WEG-Beschluss zum Heizkörperumbau gekippt: Keine Kostenübernahme ohne Vergleichsangebote
Das Amtsgericht Fürth erklärte die Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft zum Umbau und zur Kostenübernahme von Heizkörpern für ungültig. Der Grund dafür war ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung, insbesondere wegen des Fehlens mehrerer Vergleichsangebote und der mangelnden Beschlusskompetenz der Eigentümergemeinschaft.
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✔ Das Wichtigste in Kürze
Zentrale Punkte des Urteils:
- Ungültigkeit der Beschlüsse: Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung zum Heizkörperumbau und zur Kostenübernahme wurden für ungültig erklärt.
- Verstoß gegen ordnungsgemäße Verwaltung: Es wurde festgestellt, dass die Beschlüsse gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstoßen.
- Fehlende Vergleichsangebote: Das Gericht monierte das Fehlen mehrerer Vergleichsangebote für den Umbau, was ein wichtiges Kriterium für die ordnungsgemäße Vergabe von Aufträgen darstellt.
- Beschlusskompetenz: Es gab Bedenken hinsichtlich der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere bezüglich der Instandhaltung und Instandsetzung von Heizkörpern.
- Geografische Grenzen bei Angebotssuche: Das Gericht stellte klar, dass bei der Suche nach Angeboten keine geografischen Grenzen bestehen.
- Annahme über Contracting-Anlage: Die Annahme der Beklagten, dass nur die mit der Anlage vertraute Firma die Arbeiten durchführen könne, wurde vom Gericht nicht akzeptiert.
- Erstattung eigenmächtiger Kosten: Die Erstattung der Kosten für den bereits durchgeführten Umbau eines Heizkörpers durch einen Eigentümer wurde ebenfalls als nicht ordnungsgemäß verwaltet betrachtet.
- Kostenentscheidung und Vollstreckbarkeit: Die Beklagte wurde zur Übernahme der Gerichtskosten verpflichtet, und das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt.
Übersicht
- 1 WEG-Beschluss zum Heizkörperumbau gekippt: Keine Kostenübernahme ohne Vergleichsangebote
- 2 ✔ Das Wichtigste in Kürze
- 2.1 Heizkörperumbau in Wohnungseigentümergemeinschaften: Eine rechtliche Betrachtung
- 2.2 Streit um Heizkörperumbau in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
- 2.3 Beschlussanfechtung und die Frage der Beschlusskompetenz
- 2.4 Mangel an Vergleichsangeboten und ordnungsgemäßer Verwaltung
- 2.5 Gerichtsurteil: Ungültigkeit der Beschlüsse
- 3 ✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
- 4 Das vorliegende Urteil
Heizkörperumbau in Wohnungseigentümergemeinschaften: Eine rechtliche Betrachtung
In der Welt des Wohneigentumsrechts spielt die Entscheidungsfindung innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) eine zentrale Rolle, besonders wenn es um größere Instandhaltungsmaßnahmen geht. Ein aktuelles Beispiel hierfür bietet der Fall des Heizkörperumbaus in einer Gewerbeeinheit, der nicht nur technische, sondern auch umfassende rechtliche Fragen aufwirft. Im Fokus steht dabei die Beschlussanfechtung hinsichtlich der Entscheidungen, die in einer Eigentümerversammlung getroffen wurden. Dabei werden Themen wie Kostenübernahme, Verwaltung und Beschlusskompetenz der Gemeinschaft relevant.
Der Umgang mit solchen Angelegenheiten erfordert ein tiefes Verständnis der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung sowie der spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen, die in der Wohnungseigentumsgesetzgebung verankert sind. Insbesondere die Frage, ob und inwieweit Vergleichsangebote bei der Auftragsvergabe eingeholt werden müssen, stellt einen wichtigen Aspekt dar. Dieser Fall illustriert exemplarisch, wie komplex die Verwaltung und Entscheidungsfindung in Wohnungseigentümergemeinschaften sein kann, insbesondere wenn es um bedeutende Instandhaltungsmaßnahmen und heiztechnische Einrichtungen geht.
