WEG – Anforderungen an ordnungsgemäße Jahresabrechnung

Anforderungen an ordnungsgemäße Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht

In einem Rechtsstreit zwischen den Parteien einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat das Amtsgericht Tostedt die Anforderungen an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung und die Gültigkeit von Beschlüssen in der Eigentümerversammlung geprüft. Im Mittelpunkt standen dabei unter anderem die Frage, ob Abrechnungen rechnerisch und inhaltlich schlüssig sein müssen und welche Auswirkungen Fehler in der Abrechnung auf die Gültigkeit von gefassten Beschlüssen haben.

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Unklarheiten in der Verwalterabrechnung und Entlastung der Verwaltung

In der betroffenen WEG hatte die Hausverwaltung zur Eigentümerversammlung am 29.09.2020 eingeladen, um unter anderem über die Verwalterabrechnung 2019 und die Entlastung der Verwaltung abzustimmen. Die Kläger erhoben nach der Eigentümerversammlung Anfechtungsklage gegen die gefassten Beschlüsse, da ihrer Ansicht nach die Abrechnung unschlüssig und fehlerhaft sei. Insbesondere bemängelten sie, dass der Stand und die Entwicklung der Bankkonten nicht berücksichtigt worden seien, sowie Fehler in der Darstellung der Instandhaltungsrücklage und fehlende Angaben zu Einnahmen und Abgängen.

Entscheidung des Amtsgerichts: Beschlüsse für ungültig erklärt

Das Amtsgericht Tostedt entschied mit Urteil vom 14.09.2021, dass die Beschlüsse zu TOP 1 (Verwalterabrechnung 2019 und Entlastung der Verwaltung) und TOP 3 (Entlastung der Verwaltungsbeiräte) der Eigentümerversammlung für ungültig zu erklären sind. Das Gericht bemängelte somit ebenfalls, dass die Jahresabrechnung unschlüssig und fehlerhaft war und damit nicht den Anforderungen an eine ordnungsgemäße Verwaltung entsprach. Die Kosten des Rechtsstreits wurden den Beklagten auferlegt.

Bedeutung des Urteils für Wohnungseigentümergemeinschaften

Dieses Urteil verdeutlicht die Bedeutung einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung im Wohnungseigentumsrecht. Eine unschlüssige oder fehlerhafte Abrechnung kann dazu führen, dass Beschlüsse, die auf ihr basieren, für ungültig erklärt werden. Für Wohnungseigentümergemeinschaften ist es daher wichtig, solche Abrechnungen sorgfältig zu prüfen und bei Unklarheiten oder Fehlern mit der Verwaltung oder ggf. der Hausverwaltung zu klären, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Das vorliegende Urteil

AG Tostedt – Az.: 5 C 178/20 – Urteil vom 14.09.2021

1. Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft 0002 … vom 29.09.2020 getroffene Beschluss zu TOP 1 wird für ungültig erklärt.

2. Der in der Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümergemeinschaft 0002 … vom 29.09.2020 getroffene Beschluss zu TOP 3 wird für ungültig erklärt.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten.

4. Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

5. Der Streitwert wird auf 26.214,20 Euro festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten im Wege einer Anfechtungsklage um die Gültigkeit von Beschlüssen aus der Eigentümerversammlung vom 29.09.2020.

Die Parteien bilden eine Wohnungseigentümergemeinschaft (im Folgenden WEG), welche von der Hausverwaltung AMS … verwaltet wird. Dieser lud mit Schreiben vom 03.09.2020 zur Eigentümerversammlung am 29.09.2020.

Unter TOP 1 „Beschlussfassung über die Verwalterabrechnung 2019 und Entlastung der Verwaltung“ des Versammlungsprotokolls heißt es: „Die versammelten Wohnungseigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit, ohne Gegenstimmen, bei einer Enthaltung, die Verwaltungsabrechnung 2019 als Gesamt- und Einzelabrechnung und erteilen der Verwaltung Entlastung.“

Unter TOP 3 „Beschlussfassung über die Entlastung der Verwaltungsbeiräte“ des Versammlungsprotokolls heißt es: „Die versammelten Wohnungseigentümer beschlossen mit Stimmenmehrheit, ohne Gegenstimmen, bei 5 Enthaltungen, die Entlastung des Verwaltungsbeirates.

