AG München – Az.: 482 C 26988/12 – Urteil vom 13.11.2013
I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klagepartei trägt die Kosten des Rechtsstreits.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages.
Beschluss: Der Streitwert wird 52.500,00 € festgesetzt.
Gründe:
Der Kläger selbst hat die Kosten für die in den angefochtenen Beschlüssen enthaltenen Sanierungsmaßnahmen auf 105.000,00 € beziffert. Davon sind gemäß § 49 a Abs. 1 GVG 50 % der Gesamtkosten als Streitwert anzunehmen.
Tatbestand
Der Kläger und die Beklagten bilden die oben näher bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft, die von … verwaltet wird.
In der Eigentümerversammlung vom 25.09.2012 fasste die Gemeinschaft eine Reihe von Beschlüssen, von denen der Kläger mit Schriftsatz vom 23.10.2012 die zu TOP 1, TOP 2, TOP 3, TOP 4, TOP 5, TOP 15 und TOP 16 angefochten hat, wobei der Kläger die Anfechtung auf bestimmte Beschlussteile begrenzt hat. Hinsichtlich des Wortlauts der streitgegenständlichen Beschlüsse wird auf das im Anlagenkonvolut K 2 vorgelegte Beschlussprotokoll vom 25.09.2012 sowie die Klageschrift vom 23.10.2012 (Blatt 1/7 d.A.) Bezug genommen.
Der Kläger hat hierzu im Wesentlichen ausgeführt, dass über notwendige Sanierungsbeschlüsse gestritten werde, die zwar teilweise gefasst wurden, jedoch in jetziger Form mit Kostenüberbürdung nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen würden. Es gebe in der Sondereigentumseinheit Nr. 7 des Klägers im Dachgeschoss eine erhebliche Schimmel- und Feuchteproblematik. Der Kläger habe zur Ursachenerforschung einen Sachverständigen … mit einer Begehung am 26.06.2012 beauftragt. Es seien auch Feuchteschäden am Verputz und am Parkett vorhanden, sowie sei das Eindringen von Wasser in die Wohnung bei starken Regenfällen zu beobachten.
Im Gutachten vom 31.07.2012 lege der Sachverständige … dar, was die Ursache für die Vorgefundene Schimmel- und Feuchteproblematik sei und mit welchen Maßnahmen hier Abhilfe geschaffen werden könnte (vergleiche Gutachten Anlage K 4).
In der Eigentümerversammlung vom 20.06.2012 (K 5) habe der von der Gemeinschaft beauftragte Sachverständige … im Wesentlichen die gleichen Feststellungen getroffen. Entsprechende Beschlussfassungen seien jedoch nicht getätigt worden. Für die streitgegenständliche Eigentümerversammlung habe der Kläger differenzierte Beschlussanträge gestellt (K 6), wobei die Eigentümer in der streitgegenständlichen Versammlung jedoch hiervon abweichende Beschlüsse gefasst hätten.
Grundsätzlich sei der Beschlussinhalt zu TOP 1 nicht zu beanstanden, wenn es um den Austausch der Fenster wegen deren fehlender thermischer Trennung und der fehlenden Aufkantung und der Mangelhaftigkeit gehe. Dieser Sanierungsbeschluss sei jedoch unter den Vorbehalt einer kompletten Kostenübernahme des Klägers hinsichtlich dieses Sachverhalts als auch des Sachverhalts unter TOP 4 gestellt worden. Die hier getroffene Bedingung entspreche jedoch nicht ordnungsgemäßer Verwaltung und beeinträchtige den Kläger unangemessen in dessen Rechten. Im Rahmen der Teilungserklärung sei festgehalten, dass Schäden, die von Miteigentümern verursacht werden bzw. Schäden, die an den Fenstern auftreten, vom Wohnungseigentümer zu beseitigen seien. Auch sei hier geregelt, dass Fenster vom Miteigentümer instandzusetzen und instandzuhalten seien. Von einem Austausch und einer Erneuerung spreche die Teilungserklärung nicht.
