Das Amtsgericht Charlottenburg erklärte die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung für nichtig, da sie von einer unzuständigen Person einberufen wurden. Die Versammlung wurde von einer Geschäftsführerin einer GmbH geleitet, die nie offiziell zur Verwalterin bestellt wurde. Dieser Umstand und die Tatsache, dass die Beschlüsse von einer Person mit keiner rechtlichen Beziehung zur Wohnungseigentümergemeinschaft gefasst wurden, führten zur Nichtigkeit aller Beschlüsse.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Nichtigkeit der Beschlüsse: Die Eigentümerversammlung wurde von einer Person einberufen, die nicht berechtigt war, wodurch alle gefassten Beschlüsse für nichtig erklärt wurden.
- Fehlende Verwaltereigenschaft: Die leitende Person der Versammlung, eine Geschäftsführerin einer GmbH, war nie offiziell zur Verwalterin bestellt.
- Unzulässigkeit der Geschäftsführung: Die Geschäftsführerin agierte ohne rechtlichen Grund und in Geschäftsanmaßung.
- Beteiligung der Eigentümer: Trotz der Teilnahme und Duldung der Eigentümer an den Versammlungen über Jahre hinweg, wurden die Beschlüsse als nichtig erachtet.
- Rechtsbeziehungen irrelevant: Das Fehlen einer rechtlichen Beziehung der leitenden Person zur Wohnungseigentümergemeinschaft war ausschlaggebend für die Entscheidung.
- Klagezulässigkeit: Die Klage wurde gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG als zulässig angesehen.
- Keine Anfechtbarkeit, sondern Nichtigkeit: Die Beschlüsse waren nicht nur anfechtbar, sondern aufgrund der Umstände nichtig.
- Verfahrensrechtliche Aspekte: Die Einhaltung von Fristen und Zustellungsvorschriften wurde berücksichtigt und beeinflusste das Urteil.
Übersicht
Nichtigkeit der Beschlüsse einer WEG-Versammlung
Das Amtsgericht Charlottenburg hat in einem bemerkenswerten Urteil vom 14. April 2023 entschieden, dass die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung einer Berliner Wohnungseigentümergemeinschaft nichtig sind. Der Kern des Problems lag in der Tatsache, dass die Versammlung von einer Person einberufen wurde, die nicht die notwendige Befugnis hierfür besaß. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, gelegen in der XXXXXXXXXX Straße in Berlin, hatte am 24. Mai 2022 Beschlüsse zu verschiedenen Tagesordnungspunkten gefasst, deren Gültigkeit nun vom Gericht angezweifelt wurde.
Die rechtliche Herausforderung im Fall
Die zentrale rechtliche Herausforderung in diesem Fall war die Frage der Legitimität der Versammlungseinberufung. Die Geschäftsführerin der XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX GmbH, die bis 2022 die Geschäfte der Verwalterin der Gemeinschaft führte, hatte die Versammlung einberufen. Es stellte sich heraus, dass es keine offizielle Bestellung der GmbH als Verwalterin gab, was die ganze Versammlung und deren Beschlüsse in Frage stellte. Der Kläger, ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümer der Einheiten Nr. 10 und 11, focht die Beschlüsse an, indem er die fehlerhafte Ladung und das Fehlen eines Verwaltervertrags geltend machte.
Juristische Bewertung und Entscheidung des Gerichts
Das Gericht befasste sich ausführlich mit der Frage der Nichtigkeit der Versammlungsbeschlüsse. Es stellte fest, dass die Versammlung von einer absolut unzuständigen Person einberufen wurde, was die Nichtigkeit aller dort gefassten Beschlüsse zur Folge hatte. Diese Entscheidung beruhte auf der Annahme, dass die XXXXXXXXXX GmbH nie offiziell zur Verwalterin bestellt wurde. Dies wurde dadurch verstärkt, dass die GmbH und ihre ehemalige Geschäftsführerin keine Beschlussprotokolle oder Beschlusssammlungen aus der Zeit vor 2013 vorlegen konnten, was den Verdacht der unrechtmäßigen Geschäftsführung erhärtete.
