Schaden stammt aus Gemeinschaftseigentum – Gemeinschaft haftet einzelnem Eigentümer

Wenn Sie eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus besitzen, teilen Sie sich das Gebäude und das Grundstück mit anderen Eigentümern. Damit klar ist, wem was gehört und wer wofür zuständig ist, wird zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum unterschieden. Diese Unterscheidung ist entscheidend für die Frage, wer die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen trägt und wer Entscheidungen treffen darf.

Was ist Sondereigentum?

Sondereigentum ist der Teil des Gebäudes, der Ihnen als Wohnungseigentümer allein gehört und den Sie allein nutzen und gestalten dürfen. Es handelt sich dabei um Ihre individuelle Wohnung und optional weitere separate Räume wie ein Kellerabteil oder ein Garagenstellplatz, die Ihnen exklusiv zugewiesen sind.

Typische Beispiele für Sondereigentum sind:

• Die Innenwände Ihrer Wohnung (sofern sie nicht tragend sind).
• Die Bodenbeläge (Parkett, Fliesen, Teppich) und Deckenverkleidungen innerhalb Ihrer Wohnung.
• Die nicht-tragenden Trennwände zwischen Räumen in Ihrer Wohnung.
• Sanitäre Anlagen wie Badewanne, Dusche, Toilette, Waschbecken sowie die inneren Ver- und Entsorgungsleitungen (bis zur Anschlussstelle an die Hauptleitung).
• Einbauten wie Küchenmöbel oder Einbauschränke.
• Der Innenanstrich der Fenster und Wohnungseingangstüren.

Für alle Schäden oder notwendigen Reparaturen, die das Sondereigentum betreffen, sind Sie als Wohnungseigentümer allein verantwortlich und tragen die Kosten.

Was ist Gemeinschaftseigentum?

Gemeinschaftseigentum sind alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht Sondereigentum sind und die allen Wohnungseigentümern gemeinsam gehören. Diese Bereiche dienen der Nutzung durch alle oder sind für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes unerlässlich. Über das Gemeinschaftseigentum entscheidet die Eigentümergemeinschaft gemeinsam, in der Regel durch die Wohnungseigentümerversammlung.

Wichtig ist hierbei das sogenannte „zwingende Gemeinschaftseigentum“: Das sind Bauteile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind oder die dem äußeren Erscheinungsbild dienen. Diese Teile können niemals Sondereigentum sein, selbst wenn sie sich innerhalb Ihrer Wohnung befinden oder Sie diese scheinbar allein nutzen. Eine Teilungserklärung, das Dokument, das die Aufteilung festlegt, kann dies nicht ändern.

Typische Beispiele für Gemeinschaftseigentum sind:

• Das Grundstück und der Garten.
• Fundament, Dach, Außenwände und tragende Innenwände des Gebäudes.
• Der Fahrstuhl, das Treppenhaus, Flure und gemeinschaftliche Kellerräume (z.B. Waschküche).
• Fensterrahmen und Außenseiten von Wohnungstüren.
• Alle zentralen Versorgungsleitungen wie Heizungsrohre, Wasserleitungen oder Abflussrohre bis zu dem Punkt, an dem sie in die jeweilige Wohnung abzweigen.
• Die konstruktiven Teile eines Balkons (z.B. die Betonplatte, die Brüstung), während der Belag des Balkons (z.B. Fliesen) oft Sondereigentum sein kann.
• Die Heizungsanlage, die Klingelanlage oder die Gegensprechanlage.

Für Instandhaltung und Reparatur des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam verantwortlich und tragen die Kosten entsprechend ihrer Miteigentumsanteile (oft nach Wohnfläche). Diese Kosten werden in der Regel über das Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage gedeckt, die von der Eigentümergemeinschaft verwaltet werden.

Warum ist diese Unterscheidung wichtig?

Das genaue Wissen um Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist aus mehreren Gründen von großer Bedeutung:

• Kostenverteilung: Es legt fest, wer die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen trägt. Ein Riss in der Außenwand ist Sache der Gemeinschaft, ein defekter Wasserhahn in der Wohnung Sache des Einzeleigentümers.
• Verantwortlichkeit bei Schäden: Bei einem Wasserschaden entscheidet diese Unterscheidung, wer für die Beseitigung und die Folgeschäden verantwortlich ist. Kommt das Wasser aus einer defekten Hauptleitung (Gemeinschaftseigentum), trägt die Gemeinschaft die Kosten. Platzt ein privates Rohr in Ihrer Wand (Sondereigentum), sind Sie als Eigentümer zuständig.
• Entscheidungsbefugnis: Es bestimmt, wer welche Veränderungen vornehmen oder Maßnahmen beschließen darf. Änderungen am Sondereigentum dürfen Sie selbst vornehmen (im Rahmen der Gesetze und der Teilungserklärung), während Änderungen am Gemeinschaftseigentum der Zustimmung der Eigentümergemeinschaft bedürfen.
• Versicherung: Es beeinflusst, welche Versicherung für welchen Schaden aufkommt. Die Gebäudeversicherung deckt in der Regel Schäden am Gemeinschaftseigentum ab, während Ihre private Hausrat- oder Haftpflichtversicherung für Schäden im Sondereigentum zuständig sein kann.