Es gehe hier um die Beseitigung von Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum, die wohl von jeher mangelhaft gewesen seien und fehlerhaft durch den Einbau von Fensterelementen, die thermisch nicht getrennt worden seien, verursacht würden. Der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.05.2009, wonach Erneuerungen von Wohnungsfenstern wie bisher durch den jeweiligen Wohnungseigentümer vorgenommen und bezahlt werden, sei nichtig.
Auch sei in der Ladung nicht angekündigt worden, dass die Kosten für die gesamte Sanierung ausschließlich auf den Kläger überbürdet werden sollte. Schon vor diesem Hintergrund könne eine Beschlussfassung – auch eine bedingte – nicht erfolgen. Die hier gegebene Bedingung solle jedoch dazu führen, dass eine im Gemeinschaftseigentum erforderliche Sanierung auf einen einzelnen Miteigentümer überwälzt werde. Dies entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Auch TOP 2 sei insoweit nicht zu beanstanden, als die Entfernung der asbesthaltigen Fassadenplatten und der anderen baulichen Maßnahmen beschlossen worden sei. Die Verbindung mit der Kostenüberbürdung auf den Kläger entspreche jedoch auch hier nicht den einzuhaltenden Formalien. Der zweite Teil des zu TOP 2 gefassten Beschlusses (Entfernung der Fassadenplatten und Reparatur des Feuchtigkeitsschadens etc.) entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, da dieser Beschlussteil mit der Beschlussfassung im ersten Teil des Beschlusses kollidiere. Der erste Teil enthalte eine Sanierung, der zweite Teil lediglich eine Reparatur. Auch hinsichtlich TOP 3 trägt der Kläger das bereits zu den Beschlüssen unter TOP 1 und 2 Ausgeführte vor.
Ebenso entspreche der Sanierungsbeschluss zu TOP 4 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, was die Kostenüberbürdung im Wege der Bedingung auf den Kläger für die Beschlüsse unter TOP 1 und 4 angehe. Die Markisen seien bauseits vorhanden, desgleichen die Jalousien. Beide Bauteile würden mit den auszutauschenden Fenstern Zusammenhängen, sodass das Verbleiben der Bauteile bei der Sanierung nicht möglich sei.
Unter TOP 5 hätten die Eigentümer beschlossen, eine Sonderumlage nicht zu beschließen. Dies sei anzufechten, da auch ein Nichtbeschluss eine Wirkung entfalten könne, insbesondere, wenn es sich um eine abschließende Regelung handele. Hinsichtlich der Beschlussanfechtung zu TOP 15 sei schon fraglich, ob es sich um eine Beschlussformulierung handle. Zumindest sei die auch hier enthaltene Kostentragung zu Lasten des Klägers nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Wegen des inhaltlichen Zusammenhangs mit TOP 15 sei auch TOP 16 anzufechten gewesen.
Der Kläger beantragt daher:
1. Der Beschluss unter Top 01 der Eigentümerversammlung vom 25.09.2012 mit dem Wortlaut:
Einen Komplettaustausch aller vorhandenen Fenster in der Wohnung Nr. 7, da die jetzigen Fenster mangels thermischer Trennung und fehlender Aufkantung nicht mehr instandsetzungsfähig, bzw. mangelhaft sind. Die Arbeiten werden auf der Grundlage des Gutachtens des Sachverständigen Krämer ausgeführt.
Herr … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten unter der Voraussetzung, dass Herr … die Kosten gemäß den Punkten 1 und 4 übernimmt, zu.
wird für ungültig erklärt, jedoch nur, insoweit beschlossen ist,
Herr … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten unter der Voraussetzung, dass Herr … die Kosten gemäß den Punkten 1 und 4 übernimmt, zu.
