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WEG – Belegeinsicht durch Dritte zulässig?

WEG – Belegeinsicht durch Dritte zulässig?

Symbolfoto: Von fizkes /Shutterstock.com

LG Saarbrücken – Az.: 5 S 31/18 – Urteil vom 26.04.2019

In dem Berufungsverfahren hat die 5. Zivilkammer des Landgerichts Saarbrücken aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2019 für Recht erkannt:

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Amtsgerichts Saarbrücken vom 21.9.2018 – Az.: 36 C 29/18 (12) – dahingehend abgeändert, dass auch der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.12.2017 zu TOP 4 – „Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2016 sowie die in dieser Abrechnung enthaltenen Verteilerschlüssel“ – für ungültig erklärt wird.

II. Die Kosten beider Instanzen tragen die Beklagten.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

V. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 1.880 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Der Kläger ist Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft …….

WEG – Belegeinsicht durch Dritte zulässig?

Symbolfoto: Von fizkes /Shutterstock.com

Mit Klage vom 15.1.2018 hat der Kläger die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 13.12.2017 zu TOP 4 (Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2016 einschließlich der enthaltenen Verteilerschlüssel), TOP 6 (Entlastung des Verwalters) und TOP 7 (Entlastung des Verwaltungsbeirates) angefochten.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, die Jahresabrechnung 2016 enthalte verschiedene Positionen, die nicht gerechtfertigt seien, so die Position „Außenanlage/Straßenreinigung“ in Höhe von 36.350,95 Euro sowie die Position „Rechtsanwaltskosten“ in Höhe von 3.612,44 Euro; bezüglich dieser Positionen fehlten entsprechende Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Die Beschlussfassung über die Jahresabrechnung sei auch deshalb unwirksam, weil die Verwalterin der Mieterin und Vertrauten des Klägers, Frau ……, die von diesem zur Einsicht in die Verwaltungsunterlagen bevollmächtigt worden sei, die Einsicht zu Unrecht verweigert habe. Nicht Frau ……, sondern eine weitere Eigentümerin, von der Frau …… ebenfalls mit der Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen beauftragt worden sei, habe das mitgeteilte Ergebnis einer früheren Einsichtnahme weitergegeben. Demzufolge entspreche auch die Beschlussfassung betreffend die Entlastung des Verwalters und des Verwaltungsbeirates nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Der Kläger hat beantragt festzustellen, dass die in der Eigentümerversammlung vom 13.12.2017 gefassten Beschlüsse zu TOP 4 – Genehmigung der Gesamt- und der Einzelabrechnungen 2016 sowie die in dieser Abrechnung enthaltenen Verteilerschlüssel -, TOP 6 Entlastung des Verwalters – und TOP 7 – Entlastung des Verwaltungsbeirates unwirksam sind.

Die Beklagten haben den Antrag hinsichtlich der Beschlussfassung zu TOP 6 Entlastung des Verwalters – anerkannt und im Übrigen beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben darauf verwiesen, dass die beanstandeten Kostenpositionen tatsächlich angefallen und daher auch in die Jahresabrechnung aufzunehmen seien.

Außerdem haben sie die Vollmacht von Frau …… zur Einsichtnahme in die Unterlagen bestritten und behauptet, diese habe in der Vergangenheit Informationen, die sie bei der Einsicht erlangt habe, über die Briefkästen an andere Bewohner in schriftlicher Form verteilt, worüber sich diese dann bei der Verwaltung beschwert hätten. Unter datenschutzrechtlichen Aspekten sei die Verwaltung daher gezwungen gewesen, den Kläger darüber zu informieren, dass er zur Einsichtnahme in die Unterlagen eine andere Person beauftragen oder selbst vorbeikommen solle.

Mit Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 21.09.2018 hat das Amtsgericht den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 13.12.2017 zu TOP 6 und TOP 7 für ungültig erklärt und im Übrigen die Klage abgewiesen.

