Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Benötigen Sie Hilfe?
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) genau und wie unterscheidet es sich von Sondereigentum?
- Unter welchen Umständen dürfen Mieteinnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum überhaupt erzielt werden und wer entscheidet darüber?
- Wie werden Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum rechtlich korrekt auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt? Gibt es Ausnahmen von diesem Grundsatz?
- Welche Rechte und Pflichten haben Wohnungseigentümer, die sich nicht an Baumaßnahmen beteiligen, die zur Schaffung von vermietbarem Gemeinschaftseigentum geführt haben?
- Welche Möglichkeiten haben Wohnungseigentümer, um ihre Ansprüche auf anteilige Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum durchzusetzen, und welche Fristen sind dabei zu beachten?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 1291 C 17860/23 WEG | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht München
- Datum: 03.06.2024
- Aktenzeichen: 1291 C 17860/23 WEG
- Verfahrensart: Rechtsstreit wegen Forderung
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft mit einem Miteigentumsanteil von 247,68/1.000. Er forderte einen Anteil an Mieteinnahmen.
- Beklagte: Andere Mitglieder derselben Wohnungseigentümergemeinschaft, die über die Stimmenmehrheit verfügen. Sie haben den Dachraum ausgebaut, vermieten dort entstandene Wohnungen und behalten die Mieteinnahmen für sich.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Beklagten, die die Mehrheit der Stimmen in der Wohnungseigentümergemeinschaft haben, errichteten auf dem Gemeinschaftsgebäude einen Dachstuhl anstelle eines Flachdachs und bauten darin sieben Wohnungen (Gemeinschaftseigentum). Fünf dieser Wohnungen werden von den Beklagten vermietet, wobei sie die Mieteinnahmen für sich vereinnahmen. Der Kläger hatte dem ursprünglichen Beschluss zum Dachstuhlbau nicht zugestimmt und beteiligt sich nicht an den laufenden Kosten der Wohnungen. Nachdem der Kläger erfolglos Auskunft über die Mietverträge und Mieteinnahmen gefordert hatte, erhielt er diese später über eine neue Hausverwaltung. Der Kläger verlangte daraufhin seinen Anteil an den Mieteinnahmen für die Wohnungen Nr. 501 (Miete 1.730,00 €), Nr. 504 (Miete 1.640,00 €), Nr. 505 (Miete 2.620,00 €), Nr. 506 (Miete 1.445,00 €) und Nr. 507 (Miete 1.795,00 €).
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Klage des Klägers wurde abgewiesen.
- Folgen: Der Kläger muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil kann vorläufig vollstreckt werden, wenn eine Sicherheitsleistung von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags hinterlegt wird.
Der Fall vor Gericht
Streit um Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum
Das Amtsgericht München hat in einem Urteil vom 3. Juni 2024 (Az.: 1291 C 17860/23 WEG) eine Klage abgewiesen, bei der es um die Verteilung von Mieteinnahmen aus Wohnungen ging, die im Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) stehen. Der Fall beleuchtet die komplexen rechtlichen Fragen, die entstehen, wenn Teile des gemeinsamen Eigentums wirtschaftlich genutzt werden.
Der Hintergrund des Konflikts
Kläger und Beklagte sind Mitglieder derselben WEG. Die Beklagten halten die Stimmenmehrheit in der Eigentümergemeinschaft. Der Streit entzündete sich an Baumaßnahmen, die zu Mieteinnahmen führten. Ursprünglich beschloss die Eigentümerversammlung am 10. Mai 2011, auf dem Gebäude anstelle eines Flachdachs einen Dachstuhl zu errichten. Der Kläger stimmte diesem Beschluss nicht zu.
In der Folge errichteten die Beklagten im neu geschaffenen Dachraum über dem 3. Obergeschoss sieben Wohnungen mit einer Gesamtfläche von etwa 800 Quadratmetern. Die Herstellungskosten beliefen sich auf rund 2,5 Millionen Euro. Entscheidend ist: Diese neu geschaffenen Wohnungen stehen im Gemeinschaftseigentum aller Wohnungseigentümer.
Vermietung durch Mehrheitseigentümer
Die Beklagten begannen daraufhin, fünf dieser sieben Wohnungen im 4. Obergeschoss zu vermieten. Dies geschah mit Kenntnis der jeweiligen Hausverwaltungen. Die daraus resultierenden Mieteinnahmen behielten die Beklagten vollständig für sich ein. Der Kläger beteiligte sich unterdessen nicht an den laufenden Kosten, die mit diesen Wohnungen verbunden waren.
Der Kläger fordert seinen Anteil
Im Dezember 2020 forderte der Kläger die Beklagten erstmals auf, die Mietverträge vorzulegen und die Höhe der erzielten Mieten offenzulegen – ohne Erfolg. Erst im Jahr 2023 erhielt er über eine neue Hausverwaltung Einblick in die Verträge für die fünf vermieteten Wohnungen. Die monatlichen Mieten beliefen sich auf Beträge zwischen 1.445 Euro und 2.620 Euro.
Für drei der Wohnungen wurden nachweislich seit 2018 Mieteinnahmen erzielt. Der Kläger behauptete, dass dies auch für die übrigen zwei Wohnungen gelte. Basierend auf seinem Miteigentumsanteil von 247,68/1.000 errechnete der Kläger einen ihm zustehenden Anteil an den gesamten Mieteinnahmen seit 2018.
Die Klage vor dem Amtsgericht
Mit einem anwaltlichen Schreiben forderte der Kläger die Beklagten im März 2023 zur Zahlung von 128.031,17 Euro bis Ende des Monats auf. Da die Zahlung ausblieb, reichte der Kläger Klage beim Amtsgericht München ein. Er forderte die Verurteilung der Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung des Betrags nebst Zinsen und vorgerichtlichen Anwaltskosten.
