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WEG – Abdichtung des Gemeinschaftseigentums gegen Feuchtigkeit im Sondereigentumsbereich

WEG - Abdichtung des Gemeinschaftseigentums gegen Feuchtigkeit im Sondereigentumsbereich

Symbolfoto: Von jgolby /Shutterstock.com

AG Hamburg, Az.: 22a C 17/15, Urteil vom 07.07.2015

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 17.12.2014 gefasste Beschluss zu TOP 5 (Beschluss 12/2014) wird für ungültig erklärt.

2. Die Beklagten werden verurteilt, dem Beschlussantrag zuzustimmen, die Feuchteschäden am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes … im Bereich der zur Sondereigentumswohnung im Souterrain rechts und links vom Haupteingang des Hauses gehörenden Räume sowie die Ursachen der Schäden (festgestellt und beschrieben in der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen … vom 16.12.2014) durch und auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen, und zwar in einer den Nutzungszweck „Wohnen“ und die allgemein anerkannten Regeln der Technik erfüllenden Weise. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage und/oder eine Sonderumlage, die zu einem späteren Zeitpunkt in Verbindung mit der Beschlussfassung über die Durchführung konkreter Sanierungsmaßnahmen zu beschließen ist.

3. Die Beklagten werden verurteilt, dem Beschlussantrag zuzustimmen, dass der Verwalter angewiesen und bevollmächtigt wird, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer … von mindestens 3 geeigneten Fachplanem unter Beifügung der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen … vom 16.12.2014 ein Angebot über die Planung und Ausschreibung der erforderlichen Abdichtungsarbeiten unter Beachtung der im vorstehenden Klagantrag zu Ziffer 2. genannten Vorgaben einzuholen und nach Eingang der Angebote zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, damit dort über die Beauftragung des Fachplaners beschlossen werden kann.

4. Die Kosten des Rechtsstreites tragen die Beklagten.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu

6. vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

7. Der Streitwert wird auf 63.000,- Euro bestimmt.

Tatbestand

WEG - Abdichtung des Gemeinschaftseigentums gegen Feuchtigkeit im Sondereigentumsbereich

Symbolfoto: Von jgolby /Shutterstock.com

Die Parteien sind die Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft … Sie streiten über die Gültigkeit eines Beschlusses vom 17.12.2014 unter dem Tagesordnungspunkt 5. Mit diesem Beschluss wurde die Sanierung vom gemeinschaftlichen Eigentum bezogen auf die Wohneinheit 2 explizit abgelehnt.

Die Klägerin begehrt die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentumes im räumlichen Bereich ihrer Souterrainwohnung rechts und links vom Haupteingang unter Beachtung des in der Teilungserklärung vereinbarten Nutzungszweckes „Wohnen“ sowie der allgemein anerkannten Regeln der Technik. Die Wohnung Nr. 2 der Klägerin liegt im Souterrain rechts und links vom Haupteingang von der Straße aus gesehen und besteht aus mehreren Zimmern, Fluren, Bädern, WC und Nebenräumen mit einer Wohnfläche von insgesamt 186 m2. Die Wohnung ist baulich in vier getrennte Wohnungen unterteilt. Derzeit ist eine Wohnung vermietet, drei Wohnungen stehen wegen Unbewohnbarkeit schon länger leer. Im Hinblick auf Feuchtigkeitsschäden beschloss die Versammlung am 15.09.2014 die Vornahme einer Bestandsaufnahme durch einen Sachverständigen. Beauftragt wurde der Sachverständige … Unter dem 16.12.2014 erstattete der Sachverständige sein Gutachten (Anlage K 7). Der Sachverständige stellte eine erhebliche Schädigung des Gemeinschaftseigentumes fest und erklärte dazu in seiner Beurteilung u. a., dass die festgestellten Schäden durch Feuchtebelastungen derart erheblich seien, dass die Bewohnbarkeit in Frage zu stellen sei. Zu den zahlreichen Einzelheiten des Gutachtens wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen. In der Versammlung vom 17.12.2014 wurden die vorzunehmenden Schlussfolgerungen aus dem Gutachten des Sachverständigen erörtert. Mit einer Mehrheit von 7 Stimmen gegen eine Stimme entschied sich die Gemeinschaft dazu, eine Sanierung auf Kosten der Gemeinschaft abzulehnen.

Hinsichtlich der zahlreichen Einzelheiten des Vorbringens der Klägerin wird auf die von ihren Prozessbevollmächtigten eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.

