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Verwertungskündigung – Vorliegen einer Zweckentfremdungsgenehmigung

Kündigungserklärung gegenüber mehreren Mietern

Foto: style-photographs/Bigstock

AG München –  Az.: 463 C 9569/13 –  Urteil vom 18.11.2013

 1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klagepartei trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 117.760,– € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klagepartei verlangt von den Beklagten Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung. Mit Mietvertrag vom 25.02.2010 mieteten die Beklagten von dem vorherigen Eigentümer … die Wohnung an. Die Klagepartei ist als Erwerberin und Eigentümerin der Wohnung in das bestehende Mietverhältnis als Vermieterin eingetreten. Mit Anwaltsschreiben vom 31.05.2012 ließ die Klägerin das Mietverhältnis gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung) zum 31.05.2013 kündigen. Darin wurde ausgeführt, dass sich die Wohnung in einem Mangelhaften und nicht mehr üblichen und zeitgemäßen Wohnverhältnissen entsprechenden Bauzustand befinde. Die Klagepartei habe sich für einen Abriss und Neubau des Gebäudes entschieden. Hierzu läge ein genehmigter Bauvorbescheid vor. Durch den Abriss des Gebäudes mit der derzeit 6 Wohnungen und 1 Gewerbeeinheit und den Neubau einer Wohnungsanlage von mindestens 12 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 1200 qm werde eine bessere Nutzung der vorhanden Grundstücksfläche ermöglicht und auch größere Wohnungen für Familien geschaffen. Die Kosten einer Sanierung der vorhanden 470 BGF m² mit 1348 € / m² seien treuer als die mit 1276.- € / m² kalkulierten Neubaukosten bei 1487 BGF m². Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf die Anlage K 2 Bezug genommen. Eine Genehmigung nach Artikel 2 BayZwEwG vom 10.12.2007 in Verbindung mit i. V. m. § 4 Abs. 1 Nr. 4 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 02.01.2009 lag der Kündigung nicht bei und war erst am 02.10.2013 erteilt worden. Die Beklagten widersprachen mit Schreiben vom 26.03.2013 der Kündigung und erklärten, trotz Suche keinen angemessenen Ersatzwohnraum gefunden zu haben.

Die Klagepartei trägt im Wesentlichen vor, das im Jahr 1945/1965 erbaute Wohnhaus sei wegen niedriger Raumhöhe, fehlender Garagen und eines mangelhaften nicht mehr zeitgemäßen Bauzustandes sanierungsbedürftig. Durch die Verweigerung der Räumung und Herausgabe der Wohnung seitens der Beklagten habe das Objekt nicht wie vorgesehen abgerissen und mit dem Rohbau habe nicht vor dem Winter 2000 werden können. Dadurch habe sich der Neubau um mindestens 5 Monate (November bis März) verzögert und der Fertigstellungszeitpunkt wie auch die Neuvermietung seien nach hinten verschoben worden, wodurch der Klagepartei ein Schaden in Höhe der entgangenen Mieten von monatlich mindestens 14.000 € entstanden sei. Es sei nicht erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung bereits im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorgelegen habe.

Es sei nicht erforderlich, dass der Vermieter den Mietern bereits im Kündigungsschreiben mitteile, wie weit seine Planung bereits gediehen sei, insbesondere ob und welche baurechtlichen und sonstigen erforderlichen öffentlichen rechtlichen Genehmigungen beantragt worden seien. Dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB sei Genüge getan, wenn dem Mieter mitgeteilt werde, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz für nicht erhaltenswert halte und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plane. Da sowohl die Baugenehmigungen als auch die Zweckentfremdungsgenehmigungen befristet erteil würden, wäre es nicht angezeigt, bereits zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung öffentlich rechtliche Genehmigungen einzuholen. Da seit 11.07.2011 ein genehmigter Bauvorbescheid vorgelegen habe, habe die Planung der Klagepartei ein Stadium erreicht, in dem beurteilt werden könne, ob die Verwirklichung des Planes eine Kündigung rechtfertige.

Die Klagepartei beantragt:

1. Die Beklagten werden verurteilt, die Wohnung im Anwesen … 1. OG Mitte, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, einem Bad, WC, einer Diele und einer Loggia sowie einem Speicheranteil zu räumen und an die Klägerin herauszugeben.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten gesamtschuldnerisch verpflichtet sind, der Klägerin den Schaden zu ersetzen, der der Klägerin aus der unterlassenen Räumung und Herausgabe der Wohnung der Beklagten im Anwesen … zum 31.05.2013 entstanden ist und entstehen wird.

Die Beklagten beantragen: Die Klage wird abgewiesen.

Die Klageerweiterung vom 26.08.2013 abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, dass im Kündigungszeitpunkt eine Zweckentfremdungsgenehmigung hätte erteilt gewesen sein müssen. Diese hätte auch im Kündigungsschreiben angegeben werden müssen.

Das Gericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 29.07.2013 durch Einvernahme des Zeugen … . Hinsichtlich des Beweisergebnisses wird auf das Protokoll vom 21.10.2013 Bezug genommen.

Hinsichtlich des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die bis zum 21.10.2013 eingereichten Schriftsätze und die Protokolle über die mündlichen Verhandlungen Bezug genommen sowie auf den Schriftsatz vom 31.10.2013 der Klagepartei, soweit dieser keinen neuen Sachvortrag enthält.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Klagepartei kann derzeit von dem Beklagten nicht die Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung gem. § 546 BGB verlangen, da das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis nicht durch die Kündigung vom 31.05.2012 beendet wurde.

