Voraussetzungen für Verwertungskündigung wegen Modernisierung und Sanierung

Verwertungskündigung im Mietrecht: Modernisierung und Mieterrechte im Fokus

Die Verwertungskündigung ist ein spezifischer Kündigungsgrund im Mietrecht, der es Vermietern ermöglicht, Mietverhältnisse zu beenden, um ihre Interessen zu wahren. Im Kontext von Modernisierung und Sanierung liegen die gesetzlichen Grundlagen vor, um eine Kündigung im Sinne der wirtschaftlichen Verwertung der Immobilie zu rechtfertigen. Hierbei müssen Vermieter jedoch zahlreiche Voraussetzungen beachten, um die Mieterrechte nicht zu verletzen. Bei einer Wohnraummodernisierung kann es vorkommen, dass die Umgestaltung der Wohnung eine Verwertungskündigung erforderlich macht, um eine energetische Sanierung oder andere Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen.

Im Rahmen einer solchen Kündigung gelten klare Regelungen, die insbesondere die Kündigungsfristen sowie die Informationspflichten des Vermieters betreffen. Mieter haben unter dem Mieterschutz Anspruch auf eine umfassende Modernisierungsankündigung und können im Rahmen ihrer Rechte auch Mietminderungen fordern, falls die angeführten Maßnahmen nicht zu den versprochenen Verbesserungen führen. Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Voraussetzungen einer Verwertungskündigung aufgrund von Modernisierung und Sanierung näher beleuchtet und analysiert.

Der Fall vor Gericht

Kündigung eines Dauernutzungsvertrags wegen Modernisierung vor Gericht

In einem aktuellen Fall hat das Landgericht Lübeck die Prozesskostenhilfe für eine Mieterin bewilligt, die sich gegen die Kündigung ihres Dauernutzungsvertrags durch die Vermieterin wehrt.

Die Entscheidung wirft ein Schlaglicht auf die rechtlichen Herausforderungen bei Modernisierungsvorhaben und die Rechte von Mietern in solchen Situationen.

Hintergrund des Falls: Kündigung wegen umfassender Sanierung

Die Vermieterin hatte den seit 2017 bestehenden Dauernutzungsvertrag für eine Wohnung in Lübeck zum 31. Mai 2023 gekündigt. Als Grund führte sie umfangreiche Modernisierungs- und Sanierungsarbeiten an, die eine Durchführung im bewohnten Zustand unmöglich machen würden. Geplant waren unter anderem die komplette Erneuerung von Küchen und Bädern sowie Veränderungen der Wohnungsgrundrisse zur Vergrößerung der Bäder und Herstellung von Barrierefreiheit. Die Arbeiten sollten planmäßig etwa 18 Monate dauern.

Rechtliche Bewertung: Formelle Wirksamkeit, materielle Zweifel

Das Landgericht Lübeck stufte die Kündigung als formell wirksam ein, da sie die wesentlichen Aspekte einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB enthielt. In materieller Hinsicht äußerte das Gericht jedoch Zweifel an der Wirksamkeit der Kündigung.

Ein zentraler Punkt ist die Frage, ob das Mietverhältnis als solches der Durchführung der Arbeiten entgegensteht. Das Gericht betonte, dass nicht allein darauf abzustellen sei, ob eine bewohnte Wohnung die Verwertung hindert. Vielmehr müsse auch geprüft werden, ob eine vorübergehende Räumung der Wohnung oder eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu angepassten Konditionen möglich gewesen wäre. Diese Aspekte wurden im bisherigen Verfahren nicht erörtert und können nach Ansicht des Gerichts auch in der Berufungsinstanz nicht nachgeholt werden, da sie in der ursprünglichen Kündigung nicht erwähnt wurden.

Wegfall des Mietobjekts als möglicher Kündigungsgrund

Das Gericht sieht die Möglichkeit, dass die Kündigung aufgrund des Wegfalls des Mietobjekts durch die geplanten Umbaumaßnahmen gerechtfertigt sein könnte. Allerdings betont es, dass dafür eine wesentliche Veränderung des grundlegenden Charakters der Wohnung notwendig wäre, die über eine reine Modernisierung hinausgeht. Ob die geplanten Maßnahmen dieses Kriterium erfüllen, muss im Hauptsacheverfahren geklärt werden.

