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Übersicht
✔ Das Wichtigste in Kürze
- Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung wurden für ungültig erklärt, da die Versammlung aufgrund einer Auseinandersetzung und eines Polizeieinsatzes abgebrochen werden musste.
- Die ordnungsgemäße Einladungsfrist von drei Wochen zur Versammlung wurde nicht eingehalten.
- Die damalige Beiratsvorsitzende (Nebenintervenientin) war nicht berechtigt, zur Versammlung einzuladen.
- Nach dem Verlassen des Versammlungslokals durch den Kläger und dessen Anwalt wurden Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1-24 gefasst.
- Dem veräußernden Wohnungseigentümer stand ein Rechtsschutzbedürfnis zu, da der Kaufvertrag vorsah, dass der Verkäufer für Kosten bestimmter Maßnahmen aufkommen muss.
- Die Beschlüsse waren formell fehlerhaft, da keine Dringlichkeit für die Fristunterschreitung vorlag.
WEG: Eskalation bei Eigentümerversammlung – Beschlüsse für ungültig erklärt
Wohnungseigentümergemeinschaften spielen eine wichtige Rolle im Alltag vieler Menschen. Regelmäßig finden Eigentümerversammlungen statt, in denen wichtige Entscheidungen getroffen werden. Allerdings kann es dabei auch zu Konflikten kommen, die mitunter eskalieren und sogar zum Abbruch der Versammlung führen können. In solchen Fällen stellt sich die Frage nach der Rechtmäßigkeit der gefassten Beschlüsse. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt detailliert, unter welchen Voraussetzungen Beschlüsse einer Eigentümerversammlung wirksam zustande kommen müssen. Im Folgenden wird ein konkreter Fall analysiert, in dem die Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft vor genau solchen Herausforderungen standen.
➜ Der Fall vor dem AG Dortmund im Detail
Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt
In dem vorliegenden Fall hatte der Kläger, ein ehemaliges Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen Beschlüsse einer Eigentümerversammlung geklagt. Die Beschlüsse waren im Ablaufprotokoll der damaligen Beiratsvorsitzenden festgehalten, jedoch nach einer eskalierten Auseinandersetzung, die einen Polizeieinsatz erforderlich machte, gefasst worden. Der Kläger hatte sein Wohnungseigentum bereits veräußert, sah jedoch weiterhin ein Rechtsschutzbedürfnis, da der Kaufvertrag ihm die Kosten für bestimmte Maßnahmen auferlegte, die in der Versammlung beschlossen worden waren. Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft erkannte die Klageforderung an, während die Beiratsvorsitzende als Nebenintervenientin die Abweisung der Klage beantragte.
Rechtsschutzbedürfnis trotz Veräußerung der Eigentumswohnung
Eine zentrale Frage des Rechtsstreits war, ob der Kläger trotz Veräußerung seines Eigentums noch ein Rechtsschutzbedürfnis hatte. Das Gericht bejahte dies mit Verweis auf den Kaufvertrag, der den Kläger zur Kostentragung für bestimmte beschlossene Maßnahmen verpflichtete. Daher bestand für ihn ein berechtigtes Interesse an der Klärung der Rechtmäßigkeit der Beschlüsse.
Formfehler bei der Einberufung der Eigentümerversammlung
Das Gericht stellte fest, dass die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung nicht eingehalten worden war. Die Einladungsfrist beträgt grundsätzlich mindestens drei Wochen, es sei denn, es liegt ein Fall besonderer Dringlichkeit vor. Im vorliegenden Fall konnte die Dringlichkeit nicht ausreichend begründet werden, da keine drohenden Rechtsverluste ersichtlich waren. Die Nebenintervenientin konnte auch nicht nachweisen, dass die Beschlüsse auch bei ordnungsgemäßer Einberufung gefasst worden wären.
Abbruch der Versammlung und die Folgen für die Beschlussfähigkeit
Ein weiterer formeller Mangel lag im Abbruch der Versammlung aufgrund der Auseinandersetzung und des Polizeieinsatzes. Das Gericht befand, dass es den verbliebenen Eigentümern nicht zuzumuten war, die Versammlung unter diesen Umständen fortzusetzen. Insbesondere in einer zerstrittenen Gemeinschaft wie der vorliegenden sei die Durchführung einer Versammlung durch eine Minderheit der Eigentümer als treuwidrig anzusehen.
