Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Kostenrisiko: Warum die Mieterin trotz Gewinnchance zahlte
- Redaktionelle Leitsätze
- Wann Vermieter trotz Klausel selbst renovieren müssen
- Warum Eigenverschulden den Renovierungsvorschuss nicht blockiert
- Unwirksame Renovierungsklauseln durch fehlenden Zeitbezug
- Wie eine unwirksame Klausel alle Renovierungspflichten kippt
- Prozessverlust durch verspätete Einwendungen gegen Gutachten
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt meine Renovierungspflicht auch dann noch, wenn im Mietvertrag der Zusatz ‚während der Mietzeit‘ fehlt?
- Verliere ich meinen Anspruch auf Renovierungsvorschuss, wenn ich die Schäden an der Wohnung selbst verursacht habe?
- Darf das Gericht meine Einwände gegen ein Gutachten ignorieren, wenn ich die gesetzte Frist versäume?
- Wie wehre ich mich gegen die Kostenfalle, wenn der Vermieter den Mangel erst kurz vor Prozessende behebt?
- Kann ich bereits gezahlte Renovierungskosten zurückfordern, wenn sich meine Vertragsklausel nachträglich als unwirksam herausstellt?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 4 C 111/22
Das Wichtigste im Überblick
Vermieter müssen Schönheitsreparaturen selbst zahlen, wenn die Vertragsklausel wegen unklarer Fristen unwirksam ist.
- Vermieter tragen die Kosten für Renovierungen bei rechtlich unklaren Formulierungen im Mietvertrag.
- Die Klausel war unwirksam, weil der Beginn der Renovierungsfristen nicht eindeutig feststand.
- Unwirksame Klauseln führen dazu, dass die gesamte Renovierungspflicht beim Vermieter verbleibt.
- Späte Einwände gegen Gutachten berücksichtigt das Gericht wegen verstrichener Fristen nicht mehr.
- Gericht: Amtsgericht Blomberg
- Datum: 24.01.2023
- Aktenzeichen: 4 C 111/22
- Verfahren: Beschluss nach Erledigungserklärung
- Rechtsbereiche: Mietrecht, AGB-Recht
- Streitwert: 29.164,36 EUR
- Relevant für: Vermieter, Mieter, Hausverwaltungen
Kostenrisiko: Warum die Mieterin trotz Gewinnchance zahlte
Wenn sich ein gerichtlicher Streit vorzeitig erledigt, entscheidet das Gericht gemäß § 91a der Zivilprozessordnung (ZPO) über die Verteilung der Verfahrenskosten. Eine solche übereinstimmende Erledigung bedeutet konkret: Beide Parteien erklären dem Gericht, dass sich der Streitfall erledigt hat – etwa weil die Forderung bereits erfüllt wurde – und das Gericht nun nicht mehr über die Sache selbst entscheiden muss. Diese Entscheidung trifft der Richter nach billigem Ermessen. Dabei berücksichtigt er den bisherigen Sach- und Streitstand, um zu bewerten, wer voraussichtlich gewonnen oder verloren hätte.
Das Amtsgericht Blomberg wandte diese Grundsätze in einem Beschluss vom 24. Januar 2023 an (Az.: 4 C 111/22), nachdem eine Mieterin und ihre Vermieterin einen Vergleich geschlossen und den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt hatten. Den Streitwert für das Verfahren setzte das Gericht auf 29.164,36 Euro fest. Der Streitwert ist dabei kein Betrag, den eine Partei an die andere zahlen muss, sondern die finanzielle Grundlage, nach der das Gericht die Anwalts- und Gerichtskosten berechnet. Bei der anschließenden Kostenentscheidung kam es zu einem bemerkenswerten Ergebnis: Das Gericht legte der Mieterin die Kosten auf, obwohl die Vermieterin nach der vorläufigen Rechtsauffassung im weiteren Fortgang des Prozesses eigentlich unterlegen wäre.
