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WEG – Beseitigung eines Deckendurchbruchs und eines neu geschaffenen Kellerraums

WEG - Beseitigung eines Deckendurchbruchs und eines neu geschaffenen Kellerraums

Symbolfoto: Von Mike Richter /Shutterstock.com

AG München, Az.: 483 C 15231/14, Urteil vom 23.02.2016

1) Die Klage wird abgewiesen.

2) Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits und haben den Streithelfern deren außergerichtliche Kosten zu ersetzen.

3) Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

4) Der Streitwert wird auf 50.000 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger machen gegenüber der Beklagten Ansprüche auf Verschließen eines Deckendurchbruchs im UG, auf Unterlassen der Nutzung eines Raums im UG, Entfernung einer Abmauerung, Verschaffung von Mitbesitz und Wiederzuführung eines Raums als Hausmeisterraums geltend.

WEG - Beseitigung eines Deckendurchbruchs und eines neu geschaffenen Kellerraums

Symbolfoto: Von Mike Richter /Shutterstock.com

Die Kläger und die Beklagte sind Mitglieder einer nur aus wenigen Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft in München. Die WEG wurde mit Teilungserklärung v. 03.05.2007 durch die ZF. GmbH aufgeteilt, Anlage K 2. Die Teilungserklärung hat in § 6 unter der Überschrift „Bauliche Veränderungen; Vollmachten“ eine Reihe von Regelungen. Im Aufteilungsplan (Anlage II zur Teilungserklärung) steht in drei Bereichen, die unter der Einheit Nr. 1 im EG liegt, „N.U“ (Anlage B 5). Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung wurde mit Nachträgen v. 06.07.2007, 14.10.2008, 19.10.2010, 27.10.2011 und 06.08.2012 (Anlage K 2) geändert. Ein 6. Nachtrag v. 05.11.2013 wurde aufgrund einer Entscheidung des OLG München nicht im Grundbuch eingetragen (Anlage B 1). Im dritten Nachtrag v. 19.10.2010 wurde in § 2 Nr. 1 b (Seite 3) i. V. m. einem beiliegendem Plan Anlage 1 „rot umrandet“ ein Sondernutzungsrecht an dem Garten und der Terrasse für die Wohnung Nr. 1 eingeräumt. Im vierten Nachtrag v. 27.10.2010 wurde auf Seite 10 ein Sondernutzungsrecht am Raum 1 im Kellergeschoss für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 begründet.

Die Kläger kauften die Wohnungen Nr. 5 und 6. Der Kaufvertrag sieht in § 15 verschiedene Vollmachten zur Änderung der Teilungserklärung vor. Es gibt einen Umlaufbeschluss der WEG v. 18.10.2010, wonach die Hausverwaltung ermächtigt wird, einen Generalübernehmervertrag zwischen der WEG und der Beklagten schließen darf. Dieser Generalübernehmervertrag wurde am 13.12.2010 abgeschlossen (Anlage K 8) und enthält als Anlage 1 die Baubeschreibung. Dem Kaufvertrag der Kläger lag auch eine weitere 10-seitige Baubeschreibung u. a. für die Wohnungen Nr. 5 und 6 bei.

Die Beklagte baute die Wohnung Nr. 1 im EG aus, machte einen Deckendurchbruch zum Keller, und ließ den Bereich unter der Einheit 1 ausbaggern. Der Kellerboden wurde betoniert.

Mit Vertrag v. 04.02.2013 kauften die Eheleute … von der Beklagten die Einheit Nr. 1 im EG links und das im 4. Nachtrag erwähnte Sondernutzungsrecht am Raum 1 im Kellergeschoss. Am 25.03.2013 wurde für die Streithelfer der Beklagten eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen, danach die Auflassung.

Im Jahr 2012 schaffte die Beklagte eine Fläche von rd. 1,9 m2 vor der Einheit Nr. 2. Die Hauseingangstüre lässt sich wegen eines Podests vor der Wohnungseingangstür für die Nr. 2 nicht mehr im rechten Winkel öffnen. Der Vorflurbereich wurde im Nachtrag Nr. 5 erwähnt.

Im 4. Nachtrag wurde der Hausmeisterraum umgewidmet und in die Garage Nr. 13 geändert.

Die Kläger forderten die Beklagte zu den Handlungen und Maßnahmen auf, die Gegenstand der Klage sind.

Die Kläger tragen im Wesentlichen vor:

Weil lt. Generalübernehmervertrag und Aufteilungsplan der Raum 1 nicht vorgesehen, sowie dieser auch im Kaufvertrag der Kläger nicht erwähnt sei, müsse er zurückgebaut werden.

