Verwalterbüros studentische Aushilfen oder ungelernte Quereinsteiger die laufende Objektbetreuung übernehmen. Wer als Eigentümer eine ungeliebte Hausverwaltung loswerden möchte, findet hier aktuell den effektivsten Hebel. Oft genügt schon eine gezielte Nachfrage nach den IHK-Nachweisen der direkten Ansprechpartner, um die Geschäftsführung ins Schwitzen zu bringen.
Bevor man diesen juristischen Trumpf spielt, rate ich aber dringend zu einem funktionierenden Plan B. Kippt die Verwalterbestellung durch eine Anfechtung rückwirkend, steht die Wohngemeinschaft von heute auf morgen komplett handlungsunfähig da. Laufende Rechnungen für Strom oder Handwerker bleiben dann oft unbezahlt, weil buchstäblich niemand mehr über eine gültige Bankvollmacht verfügt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Muss mein langjähriger Hausverwalter auch für neu eingestellte Sachbearbeiter aktuelle IHK-Zertifikate vorlegen?
JA. Ihr Hausverwalter muss auch für neu eingestellte Mitarbeiter, die unmittelbar mit der Objektbetreuung oder Buchhaltung betraut sind, aktuelle IHK-Zertifikate oder gleichwertige Berufsabschlüsse als Sachkundenachweis vorlegen. Diese Verpflichtung zur Dokumentation der fachlichen Eignung dient der Sicherstellung einer dauerhaft ordnungsgemäßen Verwaltung Ihrer Eigentumsanlage.
Gemäß § 26a WEG in Verbindung mit § 8 der Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung (ZertVerwV) muss ein Unternehmen gewährleisten, dass sämtliche operativ tätigen Angestellten über die notwendige fachliche Qualifikation verfügen. Da die Zertifizierung eine dauerhafte Bedingung für die rechtssichere Bestellung ist, müssen neue Sachbearbeiter diese Sachkunde zwingend bei Aufnahme ihrer Tätigkeit für Ihre Gemeinschaft nachweisen. Das Amtsgericht Wiesbaden (Az. 922 C 3010/24) stellte klar, dass die Qualifikation der Geschäftsführung allein nicht ausreicht, wenn Mitarbeiter eigenständig Wirtschaftspläne erstellen oder Handwerker beauftragen. Fehlt der Nachweis bei auch nur einem einzigen zuständigen Sachbearbeiter, entspricht die gesamte Verwaltung nicht mehr den gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Geschäftsführung.
Eine Ausnahme gilt lediglich für Personal, das ausschließlich unterstützende Hilfstätigkeiten ohne direkten Bezug zur Wohnungseigentumsverwaltung ausübt, wie etwa die reine Postbearbeitung oder einfache Sekretariatsaufgaben im Hintergrund. Sobald neue Angestellte jedoch als Ansprechpartner fungieren oder maßgeblich an der Abrechnungserstellung mitwirken, ist die Vorlage des IHK-Zertifikats zur Vermeidung einer Anfechtbarkeit der Verwalterbestellung zwingend erforderlich.
Kann ich die Einsicht in Mitarbeiter-Zertifikate verlangen, wenn die Verwaltung den Datenschutz vorschiebt?
JA – Sie haben gegenüber der Hausverwaltung einen rechtlich begründeten Anspruch darauf, die Qualifikationsnachweise der für Ihr Objekt zuständigen Mitarbeiter einzusehen. Das berechtigte Informationsinteresse der Eigentümer an der Prüfung der gesetzlich vorgeschriebenen Zertifizierung überwiegt hierbei regelmäßig die datenschutzrechtlichen Belange der Angestellten im geschäftlichen Kontext. Ohne diese Einsichtnahme könnten Sie die Einhaltung der gesetzlichen Mindestanforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG nicht wirksam kontrollieren.