Die Klägerin stellt folgende Anträge:

1. Der in der Eigentümerversammlung vom 17.12.2014 unter dem Tagesordnungspunkt 5 (Beschluss 12/2014) gefasste Beschluss über die Ablehnung der Sanierung der Wohneinheit 2 wird für ungültig erklärt.

2. Der Beklagten werden verurteilt, dem Beschlussantrag zuzustimmen, die Feuchteschäden am gemeinschaftlichen Eigentum des Gebäudes … im Bereich der zur Sondereigentumswohnung im Souterrain rechts und links vom Haupteingang des Hauses gehörenden Räume sowie die Ursachen der Schäden (festgestellt und beschrieben in der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen … vom 16.12.2014) durch und auf Kosten der Gemeinschaft zu beseitigen und zwar in einer den Nutzungszweck „wohnen“ und die allgemein anerkannten Regeln der Technik erfüllenden Weise. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt aus der Instandhaltungsrücklage und/oder eine Sonderumlage die zu einem späteren Zeitpunkt in Verbind mit der Beschlussfassung über die Durchführung konkreter Sanierungsmaßnahmen zu beschließen ist.

3. Die Beklagten werden verurteilt, dem Beschlussantrag zuzustimmen, dass der Verwalter angewiesen und bevollmächtigt wird, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer … von mindestens 3 geeigneten Fachplanern unter Beifügung der gutachterlichen Stellungnahme des Sachverständigen … vom 16.12.2014 ein Angebot über die Planung und Ausschreibung der erforderlichen Abdichtungsarbeiten unter Beachtung der vorstehend im Klagantrag zu Ziff. 2. genannten vorgaben einzuholen und nach Eingang der Angebote zu einer Eigentümerversammlung einzuladen, damit dort über die Beauftragung des Fachplaners beschlossen werden kann.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie halten den ergangenen Beschluss zu TOP 5 für rechtmäßig und die Verpflichtungsanträge für unbegründet.

Insbesondere wenden sie ein, es hätte am 17.12.2014 mangels hinreichender Vorbereitungszeit kein positiver Beschluss über die Sanierung auf der Basis des Gutachtens … gefasst werden können, weil dieses erst am Tag zuvor erstellt worden sei. Ferner sei die Ladungsfrist nicht gewahrt gewesen. Im Übrigen hätte der hier angefochtene Beschluss einer späteren abweichenden Entscheidung nicht entgegengestanden. Die vermeintlich erforderliche Sanierung sei nicht auf dem Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik geboten. Des Weiteren haben die Beklagten die Ergebnisse des Gutachtens des Sachverständigen … in Frage gestellt. Es bestünde auch kein Anspruch auf einen Beschluss über die Fachplanung im Hinblick auf das Einholen von drei Angeboten, weil die Verwaltung dies ohnehin hätte veranlassen müssen. Es sei auch nicht geboten, das Gemeinschaftseigentum in der Weise in Stand zu setzen, dass die betreffenden Sonderräumlichkeiten auch zu Wohnzwecken genutzt werden könnten, weil der Wohnzweck nur in der Teilungserklärung geregelt sei, ein tatsächlicher Vollzug der baulichen Anforderungen aber nicht erfolgt sei (54). Es sei auch nicht Aufgabe der Beklagten der Klägerin ein vergoldetes Schnäppchen und der Vergrößerung ihrer wirtschaftlichen Vorteile zu finanzieren. Vielmehr sei es Aufgabe des Aufteilers gewesen, die jetzt anstehende Instandsetzung durchzuführen und zu bezahlen.

Zu den zahlreichen weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beklagten wird auf die von ihren Prozessbevollmächtigten eingereichten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist begründet.