Die Klägerin erhob hiergegen Anfechtungsklage, die am 26.10.2020 bei Gericht eingegangen ist. Am 28.10.2020 erging der (vorläufige) Streitwertbeschluss, aufgrund dessen mit Schreiben vom 30.10.2020 der Gerichtskostenvorschuss angefordert worden ist. Am 12.11.2020 ist der Gerichtskostenvorschuss bei Gericht eingegangen, woraufhin am 17.11.2020 das schriftliche Vorverfahren angeordnet worden ist. Die Klage ist den Beklagten am 21.11.2020 zugestellt worden.

Die Kläger sind der Ansicht, dass die Beschlüsse nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprächen. Die Abrechnung sei unschlüssig, da sie nicht Stand und Entwicklung der Bankkonten beinhalte, und auch rechnerisch nicht schlüssig sei. Zudem sei die Instandhaltungsrücklage fehlerhaft dargestellt. Daneben weise die Abrechnung auch inhaltliche Fehler auf, da Einnahmen und Abgänge fehlten.

Die Kläger beantragen, den unter TOP 1 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.09.2020 über die Verwalterabrechnung 2019 und Entlastung der Verwaltung für ungültig zu erklären, den unter TOP 3 gefassten Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.09.2020 „Beschlussfassung über die Entlastung der Verwaltungsbeiräte“ für ungültig zu erklären, die Kosten des Rechtsstreits dem Verwalter aufzuerlegen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass wegen der WEG-Reform schon kein Rechtsschutzbedürfnis bestehe. Überdies sei die Abrechnung rechnerisch schlüssig und nachvollziehbar.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird gemäß § 313 Abs. 2 Satz 2 ZPO auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Es besteht insbesondere ein Rechtsschutzbedürfnis. Selbst wenn nach der Novellierung des Wohnungseigentumsrechts das Rechenwerk nicht mehr Gegenstand der Jahresrechnung ist, so haben die Wohnungseigentümer dennoch weiterhin einen Anspruch auf Erstellung einer mangelfreien Jahresrechnung gegenüber dem Verwalter.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vom 29.09.2020 zu TOP 1 über die Jahresabrechnung für das Jahr 2019 und die Entlastung der Verwaltung für das Jahr 2019 sowie zu TOP 3 über die Entlastung der Verwaltungsbeiräte für das Jahr 2019 sind für ungültig zu erklären, weil sie den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 21 Abs. 3 WEG widersprechen.

I.

Der Beschluss zu TOP 1 ist aufgrund erheblicher Mängel der Jahresabrechnung materiell rechtswidrig und daher insgesamt für ungültig zu erklären.

1.

Die erstellte Abrechnung für das Wirtschaftsjahr 2019 vom 05.05.2020 erfüllt nicht diejenigen Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Jahresabrechnung zu stellen sind.

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat gemäß § 28 Abs. 3 WEG a.F. (vgl. zur anzuwendenden Rechtslage auf Beschlüsse vor dem 1. Dezember 2020: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 3. Auflage 2021, § 48 Rn. 18 m.w.N.) nach Ablauf des Kalenderjahres eine Abrechnung aller tatsächlich in dem abzurechnenden Jahr erzielten Einnahmen und getätigten Ausgaben zu erstellen (vgl. zuletzt: BGH, Urteil vom 27.10.2017, Az. V ZR 189/16; sowie gleichbleibend für das neue Recht: Hügel/Elzer, aaO, § 28 Rn. 125 f.).