Rechtliche Argumentation des Klägers
Der Kläger stützte seinen Anspruch primär auf Ungerechtfertigte Bereicherung. Er argumentierte, dass die Einnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum grundsätzlich allen Mitgliedern der WEG anteilig zustehen. Hierbei bezog er sich auf § 16 Abs. 1 WEG (alte Fassung, entspricht inhaltlich § 16 Abs. 2 WEG neuer Fassung), der die Verteilung von Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums regelt.
Zur Stützung seiner Position verwies der Kläger auf ein früheres Urteil des Landgerichts München I (Az. 1 S 5268/18 WEG). Dieses Verfahren betraf ebenfalls die strittigen Wohnungen im 4. Obergeschoss und wurde zwischen dem Kläger und den übrigen Eigentümern geführt.
Darüber hinaus sah sich der Kläger gemäß § 18 Abs. 3 WEG (alte Fassung, heute § 9a Abs. 2 WEG n.F. für die Gemeinschaft) berechtigt, den Anspruch individuell geltend zu machen. Er begründete dies damit, dass die gerichtliche Geltendmachung notwendig sei, um die Verjährung der Ansprüche zu verhindern. Zudem sei die WEG selbst untätig geblieben, da sie von den Beklagten dominiert werde.
Hilfsantrag des Klägers
Für den Fall, dass das Gericht seine Berechtigung zur direkten Geltendmachung des Anspruchs verneinen sollte, stellte der Kläger einen Hilfsantrag: Die Beklagten sollten verurteilt werden, den Betrag von 128.031,17 Euro nebst Zinsen und Kosten an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu zahlen.
Position der Beklagten
Die Beklagten beantragten die Abweisung der Klage. Ein zentrales Argument war die Einrede der Verjährung für die Ansprüche aus den Jahren 2018 und 2019. Weitere Verteidigungsargumente sind dem vorliegenden Urteilsauszug nicht im Detail zu entnehmen, dürften aber die Rechtmäßigkeit der Einbehaltung der Mieten oder die fehlende Anspruchsberechtigung des Klägers umfasst haben.
Das Urteil des Amtsgerichts München
Das Amtsgericht München entschied den Fall ohne mündliche Verhandlung im schriftlichen Verfahren, da die Parteien dem zugestimmt hatten (§ 128 Abs. 2 ZPO). Das Gericht folgte der Argumentation der Beklagten und wies die Klage vollständig ab. Dies betrifft sowohl den Hauptantrag (Zahlung an den Kläger) als auch den Hilfsantrag (Zahlung an die WEG).
Die detaillierten Entscheidungsgründe, warum das Gericht die Klage abwies, sind im veröffentlichten Auszug des Urteils nicht enthalten. Mögliche Gründe könnten die Verjährung von Teilen der Forderung sein, eine fehlende individuelle Anspruchsberechtigung des Klägers (Aktivlegitimation) oder andere rechtliche Erwägungen bezüglich der Verwaltung und Nutzung des Gemeinschaftseigentums sein.
Die Kosten des Rechtsstreits wurden dem Kläger auferlegt. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, jedoch nur gegen eine Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Der Streitwert wurde auf 128.031,17 Euro festgesetzt.
Bedeutung für Betroffene
Dieses Urteil verdeutlicht die erheblichen rechtlichen Hürden und Risiken für einzelne Wohnungseigentümer, wenn sie versuchen, Ansprüche im Zusammenhang mit dem Gemeinschaftseigentum individuell durchzusetzen, insbesondere wenn die Mehrheit der Eigentümer anderer Auffassung ist oder selbst von der strittigen Nutzung profitiert.
Konsequenzen für Minderheitseigentümer
Für den Kläger bedeutet das Urteil, dass er vorerst keinen Anteil an den Mieteinnahmen erhält und zusätzlich die nicht unerheblichen Kosten des Gerichtsverfahrens tragen muss. Es zeigt, dass die Berufung auf allgemeine Prinzipien wie § 16 WEG nicht automatisch zum Erfolg führt, wenn prozessuale oder materiell-rechtliche Hindernisse bestehen (wie z.B. Verjährung oder Fragen der Aktivlegitimation).
Verwaltung von Gemeinschaftseigentum
Der Fall unterstreicht die Notwendigkeit klarer Regelungen und einer transparenten Verwaltung innerhalb einer WEG, gerade wenn Gemeinschaftseigentum Erträge abwirft. Beschlüsse über Baumaßnahmen und die anschließende Nutzung sollten rechtssicher gefasst und dokumentiert werden. Die Rolle der Hausverwaltung bei der Vereinnahmung und Verteilung solcher Erträge ist ebenfalls von zentraler Bedeutung.
Rechtsdurchsetzung in der WEG
Das Urteil wirft erneut die Frage auf, wie Ansprüche der Gemeinschaft effektiv durchgesetzt werden können, wenn die Verwaltung oder die Mehrheit der Eigentümer untätig bleibt oder selbst involviert ist. Die Neuregelungen des WEG-Rechts (insbesondere § 9a WEG n.F.) zielen darauf ab, die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft zu stärken, doch die individuelle Rechtsverfolgung durch einzelne Eigentümer bleibt komplex. Betroffene sollten stets prüfen, ob Ansprüche primär durch die Gemeinschaft geltend gemacht werden müssen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht direkt Ansprüche auf anteilige Mieteinnahmen aus vermieteten Gemeinschaftseigentumsflächen geltend machen können – diese Befugnis liegt ausschließlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft als Ganzes. Nur in Ausnahmefällen (Notgeschäftsführung nach § 18 Abs. 3 WEG) kann ein einzelner Eigentümer für die Gemeinschaft handeln, wobei die bloße Verjährungsgefahr hierfür nicht ausreicht. Die Beteiligung an Nutzungen aus Gemeinschaftseigentum setzt zudem eine entsprechende Beteiligung an den Herstellungs- und laufenden Kosten voraus.