Vermeiden Sie dieses Kostenrisiko bei einer Einigung: Regeln Sie die Kostenverteilung im Vergleichstext immer explizit selbst (z. B. „Die Vermieterin trägt die Kosten des Verfahrens“). Überlassen Sie die Entscheidung niemals dem Gericht nach § 91a ZPO, wenn Sie eine klare rechtliche Position haben, da das „billige Ermessen“ des Richters zu unvorhersehbaren Ergebnissen führen kann.
Redaktionelle Leitsätze
- Eine Schönheitsreparaturklausel in einem Mietvertrag ist nach § 307 BGB unwirksam, wenn die darin enthaltenen Fristen nicht ausdrücklich auf den Beginn des Mietverhältnisses, sondern auf den Nutzungszeitraum abstellen und die Formulierung „während der Mietzeit“ fehlt; Unklarheiten gehen gemäß § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders, und eine geltungserhaltende Reduktion auf einen noch zulässigen Inhalt ist verboten.
- Ist eine Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam, infiziert dieser Mangel im Wege der Gesamtinfektion auch weitere damit zusammenhängende Schönheitsreparaturregelungen desselben Vertrags, sodass die gesamte vertragliche Überbürdung der Renovierungspflicht entfällt und die gesetzliche Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 S. 2 BGB bestehen bleibt.
- Bei einem Vorschussanspruch des Mieters für Schönheitsreparaturen nach § 536a BGB scheidet eine Kürzung wegen Mitverschuldens gemäß § 254 BGB aus, weil es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch handelt; verspätete Einwendungen einer Partei gegen ein Sachverständigengutachten sind nach § 411 Abs. 4 S. 2 i. V. m. § 296 Abs. 1, 4 ZPO verfahrensrechtlich ausgeschlossen und dürfen vom Gericht nicht mehr berücksichtigt werden.
Die Kostenentscheidung nach einer Erledigung folgt nicht immer strikt dem materiellen Recht. Wenn ein Rechtsstreit durch einen Vergleich oder eine Erledigungserklärung endet, bewertet das Gericht den bisherigen Verlauf nach billigem Ermessen. Wie dieser Fall zeigt, kann das dazu führen, dass Sie trotz einer günstigen Rechtslage die Kosten tragen müssen, wenn prozessuale Besonderheiten gegen Sie sprechen.
Wann Vermieter trotz Klausel selbst renovieren müssen
Nach § 535 S. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ist der Eigentümer verpflichtet, eine Immobilie in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Diese Pflicht geht nur dann auf die Bewohner über, wenn der Vertrag eine wirksame Schönheitsreparaturklausel enthält. Ist eine solche Vereinbarung unwirksam und entsteht durch normale Abnutzung ein Mangel, muss der Eigentümer selbst renovieren.
In der Blomberger Auseinandersetzung forderte die Mieterin von der Vermieterin, fällige Schönheitsreparaturen in der Wohnung durchzuführen. Sie stützte ihre Forderung darauf, dass die entsprechende Klausel in ihrem schriftlichen Mietvertrag vom 13. Oktober 2008 rechtlich unwirksam sei. Das Gericht teilte diese Auffassung und stellte fest, dass die Vermieterin weiterhin zur Erhaltung verpflichtet blieb.
Warum Eigenverschulden den Renovierungsvorschuss nicht blockiert
Weigert sich der Eigentümer, notwendige Arbeiten durchzuführen, können Betroffene die Mängel selbst beseitigen lassen und dafür einen Kostenvorschuss gemäß § 536a BGB verlangen. Da es sich hierbei nicht um einen klassischen Schadensersatz handelt, spielt ein mögliches Mitverschulden nach § 254 BGB keine Rolle. Das bedeutet konkret: Selbst wenn der Mieter den schlechten Zustand der Wohnung teilweise selbst verschuldet hat, darf der Vermieter den Vorschuss nicht kürzen, da das Geld zwingend für die Instandsetzung der Wohnung verwendet werden muss. Selbst wenn der Bewohner eigene Schäden verursacht haben soll, blockiert dies den Anspruch nicht, sofern diese Schäden bei den ohnehin anstehenden Reparaturmaßnahmen direkt mitbeseitigt werden.
