WEG – Anforderungen an Veränderung eines Kostenverteilungsschlüssels

Verhaltensbedingte Kündigung wegen Nichteinhaltung der vertraglichen Arbeitszeit

Das Amtsgericht Neuss wies die Klage eines Wohnungseigentümers gegen seine Eigentümergemeinschaft ab. Der Kläger forderte, dass die Kosten für die Erneuerung bestimmter Fenster von der Gemeinschaft getragen werden sollten. Das Gericht entschied, dass die Ablehnung dieses Antrags nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt, da es im Ermessen der Wohnungseigentümer liegt, Kosten für Erhaltungsmaßnahmen im Bereich des Sondereigentums individuell zuzuweisen.

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Wohnungseigentümergemeinschaften: Anforderungen an die Veränderung eines Kostenverteilungsschlüssels

Die Änderung eines Kostenverteilungsschlüssels in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) ist ein komplexes Thema, das sowohl die Zustimmung der Eigentümer als auch die Einhaltung rechtlicher Vorgaben erfordert. Nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG ist eine Änderung grundsätzlich möglich, jedoch müssen Beschlüsse den Anforderungen einer ordnungsgemäßen Verwaltung genügen. Im Folgenden werden wir ein konkretes Urteil zum Thema vorstellen und die relevanten Aspekte beleuchten.

Streit um Kostenverteilung in Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Fokus des Rechtsstreits am Amtsgericht Neuss stand eine Kontroverse innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft in C. Der Kläger, ein Mitglied dieser Gemeinschaft, forderte eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels für die Erneuerung von Ladenfenstern in bestimmten Einheiten. Die Ursache des Disputs lag in einer Eigentümerversammlung, in der ein entsprechender Beschlussvorschlag mehrheitlich abgelehnt wurde. Der Kläger argumentierte, dass die Ablehnung des Beschlusses nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspräche, da es sich bei den betroffenen Fenstern um gemeinschaftliches Eigentum handle.

Rechtliche Rahmenbedingungen der Beschlussfassung

Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall lag in der Interpretation des WEG, insbesondere des § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, der jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung zusichert. Der Kläger vertrat die Auffassung, dass die Erneuerung der Fenster eine notwendige Maßnahme darstelle und somit von der Gemeinschaft getragen werden müsse. Dies begründete er unter anderem mit dem Zustand der Fenster und dem Umstand, dass diese zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen würden.

Urteil des Amtsgerichts Neuss: Klage abgewiesen

Das Amtsgericht Neuss entschied jedoch anders: Die Klage wurde abgewiesen, da die Ablehnung des Beschlussantrags nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt. Das Gericht betonte die Autonomie der Wohnungseigentümergemeinschaft bei der Entscheidungsfindung bezüglich der Kostenverteilung. Es wurde hervorgehoben, dass die Wohnungseigentümer frei sind, zu beschließen, dass Kosten für Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern, die sich im Bereich des Sondereigentums befinden, vom jeweiligen Eigentümer getragen werden müssen.

Implikationen des Urteils für Wohnungseigentümergemeinschaften

Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung des Ermessensspielraums der Wohnungseigentümergemeinschaften bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Es zeigt auf, dass die Gerichte die Selbstverwaltung und Entscheidungsfreiheit der Gemeinschaften in Bezug auf ihre interne Kostenverteilung respektieren. Zudem verdeutlicht es, dass die Gerichte Beschlüsse von Wohnungseigentümergemeinschaften nur in begrenztem Umfang überprüfen und diese weitestgehend der Autonomie der Gemeinschaft überlassen.

Das vorliegende Urteil bildet somit einen wichtigen Referenzpunkt für ähnliche Streitigkeiten in Wohnungseigentümergemeinschaften, speziell in Bezug auf die Erneuerung und Instandhaltung von gemeinschaftlichem und Sondereigentum.

Das vorliegende Urteil

AG Neuss – Az.: 82 C 2432/21 – Urteil vom 13.05.2022

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht C. auf die mündliche Verhandlung vom 25.03.2022 für Recht erkannt:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Kläger ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft Q.-straße in C..

Am 00.00.0000 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der unter N01 der Beschlussvorschlag „Beschluss über die Erneuerung der Ladenfenster in den Läden N02 und N03 in der V.-straße, Einheiten XXX und XXX (ehem. Mieter L.). Die Kosten der Erneuerung trägt die WEG.“ mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen abgelehnt wurde.

Die Klägerseite trägt vor, dass die Ablehnung des Beschlusses nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Die Fenster der Wohnungseigentumseinheiten des Klägers seien erneuerungsbedürftig (Bl. XX der Akte). Bei den gegenständlichen Fenstern handele es sich um gemeinschaftliches Eigentum, sodass daher grundsätzlich die WEG zur Erneuerung verpflichtet sei, soweit diese vorhandenen Fenster einen Beschädigungsgrad aufweisen würden der eine Neuherstellung erfordere (Bl. XX der Akte).