2. Der Beschluss unter TOP 02 der Eigentümerversammlung vom 25.09.2012 mit dem Wortlaut:
Die Entfernung der asbesthaltigen Fassadenplatten in fachgerechter Art und Weise, sowie die Erneuerung der Lattung und der Wärmedämmung hinter der Plattenverkleidung, Aufbringung neuer Plattenverkleidung. Weiter soll u.a. eine Edelstahlverblechung im Spritzwasserbereich ausgeführt werden. Die Überzüge aus Stahlbeton, vor denen die Jalousien angeordnet sind, sind mit einer Wärmedämmung zu versehen.
Herr … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten unter der Voraussetzung, dass Herr … die Kosten gemäß den Punkten 1 und 4 übernimmt.
Sodann wurde über die notwendige Reparatur des Feuchtigkeitsschadens folgender Beschluss gefasst:
Entfernung der Fassadenplatten, Reparatur des Feuchtigkeitsschadens durch Abnahme der vorhandenen Platten und der Lattung, der Abdichtung des Hausanschlusses zum Terrassenbelag. Einbringung von Entwässerungsgittern zu den Gully, bei Erfordernis eine Verblechung gegen Spritzwasser, Erneuerung der Wärmedämmung soweit diese defekt ist und der Anbringung einer neuen Plattenverkleidung.
Herr … stimmte dagegen, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herr … stimmten zu.
wird für ungültig erklärt, jedoch nur insoweit beschlossen wurde,
Herr … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten unter der Voraussetzung, dass Herr … die Kosten gemäß den Punkten 1 und 4 übernimmt.
Sodann wurde über die notwendige Reparatur des Feuchtigkeitsschadens folgender Beschluss gefasst:
Entfernung der Fassadenplatten, Reparatur nähme der vorhandenen Platten und der Lattung, der Abdichtung des Hausanschlusses zum Terrassenbelag. Einbringung von Entwässerungsgittern zu den Gully, bei Erfordernis eine Verblechung gegen Spritzwasser, Erneuerung der Wärmedämmung soweit diese defekt ist und der Anbringung einer neuen Plattenverkleidung.
Herr … stimmte dagegen, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten zu.
3. Der Beschluss unter TOP 03 der Eigentümerversammlung vom 25.09.2012 mit dem Wortlaut:
Abdichtung der Dachterrasse im Sondereigentumsbereich der Wohnung Nr. 7: Überarbeitung der Abdichtungshochzüge, Einbau von Bodenabläufen (Rohr im Splittbett oder Gitter) von den Rinnen vor den Fenstern zu den Gully. Erstellung eines neuen Lüftungskonzepts für die Wohnung.
Herr … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten unter der Voraussetzung, dass Herr …, die Kosten gemäß den Punkten 1 und 4 übernimmt, der Abdichtung der Dachterrasse im Sondereigentumsbereich der Wohnung 7 mit Überarbeitung der Abdichtungshochzüge, Einbau von Bodenabläufen (Rohr im Splittbett oder Gitter) von den Rinnen vor den Fenstern zu den Gully zu – nicht aber der Erstellung eines neuen Lüftungskonzeptes für die Wohnung wird für ungültig erklärt, jedoch nur insoweit beschlossen wurde, Herr … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten unter der Voraussetzung, dass Herr … die Kosten gemäß den Punkten 1 und 4 übernimmt, und nicht aber die Erstellung eines neuen Lüftungskonzeptes für die Wohnung.
4. Der Beschluss unter TOP 04 der Eigentümerversammlung vom 25.09.2012 mit dem Wortlaut:
Die aufgrund der Sanierungsarbeiten zu entfernenden Jalousien und Markisen – in gleicher Optik und Herstellungsart wie bisher – zu erneuern und anzubringen.
Herr … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten unter der Voraussetzung, dass Herr … die Kosten gemäß den Punkten 1 und 4 übernimmt zu.
wird für ungültig erklärt, jedoch nur insoweit beschlossen wurde,
Herr … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten unter der Voraussetzung, dass Herr … die Kosten zu den Punkten 1 und 4 übernimmt zu.