Neben der reinen Durchführung der Arbeiten machte die Mieterin in dem Verfahren alternativ einen Anspruch auf Zahlung eines solchen Kostenvorschusses geltend. Die Vermieterin versuchte, sich dagegen zu wehren, indem sie der Bewohnerin vorwarf, der Mietsache selbst Schäden zugefügt zu haben. Das Gericht verwarf dieses Gegenargument jedoch, da bei einem Vorschussanspruch für Schönheitsreparaturen rechtlich kein Schadensersatzmaßstab angelegt wird.
Wenn Sie eine Renovierung selbst in die Hand nehmen wollen, setzen Sie dem Vermieter zuerst schriftlich eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Verstreicht diese fruchtlos, fordern Sie auf Basis eines Kostenvoranschlags den konkreten Geldbetrag als Vorschuss ein, bevor Sie Handwerker beauftragen. So müssen Sie die Kosten nicht aus eigenen Mitteln vorstrecken.
Unwirksame Renovierungsklauseln durch fehlenden Zeitbezug
Eine vertragliche Überbürdung von Renovierungspflichten scheitert oft an starren Vorgaben. Bestimmen die Fristen nicht den Beginn des Mietverhältnisses, sondern lediglich den Nutzungszeitraum, ist die Regelung nach § 307 BGB beziehungsweise § 9 AGBG unwirksam. Unklarheiten im Text gehen dabei gemäß § 305c Abs. 2 BGB immer zulasten des Verwenders. Der Verwender ist in der Regel der Vermieter, der den fertigen Vertragstext vorgegeben hat. Zudem gilt das Verbot der geltungserhaltenden Reduktion nach § 306 BGB, wonach eine fehlerhafte Klausel nicht auf ein rechtlich zulässiges Maß gekürzt werden darf, sondern komplett entfällt. Das bedeutet: Richter dürfen eine unzulässige Klausel nicht auf den gerade noch erlaubten Teil „zurechtstutzen“, sondern müssen die gesamte Regelung streichen.
Fehlende Formulierung zur Mietzeit
Bei der Prüfung des Mietvertrags vom 13. Oktober 2008 stellte das Amtsgericht fest, dass exakt diese Vorgaben verletzt wurden. Der Vertragstext enthielt keine zwingend erforderliche Formulierung wie „während der Mietzeit“ oder „während des Mietverhältnisses“, weshalb der Fristbeginn unklar blieb. Aufgrund dieser fehlenden Bestimmung bewertete das Gericht die gesamte klauselmäßige Überbürdung als unwirksam.
Die Überbürdung der Durchführung der Schönheitsreparaturen ist vorliegend gemäß § 9 AGBG bzw. § 307 BGB jedenfalls aus dem Grunde unwirksam, dass die allgemein gültigen Fristen als Ausgangspunkt nicht ausdrücklich den Beginn des Mietverhältnisses bestimmen, sondern den Nutzungszeitraum […] – so das Amtsgericht Blomberg
Der entscheidende Hebel für die Unwirksamkeit war hier das Fehlen der Formulierung „während der Mietzeit“. Sie können Ihre eigene Lage prüfen, indem Sie Ihren Mietvertrag nach dieser oder einer sinngemäßen Verknüpfung durchsuchen. Fehlt der Bezug zum Mietzeitraum bei den Fristen, stehen die Chancen gut, dass die Renovierungspflicht insgesamt auf den Vermieter zurückfällt.
Wie eine unwirksame Klausel alle Renovierungspflichten kippt
Im Mietrecht greift häufig das Prinzip der sogenannten Gesamtinfektion. Das bedeutet: Ist eine einzige Klausel zu Schönheitsreparaturen unwirksam, infiziert dieser Fehler auch weitere damit zusammenhängende Regelungen im Vertrag. Dies kann dazu führen, dass auch Quotenabgeltungsklauseln und die allgemeine Reparaturpflicht hinfällig werden, sodass die gesamte Übertragung der Instandhaltungspflicht scheitert. Quotenabgeltungsklauseln sind Regelungen, die den Mieter verpflichten, beim Auszug einen anteiligen Geldbetrag für die Renovierung zu zahlen, wenn die nächste Renovierung laut Zeitplan noch nicht fällig ist.