Der angefochtene Beschluss ist ungültig. Er entspricht nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des § 21 IV WEG. Im Einzelnen ergibt sich dies aus folgenden Gründen:

1. Ungültigkeit des Beschlusses zu TOP 5 vom 17.12.14 (Ablehnung der Sanierung der Wohneinheit 2) nebst Verpflichtungsantrag vom 17.02.15

1.1. Ablehnung einer Sanierung trotz Sanierungsbedarfes

Die Klägerin macht zu Recht geltend, dass der angefochtene Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung widerspräche, weil er eine Sanierung ablehne, obwohl Sanierungsbedarf bestehe, was sich auch bereits aus dem Protokoll der Versammlung ergibt. In diesem Protokoll wird darauf Bezug genommen, dass der SV … Sanierungsmaßnahmen im Umfang von 100.000,- Euro vorgeschlagen hat. Insoweit hat unbestritten die betreffende Wohnung 1 (Wohneinheit 2) in den straßenseitigen Zimmern sowie in weiteren Räumen erhebliche Feuchteschäden, u.a. feuchte Sockelbereiche an den Innenseiten der Außenwände und an Innenwänden, was nach den Feststellungen des eingeschalteten SV … darauf zurückzuführen ist, dass eine fachgerechte Abdichtung des Fußbodens und aller Außen- und Innenwände oberhalb des Fußbodens sowie eine Wärmedämmung des Fußbodens fehlt.

Der SV empfahl

  • eine vollständige Freilegung aller erdberührenden Außenwände mit Aufbringung einer Wärmedämmung und Abdichtung,
  • die Einbringung einer waagerechten Sperre (Horizontalsperre, z.B. mittels Bohrlochinjektion) in allen Außen- und Innenwänden,
  • die Freilegung und Abdichtung der Fußböden,
  • die Erneuerung des Putzes
  • sowie eine umfassende Fachplanung

Zu Recht und selbstverständlich macht die Klägerin geltend, dass es allein ordnungsgemäßer Verwaltung entspräche, dass gravierende Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigt werden, erst Recht, wenn die Nutzung des Sondereigentums durch die Mängel erheblich eingeschränkt wird, und dies auch unter Beachtung der allg. anerkannten Regeln der Technik.

Der Einwand der Beklagten, es hätte am 17.12,14 mangels hinreichender Vorbereitungszeit kein positiver Beschluss über die Sanierung auf der Basis des Gutachtens … gefasst werden können, weil dieses erst am Tag zuvor erstellt worden war, greift nicht, denn es geht hier nicht darum, dass aufgrund eines Beschlussantrages ein Negativbeschluss gefasst wurde, mit dem ein Sanierungsgrundlagenantrag zurückgewiesen worden wäre. Vielmehr hat die Mehrheit hier einen positiven Beschluss über eine Ablehnung einer Sanierung dem Grunde nach beschlossen. Das hätte sie unterlassen können. Dazu war sie nicht deswegen genötigt, weil sie das Gutachten noch nicht hatte auswerten können. Die Mehrheit hätte auch beschließen können, dass angesichts des kurzfristigen Einganges des Gutachtens in einer außerordentlichen Versammlung 4 Wochen später über eine Sanierung dem Grunde nach entschieden wird. Der Antrag, die Sanierung abzulehnen, ist keine zwingende Folge des späten Einganges des Gutachtens.

Die Beklagten verkennen den Unterschied zwischen einer Nichtbefassung mit einem Beschlussantrag und einer positiven Entscheidung für eine Ablehnung einer Sanierung, wenn sie geltend machen, es hätte allein ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen, noch keinen Beschluss über eine Umsetzung zu treffen. Das ist nicht das, was hier geschehen ist. Die Beklagten haben keine positive Bescheidung eines Beschlussantrages über eine spezifische Umsetzung abgelehnt, sondern ihre grds. Ablehnung einer Sanierung zum Ausdruck gebracht und dementsprechend beschlossen. Diese Verneinung einer Sanierung dem Grunde nach hätte ohne Anfechtung bestandskräftig und damit unangreifbar werden können, anders als ein Negativbeschluss. Die Argumentation der Beklagten geht an dem tatsächlichen Geschehen vorbei und erscheint im Übrigen, ohne dass es darauf ankäme, vorgeschoben, denn die Beklagten haben keinen Beschluss gefasst, der ihren hier vorgetragenen Bedenken Taten hätte folgen lassen. Wenn es den Beklagten allein um ein ordnungsgemäßes Verfahren gegangen wäre, hätte sie die Entscheidung über die Sanierung vertagt, aber nicht die Sanierung dem Grunde nach abgelehnt. Außerdem stand auch keine Umsetzungsentscheidung an und für eine Entscheidung über eine Sanierung dem Grunde nach war die Sachlage hinreichend. Aber selbst wenn man der Mehrheit zugestehen würde, auch über die Entscheidung dem Grunde nach erst nach eingehender Prüfung des Gutachtens zu entscheiden, wäre die einzig ordnungsgemäße Entscheidungsvariante die kurzfristige Vertagung gewesen, nicht die grundsätzliche Ablehnung.

