AG Bonn – Az.: 27 C 52/18 – Urteil vom 16.08.2018
Herr C handelnd unter Hausverwaltung C e.Kfm., Sstraße, C wird auf der Grundlage des diesem Urteil als Anlage beigefügten Verwaltervertrages bis zum 15.08.2019 zum WEG – Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft Dstraße , B, bestellt.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen, die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die andere Partei vor Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Eigentümergemeinschaft besteht aus 8 Wohnungseigentums- bzw. Teileigentumseinheiten. Das Objekt ist gemischt genutzt mit Praxen und Wohnungen. Das Stimmrecht ist nach MEA bemessen, die Beklagte verfügt über die Stimmrechtsmehrheit.
Auf der WEG-Versammlung vom 25.11.2015 wurde mit den Stimmen der Beklagten gegen die Stimmen der Kläger die U GbR als neue Verwalterin bestellt. Auf der Eigentümerversammlung vom 29.12.2017 wurde unter TOP 4 im Wege einstimmiger Beschlussfassung der Verwaltervertrag mit der U GbR vom 21.12.2015 über den 31.12.2016 hinaus bis zur nächsten Eigentümerversammlung im April 2018 verlängert.
Mit Beschluss vom 02.02.2018 bestellte das Amtsgericht Bonn unter dem AZ: X C XX/XX im Wege der Beschlussersetzung Herrn C, handelnd unter der Fa. C e.K. für die Dauer von 6 Monaten bis zum 02.08.2018 zum Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft mit der Begründung, dass die Bestellung einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts zur Verwalterin nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nichtig sei.
Der Verwalter Herr C lud zur Eigentümerversammlung zum 10.04.2018 ein und nahm als Tagesordnungspunkt die Verwalterbestellung auf, wobei der Beschlussvorschlag ausschließlich ihn selbst zu festgelegten Konditionen für die Dauer von 4 Jahren vorsah. In der Eigentümerversammlung vom 10.04.2018 unter TOP4 wurde folgender Beschlussantrag von der Beklagten gegen die Stimmen der Kläger mehrheitlich abgelehnt:
“Die Eigentümerversammlung beschließt, den bisherigen WEG – Verwalter C handelnd unter C e.Kfm., Sstraße , C, erneut zum WEG – Verwalter für den Zeitraum vom 01.08.2018 bis 31.07.2022 zu bestellen, wobei das monatliche regelmäßige Verwaltungsentgelt 27,50 € pro Sondereigentumseinheit pro Monat zuzüglich jeweils gültiger gesetzlicher Mehrwertsteuer beträgt. Der Abschluss des der Einladung zur Eigentümerversammlung beigefügten Verwaltervertrages mit dem WEG – Verwalter C handelnd unter C e.Kfm. wurde beschlossen. Die Eigentümerin Frau N wird bevollmächtigt, den oben genannten Verwaltervertrag namens und in Vollmacht der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Beweiszwecken gegenzuzeichnen”.
Mit E-Mail vom 07.05.2018 wandte sich Herr T für die Beklagte an Herrn C, unterbreitete den Vorschlag, “L Immobilien, Qstraße, C” zum Verwalter zu bestellen und für die nächste Eigentümerversammlung vorzumerken.
Mit Urteil vom 20.06.2018 stellte das Amtsgericht Bonn unter dem Az. XX C XX/XX die Nichtigkeit des unter TOP 4 auf der Eigentümerversammlung vom 29.12.2017 gefassten Beschlusses “Verlängerung Verwaltervertrag” fest und legte die Kosten des Verfahrens der Verwaltung U GbR nach § 49 Abs. 2 WEG auf.
Die Kläger sind der Auffassung, einen Anspruch auf positive Beschlussfassung zu haben, weil die Ablehnung des Antrags zu TOP 4 ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen habe.