Enthält ein Mietvertrag mehrere Klauseln zu Schönheitsreparaturen und ist eine davon unwirksam, so infiziert diese unwirksame Klausel alle weiteren Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag (‚Prinzip der Gesamtinfektion‘). – so das Gericht
Ausweitung auf die allgemeine Reparaturpflicht
Das Amtsgericht Blomberg wandte dieses Prinzip der Gesamtinfektion konsequent auf den vorliegenden Vertrag an. Die Unwirksamkeit der fehlerhaften Fristenregelung griff nach Ansicht des Richters direkt auf die allgemeine Schönheitsreparaturpflicht über. Das Gericht entschied sich für diesen weitreichenden Schritt, obwohl eine höchstrichterliche Klärung zur Quotenabgeltung in dieser spezifischen Konstellation laut Urteilsbegründung noch gar nicht vorlag.
Prozessverlust durch verspätete Einwendungen gegen Gutachten
In Zivilprozessen gelten strenge Fristen für die Stellungnahme zu Sachverständigengutachten gemäß § 411 Abs. 4 S. 2 ZPO. Reicht eine Partei ihre Einwendungen zu spät ein, tritt ein verfahrensrechtlicher Ausschluss nach § 296 Abs. 1 und 4 ZPO ein. Das bedeutet konkret: Selbst wenn ein Argument inhaltlich richtig wäre, darf der Richter es nicht mehr prüfen, weil es nach Ablauf der Frist eingereicht wurde. Das Gericht darf diese verspäteten Argumente bei seiner Entscheidungsfindung dann schlichtweg nicht mehr berücksichtigen.
Nach der Rechtsprechung des BGH führt das Verstreichenlassen einer zur Stellungnahme auf das Gutachten gesetzten Frist dazu, ‚dass die Partei in dem nachfolgenden Rechtsstreit mit Einwänden verfahrensrechtlich ausgeschlossen wird‘ – so das AG Blomberg
Verfahrensrechtlicher Ausschluss der Vermieterin
Im Verlauf des Verfahrens hatte die Vermieterin inhaltliche Einwendungen gegen das eingeholte Sachverständigengutachten erhoben, um die tatsächlichen Grundlagen der Expertise anzugreifen. Das Gericht bewertete diese Einwände jedoch als verspätet im Sinne der Zivilprozessordnung. Unter ausdrücklichem Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) wurden die Einwendungen der Vermieterin vollständig zurückgewiesen.
Bedeutung des Urteils für Altverträge und Prozessrisiken
Obwohl es sich um eine Entscheidung eines Amtsgerichts handelt, folgt das Urteil der strengen Linie des Bundesgerichtshofs zur Transparenz von AGB-Klauseln. Die Argumentation zur „Gesamtinfektion“ und zum fehlenden Zeitbezug ist auf die meisten deutschen Mietverträge aus den Jahren vor 2015 direkt übertragbar. Für Sie bedeutet das eine starke Verhandlungsposition: Ist die Klausel formal fehlerhaft, entfällt Ihre Renovierungspflicht komplett, ohne dass der Vermieter dies durch Teilkorrekturen heilen kann.
In der Praxis müssen Sie jedoch die prozessualen Hürden beachten: Das Urteil zeigt deutlich, dass eine materiell richtige Position (unwirksame Klausel) wertlos wird, wenn Sie im Prozess Fristen für Gutachten verpassen oder die Kostenentscheidung bei einer Erledigung unvorbereitet dem Gericht überlassen. Eine materiell richtige Position beschreibt dabei die tatsächliche Rechtslage (wer hat im Kern recht?), während prozessuale Hürden die Spielregeln vor Gericht betreffen, die über Sieg oder Niederlage entscheiden können. Handeln Sie daher bei Vergleichen proaktiv und sichern Sie die Kostenübernahme durch die Gegenseite vertraglich ab.