Streit um Heizkörperumbau in einer Wohnungseigentümergemeinschaft
Im Fokus eines Rechtsstreits am Amtsgericht Fürth standen kürzlich die Beschlüsse einer Eigentümerversammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die sich mit dem Umbau von Heizkörpern in einer Gewerbeeinheit befassten. Im Kern ging es um die Frage, ob die beschlossenen Maßnahmen zum Umbau der Heizkörper und die damit verbundene Kostenübernahme den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen. Die Eigentümerversammlung hatte beschlossen, die Kosten für den Umbau der Heizkörper zu übernehmen, da von Anfang an falsche Heizkörper eingebaut waren und die Erneuerung als erstmalige, ordnungsgemäße Herstellung betrachtet wurde.
Beschlussanfechtung und die Frage der Beschlusskompetenz
Der Kläger, ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft, focht die Beschlüsse an, da seiner Meinung nach die Beschlusskompetenz für solche Maßnahmen nicht vorlag. Er argumentierte, dass die Heizkörper im Bereich des Sondereigentums liegen und somit von den jeweiligen Eigentümern auf eigene Kosten instand zu halten sind. Diese Argumentation stellte die Grundlage der rechtlichen Auseinandersetzung dar und führte zur Anfechtung der Beschlüsse, da sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würden.
Mangel an Vergleichsangeboten und ordnungsgemäßer Verwaltung
Ein wesentlicher Punkt der gerichtlichen Entscheidung war das Fehlen von Vergleichsangeboten für den Heizkörperumbau. Das Gericht stellte fest, dass für eine ordnungsgemäße Verwaltung mehrere Angebote eingeholt werden müssen, um sowohl technisch geeignete als auch wirtschaftlich angemessene Lösungen zu gewährleisten. Im vorliegenden Fall wurden jedoch keine weiteren Angebote neben dem der ausführenden Firma eingeholt, was das Gericht als Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung wertete.
Gerichtsurteil: Ungültigkeit der Beschlüsse
Das Amtsgericht Fürth erklärte die Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig. Die Entscheidung begründete sich darauf, dass die Maßnahmen zum Umbau der Heizkörper und die damit verbundene Kostenübernahme ohne eine ausreichende Grundlage in Form mehrerer Vergleichsangebote getroffen wurden. Außerdem fehlte es an der erforderlichen inhaltlichen Bestimmtheit der Beschlüsse und einer ordnungsgemäßen Entscheidungsgrundlage. Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen und den gesetzlichen Vorgaben entsprechenden Verwaltung in Wohnungseigentümergemeinschaften, insbesondere bei größeren Instandhaltungsmaßnahmen.
✔ Wichtige Begriffe kurz erklärt
Was bedeutet „Beschlussanfechtung“ in einer Wohnungseigentümergemeinschaft?
Die „Beschlussanfechtung“ in einer Wohnungseigentümergemeinschaft bezieht sich auf das Recht eines Wohnungseigentümers, einen Beschluss der Gemeinschaft anzufechten, wenn er der Meinung ist, dass dieser ungültig ist. Dies geschieht durch eine Anfechtungsklage, die gemäß § 46 Abs. 1 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) eingereicht werden kann.
Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung formell erhoben und innerhalb eines weiteren Monats schriftlich begründet werden. Wenn diese Frist versäumt wird, verliert der Wohnungseigentümer das Recht, den Beschluss anzufechten. In Ausnahmefällen kann jedoch eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gewährt werden, was bedeutet, dass ein Wohnungseigentümer, der ohne eigenes Verschulden an der rechtzeitigen Anfechtung gehindert wurde, so gestellt wird, als hätte er die Frist nicht versäumt.
Die Anfechtungsklage kann von einem einzelnen Wohnungseigentümer, mehreren Wohnungseigentümern gemeinsam oder auch vom Verwalter erhoben werden. Die Klage muss gegen die Wohnungseigentümerschaft gerichtet werden.
