AG Offenbach, Urteil vom 16.11.2015
1. Die auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 23.04.2013 zu den Tagesordnungspunkten 6,7 und 8 gefassten Beschlüsse werden für ungültig erklärt.
2. Die Beklagten werden verurteilt dem Austausch der Holzfenster in den Wohnungen Nr. 25 und Nr. 36 gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung gemäß Angebot der Firma Euro-Fenster vom 26.04.2012 zu den Positionen 10 -15 (Wohnung Nr. 25) und zu den Positionen 63-66 durch die Gemeinschaft auf deren Kosten zuzustimmen.
3. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Verfahrens.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
5. Der Streitwert wird auf € 9426,40 festgesetzt.
Tatbestand
Die Klägerin und die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft pp., wobei die Miteigentumsanteile der Klägerin mit den Wohnungen Nr. 36 und 25 verbunden sind. Die Wohnung Nr. 25 befindet sich im 8.Stockwerk, die Wohnung Nr. 25 im 7.Stockwerk. Das Gebäude wurde im Jahr 1968 errichtet und im Jahr 1983 in Eigentumswohnungen umgewandelt, die Fenster der Wohnungen befanden sich dabei noch im Originalzustand des Einbaus. Zum Zeitpunkt der Umwandlung gab es offensichtlich bereits bei einigen Fenstern Sanierungsbedarf. In einer Eigentümerversammlung im Jahr 1984 haben sich die Eigentümer darauf verständigt, dass die Instandhaltungsmaßnahmen für die Fenster und Balkontüren immer zu Lasten des jeweiligen Eigentümers gehen sollten. Daran haben sich die Eigentümer auch gehalten und so nach und nach die Fenster und Türen in fast allen Wohnungen komplett bzw. teilweise ausgetauscht, jeweils auf eigene Kosten. Die letzten Arbeiten im Rahmen des Fensteraustauschs erfolgten in den Jahren 2007, 2008 und 2011. In fünf Wohnungen, darunter auch den beiden von der Klägerin wurde kein Fensteraustausch vorgenommen. Die Klägerin verlangt nunmehr aber den Austausch der Fenster in ihrer Wohnung zu Lasten der Gemeinschaft. Dies wurde durch die Eigentümer auf der Versammlung vom 23.04.2013 zu den Tagesordnungspunkten 7 und 8 zum damaligen Zeitpunkt abgelehnt. Gleichzeitig beschlossen die Eigentümer mehrheitlich den Eigentümern, in deren Wohnungen in der Vergangenheit Fenster auf deren Kosten oder auf Kosten der Voreigentümer ausgetauscht worden sind, diese Kosten anteilig zu erstatten. Dabei wurde berücksichtigt, dass Eigentümer, aufgrund des lange zurückliegenden Austauschs oft keine Belege mehr haben und eine Bezifferung, der damals aufgewendeten Kosten nicht möglich ist. Zur Berechnung des zu zahlenden Ausgleichs hat der Verwalter deshalb bei der Firma pp. einen Kostenvoranschlag für den Austausch der jeweiligen Fenster erstellen lassen. Durch Begehung bzw. Abfrage jeder einzelnen Wohnung wurde der prozentuale Anteil der ausgetauschten Fenster an den Gesamtfenstern ermittelt und dann entsprechend des Kostenvoranschlags ein Grunderstattungsbetrag festgesetzt. Für einen vom Eigentümer selbst vorgenommenen Austausch vom Zeitpunkt der Beschlussfassung bis zurück ins Jahr 2008 sollten nach Beschluss 100% des Erstattungsbetrags, bei einem Austausch in den Jahren 2007 bis 2003 95%, bei einem Austausch in den Jahren 2002 bis 1998 90% und bei einem Austausch vor 1998 85 % erstattet werden. Dieser Prozentsatz sollte auch den Eigentümern gezahlt werden, die beim Kauf der Wohnung schon ausgetauschte Fenster übernommen hatten. Dem Beschluss beigefügt ist eine entsprechende Liste, aus der sich die auf die einzelnen Wohnungen anfallenden Kosten ersehen lassen. Finanziert werden sollen diese Kosten durch eine Sonderumlage, die bei den Eigentümern erhoben wird. Aus der eingezahlten Sonderumlage erhalten dann zum einen die Eigentümer ihre Aufwandsentschädigung, zum anderen werden die noch notwendig werdenden Austauschmaßnahmen finanziert.