Bedeutung für Mieter und Vermieter

Die Entscheidung des Landgerichts Lübeck unterstreicht die Komplexität von Kündigungen aufgrund von Modernisierungsvorhaben. Sie zeigt, dass Vermieter bei solchen Kündigungen sorgfältig alle relevanten Aspekte in der Kündigungsbegründung darlegen müssen. Für Mieter bedeutet die Entscheidung, dass sie bei Kündigungen wegen Modernisierung genau prüfen sollten, ob alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind und ob möglicherweise Alternativen zur Kündigung bestehen.

Die Schlüsselerkenntnisse

Die Entscheidung verdeutlicht, dass bei Kündigungen wegen Modernisierung nicht allein die Unmöglichkeit der Durchführung im bewohnten Zustand ausschlaggebend ist. Vielmehr müssen Vermieter auch die Möglichkeit einer vorübergehenden Räumung oder angepasster Mietbedingungen prüfen und in der Kündigung darlegen. Zudem reicht eine bloße Modernisierung für einen Wegfall des Mietobjekts nicht aus; es bedarf einer wesentlichen Veränderung des grundlegenden Charakters der Wohnung. Diese Aspekte stärken den Mieterschutz und erhöhen die Anforderungen an Vermieter bei modernisierungsbedingten Kündigungen.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Mieter, der von einer Kündigung wegen Modernisierung betroffen ist, stärkt dieses Urteil Ihre Position. Es zeigt, dass Vermieter nicht einfach kündigen können, nur weil sie modernisieren wollen. Das Gericht verlangt, dass Vermieter gründlich prüfen und darlegen müssen, ob Alternativen zur Kündigung möglich sind, wie etwa eine vorübergehende Umsiedlung. Zudem reichen kleine Veränderungen an Ihrer Wohnung nicht aus, um eine Kündigung zu rechtfertigen. Nur wenn der grundlegende Charakter Ihrer Wohnung wesentlich verändert wird, könnte eine Kündigung gerechtfertigt sein. Wichtig für Sie: Prüfen Sie das Kündigungsschreiben genau und zögern Sie nicht, rechtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen – Prozesskostenhilfe kann Ihnen dabei helfen, Ihre Rechte durchzusetzen.

FAQ – Häufige Fragen

Willkommen in unserer FAQ-Rubrik, wo wir Ihnen fundierte Antworten auf wichtige Fragen rund um das Thema Mietrecht bieten. Besonders im Fokus steht die Verwertungskündigung wegen Modernisierung und Sanierung – ein komplexes, aber bedeutendes Thema für Vermieter und Mieter gleichermaßen. Tauchen Sie ein in die sorgfältig aufbereiteten Informationen, die Ihnen helfen, die rechtlichen Rahmenbedingungen besser zu verstehen und informierte Entscheidungen zu treffen.

Wann ist eine Verwertungskündigung wegen Modernisierung rechtlich zulässig?

Eine Verwertungskündigung wegen Modernisierung ist rechtlich zulässig, wenn vier wesentliche Voraussetzungen erfüllt sind:

1. Der Vermieter beabsichtigt eine umfassende Modernisierung der Immobilie.
2. Die geplante Modernisierung ist angemessen und wirtschaftlich sinnvoll.
3. Die Durchführung der Modernisierung ist bei bewohnter Wohnung nicht möglich.
4. Dem Vermieter entstehen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile.

Umfassende Modernisierung

Die geplante Modernisierung muss über bloße Instandhaltungsmaßnahmen hinausgehen. Es muss sich um eine grundlegende Umgestaltung der Wohnung oder des Gebäudes handeln, die zu einer wesentlichen Verbesserung der Wohnqualität führt. Wenn Sie als Vermieter beispielsweise lediglich eine neue Heizungsanlage einbauen möchten, rechtfertigt dies in der Regel keine Verwertungskündigung.

