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WEG – Jahresabrechnung – Änderung der Kostenverteilungsregelung in der Teilungserklärung

Kündigungserklärung gegenüber mehreren Mietern

Foto: style-photographs/Bigstock

AG Nürnberg – Az.: 39 C 9810/13 WEG – Urteil vom 06.06.2014

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 15.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft … .

Die Teilungserklärung der WEG vom 25.09.1989 (Anlage K1) enthält in § 15 Ziff. 2 bezüglich der Kostenverteilung folgende Regelung: „Der auf den Mieteigentümer entfallene Anteil an den vorstehend näher bezeichneten Kosten wird nach den Nutzflächen für die Räume beziehungsweise Abstellplätze, die nach den gesetzlichen Vorschriften berechnet werden, ermittelt“. Der Teilungserklärung ist eine Anlage beigefügt, in der für die gewerblichen Einheiten beziehungsweise die Wohneinheiten jeweils eine Flächenangabe in m2 erfolgt (Anlage K38).

Der Kläger ist Sondereigentümer einer Wohnung im Haus … im Dachgeschoss links mit 161,68/10.000 Miteigentumsanteilen sowie Eigentümer eines Tiefgaragenstellplatzes mit 1,5/10.000 Miteigentumsanteilen.

In der Wohnungseigentümergemeinschaft herrscht seit Jahren Streit über die Anwendung und Durchführung der in § 15 Ziff. 2 der Teilungserklärung genannten Kostenverteilung. In der außerordentlichen Eigentümerversammlung vom 03.12.2013 fassten die Eigentümer unter „TOP 6/2013 Weiteres Vorgehen zur geplanten Änderung der Gemeinschaftsordnung” folgenden Beschluss: „Es wird vorgeschlagen, die von Rechtsanwalt … ausgearbeitete Änderung der Gemeinschaftsordnung (aktueller Stand vom 11.10.2013), die dem Notariat … zur Ausarbeitung beauftragt wurde (Nachtrag in der Fassung vom 11.10.2013, zur Teilungserklärung vom 25.09.1989, Urkundennummer K1797/1989 des Notariats …), soll nunmehr beurkundet werden. Der Verwalter wird ermächtigt und bevollmächtigt mit dem Notariat zwei Termine abzustimmen, an denen die Beurkundung stattfindet. Die Eigentümer werden darüber informiert und aufgefordert einen der beiden Termine zur Unterschriftenleistung wahrzunehmen. Die entstehenden Kosten für die Beurkundung durch das Notariat werden nach der Gebührenordnung und die Kosten der Verwaltung (auf Grundlage des Verwaltervertrages) werden nach Stundenaufwand abgerechnet. Sofern die Zustimmungen zur geplanten Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht alle bis zum 28.02.2014 vorliegen, ist in einer weiteren Versammlung über die mögliche weitere Vorgehensweise hinsichtlich der noch nicht zugestimmten Eigentümer zu entscheiden.“ Des weiteren fassten die Eigentümer zu „TOP 9/2013 Sanierungsbedarf und Festlegung der Zuführung zu den Rückstellungen“ folgenden Beschluss: „Es wird vorgeschlagen, die Zuführung zu den Rückstellungen ab dem Wirtschaftsjahr 2014 auf 100.000,00 € zu erhöhen. Die Umlage erfolgt nach Miteigentumsanteilen.“ Unter „TOP 10/2013 Genehmigung des Wirtschaftsplans für das Jahr 2014“ fassten die Eigentümer folgenden Beschluss: „Es wird vorgeschlagen, den vorgelegten Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 2014 (in der Fassung vom 08.11.2013) mit den Kostenansätzen und dem Verteilerschlüssel zu genehmigen. Die neuen monatlichen Kostenvorschüsse aus dem Wirtschaftsplan sind jeweils monatlich am 01. des Monats fällig. Der erste Zahlungstermin ist demnach der 01.01.2014. Der Verwalter wird ermächtigt und bevollmächtigt, bei Vorliegen einer Einzugsermächtigung, die jeweils fälligen Beträge vom Konto der Eigentümer einzuziehen. Der Verwalter weist darauf hin, dass die Kostenverteilung auf der Grundlage der geplanten Änderung der Gemeinschaftsordnung erfolgt ist.“(Protokoll, Bl. 8ff. d.A.)