Jeder einzelne Wohnungseigentümer habe einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. (Bl. XX der Akte). Wenn die Wohnungseigentümer eine notwendige Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nicht treffen würden, könne jeder Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG erheben(Bl. XX der Akte). Soweit im Rahmen der Beschlussersetzungsklage eine Vorbefassung der Wohnungseigentümer erfolgen müsse, so sei dies in der Wohnungseigentümerversammlung vom 00.00.0000 erfolgt (Bl. XX der Akte). Die Einschätzung der Wohnungseigentümer in der Versammlung, wonach jeder Eigentümer seine Fenster selbst instand zu setzen habe und dies auch so beschlossen sei, zeige, dass eine solche Vorbefassung stattgefunden habe (Bl. XX der Akte).

Die Klägerseite beantragt,

1. den Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 00.00.0000 zu N01: „Beschluss über die Erneuerung der Ladenfenster in den Läden N02 und N03 in der V.-straße, Einheiten XXX und XXX (ehem. Mieter L.). Die Kosten der Erneuerung trägt die WEG.“ für ungültig, hilfsweise für nichtig, zu erklären;

2. im Wege der Beschlussersetzung festzulegen:

a. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen mit der Ermittlung von Maßnahmen zur Erneuerung der Fenster im Bereich des Sondereigentums des Klägers im Erdgeschoss zu beauftragen. Der Sachverständige soll dabei auch die jeweilige Kostenschätzung vornehmen.

b. Die Kosten der Beauftragung des Sachverständigen werden auf die Wohnungseigentümer nach Miteigentumsanteilen verteilt.

c. Die Wohnungseigentümer beschließen, alle Fenster im Mietbereich/Eigentumsbereich des Klägers zu ersetzen.

d. Der Verwalter soll drei Angebote von Fachfirmen einholen und den Auftrag an den kostengünstigsten Anbieter vergeben.

e. Die Kosten tragen die Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile.

f. Der Verwalter wird beauftragt, eine Sonderumlage in Höhe des Auftragswerts und entsprechend der jeweiligen Miteigentumsanteile von den Wohnungseigentümern zu erheben, soweit die Instandhaltungsrücklagen der WEG für eine Auftragserteilung nicht ausreichend sind und den Auftrag erst nach vollständigen Gutschriften zu erteilen sowie Rückstände der Sonderumlage gerichtlich gegenüber dem jeweiligen Eigentümer durchsetzen zu lassen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagtenseite trägt vor, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Zum Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet, sodass die Klage gemäß § 331 Abs. 2 ZPO abzuweisen ist.

A.

Die Klage ist zulässig. Die Klageerhebungsfrist gemäß § 45 S. 1 WEG sowie die Klagebegründungsfrist gemäß § 45 S. 1 WEG sind jeweils eingehalten.

B.

Die Klage ist im Hinblick auf den Antrag zu 1) unbegründet.

I.

Ein Beschluss ist auf die Anfechtung eines Eigentümers hin vom Gericht für ungültig zu erklären, wenn die Beschlussfassung oder der Beschluss nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Ein Beschlussmangel kann auf formellen Fehlern bei den Abläufen, die zu dem Entstehen eines Beschlusses führen oder auf inhaltlichen Fehlern beruhen (Emmerich in: Bärmann/Pick, WEG, 20. Aufl. 2020, § 23 Rn. 83).

II.

Die Ablehnung des gegenständlichen Beschlussantrags, wonach die Erneuerung der Ladenfenster in den Wohnungseinheiten des Klägers auf Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen sollte, widerspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es steht den Wohnungseigentümern frei, dass die Kosten für konkrete Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden, von dem jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden. Daher widerspricht auch die Ablehnung eines Beschlussantrags, wonach die Kosten der Erneuerung der Fenster von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen seien, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

1. Zunächst ist festzustellen, dass es sich bei der Erneuerung von schadhaften Fenstern, um eine Maßnahme der Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums handelt gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Grundsätzlich obliegt die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums der Gemeinschaft gemäß § 18 Abs. 1 WEG, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG (vgl. Falkner in: BeckOGK, 1.12.2020, WEG § N03 Rn. 90). Die Kosten der Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hat gemäß § N03 Abs. 2 S. 1 WEG grundsätzlich jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen.

2. Die Wohnungseigentümer können jedoch gemäß § N03 Abs. 2 S. 2 WEG für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von § N03 Abs. 2 S. 1 WEG oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. Einzelne Kosten in diesem Sinne sind konkret bestimmbare, einmalig anfallende Positionen, zum Beispiel – wie hier – eine konkrete Erhaltungsmaßnahme. Die Wohnungseigentümer können die Kosten für einen Fensteraustausch dem Sondereigentümer zuweisen, in dessen Bereich sich die betreffenden Fenster befinden (Hügel in: BeckOK, BGB, 61. Ed. 01.02.2022, WEG § N03 Rn. 18).