Die Abrechnung dient der Kontrolle des Verwalters und der Feststellung der Beitragspflicht der einzelnen Wohnungseigentümer (vgl. Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 28 Rn. 99 ff.). Der Inhalt der Jahresabrechnung ist in § 28 Abs. 3 WEG a.F. zwar nicht ausdrücklich geregelt (ebenso: § 28 Abs. 2 WEG n.F.). Die Jahresabrechnung ist jedoch Ausfluss der Rechenschaftspflicht des Verwalters, deren Inhalt sich nach § 259 Abs. 1 BGB bestimmt. Danach muss die Abrechnung eine geordnete und übersichtliche, inhaltlich zutreffende Aufstellung sämtlicher Einnahmen und Ausgaben für das betreffende Wirtschaftsjahr enthalten, die für einen Wohnungseigentümer auch ohne Hinzuziehung fachlicher Unterstützung verständlich sein muss (vgl. zuletzt: BGH, Urteil vom 27.10.2017, Az.V ZR 189/16). Die Darstellung der Jahresabrechnung muss die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft zu erfassen und auf ihre Plausibilität hin zu überprüfen. Sie müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind. Die Jahresabrechnung ist nicht zuletzt die Grundlage für die Festlegung der endgültigen Höhe der Beiträge (zum Ganzen: BGH, Urteil vom 11.10.2013, Az. V ZR 271/12).Neben den Einnahmen und Ausgaben muss die Gesamtabrechnung nach Maßgabe von § 28 Abs. 3 WEG a.F. daher auch den Bestand und die Entwicklung der Gemeinschaftskonten ausweisen (BGH, Beschluss vom 25.09.2003, Az.V ZB 40/03). Anzugeben sind die Kontostände sämtlicher Gemeinschaftskonten am Anfang und am Ende des Abrechnungszeitraumes (Hans.OLG Hamburg, Beschluss vom 11.04.2007, Az.2 Wx 2/07). Insbesondere sind die Anfangs- und Endbestände der Girokonten darzustellen, auf dem Beiträge der Wohnungseigentümer vereinnahmt und von dem die Ausgaben zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums getätigt werden. Entsprechendes gilt für die Anfangs- und Endbestände des Rücklagenkontos. Die Darstellung der Anfangs- und Endbestände ist erforderlich, um die rechnerische Schlüssigkeit der Gesamtabrechnung darzustellen (Bärmann, Wohnungseigentumsgesetz, 14. Auflage 2018, § 28 Rn. 129). Sie ist daher rechnerisch nur schlüssig, wenn der Saldo zwischen den tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben mit dem Saldo der Kontostände vom Anfang und Ende des Abrechnungsjahres übereinstimmt (LG Frankfurt, Urteil vom 8.03.2016, Az. 2-09 S 99/14).

Diesen Anforderungen entspricht die beschlossene Jahresabrechnung 2019 nicht, was zu deren Gesamtungültigkeit führt (vgl. hierzu Bartholome, in: BeckOK WEG, 40. Edition, Stand: 1. August 2020, § 28 Rn. 94 m.w.N.).Die beschlossene Jahresabrechnung enthält bereits keine nachvollziehbare Darstellung der Kontostände sämtlicher Gemeinschaftskonten zu Beginn und zu Ende des Wirtschaftsjahres, so dass sich ohne diese die Schlüssigkeit der Abrechnung insgesamt schon nicht überprüfen lässt.

Auf Seite 2 der Abrechnung ist lediglich eine Bilanz per 31.12.2019 aufgeführt, was insoweit schon nicht ausreichend ist. Denn anders als eine Bilanz hat die Jahresabrechnung nicht die Funktion, einen unternehmerischen Erfolg zu vermitteln (LG Düsseldorf, Urteil vom 18. Mai 2011, Az. 25 S 79/10), sondern die Wohnungseigentümer müssen nachvollziehen können, was mit den eingezahlten Mitteln geschehen ist, insbesondere ob sie entsprechend den Vorgaben des Wirtschaftsplans eingesetzt worden sind (BGH, Urteil vom 11. Oktober 2013 – V ZR 271/12, juris Rn. 6 m.w.N.). Demgemäß sind die tatsächlichen, im Kalenderjahr eingegangenen Gesamteinnahmen und die tatsächlich geleisteten Gesamtausgaben unabhängig von ihrer materiell-rechtlichen Berechtigung zu erfassen und gegenüberzustellen (Hügel, in: BeckOK BGB, 55. Edition, Stand: 1. August 2020, § 28 Rn. 12 m.w.N.).