Benötigen Sie Hilfe?
Klärung von Ansprüchen bei gemeinschaftlich vermieteten Immobilien
Wenn Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft wirtschaftliche Vorteile aus der Vermietung gemeinschaftlichen Eigentums ziehen, ohne die übrigen Eigentümer daran zu beteiligen, entstehen häufig Konflikte um Nutzungsrechte und Erlösverteilung. Die rechtliche Situation ist komplex, weil individuelle Ansprüche meist von der gemeinschaftlichen Verwaltung und den Beschlussfassungen abhängig sind.
Unsere Kanzlei prüft sorgfältig, ob und wie Ansprüche wirksam durchgesetzt werden können und ob gegebenenfalls Fristen oder Besonderheiten der WEG-Verwaltung zu beachten sind. So erhalten Sie eine fundierte Einschätzung Ihrer Rechtsposition und die geeigneten Schritte, um berechtigte Beteiligungen an den Erträgen gemeinschaftlichen Eigentums zu sichern.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet Gemeinschaftseigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) genau und wie unterscheidet es sich von Sondereigentum?
Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, erwerben Sie nicht nur die Wohnung selbst, sondern werden auch Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Innerhalb dieser Gemeinschaft gibt es zwei grundlegend verschiedene Arten von Eigentum: das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum. Die Unterscheidung ist sehr wichtig, weil sie bestimmt, wer was nutzen, verändern und bezahlen muss.
Was gehört wem? Sondereigentum vs. Gemeinschaftseigentum
Sondereigentum ist vereinfacht gesagt Ihre alleinige „Sphäre“ innerhalb des Gebäudes oder auf dem Grundstück.
- Dazu gehören in der Regel die Räume Ihrer Wohnung selbst (z.B. Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad).
- Auch bestimmte Teile innerhalb dieser Räume können Sondereigentum sein, wie zum Beispiel nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge (Teppich, Parkett), Sanitärinstallationen (Badewanne, Toilette) oder Innentüren der Wohnung. Manchmal können auch außerhalb der Wohnung liegende Bereiche wie ein bestimmter Kellerraum oder ein Tiefgaragenstellplatz Sondereigentum sein (oft verbunden mit einem Sondernutzungsrecht).
- Über Ihr Sondereigentum können Sie grundsätzlich allein bestimmen. Sie entscheiden, wie Sie die Räume nutzen, gestalten oder renovieren – solange Sie nicht die Rechte anderer Eigentümer oder das Gemeinschaftseigentum beeinträchtigen. Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihr Bad neu fliesen – das ist Ihre Sache.
Gemeinschaftseigentum hingegen gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Es umfasst alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind oder dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und nicht Sondereigentum oder Eigentum eines Dritten sind.
- Typische Beispiele sind das Grundstück, auf dem das Haus steht, das Fundament, das Dach, die Außenwände (inklusive Fenster und Außentüren), tragende Innenwände, das Treppenhaus, der Aufzug, gemeinsame Heizungs- und Versorgungsanlagen (bis zu den Anschlüssen in der Wohnung) sowie gemeinschaftlich genutzte Räume wie Waschküchen oder Fahrradkeller.
- Über das Gemeinschaftseigentum können Sie nicht allein entscheiden. Alle Eigentümer verwalten es gemeinsam.
Wer entscheidet und wer zahlt?
Für Ihr Sondereigentum sind Sie grundsätzlich allein verantwortlich. Das bedeutet:
- Sie nutzen es allein (oder überlassen es z.B. einem Mieter).
- Sie tragen die Kosten für Instandhaltung und Reparaturen innerhalb Ihrer Sondereigentumsbereiche selbst (z.B. neuer Anstrich, Reparatur der Dusche).
- Sie entscheiden über Veränderungen, müssen sich aber an die Regeln der Gemeinschaft halten, die in der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung oder durch Beschlüsse festgelegt sind.
Für das Gemeinschaftseigentum ist die Eigentümergemeinschaft als Ganzes zuständig. Das bedeutet:
- Es wird gemeinschaftlich genutzt (z.B. das Treppenhaus) oder durch die Gemeinschaft verwaltet.
- Alle Eigentümer tragen die Kosten für Instandhaltung, Reparaturen und Verwaltung anteilig (meist entsprechend ihrer Miteigentumsanteile). Diese Kosten werden über das sogenannte Hausgeld finanziert. Wenn zum Beispiel das Dach repariert werden muss, zahlen alle Eigentümer entsprechend ihrem Anteil mit.
- Über Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z.B. Sanierung der Fassade, Einbau einer neuen Heizung, aber auch die Art der Nutzung von Gemeinschaftsflächen) entscheidet die Eigentümergemeinschaft durch Beschlüsse in der Eigentümerversammlung.
Warum ist der Unterschied wichtig (Beispiel Mieteinnahmen)?
Der Unterschied ist entscheidend, wenn es um die Nutzung und mögliche Einnahmen geht.
- Einnahmen aus Ihrem Sondereigentum (z.B. Miete für Ihre Wohnung oder Ihren Kellerraum, wenn dieser Sondereigentum ist) stehen grundsätzlich Ihnen allein zu.
