WEG-Beschluss zur Wohnraumerweiterung durch Speicherausbau ungültig
Das Amtsgericht München hat entschieden, dass der Ausbau eines Speichers zu Wohnfläche in einer Wohneigentumsgemeinschaft nicht zulässig ist, wenn dieser Ausbau der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung widerspricht. Trotz vorheriger Genehmigungen durch die Eigentümerversammlung wurde der Beschluss für ungültig erklärt, da er gegen wesentliche Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes verstößt.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Die zentralen Punkte aus dem Urteil:
- Ungültigkeit des Beschlusses: Das Gericht erklärte den Beschluss zum Speicherausbau zu Wohnfläche für ungültig.
- Zweckbestimmung: Die Teilungserklärung sieht den Speicher als unselbstständiges Teileigentum, nicht für Wohnzwecke vorgesehen.
- Verstoß gegen WEG: Der geplante Ausbau verstößt gegen das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), insbesondere gegen die Zweckbestimmung des Sondereigentums.
- Keine Gleichbehandlung: Vorherige Ausbauten anderer Speicher können nicht als Präzedenzfall dienen.
- Fehlende Entscheidungsgrundlagen: Wichtige Unterlagen wie Genehmigungsplanung und Brandschutznachweis fehlten zum Zeitpunkt der Beschlussfassung.
- Rechtskosten: Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
- Vorläufige Vollstreckbarkeit: Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
- Streitwert: Der Streitwert des Falls wurde auf 50.000 Euro festgesetzt.
Übersicht
Laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist der Umbau von Speicherräumen zu Wohnzwecken eine bauliche Veränderung, die einer Gestattung durch die Eigentümerversammlung bedarf. Der Wohnungsausbau im Wohnungseigentum ist nicht unproblematisch, da Sondereigentum nicht als Wohnraum genutzt werden darf, wenn dies der Zweckbestimmung widerspricht. Im konkreten Fall kann eine Klage eines Wohnungseigentümers gegen den Ausbau eines Dachbodens zu Wohnzwecken relevant sein, wenn die Zustimmung aller Eigentümer nicht vorliegt. Im folgenden Beitrag wird ein Urteil zu diesem Thema vorgestellt und analysiert.
Der Speicher bleibt Speicher: Urteil des Amtsgerichts München
In einem bemerkenswerten Fall vor dem Amtsgericht München wurde ein Beschluss einer Eigentümerversammlung für ungültig erklärt. Konkret ging es um den Antrag Nr. 112, der den Ausbau eines Speichers zu Wohnfläche in der Wohnung Nr. 12 einer Wohneigentümergemeinschaft betraf. Der Kläger, selbst Sondereigentümer der Wohnung Nr. 11, hatte gegen diesen Beschluss Klage erhoben. Sein Hauptargument war, dass der Ausbau des Speichers eine zweckbestimmungswidrige Nutzung darstelle, da dieser Teil des Sondereigentums laut der Teilungserklärung von 1980 nicht für Wohnzwecke vorgesehen sei.
Rechtliche Grundlagen und Herausforderungen des Falles
Die rechtliche Auseinandersetzung zentrierte sich um die Auslegung der Teilungserklärung und des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Der Kläger argumentierte, dass gemäß § 20 Abs. 1 WEG die Genehmigung für eine derartige Nutzung als Sondereigentum nicht erteilt werden dürfe. Er führte weiter aus, dass der geplante Umbau eine grundlegende Umgestaltung darstelle und gegen öffentlich-rechtliche Normen, insbesondere hinsichtlich des Brandschutzes, verstoße. Hinzu kam die Unbestimmtheit der Beschlüsse unter TOP 5, da wesentliche Entscheidungsgrundlagen wie die Genehmigungsplanung und Brandschutznachweise fehlten.
Argumentation und Gegenargumentation der Parteien
Die Beklagte, vertreten durch die Eigentümer der Wohnung Nr. 12, widersprach dem Kläger. Sie behauptete, dass die Nutzung des Speichers als Wohnraum der Beschaffenheit des Spitzbodens entspreche und keine ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung existiere, die eine solche Nutzung verbiete. Sie beriefen sich auch auf das Prinzip der Gleichbehandlung, indem sie auf ähnliche Ausbauten in anderen Wohnungen der Anlage hinwiesen. Zudem argumentierten sie, dass bereits im Jahr 2000 eine grundsätzliche Genehmigung für diesen Umbau erteilt worden sei.