zurück

Wenn Schäden an Ihrer Wohnung entstehen, die ihre Ursache im Gemeinschaftseigentum haben, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) für die Haftung und Behebung dieser Schäden zuständig. Dies ist ein wichtiger Grundsatz im Wohnungseigentumsrecht, der insbesondere seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) im Jahr 2020 deutlich gestärkt wurde.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Ansprechpartnerin

Stellen Sie sich vor, ein Rohrbruch in der Wand, der zu einer Wohnung gehört, aber im Gemeinschaftseigentum steht, verursacht einen Wasserschaden in Ihrer darunterliegenden Wohnung. In einem solchen Fall ist nicht der einzelne Nachbar über Ihnen für den Schaden verantwortlich, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE). Die GdWE ist eine eigene Rechtsperson, vergleichbar mit einem Verein oder einer Gesellschaft. Sie kann selbst Verträge schließen, klagen und verklagt werden.

Ihre Aufgabe ist es, das gemeinschaftliche Eigentum instand zu halten und notwendige Reparaturen durchzuführen. Zum Gemeinschaftseigentum gehören typischerweise:

• Das Dach und die tragenden Wände
• Die Fassade des Gebäudes
• Fenster und Türen, die nach außen führen
• Gemeinschaftliche Versorgungsleitungen (z.B. Heizungs-, Wasser- oder Stromleitungen), solange sie nicht innerhalb einer einzelnen Wohnung verlaufen
• Das Treppenhaus und der Aufzug

Für Sie als Wohnungseigentümer bedeutet das, dass Sie sich bei Schäden, die von diesen Bauteilen ausgehen, stets an die GdWE wenden. Die GdWE trägt die Verantwortung dafür, dass das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß instand gehalten wird und Schäden, die davon ausgehen, behoben werden. Die Kosten für solche Reparaturen werden aus den Mitteln der Gemeinschaft, also in der Regel aus dem gemeinsamen Hausgeld oder speziellen Rücklagen, finanziert.

zurück

Wenn Sie einen Schaden feststellen, der vom Gemeinschaftseigentum ausgeht – also von Gebäudeteilen, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie etwa dem Dach, der Fassade, tragenden Wänden, dem Treppenhaus oder gemeinschaftlichen Leitungen – ist die Verwaltung der Eigentümergemeinschaft die erste und wichtigste Anlaufstelle.

Die Rolle des Verwalters

Der Verwalter ist die Person oder das Unternehmen, das von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) – also der gesamten Eigentümergemeinschaft – bestellt wurde, um die gemeinschaftlichen Angelegenheiten zu organisieren und nach außen zu vertreten. Dies umfasst insbesondere die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Für Sie als einzelnen Eigentümer oder Bewohner bedeutet das: Der Verwalter ist der direkte Kommunikationspartner, um solche Schäden zu melden.

Der Weg zur Schadensbehebung

Nachdem Sie den Schaden dem Verwalter gemeldet haben, leitet dieser in der Regel die notwendigen Schritte ein. Zunächst wird der Schaden geprüft und oft ein Kostenvoranschlag für die Behebung eingeholt. Die Entscheidung über die Reparatur und die Finanzierung des Schadens liegt bei der gesamten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies geschieht typischerweise auf einer Eigentümerversammlung, wo über die notwendigen Maßnahmen und deren Kosten abgestimmt wird. Bei Notfällen, die keinen Aufschub dulden, kann der Verwalter unter Umständen auch selbstständig handeln, um größeren Schaden abzuwenden. Die Kosten für die Behebung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum werden grundsätzlich von der gesamten Gemeinschaft getragen, meist über die Hausgeldzahlungen oder eine Sonderumlage.

zurück

Nein, in den meisten Fällen können Sie Ihren Nachbarn nicht direkt auf Schadensersatz verklagen, wenn der Schaden von Bauteilen wie einem Balkon ausgeht. Der Grund liegt in der Unterscheidung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG).

Wer ist für welche Teile verantwortlich?

In Mehrfamilienhäusern, die im Wohnungseigentum aufgeteilt sind, gehört nicht alles, was zu einer Wohnung zu gehören scheint, auch tatsächlich dem einzelnen Wohnungseigentümer allein.

• Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit notwendig sind oder dem gemeinsamen Gebrauch aller Eigentümer dienen. Dazu gehören typischerweise das Dach, die tragenden Wände, die Fassade, das Treppenhaus und – ganz wichtig im Fall von Balkonen – auch die tragenden Bauteile des Balkons, wie die Balkonplatte selbst, die Brüstung oder die darunterliegende Konstruktion. Auch der Estrich und die Abdichtung unter dem Bodenbelag eines Balkons sind in der Regel Gemeinschaftseigentum.
• Sondereigentum ist die eigentliche Wohnung mit ihren nicht tragenden Innenwänden und allen beweglichen Einrichtungsgegenständen. Beim Balkon gehören zum Sondereigentum meist nur der Bodenbelag (Fliesen, Holz etc.) und die inneren, nicht tragenden Verkleidungen.