Die Kläger tragen vor, sie hätten bereits versucht, eine andere Verwaltung zu bestellen, die Beklagte habe durch Herrn T aber nur die U GbR bestellen wollen, obwohl diesem die Nichtigkeit bekannt gewesen sei. Die Beklagte majorisiere und missbrauche ihr Stimmrecht und blockiere so eine Verwalterbestellung. Der U GbR wie auch deren handelnden Gesellschaftern, insbesondere Herrn L, fehle die erforderliche Sachkunde. Zudem werfen die Kläger verschiedene Verfehlungen vor, nämlich u.a. fehlendes EDV-Verwaltungsprogramm, Führung der Buchführung durch außenstehende Dritte, keine Beschlusssammlung ab 2015, keine Wohngeldsaldenliste und keine Unterlagen zu Wohngeldrückständen, keine Instandsetzungsrücklage für die Tiefgarage, keine Herausgabe von Unterlagen und Geldern an Herrn C, Beauftragung der Firma von Herrn T mit Handwerksaufträgen ohne Ermächtigung, Handeln nur auf Anweisung von Herrn T, Nichtausführung notwendiger Arbeiten (Wespennest etc.), falsche Abrechnungen, Abhaltung von Wohnungseigentumsversammlungen in Kneipen unter Verstoß gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit, rechtswidrige Zahlungen vom WEG-Konto durch L an die eigene GbR sowie an die Firma von Herrn T.
Die Kläger beantragen,
1. den Negativbeschluss der WEG – Versammlung vom 10.04.2018 unter TOP 4 “Fortsetzungsbestellung C als WEG-Verwalter samt Abschluss Verwaltervertrag” als ungültig aufzuheben; hilfsweise dessen Nichtigkeit festzustellen;
2. dass das Gericht nach § 21 Abs. 8 WEG Herrn C handelnd unter C e.Kfm; Sstraße, C oder eine andere vom Gericht zu bestimmende WEG – Verwaltung z.B. die J KG, Nstraße, oder die Firma H GmbH, K – Straße, C oder die Firma J GmbH & Co.KG, T, O ab dem 03.08.2018 für die Dauer von vier Jahren zur WEG – Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft Dstraße, B bestellt. Die Bestellung erfolgt aufgrund des jeweils beigefügten Angebots i.V.m. dem beigefügten Mustervertrag samt beigefügten Mustervollmachten.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie ist der Auffassung, es liege keine ausreichende Vorbefassung vor.
Sie trägt weiter vor, dass es sich mangels ursprünglicher Bestellung durch die WEG selbst nicht um eine “erneute” Bestellung gehandelt habe, sondern drei Vergleichsvorschläge erforderlich gewesen wären, weshalb ein Beschluss anfechtbar gewesen wäre. Es habe nur die Möglichkeit bestanden, ja oder nein zu sagen. Herr T habe für die Beklagte habe nicht die GbR, sondern Herrn L selbst vorgeschlagen. Die Beklagten bemängeln, dass zu Herrn C kein Vertrauen bestehe, so habe dieser Begehungstermine abgesagt, sich nicht um die Versicherung gekümmert, sowie sich trotz ausdrücklicher Bitte der Beklagten geweigert, Alternativvorschläge für die Verwalterwahl vorzulegen.
Hinsichtlich der weiteren Details des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze, Anlagen und Protokolle der Gerichtsakte Bezug genommen, § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.
Soweit die Kläger im Wege der Anfechtungsklage gegen den sogenannten Negativbeschluss vorgehen, liegt das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis schon deshalb vor, da mit der Anfechtung des Negativbeschlusses mit Klageantrag zu 2) ein positives Beschlussergebnis verbunden wird.
1.
Den Klägern steht ein Anspruch auf Bestellung eines Verwalters als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 4 WEG zu. Mit der Regelung in § 20 Abs. 2 WEG, dass die Verwalterbestellung nicht ausgeschlossen werden kann, geht einher, dass die Bestellung eines Verwalters grundsätzlich Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist. Daher kann ein Eigentümer, wenn es zu keiner beschlussweisen Bestellung kommt, seinen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung vor Gericht durchsetzen (vergleiche Rapp in Staudinger, WEG, 2018, § 26 Rn. 50).
Da die Wohnungseigentümer keinen Verwalter ab dem 03.08.2018 bestellt haben, liegen hier die Voraussetzungen einer solchen Ermessensentscheidung nach § 21 Abs. 8 WEG vor.
Die erforderliche Vorbefassung, also der Versuch, eine Verwalterbestellung durch die Gemeinschaft zu erreichen, liegt vor. Auch wenn in der Eigentümerversammlung vom 10.04.2018 nur Herr C als Verwalter vorgeschlagen war, so wird im weiteren Fortgang doch deutlich, dass wegen der Stimmrechtsverhältnisse nicht mit einer mehrheitlichen Beschlussfassung über die Bestellung einer anderweitigen WEG – Verwaltung zu rechnen war.
