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Verweigerung Untervermietungserlaubnis in zwei Wohnungen des Mieters im selben Haus

Verweigerung Untervermietungserlaubnis in zwei Wohnungen des Mieters im selben Haus

Symbolfoto: Von Sokolov Sergei /Shutterstock.com

AG Hamburg-Altona, Az.: 314b C 273/13, Urteil vom 29.04.2014

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Der Streitwert wird auf 2.756,13 € festgesetzt.

Tatbestand

Verweigerung Untervermietungserlaubnis in zwei Wohnungen des Mieters im selben Haus

Symbolfoto: Von Sokolov Sergei /Shutterstock.com

Die Kläger begehren von der Beklagten Schadensersatz wegen einer verweigerten Untermieterlaubnis.

Die Kläger sind aufgrund des Mietvertrages vom 02.12./12.12.2002 Mieter einer 3-Zimmer-Wohnung im 5. OG, … str. …, … Hamburg (Anlage K1). Die Beklagte kaufte im Juli 2008 das Mietobjekt und trat dadurch als Vermieterin in den Mietvertrag ein. Das Mietobjekt wird für die Beklagte von der … GmbH Grundstücksverwaltung verwaltet.

Die Miete beträgt derzeit 516 € warm und 464 € kalt. In § 23 des Mietvertrages ist geregelt, dass der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters zu einer Untervermietung der gesamten Mieträume oder dauernden Gebrauchsüberlassung an Dritte nicht berechtigt sei. § 23 Abs. 2 des Mietvertrages regelt, unter welchen Voraussetzungen eine solche Erlaubnis von dem Vermieter verlangt werden kann.

Mit weiterem Mietvertrag vom 17.1.2003 haben die Kläger ebenfalls im 5. OG des Hauses … straße … eine Zwei-Zimmer-Wohnung angemietet. Seit dem Jahr 2004 nutzt ein Herr S eines der beiden Zimmer als Arbeits- und Gästezimmer sowie Küche und Bad in Gemeinschaft mit den Klägern aufgrund eines geschlossenen Untermietvertrages. In 2012 belief sich die Miete auf 347,20 €, die Kläger vereinnahmten einen Untermietzins in 2012 von 257 €.

Mit Schreiben vom 25.10.2012 beantragten die Kläger die Erteilung einer Untermieterlaubnis für das Balkonzimmer der streitgegenständlichen Wohnung für den Zeitraum vom 12.11.2012 bis 31.05.2013 (Anlage K3). Sie begründeten dies mit dem Auslandsaufenthalt des Klägers zu 2) aus beruflichen Gründen und der Notwendigkeit einer doppelten Haushaltsführung.

Mit Schreiben vom 25.10.2012 lehnte die Hausverwaltung die Erlaubnis zur Untervermietung ausdrücklich ab, vor allem vor dem Hintergrund des laufenden Klagverfahrens (Anlage K4).

Damit gemeint war das Verfahren vor dem Amtsgericht Hamburg-Altona (Az. 314 b C 660/11) betreffend die ebenfalls angemietete Zwei-Zimmer-Wohnung.

Die Hausverwaltung wurde über den Hamburger Mieterverein e. V. erneut durch Schreiben vom 02.11.2012 unter Fristsetzung bis zum 09.11.2012 zur Erteilung der Untermieterlaubnis aufgefordert (Anlage K5).

Mit Schreiben vom 06.11.2012 hielt die Hausverwaltung an der Versagung fest, weil nicht erkennbar sei, dass sich eine Untervermietung in der Wohnung realisieren lasse (Anlage K6).

Mit Schreiben vom 07.11.2012 benannten die Kläger das Zimmer, welches zur Untervermietung vorgesehen war (Anlage K7) und aktualisierten mit Schreiben vom 08.11.2012 ihren Untermietwunsch gegenüber der Beklagten und benannten nunmehr Herrn T B als potentiellen Untermieter (Anlage K8).

Mit Schreiben vom 19.11.2012 begehrten die Kläger wegen nicht erteilter Untermieterlaubnis Schadensersatzansprüche beginnend mit dem 15.11.2012 dem Grunde nach (Anlage K11). Die Beklagte wies diese Ansprüche zurück mit Schreiben vom 21.11.2012 (Anlage K 12). Auch in der weiteren Folge blieb die Beklagte bei ihrer Ablehnung.

Nach Rückkehr aus dem Ausland berechneten die Kläger gegenüber der Beklagten ihren Schadensersatzanspruch mit Schreiben vom 02.07.2012 mit insgesamt 2.762,50 € für die Zeit vom 15.11.2012 bis zur Rückkehr am 31.05.2013 und setzten eine Zahlungsfrist bis zum 16.07.2013 (Anlage K16).

Ein Zahlungsausgleich erfolgte nicht.

Die Kläger sind der Ansicht, einen Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis zu haben, weil das Bedürfnis zur teilweisen Untervermietung nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sei. Dazu behaupten sie, dass sich die Klägerin zu 1) zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses noch in einem ungekündigten Arbeitsverhältnis als Buchhalterin befunden hätte. Das Arbeitsverhältnis habe zum 01.12.2004 geendet. Seitdem erziele sie keine regelmäßigen Einkünfte mehr. Der Kläger zu 2) habe im Jahr 2012 ein zu versteuerndes Einkommen in Höhe von 29.946,00 € erzielt. Zwar sei der Kläger zu 2) unstreitig auch bei Abschluss des Mietvertrages freiberuflich tätig gewesen, dies aber ausschließlich von zu Hause. Erstmalig im Laufe des Jahres 2009 habe er begonnen, Projekte im Ausland zu generieren, was regelmäßig seine Anwesenheit vor Ort über einen längeren Zeitraum erfordere. Während seiner Auslandsaufenthalte sei er durch die Kosten der doppelten Haushaltsführung belastet; die Unterbringungskosten beliefen sich auf 800,00 € monatlich. Durch die Versagung der Untervermietung sei ein Schaden in Höhe der monatlichen Untermiete von insgesamt 424,02 € (Mietanteil 319,52 €, Strom und Heizung 64 €, Wasserkosten 15,50 €, Internet und Telefon 25 €) für 6,5 Monate entstanden.