Die Kündigung vom 31.05.2012 ist unwirksam, da im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung unstreitig keine Genehmigung nach Art 2 BayZwEwG vom 10.12.2007 i. V. m. § 4 Abs. 1 Nr. 4 der Satzung der Landeshauptstadt München über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum (ZeS) vom 02.01.2009 vorlag. Diese wurde unstreitig erst im Oktober 2013 erteilt worden.

Der geplante Abbruch des bestehenden Wohngebäudes ist nur nach Erteilung einer Genehmigung gem. § 4 Abs. 1 Nr. 4, § 5 ZeS i. V. m. Art. 2 Bay ZwEWG (Zweckentfremdungsgenehmigung) zulässig. In diesem Fall ist zur Wirksamkeit der Erklärung einer Wohnraumkündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB das Vorliegen der Zweckentfremdungsgenehmigung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung erforderlich. Damit folgt das Gericht der herrschenden Meinung (vgl. OLG Hamburg, Rechtsentscheid vom 25.03.1981, 4 U 201/80, NJW 1981, S. 2308, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl., § 573 Rz. 240, OLG Frankfurt, RES vom 25.06.92, RES Bd. IX, § 564 b BGB Nr. 51 im obiter dictum; Dr. Martin Häublein, Auswirkungen einer fehlenden Zweckentfremdungsgenehmigung …, NZM 2011, S. 668). Anders als die öffentlich-rechtlichen Vorschriften für die Erteilung von Baugenehmigungen hat die Zweckentfremdungsverordnung nach ihrer Zielsetzung mieterschützenden Charakter, während die Baugenehmigung lediglich sicherstellt, dass das Bauvorhaben den öffentlich-rechtlichen Baunormen entspricht. (vgl. Schmidt-Futterer, a. a. O., § 573 Rz. 240). Zu berücksichtigen ist weiter, dass die benötigte Baugenehmigung regelmäßig jedenfalls dann erteilt werden, wenn der Vermieter seine Umbaupläne den öffentlich-rechtlichen Vorschriften anpasst und ein Rechtsanspruch auf Erteilung einer solchen Genehmigung besteht, wenn das Vorhaben öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht widerspricht (Art. 74 Abs. 1 BayBO). Anders verhält es sich mit der Zweckentfremdungsgenehmigung, die im pflichtgemäßen Ermessen der zuständigen Verwaltungsbehörde steht und im Falle des Abbruchs eines Gebäudes i. d. R. nur unter Auflagen erteilt wird und der Vermieter erst nach Bekanntgabe der Auflagen letztlich entscheiden kann, ob die Durchführung des Bauvorhabens wirtschaftlich noch sinnvoll ist (vgl. Dr. Martin Häublein, a. a. O.).

Die Erwägungen des OLG Frankfurt, a. a. O., und des BayObLG (RES vom 32.08.1993, NJW-RR 94, S. 78) zu Bau- und Abrissgenehmigungen sind daher nicht auf die Zweckentfremdungsgenehmigung übertragbar.

Der abweichenden Ansicht des Landgerichts Mannheim (Urteil vom 16.01.2004, NZM 2004, 256) kann nicht gefolgt werden. Dies begründet seine Ansicht mit praktischen Erwägungen und damit, dass sich das Erfordernis des Vorliegens der Zweckentfremdungsgenehmigung nicht aus dem Wortlaut des § 573 BGB ergäbe.

Da die Erteilung der Zweckentfremdungsgenehmigung gem. §§ 5 und 7 der Satzung der Stadt München (ZeS) vom 02.01.2009 im Ermessen der Behörde steht, erscheint es unter Berücksichtigung des Verbots einer Vorratskündigung und der im Rahmen der § 573 BGB erforderlichen Interessenabwägung unangemessen, dem Mieter den persönlichen und finanziellen Aufwand der Wohnungssuche und des Umzugs ohne Gewissheit, dass die geplante Baumaßnahme überhaupt durchgeführt werden kann, aufzuerlegen. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass eine Zweckentfremdungsgenehmigung in der Regel befristet erteilt wird. Dem Vermieter ist zuzumuten, gegebenenfalls eine Verlängerung der Befristung bei der zuständige Behörde zu erwirken. Es ist daher für die Wirksamkeit der Kündigung erforderlich, dass die Zweckentfremdungsgenehmigung im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung vorliegt.

Dahinstehen kann, ob im Kündigungsschreiben auf das Fehlen oder Vorhandensein der Zweckentfremdungsgenehmigung hingewiesen werden muss (§ 573 Abs. 3 BGB).

Der neue Sachvortrag der Klagepartei im Schriftsatz vom 31.10.2013 zur Kündigung vom 29.10.2013 erfolgte nach Schluss der mündlichen Verhandlung und ist daher gem. § 296 a ZPO als verspätetes Vorbringen nicht zu berücksichtigen.

Der Feststellungsantrag ist unbegründet. Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch besteht derzeit nicht, da die unterlassene Räumung und Herausgabe der Wohnung infolge der Unwirksamkeit der Kündigung vom 31.05.2012 keine Pflichtverletzung i. S. v. §§ 281, 282,280 BGB darstellt und auch kein Verzug der Beklagten gem. § 286 BGB vorliegt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 708Nr. 11, 711 ZPO.

Der Streitwert setzt sich wie folgt zusammen:

Räumungsklage (§ 41 Abs. 1 GKG) 5.760,– € (12 x 480,– €)

Feststellungsantrag (§ 3 ZPO) 112.000,– € (10 x 14.000,– € abzügl. 20 % Abschlag).