Angemessenheit und wirtschaftliche Sinnhaftigkeit

Die Modernisierung muss wirtschaftlich vernünftig und nachvollziehbar sein. Luxussanierungen oder überzogene Maßnahmen, die in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert der Immobilie stehen, rechtfertigen keine Verwertungskündigung. Stellen Sie sich vor, Sie planen eine energetische Sanierung, die den Wert der Immobilie deutlich steigert und die Betriebskosten erheblich senkt – dies könnte als angemessen betrachtet werden.

Unmöglichkeit der Durchführung bei bewohnter Wohnung

Die Modernisierungsmaßnahmen müssen so umfangreich sein, dass sie bei bewohnter Wohnung nicht durchführbar sind. Eine vorübergehende Unannehmlichkeit für den Mieter reicht nicht aus. Wenn die Arbeiten beispielsweise mehrere Monate dauern und die gesamte Wohnung betreffen, sodass ein Wohnen während der Bauphase unmöglich ist, kann dies eine Verwertungskündigung rechtfertigen.

Erhebliche wirtschaftliche Nachteile

Der Vermieter muss nachweisen, dass ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden. Dies ist der Fall, wenn die Kosten für die Modernisierung bei bewohnter Wohnung deutlich höher wären oder wenn die Vermietung nach der Modernisierung zu wesentlich höheren Mieteinnahmen führen würde. In einem solchen Fall müssen Sie als Vermieter konkrete Berechnungen vorlegen, die den wirtschaftlichen Nachteil belegen.

Rechtliche Grundlage

Die rechtliche Grundlage für die Verwertungskündigung findet sich in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Demnach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters vor, wenn er durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Beachten Sie, dass die Anforderungen an eine wirksame Verwertungskündigung wegen Modernisierung sehr hoch sind. Die Gerichte prüfen jeden Einzelfall genau, um einen angemessenen Ausgleich zwischen den Interessen des Vermieters und dem Bestandsschutz des Mieters zu gewährleisten. Wenn Sie eine Verwertungskündigung in Erwägung ziehen, sollten Sie alle Voraussetzungen sorgfältig prüfen und Ihre Gründe detailliert darlegen können.

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Welche Alternativen zur Kündigung müssen Vermieter prüfen?

Vermieter sind verpflichtet, vor einer Kündigung wegen Sanierung oder Modernisierung weniger einschneidende Alternativen zu prüfen. Dies dient dem Schutz der Mieterrechte und soll sicherstellen, dass eine Kündigung nur als letztes Mittel eingesetzt wird.

Vorübergehende Räumung

Eine wichtige Alternative ist die vorübergehende Räumung der Wohnung. Wenn Sie als Mieter bereit sind, die Wohnung für die Dauer der Arbeiten zu verlassen und anschließend zurückzukehren, muss der Vermieter diese Option in Betracht ziehen. In diesem Fall können Sie nach Abschluss der Arbeiten wieder in Ihre Wohnung einziehen.

Teilweise Räumung

Ist eine vollständige Räumung nicht erforderlich, sollte der Vermieter die Möglichkeit einer teilweisen Räumung prüfen. Dabei bleiben Sie in einem Teil der Wohnung wohnen, während in anderen Bereichen gearbeitet wird. Diese Option ist besonders relevant bei umfangreichen Sanierungen, die in Etappen durchgeführt werden können.

Anpassung der Mietbedingungen

Der Vermieter muss auch die Option einer Anpassung der Mietbedingungen in Erwägung ziehen. Dies kann eine vorübergehende Mietminderung während der Bauarbeiten oder eine schrittweise Mieterhöhung nach Abschluss der Modernisierung umfassen. Solche Vereinbarungen können in einem Nachtrag zum Mietvertrag festgehalten werden.

Modernisierungsvereinbarung

Eine weitere Alternative ist der Abschluss einer Modernisierungsvereinbarung. Hierbei einigen sich Mieter und Vermieter auf die Durchführung der Arbeiten, ohne dass eine Kündigung erforderlich wird. In dieser Vereinbarung können Details wie Umfang der Arbeiten, Zeitplan und eventuelle Mietanpassungen festgelegt werden.