Die Urteilsfindung und ihre Begründung
Das Gericht stellte fest, dass die Klage sowohl zulässig als auch begründet sei. Es betonte, dass der Speicher bzw. Spitzboden zur Wohnung Nr. 12 als unselbstständiges Teileigentum zu betrachten sei und die Teilungserklärung eine klare Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter enthalte. Die geplanten Baumaßnahmen würden eine Nutzung der Räume zu Wohnzwecken ermöglichen, was gegen diese Zweckbestimmung verstoße. Das Gericht führte weiter aus, dass eine solche Nutzung nicht nur einen Eingriff in grundbuchrechtliche Bestimmungen darstellen würde, sondern auch von der Mehrheitsmacht nach § 20 Abs. 1 WEG nicht gedeckt sei.
Die Argumente der Beklagten, die sich auf eine Gleichbehandlung mit anderen Wohnungen und auf frühere Genehmigungen beriefen, wurden vom Gericht zurückgewiesen. Insbesondere wies das Gericht darauf hin, dass für die anderen Wohnungen entweder Nachträge zur Teilungserklärung existierten oder die Grundlage für den Ausbau nicht bekannt war. Zudem waren die neuen Eigentümer der Wohnung Nr. 12 nicht an frühere, möglicherweise nichtige Beschlüsse gebunden und hatten eine neue Baugenehmigung beantragt.
Zusammenfassung und Weiterleitung zum konkreten Urteil
Das Urteil des Amtsgerichts München stellt einen bedeutenden Fall im Bereich des Wohnungseigentumsrechts dar. Es verdeutlicht die Wichtigkeit von Teilungserklärungen und die Grenzen der Entscheidungsmacht einer Eigentümerversammlung. Das Gericht betonte die Notwendigkeit, die ursprüngliche Zweckbestimmung und die rechtlichen Rahmenbedingungen zu respektieren, insbesondere wenn es um die Umgestaltung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum geht.
Das Urteil (Az.: 1292 C 9285/22 WEG) vom 28. Juni 2023 ist ein anschauliches Beispiel dafür, wie komplexe rechtliche Fragestellungen im Bereich des WEG-Rechts gelöst werden können. Es zeigt auf, dass jeder Fall individuell betrachtet werden muss und dass rechtliche Präzedenzfälle eine wichtige Rolle in der Auslegung und Anwendung des Gesetzes spielen. In diesem speziellen Fall hat das Gericht ein klares Signal gesetzt, dass die ursprüngliche Zweckbestimmung eines Sondereigentums ein wesentliches Kriterium für dessen Nutzung bleibt.
✔ Wichtige Fragen und Zusammenhänge kurz erklärt
Wie wird Sondereigentum im Kontext des Wohnungseigentumsrechts definiert?
Sondereigentum wird im Kontext des Wohnungseigentumsrechts als das Eigentum an bestimmten, abgeschlossenen Räumen innerhalb einer Immobilie definiert, die mehrere Eigentumswohnungen umfasst. Dieses Recht ist dem Volleigentum weitgehend gleichgestellt und bezieht sich auf Teile des Gebäudes oder Grundstücks, die einem Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft allein zustehen. Gesetzlich ist Sondereigentum in § 3 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) geregelt.
Zum Sondereigentum gehören typischerweise die Räume der jeweiligen Wohnung, einschließlich Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen. Darüber hinaus können auch Nebenräume wie Kellerräume, Dachböden, Gärten, Terrassen oder Stellplätze zum Sondereigentum zählen, sofern sie in der Teilungserklärung entsprechend ausgewiesen sind. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes am 1. Dezember 2020 sind auch Freiflächen wie Gärten, Terrassen oder Stellplätze sondereigentumsfähig.