Der Kläger trägt vor, dass eine Änderung der Teilungsvereinbarung nur bei Zustimmung aller Wohnungseigentümer möglich sei. Eine solche Zustimmung sei derzeit nicht in Sicht. Die angestrebte Veränderung des Kostenverteilungsschlüssels würde für die Wohnungseigentümer zu objektiv unangemessenen Ergebnissen führen. Die Wohnungseigentümer würden mit etwa 15.000,00 € pro Jahr mehr belastet. Es bestünde keine Notwendigkeit, von dem in der Teilungsvereinbarung geregelten Verteilungsschlüssel abzuweichen. Eine Flächenberechnung zu den Tiefgaragenstellplätzen sei machbar. Es habe daher bei dem in der Teilungsvereinbarung geregelten Kostenverteilungsschlüssel zu verbleiben. Die Erhebung einer Sonderumlage und von Hausgeldzahlungen nach dem Wirtschaftsplan auf der Grundlage eines nicht wirksamen, sondern lediglich von einigen Eigentümern für wünschenswert erachtenden Kostenverteilungsschlüssel entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Durch die Notartermine würden überflüssige Kosten entstehen, da bereits jetzt klar sei, dass die erforderliche allseitige Zustimmung zur Änderung der Gemeinschaftsordnung nicht gegeben ist.

Der Kläger beantragt:

1. Die Beschlüsse aus der Eigentümerversammlung vom 03.12.2013 zu TOP 6/2013, TOP 9/2013 und zu TOP 10/2013 werden für ungültig erklärt.

2. Dem Verwalter werden die Prozesskosten auferlegt, hilfsweise, die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.

Die Beklagten tragen vor, dass der in der Teilungserklärung angedachte Kostenverteilungsschlüssels nach Flächen in der Praxis nicht realisierbar sei, weil die Flächen und die Flächengrößen nicht eindeutig feststellbar seien. Insbesondere sei unklar, ob und in welchem Umfang die Flächen der Tiefgaragenstellplätze bei der Kostenverteilung berücksichtigt werden müssen. Nach § 20 der Teilungsvereinbarung könne die Kostenregelung in der Teilungserklärung mit einer Dreiviertelmehrheit geändert werden. Nachdem die Kostenregelung in der Teilungserklärung nicht durchführbar sei, müsse die Kostenverteilung nach der gesetzlichen Regelung des § 16 Abs. 2 WEG und demnach nach Miteigentumsanteilen erfolgen.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen sowie dem gesamten Akteninhalt Bezug genommen.

Das Gericht hat keinen Beweis erhoben. Das Gericht hat die Akte 28 C 8141/11 beigezogen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

I.

Die Klage ist zulässig. Insbesondere wurde Anfechtungsfrist eingehalten und die Eigentümerliste vorgelegt, §§ 44 Abs. 1, 46 Abs. 1 WEG.

II.

Die Klage ist jedoch unbegründet.

Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.

1. Beschlussfassung zu TOP 6/2013 Weiteres Vorgehen zur geplanten Änderung der Gemeinschaftsordnung:

Der Beschluss entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Gemäß § 20 der Teilungserklärung können die Wohnungseigentümer die Bestimmungen der Teilungserklärung mit einer Mehrheit von 3/4 der vorhandenen Eigentümer ändern, wenn sachliche Gründe vorliegen und einzelne Wohnungseigentümer nicht unbillig benachteiligt werden.

Sachliche Gründe für eine Änderung der Teilungserklärung liegen aufgrund der Streitigkeiten in der Vergangenheit vor. Die Regelung in § 15 Ziff. 2 der Teilungserklärung hat sich in der Vergangenheit als nicht streitfrei durchführbar erwiesen. In der Wohnungseigentümergemeinschaft konnte seit Jahren nicht mehr anfechtungsfrei über die Kosten abgerechnet werden. Es besteht daher ein Bedürfnis für die Wohnungseigentümer durch eine Änderung der Vereinbarung die erforderliche Klarheit herbeizuführen und zukünftig Rechtsstreitigkeiten in diesem Bereich zu vermeiden.