Die Klägerin hält diese Beschlussfassungen für nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend. Sie verweist darauf, dass sämtliche Fenster in ihren Wohnungen nach über 40 Jahren nun alters- und witterungsbedingt dringend der Erneuerung bedürfen. Sie ficht deshalb die Beschlüsse zu TOP 7 und TOP 8 an und verlangt den Austausch der Fenster nach Maßgabe eines Angebots der Firma Eurofenster, das auch bei der Ermittlung der Erstattungswerte als Grundlage galt.
Die Beschlussfassung über die Aufwandserstattung an die Eigentümer, die im guten Glauben an die Beschlussfassung aus dem Jahr 1984 auf eigene Kosten ausgetauscht haben kann aus ihrer Sicht schon deshalb keinen Bestand haben, weil die Eigentümer vor der Versammlung keine Information über die Grundlage der ermittelten Kosten und auch keine Aufstellung dieser Kosten erhalten haben. Diese Unterlagen wurden nach ihrer Darstellung erst mit dem Protokoll übersandt. Darüber hinaus hält die Klägerin es nicht für zulässig, dass hier auch frühere Miteigentümer von der Erstattung profitieren, diese aber nicht mehr zur Leistung der Sonderumlage herangezogen werden können. Auch beanstandet sie, dass Miteigentümern, die bereits ausgetauschte Fenster beim Erwerb der Wohnung übernommen haben, nun einen Aufwand ersetzt bekommen, den sie nicht betrieben haben. Schließlich moniert sie, dass eine Erstattung ohne Vorlage von Belegen erfolgen soll und zudem die Verjährungsfrist von drei Jahren für solche Ansprüche nicht beachtet wurde.
Sie beantragt deshalb: Die von den Wohnungseigentümern der Wohnungseigentümergemeinschaft pp in der Eigentümerversammlung vom 23.04.2013 unter Top 6, 7 und 8 gefassten Beschlüsse für unwirksam zu erklären.
Bei gleichzeitiger Ungültigkeitserklärung der der zu TOP 7 und TOP 8 gefassten Beschlüsse werden die Beklagten verurteilt, dem Austausch der Holzfenster der Wohnungen Nr. 25 und Nr. 36 gegen Kunststofffenster mit Isolierverglasung gemäß vorgelegtem Angebot der Firma Eurofenster vom 26.04.2012 zu Positionen 10-15 und Positionen 63-66 durch die Gemeinschaft und auf Kosten der Gemeinschaft in Höhe von voraussichtlich 2410,-€ bzw. 2150,-€ zzgl. Montage und Mehrwertsteuer zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen: Klageabweisung
Sie sind der Auffassung, dass die Fenster in den Wohnungen der Klägerin nicht erneuerungsbedürftig wären, wenn diese die erforderlichen Pflegemaßnahmen an den Holzfenstern durchgeführt hätte, so wie es andere Eigentümer getan haben. Sie verweisen insoweit auf die Fenster in der Wohnung der Miteigentümerin Frau pp., die aus ihrer Sicht vergleichbar mit den Fenstern der klägerischen Wohnungen sind. Diese seien ebenso wie die Fenster der Klägerin 1982/1983 eingebaut worden und ähnlichen Witterungseinflüssen ausgesetzt. Diese Fenster seien entsprechend gepflegt worden und derzeit nicht erneuerungsbedürftig.