Die Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum ist entscheidend, da für die Instandhaltung des Sondereigentums der jeweilige Eigentümer allein verantwortlich ist, während das Gemeinschaftseigentum von der Eigentümergemeinschaft verwaltet und instand gehalten wird. Der konkrete Umfang des Sondereigentums wird in der Regel in der Teilungserklärung definiert, die auch im Aufteilungsplan festgehalten wird.
Es ist möglich, dass Bestandteile des Gebäudes, die grundsätzlich Sondereigentum sein können, durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer zum Gemeinschaftseigentum gehören. Ebenso kann Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umgewandelt werden, wenn dies vereinbart wird.
Welche Bedeutung hat eine Teilungserklärung für die Nutzung von Wohnungseigentum?
Die Teilungserklärung spielt eine zentrale Rolle für die Nutzung von Wohnungseigentum. Sie legt die Eigentumsverhältnisse innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft fest und definiert die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer.
In der Teilungserklärung wird das Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer festgehalten und die räumliche Aufteilung eines Mehrfamilienhauses bestimmt. Sie enthält auch den Aufteilungsplan, der die Abgrenzung der einzelnen räumlichen Einheiten und Eigentumsanteile darstellt.
Die Teilungserklärung kann auch Sondernutzungsrechte begründen, die es einem Eigentümer erlauben, einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv zu nutzen. Darüber hinaus regelt die Teilungserklärung Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen, wie zum Beispiel, ob eine gewerbliche Nutzung möglich ist oder ob ein Dachboden zu Wohnzwecken ausgebaut werden darf.
Änderungen an der Teilungserklärung bedürfen grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer und müssen ins Grundbuch eingetragen werden, um gegenüber Rechtsnachfolgern von Wohnungseigentümern wirksam zu sein.
Die Teilungserklärung ist somit ein wichtiges Dokument, das potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung sorgfältig prüfen sollten, um ihre Rechte und Pflichten sowie eventuelle Folgekosten zu verstehen.
Welche rechtlichen Grenzen gibt es für die Umgestaltung von Teileigentum?
Die rechtlichen Grenzen für die Umgestaltung von Teileigentum in Deutschland sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) festgelegt. Es ist wichtig, zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum zu unterscheiden.
Sondereigentum bezieht sich auf Teile der Immobilie, die ausschließlich einem Eigentümer gehören. Dazu gehören in der Regel nicht tragende Wände, Bodenbeläge, die Innenseite der Wohnungseingangstür und ähnliche Elemente. Der Eigentümer kann mit diesen Teilen grundsätzlich nach Belieben verfahren, solange er nicht die Rechte Dritter oder gesetzliche Bestimmungen verletzt. Beispielsweise darf eine Umbaumaßnahme im Sondereigentum keinen anderen Miteigentümer über das normale Maß hinaus beeinträchtigen.
Gemeinschaftseigentum hingegen umfasst Teile der Immobilie, die allen Eigentümern gemeinsam gehören. Dazu zählen beispielsweise die Fundamente, tragende Mauern, Geschoßdecken und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen. Bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum erfordern in der Regel einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft. Es gibt jedoch Ausnahmen, wie zum Beispiel Maßnahmen zur Inklusion von Menschen mit Behinderungen, die unter bestimmten Bedingungen ohne Zustimmung der Gemeinschaft durchgeführt werden können.
Die genaue Abgrenzung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist oft in der sogenannten Teilungserklärung festgelegt. Diese legt auch fest, welche Nutzungsänderungen zustimmungspflichtig sind.
Die Kosten für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum werden in der Regel von den Wohnungseigentümern getragen, die diese beschlossen haben. Bei baulichen Veränderungen am Sondereigentum trägt in der Regel der Eigentümer die Kosten.
Es ist ratsam, vor der Durchführung von Umbaumaßnahmen rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass alle gesetzlichen Bestimmungen eingehalten werden und keine Rechte Dritter verletzt werden.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1292 C 9285/22 WEG – Urteil vom 28.06.2023
1. Der unter TOP 5 der ETV vom 02.06.2022 gefasste Beschluss (Antrag Nr. 112: Speicherausbau zu Wohnfläche durch Eigentümer der Wohnung 12) wird für ungültig erklärt.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Der Kläger macht gegenüber der Beklagten einen Anspruch auf Ungültigerklärung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung vom 02.06.2022 geltend.
Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Kläger ist Sondereigentümer der Wohnung Nr. 11. Die WEG wird von der BIG H1. GmbH verwaltet.
Streitgegenständlich ist hier der zu TOP 5 gefasste Beschluss bezüglich eines Speicherausbaus zur Wohnfläche durch die Eigentümer der Wohnung 12.
Hinsichtlich des Wortlauts des streitgegenständlichen Beschlusses wird auf das als Anlage K 1 vorgelegte Protokoll der Eigentümerversammlung vom 02.06.2022 Bezug genommen.
Der Beschluss wurde vom Kläger mit Klageschrift vom 01.07.2022, eingegangen bei Gericht am selben Tag angefochten und mit Schriftsatz vom 01.08.2022, eingegangen bei Gericht am selben Tag begründet.
Der Kläger trägt im Wesentlichen vor, dass in der Teilungserklärung vom 29.12.1980 (vorgelegt als Anlage K 2) die WE 12 im Dachgeschoss mit Speicher bzw. Spitzboden beschrieben sei. Ein Ausbau wäre eine zweckbestimmungswidrige Nutzung, da es sich um ein unselbstständiges Teileigentum handelt, dessen Nutzung zu Wohnzwecken nicht zulässig sei. § 20 Abs. 1 WEG umfasse nicht die Genehmigung einer unzulässigen Nutzung als Sondereigentum.
Darüber hinaus handele es sich um eine grundlegende Umgestaltung im Sinne von § 20 Abs. 4 WEG. Zudem müssten gemäß § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG auch öffentlich-rechtliche Normen beachtet werden. Dies sei hier im Hinblick auf Brand- und Versicherungsschutz fraglich. Die Nutzung verstoße gegen öffentlich-rechtliche Vorschriften.
Ferner seien die unter TOP 5 gefassten Beschlüsse vielfach zu unbestimmt. Die wesentliche Entscheidungsgrundlage für die Entscheidung der Eigentümer habe nicht vorgelegen, da die Genehmigungsplanung und der Brandschutznachweis erst nach der Eigentümerversammlung beantragt worden seien und die Statik erst vor Baubeginn vorgelegt werden solle. Auch was die Zahl und Gestaltung von Dachflächenfenstern und Glauben angehe, so sei dies zum Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht bekannt gewesen. Es bestehe auch keine Beschlusskompetenz, die Übernahme von Mietminderungen zu beschließen. Das Gleiche gelte für eine generelle Änderung des Kostenverteilungsschlüssels.
Der Kläger beantragt daher: Wie zuerkannt.
Die Beklagte beantragt, Klageabweisung.
Sie führt im Wesentlichen aus, dass es sich nicht um eine unzulässige Nutzungsänderung handle. Eine ausdrückliche Regelung in der Teilungserklärung dahingehend, dass der Spitzboden nicht der Wohnnutzung diene, sei in der Teilungserklärung nicht enthalten. Die Wohnnutzung entspreche vielmehr dessen Beschaffenheit. Zudem sei es ein Gebot der Gleichbehandlung, da der Spitzboden über der Wohnung Nr. 13 ebenfalls zu Wohnzwecken ausgebaut sei, so wie dies auch für die Wohnung Nr. 16 gelte.
Zudem sei in der Eigentümerversammlung vom 30.11.2000 (TOP 7, Anlage B 4) bereits eine grundsätzliche Genehmigung für diesen Umbau erteilt worden. Von einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage könne keine Rede sein, da hier lediglich ein weiterer Speicher ausgebaut werde. Ein öffentlich-rechtliches Verbot liege nicht vor. Die Beschlüsse seien auch nicht zu unbestimmt. So hätten die Eigentümer aus dem Bauplan (Anlage B 5) die notwendigen Details ersehen können. Über eine Kostenverteilung sei schon im Jahr 2005 bezüglich der Einheit Nr. 16 beschlossen worden. Insoweit erfolge hier nur eine Anpassung.