Überdies lässt sich die Entwicklung des Kontostandes des unter Aktiva genannten Konto Nr. 1… bei der Hypovereinsbank auch nicht nachvollziehen. Unter Zugrundelegung eines Anfangsstandes von 322.243,41 Euro und eines Endstandes von 422.082,29 Euro sowie Einnahmen von 528.228,53 Euro (vgl. Abrechnung unter A.1) müssten Ausgaben in Höhe von 428.389,65 Euro entstanden sein. Unter A.2 sind allerdings Ausgaben in Höhe von 525.547, 37 Euro angegeben. Insofern sind die dort aufgeführten Anfangs- und Endbestände rechnerisch nicht mit den in 2019 erzielten Einnahmen (528.228,53 Euro) und den getätigten Ausgaben (525.547,37 Euro) in Übereinstimmung zu bringen. Die bestehende Differenz erschließt sich auch unter Berücksichtigung der inhaltlich unbestimmten und daher ebenfalls unzulässigen Kontenposition „Rechnungsabgrenzung“ nicht (vgl. zur notwendigen Aufgliederung der Kostenpositionen: Hügel/Elzer, Wohnungseigentumsgesetz, 2. Auflage 2018, § 28 Rn. 78a m.w.N.). Überdies wurde unstreitig der seitens der …-Versicherung wegen eines Leitungswasserschadens gezahlte Betrag von 2.611,85 Euro nicht in den Einnahmen verbucht; schließlich enthält die Jahresabrechnung auch nicht die erforderliche Soll-Darstellung der Instandhaltungsrücklage.

Die Jahresabrechnung 2019 ist mithin für einen durchschnittlichen Eigentümer infolge der genannten Unklarheiten und Fehler der Abrechnung bei der Konten- und Instandhaltungsrücklagedarstellung nicht mehr aus sich heraus vollständig und insgesamt nachprüfbar. Daher war die Jahresabrechnung 2019 insgesamt für ungültig zu erklären. Eine Ungültigkeitserklärung nur in einzelnen Teilpositionen (vgl. hierzu: Bartholome, in: BeckOK WEG, 40. Edition, Stand: 1. August 2020, § 28 Rn. 121f.) war nicht mehr ausreichend. Auf die weiteren insoweit erhobenen Anfechtungsgründe kommt es streitentscheidend nicht mehr an.

2.Nach dem unter Ziffer I.1. Ausgeführten war der Beschluss zu TOP 1 auch hinsichtlich der Entlastung des Verwalters und damit insgesamt für ungültig zu erklären, da er im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG a.F. steht.

Ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird, steht im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung, wenn Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen und nicht aus besonderen Gründen Anlass besteht, auf diese zu verzichten (BGH in: ZMR 2003, 750). Der Entlastung entgegenstehen können dabei sowohl die primären Ansprüche der Wohnungseigentümer aus der Geschäftsbesorgung als auch sekundäre Ersatzansprüche gegen den Verwalter (BGH in ZMR 2003, 750 u. 942).

In der Regel lässt die Ungültigerklärung der Jahresabrechnung die Voraussetzung der Entlastung entfallen, da der Verwalter seine Abrechnungspflicht noch nicht ordnungsgemäß erfüllt hat und den Wohnungseigentümern daher noch Ansprüche gegen ihn zustehen könnten (vgl. Bärmann, WEG, 13. Aufl., 2015, § 28 Rn. 197 m.w.N.). So liegt der Fall auch hier, denn es kommen Ansprüche der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter bereits deshalb in Betracht, weil dieser durch die Ungültigerklärung des Beschlusses über die Jahresabrechnung für das Jahr 2019 die ihm gem. § 28 Abs. 3 WEG obliegende Abrechnungspflicht noch nicht ordnungsgemäß erfüllt hat.

II.

Schließlich ist auch der Beschluss zu TOP 3 hinsichtlich der Entlastung der Verwaltungsbeiräte für ungültig zu erklären, da er im Widerspruch zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung gem. § 21 Abs. 3 WEG a.F. steht.