Bedeutung des Urteils für WEG-Recht
Dieses Urteil hat weitreichende Bedeutung für das WEG-Recht. Es unterstreicht die Notwendigkeit einer ordnungsgemäßen Bestellung von Verwaltern in Wohnungseigentümergemeinschaften und die Folgen, die sich aus der Missachtung dieser rechtlichen Anforderungen ergeben können. Die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg zeigt, wie wichtig es ist, dass alle rechtlichen Vorgaben und Formalitäten bei der Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen beachtet werden. Dieses Urteil dient somit als Mahnung für Wohnungseigentümergemeinschaften und deren Verwalter, die rechtlichen Rahmenbedingungen stets einzuhalten.
Das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg (Az.: 73 C 29/22) vom 14.04.2023 bildet einen entscheidenden Wendepunkt in der Rechtsprechung im Bereich des Wohneigentumsrechts und stellt eine klare Linie hinsichtlich der Nichtigkeit von Beschlüssen in Fällen unrechtmäßiger Versammlungseinberufung dar.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Welche Voraussetzungen müssen für die Einberufung einer WEG-Versammlung erfüllt sein?
Die Einberufung einer WEG-Versammlung (Wohnungseigentümergemeinschaft) muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen, die im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt sind.
Gemäß § 24 Abs. 1 WEG muss der Hausverwalter mindestens einmal pro Jahr eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen. Sollte kein Verwalter vorhanden sein, können Wohnungseigentümer die Einberufung einer Versammlung übernehmen, sofern ein entsprechender Beschluss vorliegt.
Die Einladung zur Versammlung muss in Textform erfolgen und bestimmte Informationen enthalten. Dazu gehören:
- Vollständige Angaben zu Namen und Anschrift des Adressaten
- Vollständige Angaben des Namens und der Anschrift des Verwalters
- Genaue Bezeichnung der Gemeinschaft, für die die Versammlung einberufen wird (Ort und Straße)
- Ort der Versammlung (genaue Bezeichnung)
- Datum der Versammlung
- Uhrzeit der Versammlung
- Tagesordnung
Zusätzlich können Hinweise auf die Möglichkeit der Stimmrechtsübertragung und Informationen zu geplanten Beschlüssen in der Einladung enthalten sein.
Grundsätzlich müssen alle Eigentümer eingeladen werden, einschließlich zukünftiger Wohnungseigentümer, die noch nicht in der WEG wohnen. In bestimmten Situationen können auch Experten wie Rechtsanwälte oder Bausachverständige eingeladen werden, die die WEG in juristischen, technischen und rechtlichen Fragen unterstützen.
Die Einberufungsfrist für die Eigentümerversammlung beträgt gemäß § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG zwei Wochen, ab dem 1.12.2020 drei Wochen. Für eine außerordentliche WEG-Versammlung beträgt die Frist eine Woche vor dem Versammlungstermin.
Fehler bei der Einberufung können zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führen. Daher ist es wichtig, alle Formalitäten korrekt zu erfüllen.
Wie wird die Legitimität einer Wohnungseigentümerversammlung bestimmt?
Die Legitimität einer Wohnungseigentümerversammlung wird durch verschiedene Faktoren bestimmt.
1. Einberufung der Versammlung: Die Einberufung der Eigentümerversammlung muss in Textform erfolgen, wie in § 24 Abs. 4 Satz 1 WEG festgelegt. Dies kann per E-Mail, Computerfax oder Telefax geschehen. Eine Originalunterschrift ist nicht erforderlich.
2. Inhalt der Einladung: Die Einladung zur Eigentümerversammlung muss bestimmte Informationen enthalten, darunter den Namen und die Anschrift des Empfängers und der Verwaltung, die Anschrift und Bezeichnung der WEG, die Tagesordnung, Informationen zum Versammlungsort, sowie das Datum und die Uhrzeit der Versammlung.
3. Fristen: Die Einladung zur Eigentümerversammlung sollte mindestens zwei Wochen vor dem Versammlungstermin erfolgen, um den Wohnungseigentümern ausreichend Zeit zur Vorbereitung zu geben.
4. Anwesenheit: Ein Mindestanteil von einem Drittel der gesamten Wohnungseigentumsanteile ist erforderlich, um eine gewisse „Mindest-Legitimität“ zu gewährleisten.
5. Beschlussfähigkeit: Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung können angefochten werden, wenn formelle oder materielle Fehler vorliegen. Formelle Fehler beziehen sich auf das Verfahren der Beschlussfassung, wie z.B. Fehler bei der Einberufung zur Versammlung oder die Anwesenheit Unbefugter. Materielle Fehler betreffen den Inhalt des Beschlusses, wie z.B. ob über den betroffenen Gegenstand überhaupt ein Beschluss gefasst werden kann, oder ob eine Vereinbarung unter Einschluss aller Eigentümer notwendig ist.