3. Der Beschluss muss billigem Ermessen entsprechen; ein sachlicher Grund für die Änderung ist indes nicht erforderlich. Den Wohnungseigentümern steht aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts sowohl für das „Ob“ einer neuen Regelung als zugleich für das „Wie“ ihrer Ausführung ein weiter Gestaltungsspielraum zu. Die Veränderung des geltenden Kostenverteilungsschlüssels setzt nicht voraus, dass einzelne Wohnungseigentümer benachteiligt sind oder dass aufgrund sonstiger Umstände eine Neuregelung erforderlich ist. Mangels abweichender gesetzlicher Vorgaben hat ein wohnungseigentumsrechtlicher Beschluss nämlich nur dem Gebot der ordnungsmäßigen Verwaltung zu entsprechen und darf damit nicht willkürlich sein. Ein solcher Beschluss ist aus diesem Grund auch nur begrenzt gerichtlich überprüfbar. Zulässig ist jeder Maßstab, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. Zu strenge Anforderungen verbieten sich aber, weil jede Änderung des Verteilungsmaßstabs sich zwangsläufig auf die Kostenlast eines oder mehrere Wohnungseigentümer auswirkt (Hügel in: BeckOK, BGB, 61. Ed. 01.02.2022, WEG, § N03 Rn. 19).

4. Insofern ist eine Kostenregelung, dass die die Kosten der Erhaltung jener zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörender Gegenstände nach Gebrauchs- beziehungsweise Einwirkungsmöglichkeit verteilt werden, nicht zu beanstanden. Hierzu zählen insbesondere die Erhaltungskosten sämtlicher im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befindlichen (Außen-)Fenster und (Außen-)Türen (Scheller in: MüKo, BGB, 8. Auflage 2021, WEG § N03 Rn. 62).

5. Mithin widerspricht auch die Ablehnung eines Beschlussantrags, wonach die Kosten der Erneuerung der Fenster von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu tragen seien, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Denn es im Ermessen der Wohnungseigentümer eine gegenteilige Regelung zu treffen, die Kosten für konkrete Erhaltungsmaßnahmen von Fenstern, die sich im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befinden, von dem jeweiligen Wohnungseigentümer getragen werden.

C.

Die Klage ist im Hinblick auf den Antrag zu 2) unbegründet. Der Kläger hat keinen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf die begehrten Beschlüsse.

I.

Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums. Zur ordnungsgemäßen Verwaltungsgemeinschaft des Eigentums gehört nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Unterbleibt diesbezüglich eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage).

II.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hat bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einen Ermessensspielraum. Sie darf also durch ihre Organe selbst einschätzen, was sie als ordnungsmäßige Verwaltung bewertet. Bewegt sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer innerhalb dieses Ermessens bei der ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, kann kein Wohnungseigentümer darüberhinausgehendes verlangen (Skauradszun in: BeckOGK, WEG, 1.12.2021, § 18 Rn. 44). Kein Beurteilungsspielraum bei der ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums besteht lediglich in Fällen, in denen die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist; in diesem Fall entspricht nur ihre Vornahme billigem Ermessen, so dass jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Durchführung der Instandsetzung gemäß § 21 Abs. 4 WEG hat (Engelhardt in: MüKo, BGB, 8. Aufl. 2020, WEG, § 21 Rn. 12, 13).

III.

Ist der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – wie hier – ein Ermessen eingeräumt, hat eine Beschlussersetzungsklage dementsprechend nur dann Erfolg, wenn der klagende Wohnungseigentümer einen Anspruch gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf den begehrten Beschluss hat, das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft also auf null reduziert ist (Skauradszun in: BeckOGK, WEG, 01.09.2021, § 44 Rn. 50).

IV.

Eine Ermessensreduzierung auf null im Hinblick auf die begehrten Beschlüsse liegt hier nicht vor.

Wie oben ausgeführt, ist eine Regelung, dass die die Kosten der Erhaltung jener zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörender Gegenstände nach Gebrauchs- beziehungsweise Einwirkungsmöglichkeit verteilt werden, nicht zu beanstanden. Hierzu zählen insbesondere die Erhaltungskosten sämtlicher im räumlichen Bereich eines Sondereigentums befindlichen (Außen-)Fenster und (Außen-)Türen (Scheller in: MüKo, BGB, 8. Auflage 2021, WEG § N03 Rn. 62). Es steht mithin im Ermessen der Wohnungseigentümer, die Kosten für die Erneuerung von Außenfenstern im räumlichen Bereich eines Sondereigentums auf die betreffenden Sondereigentümer zu verteilen.

Damit liegt eine Ermessensreduzierung auf null im Hinblick auf die begehrten Beschlüsse hier nicht vor.

D.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf bis 4.000,00 EUR festgesetzt.