- Werden jedoch Teile des Gemeinschaftseigentums vermietet oder anderweitig wirtschaftlich genutzt (z.B. Vermietung einer Dachfläche für eine Mobilfunkantenne, Vermietung einer gemeinschaftlichen Waschküche, einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Hausmeisterwohnung oder auch Stellplätzen auf dem Gemeinschaftsgrundstück), stehen die daraus erzielten Einnahmen grundsätzlich der Gemeinschaft aller Eigentümer zu. Über die Frage, ob solche Flächen genutzt werden und wie die Einnahmen verwendet werden (z.B. Verteilung an die Eigentümer oder Zuführung zur Instandhaltungsrücklage), entscheidet die Eigentümergemeinschaft per Beschluss. Das Verständnis dieses Unterschieds ist daher zentral, wenn es um Ansprüche auf Mieteinnahmen aus gemeinschaftlichen Flächen geht.
Unter welchen Umständen dürfen Mieteinnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum überhaupt erzielt werden und wer entscheidet darüber?
Grundsätzlich gilt: Über die Vermietung von Gemeinschaftseigentum entscheidet ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) durch einen Beschluss. Einzelne Eigentümer oder die Hausverwaltung können dies nicht im Alleingang tun.
Gemeinschaftseigentum gehört allen Wohnungseigentümern gemeinsam. Dazu zählen beispielsweise Teile des Gebäudes wie das Dach, die Fassade, das Treppenhaus, aber auch Flächen wie ein gemeinsamer Garten, eine Waschküche oder manchmal auch eine nicht genutzte Hausmeisterwohnung.
Die Entscheidung trifft die Gemeinschaft
Wenn Teile dieses Gemeinschaftseigentums vermietet werden sollen – etwa eine Dachfläche für eine Mobilfunkantenne, ein Kellerraum an einen Externen oder eine Werbefläche an der Fassade – ist das eine Form der Nutzung und Verwaltung des gemeinsamen Eigentums. Die Entscheidung darüber, ob und zu welchen Bedingungen vermietet wird, müssen die Wohnungseigentümer gemeinsam treffen.
Diese Entscheidung fällt in der Regel durch einen Beschluss in der Eigentümerversammlung. Hierfür ist meistens eine einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend. In der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung können aber auch andere Mehrheitserfordernisse festgelegt sein.
Was wird beschlossen?
Der Beschluss sollte klar regeln:
- Was genau vermietet werden soll (z.B. „der Kellerraum Nr. 3 laut Plan“).
- An wen oder unter welchen Voraussetzungen vermietet werden darf.
- Zu welchem Mietzins und zu welchen wesentlichen Konditionen (z.B. Laufzeit).
- Wer den Mietvertrag abschließen soll (oft wird die Hausverwaltung dazu ermächtigt).
Stellen Sie sich vor, Ihre Gemeinschaft möchte eine freie Wandfläche am Haus für Werbung vermieten. Die Eigentümer müssten in einer Versammlung darüber abstimmen, ob sie das möchten und zu welchen Bedingungen (z.B. Mindestmiete, Art der Werbung).
Rolle der Hausverwaltung
Die Hausverwaltung setzt die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft um. Sie darf also nicht selbst entscheiden, Gemeinschaftseigentum zu vermieten. Wenn die Eigentümergemeinschaft jedoch die Vermietung beschlossen hat, wird die Verwaltung oft beauftragt, einen passenden Mieter zu suchen, den Mietvertrag im Namen der Gemeinschaft abzuschließen und die Miete einzuziehen. Die Verwaltung handelt hier also als „verlängerter Arm“ der Eigentümergemeinschaft.
Wem gehören die Mieteinnahmen?
Die Mieteinnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum stehen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Sie fließen in die gemeinschaftliche Kasse. Üblicherweise werden diese Einnahmen verwendet, um die laufenden Kosten der Gemeinschaft (z.B. für Reparaturen, Versicherungen, Reinigung) zu decken. Das kann dazu führen, dass das monatliche Hausgeld für alle Eigentümer sinkt. Die genaue Verteilung bzw. Verrechnung der Einnahmen richtet sich nach dem vereinbarten oder gesetzlichen Verteilerschlüssel (meist nach Miteigentumsanteilen), sofern die Eigentümer nichts anderes beschließen.
Wie werden Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum rechtlich korrekt auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt? Gibt es Ausnahmen von diesem Grundsatz?
Mieteinnahmen, die aus der Vermietung von Teilen des Gemeinschaftseigentums erzielt werden (zum Beispiel durch die Vermietung einer Hausmeisterwohnung, von Dachflächen für Mobilfunkantennen oder von gemeinschaftlichen Kellerräumen), gehören rechtlich zu den sogenannten „Nutzungen“ des gemeinschaftlichen Eigentums.
Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass diese Einnahmen grundsätzlich nach dem Verhältnis Ihrer Miteigentumsanteile (MEA) auf die einzelnen Wohnungseigentümer verteilt werden. Die Höhe Ihres Miteigentumsanteils finden Sie in der Teilungserklärung Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Er richtet sich häufig nach der Größe Ihrer Wohnung im Verhältnis zur Gesamtfläche. Ein höherer Miteigentumsanteil bedeutet also auch einen höheren Anteil an den gemeinschaftlichen Einnahmen.
Stellen Sie sich vor: Die Gemeinschaft vermietet eine Fläche für jährlich 2.000 Euro. Ihr Miteigentumsanteil beträgt 60/1.000. Ihnen stünden somit rechnerisch 120 Euro (2.000 Euro × 60 ÷ 1.000) dieser Einnahme zu. In der Praxis fließen diese Einnahmen in der Regel in die Gemeinschaftskasse und werden bei der Jahresabrechnung berücksichtigt, was Ihr zu zahlendes Hausgeld entsprechend reduziert.