Ungültigerklärung der Beschlüsse
Aufgrund der festgestellten formellen Mängel erklärte das Gericht die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse für ungültig. Auf die inhaltliche Prüfung der Beschlüsse kam es daher nicht mehr an. Die Kosten des Rechtsstreits wurden der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und der Nebenintervenientin auferlegt.
✔ FAQ zum Thema: Eigentümerversammlung und Rechtsstreit
Was sind die Rechte und Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die Rechte und Pflichten einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Zu den wichtigsten Rechten gehört die gemeinschaftliche Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wie Grundstück, Gebäude, Treppenhaus und Heizungsanlage. Dazu zählt auch das Recht, in der jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung über Angelegenheiten der WEG abzustimmen, wie z.B. die Bestellung und Abberufung des Verwalters, Änderungen der Hausordnung oder bauliche Maßnahmen.
Zu den Hauptpflichten der Eigentümer gehört die Zahlung des Hausgelds zur Deckung der Kosten für Instandhaltung, Rücklagen und Verwaltung. Die WEG muss eine angemessene Instandhaltungsrücklage bilden. Im Außenverhältnis haftet die WEG gegenüber Gläubigern, im Innenverhältnis jeder Eigentümer mit seinem Miteigentumsanteil.
Die Verwaltung obliegt grundsätzlich der Gemeinschaft selbst, kann aber auch einem Verwalter übertragen werden. Dieser vertritt die Gemeinschaft nach außen. Seit Dezember 2020 haben Eigentümer in WEGs ab 9 Einheiten einen Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters. Dieser hat mehr Rechte und Kompetenzen als zuvor, z.B. bei der Auftragsvergabe.
Zur Unterstützung des Verwalters kann die WEG einen Verwaltungsbeirat wählen. Dieser prüft u.a. den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Die Tätigkeit ist ehrenamtlich, in größeren WEGs sind aber auch Vergütungen möglich.
Wie wird eine Eigentümerversammlung ordnungsgemäß einberufen?
Die ordnungsgemäße Einberufung der Eigentümerversammlung ist in § 24 WEG geregelt und muss folgende Punkte erfüllen:
Die Einberufung erfolgt grundsätzlich durch den Verwalter. Nur wenn ein Verwalter fehlt oder er sich pflichtwidrig weigert, kann ersatzweise der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder sein Vertreter einladen. In verwalterlosen Gemeinschaften kann ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer die Einladung übernehmen.
Die Einladung muss in Textform, also schriftlich, per Fax oder E-Mail, an alle Eigentümer erfolgen, die im Grundbuch eingetragen sind. Auch der Verwalter selbst ist zu laden, da ihm Teilnahme-, Rede- und Antragsrechte zustehen.
Die Ladungsfrist beträgt seit Dezember 2020 mindestens drei Wochen. Kürzere Fristen sind nur bei besonderer Dringlichkeit zulässig. Abweichende Vereinbarungen in Gemeinschaftsordnungen bleiben aber oft wirksam.
Die Einladung muss Ort, Datum, Uhrzeit und die vollständige Tagesordnung enthalten. Über nicht angekündigte Punkte kann nicht beschlossen werden. Eigentümer können Ergänzungen zur Tagesordnung verlangen, die der Verwalter noch fristgerecht nachreichen muss.
Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, liegt ein Einberufungsmangel vor. Beschlüsse sind dann anfechtbar, wenn der Mangel ursächlich war, d.h. sie bei ordnungsgemäßer Ladung nicht so gefasst worden wären. Bei einer „Vollversammlung“ aller Eigentümer werden Ladungsfehler geheilt.
Welche Konsequenzen hat der Abbruch einer Eigentümerversammlung?
Der Abbruch einer Eigentümerversammlung kann weitreichende rechtliche Konsequenzen haben, insbesondere für die Wirksamkeit der gefassten Beschlüsse.