5. Der Beschluss unter TOP 5 der Eigentümerversammlung vom 25.09.2012 mit dem Wortlaut:
Die Gemeinschaft beschließt die Erhebung einer Sonderumlage zur Deckung der Kosten in Höhe von € 120.000,00 die für die Beschlüsse unter Ziff. 1-4 entstehen. Die Sonderumlage ist in zwei gleichen Teilbeträgen zahlbar, zum 15.10.2012 und zum 15.02.2013. Die Sonderumlage wird nach Miteigentumsanteilen berechnet und verteilt.
Herr … für stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten der Erhebung der Sonderumlage nicht zu.
wird für ungültig erklärt, jedoch nur insoweit beschlossen wurde,
Herr Dr. … stimmte zu, die übrigen anwesenden Eigentümer und Herr … für Herrn … stimmten der Erhebung der Sonderumlage nicht zu.
6. Der Beschluss unter TOP 15 der Eigentümerversammlung vom 25.09.2012 mit dem Wortlaut:
sonstiges
Einigungsvorschlag
Die anwesenden Miteigentümer exklusive Herr … sind mit der Kostentragung durch die Gemeinschaft zu den Punkten 2 – ohne Lüftungskonzept- und 3 einverstanden, wenn von Herrn … die Kosten zu den Punkten 1 und 4 getragen werden. Herr … hat sich Bedenkzeit ausbedungen.
Die anwesenden Miteigentümer- exklusive Herr … – stimmten zu.
wird für ungültig erklärt.
7. Der Beschluss unter Top 16 der Eigentümerversammlung vom 25.09.2012 mit dem Wortlaut:
Es wurde zur Beschlussfassung vorgetragen, dass bei Durchführung von Maßnahmen gemäß Punkt 15 die Finanzierung zu 2/3. – höchstens bis zu € 30.000,00- aus den Rücklagen erfolgen soll und bei Überschreitung der Summe einen Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage herbeizuführen. Dies wurde von Herrn … abgelehnt und von den übrigen anwesenden Eigentümern- von Herrn … auf für Herrn … beschlossen.
wird für ungültig erklärt, jedoch nur insoweit, als beschlossen wurde,
dass bei Durchführung von Maßnahmen gemäß Punkt 15 die Finanzierung – höchstens bis zu €30.000,00 – aus den Rücklagen erfolgen soll.
Hilfsweise:
Das Gericht möge nach billigem Ermessen die erforderliche Sanierung des Anwesens zur Beseitigung der Feuchte/ und Schimmelproblematik gegebenenfalls auf Grundlage der vorgeschlagenen Sanierungsbeschlüsse im Schreiben vom 07.08.2012, Anlage K 6 und dem Protokoll der Gutachters …, Anlage K 4 entscheiden.
Ferner hat der Kläger mit Schriftsatz vom 18.09.2013 im Wege der Klageerweiterung noch folgenden Antrag gemäß § 21 Abs. 8 WEG gestellt:
Das Gericht möge nach billigem Ermessen die erforderliche Sanierung des Anwesens zur Beseitigung der Feuchte/ und Schimmelproblematik gegebenenfalls auf Grundlage der vorgeschlagenen Sanierungsbeschlüsse im Schreiben vom 07.08.2012, Anlage K 6 und dem Protokoll der Gutachters …, Anlage K 4 auf Kosten der Gemeinschaft entscheiden.
Die Beklagten beantragen: Klageabweisung.