Wenn Sie als Mieter mit einer Kündigung wegen Sanierung oder Modernisierung konfrontiert sind, können Sie vom Vermieter verlangen, dass er diese Alternativen geprüft hat. Sollte der Vermieter dies versäumt haben, kann die Kündigung unter Umständen unwirksam sein. Es ist wichtig, dass Sie in einem solchen Fall zeitnah reagieren und Ihre Rechte geltend machen.

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Was bedeutet „Wegfall des Mietobjekts“ und wann rechtfertigt er eine Kündigung?

Der „Wegfall des Mietobjekts“ bezeichnet eine so wesentliche Veränderung der Mietsache, dass sie nicht mehr als das ursprünglich vermietete Objekt angesehen werden kann. Dies rechtfertigt eine Kündigung, wenn die Veränderung den grundlegenden Charakter der Wohnung stark verändert oder ihre Nutzbarkeit erheblich einschränkt.

Voraussetzungen für den Wegfall des Mietobjekts

Ein Wegfall des Mietobjekts liegt vor, wenn:

• Die Wohnung vollständig zerstört wird, z.B. durch Brand oder Einsturz.
• Wesentliche Teile der Wohnung dauerhaft unbenutzbar werden.
• Die Grundfläche der Wohnung sich erheblich verkleinert.
• Die Nutzungsart der Räume sich grundlegend ändert.

Stellen Sie sich vor, Ihre gemietete Wohnung wird durch einen Wasserschaden so stark in Mitleidenschaft gezogen, dass sie monatelang unbewohnbar ist. In diesem Fall könnte ein Wegfall des Mietobjekts vorliegen.

Abgrenzung zur Modernisierung

Der Wegfall des Mietobjekts unterscheidet sich von einer bloßen Modernisierung. Bei einer Modernisierung bleibt der grundlegende Charakter der Wohnung erhalten, während beim Wegfall eine wesentliche Veränderung eintritt. Wenn in Ihrer Wohnung lediglich das Bad renoviert oder die Heizung erneuert wird, liegt kein Wegfall des Mietobjekts vor.

Rechtliche Folgen

Beim Wegfall des Mietobjekts endet das Mietverhältnis automatisch, ohne dass es einer Kündigung bedarf. Dies ergibt sich aus § 275 BGB, da die Leistung (Gebrauchsüberlassung) unmöglich geworden ist. In der Praxis ist es jedoch ratsam, das Ende des Mietverhältnisses schriftlich zu bestätigen, um Missverständnisse zu vermeiden.

Sonderfall: Teilweiser Wegfall

Bei einem nur teilweisen Wegfall des Mietobjekts, etwa wenn nur ein Zimmer unbenutzbar wird, besteht ein Recht zur Mietminderung nach § 536 BGB. Eine Kündigung ist in diesem Fall nur gerechtfertigt, wenn die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigt ist.

Wenn Sie als Mieter mit einer solchen Situation konfrontiert sind, sollten Sie die Veränderungen genau dokumentieren und im Zweifel fachkundige Hilfe in Anspruch nehmen, um Ihre Rechte zu wahren.

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Welche Informationen muss eine Verwertungskündigung wegen Modernisierung enthalten?

Eine Verwertungskündigung wegen Modernisierung muss folgende wesentliche Informationen enthalten:

Kündigungsgrund: Der Vermieter muss detailliert darlegen, warum eine Modernisierung notwendig ist und inwiefern diese durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses verhindert wird.

2. Geplante Modernisierungsmaßnahmen: Eine konkrete Beschreibung der beabsichtigten Baumaßnahmen ist erforderlich. Stellen Sie sich vor, der Vermieter plant den Einbau einer Zentralheizung – dies muss er genau so in der Kündigung angeben.