Grundsätzlich darf der Versammlungsleiter die Eigentümerversammlung nur dann unterbrechen, wenn dies einer ordnungsmäßigen Durchführung entspricht und die Unterbrechung auf ein angemessenes zeitliches Maß beschränkt wird. Eine Unterbrechung zum Zwecke eines Mandantengesprächs zwischen einigen Eigentümern und ihrem Anwalt entspricht regelmäßig nicht einer ordnungsmäßigen Versammlungsführung. Nur bei besonderen Umständen, etwa wenn Beratungsbedarf erst aufgrund der Diskussion in der Versammlung entsteht, kann eine solche Unterbrechung in Betracht kommen.
Wird die Versammlung ohne sachlichen Grund unterbrochen und ein Teil der Eigentümer von einem nicht zur Tagesordnung gehörenden Mandantengespräch ausgeschlossen, kann der Verwalter den Anschein erwecken, einseitig Interessen einer Eigentümergruppe wahrzunehmen und seine Neutralitätspflicht zu verletzen. Dies kann im Einzelfall sogar einen wichtigen Grund für die vorzeitige Abberufung des Verwalters darstellen.
Auch formelle Fehler bei der Unterbrechung, wie eine fehlende Angabe zur voraussichtlichen Dauer, können dazu führen, dass die im Anschluss gefassten Beschlüsse anfechtbar sind. Denn eine Unterbrechung ohne vorherige Festlegung der ungefähren Dauer ist mit einer ordnungsmäßigen Versammlungsführung nicht vereinbar.
Verlässt ein Eigentümer während der Unterbrechung die Versammlung und führt so deren Beschlussunfähigkeit herbei, sind die danach gefassten Beschlüsse ebenfalls anfechtbar. Der Eigentümer darf sich auf die durch sein Verlassen verursachte Beschlussunfähigkeit berufen, auch wenn dies als „Boykott“ gewertet werden könnte. Eine Treuepflicht zur Verhinderung der Beschlussunfähigkeit besteht im WEG-Recht nicht.
Werden Beschlüsse wegen Fehlern bei der Unterbrechung erfolgreich angefochten, sind sie ungültig. Die Anfechtungsfrist beträgt einen Monat ab Beschlussfassung. Wird ein Beschluss nicht fristgerecht angefochten, wird er auch bei Rechtswidrigkeit wirksam.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Erläutert die Voraussetzungen für die ordnungsgemäße Einladung zu einer Eigentümerversammlung, insbesondere die Einhaltung der Einladungsfrist von mindestens drei Wochen, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt. Im vorgestellten Fall wurde festgestellt, dass die Einladungsfrist nicht eingehalten wurde, was die Beschlüsse formell ungültig machte.
- § 23 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Bezieht sich auf die Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft. Da im Text die Gültigkeit von Beschlüssen angefochten wurde, ist dieser Paragraph zentral für das Verständnis, wie solche Beschlüsse zustande kommen müssen und unter welchen Bedingungen sie anfechtbar sind.
- § 44 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Behandelt die Übertragung des Eigentums und die Frage, wer zu welchem Zeitpunkt berechtigt ist, Beschlüsse anzufechten oder gerichtliche Schritte einzuleiten. Diese Bestimmung war relevant, da sich der Kläger nach der Veräußerung seines Wohnungseigentums weiterhin gegen Beschlüsse wehrte, deren Kosten er trug.
- § 265 Abs. 2 ZPO (Zivilprozessordnung): Erläutert die Fortführung eines Gerichtsverfahrens durch den Veräußerer eines Eigentums, wenn zu diesem Zeitpunkt bereits eine Klage rechtshängig ist. Dies betrifft den vorliegenden Fall direkt, da der Kläger das Verfahren trotz Veräußerung des Wohnungseigentums weiterführte.
- § 91 ZPO (Zivilprozessordnung): Regelung zur Kostenentscheidung in Zivilprozessen, die im Fall der Anerkennung von Klageforderungen und der Ungültigkeitserklärung von Beschlüssen angewendet wird. Im vorgestellten Fall wurden die Kosten des Rechtsstreits entsprechend zwischen den Parteien aufgeteilt.
- § 709 ZPO (Zivilprozessordnung): Bestimmt die Voraussetzungen für die vorläufige Vollstreckbarkeit eines Urteils. Im dargestellten Fall war das Urteil vorläufig vollstreckbar, basierend auf dieser gesetzlichen Grundlage.