Abweichende Verteilung durch Beschluss
Ja, es gibt Ausnahmen von dieser grundsätzlichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch einen Beschluss mit einfacher Mehrheit entscheiden, die Mieteinnahmen nach einem anderen Schlüssel zu verteilen.
Ein solcher Beschluss muss jedoch den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das heißt, die abweichende Regelung darf nicht willkürlich sein oder einzelne Eigentümer ohne sachlichen Grund benachteiligen. Eine andere Verteilung könnte beispielsweise dann beschlossen werden, wenn:
- Einzelne Eigentümer besondere Kosten oder Aufwendungen für die Erzielung dieser Mieteinnahmen getragen haben, die über die üblichen Verwaltungskosten hinausgehen.
- Die Vermietung spezifische Nachteile nur für bestimmte Eigentümer mit sich bringt (was bei reinen Mieteinnahmen aber seltener der Fall ist als bei Kosten).
Ob ein Grund für eine abweichende Verteilung vorliegt und ob diese fair ist, muss im konkreten Einzelfall bewertet werden.
Vorrang der Teilungserklärung
Ganz wichtig ist auch ein Blick in die Teilungserklärung oder eine eventuell vorhandene Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG. Diese grundlegenden Dokumente können bereits von Anfang an eine spezielle Regelung zur Verteilung von Einnahmen aus dem Gemeinschaftseigentum enthalten. Solche vereinbarten Regelungen haben grundsätzlich Vorrang vor der gesetzlichen Regelung und können in der Regel auch nicht einfach durch einen Mehrheitsbeschluss geändert werden.
Die Verteilung der Mieteinnahmen erfolgt also im Regelfall nach Miteigentumsanteilen, kann aber durch einen Mehrheitsbeschluss der Eigentümer oder durch bereits bestehende Vereinbarungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung anders geregelt sein.
Welche Rechte und Pflichten haben Wohnungseigentümer, die sich nicht an Baumaßnahmen beteiligen, die zur Schaffung von vermietbarem Gemeinschaftseigentum geführt haben?
Wenn in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Baumaßnahmen durchgeführt werden, um Teile des Gemeinschaftseigentums vermietbar zu machen (z.B. der Ausbau eines Dachbodens zu einer Wohnung), und nicht alle Eigentümer die Kosten dafür tragen, stellt sich oft die Frage nach den Rechten und Pflichten dieser nicht beteiligten Eigentümer. Dies betrifft vor allem den Anspruch auf Mieteinnahmen und die Pflicht zur Mitfinanzierung laufender Kosten.
Wer bekommt die Mieteinnahmen?
Grundsätzlich gilt: Einnahmen aus der Vermietung von Gemeinschaftseigentum, wie zum Beispiel Miete, stehen allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu. Sie werden normalerweise entsprechend der Miteigentumsanteile verteilt.
Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme, wenn es um Baumaßnahmen geht, deren Kosten nur von denjenigen Eigentümern getragen wurden, die der Maßnahme zugestimmt haben. In einem solchen Fall kann die Eigentümergemeinschaft durch Beschluss festlegen, dass auch nur diese Eigentümer, die die Kosten getragen haben, die Mieteinnahmen erhalten sollen.
Für Sie bedeutet das: Ob Sie als nicht beteiligter Eigentümer einen Anteil an den Mieteinnahmen erhalten, hängt entscheidend davon ab, was die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat.
- Ohne einen speziellen Beschluss zur Verteilung der Mieteinnahmen gilt der Grundsatz: Die Einnahmen stehen allen Eigentümern anteilig zu.
- Mit einem entsprechenden Beschluss können die Mieteinnahmen aber ausschließlich den Eigentümern zugewiesen werden, die die Baumaßnahme finanziert haben.
Wer trägt die laufenden Kosten und die Instandhaltung?
Auch für die laufenden Kosten (z.B. Verwaltung, Versicherung, Betriebskosten für den vermieteten Teil) und die Instandhaltung des neu geschaffenen vermietbaren Gemeinschaftseigentums gilt ein Grundsatz: Alle Eigentümer tragen diese Kosten gemeinsam, üblicherweise nach ihren Miteigentumsanteilen. Das Gemeinschaftseigentum – auch der neu geschaffene vermietbare Teil – bleibt Eigentum aller.
Aber auch hier kann die Eigentümergemeinschaft abweichende Regelungen beschließen. Es ist möglich und oft auch sinnvoll, durch Beschluss festzulegen, dass die laufenden Kosten und die Instandhaltungskosten für den vermieteten Bereich von denjenigen Eigentümern getragen werden, die auch die Mieteinnahmen erhalten.
Die genauen Rechte und Pflichten von Eigentümern, die sich nicht an den Kosten der Baumaßnahme beteiligt haben, hängen also stark von den Beschlüssen ab, die die Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst hat. Diese Beschlüsse regeln sowohl die Verteilung der Kosten der Baumaßnahme selbst als auch die Verteilung der daraus resultierenden Einnahmen (Miete) und der nachfolgenden laufenden Kosten und Instandhaltungspflichten. Es ist daher wichtig, die Beschlusslage in Ihrer konkreten WEG zu kennen.
Welche Möglichkeiten haben Wohnungseigentümer, um ihre Ansprüche auf anteilige Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum durchzusetzen, und welche Fristen sind dabei zu beachten?
Wenn Gemeinschaftseigentum Ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft vermietet wird (zum Beispiel eine Hausmeisterwohnung, Dachflächen für Mobilfunkantennen oder Kellerräume), stehen die Mieteinnahmen grundsätzlich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) zu. Als einzelner Eigentümer haben Sie einen Anspruch auf einen Anteil an diesen Einnahmen, meist entsprechend Ihrem Miteigentumsanteil.