Es gibt auch andere Arten von Klagen, die im Zusammenhang mit Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft erhoben werden können, wie die Nichtigkeitsklage und die Beschlussersetzungsklage. Diese Klagen sind gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht mehr gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten.
Nicht rechtzeitig angefochtene Eigentümerbeschlüsse werden nach Ablauf der Frist bestandskräftig. Nach Ablauf der Beschlussanfechtungsfrist können auch andere Beteiligte nicht mehr gerichtlich die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses verfolgen.
Es ist auch zu erwähnen, dass die Anfechtungsklage Erfolg hat, wenn der angefochtene Beschluss nicht ordnungsgemäß ist. Ein Beschlussmangel kann auch darauf beruhen, dass die Wohnungseigentümer von ihrem Selbstorganisationsrecht nur einen unzureichenden Gebrauch gemacht haben und ihre Entscheidung unter einem Ermessensfehler leidet.
Inwiefern sind „Vergleichsangebote“ bei Instandhaltungsmaßnahmen in einer WEG relevant?
„Vergleichsangebote“ spielen eine wichtige Rolle bei Instandhaltungsmaßnahmen in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) in Deutschland. Sie dienen dazu, die Wohnungseigentümer vor unnötigen Maßnahmen oder überhöhten Preisen zu schützen.
In der Regel ist es erforderlich, dass der Verwalter mehrere (meist drei) Alternativangebote einholt, bevor er eine Entscheidung über die Beauftragung von nicht unerheblichen Erhaltungsmaßnahmen trifft. Diese Angebote müssen vergleichbar sein oder aufgrund der Bepreisung der einzelnen Leistungen vergleichbar gemacht werden können.
Die Einholung von Vergleichsangeboten ist auch bei der Neuwahl und Neubestellung eines Verwalters erforderlich, da der Verwalter eine zentrale Rolle für das Eigentum spielt und wichtige und weitreichende Funktionen für die Eigentümergemeinschaft wahrnimmt.
Es gibt jedoch Ausnahmen von dieser Regel. Wenn objektive Sachgründe vorliegen, wie die besondere Spezialisierung und Vertrauenswürdigkeit eines Unternehmens oder die Unmöglichkeit, drei Angebote einzuholen, weil nicht genügend Interessenten zur Verfügung stehen, können weniger als drei Angebote ausreichend sein.
Es ist auch zu beachten, dass die Wohnungseigentümer selbst für die Entscheidung über Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums zuständig sind und daher auch selbst Angebote einholen können.
Die Einholung von Vergleichsangeboten ist kein Selbstzweck, sondern dient dazu, die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten und überteuerte Verträge zu vermeiden.
Es ist auch wichtig zu erwähnen, dass die Entscheidung über eine Instandhaltungsmaßnahme in der Regel in zwei Schritten erfolgt: Zunächst wird der Bedarf festgestellt und dann wird über das „Wie“ der Durchführung entschieden, wobei der Verwalter mehrere Vergleichsangebote einholen und diese den Wohnungseigentümern vorlegen muss.
Die Kosten der Instandhaltung werden in der Regel aus der nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG gebildeten Instandhaltungsrücklage entnommen. Es kann aber auch eine Sonderumlage beschlossen werden, wenn dies ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Vergleichsangebote bei Instandhaltungsmaßnahmen in einer WEG in Deutschland eine wichtige Rolle spielen, um die Wirtschaftlichkeit zu gewährleisten und die Wohnungseigentümer vor unnötigen Maßnahmen oder überhöhten Preisen zu schützen.
Das vorliegende Urteil
AG Fürth – Urteil vom 30.01.2023 – Az.: 310 C 1180/22
In dem Rechtsstreit wegen Beschlussanfechtung erlässt das Amtsgericht Fürth durch die Richterin am Amtsgericht ### am 30.01.2023 im schriftlichen Verfahren gemäß § 128 Abs. 2 ZPO – Schluss der mündlichen Verhandlung 09.01.2023 – folgendes Endurteil
I. Die Beschlüsse in der Eigentümerversammlung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ### vom 25.08.2022 zu den Tagesordnungspunkten 9 (Beschlussfassung über den Umbau der Heizkörper in der Gewerbeeinheit ###) und 10 (Erstattung der Kosten für den Umbau des Heizkörpers in der Gewerbeeinheit ###) werden für ungültig erklärt.
II. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung des Klägers im Kostenpunkt durch Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf 5.842,50 Euro festgesetzt.
Tatbestand
Die Parteien streiten um die Wirksamkeit von zwei in der Eigentümerversammlung vom 25.08.2022 gefassten Beschlüsse.
Kläger und Beklagte bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft S### in ### deren Mitglied der Kläger ist. Er ist 1/2-Anteil der Miteigentümer der Teileigentumseinheit mit den Aufteilungplan 85 und 86.
Die Rechtsverhältnisse der Parteien sind in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 14.03.1984 (Anlage K1 u. K 2), nochmals geändert durch Urkunden vom 09.11. und 20.11.1984 (Anlage K 3 u. K 4) geregelt.
Am 25.08.2022 trafen sich die Eigentümer zu einer Eigentümerversammlung. Dort beschlossen sie unter
„Tagesordnungspunkt 9:
Beschlussfassung über den Umbau der Heizkörper in der Gewerbeeinheit ### (EG)
Aufgrund der Erneuerung der allgemeinen Heizungsanlage ist aufgefallen, dass in den Gewerbeeinheiten von Beginn an falsche Heizkörper eingebaut wurden. Die Heizkörper werden durch die neue Heizung nicht mehr vollständig warm, sondern heizen sich nur zur Hälfte auf. Es gibt die Möglichkeit, diese Heizkörper umzubauen. Dies wurde bereits bei einem Heizkörper in der Gewerbeeinheit D### durchgeführt. Dieser Heizkörper heizt seitdem wieder richtig. Für den Umbau liegt ein Angebot der Firma S### in Höhe von 20.384,04 Euro vor. Des Weiteren haben wir diesbezüglich unseren Rechtsanwalt befragt, ob die Kosten für den Umbau von der Eigentümergemeinschaft oder vom jeweiligen Eigentümer getragen werden müssen.
Dieser teilte uns mit, dass die Kosten von der Eigentümergemeinschaft zu tragen sind, da von Beginn an falsche Heizkörper eingebaut waren und es sich damit um die erstmalige Herstellung handelt. Die Infra bestätigt den technischen Mangel.
Es ergeht folgender Beschluss:
Die Eigentümer beschließen den Umbau der Heizkörper in der Gewerbeeinheit D### laut Angebot der Firma S### in Höhe von 20.364,04 Euro. Die Kosten gehen zu Lasten der Erhaltungsrücklage.
Der Beschluss kommt zustande wie folgt:
322,70/1.000 Ja-Stimmen 107,3/1.000 Nein-Stimmen 164,83/1.000 Enthaltungen“.
Des Weiteren beschlossen die Eigentümer unter
„Tagesordnungspunkt 10:
Erstattung der Kosten für dem Umbau des Heizkörpers in der Gewerbeeinheit D###
Wie bereits im Tagesordnungspunkt 9 beschrieben, hat Herr D### bereits auf eigene Kosten den Umbau eines Heizkörpers veranlasst, um herauszufinden, ob die von der Infra und Fa. S### vorgeschlagenen Umbauten erfolgreich sind. Hierfür sind Kosten in Höhe von 1.149,52 Euro angefallen. Herr D### bittet um Erstattung dieser Kosten.
Es ergeht folgender Beschluss:
Die Eigentümer beschließen die Erstattung der Kosten für den Umbau des Heizkörpers in der Gewerbeeinheit D### in Höhe von 1.149,52 Euro. Die Kosten gehen zu Lasten der Erhaltungsrücklage.