➜ Das vorliegende Urteil vom AG Dortmund
AG Dortmund – Az.: 514 C 25/21 – Urteil vom 31.05.2023
1. Die im von der Nebenintervenientin unter dem XX.XX.0000 gefertigten „Ablaufprotokoll der ETV vom XX.XX.0000“ protokollierten Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft P.-straße zu den TOP 1 bis TOP 24 werden für ungültig erklärt.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte und die Nebenintervenientin zu je 1/2.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf 51.000,00 Euro festgesetzt.
Tatbestand:
Der Kläger, der im Zeitpunkt der Klageerhebung Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft war, wendet sich mit der Klage gegen gefasste Beschlüsse, welche die Nebenintervenientin, die seinerzeit Beiratsvorsitzende war, in einem Protokoll einer Eigentümerversammlung vom XX.XX.0000 protokolliert hat.
Innerhalb der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft kam es in den vergangenen Jahren zu einer Vielzahl von Rechtsstreitigkeiten. Mit Schreiben vom XX.XX.0000 berief die damalige Verwaltungsbeiratsvorsitzende, die Nebenintervenientin, eine Eigentümerversammlung auf den XX.XX.0000 ein. Der Hergang der Eigentümerversammlung und die Geschehnisse innerhalb und im Zusammenhang mit dieser Eigentümerversammlung sind zwischen den Parteien streitig. So gibt es ein „Ablaufprotokoll der ETV vom XX.XX.0000“, auf Anlage K10 (Bl. 62 ff. d.A.) wird insoweit Bezug genommen. Ebenfalls gibt es ein „Protokoll der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft P.-straße am XX.XX.0000 im Gemeindehaus S. Str. ### in 4… D.“. Insoweit wird wegen des Inhalts auf die Anlage K6 (Bl. 55 ff. d.A.) Bezug genommen. Dieses Protokoll wurde unterzeichnet von der Miteigentümerin Frau I. sowie dem Klägervertreter als „Vorsitzender der Eigentümerversammlung“. Es ist zumindest zwischen den Parteien unstreitig, dass an dem Ort der Eigentümerversammlung der klägerische Prozessbevollmächtigte, die Miteigentümerin Frau I., die Beiratsvorsitzende (Nebenintervenientin) sowie Herr D. anwesend waren. Es kam zu einer Auseinandersetzung, wobei streitig ist, ob es eine körperliche Auseinandersetzung gab und wie sich diese abgespielt hat. Der klägerische Prozessbevollmächtigte, Herr Rechtsanwalt B., hat, wobei zwischen den Parteien streitig ist, ob dies zu Beginn oder vor Beginn der Versammlung erfolgte, die Versammlungsleitung übernommen und erklärt, die Versammlung zu beenden.
Ebenfalls ist zumindest zwischen den Parteien unstreitig, dass es zu einem Polizeieinsatz während bzw. im Zusammenhang mit dieser Eigentümerversammlung kam.
Nach Beendigung des Polizeieinsatzes waren Herr Rechtsanwalt B. sowie die Miteigentümerin Frau I. nicht mehr anwesend. Die im Ablaufprotokoll der Nebenintervenientin protokollierten Beschlüsse wurden nach Verlassen des Gemeindehauses von Frau I und Herrn B. zur Abstimmung gestellt und gefasst. Der Kläger veräußerte sein Wohnungseigentum und schied am XX.XX.0000 aus der Wohnungseigentümergemeinschaft aus. Der Kläger hat zuletzt den notariellen Kaufvertrag zwischen ihm und dem Erwerber zur Gerichtsakte gereicht. Insoweit wird Bezug genommen auf den Schriftsatz der Klägervertreter vom XX.XX.0000 (Bl. 525, Anlage K20, Bl. 527 ff. d.A.).
Mit der Klage begehrt der Kläger die Feststellung, dass die im Ablaufprotokoll geschilderten Beschlüsse nicht gefasst wurden, hilfsweise die Feststellung der Nichtigkeit bzw. Ungültigerklärung. Nach Einreichung der Klage hat das Gericht das schriftliche Vorverfahren angeordnet. Die Beklagtenvertreter meldeten sich sodann für die Beklagte und erklärten Anerkenntnis der Klageforderung. Noch vor Erlass eines Anerkenntnisurteils trat die Nebenintervenientin dem Rechtsstreit bei.