Die Durchsetzung dieser Ansprüche und die Verwaltung der Einnahmen erfolgen in mehreren Schritten und auf verschiedenen Wegen:
Wege zur Durchsetzung der Ansprüche
- Die Gemeinschaft handelt: Zunächst ist es Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), vertreten durch den Verwalter, die Miete vom Mieter einzuziehen. Zahlt der Mieter nicht, muss die GdWE ihre Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen. Als einzelner Eigentümer können Sie in der Regel nicht direkt gegen den Mieter vorgehen. Sie können aber darauf hinwirken, dass der Verwalter tätig wird oder dass die Eigentümerversammlung einen Beschluss zur Durchsetzung der Mietforderungen fasst.
- Verteilung innerhalb der Gemeinschaft: Die eingenommene Miete fließt in das Vermögen der GdWE. Die Verteilung an die einzelnen Eigentümer erfolgt normalerweise im Rahmen der Jahresabrechnung, über die die Eigentümerversammlung beschließt. Der beschlossene Wirtschaftsplan kann ebenfalls Regelungen zur Verrechnung enthalten.
- Ihr Anspruch gegen die Gemeinschaft: Ihr persönlicher Anspruch auf Auszahlung Ihres Anteils richtet sich gegen die GdWE. Besteht Uneinigkeit über die Höhe oder die Auszahlung Ihres Anteils, sollten Sie zunächst das Gespräch mit dem Verwalter oder dem Verwaltungsbeirat suchen. Sie können auch einen Antrag zur Klärung oder Beschlussfassung in die Eigentümerversammlung einbringen. Führt dies nicht zum Erfolg, kann der Anspruch auf Auszahlung des Ihnen zustehenden Betrags (nach entsprechender Abrechnung und Beschlussfassung) gerichtlich gegen die GdWE geltend gemacht werden. Hierfür ist das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnanlage liegt.
Wichtige Fristen: Die Verjährung
Auch Ansprüche auf Mieteinnahmen oder deren Auszahlung können verjähren.
- Regelmäßige Verjährungsfrist: Sowohl die Ansprüche der GdWE gegen den Mieter auf Mietzahlung als auch Ihr Anspruch als einzelner Eigentümer gegen die GdWE auf Auszahlung Ihres Anteils verjähren in der Regel nach drei Jahren.
- Beginn der Frist: Diese dreijährige Frist beginnt normalerweise am Ende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Berechtigte (also die GdWE bzw. Sie als Eigentümer) von den Umständen, die den Anspruch begründen, Kenntnis erlangt hat oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen. Für Ihren Auszahlungsanspruch gegen die GdWE ist oft der Zeitpunkt relevant, an dem die Jahresabrechnung beschlossen wurde und die Zahlung fällig ist.
- Bedeutung: Nach Eintritt der Verjährung kann die Zahlung zwar noch gefordert, aber vom Schuldner (Mieter oder GdWE) verweigert werden. Es ist daher wichtig, Ansprüche rechtzeitig geltend zu machen.
Die Bedeutung von Nachweisen
Um Ihre Ansprüche oder die Ansprüche der GdWE erfolgreich durchsetzen zu können, sind Nachweise entscheidend. Sie dienen dazu, das Bestehen und die Höhe des Anspruchs zu belegen. Wichtige Dokumente sind hierbei insbesondere:
- Der Mietvertrag über das Gemeinschaftseigentum.
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung, zum Beispiel über die Vermietung, die Verwaltung der Einnahmen oder die Genehmigung der Jahresabrechnung, in der die Einnahmen und deren Verteilung ausgewiesen sind.
- Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung, die Regelungen zur Verteilung von Einnahmen enthalten können.
- Kontoauszüge und Zahlungsbelege, die den Eingang oder das Ausbleiben von Mietzahlungen dokumentieren.
- Die Jahresabrechnungen, die die Einnahmen und deren geplante Verteilung detailliert aufführen.
Diese Unterlagen helfen dabei, Klarheit über die Ansprüche zu schaffen und diese – falls notwendig – auch vor Gericht zu beweisen. Sie haben als Wohnungseigentümer ein Recht auf Einsicht in diese Verwaltungsunterlagen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Gemeinschaftseigentum
Gemeinschaftseigentum umfasst nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) alle Teile des Gebäudes und des Grundstücks, die nicht Sondereigentum (also nicht im Alleineigentum eines Wohnungseigentümers, wie typischerweise die Wohnung selbst) oder Eigentum Dritter sind (§ 1 Abs. 5 WEG). Dazu gehören zwingend tragende Bauteile, das Dach, das Fundament, das Treppenhaus, aber auch – wie im vorliegenden Fall – nachträglich geschaffene Wohnungen, wenn sie nicht wirksam zu Sondereigentum erklärt wurden. Die Verwaltung und die Nutzung des Gemeinschaftseigentums stehen allen Wohnungseigentümern gemeinsam zu, weshalb Erträge daraus (z.B. Mieten) grundsätzlich der Gemeinschaft aller Eigentümer zustehen und nach Miteigentumsanteilen oder einem anderen vereinbarten Schlüssel verteilt werden (§ 16 Abs. 2 WEG n.F.). Im Fall wurden die neuen Dachgeschosswohnungen als Gemeinschaftseigentum betrachtet, weshalb der Kläger einen Anteil an den Mieteinnahmen forderte.