Der Beschluss kommt zustande wie folgt:
530,76/1.000 Ja-Stimmen 50,55/1.000 Nein-Stimmen 13,52/1.000 Enthaltungen“.
Der Kläger trägt vor, dass die unter Tagesordnungspunkt 9 und 10 gefassten Beschlüsse mangels Beschlusskompetenz nichtig, jedenfalls aber unwirksam seien, da sie den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprächen. Aus §§ 1 Ziff. 4 S. 3 e) u. f,), 4.Ziff. 1 S.1 u. 2d) und 5.Ziff 9 ergebe sich, dass die Heizkörper im räumlichen Bereich des jeweiligen Sondereigentümer selbst und auf eigene Kosten Instand zu halten und zu setzen sind. Dementsprechend habe es an der Beschlusskompetenz, dem jeweiligen Sondereigentümer aus dem Gemeinschaftsvermögen Zahlungen für Instandhaltungsmaßnahmen an dessen Sondereigentum bzw. Zahlungen für Aufwendungen zu leisten, die er selbst alleine zu veranlassen und zu bezahlen habe, gefehlt. Die entsprechenden Beschlüsse seien nichtig. Außerdem fehle es der Beschlussfassung an einer tauglichen Entscheidungsgrundlage sowie an der notwendigen inhaltlichen Bestimmtheit. Im Hinblick auf die Größe und Kostenintensität der Maßnahme hätte zunächst eine Bestandsaufnahme über die konkreten Ursachen und den Umfang des Erhaltungsbedarfes durchgeführt werden müssen. Hierfür hätte ein Fachmann hinzugezogen und mindestens drei Vergleichsangebote zur Ausführung vorgelegt werden müssen. Aus dem Beschluss ergebe sich nicht, welche konkreten Arbeiten durch wen auf welcher Grundlage durchgeführt werden sollen. Dies gelte auch hinsichtlich der unter Tagesordnungspunkt 10 beschlossenen Kostenübernahme, da den Wohnungseigentümern weder eine Rechnung noch sonstige Unterlagen vorlägen, aus denen sich der betriebene Aufwand von 1.149,52 Euro ergebe.
Der Kläger beantragt:
Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft ### vom 25.08.2022 zu den Tagesordnungspunkten 9 und 10 werden für ungültig erklärt, hilfsweise wird deren Nichtigkeit festgestellt.
Die Beklagte beantragt, die Klage wird abgewiesen.
Sie trägt vor, dass es sich bei der hier streitgegenständlichen Maßnahme nicht um eine solche der Instandsetzung, sondern der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung handele. Unter diesen Umständen komme es nicht darauf an, ob das Bauteil zum Sondereigentum zugehörig ist oder nicht, da es in jedem Fall Aufgabe der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, die entsprechende Maßnahme auf ihre Kosten durchzuführen. Im Übrigen aber könne nicht auf § 1 Ziff. 4 e) der Gemeinschaftsordnung abgestellt werden, da dort lediglich von Zu- und Ableitungen der Versorgungsanlagen die Rede sei. Heiztechnische Einrichtungen seien dagegen unter § 1 Ziff. 4 f) der Gemeinschaftsordnung erwähnt, wobei es sich dabei schon begrifflich nur um solche Einrichtungen handelt, die von vornherein Sondereigentum seien. Dazu zählen nicht Heizkörper. Vielmehr ergebe sich aus § 1 Ziff. 5 g), dass die Heizungsanlage Gemeinschaftseigentum ist. Zu einer zentralen Heizungsanlage, wie vorliegend verbaut, gehörten auch die Leitungen und Heizkörper. Die Beschlusskompetenz sei unter diesen Umständen nicht zweifelhaft. Im Übrigen entspräche der Beschluss auch ordnungsgemäßer Verwaltung, da es sich bei der Heizungsanlage vorliegend um eine Contracting-Anlage handele. Die Heizungsanlage stehe im Eigentum der Firma Infra und sei von der Firma S### in deren Auftrag errichtet worden. Unter diesen Umständen sei es nicht möglich gewesen, weitere Angebote zu erhalten, da andere Firmen nicht in die Bestandsanlage eingreifen wollten bzw. durch Betreuung eigener Bestandskunden so ausgelastet seien, dass ein Angebot nicht abgegeben wurde. Im Übrigen sei das vorliegende Angebot der Firma S### im Rahmen der Versammlung umfangreich besprochen worden und der Kläger habe die Möglichkeit gehabt, vor der Versammlung in das Angebot der Firma S### Einsicht zu nehmen. Auch der unter Tagesordnungspunkt 10 gefasste Beschluss sei nicht zu beanstanden, insbesondere im Hinblick darauf, dass es sich bei dem vom Miteigentümer D### übernommenen Kosten lediglich um solche gehandelt habe, die ohnehin von der Eigentümergemeinschaft zu tragen gewesen wären.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst der dazu eingereichten Unterlagen Bezug genommen.