Die rechtliche Begründung liegt darin, dass eine ordnungsgemäße Verwaltung seit dem 1. Dezember 2023 zwingend die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEG erfordert. Bei einer Verwaltungs-GmbH müssen gemäß § 8 ZertVerwV grundsätzlich alle Angestellten qualifiziert sein, die unmittelbar mit der Buchhaltung, der Auftragsvergabe oder der Eigentümerbetreuung für Ihr Objekt betraut sind. Das Gesetz räumt der Gemeinschaft das Recht ein, die Einhaltung dieser zwingenden Qualitätsstandards eigenständig zu prüfen, um die Anfechtbarkeit von Bestellungsbeschlüssen rechtzeitig abzuwenden. Der Datenschutz schützt zwar die Privatsphäre der Mitarbeiter, darf aber nicht als Vorwand genutzt werden, um das Fehlen gesetzlich vorgeschriebener Fachkenntnisse im Rahmen einer gewerblichen Dienstleistung zu verbergen.
Dieser Auskunftsanspruch ist jedoch auf den Nachweis der fachlichen Eignung begrenzt und umfasst keine weitergehenden sensiblen Daten aus dem Arbeitsverhältnis der jeweiligen Angestellten. Sie dürfen daher die Einsicht in die IHK-Zertifikate oder gleichwertige Berufsabschlüsse verlangen, haben jedoch kein Recht auf Einsicht in vollständige Arbeitszeugnisse oder Gehaltsabrechnungen der betroffenen Sachbearbeiter.
Welche Belege benötige ich, um die unzulässige Aufgabenverteilung innerhalb der Hausverwaltung gerichtlich zu beweisen?
Um eine unzulässige Aufgabenverteilung zu beweisen, benötigen Sie Dokumente wie E-Mails, Briefe oder Protokolle, die belegen, dass nicht-zertifizierte Mitarbeiter eigenständig Buchhaltungs- oder Verwaltungsentscheidungen treffen. Entscheidend ist der Nachweis, dass diese Personen unmittelbar mit Verwaltungsaufgaben betraut sind, ohne die notwendige Qualifikation nach § 26a WEG zu besitzen. Dies betrifft insbesondere die Erstellung von Wirtschaftsplänen oder die eigenverantwortliche Auftragsvergabe.
Die Beweislast vor Gericht erfordert konkrete Belege für die tatsächliche interne Praxis, da die bloße Zertifizierung der Geschäftsführung gemäß § 8 ZertVerwV rechtlich nicht für das gesamte Unternehmen ausreicht. Als Beweismittel dienen hierbei insbesondere E-Mail-Signaturen ohne qualifizierte Berufsbezeichnung oder Korrespondenzen, aus denen die eigenverantwortliche Abwicklung von Handwerkeraufträgen und Jahresabrechnungen durch Sachbearbeiter hervorgeht. Auch Telefonnotizen und Protokolle über Gespräche können dokumentieren, wer im Arbeitsalltag die operativen Entscheidungen trifft und die Gemeinschaft gegenüber Dritten repräsentiert. Gerichte nutzen zudem die Einvernahme von Zeugen, etwa ehemaligen Angestellten oder Mitgliedern des Verwaltungsbeirats, um die realen Arbeitsabläufe innerhalb der Hausverwaltung lückenlos aufzuklären.
Eine rechtliche Grenze besteht bei Mitarbeitern, die lediglich untergeordnete Hilfstätigkeiten ohne eigenen Entscheidungsspielraum ausführen oder die nach § 7 ZertVerwV aufgrund einer gleichgestellten Berufsausbildung von der Prüfungspflicht befreit sind. Solche reinen Sekretariatsaufgaben ohne inhaltlichen Bezug zur spezifischen WEG-Verwaltung begründen in der Regel noch keinen Verstoß gegen die gesetzlichen Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung.
Wer zahlt meine Hausgeld-Rechnungen, wenn die Verwalterbestellung wegen fehlender Zertifizierung rückwirkend scheitert?