3. Zeitlicher Rahmen: Angaben zum voraussichtlichen Beginn und zur Dauer der Modernisierungsarbeiten sind notwendig. Wenn Sie als Mieter beispielsweise erfahren, dass die Arbeiten erst in einem Jahr beginnen sollen, könnte dies die Dringlichkeit der Kündigung in Frage stellen.

4. Wirtschaftliche Begründung: Der Vermieter muss nachvollziehbar darlegen, welche erheblichen wirtschaftlichen Nachteile ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses entstehen würden. Dabei reicht die bloße Aussicht auf höhere Mieteinnahmen nach der Modernisierung nicht aus.

Rechtliche Grundlagen

Die Anforderungen an eine Verwertungskündigung ergeben sich aus § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB in Verbindung mit § 573 Abs. 3 BGB. Letzterer schreibt vor, dass die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben sind.

Bedeutung der Informationen

Die detaillierten Angaben in der Kündigung sind für Sie als Mieter von großer Bedeutung. Sie ermöglichen Ihnen, die Rechtmäßigkeit der Kündigung zu überprüfen und gegebenenfalls Widerspruch einzulegen. Wenn Sie beispielsweise feststellen, dass die geplanten Modernisierungsmaßnahmen auch bei fortbestehendem Mietverhältnis durchgeführt werden könnten, wäre dies ein wichtiger Anhaltspunkt für die Unwirksamkeit der Kündigung.

Formelle Anforderungen

Neben den inhaltlichen Aspekten muss die Verwertungskündigung auch formelle Kriterien erfüllen:

Schriftform: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig vom Vermieter oder einem bevollmächtigten Vertreter unterschrieben sein.

2. Kündigungsfrist: Die gesetzliche Kündigungsfrist muss eingehalten werden. Diese verlängert sich mit zunehmender Mietdauer.

3. Zustellung: Die Kündigung muss allen Mietparteien zugehen. In einem Mehrpersonenhaushalt bedeutet dies, dass jeder Mieter ein eigenes Kündigungsschreiben erhalten muss.

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Wie können sich Mieter gegen eine Verwertungskündigung wehren?

Mieter haben mehrere Möglichkeiten, sich gegen eine Verwertungskündigung zu wehren:

Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen

Überprüfen Sie zunächst sorgfältig, ob alle Voraussetzungen für eine wirksame Verwertungskündigung erfüllt sind. Der Vermieter muss konkret darlegen, wie er das Grundstück verwerten möchte und warum ihm durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile entstehen würden. Fehlt es an einer ausreichenden Begründung, ist die Kündigung möglicherweise unwirksam.

Widerspruchsrecht

Sie haben als Mieter das Recht, der Kündigung zu widersprechen. Der Widerspruch muss spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen. Begründen Sie den Widerspruch mit Ihren persönlichen Umständen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses rechtfertigen. Dazu können beispielsweise hohes Alter, schwere Krankheit oder die Unmöglichkeit, eine vergleichbare Wohnung zu finden, zählen.

Klageerhebung

Wenn der Vermieter trotz Ihres Widerspruchs an der Kündigung festhält, können Sie Klage erheben. Reichen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist eine Klage beim zuständigen Amtsgericht ein. Die Frist beträgt in der Regel zwei Wochen ab Zugang der Kündigungsbestätigung durch den Vermieter. In der Klage müssen Sie darlegen, warum die Kündigung Ihrer Ansicht nach unwirksam ist oder warum Ihr Widerspruch berechtigt ist.

Beweissicherung

Sammeln Sie alle relevanten Dokumente und Beweise, die Ihre Position stützen. Dazu gehören der Mietvertrag, die Kündigungserklärung, Ihr Widerspruchsschreiben und alle weiteren Kommunikationen mit dem Vermieter. Dokumentieren Sie auch Ihre persönlichen Umstände, die gegen einen Auszug sprechen, wie ärztliche Atteste oder Nachweise über erfolglose Wohnungssuchen.

Verhandlung mit dem Vermieter

Versuchen Sie, mit dem Vermieter zu verhandeln. Möglicherweise können Sie eine Einigung erzielen, die beiden Seiten entgegenkommt. Dies könnte eine verlängerte Auszugsfrist, eine Abfindung oder sogar eine Rücknahme der Kündigung sein. Halten Sie alle Vereinbarungen schriftlich fest.