Zum einen ist die E-Mail vom 07.05.2018 durch Herrn T nicht dahingehend zu verstehen, dass Herr L persönlich als Verwalter vorgeschlagen werden sollte. Eine Auslegung der E-Mail nach dem objektiven Empfängerhorizont ergibt gerade, dass eine Firma, und nicht eine natürliche Person vorgeschlagen werden sollte. Soweit die Beklagte nunmehr nach Ausgang des Rechtsstreits zu Az. XX C XX/XX meint, Herr T habe eigentlich Herrn L persönlich vorgeschlagen, sich entsprechend auch in der Klage für Herrn L als Verwalter ausspricht, ergibt sich hieraus nichts anderes. Denn nach Auffassung des Gerichts ist Herr L tatsächlich ungeeignet als WEG – Verwalter, das ergibt sich bereits aus der Kostenentscheidung im Verfahren XX C XX/XX. Das Gericht ist auch in hiesiger Besetzung der Auffassung, dass ein grobes Verschulden der L GbR und damit auch ihres Gesellschafters Herrn L selbst vorliegt, wenn diese sich als professionelle Verwaltung wählen lässt, entsprechende Beschlüsse feststellt und verkündet, obwohl sie wissen musste, dass ihr die entsprechende rechtliche Qualifikation dafür nicht zukommt. Insoweit kommt es auf die weiteren der GbR bzw. Herrn L persönlich vorgeworfenen Verfehlungen nicht an.
Eine Beschlussfassung über die Bestellung von Herrn C als Verwalter setzte auch nicht voraus, dass dieser Alternativangebote anderer Verwalter einholte und den Eigentümern vor der Eigentümerversammlung zur Prüfung zur Verfügung stellte. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist die Einholung von Alternativangeboten anderer Verwalter und deren Übersendung an die Wohnungseigentümer nur bei einer Neubestellung, nicht aber bei der Wiederbestellung des amtierenden Verwalters erforderlich, zumindest, wenn sich seit der Erstbestellung des wiederzubestellenden Verwalters der Sachverhalts nicht verändert hat (vergleiche BGH, Urteil vom 01.04.2011, V ZR 96/10). Hintergrund ist der, dass Alternativangebote den Wohnungseigentümern zwar deutlicher aufzeigen können, woran sie bei rein rechnerischer Betrachtung mit dem amtierenden Verwalter sind. Dieser Effekt lässt sich nach dem Bundesgerichtshof aber regelmäßig nur erreichen, wenn nicht der – in dieser Hinsicht befangene – amtierende Verwalter, sondern der Verwaltungsbeirat oder die Wohnungseigentümer selbst Konkurrenzangebote einholen. Dieser Aufwand sei aber nur angezeigt, wenn die Wohnungseigentümer oder erhebliche Teile der Wohnungseigentümer mit der Arbeit des bisherigen Verwalters nicht mehr zufrieden sind oder Anlass besteht, die Angemessenheit von dessen Honorierung zu überprüfen.
Hier schließt sich das Gericht der Auffassung der Klägerseite an, dass es nicht um die Neubestellung eines Verwalters ging, sondern um die Wiederbestellung des amtierenden Verwalters. Denn der gerichtlich bestellte Verwalter hat die gleiche Rechtsstellung wie der von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter (vergleiche Greiner, Wohnungseigentumsrecht, 4. Aufl., § 10 Rn. 157). Zudem ist die Interessenlage vergleichbar.
In diesem Zusammenhang ist zudem zu berücksichtigen, dass aufgrund des vorausgegangenen einstweiligen Verfügungsverfahrens den Wohnungseigentümern zumindest die Konditionen der Firma J KG bekannt waren. Sofern die Beklagte einen anderen Verwalter gewünscht hat, hätte es ihr oblegen, ihrerseits Hausverwaltungen zu kontaktieren und Angebote einzuholen. Insoweit schließt sich das Gericht der Auffassung des Landgerichts Dortmund an (Urteil vom 15.01.2016, Az. 17 S 112 / 15), nach der kein gerechtfertigter Anlass besteht, wenn ein Wohnungseigentümer, der selbst nichts in dieser Richtung unternommen hat, dies der Mehrheit, die sich für die Wahl eines bestimmten Bewerbers entschieden hat, als Mangel ordnungsgemäßer Verwaltung vorzuwerfen.