Entsprechendes gilt für den Einwand, die Ladungsfrist sei nicht gewahrt gewesen (52). Dieser Umstand nötig nicht zu einer positiven Entscheidung über eine Ablehnung, sondern führt lediglich zum Erfordernis einer Vertagung. Die hier beschlossene Ablehnung wird nicht dadurch ordnungsgemäß, dass ein anderer Beschluss noch nicht möglich gewesen wäre.

Zwar trifft es zu, wie die Beklagten geltend machen, dass der hier angefochtenen Beschluss einer späteren abweichenden Entscheidung nicht entgegen gestanden hätte. Dies aber nur, wenn die Mehrheit freiwillig eine Entscheidung über ordnungsgemäße Verwaltung getroffen hätte. Ohne Anfechtung und Ungültigerklärung wird der nicht ordnungsgemäße Beschluss genereller Ablehnung einer Sanierung bestandskräftig und steht zukünftigen Begehren der Klägerin auf Durchsetzung ordnungsgemäßer Verwaltung entgegen. Die Option, dass die Beklagten den ungültigen Beschluss vielleicht freiwillig abändern könnten, beseitigt die bestehende Rechtswidrigkeit nicht.

1.2. Anspruch auf die begehrten Verwaltungsentscheidungen zur Sanierung dem Grunde nach (Ziff. 2) sowie zur Einholung von Angeboten für eine Fachplanung (Ziff. 3).

1.2.1. Rechtslage

Gem. § 21 IV WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und ‚ soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Jeder Wohnungseigentümer hat einen individuellen Rechtsanspruch gem. § 21 IV WEG auf eine ordnungsgemäße Verwaltung (Bärmann/Pick, WEG, 18. Auflage, § 21 Rz. 33; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Auflage, § 21 Rz. 42; Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 21 Rz, 44). Kommt eine ordnungsgemäße Verwaltung nicht zustande, wird ein der ordnungsgemäßen Verwaltung dienender Beschluss nicht gefasst, kann ein Miteigentümer gerichtliche Ersetzung des Beschlusses verlangen (Vgl. Greiner, Wohnungseigentumsrecht, Rz. 649), und zwar im Verfahren gem. § 43 Nr. 1 WEG (Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rz. 46, 48); Bärmann/Pick, a.a.O., Rz. 33). Rechtsschutzziel einer solchen Gestaltungsklage nach §§ 21 IV, VIII WEG ist die gerichtliche Ersetzung eines von den Wohnungseigentümern nicht gefassten Beschlusses, der als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung erforderlich wäre (Bärmann, a.a.O., § 21 Rz. 55; Riecke/Schmid, WEG, 2. Auflage, § 154).

Die vom Gericht zu treffende Entscheidung ist sodann entweder geboten, weil sie unter dem Gesichtspunkt ordnungsgemäßer Verwaltung die einzig ordnungsgemäße Entscheidung darstellt und insoweit das Ermessen der Wohnungseigentümer auf Null reduziert ist oder sie erfolgt im Rahmen des dem Gericht gem. § 21 VIII WEG eingeräumten Ermessens, soweit die Eigentümer eine nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme nicht getroffen haben (Bärmann, a.a.O. 21 Rz. 58; Greiner, a.a.O., Rz. 657). Begehrt der Kläger eine konkrete Maßnahme bedarf es einer Ermessensreduzierung auf Null ‚ begehrte er eine gerichtliche Ermessensentscheidung ist ein Fall des § 21 VIII WEG zu prüfen.

Eine Klage auf Durchführung einer bestimmten Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung kann gem. § 43 Nr. 1 zwar auch Leistungsklage auf Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Durchführung dieser konkret bezeichneten Maßnahme sein, was durch Auslegung ermittelt werden könnte, doch für eine Leistungsklage auf Zustimmung fehlt i.d.R. das Rechtsschutzbedürfnis, wenn das Beschlussverfahren abgeschlossen ist (Bärmann, a.a.O., § 21 Rz. 56). Wurde eine Maßnahme von der Gemeinschaft bereits abgelehnt, ist die gerichtliche Entscheidung auf Ersetzung dieser Entscheidung durch Gestaltungsurteil gerichtet (Bärmann, a.a.O., Rz. 57). Auch dies kann ggfs. im Wege der am Rechtsschutzziel ausgerichteten interessenorientierten Antragsauslegung ermittelt werden (BGH NJW 2002, 3240; Bärmann, a.a.O. § 43 Rz. 137), wenn das Rechtsschutzinteresse auf Ersetzung eines abgelehnten Beschlusses gerichtet ist. In diesem Fall ist es nicht schädlich, wenn im Wege des Verpflichtungsantrages die Zustimmung der Miteigentümer zu einer bestimmten Maßnahme geltend gemacht wurde (Greiner, a.a.O, Rz. 657; BGH NJW 2003, 3476 ff im Umkehrschluss).