Das Gericht hat mit Zustimmung der Parteien durch Beschluss vom 14.12.2022 das schriftliche Verfahren angeordnet und als Zeitpunkt, der dem Schluss der mündlichen Verhandlung entspricht und bis zu den Schriftsätzen eingereicht werden können, den 09.01.2023 bestimmt.
Entscheidungsgründe
Die gemäß §§ 43 Abs. 1 u. Abs. 2 Nr. 4, 44 Abs. 1 S. 1 WEG, 23 Nr. 2 c) GVG zulässig bei dem Amtsgericht Fürth innerhalb der Ein-Monats-Frist des § 45 WEG erhobene Anfechtungsklage ist begründet.
I.
Der unter Tagesordnungspunt 9 gefasste Beschluss zum Umbau der Heizkörper in der Gewerbeeinheit D### war aufzuheben, da er gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung i.S.d. § 18 Abs. 1 u. 2 WEG verstößt.
Unabhängig von der hier auch streitgegenständlichen Frage, ob die Umbaumaßnahmen am Heizkörper als Maßnahme der erstmaligen ordnungsgemäßen Herstellung oder als Instandsetzungsmaßnahme zu qualifizieren sind, muss grundsätzlich gewährleistet sein, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einen Auftrag aufgrund ausreichend fundierter Tatsachengrundlage vergibt. Dabei gilt zumindest bei notwendigen, nicht nur geringfügigen Arbeiten, dass mehrere Alternativ- oder Konkurrenzangebote eingeholt werden, damit gewährleistet ist, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängel oder Schäden versprechen und dass andererseits auf die Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (vgl. Sommer/Heinemann in Jennißen, WEG, 7. Aufl. 2021, § 18 RdNr. 26 ff.)
Unstreitig wurden vorliegend weitere Vergleichsangebote aber nicht vorgelegt. Soweit die Beklagte vorgetragen hat, es sei versucht worden, außer dem Angebot der Firma S### noch weitere Angebote einzuholen, u.a. sei sowohl bei der Firma S### GmbH mit Sitz in N### als auch bei der Firma S### K### GmbH in N### nachgefragt worden, so genügen diese Bemühungen, unabhängig davon, dass der Vortrag dazu recht unsubstantiiert blieb, nicht den Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Verwaltung zu stellen sind. Bei der Suche nach Alternativ- und Konkurrenzangeboten bestehen grundsätzlich keine geografischen Grenzen. Es kann sowohl regional als auch überregional bzw. auch über Landesgrenzen nach Angeboten gefragt werden (vgl. Sommer/Heinemann in: Jennißen, WEG, 7.Aufl. 2021, § 18 RdNr. 31). Insoweit konnte sich die Beklagte nicht darauf beschränken, lediglich bei zwei ortsnahen Firmen nachzufragen.