Der Kläger ist der Ansicht, dass ihm nach wie vor ein Rechtsschutzbedürfnis hinsichtlich der Klage zur Seite stehe. Dies folge unter anderem auch aus den Bestimmungen im Kaufvertrag, dort unter § 4 Abs. 3. Der Kläger ist der Ansicht, dass der Mehrheitsbeschluss über die endgültige Beendigung bzw. den Abbruch der Versammlung rechtmäßig war und darum keine Beschlüsse wirksam gefasst werden konnten. Darüber hinaus hätten keine wirksamen Beschlüsse gefasst werden können, da die Einladungsfrist von drei Wochen nicht eingehalten sei. Auch sei die Nebenintervenientin nicht berechtigt gewesen, zur Versammlung einzuladen. Der Kläger ist darüber hinaus der Ansicht, dass die Beschlüsse auch inhaltlich nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.
Der Kläger beantragt,
1. Es wird festgestellt, dass die aus dem Wortlaut des von der Wohnungseigentümerin M. unter dem XX.XX.0000 gefertigten „Ablaufprotokoll der ETV vom XX.XX.0000“ als angeblich gefasst hervorgehenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft P.-Straße U. vom XX.XX.0000 zu den Tagesordnungspunkten TOP 1 bis TOP 24 tatsächlich nicht gefasst wurden.
2. Hilfsweise wird festgestellt, dass die aus dem Wortlaut des von der Wohnungseigentümerin M. unter dem XX.XX.0000 gefertigten „Ablaufprotokoll der ETV vom XX.XX.0000“ als angeblich gefasst hervorgehenden Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft P.-Straße in U. vom XX.XX.0000 zu den Tagesordnungspunkten TOP 1 bis TOP 24 nichtig sind; äußerst hilfsweise werden die vorgenannten Beschlüsse für ungültig erklärt.
Die Beklagte erkennt die Klageforderung an.
Die Nebenintervenientin beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Nebenintervenientin ist der Ansicht, dass ein Rechtsschutzbedürfnis mittlerweile nicht mehr bestehe.
Der tatsächliche Verlauf der Eigentümerversammlung ergebe sich aus dem von der Nebenintervenientin erstellten Ablaufprotokoll. Die Beschlussfähigkeit der Versammlung sei gegeben gewesen.
Vorliegend habe ein Fall besonderer Dringlichkeit zur Einladung der Eigentümerversammlung bestanden. Die gefassten Beschlüsse zu den TOP 1 bis TOP 24 seien auch weder formell noch materiell fehlerhaft.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die protokollierten Erklärungen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Über die Klageforderung war nicht durch Anerkenntnis zu entscheiden. Zwar war das durch den Prozessbevollmächtigten der Beklagten erklärte Anerkenntnis aufgrund der wirksamen Prozessvollmacht wirksam, unabhängig davon, ob eine materielle Berechtigung des Verwalters besteht, die Klageforderung anzuerkennen. Denn die Erklärung der Nebenintervenientin vor Erlass des Anerkenntnisurteils verhinderte den Erlass dieses Anerkenntnisurteils. Ein Wohnungseigentümer als Streithelfer ist als streitgenössischer Streithelfer anzusehen (vergl. BGH, BeckRS 2019, 30364 Rdnr. 8 sowie BGH, MDR 2014, 1356 Rdnr. 6). Als Streitgenosse hat der streitgenössische Nebenintervenient gegenüber dem einfachen Streithelfer erweiterte Möglichkeiten, den Prozess zu beeinflussen. Insbesondere kann er selbständig, auch bei Widerspruch der Partei, Angriffs- und Verteidigungsmittel aus deren Recht vorbringen und (sonstige) Prozesshandlungen vornehmen. Namentlich kann er Einspruch oder ein Rechtsmittel einlegen, dessen Verwerfung oder Zurückweisung beantragen und umgekehrt Rücknahme oder Verzicht des Gegners entgegennehmen. Obwohl der streitgenössische Nebenintervenient die Lage des Prozesses zur Zeit des Eintritts hinnehmen muss, kann er früheren Handlungen der Parteien – z.B. Anerkenntnis, Verzicht, Geständnis – widersprechen, sofern die Entwicklung des Verfahrens dies noch zulässt. Die betreffenden Prozesshandlungen sind dann frei zu würdigen (Schultes in: Münchener Kommentar zur ZPO, 6. Aufl. 2020, § 69 Rdnr. 13). Demnach konnte vorliegend ein Anerkenntnisurteil nach Beitritt der Nebenintervenientin nicht mehr ergehen.