Handlungsempfehlung: Mietvertrag prüfen und Fristen wahren
Prüfen Sie Ihren Mietvertrag sofort auf die Formulierung „während der Mietzeit“ im Abschnitt der Schönheitsreparaturen. Fehlt dieser Bezug, stellen Sie laufende Renovierungsarbeiten ein und fordern Sie unter Vorbehalt gezahlte Beträge zurück. Falls Sie sich bereits in einem Rechtsstreit befinden: Notieren Sie sich den Tag des Eingangs eines Sachverständigengutachtens und übermitteln Sie Einwände innerhalb der vom Gericht gesetzten Frist an Ihren Anwalt, um einen Prozessverlust durch Fristversäumnis zu verhindern.
Das Urteil macht deutlich: Ein inhaltlich falsches Gutachten führt nicht automatisch zum Erfolg, wenn die Kritik daran zu spät kommt. Sobald ein gerichtlicher Sachverständiger seine Expertise abgibt, läuft eine strikte Frist für Einwendungen. Wer diese verpasst, wird mit seinen Argumenten ausgeschlossen – selbst wenn das Gutachten nachweislich Fehler enthält.
Unwirksame Renovierungsklausel? Jetzt Mietvertrag prüfen lassen
Viele Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln zu Schönheitsreparaturen, wodurch die Renovierungspflicht vollständig auf den Vermieter zurückfällt. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre vertraglichen Vereinbarungen auf formelle Fehler und unterstützen Sie dabei, unberechtigte Forderungen abzuwehren oder Instandsetzungen rechtssicher durchzusetzen. So vermeiden Sie unnötige Kosten und sichern Ihre Position gegenüber Ihrem Vermieter ab.
Experten Kommentar
Oft scheitern Vergleiche in letzter Minute genau an der Kostenfrage. Nach monatelangem Nervenkrieg sind beide Seiten so zermürbt, dass sie die Entscheidung einfach dem Gericht überlassen, weil jeder fest an seine eigene rechtliche Überlegenheit glaubt. Das böse Erwachen kommt dann mit dem Kostenbeschluss, der ohne weitere mündliche Verhandlung rein nach Aktenlage getroffen wird.
Wer sich inhaltlich einigt, sollte die Verteilung der Anwalts- und Gerichtskosten daher knallhart mitverhandeln. Ich empfehle Betroffenen meist, lieber eine bittere hälftige Teilung zu schlucken, als auf das Prinzip Hoffnung zu setzen. Wer sein finanzielles Schicksal hier blind in die Hände des Richters legt, zahlt am Ende oft kräftig drauf.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt meine Renovierungspflicht auch dann noch, wenn im Mietvertrag der Zusatz ‚während der Mietzeit‘ fehlt?
NEIN. Die Renovierungspflicht entfällt in der Regel vollständig, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag keinen ausdrücklichen zeitlichen Bezug zur Mietdauer aufweist. Ohne diese Präzisierung gilt die Regelung als intransparent und ist damit rechtlich unwirksam.
Nach dem gesetzlichen Transparenzgebot müssen vertragliche Regelungen so klar formuliert sein, dass der Mieter seine Pflichten ohne Zweifel erkennen kann. Fehlt die Verknüpfung der Renovierungsfristen mit dem tatsächlichen Beginn des Mietverhältnisses, bleibt der rechtliche Startpunkt für die Arbeiten unklar. Solche sprachlichen Unwägbarkeiten gehen gemäß § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Vermieters, da er als Verwender für die Eindeutigkeit des Vertragstextes verantwortlich ist. In der Folge wird die gesamte Klausel unwirksam, wodurch die ursprüngliche Instandhaltungspflicht des Vermieters nach § 535 BGB wieder in Kraft tritt. Mieter müssen in diesem Fall weder beim Auszug noch während der laufenden Mietzeit Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen.