Die Verpflichtung zur Zahlung des Hausgeldes bleibt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft bestehen, auch wenn die Bestellung der Hausverwaltung wegen fehlender Zertifizierung gerichtlich aufgehoben wird. Die individuelle Zahlungsverpflichtung der Eigentümer ergibt sich primär aus dem wirksamen Beschluss über den Wirtschaftsplan und nicht aus der rechtlichen Wirksamkeit des Verwaltervertrages.
Der Wirtschaftsplan gemäß § 28 WEG begründet die Beitragspflicht gegenüber der Gemeinschaft als Verband, während die Verwalterbestellung lediglich die Vertretungsmacht im Außenverhältnis der Verwaltung regelt. Selbst bei einer erfolgreichen Anfechtung gelten die Handlungen des bisherigen Verwalters oft nach den Grundsätzen des faktischen Organs als wirksam, um den laufenden Geschäftsbetrieb der Gemeinschaft sicherzustellen. Eine eigenmächtige Einstellung der monatlichen Zahlungen würde zu erheblichen rechtlichen Risiken führen, da die Gemeinschaft trotz des formalen Fehlers ihre laufenden Verpflichtungen gegenüber verschiedenen Versorgern erfüllen muss. Eventuelle finanzielle Nachteile durch die fehlerhafte Bestellung müssen die Eigentümer im Wege des Schadensersatzes prüfen, statt die notwendigen Hausgeldzahlungen als Druckmittel gegenüber der Verwaltung unzulässig zurückzuhalten.
Um spätere Rechtsverluste zu vermeiden, sollten betroffene Eigentümer die laufenden Zahlungen ausdrücklich unter Vorbehalt leisten und zeitgleich eine außerordentliche Eigentümerversammlung zur Bestellung eines qualifizierten Verwalters fordern. Nur durch diese formale Absicherung bleibt die Möglichkeit gewahrt, später etwaige Prozesskosten oder durch die Fehlbesetzung entstandene Schäden erfolgreich von der unzureichend qualifizierten Verwaltungsgesellschaft gerichtlich zurückzufordern.
Kann ich die Verwalterwahl stoppen, wenn die Mehrheit trotz fehlender Mitarbeiter-Qualifikation dafür stimmt?
ES KOMMT DARAUF AN. Sie können den Abstimmungsvorgang zwar nicht physisch unterbinden, den Mehrheitsbeschluss jedoch durch eine Anfechtungsklage innerhalb eines Monats gerichtlich aufheben lassen. Eine Wahl ohne die gesetzlich vorgeschriebene Qualifikation widerspricht zwingend den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Gemäß § 26a WEG müssen bei einer Verwaltungs-GmbH sämtliche Mitarbeiter, die unmittelbar mit der Sachbearbeitung betraut sind, über eine IHK-Zertifizierung oder einen gleichgestellten Berufsabschluss verfügen. Sollten die zuständigen Personen in der Buchhaltung oder Objektbetreuung diese Qualifikation nicht nachweisen können, ist die Bestellung des gesamten Unternehmens rechtlich angreifbar. Sie sollten Ihren Widerspruch sowie den Hinweis auf die fehlenden Zertifikate bereits während der Versammlung ausdrücklich in das Protokoll aufnehmen lassen. Ohne eine fristgerechte Anfechtungsklage innerhalb der einmonatigen Frist gemäß § 45 WEG bleibt die Verwalterbestellung jedoch trotz der Rechtswidrigkeit für alle Beteiligten dauerhaft wirksam.
Die Zertifizierung der Geschäftsführung allein reicht nicht aus, wenn die operativ tätigen Sachbearbeiter in der Buchhaltung oder Technik keine eigenen Fachkundenachweise vorlegen können. In diesem Fall kann die Bestellung trotz einer großen Mehrheit der Eigentümerstimmen vor dem zuständigen Amtsgericht erfolgreich angefochten und für ungültig erklärt werden.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Wiesbaden – Az.: 922 C 3010/24 – Urteil vom 08.12.2025
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