Die Beklagten gehen davon aus, dass die Informationen im Vorfeld der Eigentümerversammlung zum Erstattungsbeschluss ausreichend waren. Schließlich sei die Erstattung der Kosten bei eigenem Austausch und im Vertrauen auf die Gültigkeit des ursprünglichen Beschlusses bereits im Jahr 2012 Gegenstand einer Beschlussfassung und eines gerichtlichen Anfechtungsverfahrens gewesen. Die jetzige Beschlussfassung habe das Ziel gehabt, die gerichtlichen Vorgaben der Aufhebung des früheren Beschlusses im Verfahren 310 C 119/12 Rechnung zu tragen. Die Kosten, die auf die Eigentümer zukommen, seien für jeden überschaubar, da aus der Tabelle, die der Beschlussfassung beigefügt ist, ablesbar. Die Beklagten halten es für vertretbar, wenn auch Kosten für den Fensteraustausch erstattet werden in Fällen, in denen eigentlich bereits Verjährung eingetreten ist. Dies sei eine pragmatische Lösung, da andernfalls die Eigentümer belohnt würden, die ihre Fenster trotz Sanierungsbedarf nicht ausgetauscht haben und nun dies von der Gemeinschaft verlangen könnten. Eigentümer, die aber im Erhaltungsinteresse ausgetauscht haben, würden stattdessen leer ausgehen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens und Anhörung des Gutachters in einer mündlichen Verhandlung. Der Gutachter ist zum Ergebnis gelangt, dass die Holzfenster in den Wohnungen der Klägerin auf jeden Fall Austausch bedürftig sind, im Gegensatz zu den Fenstern der Wohnung pp.. Die Austauschbedürftigkeit ergibt sich zum einen aus von Beginn an vorhandenen funktionalen Schwachstellen, die nunmehr Eindringen von Wasser und Feuchtigkeit in die Wohnungen nach sich ziehen. Die in der Fensterecke sitzende Abdeckkappe, die das im Rahmen eindringende Regenwasser gezielt in die Regenrinne führen soll, ist im Lauf der Zeit durch die Materialermüdung spröde geworden und schließt nicht mehr nahtlos an den Rahmen an, so dass die Führung des Regenwassers zur Regenrinne nicht mehr möglich ist, sondern dieses nach innen in die Wohnung läuft. Zum anderen hat der Sachverständige aber auch die nicht hinreichende Pflege der Holzrahmen als Ursache für die Erneuerungsnotwendigkeit ausgemacht.. Durch fehlende Farbanstriche wurde das Eindringen von Wasser in die Holzrahmen im Bereich der sogenannten Brüstungsfuge und auch insgesamt auf der senkrechten Fläche ermöglicht. Der Sachverständige sah sich allerdings nicht in der Lage anzugeben, wieviel länger denn nun diese Fenster bei ausreichender Pflege gehalten hätten, da der funktionale Mangel auch nicht mit entsprechender Pflege beseitigt oder der dortige Schadenseintritt durch entsprechende Pflege hätte verhindert werden können. Die Kosten für eine Reparatur der vorhandenen Holzfenster, um sie auf den Stand der Technik des Einbaus zu bringen schätzt der Sachverständige höher ein, als den vorgeschlagenen Austausch gegen Kunststofffenster mit Isolierglas.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet.
Die Beklagten sind verpflichtet einem Austausch der Fenster in den Wohnungen der Klägerin durch die Gemeinschaft und auf Kosten der Gemeinschaft zuzustimmen. Die Fenster sind nicht mehr funktionstüchtig. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Sachverständigengutachten. Zum einen macht der Sachverständige die von Beginn an vorhandene Schwachstelle „Abdeckkappe“ verantwortlich, zum anderen auch die nicht hinreichende Pflege der Rahmen. Da aber offensichtlich bereits diese funktionale Schwachstelle zum Schadenseintritt geführt hat, kommt es letztlich nicht darauf an, welche Auswirkungen eine eventuell unterlassene Pflege der Holzrahmen hatte. Insofern ist auch der Vergleich mit Fenstern in der Wohnung der Miteigentümerin Frau pp. müßig. Aus welchen Gründen auch immer, hat sich dort die funktionale Schwachstelle nicht zu einem derartigen Schadensbild wie in den Wohnungen der Klägerin ausgewirkt.
Die Fenster gehören nach inzwischen ganz herrschender Meinung insgesamt zum Gemeinschaftseigentum. Für die Instandsetzung und Instandhaltung dieses Gemeinschaftseigentums sind gemäß § 21 WEG alle Wohnungseigentümer verpflichtet. Der Beschluss aus dem Jahr 1984, der wohl so zu verstehen ist, dass jeder Eigentümer die Fenster in seiner Wohnung auf seine Kosten austauschen muss, ist nichtig. Die Ausführung von Arbeiten am Gemeinschaftseigentum erfolgt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft und auf deren Kosten. Über § 16 II WEG werden diese Kosten dann anteilsmäßig auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Die Reparatur der in den Wohnungen der Klägerin vorhandenen Fenster ist aus wirtschaftlichen Gründen unsinnig, der Austausch die preiswertere Lösung. Es liegt ein Angebot der Firma Eurofenster vor, an dem es nichts auszusetzen gibt. Es wird sicher preisliche Anpassungen geben müssen, da dieses Angebot aus dem Jahr 2012 stammt. Insoweit können die angegebenen Preise nur ein ungefährer Richtwert sein.