Von der Einholung weiterer Angebote konnte auch nicht (ausnahmsweise) mit der Begründung abgesehen werden, dass es sich bei jeder anderen Firma als die Firma S### um eine Fremdfirma gehandelt hätte, die sich an der Bestandslage nicht ausgekannt hätte. Der insoweit erhobene Einwand der Beklagten, es handle sich um eine Contracting-Anlage, die von der Firma S### im Auftrag der Firma Infra errichtet worden sei, rechtfertigt nicht die Annahme, dass die Arbeiten nur von dem mit der Anlage vertrauten Fachunternehmen hätten durchgeführt werden können. Aufgrund des bisherigen Sachvortrages geht das Gericht nämlich davon aus, dass es sich vorliegend um einen gängigen Wärme-Contracting-Vertrag (Anlagen- und Energieliefercontracting-Vertrag) handelt und nicht beispielsweise um einen weitergehenden sog. Einsparcontracting, bei dem der Contractor regelmäßig nicht nur die eigentliche Wärmeerzeugungsanlage, sondern sämtliche Bauteile, die zur Energieverteilung und Nutzung der Wärme im Gebäude notwendig sind, plant, finanziert und betreibt. In diesem Falle nämlich wäre es ohnehin Aufgabe der Firma Infra gewesen, dafür Sorge zu tragen, dass der Heizkörper in der Gewerbeeinheit D### so konzipiert ist, dass er ausreichend Wärme abgibt. Bei dem hier streitgegenständlichen bloßen „Umbau“ eines Heizkörpers handelt es sich nicht um eine Maßnahme, die sinnvollerweise nur von der Firma S### als den ursprünglichen Errichter der Heizungsanlage hätte durchgeführt werden können. Es verblieb damit bei der Notwendigkeit der Einholung weiterer Vergleichsangbote. Dabei kann nicht unterstellt werden, dass möglicherweise die Firma S### dann diejenige Firma gewesen wäre, die sinnvollerweise mit der Auftragserteilung betraut worden wäre, denn die Vorlage mehrerer Vergleichsangebote soll die Wohnungseigentümergemeinschaft gerade in der Lage versetzen, ihr Ermessen pflichtgemäß auszuüben. Dies war vorliegend nicht möglich.
Auch der unter Tagesordnungspunkt 10 gefasste Beschluss zur Erstattung der durch den Umbau bereits eines Heizkörpers entstandenen Kosten konnte keinen Bestand haben und war wegen Verstoßes gegen ordnungsgemäße Verwaltung aufzuheben. Mit dem unter Tagesordnungspunkt 10 gefassten Beschluss haben die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen, dass bereits entstandene Kosten aufgrund Auftrags zum Heizkörperumbau durch den Gewerbeeinheitsinhaber D### zu Lasten der gemeinschaftlichen Erhaltungsrücklage gehen.
Unabhängig von der Frage, ob es sich bei dem Heizkörper um Sonder- und Gemeinschaftseigentum handelt und der Eigentümer der Gewerbeeinheit selbst für die Kosten aufzukommen hat, entspricht ein Beschluss zur Kostenübernahme auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn es sich dabei grundsätzlich um von der Gemeinschaft zu tragende Umbaukosten gehandelt haben sollte. Unstreitig nämlich ist der Auftrag zum Umbau der Heizung nicht aufgrund eines zuvor gefassten ordnungsgemäßen Beschlusses von der Gemeinschaft bzw. dessen Verwalter erteilt worden. Auch liegen Anhaltspunkte dafür, dass es sich um eine außerordentlich dringliche Maßnahme gehandelt hat, die den Eigentümer D### berechtigt hätte, im Rahmen einer Notgeschäftsführung tätig zu werden (§ 18 Abs. 3 WEG), nicht vor. Ein Anspruch auf Erstattung der (eigenmächtig) erteilten Umbaumaßnahmen ergibt sich weder aus den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) noch aus bereicherungsrechtlichen Grundsätzen (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB), da Anhaltspunkte dafür, dass die (eigenmächtige) Maßnahme zwingend hätte vorgenommen werden müssen, weder vorgetragen noch sonst ersichtlich ist (vgl. BGH, Urteil vom 14.Juni 2019 – V ZR 254/17 -, BGHZ 222, 187-195).
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO.
Die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr.11, 711 ZPO.
