AG Neukölln, Az.: 16 C 430/07, Teilurteil vom 11.04.2008
1. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm im Hause … Berlin, innegehaltenen Wohnräumlichkeiten im Quergebäude, EG Mitte, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Balkon/Terrasse und Keller zum 31. Mai 2008 zu räumen und geräumt an die Klägerin, zu Händen der … Berlin, herauszugeben.
2. Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussurteil vorbehalten.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 3.073,50 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin vermietete dem Beklagten mit Vertrag vom 1.3.2007 die Wohnung … Quergebäude EG Mitte, … B. In § 21 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass der Mieter verpflichtet ist, dem Vermieter eine Sicherheit (Mietkaution) in Höhe von 709,00 Euro in bar zu leisten. Die vereinbarte Nettomiete betrug 236,50 Euro. In § 10 des Mietvertrages ist vereinbart, dass die Haltung anderer als Kleintiere, insbesondere Hundehaltung, nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters gestattet ist. Das Mietverhältnis begann zum 1.3.2007.
Der Beklagte leistete die Kaution nicht.
Bei dem Beklagten in der Wohnung und im Garten hielt sich wiederholt ein Staffordshire-Bullterrier Beagle Mischung auf, wobei zwischen den Parteien streitig ist, wie oft dies der Fall war.
Am 24.7.2007 beantragte der Beklagte bei der Hausverwaltung die Zustimmung zur Haltung des Staffordshire-Bullterrier Beagle Mischung. Am 1.8.2007 forderte die Klägerin den Beklagte auf, den Hund bis zum 3.8.2007 abzuschaffen.
Am 27.9.2007 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit dem Beklagten wegen unerlaubter Hundehaltung fristlos, hilfsweise ordentlich. Mit der Klageschrift vom 1.11.2007 wiederholte die Klägerin die fristlose Kündigung.
Das Gericht hat den Beklagten mit Teilurteil vom 6.2.2008, dem Beklagten zugestellt am 11.2.2008, auf Antrag der Klägerin zur Zahlung der Kaution in Höhe von 709,00 Euro an die Klägerin verurteilt.
Mit Schreiben vom 15.2.2008 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis erneut fristlos, hilfsweise ordentlich zum 31.5.2008, wegen der Nichtzahlung der Kaution. Am 21.2.2008 übersandte der Beklagte der Hausverwaltung einen Blanko-Verpfändungsvertrag der … in dem sein Name eingetragen war.
Mit Schriftsatz vom 29.2.2008 wiederholte die Klägerin die Kündigung vom 15.2.2008.
Die Klägerin behauptet, am 3.8.2007 sowie vom 21. bis 24.8.2007 sei der Hund bei Arbeiten in der Wohnung des Beklagten sowie im Garten anwesend gewesen.
In der mündlichen Verhandlung vom 7.3.2008 hat die Klägerin beantragt, den Beklagten zur (sofortigen) Herausgabe der Wohnung zu verurteilen, hilfsweise zum 31.5.2008. Hinsichtlich der Herausgabe vor dem 31.5.2008 hat die Klägerin in der mündlichen Verhandlung vom 9.4.2008 die Rücknahme der Klage erklärt, wobei sie ihr Herausgabeverlangen weiterhin auf sämtliche Kündigungen und Kündigungsgründe stützt. Der Beklagte hat der Teilrücknahme nicht zugestimmt.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, die von ihm im Hause … Berlin, innegehaltenen Wohnräumlichkeiten im Quergebäude, EG Mitte, bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Diele, Balkon/Terrasse und Keller zum 31. Mai 2008 zu räumen und geräumt an die Klägerin, zu Händen der … Berlin, herauszugeben.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte macht geltend, dass die Wohnung zahlreiche Mängel aufweise und er Eigenleistungen an der Wohnung erbracht habe. Er bestreitet den Zugang der Kündigung vom 27.9.2007. Er behauptet, dass insbesondere die Mieterin … im gleichen Haus einen Kampfhund halten würde, welchen die Klägerin ihr ohne weiteres genehmigt habe.
Für das weitere Vorbringen der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Über den Räumungsantrag der Klägerin in der Fassung der letzten mündlichen Verhandlung ist durch Teilurteil zu entscheiden, da der Beklagte der Rücknahme im Übrigen nicht zugestimmt hat. Diese Zustimmung war nach § 269 Abs. 1 ZPO für die Wirksamkeit der Rücknahme aber erforderlich, da über den Antrag zur sofortigen Herausgabe bereits mündlich verhandelt worden war. Somit ist der Rechtsstreit hinsichtlich der sofortigen Herausgabe der Wohnung noch nicht beendet.