6. Verwalter: Wenn ein nicht wirksam bestellter WEG-Verwalter zur Versammlung einlädt, kann dies zur Ungültigkeit von Beschlüssen führen.
Fehler bei der Einberufung oder Durchführung der Eigentümerversammlung können zur Anfechtung von Beschlüssen führen. Es ist daher wichtig, dass alle gesetzlichen Anforderungen und Bestimmungen eingehalten werden, um die Legitimität der Versammlung zu gewährleisten.
Das vorliegende Urteil
AG Charlottenburg – Az.: 73 C 29/22 – Urteil vom 14.04.2023
In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Charlottenburg aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10.02.2023 für Recht erkannt:
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 24. Mai 2022 der Wohnungseigentümergemeinschaft XXXXXXXXXX straße XXXXXXXXXX, XXXXXXXXXX Berlin, zu den TOP 1, 2 und 6 sind nichtig.
2. Die Beklagte und die Streithelferin der Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Er ist Eigentümer der Einheiten Nr. 10 und 11. Die Einheit 10 ist laut der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung eine Wohnung. Die Einheit 11 ist mittlerweile ausgebautes Teileigentum. Laut Gemeinschaftsordnung war der Eigentümer der Einheit Nr. 11 berechtigt, diese Fläche neu zu gestalten und zu Wohnraum auszubauen. Nach § 9 der Gemeinschaftsordnung hat jedes Wohnungseigentum bei der Wohnungseigentümerversammlung eine Stimme. Wegen der weiteren Einzelheiten der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 6. Mai 1997 wird auf die Ablichtung Bl. 14 bis 30 d.A. verwiesen.
Die Streithelferin der Beklagten war bis in das Jahr 2022 hinein langjährig Geschäftsführerin der XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX GmbH, diese führte für die Beklagte die Geschäfte der Verwalterin der Gemeinschaft seit einem nicht näher genannten Zeitpunkt, der vor dem Jahr 2013 lag. Sie verfasste insbesondere Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen und lud die Eigentümer regelmäßig zu Versammlungen auf denen über diese und andere Verwaltungsthemen abgestimmt wurde. Eine Bestellung der Verwaltung durch Beschluss ist aber in den nur seit 2013 vorliegenden Beschlüssen nicht ersichtlich.
Die XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX GmbH versandte unter dem 27. April 2022 eine Ladung zur Eigentümerversammlung vom 24. Mai 2022 (Vgl. Bl. 31 bis 35 d. A.). Auf dieser Versammlung wurde zu TOP 1 die aus den Einzeljahresabrechnungen 2020 ersichtlichen Nachschüsse bzw. die Anpassung von Vorschüssen aus dem Wirtschaftsplan 2020 mit Fälligkeit der Nachschüsse zum 15.09.2021 und Auszahlungsfälligkeit der Guthaben zum 15.09.2021. Wegen der Einzelheiten der von XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX GmbH erstellten Jahresabrechnung wird auf Bl. 36 bis 53 d.A. verwiesen. Zu TOP 3 wurde der „Hausverwaltung“ für das Jahr 2020 Entlastung erteilt.
Zu TOP 6 wurde ein Beschluss mit folgendem Wortlaut mehrheitlich gefasst:
„Die Eigentümergemeinschaft beschließt, den jeweiligen Eigentümern der ETW 11, derzeit Herr XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX, für die im Dachgeschoss durchgeführten Maßnahmen, wie z. B. sach- und fachgerechte Dämmung und Verschalung des Daches, sach- und fachgerechte Verlegung einer Dämmung und den Aufbau des schließlich verlegten Parketts, jeweils unter Führung eines Nachweises vorheriger Prüfung der Balken, ggf. erforderliche Statik und Brandschutz, bis zum 30.06.2022 eine Baugenehmigung vorzulegen oder gegebenenfalls die Genehmigungsfreiheit nachzuweisen.“
Die Versammlung wurde von Frau XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX geleitet, die ebenfalls Geschäftsführerin der XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX GmbH, aber nicht Miteigentümerin in der Gemeinschaft ist, geleitet. Alle Eigentümer waren anwesend oder ließen sich durch Bevollmächtigte vertreten. Der Kläger war persönlich anwesend. Er wurde aber nur mit der Stimme für die Einheit Nr. 10 von Frau XXXXXXXXXX zu den Abstimmungen zugelassen, da sie der Auffassung war, dass der Einheit Nr. 11 kein Stimmrecht zustehe, da es sich um Teileigentum handele.