§ 6 der Teilungserklärung habe für die Beklagte kein Recht begründet, Raum 1 im UG zu schaffen, diese Vollmacht betreffe nur die Aufteilerin und nur bereits gebildete Einheiten, nicht noch zu errichtende. Die Vollmachten in den Kaufverträgen seien AGB-rechtlich unwirksam, für alle streitgegenständlichen Baumaßnahmen lägen keine Genehmigungen vor, den Nachträgen 4 und 5 hätten die Kläger nicht zugestimmt. Die Beklagte sei Handlungsstörerin.

Die Kläger beantragten zuletzt wie im Termin vom 04.02.2016 gem. Schriftsatz v. 01.07.2014.

Die Beklagte sowie deren Streithelfer haben Klageabweisung beantragt.

Sie haben im Wesentlichen vorgetragen:

Da der Raum Nr. 1 an die Eheleute … veräußert worden und für diese ein im Grundbuch eingetragenes Sondernutzungsrecht eingetragen sei, sei die Beklagte nicht passivlegitimiert. Es werde eine rechtlich unmögliche Leistung verlangt. § 15 des Kaufvertrags mit den Klägern sowie § 6 der Teilungserklärung habe ein Recht zur Änderung der Teilungserklärung und zu baulichen Veränderungen 1. S. v. § 22 WEG gegeben. Weil Baubeginn 2011 gewesen sei, sei auch Verwirkung eingetreten. Für den Raum 1 sei auch keine Baugenehmigung nötig gewesen, dieser Raum sei bereits vorher existent gewesen. Ein Rückbau dieses Raums sei für die Streithelfer auch unzumutbar. Durch den Raum 1 sei die Klägerin auch nicht beeinträchtigt. Da der 5. Nachtrag vollzogen sei, sei eine Rückgängigmachung der Abmauerung und des Vorflurbereichs der Einheit Nr. 2 nicht möglich. Hinsichtlich des Sachantrags 5 sei die Beklagte nicht passivlegitimiert, weil sie die dort genannten Maßnahmen nicht vorgenommen habe. Außerdem seien die vorgenommenen Maßnahmen in Übereinstimmung mit der Baubeschreibung erfolgt. Die Vollmachten im Kaufvertrag seien nach Auffassung des OLG München nicht rechtswidrig. Statikprobleme lägen nicht vor.

Im Übrigen wird zu Ergänzung des Sachverhaltes sowie des Streitstandes auf die Akten Bezug genommen. Das Gericht hat verschiedene Hinweise gegeben und in den Verhandlungsterminen mehrfach eine gütliche Einigung unter Berücksichtigung weiterer Streitigkeiten in einem Parallelverfahren zwischen den Parteien vorgeschlagen, die nicht zustande gekommen ist.

Entscheidungsgründe

1) Die Klage ist zulässig. Das AG München ist örtlich und sachlich ausschließlich zuständig nach § 23 Nr. 2 c GVG und §§ 43 I Nr. 1, 62 I WEG n. F, weil das Grundstück in München liegt.

2) Die Klage ist allerdings unbegründet. Der Klägerin stehen gegenüber der Beklagten keine Rückbauansprüche nach § 1004 BGB i. V. m. §§ 15 III, 14 Nr. 1 WEG zu.

a) Zum Sachantrag 1 (Verschließen Deckendurchbruch zu Raum 1 etc.):

Ein Rückbauanspruch steht den Klägerin nicht zu. Es kann dahinstehen, ob § 6 der Teilungserklärung und § 15 des Kaufvertrags der Beklagten mit der Klägerin nur zu Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung ermächtigen, wie der Wortlaut nahelegt, oder auch zu einzelnen baulichen Veränderungen i. S. v. § 22 WEG. Denn unzweifelhaft gibt es keinen einzigen Nachtrag zur Teilungserklärung samt Aufteilungsplan, der den Raum 1 unter der Wohnung Nr. 1 der Streithelfer bildet. Es gibt lediglich den 4. Nachtrag, der jedoch keinen Text enthält, wonach eine neue Aufteilung mit Schaffung des Raums 1 im Keller vorgesehen ist, sondern nur ein Sondernutzungsrecht an einem im Aufteilungsplan nicht vorgesehen Raum. Es gibt keinen Aufteilungsplan, der Raum 1 im Keller vorsieht. Entgegen der Ansicht der Beklagten enthält der Aufteilungsplan, der als Anlage 2 der Teilungserklärung beiliegt, auch nicht den Raum 1. Zum einen enthält die Anlage 2, die der Teilungserklärung beiliegt, den Eintrag „N.U.“. Das heißt bei objektiver und normativer Auslegung „nicht unterkellert“.