Der Einzelne hat einen Anspruch gegen die übrigen Miteigentümer, dass die erforderlichen Beschlüsse gefasst werden. Er muss versuchen, diese Beschlussfassung zu erreichen, bevor er gerichtliche Hilfe in Anspruch nimmt (Greiner, Rz. 654). Ein Rechtsschutzinteresse ist erst gegeben, wenn die Versammlung dem Begehren nicht nachgekommen ist (BayObLG, NJW-RR 97, 1443; OLG Hamm, NZM 2005, 185; BGH, NJW 2003, 3567; Bärmann/Pick, a.a.O., § 21 Rz. 37). Diese Voraussetzung ist allerdings immer dann zwanglos gegeben, wenn der Kläger zugleich einen Negativbeschluss angreift, weil dieser aus seiner Sicht zu Unrecht eine beantragte Maßnahme abgelehnt habe, die nun durch das Gericht vorgenommen werden soll oder wenn, wie hier, die Gemeinschaft im Wege eines positiven Beschlusses die begehrte Entscheidung bereits abgelehnt hat (Wird beschlossen, dass … nicht erfolgt).

Die Gestaltungsklage richtet sich, wie hier zutreffend geschehen, notwendigerweise gegen alle übrigen WE mit Ausnahme der Kläger. Dies schreibt das Gesetz zwar nur für die Anfechtungsklage vor, gilt aber in gleicher Weise für die Regelungsklage, denn sie zielt auf Ersetzung einer nicht zustande gekommenen Beschlussfassung (Bärmann, WEG, 11. Auflage, § 43 Rz. 128).

Ordnungsgemäß ist eine Maßnahme, die nach der Verkehrsauffassung dem gemeinschaftlichen Interesse (§ 21 V) aller Wohnungseigentümer dient, wobei Maßstab der Standpunkt eines vernünftigen und wirtschaftlich denkenden Beurteilers ist, aber den Wohnungseigentümern ein gewisser Ermessensspielraum einzuräumen ist (OLG Düsseldorf, WuM 99, 352; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Auflage, § 21 Rz. 28; Bärmann/Pick, WEG, 18. Auflage, § 21 Rz. 17). Dabei ist der mit dem Mehrheitsbeschluss verbundene Nutzen gegen die damit verbundenen Risiken abzuwägen (BayObLG, NZM 2004, 391). Der den Wohnungseigentümern zuzubilligende Beurteilungsspielraum (BayObLG, NJW-RR 2003, 663; NJW-RR 2004, 1455; OLG Hamm, NZM 2005, 185), ist vom Gericht nur hinsichtlich eines Überschreitens zu beanstanden. Da der Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung bereits erfüllt ist, wenn eine von mehreren ordnungsgemäßen Maßnahmen von der Gemeinschaft beschlossen wird (OLG Frankfurt ZMR 2004, 290; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, a.a.O., § 21 Rz. 42), besteht ein Anspruch auf eine spezifische Maßnahme nur dann, wenn allein diese Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, das grds. Ermessen der Gemeinschaft insoweit also ausnahmsweise auf Null reduziert ist.

Fristgebunden im Sinne des § 46 1 S. 2 WEG ist die Verpflichtungsklage nicht. Es ist also unschädlich, wenn sie ‚ wie hier, erst 2 Monate nach negativer Beschlussfassung erfolgte. Die Anfechtungsfrist gilt nur für Anfechtungsklagen und die Klagen gegen eine unzutreffende Beschlussverkündung (Vgl. Bärmann, WEG, 12. Auflage, § 46 Rz. 40), sie gilt nicht grds. für alle Klagen gem. § 43 Nr. 4 WEG (Riecke/Schmid, WEG, 3. Auflage, § 46 Rz. 6).