Über den Antrag auf Räumung zum 31.5.2008 kann auch durch Teilurteil entschieden werden, da die Pflicht zur Räumung zum 31.5.2008 unabhängig von der Frage zu beurteilen ist, ob eine solche Verpflichtung bereits vorher besteht. Denn die Räumungspflicht zum 31.5.2008 folgt aus der ordentlichen Kündigung der Klägerin vom 15.2.2008 bzw. 29.2.2008 (s. dazu unten). Unabhängig davon ist die Beurteilung, ob der Beklagte möglicherweise bereits vorher aufgrund einer der fristlosen Kündigungen (sei es die vom 27.9.2007 bzw. vom 1.11.2007 oder auch diejenige vom 15./29.2.2008) oder auch durch ordentliche Kündigung vom 27.9.2007 zur Herausgabe verpflichtet ist. Denn die Frage der Wirksamkeit dieser Kündigungen hängt nicht von den für die Frage der Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung vom 15./29.2.2008 zu beurteilenden Umständen ab.
Den Erlass eines Versäumnisurteils oder eine Entscheidung nach Lage der Akten hinsichtlich der Räumung vor dem 31.5.2008 hat der Beklagte nicht beantragt.
Die Klage auf Herausgabe der Wohnung zum 31.5.2008 ist auch begründet. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist spätestens durch ordentliche Kündigung vom 29.2.2008 jedenfalls zum 31.5.2008 beendet worden. Die Kündigung ist wirksam gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Der Beklagte war gemäß § 21 des Mietvertrages zur Leistung einer Mietkaution in Höhe von 709,00 Euro verpflichtet. Dieser Pflicht ist er insgesamt nicht nachgekommen. Dies stellt eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB dar (vgl. Palandt-Weidenkaff, 67. Aufl., § 573 Rn. 16). Der Kautionsanspruch der Klägerin war auch gemäß § 551 Abs. 2 BGB seit Mai 2007 in voller Höhe fällig. Dem Beklagten stand auch, wie bereits durch Teilurteil vom 6.2.2008 entschieden, kein Zurückbehaltungsrecht an der Kaution zu.
Der Beklagte handelte bei der Nichtzahlung auch schuldhaft. Unerheblich ist auch insoweit, ob sich die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand befand und der Beklagte die Übernahme der Wohnung hätte ablehnen können (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 9. Aufl., § 551 BGB Rn. 67). Da dies die Zahlungspflicht des Mieters hinsichtlich der Kaution, wenn er die Wohnung übernimmt, nicht hindert, ist die Nichtzahlung auch schuldhaft. Dass der Beklagte unverschuldet zur Zahlung der Kaution nicht in der Lage gewesen wäre, hat er nicht vorgetragen. Dem Verschulden des Beklagten steht auch nicht entgegen, dass er der Hausverwaltung am 21.2.2008 einen Blanko-Verpfändungsvertrag der … übersandt hat. Das kommentarlose Übersenden eines nicht unterschriebenen Formulars stellt keine Sicherheitsleistung dar. Die Klägerin war auch nicht nach Treu und Glauben verpflichtet, dieses Formular weiter auszufüllen. Hierzu hatte der Beklagte sie nicht aufgefordert. Es war für die Klägerin nicht eindeutig ersichtlich, was der Beklagte mit der Übergabe des Formulars erreichen wollte. Unabhängig davon entbinden den Beklagten etwaige Schwierigkeiten bei der Verpfändung eines Sparguthabens nicht von der Verpflichtung, die Kaution zu leisten. Nach § 21 des Mietvertrages war die Kaution in bar zu leisten. Durch das Teilurteil vom 6.2.2008 ist der Beklagte dementsprechend auch zur Zahlung verurteilt worden. Für die Zahlung einer Barkaution bedarf es, abgesehen von der Annahme, aber keiner weiteren Mitwirkung der Klägerin.
Eine Abmahnung ist für die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht erforderlich, was sich bereits aus dem Wortlaut dieser Vorschrift, die insoweit auch keinen Verweis auf § 543 Abs. 3 BGB enthält, ergibt (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 9. Aufl., § 573 BGB Rn. 14; Palandt-Weidenkaff, 67. Aufl., § 573 Rn. 13). Im Ergebnis kann dies aber dahinstehen, da jedenfalls in dem dem Beklagten am 11.2.2008 zugestellten Teilurteil eine der Abmahnung gleichstehende Leistungsaufforderung zu sehen ist, so dass spätestens die Kündigung vom 29.2.2008 wirksam war.
Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 7, 711 ZPO. Die Höhe der Sicherheit orientiert sich mit dem Neunfachen des monatlichen Bruttomietzinses an der geschätzten voraussichtlichen Dauer ab dem Räumungstermin bis zur rechtskräftigen Entscheidung über den Räumungsanspruch.