Die Klage ist zulässig. Dem Kläger fehlt auch nicht das Rechtsschutzbedürfnis für die vorliegende Klage. Im Fall der rechtsgeschäftlichen Veräußerung eines Wohnungseigentumsrechts ist der Erwerber aus eigenem Recht zur Anfechtung fehlerhafter Beschlüsse und zur gerichtlichen Geltendmachung ihrer Ungültigkeit ab dem Zeitpunkt berechtigt, in dem er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist (Suilmann in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auflage 2021, § 44 WEG Rdnr. 34). Ist zum Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung bereits eine noch vom Veräußerer erhobene Anfechtungsklage rechtshängig, bleibt dieser nach Maßgabe des § 265 Abs. 2 ZPO berechtigt, das Verfahren fortzuführen (Suilmann in: Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2021, § 44 WEG Rdnr. 38). Die Veräußerung des Eigentums nach Rechtshängigkeit der Anfechtungsklage ändert nichts an der Klägerstellung des veräußernden Wohnungseigentümers. Hinsichtlich des zu prüfenden Rechtsschutzbedürfnisses ist erforderlich, aber auch ausreichend, dass der veräußernde Wohnungseigentümer an der entsprechenden Beschlussklage noch ein rechtliches Interesse hat (KG ZWE 2000, 274, 275; Bayerisches Oberstes Landesgericht ZMR 1998, 447; OLG Karlsruhe, OLGZ 1985, 133, 139; Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Aufl. 2021, § 44 Rdnr. 22). Entgegen der Ansicht der Nebenintervenientin ist vorliegend auch eine Antragsumstellung nicht geboten, da eine Gestaltungsklage erhoben wurde. Auch findet entgegen der Auffassung der Nebenintervenientin § 266 ZPO keine Anwendung.
Insoweit wird auf die Ausführungen im Hinweisbeschluss vom 05.05.2022 (Bl. 389 ff. d.A.) Bezug genommen. Vorliegend hat der Kläger mit Schriftsatz vom XX.XX.0000 den Grundstückskaufvertrag (Anlage K20, Bl. 527 ff. d.A.) eingereicht. Dort findet sich unter anderem die Regelung, dass für die Kosten aller Maßnahmen, die bisher in einer Eigentümerversammlung beschlossen, aber noch nicht durchgeführt sind, oder Maßnahmen, die bis zur Übergabe noch beschlossen werden, der Verkäufer aufkommt. Aufgrund dieser Regelung besteht ein Rechtsschutzbedürfnis für die Anfechtung der vorliegenden Beschlüsse. Das gilt für TOP 1, da dort kostenverursachende Maßnahmen beschlossen wurden. Für den TOP 2 gilt dies, da dort rückwirkend Abrechnungen erstellt werden sollen. Für den TOP 3 gilt dies, da der Kostenverteilungsbeschluss ab XX.XX.0000 geändert wird. Für die TOP 4 und TOP 5 gilt dies, da ab 01.01.2019 eine Verteilung geändert wird. Gleiches gilt für TOP 6 und TOP 7. Der TOP 8 sieht eine Verteilungsänderung ab 01.01.2021 vor. Der TOP 9 sieht ebenfalls eine rückwirkende Verteilung vor. Der TOP 10 enthält kostenverursachende Maßnahmen. Gleiches gilt für den TOP 11 sowie TOP 12. Auch der TOP 13 und der TOP 14 enthalten kostenauslösende Maßnahmen, ebenso der TOP 15. TOP 16 verteilt Kosten rückwirkend ab dem 01.01.2019. Der TOP 17 enthält kostenauslösende Maßnahmen. Gleiches gilt für den TOP 18. Aufgrund der Unbestimmtheit des TOP 19 ist hier nicht direkt erkennbar, ob Kosten ausgelöst werden. Im Zweifel ist dies jedoch anzunehmen, wenn auch nicht ausdrücklich beschlossen wurde, wer die Anbringung zu welchen Kosten und zu wessen Lasten durchführen soll. Denn es bedarf besonderer Gründe, die ausnahmsweise die Verneinung eines Rechtsschutzbedürfnisses rechtfertigen (BeckOK ZPO/Bacher, 48. Ed. 1.3.2023, ZPO § 253 Rn. 28). Diese Gründe können hier nicht positiv festgestellt werden, da die Möglichkeit einer Kostenbelastung besteht. Im TOP 20 wird eine kostenauslösende Maßnahme beschlossen, ebenso mit