Darüber hinaus besteht nur dann ein Anspruch auf einen spezifischen Beschluss nur dann, wenn die begehrte Beschlussfassung auch formell rechtmäßig gewesen wäre, also Ladungsfristen eingehalten wurden, der hinreichend bestimmt formuliert ist usw.

Stattzugeben ist einem Verpflichtungsantrag nach alledem, wenn ein Fall des § 21 VIII vorliegt, also eine von den Eigentümern unterlassene nach dem Gesetz erforderliche Maßnahme oder wenn allein die von den gem. begehrte Entscheidung ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht und die Ablehnung der begehrten Maßnahme daher ermessensfehlerhaft falsch war (1.3.), wenn die erforderliche Vorbefassung erfolgte (1.4.) und wenn formelle Gründe dem Erlass des begehrten Beschlusses nicht entgegen stehen (1.5.).

1.3. Gesetzlich erforderliche Maßnahme bzw. Ermessensreduzierung auf Null

Die Klägerin hat schlüssig dargetan, dass die begehrte Grundsatzentscheidung über eine Sanierung der Wohneinheit 2 auf der Basis des Gutachtens … allein ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, weil das Gemeinschaftseigentum nach den Feststellungen des SV … erhebliche Mängel aufweist und instandsetzungsbedürftig ist, um die Ursache von Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen, ohne dass die Beklagten dem in erheblicher Weise entgegen getreten sind.

Sie hat des Weiteren, ohne dass erhebliche Einwendungen erhoben wurden, schlüssig dargetan, dass es allein ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, wie vom SV empfohlen, in der gegebenen Situation als nächsten Schritt eine sog. Fachplanung für die Ausführung der Sanierung vorzunehmen. Ebenso entspricht es allein ordnungsgemäßer Verwaltung, für die Entscheidung über den Fachplaner angesichts der zu erwartenden Kosten für eine solche Fachplanung, die 5.000,- Euro ohne Weiteres übersteigen dürfte, zuvor drei Angebote durch die Verwaltung einholen zu lassen, unter denen sodann von der Gemeinschaft auszuwählen ist. Die von der Klägerin begehrte und bislang veranlasste Vorgehensweise ist geradezu schulmäßig mustergültig.

Soweit die Beklagten einwenden, die Sanierung sei „vermeintlich erforderlich“ hat sie vor dem Hintergrund des Gutachtens des SV … Sanierungsbedarf nicht hinreichend substantiiert in Frage gestellt.

Soweit die Beklagten einwenden, eine Beseitigung der Feuchtigkeitsursachen auf dem Stand der allgemein anerkannten Regeln der Technik sei nicht geboten, wird dem nicht gefolgt. Eine Feuchtigkeitssanierung die nunmehr in einer Weise erfolgen würde, die nicht den allg. anerkannten Regeln der Technik entspräche, wäre nicht ordnungsgemäß. Auch ein altes Gebäude muss frei sein von Feuchtigkeitsschäden. Auch bei einem alten Gebäude müssen die Ursachen für Feuchtigkeitsschäden beseitigt werden, um dem Zweck des Gebäudes, Wohnen ohne Gesundheitsgefährdung, gerecht zu werden. Auch bei einem alten Gebäude sind Instandsetzungen, wenn sie erforderlich sind, in fachgerechter Weise durchzuführen und zwar nach dem heutigen Stand der Erkenntnisse der betreffenden Fachdisziplin, also nach den allg. anerkannten Regeln der einschlägigen Technik.

Nicht erheblich ist auch der Versuch der Beklagten, mit einem Dreizeiler die Ergebnisse der Begutachtung des SV … in Frage zu stellen. Die Güte dieses Gutachtens muss schon deutlich substantiierter in Frage gestellt werden, wenn das Gutachten als Grundlage der begehrten Sanierung in Frage gestellt werden soll.

Soweit die Beklagten meinen, es bestünde kein Anspruch auf den gem. Ziff. 3 begehrten Beschluss über die Fachplanung im Hinblick auf das Einholen von drei Angeboten, weil der Verwaltung dies auch ohnehin veranlassen müsste, so schadet es nicht, wenn dieses in der wohnungseigentumsrechtlichen Praxis häufig vernachlässigte Gebot zur Klarstellung noch einmal mit formuliert wird. Der Kern des betreffenden Beschlussantrages liegt in der Einholung von Angeboten für eine Fachplanung, nicht in der Zahl 3. Eine solche Verwaltungsmaßnahme bedarf der Beschlussfassung, denn ohne sie wäre nicht sichergestellt, dass derartige Angebote auch eingeholt werden, wenn die Gemeinschaft auf diese Weise vorgehen möchte, was hier allein ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.