Verliere ich meinen Anspruch auf Renovierungsvorschuss, wenn ich die Schäden an der Wohnung selbst verursacht habe?
NEIN, Sie verlieren Ihren Anspruch auf einen Renovierungsvorschuss grundsätzlich nicht, selbst wenn Sie bestimmte Schäden oder Abnutzungen an der Wohnung durch eigenes Verhalten mitverursacht haben. Dieser Anspruch dient primär der Herstellung des vertragsgemäßen Zustands durch den Vermieter, unabhängig von der individuellen Verursachung einzelner Gebrauchsspuren.
Die rechtliche Grundlage für diesen Zahlungsanspruch findet sich in § 536a BGB, der dem Mieter das Recht einräumt, einen Vorschuss für die notwendige Mängelbeseitigung einzufordern. Da es sich hierbei rechtlich um einen Erfüllungsanspruch und nicht um einen klassischen Schadensersatz handelt, findet die Kürzungsregel des Mitverschuldens gemäß § 254 BGB keine Anwendung auf diesen Sachverhalt. Solange eine Renovierung aufgrund des Zeitablaufs oder der allgemeinen Abnutzung ohnehin objektiv fällig ist, muss der Vermieter die vollen Kosten für die Instandsetzung vorstrecken. Ein Abzug nach dem Prinzip „neu für alt“ oder eine prozentuale Minderung wegen kleinerer Macken ist bei diesem spezifischen Vorschussanspruch gesetzlich nicht vorgesehen.
Eine Grenze besteht jedoch dann, wenn die Schäden das Maß einer vertragsgemäßen Abnutzung massiv überschreiten und eine reine Schönheitsreparatur zur Mängelbeseitigung nicht mehr ausreicht. In Fällen mutwilliger Substanzbeschädigung können dem Vermieter eigene Gegenansprüche zustehen, die er unter Umständen im Wege der Aufrechnung gegen den Vorschuss geltend machen kann.
Darf das Gericht meine Einwände gegen ein Gutachten ignorieren, wenn ich die gesetzte Frist versäume?
JA. Das Gericht muss verspätete Einwände gegen ein Sachverständigengutachten aufgrund der gesetzlichen Präklusionsregeln (Ausschlussregeln) zwingend unberücksichtigt lassen. In einem Zivilprozess hat die gesetzlich vorgeschriebene Verfahrensbeschleunigung Vorrang vor der inhaltlichen Richtigkeit, sobald eine vom Gericht gesetzte Frist zur Stellungnahme schuldhaft versäumt wurde.
Gemäß § 411 Abs. 4 ZPO in Verbindung mit § 296 ZPO setzt das Gericht für die Prüfung eines Gutachtens eine strikte Ausschlussfrist, nach deren Ablauf jedes neue Vorbringen rechtlich als nicht existent gilt. Selbst wenn Ihre Einwände inhaltlich vollkommen zutreffend wären und das Gutachten nachweislich grobe Fehler aufweist, darf der Richter diese Informationen nach Fristablauf nicht mehr in seine Urteilsfindung einbeziehen. Diese harte Rechtsfolge dient dazu, den Prozessfluss zu sichern und eine Verzögerung des Verfahrens durch verspätete Korrekturen oder neue Beweisanträge konsequent zu verhindern. Sie sollten daher das Eingangsdatum eines Gutachtens sofort notieren und Ihre fachlichen Anmerkungen spätestens zehn Tage vor Fristablauf an Ihren Rechtsanwalt übermitteln.
Eine Berücksichtigung verspäteter Einwände ist nur in seltenen Ausnahmefällen möglich, wenn die Partei die Verspätung genügend entschuldigt oder die Prüfung den Rechtsstreit nachweislich nicht verzögert. Da die Anforderungen an eine solche Entschuldigung in der gerichtlichen Praxis jedoch extrem hoch angesetzt werden, bleibt die Tür für inhaltliche Kritik nach Fristablauf meist dauerhaft verschlossen.