Warum die Eigentümergemeinschaft haftet

Die gesamte Eigentümergemeinschaft (WEG) ist für die Instandhaltung, Instandsetzung und ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Das bedeutet: Entsteht ein Schaden, weil ein Teil des Gemeinschaftseigentums, wie beispielsweise eine undichte Balkonplatte oder eine beschädigte Fassade, Mängel aufweist, dann ist die Eigentümergemeinschaft als Ganzes dafür verantwortlich, diesen Mangel zu beheben und daraus entstandene Schäden zu ersetzen.

Ihr Nachbar ist als einzelner Wohnungseigentümer nicht persönlich für Mängel am Gemeinschaftseigentum haftbar, selbst wenn der schadensverursachende Balkon oder das Bauteil direkt an seine Wohnung angrenzt oder scheinbar zu ihr gehört. Er kann diese Mängel nicht eigenmächtig beheben oder entscheiden, wie damit umgegangen wird, da dies der Zuständigkeit der gesamten Gemeinschaft unterliegt.

Konsequenz für eine Klage

Wenn Sie also einen Schaden erleiden, der durch Mängel an einem Bauteil verursacht wurde, das zum Gemeinschaftseigentum gehört, muss Ihre Klage auf Schadensersatz gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als juristische Einheit gerichtet sein, nicht gegen den einzelnen Nachbarn. Eine Klage gegen den einzelnen Nachbarn würde in solchen Fällen in der Regel ins Leere laufen, da dieser nicht der korrekte Adressat für die Haftung ist.

zurück

Ja, die Eigentümergemeinschaft kann in bestimmten Fällen Kosten für einen Schaden von einem einzelnen Eigentümer zurückfordern, wenn dieser den Schaden verursacht hat. Dies ist ein wichtiger Aspekt, der sich aus der Funktionsweise einer Eigentümergemeinschaft ergibt.

Die Ausgangssituation: Die Gemeinschaft steht oft zunächst in der Pflicht

Stellen Sie sich vor, es entsteht ein Schaden am Gemeinschaftseigentum, also an Teilen des Gebäudes, die allen gehören (wie dem Dach, den tragenden Wänden, Leitungen im Haus). Oder der Schaden betrifft das Sondereigentum (Ihre Wohnung) eines anderen Eigentümers, geht aber vom Gemeinschaftseigentum aus. In solchen Fällen ist oft zunächst die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) selbst für die Beseitigung des Schadens und die Kostenübernahme zuständig. Das bedeutet, die Gemeinschaft sorgt für die Reparatur und die Bezahlung.

Wann die Gemeinschaft Kosten vom Verursacher zurückfordern kann

Auch wenn die Gemeinschaft die Kosten zunächst trägt, bedeutet das nicht, dass der Verursacher des Schadens immer ungeschoren davonkommt. Die Eigentümergemeinschaft hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kosten (man spricht hier auch von „Regress“), wenn der Schaden durch Vorsatz oder Fahrlässigkeit eines einzelnen Eigentümers verursacht wurde.

• Vorsatz: Das bedeutet, der Eigentümer hat den Schaden absichtlich oder wissentlich herbeigeführt. Dies ist in der Praxis seltener der Fall.
• Fahrlässigkeit: Hier handelt es sich um das wesentlich häufigere Szenario. Ein Eigentümer handelt fahrlässig, wenn er die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Das bedeutet, er war unachtsam oder unvorsichtig, obwohl er hätte wissen müssen, dass sein Handeln zu einem Schaden führen kann.

Ein alltägliches Beispiel: Stellen Sie sich vor, ein Eigentümer entsorgt regelmäßig unsachgemäß Abfälle (wie Feuchttücher oder Essensreste) in der Toilette, die darauf nicht ausgelegt ist. Dies führt zu einer Verstopfung der gemeinschaftlichen Abwasserleitung. Durch diese Verstopfung kommt es zu einem Rückstau und Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung oder im Keller. Obwohl die Eigentümergemeinschaft zunächst die Reparatur der Leitung und die Beseitigung des Wasserschadens bezahlt, kann sie diese Kosten vom verursachenden Eigentümer zurückfordern, da dieser den Schaden durch sein fahrlässiges Verhalten herbeigeführt hat.

Für Sie als Eigentümer bedeutet das, dass der Umgang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum sowie das eigene Verhalten in der Wohnung stets sorgfältig und rücksichtsvoll erfolgen sollten. Die Möglichkeit des Rückgriffs durch die Gemeinschaft soll sicherstellen, dass nicht alle Eigentümer für Schäden aufkommen müssen, die Einzelne durch ihr Fehlverhalten verursachen.

zurück