Der weitere Einwand der Beklagten, es sei nicht geboten das Gemeinschaftseigentum in der Weise instand zu setzen, dass die betreffenden Souterrainräumlichkeiten auch zu Wohnzwecken genutzt werden könnten, weil der Wohnzweck nur in der Teilungserklärung geregelt sei, ein tatsächlicher Vollzug der baulichen Anforderungen aber nicht erfolgt sei (54), überzeugt nicht. Die Relevanz der Teilungserklärung wird nicht dadurch relativiert, dass ihr bislang faktisch nicht Rechnung getragen worden sei. Wenn es eine Vereinbarung der Eigentümer dahingehend gibt, dass die Souterrainräumlichkeiten auch zu Wohnzwecken bestimmt sind, und diese sich in der Teilungserklärung niedergeschlagen hat, dann ist dies auch nunmehr der maßgebliche Maßstab für die Gestaltung baulicher Rahmenbedingungen und damit der Instandsetzung Gebäudeteilen.

Diese wohnungseigentumsrechtlichen Grundsätze werden auch nicht dadurch relativiert, dass die Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum zur Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustandes die Eigentümer Geld kostet und auch nicht dadurch, dass die Klägerin beim Erwerb des Sondereigentums insoweit möglicherweise ein gutes Geschäft gemacht hat. Die Maßstäbe der Teilungserklärung stehen nicht zur Disposition von Kosten der Instandhaltung. Es gibt, anders als die Beklagten formulieren, auch keinen Gegensatz zwischen „eigentlichen Zweckbestimmungen“ und in der Teilungserklärung geregelten Zweckbestimmungen. Die Wohnungseigentümer wären frei darin, durch Vereinbarungen Zweckbestimmungen zu verändern und die Rechtsnachfolger müssen den in der Teilungserklärung geregelten Zweckbestimmungen Rechnung tragen, ob es um Souterrainwohnungen, Dachgeschosse, Grünflächen oder Tiefgaragen geht. Die rhetorische Wendung, die Wohnungseigentümer müssten bauliche Veränderungen bezahlen, die sich an einem niemals bezahlten Zweck orientieren, ist ebenfalls nicht in der Lage, die Geltung der teilungsrechtlichen Regeln zu relativieren. Dies gilt auch für die weiteren rhetorischen Wendungen mit gleichem Inhalt (vergoldetes Schnäppchen, Vergrößerung des wirtschaftlichen Vorteils der Klägerin (55)). Soweit die Beklagten meinen, dass es Aufgabe des Aufteilers gewesen sei, die jetzt anstehende Instandsetzung durchzuführen und zu bezahlen (55), weil das von ihnen erworbene Gemeinschaftseigentum insoweit mit einem Mangel behaftet gewesen sei, müssen sie prüfen, ob sie aussichtsreich im Innenverhältnis gegen ihn vorgehen können. Die Herstellung ordnungsgemäßer Zustände nach den Vorgaben der Teilungserklärung kann mit dieser Erwägung nicht abgewendet werden.

1.4. Vorbefassung

Die erforderliche Vorbefassung ist hier erfolgt, zwar nicht in Form eines Negativbeschlusses auf einen entsprechenden Antrag der Klägerin, aber in Form eines positiven Beschlusses mit dem Inhalt einer Ablehnung der Sanierung dem Grunde nach. Damit war die Gemeinschaft mit dem Anliegen einer Sanierung dem Grunde nach in hinreichender Weise befasst und die Mehrheit hatte Gelegenheit, statt des rechtswidrigen einen sachgerechten Beschluss zu fassen oder zumindest von der positiven Ablehnung einer Sanierung abzusehen und eine Entscheidung über die Sanierung dem Grunde nach zu vertagen, um sich darauf angemessen vorbereiten zu können. Die Mehrheit hatte am 17.12.14 Gelegenheit, mit der anstehenden Sanierungsproblematik in sachgerechter Weise umzugehen. Sie hat von dieser Gelegenheit aber keinen Gebrauch gemacht, sondern einen nicht ordnungsgemäßen Beschluss gefasst. Der Vorbefassung wurde genüge getan. Die Mehrheit hatte ihre Chance zu ordnungsgemäßer Vorgehensweise und diese nicht genutzt.