Wie wehre ich mich gegen die Kostenfalle, wenn der Vermieter den Mangel erst kurz vor Prozessende behebt?
Sie wehren sich gegen dieses Kostenrisiko, indem Sie bei einer Einigung die Kostenverteilung explizit im Vergleichstext regeln, anstatt die Entscheidung dem Gericht zu überlassen. So stellen Sie sicher, dass der Vermieter Ihre Anwaltskosten übernimmt, wenn er den Mangel erst durch den Druck des Verfahrens beseitigt hat.
Wenn Sie den Rechtsstreit nach der Reparatur einfach für erledigt erklären, entscheidet das Gericht gemäß § 91a ZPO nach billigem Ermessen über die Kostenverteilung. Da dieser richterliche Spielraum oft unvorhersehbare Ergebnisse liefert, riskieren Sie trotz einer eigentlich gewonnenen Sache eine Belastung mit den gesamten Verfahrensgebühren. Eine vertragliche Vereinbarung im Rahmen eines Vergleichs geht dieser gesetzlichen Regelung jedoch vor und bietet Ihnen die notwendige Rechtssicherheit gegenüber der Gegenseite. Sie sollten daher schriftlich fixieren, dass die Vermieterseite die Kosten des Rechtsstreits trägt, da sie durch die späte Mängelbeseitigung den Anlass für das Verfahren gegeben hat.
Verweigert der Vermieter eine solche Kostenregelung im Vergleich, sollten Sie die Erledigung einseitig erklären und förmlich beantragen, der Gegenseite die Kosten aufzuerlegen. In diesem Fall prüft das Gericht detailliert, ob der Anspruch ursprünglich bestand und die Klage somit ohne die späte Reparatur erfolgreich gewesen wäre.
Kann ich bereits gezahlte Renovierungskosten zurückfordern, wenn sich meine Vertragsklausel nachträglich als unwirksam herausstellt?
JA, wenn Ihre Renovierungsklausel aufgrund rechtlicher Mängel wie der sogenannten Gesamtinfektion unwirksam ist, können Sie bereits geleistete Zahlungen oder Aufwendungen für Schönheitsreparaturen grundsätzlich zurückfordern. Da die Unwirksamkeit dazu führt, dass die vertragliche Grundlage für Ihre Leistungen entfällt, haben Sie einen rechtlichen Anspruch auf Erstattung der Kosten.
Das Prinzip der Gesamtinfektion besagt, dass die Unwirksamkeit einer einzelnen Bestimmung zu Schönheitsreparaturen oft dazu führt, dass sämtliche damit zusammenhängenden Renovierungspflichten im Mietvertrag hinfällig werden. Da die gesetzliche Instandhaltungspflicht nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dann wieder vollständig beim Vermieter liegt, haben Sie Arbeiten ohne eine wirksame vertragliche Verpflichtung durchgeführt. In einem solchen Fall steht Ihnen ein bereicherungsrechtlicher Anspruch gemäß § 812 BGB zu, da der Vermieter durch Ihre Leistungen einen Vermögensvorteil ohne rechtlichen Grund erlangt hat. Dies gilt insbesondere dann, wenn Sie die Renovierung in der irrigen Annahme einer bestehenden Rechtspflicht vorgenommen haben oder die Zahlung ausdrücklich unter Vorbehalt geleistet wurde.
Beachten Sie jedoch die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten nach Ende des Mietverhältnisses gemäß § 548 BGB, die für Ersatzansprüche des Mieters wegen Aufwendungen gilt. Zudem kann ein Rückforderungsanspruch ausgeschlossen sein, wenn Sie zum Zeitpunkt der Leistung bereits sicher wussten, dass die Klausel unwirksam war, und dennoch ohne Vorbehalt gezahlt haben.
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Das vorliegende Urteil
AG Blomberg – Az.: 4 C 111/22 – Beschluss vom 24.01.2023
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