Die XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX GmbH hat ihre Tätigkeit für die Beklagte inzwischen zur Gänze eingestellt.
Wegen der weiteren Einzelheiten der Versammlung wird auf das Protokoll von Frau XXXXXXXXXX Bl. 58 bis 63 d. A. verwiesen.
Der Kläger hat die drei vorgenannten Beschlüsse der Versammlung mit seiner am 24. Juni 2022 bei Gericht eingegangenen Klage angefochten, die in der Klageschrift und in einem am 22. Juli 2022 bei Gericht eingegangen Schriftsatz näher begründet wurde.
Er rügt die fehlerhafte Ladung. Die XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX GmbH sei nie zur Verwalterin bestellt worden. Jedenfalls muss eine mögliche frühere Bestellung inzwischen ausgelaufen sein. Die Abrechnung leide an mehreren inhaltlichen Mängeln, insbesondere was die angesetzten Flächen angehe. Der Beschluss zu TOP 6 sei unbestimmt, weil das Verb im Satz fehle. In der Versammlung sei diskutiert worden, den Kläger zur Vorlage von Unterlagen zu verpflichten, was aber nichtig sei.
Der Kläger beantragt, die genannten Beschlüsse zu den TOP 1,3 und 6 für ungültig zu erklären.
Die Beklagte hat in mündlicher Verhandlung keinen Antrag zur Sache gestellt.
Die Streithelferin XXXXXXXXXX XXXXXXXXXX hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Die Streithelferin der Beklagen behauptet, die XXXXXXXXXX GmbH sei vor 2013 zur Verwalterin bestellt worden. Die Wiederbestellung sei zwar aus den Augen verloren worden, alle Eigentümer seien aber zufrieden mit den Verwaltungsleistungen gewesen und wären mit Ausnahme des Klägers auch für deren Wiederbestellung gewesen.
Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist gemäß § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG zulässig. Auf die Differenzierung zwischen Anfechtungs- und Nichtigkeitsklage bezüglich der einzelnen Rügen kommt es nicht an, denn diese betreffen denselben Streitgegenstand im Sinne des Verfahrensrechts. Einzelne Mängel des Beschlusses sind nur Teile des einheitlichen Streitgegenstandes (BGH, Urteil vom 13.01.2023 – V ZR 43/22). Auf die Einhaltung der Fristen des § 45 WEG kommt es nicht an, denn es ist hier Nichtigkeit festzustellen, was nach vorstehender Rechtsprechung auch ohne ausdrücklichen Antrag des Klägers möglich ist. Im Übrigen ist ergänzend darauf hinzuweisen, dass die Fristen eingehalten sind. Verzögerungen der Zustellung – die Klage wurde zunächst unwirksam der XXXXXXXXXX GmbH als Scheinverwalterin zugestellt – sind jedenfalls nicht dem Kläger zuzurechnen, und stehen daher einer Zustellung „demnächst“ i. S. des § 167 ZPO nicht entgegen. Der Kläger hat bereits in der Klageschrift auf die fehlende Verwaltereigenschaft der XXXXXXXXXX GmbH hingewiesen und die Problematik dargestellt.
Auch hat er in der Klageschrift alle ihm bekannten möglichen Zustellungsempfänger mit ladungsfähiger Anschrift benannt, auch die übrigen Wohnungseigentümer. Der Bundesgerichtshof hat im Übrigen erst mit Urteil vom 8. Juli 2022 (V ZR 202/21), also nach Einreichung der hiesigen Klageschrift, klargestellt, dass bei einer verwalterlosen Gemeinschaft alle übrigen Eigentümer gemeinschaftlich den Verband Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen klagenden Eigentümer vertreten.
Das Gericht hat durch streitiges Sachurteil zu entscheiden, obwohl die Beklagte vor Gericht säumig geblieben ist, denn nicht alle übrigen Eigentümer haben für sie Prozesserklärungen abgegeben. Der Beitritt der Eigentümerin XXXXXXXXXX führt aber dazu, dass ihr Klageabweisungsantrag gemäß § 67 ZPO für und gegen die Beklagte wirkt. Das rechtliche Interesse am Beitritt ergibt sich aus § 44 Abs. 3 WEG und der Rechtskrafterstreckung dieses Urteils auf alle Eigentümer.