Ungerechtfertigte Bereicherung
Ungerechtfertigte Bereicherung liegt vor, wenn jemand etwas ohne rechtlichen Grund auf Kosten eines anderen erlangt hat (§ 812 Abs. 1 BGB). Derjenige, der etwas ungerechtfertigt erhalten hat (der „Bereicherte“), ist verpflichtet, es an denjenigen zurückzugeben, auf dessen Kosten er es erlangt hat (der „Entreicherte“). Ein Rechtsgrund fehlt beispielsweise, wenn eine Leistung erbracht wird, obwohl kein Vertrag besteht oder dieser unwirksam ist. Im Text stützt der Kläger seinen Anspruch darauf, dass die Beklagten die Mieteinnahmen aus dem Gemeinschaftseigentum ohne Rechtsgrundlage (da die Einnahmen der Gemeinschaft zustehen) vollständig für sich behalten und sich somit auf seine Kosten (entsprechend seinem Miteigentumsanteil) bereichert haben.
Beispiel: Sie überweisen versehentlich Ihre Miete doppelt. Ihr Vermieter hat die zweite Zahlung ohne rechtlichen Grund erhalten und muss Ihnen diesen Betrag als ungerechtfertigte Bereicherung zurückerstatten.
Einrede der Verjährung
Die Einrede der Verjährung ist ein Leistungsverweigerungsrecht des Schuldners (§ 214 Abs. 1 BGB). Nach Ablauf der gesetzlichen Verjährungsfrist (für Ansprüche auf Mietzahlungen oder Herausgabe von Nutzungen beträgt diese regelmäßig drei Jahre, § 195 BGB) kann der Gläubiger seinen Anspruch zwar noch haben, ihn aber gerichtlich nicht mehr gegen den Willen des Schuldners durchsetzen. Der Schuldner muss sich aktiv auf die Verjährung berufen („die Einrede erheben“). Im Text beriefen sich die Beklagten auf die Verjährung, um die Zahlung der Mieteinnahmen aus den Jahren 2018 und 2019 zu verweigern, da die Klage erst 2023 eingereicht wurde und die dreijährige Frist für diese Jahre möglicherweise abgelaufen war.
Aktivlegitimation
Aktivlegitimation bezeichnet die materiell-rechtliche Befugnis einer Person (des Klägers), einen bestimmten Anspruch im eigenen Namen gerichtlich geltend zu machen. Es geht also um die Frage: „Steht der geltend gemachte Anspruch tatsächlich dem Kläger zu?“. Fehlt die Aktivlegitimation, wird die Klage als unbegründet abgewiesen, auch wenn der Anspruch an sich besteht und einem anderen (z.B. der Gemeinschaft) zustehen würde. Im vorliegenden Fall war fraglich, ob der Kläger individuell berechtigt war, seinen Anteil an den Mieteinnahmen einzuklagen (Aktivlegitimation bejaht), oder ob dieser Anspruch nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband geltend gemacht werden kann (§ 9a Abs. 2 WEG n.F.), was die Aktivlegitimation des einzelnen Klägers verneinen würde. Die Abweisung der Klage könnte (auch) auf die fehlende Aktivlegitimation des Klägers gestützt worden sein.
Gesamtschuldner
Gesamtschuldner sind mehrere Personen, die dieselbe Leistung in der Weise schulden, dass der Gläubiger die gesamte Leistung von jedem einzelnen Schuldner fordern kann, aber insgesamt nur einmal erhält (§ 421 BGB). Der Gläubiger hat also die Wahl, von wem er die Zahlung verlangt. Leistet ein Gesamtschuldner die gesamte Schuld, wirkt dies auch für die anderen Schuldner befreiend gegenüber dem Gläubiger. Im Innenverhältnis können die Gesamtschuldner untereinander Ausgleich verlangen, in der Regel zu gleichen Teilen (§ 426 BGB). Im Text hat der Kläger die Beklagten als Gesamtschuldner verklagt, was bedeutet, dass er die gesamte geforderte Summe von jedem einzelnen Beklagten hätte verlangen können, wenn seine Klage erfolgreich gewesen wäre.
Hilfsantrag
Ein Hilfsantrag ist ein Antrag, den ein Kläger in einem Gerichtsverfahren für den Fall stellt, dass sein Hauptantrag keinen Erfolg hat. Das Gericht prüft und entscheidet über den Hilfsantrag nur dann, wenn es den Hauptantrag abweist. Der Hilfsantrag dient dazu, ein alternatives Klageziel zu verfolgen oder eine andere rechtliche Grundlage abzudecken, um die Erfolgschancen im Prozess zu erhöhen. Im konkreten Fall war der Hauptantrag des Klägers auf Zahlung der Mieteinnahmen an sich selbst gerichtet. Für den Fall, dass das Gericht dies ablehnt (z.B. wegen fehlender Aktivlegitimation), stellte er den Hilfsantrag, die Beklagten zur Zahlung desselben Betrags an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu verurteilen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 16 Abs. 1 WEG (Gemeinschaftliche Kosten und Nutzungen): Diese Vorschrift bestimmt, dass die Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen. Dies bedeutet, dass Erträge, die aus dem gemeinschaftlichen Eigentum erzielt werden, grundsätzlich allen Wohnungseigentümern anteilig zustehen. Bedeutung im vorliegenden Fall: Da die Dachgeschosswohnungen im Gemeinschaftseigentum stehen, fallen die daraus erzielten Mieteinnahmen grundsätzlich in die Gemeinschaft und stehen dem Kläger anteilig zu.