Damit ist gesagt, dass unter der EG-Wohnung kein Raum vorgesehen ist. Zum anderen zeigen die nachfolgenden Baumaßnahmen, dass für den Raum 1 im Keller erst ein Betonboden hergestellt werden musste. Ohne Boden, der eine Abtrennung zum Erdreich begründet, gibt es aber keinen Raum. Darüber hinaus zeigt der Plan Anlage 2 zur Teilungserklärung nicht den jetzt tatsächlichen Raum 1. Denn dort, wo in der Anlage 2 für drei Bereiche „N. U.“ steht, befindet sich tatsächlich ein gemeinsamer Raum gem. Sondernutzungsplan zum 4. Nachtrag. Gibt es aber keinen Aufteilungsplan, der den Raum 1 in seiner jetzigen Form vorsieht, so kann an dem Raum kein Gemeinschafs- oder Sondereigentum entstanden sein. Denn solches entsteht nur im Rahmen des Aufteilungsplans (BGH 20.11.2015 – V ZR 284/14). Gibt es Raum 1 also rechtlich nicht, kann daran auch kein Sondernutzungsrecht entstanden sein (vgl. BGH 04.12.2014 – V ZB 7/13 zum fehlenden Möglichkeit des gutgläubigen Erwerbs bei unzulässigen Eintragungen). Auch der Generalübernehmervertrag v. 13.12.2010 sieht den Raum 1 im UG nicht vor.

Allerdings erscheinen die Kläger für die gem. Sachantrag 1 geltenden gemachten Ansprüche nicht allein ausübungsbefugt. Der klassische Anspruch nach § 1004 BGB, der jedem einzelnen Mitglied der WEG zusteht, betrifft bauliche Veränderungen in der Gestalt, dass zusätzlich etwas gebaut wurde, was beseitigt werden soll. Nach Beseitigung der baulichen Veränderung besteht dann der ursprüngliche Zustand. Hier dagegen wurde nicht etwas Zusätzliches an Bestehendes drangebaut, sondern ein Deckendurchbruch und ein neuer Raum geschaffen. An der Decke ist offensichtlich ein Schaden entstanden. Nach Ansicht der Kläger sollen dadurch Risse im Gemäuer entstanden sein. Für die Frage, welche Ansprüche deswegen geltend gemacht werden, ist aber die Eigentümergemeinschaft zuständig. Die Wahl zwischen Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) und Geldersatz (§ 249 Abs. 2 BGB) muss gemeinschaftlich getroffen (BGH 07.02.2014 – V ZR 25/13). Die von den Klägern geltend gemachten Ansprüche müssen insgesamt als gemeinschaftsbezogene Rechte im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG bewertet werden. Die Kläger dürfen diese Rechte also nicht allein geltend machen, ihre Klage war insoweit abzuweisen.

b) Zu den Sachanträgen 3, 4 und 5 (Vorflurbereich Nr. 2, Hausmeisterraum)

Auch hier erscheinen die Kläger für die diese geltenden gemachten Ansprüche nicht allein ausübungsbefugt. Der klassische Anspruch nach § 1004 BGB, der jedem einzelnen Mitglied der WEG zusteht, betrifft bauliche Veränderungen in der Gestalt, dass zusätzlich etwas gebaut wurde, was beseitigt werden soll. Nach Beseitigung der baulichen Veränderung besteht dann der ursprüngliche Zustand. Hier dagegen wurde nicht etwas Zusätzliches an Bestehendes drangebaut, sondern letztlich die Größe der Einheit Nr. 2 um den Vorflurbereich vergrößert, der Öffnungswinkel der Hauseingangstüre verkleinert, der ursprünglich Hausmeisterraum abgerissen und ein neuer im Keller geschaffen. Für die Frage, welche Ansprüche deswegen geltend gemacht werden, ist aber die Eigentümergemeinschaft zuständig. Die Wahl zwischen Naturalrestitution (§ 249 Abs. 1 BGB) und Geldersatz (§ 249 Abs. 2 BGB) muss gemeinschaftlich getroffen (BGH 07.02.2014 – V ZR 25/13). Auch gilt hier im Übrigen BGH 20.11.2015 – V ZR 284/14: Die plangerechte Herstellung von Gemeinschaftseigentum ist Aufgabe aller Eigentümer, nicht einzelner Mitglieder der WEG. Die von den Klägern geltend gemachten Ansprüche müssen insgesamt als gemeinschaftsbezogen im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG bewertet werden.

Die Klage war daher insgesamt abzuweisen.

3) Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 I, 101 ZPO. Der Streitwert wurde gemäß § 49 a Abs. 1 Gerichtskostengesetz festgesetzt.

4) Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit gründet sich auf § 709 ZPO.