Ein Eigentümerbeschluss, mit dem den Verwaltungsbeiräten Entlastung erteilt wird, richtet sich nach den gleichen Regeln wie die Verwalterentlastung. Ein Mehrheitsbeschluss über die Entlastung der Mitglieder des Verwaltungsbeirates entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn ein Ersatzanspruch gegen die Mitglieder des Beirates möglich erscheint, etwa mit der Prüfung von Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan, wenn die vom Beirat geprüfte Abrechnung fehlerhaft ist und geändert werden muss. Ist dem Verwalter im Zusammenhang mit der Aufstellung der Jahresabrechnung die Entlastung zu verweigern, hat dies regelmäßig zur Folge, dass auch dem Verwaltungsbeirat keine Entlastung erteilt werden darf (vgl. Bärmann, WEG, 13. Aufl., 2015, § 29 Rn. 117 m.w.N.).

Daher ist aus den oben unter Ziffer I. genannten Gründen auch der Beschluss zu TOP 3 aufzuheben.

III.

Die Entscheidung hinsichtlich der Kosten ergibt sich aus § 91 ZPO.

Die Auferlegung der Kosten auf den Verwalter nach § 49 Abs.2 WEG a.F., der gemäß § 48 Abs.5 WEG n.F. i.V.m. §§ 43 ff WEG a.F. anwendbar wäre, kommt vorliegend mangels grober schuldhafter Pflichtverletzung nicht in Betracht.

Es ist zwar grundsätzlich denkbar, dass in Fällen, in denen die Ungültigerklärung eines Eigentümerbeschlusses darauf beruht, dass der Verwalter die Mindestanforderungen an eine Abrechnung nicht beachtet und damit gegen seine Verpflichtung aus § 28 Abs. 3 WEG verstoßen hat, von einer Verletzung der dem Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern obliegenden vertraglichen Verpflichtungen und daraus folgenden Schadensersatzansprüchen auszugehen ist, die bei der Kostenentscheidung zu berücksichtigen sind und zu einer Kostenbelastung des Verwalters führen können (vgl. BayObLG ZWE 2004, 372 ff).

Vorliegend liegt der Fall jedoch anders. Denn es ist insoweit zu berücksichtigen, dass die Erstellung der Jahresabrechnung in der vorliegenden Form seit Jahren unbeanstandet hingenommenen worden ist, so dass eine „Fortschreibung“ dieser fehlerhaften Praxis keine Belastung des Verwalters mit den Kosten des gerichtlichen Verfahrens rechtfertigt; ein schuldhaftes Verhalten liegt nach Ansicht des Gerichts daher nicht vor (vgl. auch OLG Köln, Beschluss v. 24.08.2005, Az. 16 Wx 80/05)

Die Entscheidung im Hinblick auf die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 S. 2 ZPO.

IV.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 49 GKG n.F. Dieser ist anwendbar, da für die Anwendung des § 49 GKG n.F. der Zeitpunkt der Festsetzung des Gegenstandswertes maßgebend ist und dieser gemäß § 63 Abs. 2 Satz 1 GKG nach Beendigung des Verfahrens, mithin nach dem 01.12.2020, festzusetzen ist.

Der Streitwert für die Anfechtung der Jahresabrechnung wird mit 24.714,20 Euro (voller Nennbetrag aller in die Abrechnung eingestellten Kosten und Ausgaben, vgl. BGH, Beschluss v. 09.02.2017, Az. V ZR 188/16; begrenzt durch das 7,5-fache Klägerinteresse, also 7,5x 3.530,60 Euro), bewertet.

Der Streitwert für die Verwalterentlastung wird mit 1.000 Euro (vgl. BGH, Beschluss v. 31.03. 2011, Az.V ZB 236/10) bemessen und der Streitwert für die Entlastung der Verwaltungsbeiräte mit 500 Euro (vgl. BGH, Beschluss vom 09.03.2017, Az. V ZB 113/16), so dass sich ein Gesamtstreitwert von 26.214,20 Euro ergibt.