Zur Begründung ist unter anderem ausgeführt, der Beschluss der Eigentümerversammlung zu TOP 4 sei nicht zu beanstanden. Zum einen habe der Kläger keine Anhaltspunkte dafür vorgebracht, dass in der Jahresabrechnung Einnahmen oder Ausgaben enthalten seien, die nicht tatsächlich im Abrechnungsjahr 2016 geflossen seien, so dass die Jahresabrechnung inhaltlich zutreffend sei; etwaige unberechtigte Ausgaben wirkten sich im Rahmen der Entlastung aus. Zum anderen könne eine mögliche Verletzung des Einsichtsrechts zwar eine Pflichtverletzung des Verwalters darstellen, nicht aber die Beschlussfassung der Wohnungseigentümer in der Eigentümerversammlung angreifbar machen; die verschiedenen Rechtskreise von Eigentümerversammlung und Verwalter seien zu trennen.

Gegen das am 11.10.2018 zugestellte Urteil hat der Kläger mit Schriftsatz vom 24.10.2018, bei Gericht eingegangen am 26.10. 2018, Berufung eingelegt, die er mit Schriftsatz vom 21.11.2018, eingegangen am 22.11.2018, begründet hat.

Er betont nochmals, dass der Vorwurf der Beklagten, Frau …… habe Informationen aus einer von ihr vorgenommenen Einsichtnahme an verschiedene Eigentümer und Mieter weitergeleitet, nicht zutreffe. Folglich sei seiner Bevollmächtigten unberechtigterweise die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen durch die Verwalterin verwehrt worden. Dieser Verstoß gegen das Einsichtsrecht beinhalte einen schwerwiegenden Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte und führe zur Unwirksamkeit des entsprechenden Beschlusses, unabhängig davon, ob sich der Verstoß auf die Beschlussfassung ausgewirkt habe.

Der Kläger beantragt, unter teilweiser Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Saarbrücken vom 21.09.2018 festzustellen, dass der in der Eigentümerversammlung vom 13.12.2017 zu TOP 4 Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnungen 2016 sowie die in dieser Abrechnung enthaltenen Verteilerschlüssel – gefasste Beschluss unwirksam ist.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie halten das Bestreiten der Vollmacht von Frau …… nicht mehr aufrecht.

Im Übrigen betonen sie, dass dem Kläger persönlich das Einsichtsrecht nicht verweigert worden ist. Der Zeugin …… sei die Einsichtnahme zu Recht verwehrt worden im Hinblick auf die Beschwerden, die von anderen Bewohnern wegen der Verteilung von Abrechnungsunterlagen erhoben worden seien.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 01.04.2019 tragen die Beklagten vor, für die Verwaltung habe sich der glaubhafte Verdacht ergeben, dass Frau …… Unterlagen mit Daten in die Briefkästen mehrerer Mitbewohner eingeworfen habe. Dieser Verdacht habe sich auf eine Mitteilung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, Herrn ……, vom 13.10.2017 gestützt sowie auf das Schriftbild der beigefügten Unterlagen, das der Handschrift von Frau …… aus anderen Schreiben mehr als ähnlich gewesen sei. In der Eigentümerversammlung vom 25.10.2017 habe die Hausverwaltung die Eigentümer darüber informiert, dass sie davon ausgehe, dass Frau …… die Daten veröffentlicht habe; bei dieser Versammlung sei Frau …… anwesend gewesen, habe sich aber nicht gegen diesen Verdacht gewehrt.

Der Kläger bestreitet dieses Vorbringen und widerspricht dessen Verwertung.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand und die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils, auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 15.03.2019 (Bl. 224 ff) Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Klägers ist zulässig, sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt unter entsprechender Abänderung des angefochtenen Urteils zur Ungültigerklärung der Beschlussfassung zu TOP 4, da der Bevollmächtigten des Klägers zu Unrecht die Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verweigert wurde.