Bei einer Verwertungskündigung wegen Modernisierung oder Sanierung gelten besondere Voraussetzungen. Der Vermieter muss nachweisen, dass die geplanten Maßnahmen ohne Beendigung des Mietverhältnisses nicht durchführbar sind und ihm erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen würden. Prüfen Sie genau, ob die vom Vermieter geplanten Maßnahmen tatsächlich eine Kündigung rechtfertigen oder ob es sich um normale Instandhaltungsarbeiten handelt, die Sie als Mieter dulden müssen.

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Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

• Verwertungskündigung: Die Verwertungskündigung ist ein spezieller Kündigungsgrund im Mietrecht, der Vermietern erlaubt, das Mietverhältnis zu kündigen, um die Immobilie wirtschaftlich besser zu nutzen. Dies könnte beispielsweise bei umfangreichen Modernisierungen oder Sanierungen der Fall sein. Dabei müssen bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sein, um die Rechte des Mieters nicht zu verletzen. Vermieter müssen beispielsweise nachweisen, dass die beabsichtigte Maßnahme zu einer signifikanten wirtschaftlichen Verbesserung führt.
• Prozesskostenhilfe: Prozesskostenhilfe ist eine finanzielle Unterstützung durch den Staat für Personen, die sich ein Gerichtsverfahren sonst nicht leisten könnten. Sie kommt zum Einsatz, wenn die betroffene Person nachweislich bedürftig ist und die Rechtsverfolgung oder Rechtsverteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat. Das bedeutet, falls jemand kein Geld für einen Anwalt hat, kann er dennoch seine Rechte vor Gericht geltend machen, sofern die Voraussetzungen für die Prozesskostenhilfe erfüllt sind.
• Dauernutzungsvertrag: Ein Dauernutzungsvertrag ist eine besondere Form des Mietvertrags, bei dem der Mieter ein langfristiges Wohnrecht an einer Immobilie hat. Dieser Vertragstyp ist oft bei Genossenschaften oder speziellen Wohnmodellen anzutreffen. Er bietet dem Mieter eine erhöhte Sicherheit und Stabilität im Vergleich zu regulären Mietverträgen. Kündigungen sind hier oft nur unter erschwerten Bedingungen möglich.
• Modernisierungsankündigung: Eine Modernisierungsankündigung ist die Pflicht des Vermieters, den Mieter rechtzeitig und umfassend über geplante Modernisierungsmaßnahmen zu informieren. Dies beinhaltet Details wie den Umfang der Arbeiten, die voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung. Durch diese Ankündigung soll der Mieter in die Lage versetzt werden, sich auf die bevorstehenden Maßnahmen einzustellen und eventuell erforderliche Planungen, wie eine temporäre Ausweichwohnung, vorzunehmen.
• Materielle Wirksamkeit: Die materielle Wirksamkeit einer Kündigung bezieht sich darauf, ob die inhaltlichen Voraussetzungen und Begründungen für die Kündigung tatsächlich rechtlich haltbar sind. Das heißt, es muss geprüft werden, ob die Gründe, die der Vermieter für die Kündigung angibt, auch ausreichend und gerechtfertigt sind. Formell wirksam ist die Kündigung, wenn sie den gesetzlichen Formvorschriften entspricht, aber entscheidend ist, dass auch der angeführte Grund stimmen muss, damit die Kündigung insgesamt wirksam ist.
• Wegfall des Mietobjekts: Der Wegfall des Mietobjekts als Kündigungsgrund bedeutet, dass die Wohnung durch bauliche Veränderungen ihren Charakter so stark verändert, dass sie nicht mehr als die gleiche Mietsache angesehen werden kann. Dies tritt beispielsweise ein, wenn grundlegende Eigenschaften der Wohnung geändert werden, wie das Entfernen von Räumen oder erhebliche Umgestaltungen, die über eine normale Modernisierung hinausreichen. Solche Veränderungen können eine Kündigung rechtfertigen, da die Wohnung nach der Maßnahme ein völlig anderes Objekt darstellt.