Das Gericht übt hier sein Ermessen in der Weise aus, dass der bereits vom Gericht für die Dauer von lediglich 6 Monaten eingesetzte Verwalter für ein weiteres Jahr als Verwalter eingesetzt wird. Ein Vergleich der vorliegenden Angebote ergibt, dass die C e.Kfm. zu üblichen und eher günstigen Konditionen arbeitet. Herr C hat sich bereits eingearbeitet und ist mit der Anlage vertraut. Die Mehrzahl der Eigentümer (wenn auch nicht der Miteigentumsanteile) ist mit der Arbeit zufrieden. Der Verwalter ist ursprünglich vom Gericht, und damit einer neutralen Stelle, ausgesucht worden. Ein weiterer Wechsel mit erneuter Einarbeitung eines dritten Verwalters ist insbesondere vor dem Hintergrund, dass die gerichtliche Bestellung sich letztlich auch auf einen überschaubaren Zeitpunkt bezieht, nicht sachdienlich. Hierzu kommt die Möglichkeit, dass sich die Eigentümer auf einer noch anzuberaumenden Eigentümerversammlung selbst auf einen anderen Verwalter einigen(vgl. LG Köln Urteil vom 1.7.2010, 29 S 208/09 – nach juris).
Es sind seitens der Beklagten auch keine Gründe vorgetragen oder ansonsten ersichtlich, die gegen Herrn C als Verwalter sprechen.
Dass die Verwaltungstätigkeit von Herrn C zu beanstanden ist, hat die Beklagte nicht substantiiert vorgetragen. Soweit sie ihm vorwirft, dass dieser trotz des von ihr geäußerten Wunsches keine weiteren Verwalter für die Abstimmung aufgenommen habe, wurde bereits ausgeführt, dass es sich dabei gerade nicht um eine Aufgabe des Verwalters, sondern der Wohnungseigentümer selbst handelt (vgl. Greiner, a.a.O., § 10 Rn. 11 f.).
Soweit Herr C einen Besichtigungstermin mit dem Beklagten abgesagt haben sollte, ergibt sich daraus nicht, inwieweit er als Verwalter seiner Tätigkeit nicht ausreichend nachkommt. Soweit die Beklagte durch Herrn T eine besondere Nähe des Beizuladenden zu der Klägerin zu 1) vermutet, hat er diese Vermutung nicht näher begründet. Der Umstand, dass das Gericht in seinem Beschluss vom 02.02.2018 nicht die eigentlich gewünschte J KG eingesetzt hat, sondern seinerseits einen dritten Verwalter ausgesucht hat, spricht allerdings gegen ein solches Näheverhältnis. Im Termin hat Herr T für die Beklagte eingeräumt, dass eine Versicherung nunmehr besteht, so dass sich auch hieraus keine Ungeeignetheit von Herrn C ergibt.
2.
Soweit die Kläger im Übrigen im Wege der Anfechtungsklage gegen den Negativbeschluss zu TOP4 aus der Eigentümerversammlung vom 10.04.2018 vorgehen, fehlt es an einem Anspruch der Kläger auf Erlass des begehrten Beschlusses. Die isolierte Anfechtung eines Negativbeschlusses kann nur verlangt werden, wenn ein Anspruch auf eine positive Beschlussfassung über gerade den konkret zur Abstimmung gestellten Antrag besteht. Ein solcher Anspruch muss im Wege einer Ermessensreduzierung auf Null auf Erlass exakt des beantragten Beschlusses vorliegen.
Hier scheitert ein solcher Anspruch bereits an der beantragten Dauer von vier Jahren. Der Abschluss eines Verwaltervertrags von vier Jahren liegt nur ein Jahr unterhalb der gesetzlich zulässige Höchstdauer. Es entspricht nicht zwingend ordnungsgemäßer Verwaltung, einen Verwaltervertrag mit einem Verwalter, der in der Wohnungseigentümergemeinschaft erst seit wenigen Monaten bekannt ist, sofort für vier Jahre einzusetzen.
Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 92, 708 Nr. 11, 711 ZPO.
Streitwert: 7.855,20 EUR