Zugunsten jedes Wohnungseigentümers folgt aus §§ 675, 666 BGB i.V.m. dem Verwaltervertrag das individuelle Recht, Einsicht in sämtliche Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Ob es sich dabei um ein aus dem Anspruch auf Abrechnung und Rechnungslegung hergeleitetes Recht handelt oder ob das Einsichtsrecht auf der analogen Anwendung der Vorschriften in § 24 Abs. 6 Satz 3, Abs. 7 Satz 8 WEG oder in § 716 Abs. 1 BGB oder auf der Eigentümerstellung als solcher, die die Mitverantwortlichkeit für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums begründet, beruht (so: Staudinger/Häublein, 2018, § 28 WEG Rn. 319), ist ohne Belang (vgl. BGH, Urteil vom 11.02.2011, V ZR 66/10, NJW 2011, 1137 m.w.N.). Das Einsichtsrecht des Eigentümers unterliegt keinen weiteren Voraussetzungen, wie zum Beispiel einem besonderen rechtlichen Interesse oder einer Ermächtigung durch die übrigen Wohnungseigentümer, und wird nur durch das Verbot des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) und das Schikaneverbot (§ 226 BGB) begrenzt (vgl. BGH, a.a.O.; Staudinger/Häublein, a.a.O., Rn. 334).

Der Miteigentümer kann die Einsicht durch einen Dritten vornehmen lassen, wobei aber zur Wahrung des Geheimhaltungsinteresses der übrigen Miteigentümer in diesem Fall ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme nachvollziehbar dargelegt werden muss (vgl. Staudinger/Häublein,a.a.O., § 28 WEG Rn. 323, 324; Bärmann/Becker, 13. Aufl., § 28 WEG Rn. 159), so wie hier auf Seiten des Klägers dessen fehlende Sachkunde und auf Seiten der Bevollmächtigten, Frau ……, deren Stellung als Mieterin und Vertraute des Klägers.

Vorliegend hat die Verwaltung Frau ……, deren Vollmacht zur Einsichtnahme von den Beklagten nicht mehr bestritten wird, die Einsicht verwehrt mit der Begründung, sie habe unberechtigterweise Informationen, die sie im Rahmen der Einsicht erlangt habe, an Dritte weitergegeben.

Erstinstanzlich haben die Beklagten hierzu vorgetragen, Frau …… habe in der Vergangenheit Informationen, die sie bei der Einsicht in die Unterlagen erhalten habe, über die Briefkästen an andere Bewohner in schriftlicher Form verteilt, worüber sich diese dann bei der Verwaltung beschwert hätten; zum Beweis hierfür wurde das Zeugnis des Mitarbeiters der Verwaltung, Herrn ……, angeboten.

Dieses Vorbringen ist jedoch nicht hinreichend substantiiert, was von Klägerseite mehrfach beanstandet wurde. So ist weder erkennbar, welche konkreten Informationen weitergegeben wurden, ob Frau …… persönlich die Unterlagen verteilt haben soll und in wessen Briefkästen – Mieter oder Eigentümer; Letztere hätten bei eigener Einsicht in die Unterlagen sich dieselben Erkenntnisse verschaffen können – diese gelangt sein sollen, noch wozu der benannte Zeuge …… Angaben machen soll, nur zu den Beschwerden gegenüber der Verwaltung oder etwa zu dem konkreten Vorgang der Verteilung in die Briefkästen.

Auf die ergänzende Frage der Kammer in der mündlichen Verhandlung vom 15.03.2019 hat der Geschäftsführer der Verwalterin erklärt, Herr …… sei Ansprechpartner für die Beschwerden der anderen Bewohner gewesen; er könne sicherlich nicht bezeugen, dass Frau …… Unterlagen persönlich eingeworfen habe bzw. in welche Briefkästen sie sie eingeworfen habe. Es lägen allerdings solche Einwürfe bei der Verwaltung vor; ob ein Absender bzw. eine Unterschrift sich darauf befinde, könne er nicht sagen. Somit ist der Sachvortrag der Beklagten in der Sitzung nicht weiter konkretisiert worden, insbesondere ist weiter unklar geblieben, inwieweit Herr …… Tatsachen bezeugen soll, die den gegen Frau …… erhobenen Vorwurf rechtfertigen.