Wichtige Rechtsgrundlagen

• § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB: Bei dieser Vorschrift handelt es sich um die Möglichkeit des Vermieters, einen Mietvertrag wegen berechtigter Interessen zu kündigen, hier speziell für umfangreiche Modernisierungs- oder Sanierungsarbeiten. Die Kündigung muss dabei so vorgeschlagen sein, dass die Modernisierung ohne vorherige Kündigung des Mietverhältnisses nicht durchführbar wäre. Die Vorschrift dient dem Schutz des Eigentümers, um das Wohnobjekt angemessen zu nutzen und in Stand zu halten.
  Die Klägerin hat die Kündigung damit begründet, dass eine Sanierung und Modernisierung im bewohnten Zustand nicht möglich sei. Da die Umbauten erhebliche Umgestaltungen beinhalten, erfüllt dieser Fall die Anforderungen des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
• § 574 Abs. 2 BGB: Dieser Paragraph ermöglicht es dem Mieter, der Kündigung des Mietverhältnisses wegen unzumutbarer Härte zu widersprechen. Dies kann persönliche Umstände umfassen, die eine besondere Härte darstellen, wie zum Beispiel gesundheitliche Probleme oder familiäre Bindungen. Der Mieterschutz wird dadurch verstärkt, indem individuelle Härtefälle berücksichtigt werden können. Die Beklagte argumentiert mit einer nicht hinzunehmenden Härte, um der Kündigung zu widersprechen. Das Gericht muss hierbei abwägen, ob die Beeinträchtigung der Beklagten durch den Wohnungsverlust so erheblich ist, dass sie die Interessen der Klägerin überwiegt.
• § 573 Abs. 3 S. 1 BGB: Hierbei handelt es sich um die Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Kündigung. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben die Kündigungsgründe klar und verständlich darlegen, damit der Mieter nachvollziehen kann, warum eine Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist. Dadurch wird Transparenz und Fairness im Kündigungsprozess gewährleistet. Das Amtsgericht hat festgestellt, dass das Kündigungsschreiben der Klägerin den formellen Anforderungen entspricht. Die Klägerin hat klar dargelegt, warum die Sanierungsmaßnahmen die Kündigung erforderlich machen und welche konkreten Nachteile bei einem Fortbestand des Mietverhältnisses entstehen würden.
• §§ 114, 119 Abs. 1 ZPO: Diese Paragraphen regeln die Voraussetzungen für die Bewilligung von Prozesskostenhilfe. Sie soll Personen zugutekommen, die aufgrund ihrer wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage sind, die Kosten eines Rechtsstreits zu tragen. Voraussetzung ist, dass die Rechtsverfolgung oder Verteidigung hinreichende Aussicht auf Erfolg hat und nicht mutwillig erscheint. Der Beklagten wurde Prozesskostenhilfe bewilligt, weil sie finanziell nicht in der Lage ist, die Prozesskosten zu tragen. Das Gericht erkannte, dass ihre Verteidigung gegen die Kündigung nicht mutwillig ist und eine hinreichende Erfolgsaussicht besteht.
• § 121 Abs. 1 ZPO: Dieser Paragraph bezieht sich auf die Beiordnung eines Rechtsanwalts im Rahmen der Prozesskostenhilfe. Der Rechtsanwalt wird für die Durchführung des Verfahrens zu den Bedingungen beiordnen, die für einen im Bezirk des Prozessgerichts niedergelassenen Rechtsanwalt gelten. Ziel ist es, dem hilfsbedürftigen Prozessbeteiligten eine effektive Rechtsvertretung zu gewährleisten. Im vorliegenden Fall wurde der Beklagten ein Rechtsanwalt beigeordnet, was sicherstellt, dass sie im Berufungsverfahren sachgerecht vertreten wird.

Das vorliegende Urteil

LG Lübeck – Az.: 14 S 38/24 – Beschluss vom 26.06.2024

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