dem TOP 21. Ebenfalls ist nicht auszuschließen, dass durch die Durchführung der Maßnahmen unter TOP 22 ein Zusatzhonorar für den Verwalter fällig wird, sodass auch insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis besteht. Mit dem TOP 23 wird der Nebenintervenientin ein Zahlungsanspruch zugesprochen. Unter dem TOP 24 ist nicht ausdrücklich geregelt, wie die Kosten der Entfernung eines Firmenschildes zu verteilen sind, da der Beschluss nur für den Erwerb eines Briefkastens und die Anbringung eine Kostenregelung trifft. Es ist daher im Zweifel davon auszugehen, dass auch insoweit Kosten entstehen können, sodass ein Rechtsschutzbedürfnis für den Kläger besteht.
Die Anfechtungsklage ist auch begründet. Vorliegend handelt es sich nicht nur um „Nichtbeschlüsse“, deren Nichtzustandekommen festgestellt werden könnte, vielmehr handelt es sich um Beschlüsse, die auf die rechtzeitige Anfechtungsklage hin für ungültig zu erklären sind. Nichtbeschlüsse würden keine Rechtswirkungen entfalten und hätten keinen beschlussfähigen Inhalt. Eine Anfechtungsklage hiergegen müsste nicht erhoben werden. Bestünde aber Streit über das Vorliegen eines Beschlusses, begründet dies für eine Feststellungsklage ein Feststellungsinteresse. Wird aber trotz Vorliegens eines Beschlusses das Zustandekommen eines positiven oder negativen Eigentümerbeschlusses verkündet, wird aufgrund der konstitutiven und inhaltsfixierenden Wirkung der Beschlussverkündung aus dem Nichtbeschluss je nach Verkündung ein positiver oder negativer Eigentümerbeschluss. Ob ein Nichtbeschluss oder nur anfechtbarer Beschluss vorliegt, bestimmt sich also allein nach der Verkündung des Beschlussergebnisses.
Wird also trotz Vorliegens eines Nichtbeschlusses das Zustandekommen eines positiven oder negativen Eigentümerbeschlusses verkündet, ist hiergegen die Anfechtungsklage zu erheben (Rüscher in: Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 7. Aufl. 2017, § 23 Rdnr. 104). Vorliegend sind im von der Nebenintervenientin angefertigten Ablaufprotokoll Beschlussverkündungen enthalten. Demnach handelt es sich hierbei nicht nur um Nichtbeschlüsse, sondern um anfechtbare Beschlüsse. Die Beschlussfassungen sind schon aus formellen Gründen für ungültig zu erklären. Zunächst wurde vorliegend die Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung nicht eingehalten. Die Frist zur Einberufung soll, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens drei Wochen betragen, § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG. Die Dringlichkeit müsste für jeden einzelnen Tagesordnungspunkt begründet werden. Hier ist nicht ersichtlich, dass vorliegend eine Fristunterschreitung dringend erforderlich gewesen wäre, da ansonsten Rechtsverluste drohten. Ein solcher Einberufungsmangel führt nach der Rechtsprechung nur nicht zur Ungültigerklärung, wenn bewiesen wird, dass er ohne den Einberufungsmangel ebenso gefasst worden wäre. Diese Feststellung lässt sich nicht allein darauf stützen, dass die Eigentümerbeschlüsse von einer bestimmten Mehrheit getragen worden sind und diese Mehrheit die Eigentümerbeschlüsse in einer Wiederholungsversammlung erneut gefasst hätte. Es reicht auch nicht aus, dass die Wohnungseigentümer die die Beschlussmehrheit haben, sich dahin erklären, sie hätten auch bei einer ordnungsgemäßen Einberufung und in Kenntnis der mit der Anfechtungsklage gegen die Entscheidung vorgebrachten Argumente damals nicht anders abgestimmt, denn diese Erklärung könnte nicht auszuschließen durch erst nachträglich eingetretene Umstände oder gar das Interesse am Ausgang des Verfahrens bedingt sein.