Sie führen im Wesentlichen aus, dass es sich hinsichtlich TOP 1, 2 1. Alternative, 3, 4, 5 und 15 um unzulässige Teilanfechtungen handle. Da es sich hier um nicht abtrennbare Teile handle, habe das Gericht keine Befugnis, die streitgegenständlichen Beschlüsse inhaltlich abzuändern durch Stattgabe der Teilanfechtung. Ferner liege kein Rechtsschutzbedürfnis vor für aufschiebend bedingte Beschlüsse, wenn feststehe, dass die Bedingung nicht mehr eintreten werde. Hinsichtlich TOP 2 2. Alternative sei der Sachverhalt abgrenzbar, der Beschluss hinsichtlich der enthaltenen Instandhaltungsmaßnahmen jedoch nicht zu beanstanden. Ebenso sei TOP 16 hinfällig, da er unter der Bedingung der Durchführung der Maßnahmen gemäß TOP 15 gestanden habe. Nachdem diese Maßnahme nicht beschlossen worden seien, sei der Beschluss in Bezug auf die Kosten zu diesen Maßnahmen unzulässig. TOP 15 sei deswegen obsolet, da mit Ausfall der Bedingung „wenn von … die Kosten getragen werden“ der Beschluss hinfällig sei. Es fehle das Rechtsschutzbedürfnis für diese Beschlussanfechtung.
TOP 2 2. Alternative entspreche den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung und sei daher nicht zu beanstanden.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die eingereichten Schriftsätze und Unterlagen sowie die Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 28.08.2013 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Hinsichtlich der Anfechtung von TOP 1, TOP 2 1. Alternative, TOP 3, TOP 4 und TOP 5 handelt es sich um unzulässige Teilanfechtungen. Hinsichtlich TOP 15 und damit zusammenhängend TOP 16 ist kein Rechtsschutzbedürfnis gegeben, da die in den genannten Beschlüssen enthaltene Bedingung nicht eintreten ist. Zwar ist eine in unzulässiger Weise beschränkte Anfechtungsklage im Zweifel grundsätzlich als Anfechtung des gesamten Beschlusses auszulegen (vergleiche BGH, Urteil vom 19.10.2012, Az.: V ZR 233/11), hierzu müssen die Klageanträge und deren Begründung aber auch auslegungsfähig sein.
Es ist auf den Zeitpunkt der Beschlussanfechtungsklage vom 23.10.2012 und der Klagebegründung vom 25.11.2012 abzustellen. Aus diesen Erklärungen ergibt sich eindeutig, dass der Kläger die gesamte Klagebegründung auf der Teilanfechtung aufbaut. Der insoweit jeweils verwendete Wortlaut ist eindeutig. Auch nach der Interessenslage des Klägers, nämlich, dass die Sanierung, wie beschlossen durchgeführt wird, jedoch mit einer anderen Kostenverteilung, kann nicht dazu führen, dass gewollt war, im Zweifel den ganzen Beschluss anzufechten. Grundlage oder Anhaltspunkte für eine entsprechende Auslegung sind nicht vorhanden.
TOP 2 2. Alternative stellt einen Grundsatzbeschluss dar, der für die tatsächliche Umsetzung eines Ausführungsbeschlusses bedarf. Dies ist einer weiteren Eigentümerversammlung Vorbehalten, in der über konkrete Angebote und konkrete Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage dieses streitgegenständlichen Sanierungsbeschlusses dann Beschluss gefasst werden muss.
Der im Schriftsatz vom 18.09.2013 im Wege der Klageerweiterung gestellte Antrag gemäß § 21 Abs. 8 WEG wurde nach Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt. Ein Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Die Voraussetzungen des § 21 Abs. 8 WEG liegen hier gerade nicht vor, da die Beklagten unstreitig hinsichtlich der vom Kläger geschilderten Problematik tätig werden. Dass sie dies gegebenenfalls nicht in der Art und Weise angehen, wie vom Kläger gewünscht oder für erforderlich gehalten, ändert hieran nichts. Die Eigentümer haben einen weiten Ermessensspielraum, was auch die Instandhaltung und Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum betrifft. Raum für eine gerichtliche Ersetzung einer Entscheidung der Beklagten ist hier nicht vorhanden.
Als Unterlegener trägt der Kläger die Kosten des Rechtsstreits, § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet auf den § 709 S. 1 u. 2 ZPO.