- § 812 Abs. 1 S. 1 BGB (ungerechtfertigte Bereicherung): Nach dieser Vorschrift ist jemand, der durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt hat, zur Herausgabe des Erlangten verpflichtet.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Wohnungseigentümer bei Mieteinnahmen aus Umbauten am Gemeinschaftseigentum
Als Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) können Sie mit Situationen konfrontiert werden, in denen Teile des Gemeinschaftseigentums ausgebaut und vermietet werden. Es stellt sich dann oft die Frage, wem diese Mieteinnahmen zustehen. Nicht immer erhält jeder Eigentümer automatisch einen Anteil entsprechend seiner Quote.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Klären Sie die Verteilung von Einnahmen aus Gemeinschaftseigentum
Grundsätzlich stehen Erträge aus dem Gemeinschaftseigentum, wie Mieteinnahmen, allen Eigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen zu (§ 21 Abs. 2 WEG a.F. / sinngemäß auch nach neuem Recht über die Kostentragungspflicht und Nutzenziehung). Die Gemeinschaft kann jedoch durch Beschluss abweichende Regelungen treffen. Wie der Fall des AG München zeigt, kann ein Eigentümer leer ausgehen, wenn die Mehrheit einen Ausbau beschließt und finanziert, die neu geschaffenen Wohnungen vermietet und der betreffende Eigentümer sich nicht an den Kosten beteiligt. Prüfen Sie daher immer genau die Beschlüsse Ihrer WEG zur Nutzung, Kostenverteilung und Ertragsverteilung bei Umbauten am Gemeinschaftseigentum.
⚠️ ACHTUNG: Verlassen Sie sich nicht blind darauf, dass Ihnen aufgrund Ihres Miteigentumsanteils automatisch ein Anteil an Mieteinnahmen aus Umbauten zusteht, insbesondere wenn Sie dem ursprünglichen Beschluss nicht zugestimmt und sich nicht an den Kosten beteiligt haben.
Tipp 2: Achten Sie auf Beschlüsse zu Baumaßnahmen und zur Nutzung
Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind zentral – insbesondere, wenn es um bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum und deren anschließende Nutzung (z. B. Vermietung nach Dachausbau) geht. Solche Beschlüsse regeln oft nicht nur die Durchführung der Maßnahme, sondern auch, wer die Kosten trägt und wer die Erträge erhält. Ihre Haltung zu einem Beschluss (Zustimmung/Ablehnung) und Ihre Beteiligung an den Kosten können Ihre Ansprüche auf Erträge beeinflussen, wie das Urteil verdeutlicht.
Beispiel: Die Mehrheit beschließt den Ausbau des Daches zu Wohnungen. Gleichzeitig wird beschlossen, dass die Mieteinnahmen nur den Eigentümern zustehen, die den Ausbau finanzieren. Wenn Sie nicht mitfinanzieren, könnten Sie von den Mieteinnahmen ausgeschlossen sein.
Tipp 3: Kostenbeteiligung kann Voraussetzung für Ertragsanteil sein
Das Gericht legte im besprochenen Fall Wert darauf, dass der Kläger sich nicht an den laufenden Kosten der neu geschaffenen Wohnungen beteiligte. Wenn Sie Mieteinnahmen aus neu geschaffenem oder ausgebautem Gemeinschaftseigentum beanspruchen, müssen Sie in der Regel auch bereit sein, die damit verbundenen Kosten (Bau, Instandhaltung etc.) entsprechend Ihrem Anteil oder gemäß Beschlusslage mitzutragen. Ein Anspruch auf „Früchte“ (Mieteinnahmen) setzt oft die Bereitschaft zur Tragung der „Lasten“ (Kosten) voraus, sofern die Gemeinschaft keine andere Regelung getroffen hat.
Tipp 4: Bestehen Sie auf Ihr Recht auf Auskunft
Unabhängig davon, ob Ihnen ein Anteil an bestimmten Mieteinnahmen zusteht, haben Sie als Miteigentümer ein Recht auf Auskunft über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Dazu können auch Informationen über Mietverträge und Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum gehören, selbst wenn diese Erträge (wie im entschiedenen Fall) durch Beschluss anders verteilt werden. Fordern Sie diese Informationen bei Bedarf von der Hausverwaltung an. Im entschiedenen Fall erhielt der Kläger die Auskunft ja auch – nur eben keinen Zahlungsanspruch.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
- Beschlussanfechtung: Sind Sie mit einem Beschluss der WEG nicht einverstanden (z. B. weil er Sie unangemessen benachteiligt oder fehlerhaft ist), müssen Sie diesen innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung anfechten (§ 45 WEG). Versäumen Sie diese Frist, wird der Beschluss bestandskräftig, auch wenn er materiell vielleicht angreifbar gewesen wäre.
- Unklare Beschlüsse: Achten Sie darauf, dass Beschlüsse zu Umbauten klar regeln, wer die Kosten trägt, wer zur Nutzung berechtigt ist und wem eventuelle Erträge zufließen. Unklare Regelungen führen oft zu Streit.
- Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung: Prüfen Sie, ob Ihre Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung spezielle Regelungen zur Nutzung von Gemeinschaftseigentum oder zur Verteilung von Erträgen enthält.
✅ Checkliste: Mieteinnahmen aus Gemeinschaftseigentum
- [ ] Gibt es einen gültigen Beschluss der WEG zum Umbau/zur Vermietung?
- [ ] Regelt der Beschluss oder die Gemeinschaftsordnung klar die Verteilung der Kosten?
- [ ] Regelt der Beschluss oder die Gemeinschaftsordnung klar die Verteilung der Mieteinnahmen?
- [ ] Habe ich mich an den Kosten der Maßnahme beteiligt bzw. war/bin ich dazu verpflichtet?
- [ ] Habe ich relevante Beschlüsse ggf. fristgerecht angefochten?
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1291 C 17860/23 WEG – Urteil vom 03.06.2024
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