1.5. Formelle Rechtmäßigkeit

Formelle Rechtmäßigkeitsbedenken haben sich nicht ergeben. Sie ergeben sich insbesondere auch nicht daraus, dass ein Beschluss über eine Sanierung dem Grunde nach und über eine Fachplanung für die Versammlung am 17.12.14 noch nicht auf der Tagesordnung gestanden habe, wie die Beklagten offenbar geltend machen wollen (52). Angesichts der kategorischen Ablehnung einer Sanierung dem Grunde nach durch den am 17.12.14 von der Mehrheit gefassten Beschluss, hätte es keine andere Entscheidung gegeben, wenn die Klägerin Beschlussanträge gem. Ziff. 2 und 3. gestellt hätte und diese rechtzeitig zuvor auf die Tagesordnung gesetzt worden wären. Ein entsprechendes Fehlen war für die kategorische Ablehnung der Beklagten daher nicht kausal. Im Übrigen gilt dies insbesondere auch im Hinblick auf die protokollierten Erwägungen der Wohnungseigentümer. Stein des Anstoßes waren die befürchteten Kosten. Der Aspekt unzureichender Möglichkeit der Vorbereitung und Prüfling spielte ausweislich des Protokolls keine Rolle. Wenn dies der Fall gewesen wäre, wäre die folgerichtige Reaktion allein eine Vertagung gewesen. Ebenso wie bezüglich der Vorbefassung steht auch dieser Aspekt einer nunmehrigen Entscheidung über die Verpflichtungsanträge nicht entgegen.

2. Eigentümerliste

Diese wurde von der Verwaltung aufforderungsgemäß mit Schriftsatz vom 19.02.15 eingereicht (45).

3. Fristen

Die Klage ging fristgerecht am 19.1.15, einem Montag, per Fax bei Gericht ein. Der 17.1.15 war demzufolge ein Samstag. Die Klagebegründung ging per Fax am 17.2.15 ein, also ebenso rechtzeitig. Die Dauer bis zur Zustellung der Klage beruht allein auf den Abläufen bei Gericht, die den Klägern bekanntlich grds. nicht zuzurechnen sind. Eine frühere Terminierung war aufgrund der knappen Kapazitäten und des hohen Aktenumlaufs nicht möglich.

4. Tenorierung

Soweit das Gericht bislang Verpflichtungsurteile nur in der Weise tenoriert hat, dass die beantragte Entscheidung unmittelbar durch das Gericht ersetzt wird, folgt es nunmehr, so wie aktuell auch der BGH (BGH MDR 2015, 16 ff), auch entsprechenden Anträgen auf Verurteilung zur Zustimmung. In der Sache ergeben sich keine Unterschiede.

5. Streitwert, Kosten und vorläufige Vollstreckbarkeit

Das Interesse der Kläger an der Sanierung des auf ihre Einheit bezogenen Gemeinschaftseigentums, im Gegensatz zum Interesse an der Abwehr einer Sanierung, ergibt sich nicht aus ihrem Kostenanteil sondern aus ihrem Interesse an einer Einheit, die frei ist von Feuchtigkeitsschäden und insoweit uneingeschränkt zum Wohnen nutzbar. Insoweit geht es um eine durch Mängel am Gemeinschaftseigentum uneingeschränkte wirtschaftliche Nutzung der Einheit in den nächsten Jahren. Wird die Einheit, die nach der Teilungserklärung zum Wohnen genutzt werden kann, durch die zu beseitigenden Mängel am Gemeinschaftseigentum derzeit vollständig in ihrer Nutzbarkeit beeinträchtigt, so ergäbe sich das Interesse der Kläger als Untergrenze der Streitwertbestimmung und gem. § 9 ZPO aus dem dreieinhalbfachen der jährlichen Nettomiete, die die Kläger für die Räumlichkeiten derzeit erzielen könnten. Das Gericht schätzt die Nettomiete für die 3 wegen feuchtigkeitsbedingter Unbewohnbarkeit (K 7 S. 2 (36)) derzeit nicht genutzten Räumlichkeiten in der Altbauvilla zu je ca. 46,5 qm (186 qm auf vier Wohnungen verteilt, davon 3 unbewohnt (16)) in der … auf 1.500,- Euro monatlich (3 x 500,- Euro), was zu einem Streitwert von 63.000,- Euro führt.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.