Der nunmehr gefasste Beschluss über die Erstattung der Kosten des Eigenaustausches berücksichtigt zwar nunmehr einige Vorgaben des Urteils im Verfahren 310 C 119/12, kann jedoch immer noch nicht als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend angesehen werden. Die Aufhebbarkeit rührt allerdings nicht von der von Klägerseite bemängelten Information im Vorfeld her. Es konnte jeder Wohnungseigentümer wissen, um was es inhaltlich in der Beschlussfassung gehen sollte. Das Thema wurde seit einiger Zeit diskutiert. Die Liste selbst ist zwar komplex aber doch nachvollziehbar. Jede einzelne Wohnung, für die Kosten entstehen, ist erfasst, die Höhe der Kosten beziffert. Zu beanstanden ist allerdings, dass es hier keinerlei Grenzziehung für die Erstattungsfähigkeit in die Vergangenheit hinein gibt. Ausschlaggebend für eine Grenze kann zwar sicher nicht die gesetzliche Verjährungsfrist von drei Jahren sein, denn in dieser Zeit stellt bereits das Gesetz einen Erstattungsanspruch zur Verfügung, so dass es einer gesonderten Beschlussfassung eigentlich nicht bedarf. Es erscheint aber nicht gerechtfertigt eine Erstattung in den Fällen vorzusehen, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung bereits fast dreißig Jahre zurückliegen und dann auch noch 85 % der Kosten für erstattungsfähig zu erachten. Das Gericht übersieht nicht, dass es eine schwierige Gratwanderung zwischen dem gerade noch so vertretbaren Erstattungsmodus und dem nicht mehr als ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechender Erstattung ist. Aber die Globalität und die Großzügigkeit in der Quote mit der hierfür alle Fälle eines Fensteraustausches Erstattung gewährt wird, geht zu weit. Es ist in den Fällen, in denen Wohnungen mit bereits ausgetauschten Fenstern veräußert wurden nicht notwendigerweise so, dass die erwerbenden Eigentümer aufgrund der Kunststofffenster einen höheren Preis gezahlt haben. Unter Umständen gab es Erwerber, die sogar funktionierende Holzfenster den Kunststofffenstern vorgezogen hätten. Oder aber der Einbau neuer Fenster lag bei Verkauf der Wohnung schon so lange zurück, dass er im Kaufpreis keine Rolle mehr spielte. Jeder Eigentümer hätte sich im Übrigen auch informieren können, inwieweit die Regelung aus dem Jahr 1984 überhaupt bindend ist. Es ist nachvollziehbar, wenn man im Vertrauen auf das weitere Funktionieren der Gemeinschaft einen Ausgleich für die Eigentümer schaffen will, die in wahrgenommener Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum in dieses investiert haben. Aber jedem Eigentümer ist auch Eigenverantwortlichkeit in der rechtlichen Bewertung einer bestimmten Situation abzuverlangen. Die Wohnungseigentümerschaft ist von Gesetzes wegen nicht als Solidargemeinschaft ausgestaltet. Bei der nun gewählten Formel der Erstattung bleibt der Zeitfaktor, der Wertfaktor hinsichtlich der Erstattungsquote und auch die Frage, ob der Zustand des Gemeinschaftseigentums den Austausch tatsächlich erfordert hat, oder ob der Austausch nicht eher dem Komfortbedürfnis des Eigentümers geschuldet war letztlich nicht hinreichend berücksichtigt. Deshalb entspricht der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.
Da die Beklagten unterlegen sind, tragen sie gemäß § 91 ZPO die Kosten des Rechtsstreits.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
Der festgesetzt Streitwert orientiert sich an den Kosten des Fensteraustauschs und an dem Betrag, den die Klägerin im Rahmen der Sonderumlage zu zahlen gehabt hätte.