Mit nachgelassenem Schriftsatz vom 01.04.2019 tragen die Beklagten vor, für die Verwaltung habe sich der glaubhafte Verdacht ergeben, dass Frau …… Unterlagen mit Daten in die Briefkästen mehrerer Mitbewohner eingeworfen habe. Gestützt sei dieser Verdacht auf eine Mitteilung des Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats, Herrn ……, vom 13.10.2017 sowie auf das Schriftbild der beigefügten Unterlagen; zudem habe sich Frau …… in der Eigentümerversammlung vom 25.10.2017 nicht gegen den dort gegen sie geäußerten Verdacht verwahrt.

Aber auch dieser ergänzte Sachvortrag der Beklagten kann nicht herangezogen werden, um die Verweigerung der Einsichtnahme in die Unterlagen durch Frau …… zu begründen.

Dabei kann offenbleiben, ob allein der entsprechende Verdacht zur Versagung der Einsicht berechtigen würde oder ob nicht doch der konkrete Nachweis einer Weitergabe von Daten an Dritte, d.h. hier an Mieter, zu verlangen wäre. Denn entgegen der Auffassung der Beklagten lässt sich auch diesem Vorbringen kein hinreichender Verdacht für eine Weitergabe der Daten durch Frau …… entnehmen. So liefert das Schriftbild der Einwürfe keinen fundierten Anhaltspunkt. Unstreitig war Frau …… nämlich auch von weiteren Eigentümern mit der Einsicht in die Unterlagen beauftragt, so dass die Überlassung ihrer Aufzeichnungen an diese Eigentümer naheliegt und damit zugleich die Weitergabe der Daten an Dritte durch diese Eigentümer eröffnet ist. Bezeichnenderweise schließen die eingereichten Aufzeichnungen ab mit dem Vermerk: „Erbitte Rückgabe der Schriftstücke.“, was deutlich gegen eine dauerhafte Überlassung an Dritte spricht. Die vorgelegte E-Mail des Verwaltungsbeiratsvorsitzenden, Herrn ……, vom 13.10.2017 enthält lediglich dessen persönliche Einschätzung, wobei Frau …… nicht einmal als Person benannt wird. Schließlich kann aus dem behaupteten Umstand, dass Frau …… sich in der Eigentümerversammlung vom 25.10.2017 nicht gegen den dort geäußerten Verdacht verwahrt habe – der Kläger hat dieser Darstellung mit Schriftsatz vom 08.04.2019 widersprochen -, keine Bestätigung im Sinne dieses Verdachts hergeleitet werden, da es Frau …… völlig offen stand, sich zu den gegen sie erhobenen Anschuldigungen zu äußern oder nicht. Folglich kann nicht von einem begründeten Verdacht einer Datenweitergabe durch Frau …… ausgegangen werden, sondern allenfalls von einer vagen Vermutung.

Demnach wurde dem Kläger bzw. der von ihm beauftragten Frau ……zu Unrecht die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen verwehrt. Da somit das Mitwirkungsrecht des Klägers bei der Abstimmung über die Jahresabrechnung in gravierender Weise ausgehebelt wurde – ohne Einsicht in die Abrechnungsunterlagen kann die Abrechnung nicht sachgerecht überprüft werden -, ist der Beschluss über die Jahresabrechnung für ungültig zu erklären; ob sich der Beschlussmangel auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt hat, bedarf keiner gesonderten Feststellung, weil die Verweigerung der Einsicht einen Eingriff in den Kernbereich elementarer Mitgliedschaftsrechte darstellt (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2010, V ZR 60/10, NJW 2011, 679; LG Frankfurt, Urteil vom 12.01.2017, 2-13 S 48/16, ZMR 2017, 824).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO, 26 Nr. 8 EGZPO.

Die Revision wird mangels der hierfür erforderlichen Voraussetzungen (vgl. § 543 Abs. 2 ZPO) nicht zugelassen.

Die Streitwertfestsetzung für das Berufungsverfahren – Anfechtung der Beschlussfassung zu TOP 4 – entspricht der erstinstanzlichen Festsetzung, die insoweit nicht angegriffen wurde.