Vielmehr muss klar zutage liegen, dass der Eigentümerbeschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung und Durchführung der Versammlung gleichfalls zustande gekommen wäre, also die Möglichkeit, dass der durch den Mangel betroffene Wohnungseigentümer das Beschlussergebnis hätte beeinflussen können, muss bei vernünftiger Betrachtung unter keinen Umständen in Betracht kommen, nicht nur bloß unwahrscheinlich sein.
Diese Unwahrscheinlichkeit einer Beeinflussung des Abstimmungsergebnisses kann sich daraus ergeben, dass der Anfechtungskläger sachliche Gründe gegen den Beschluss nicht vorbringt. Die Ursächlichkeit eines formellen Mangels ist erst zu verneinen, wenn eine Einflussnahme des ferngebliebenen Wohnungseigentümers auf den Diskussionsverlauf und das Abstimmungsverhalten in der Eigentümerversammlung ausgeschlossen werden kann (Hogenschurz in: Baumgärtel/Laumen/Prütting, Handbuch der Beweislast, 5. Aufl. 2023, § 23 WEG Rdnr. 3). Vorliegend haben an der von der Nebenintervenientin behaupteten und durch Protokoll dargelegten Eigentümerversammlung, in der die streitgegenständlichen Beschlüsse gefasst wurden, eine Vielzahl von Eigentümern nicht (mehr) teilgenommen. Eine fehlende Kausalität ist daher nicht anzunehmen. Insbesondere hat die Nebenintervenientin nicht substantiiert dargelegt und unter Beweis gestellt, dass auch bei Anwesenheit der weiteren Eigentümer die angegriffenen Beschlüsse ebenso gefasst worden wären.
Darüber hinaus leidet die Beschlussfassung aber auch an einem weiteren formellen Mangel. Selbst wenn die Versammlung so stattgefunden hätte, wie es die Nebenintervenientin im „Ablaufprotokoll der ETV vom XX.XX.0000“ protokolliert hat, war es den weiteren Miteigentümern bzw. der weiteren Miteigentümerin und Bevollmächtigten nicht zuzumuten, an der Versammlung teilzunehmen. Denn wenn es bereits im Vorfeld zu Auseinandersetzungen und einem Polizeieinsatz kommt, und sodann ein Teil der zuvor noch erschienenen Eigentümer den Ort der Versammlung verlässt, stellt sich die Durchführung einer Eigentümerversammlung zumindest in einer so zerstrittenen Gemeinschaft wie der Vorliegenden durch eine Minderheit der Eigentümer, wobei die Versammlungsleitung der Beiratsvorsitzenden und nicht dem Verwalter zufiel, als treuwidrig dar. Eine solche Versammlung ist schon aus formellen Gründen nicht beschlussfähig. Auf die materiell-rechtlichen Einwendungen gegen die einzelnen Beschlussfassungen kommt es daher vorliegend nicht an. Die Beschlüsse sind für ungültig zu erklären.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91, 101 Abs. 2 ZPO. Unabhängig davon, ob es sich bei den geltend gemachten Anträgen um echte Haupt- und Hilfsanträge handelt, sind aufgrund der wertmäßigen Identität die Kosten insgesamt den Beklagten aufzuerlegen, § 45 Abs. 1 Satz 2 GKG. Obsiegt der Kläger hinsichtlich des Hilfsantrags, unterliegt er i.S.d. § 92 Abs. 1 S. 1 ZPO nur insoweit, als der Wert der Klage bzw. des Hauptantrags den der Widerklage bzw. des Hilfsantrags übersteigt. Anderenfalls folgt – wie hier – die Kostenentscheidung aus § 91 Abs. 1 ZPO (BeckOK ZPO/Jaspersen, 48. Ed. 1.3.2023, ZPO § 92 Rn. 11).
Die Entscheidung hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.