Eine unbillige Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer durch die Änderung des Verteilerschlüssels auf Miteigentumsanteile ist nicht erkennbar. Die Umlage nach Miteigentumsanteilen ist vom Gesetzgeber sogar in § 16 Abs. 2 WEG als Grundfall vorgesehen. Der Kläger gibt zwar an, dass bei den Wohnungseigentümern eine Mehrbelastung von 15.000,00 € im Jahr eintritt, während beim Eigentümer des Supermarktes und der 70 Tiefgaragenstellplätze eine Reduzierung der Kosten pro Jahr in Höhe von 8.500,00 bis 9.000,00 € vorliegen soll. Erinnerlich hat der Kläger in der Sitzung vom 25.04.2014 noch angegeben, dass sich die Mehrbelastung bezüglich seiner Einheit auf etwa 500,00 € im Jahr belaufen soll. Eine unangemessene Benachteiligung ist daraus nicht zu entnehmen. Die Mehrbelastungen betreffen alle Wohnungseigentümer gleichermaßen. Hierbei ist auch zu berücksichtigen, dass nach der bisherigen Abrechnungsweise, bei der für die Tiefgaragenstellplätze 12 m2 pauschal angesetzt worden sind, eine übermäßige Beteiligung der Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze an den Kosten entstanden ist. Diesbezüglich wird auf das Verfahren 28 C 8141/11 Bezug genommen, die Akte hat das Gericht beigezogen. Dort wird in der Klagebegründung vom 21.11.2011 auf Seite 14 (siehe auch Anlage B2) ausgeführt, dass die Tiefgaragenstellplätze dadurch mit fast 17 % an den Kosten der Gemeinschaft beteiligt sind. Dies bedeutet jedoch eine übermäßige Beteiligung der Eigentümer der Tiefgaragenstellplätze an den Gemeinkosten. Weil dies nun durch die Umstellung auf Miteigentumsanteile geändert wird, folgt daraus, dass beim Eigentümer … eine erhebliche Kostenreduzierung eintritt, die aber auch berechtigt ist.

Dass bereits bei Beschlussfassung am 03.12.2013 feststand, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die erforderliche 3/4 Mehrheit für die Änderung der Teilungserklärung nicht erreichen wird, hat der Kläger nicht dargelegt. Er hat lediglich dargelegt, dass eine Zustimmung aller Eigentümer nicht möglich ist, weil er die Zustimmung nicht erteilen wird. Insoweit kann daher auch nicht davon ausgegangen werden, dass durch die Notartermine unnötige Kosten verursacht werden. Im Zeitpunkt der Beschlussfassung war zumindest noch offen, wieviele Wohnungseigentümer der Änderung zustimmen werden, zumal nicht ausgeschlossen werden kann, dass nichtzustimmungsbereite Wohnungseigentümer noch umgestimmt werden.

2. Beschlussfassung zu TOP 9/2013 Zuführungen zu den Rückstellungen und zu TOP 10/2013 Genehmigung des Wirtschaftsplans 2014

Auch diese Beschlüsse entsprechen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Sie widersprechen zwar der Teilungserklärung, weil sie eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen vorsehen.

Die in § 15 Ziff. 2 der Teilungserklärung vorgesehene Verteilung nach Nutzflächen ist jedoch nicht durchführbar. Die Regelung stellt für Wohnräume, Gewerberäume und Tiefgaragenstellplätze auf Nutzflächen ab. Die Nutzflächen sind jedoch nur für die Wohn- und Gewerberäume ermittelt und liegen als Anlage zur Teilungserklärung vor, Bezüglich der Abstellplätze sieht die Teilungserklärung vor, dass die Flächen nach den gesetzlichen Vorschriften berechnet werden. Solche Vorschriften sind jedoch nicht vorhanden. Es könnten allenfalls Vorschriften wie z.B. die Garagenverordnung entsprechend herangezogen werden. Die Garagenverordnung ist jedoch baurechtlicher Art und enthält nur eine Regelung zur Gesamtfläche. Die Problematik ist hier jedoch, ob neben den einzelnen Stellplatzflächen noch die Verkehrsflächen hinzuzusetzen sind und ob die dann ermittelten Flächen zu 100 % anzusetzen sind oder hier entsprechende Abschläge, wie es z.B. für Kellerräume vertreten wird (vgl. Bärmann, WEG, 12. A., § 16 Rn. 47), vorzunehmen sind. Letztendlich ist völlig unklar, welche Nutzfläche für die Tiefgaragenstellplätze anzusetzen ist. Hieraus resultieren zum Teil auch die erheblichen Streitigkeiten der WEG über die Abrechnungen.

Nachdem nicht festgestellt werden kann, welche Flächen für die Abstellplätze anzusetzen sind, ist die gesamte Kostenregelung des § 15 Ziff. 2 der Teilungserklärung nicht durchführbar. Es gilt daher die gesetzliche Verteilungsregelung des § 16 Abs. 2 WEG, wonach jeder Eigentümer die Kosten nach dem Verhältnis seines Miteigentumsanteils zu tragen hat, vgl. Bärmann, WEG, 12. A., § 16 Rn. 45. Damit war aufgrund der undurchführbaren Kostenregelungen des § 15 der Teilungserklärung die gesetzliche Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen anzuwenden, sodass die Beschlüsse zu TOP 9 und TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 03.12.2013 ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen.

Insgesamt war daher die Klage abzuweisen.

III.

Die Kostenentscheidung erging aufgrund § 91 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit erging aufgrund § 709 S. 2 ZPO.