Die Kläger beantragen, die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.765,13 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 17.07.2013 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, dass die Kläger kein berechtigtes Interesse geltend machen können, wenn sie zwei Wohnungen anmieten, um dann beide – insoweit unstreitig – unter Berufung auf die schlechte finanzielle Situation teilweise unterzuvermieten.

Die Beklagte behauptet, die Wohnung sei entgegen der Vereinbarung im Mietvertrag tatsächlich 83,13 qm groß und damit ca. 25 qm größer. Für die letzten drei Jahre (2011-2013) seien die Kläger ungerechtfertigt bereichert.

Die Beklagte hat hilfsweise insoweit die Aufrechnung in Höhe von 6.340,00 € gegenüber dem geltend gemachten Schadensersatzanspruch erklärt.

Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird ergänzend auf den Inhalt der Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 2.765,13 € gegen die Beklagte.

Ein solcher Anspruch folgt schon dem Grunde nach nicht aus § 280 Abs. 1 BGB.

Die Beklagte hat durch die Versagung der Untermieterlaubnis keine Pflicht aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis verletzt. Denn die Kläger haben keinen Anspruch aus § 553 Abs. 1 BGB i. V. m. § 23 des Mietvertrages auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung, da kein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Norm vorliegt.

Nach § 553 Abs. 1 S. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn dem Mieter vernünftige Gründe von nicht ganz unerheblichem Gewicht zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen. Ein solches Interesse besteht grundsätzlich, wenn der Mieter die finanziellen Belastungen der Wohnung nicht mehr alleine tragen kann (BGH, NJW 2006, 1200; LG Hamburg, WuM 1994, 535). Es besteht auch dann, wenn der Mieter den Wunsch nach Entlastung von Reise- und Wohnungskosten hat, die ihm aus beruflichen Gründen wegen einer doppelten Haushaltsführung entstehen (BGH, a. a. O.). Der Mieter soll grundsätzlich davor geschützt werden, bei Änderung seiner Lebensumstände sofort gezwungen zu sein, seine Wohnung als Rückzugsort und Raum für die freie Lebensgestaltung aufzugeben.

Diese Voraussetzungen liegen hier im Ergebnis jedoch nicht vor.

Selbst wenn sich bei den Klägern nach Abschluss des Mietvertrages die finanzielle Situation wie dargelegt verschlechtert haben sollte und aus beruflichen Gründen Auslandsaufenthalte des Klägers zu 2) mit doppelter Haushaltsführung notwendig sind, stand den Klägern hier gleichwohl aufgrund der Umstände des Einzelfalls kein Anspruch auf die Erlaubnis zu.

Denn die Kläger berufen sich nicht nur für das hier streitgegenständliche Mietverhältnis auf die genannten Gründe, sondern sie haben unstreitig genau diese Gründe bereits bei der Untervermietung eines Zimmers ihrer Nachbarwohnung im V. OG links in der Arnoldstraße geltend gemacht.

Vor diesem Hintergrund verbietet sich eine isolierte Betrachtung des hiesigen Mietverhältnisses. Zwar wird nach Sinn und Zweck des § 553 BGB die finanzielle Entlastung für die Mehrbelastung durch eine doppelte Haushaltsführung als berechtigtes Interesse des Mieters anerkannt, dies jedoch vor dem Hintergrund, dass etwa aufgrund einer anderenorts gelegenen Arbeitsstelle eine weitere Wohnung gemietet werden muss, weil in der heutigen Gesellschaft der Mobilität und Flexibilität zunehmende Bedeutung zukommt (vgl. BGH a. a. O.). Dann kann der Mieter auch für mehrere Wohnungen ein Anspruch auf Untervermietung geltend machen, weil es dem Zweck des § 553 BGB entspricht, dem Mieter die Wohnung an beiden Standorten zu erhalten. Die Grenzen von Sinn und Zweck des § 553 BGB sind jedoch erreicht, wenn es um die Untervermietung in mehreren Mietwohnungen im gleichen Haus geht. Gründe für den Schutz des Mieters dahingehend, mehrere gemietete Wohnungen im gleichen Haus halten zu können, obwohl sich seine finanzielle Situation verschlechtert hat und auch in Zukunft jeweils eine weitere Haushaltsführung im Ausland erforderlich wird, sind auch unter Berücksichtigung der grundsätzlich anzuerkennenden Entscheidung, sein Privatleben „innerhalb der eigenen vier Wände“ nach seinen Vorstellungen zu gestalten, nicht ersichtlich.

Die Kläger sind für die behaupteten finanziellen Nöte durch die Eingehung von zwei Mietverträgen im gleichen Haus letztlich selbst verantwortlich und können diese durch Kündigung einer der Wohnungen selbst mindern, ohne hierdurch in ihrer freien Lebensgestaltung unzumutbar beeinträchtigt zu sein. Den Klägern verbleibt bei Kündigung der kleineren Wohnung ihre Drei-Zimmer-Wohnung als Schwerpunkt ihres Lebens in Hamburg und diese steht ihnen für die freie Lebensgestaltung zur Verfügung.

Mangels Hauptanspruch besteht auch kein Anspruch auf Zinsen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708Nr. 11, 711 ZPO.