Die Beschlüsse sind nichtig, weil die Versammlung von einer Person einberufen wurde, die absolut unzuständig war. Dies führt regelmäßig dazu, dass alle dort gefassten Beschlüsse Nichtbeschlüsse sind, was gleichwirkend mit ihrer Nichtigkeit ist (Bärmann/Merle, WEG,15.Aufl., § 24 Rdnr.35). Das Gericht geht dabei davon aus, dass die XXXXXXXXXX GmbH nie zur Verwalterin bestellt wurde und der gegenteilige Vortrag der Streithelferin der Beklagten falsch ist. Anders ist nicht erklärbar, dass die XXXXXXXXXX GmbH und die Streithelferin als ihre ehemalige Geschäftsführerin Beschlussprotokolle und Beschlusssammlung aus der Zeit vor 2013 nicht vorlegen mögen, obwohl die XXXXXXXXXX GmbH die Pflichten des Verwalters über den gesamten Zeitraum ihrer Tätigkeit nach Vortrag der Streithelferin gewissenhaft erfüllt hat, also über sämtliche Unterlagen verfügen müsste.
Auch ein schriftlicher Verwaltervertrag existiert offenbar nicht. Dies kann nur den Schluss rechtfertigen, dass sich die XXXXXXXXXX GmbH, unter Ausnutzung der Stellung der Streithelferin als Miteigentümerin in dieser Gemeinschaft, sich die Aufgaben des Verwalters ohne jeden rechtlichen Grund angemaßt hat. Der Fall ist also nicht vergleichbar mit einer Person die in Rechtsbeziehung zur Gemeinschaft steht, wie etwa ein Verwalter mit abgelaufener Bestellungszeit, ein Eigentümer oder ein Mitglied des Verwaltungsbeirats, das in Verkennung einzelner gesetzlicher Vorgaben zu einer Eigentümerversammlung lädt, was nach überwiegender Auffassung „nur“ zur Anfechtbarkeit der Beschlüsse führt, sondern um eine Person, die sich im Wege der Geschäftsanmaßung nach § 687 Abs. 2 BGB in ihre Position gedrängt hat. Dies wird auch nicht dadurch abgemildert, dass offenbar über viele Jahre die Tätigkeit der XXXXXXXXXX GmbH von den Eigentümern geduldet wurde und auch die von ihr einberufenen Versammlungen von allen bzw. von der überwiegenden Zahl der Eigentümer besucht wurde. Dies kann, mit Ausnahme der Streithelferin selbst, mit bloßer Rechtsunkenntnis erklärt werden. Diese Unkenntnis lag beim Kläger auch noch zum Zeitpunkt der streitgegenständlichen Versammlung vor, jedenfalls fehlt jeder anderslautende Vortrag, weshalb er sich auch nicht treuwidrig verhält, weil er an Versammlung teilgenommen und abgestimmt hat, ohne dort die fehlende Verwaltereigenschaft der XXXXXXXXXX GmbH zu rügen, diese aber nunmehr vor Gericht bestreitet.
Bei dieser Versammlung kommt im Sinne der Nichtigkeit noch erschwerend hinzu, dass diese von Frau XXXXXXXXXX geleitet wurde, die erst recht in keiner Rechtsbeziehung zur Beklagten steht oder jemals stand. Dennoch hielt sie sich für berechtigt, den Kläger mit zumindest zweifelhafter Begründung vom Stimmrecht in der Versammlung auszuschließen.
Dies kann das Gericht auch ohne ausdrückliche Rüge des Klägers von Amts wegen im Rahmen der Nichtigkeitsprüfung berücksichtigen (BGH Urt. vom 13.01.2023, V ZR 43/22; Rz. 14).
Die weiteren inhaltlichen Rügen des Klägers gegen die Beschlüsse können danach dahingestellt bleiben. Auf Erwägungen zur Kausalität des Fehlers für die jeweiligen Abstimmungsergebnisse kommt es bei der Nichtigkeit nicht an. Richtig ist aber, dass der Beschluss zu TOP 6 seinem Wortlaut nach unverständlich ist, weil das entscheidende Verb fehlt.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 Abs.1, 69, 101 Abs. 2 ZPO, diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 709 ZPO.