Zur Ergänzung des Tatbestands wird vollumfänglich auf die eingereichten Schriftsätze und Unterlagen sowie die Niederschrift der öffentlichen Sitzung vom 31.05.2023 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist zulässig.
Das Amtsgericht München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 23 Nr. 2c GVG und § 43 Abs. 2 Nr. 4 WEG.
Die zulässige Klage ist auch begründet.
Die Klageerhebungs- und Klagebegründungsfrist des § 45 WEG wurde eingehalten.
Der zu TOP 5 gefasste Genehmigungsbeschluss entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung.
Die streitgegenständliche Wohnung Nr. 12 ist in der Teilungserklärung vom 29.12.1980 (Anlage K 2) beschrieben als „Miteigentumsanteil zu 90,46/1.000stel, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Dachgeschoss gelegenen, im Aufteilungsplan mit Nr. 12 bezeichneten Wohnung samt dem darüber liegenden Speicher bzw. Spitzboden.“
Der Speicher bzw. Spitzboden zur Wohnung Nr. 12 stellt daher ein unselbstständiges Teileigentum dar. Die streitgegenständliche Teilungserklärung enthält insoweit nicht lediglich unverbindliche Nutzungsvorschläge, sondern eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter. Das folgt schon daraus, dass die Einheit Nr. 12 als Wohnung bezeichnet wird, ergänzt durch den darüber liegenden Speicher bzw. Spitzboden.
Speicherräume bzw. Räume im Spitzboden sind per definitionem Teileigentum, sowie auch ein Keller, sodass eine Nutzung zu Wohnzwecken nicht zulässig ist. Die Nutzung des Speichers bzw. Spitzbodens ist somit nur im Rahmen seiner Beschaffenheit zulässig, also nicht zu Wohnzwecken.
Die hier genehmigten streitgegenständlichen Baumaßnahmen sollen eine Nutzung der Räume im Speicher bzw. Spitzboden als Wohnräume ermöglichen. Dies würde dazu führen, dass im Sondereigentum stehenden Räume, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, künftig zu Wohnzwecken genutzt werden würden. Damit verbunden wäre ein Eingriff in grundbuchrechtliche Zweckbestimmungen von Räumen und Flächen; eine derartige Umwidmung ist von der Mehrheitsmacht im Sinne von § 20 Abs. 1 WEG nicht umfasst.
Auf eine Gleichbehandlung mit den Wohnungen Nr. 13 und Nr. 16 können sich die Eigentümer der Wohnung Nr. 12 nicht berufen, da hinsichtlich des Ausbaus des Speichers über der Wohnung Nr. 13 ein Nachtrag zur Teilungserklärung vom 05.08.1982 (Anlage B 1) existiert und hinsichtlich des Ausbaus des Speichers über der Wohnung Nr. 16 nicht bekannt ist, auf welcher Grundlage dies geschehen ist. Auch auf eine Gestattung des Ausbaus für die WE 12 in der Eigentümerversammlung vom 30.11.2000, TOP 7 (Anlage B 4) können sich die Eigentümer der Wohnung Nr. 12 nicht berufen, da dieser Beschluss zum einen nichtig sein dürfte, zum anderen die neuen Eigentümer der Wohnung Nr. 12 eine neue Baugenehmigung beantragt haben auf der Grundlage des Bauplans (Anlage B 5).
Auch haben wesentliche Entscheidungsgrundlagen für die Beschlussfassung gefehlt, so die Genehmigungsplanung, der Brandschutznachweis und die Statik.
Auf diese und weitere Argumente des Klägers kommt es jedoch entscheidungserheblich nicht an, da die Genehmigung schon eine Möglichkeit und Förderung der Wohnnutzung darstellen würde, die gegen die Zweckbestimmung verstößt, sodass die streitgegenständlichen Maßnahmen unzulässig sind (vergleiche zum Beispiel Landgericht München I ZWE 2014, 189).
Als Unterlegene trägt die Beklagte die Kosten des Rechtsstreits, § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet auf § 709 ZPO.
Der Streitwert wurde bereits in der mündlichen Verhandlung auf 50.000,00 Euro festgesetzt.
