Amtsgericht München, Az.: 463 C 10947/14, Urteil vom 08.08.2014
Wird ein Mieter von Nachbarn und Mitmietern gegenüber der Vermieterin beschuldigt, den Hausfrieden zu stören, hat er keinen Anspruch gegenüber der Vermieterin zu erfahren, wer welche Anschuldigungen erhebt. Dem Vermieter ist es nicht zumutbar, die Namen derjenigen Mieter, die sich über das Verhalten des Mieters beschweren, zu offenbaren und insbesondere auch, wer wann welche Anschuldigungen vorgebracht hat. Zu berücksichtigen ist dabei, dass der Vermieter gegenüber seinen Mietern eine Fürsorgepflicht hat und die Gefahr besteht, dass bei Erteilung der Auskunft sich die Störung des Hausfriedens verschärft.
LG Hamburg, Aktenzeichen: 311 O 27/14, Urteil vom 25.04.2014
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die auf dem Grundstück . Straße …, … ., belegene Gewerbefläche im 1. OG geräumt an den Kläger herauszugeben.
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, wegen der Kosten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrags. Den Beklagten bleibt nachgelassen, die Räumungsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von € 13.000,00 abzuwenden, sofern nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss
Der Streitwert wird auf € 21.420,00 festgesetzt (§ 41 Abs. 1 GKG: Jahresnettokaltmiete zzgl. 19% MwSt.)
Tatbestand
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 19.4.2011 vermietete der Kläger die in der Entscheidungsformel Ziff. 1 genannte Gewerbefläche an die Beklagte zu 1) zum Betrieb eines Büros. Mietbeginn war der 1.11.2011. Ausweislich § 4 des Mietvertrags sollte das Mietverhältnis auf eine Laufzeit von 3 Jahren ab Übergabe fest abgeschlossen sein.
Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Beklagten zu 1) anlässlich des Mietvertragsschlusses erlaubt wurde, die Mietfläche als „Wohnbüro“ für Mitarbeiter zu nutzen. Jedenfalls wurden die Räumlichkeiten nachfolgend auch zu Wohnzwecken genutzt, und zwar vom Beklagten zu 2), der dort zunächst mit T.M. (später: W.) und später mit anderen Mitbewohnerinnen wohnte.
Der Kläger stritt mit der Beklagten zu 1) in der Folgezeit um die Gestellung einer Mietsicherheit. Zur Beilegung dieser Streitigkeit schlossen die Mietparteien am 19.11.2012 einen außergerichtlichen Vergleich, demzufolge die Beklagte zu 1) dem Kläger eine Mietkautionsbürgschaft in Höhe von € 6.426,00 zu übergeben hatte. In Ziffer 4 des Vergleichs heißt es sodann: „Der bestehende Mietvertrag zwischen den Parteien wird um weitere 2 Jahre verlängert“. Der Vergleich ist mit den Mietvertragsausfertigungen in der Folgezeit nicht fest verbunden worden.
Mit Schreiben vom 16.1.2013 mahnte der Kläger die Beklagte zu 1) wegen nächtlicher Lärmstörungen ab, und weil die Mietfläche – wie sich aus einem im Hause verteilten Werbeflyer einer Prostituierten ergebe (Anlage K7) – als Bordell genutzt werde. Mit Schreiben vom 23.1.2013 entschuldigte sich die Beklagte zu 1) wegen der nächtlichen Lärmstörungen, nahm aber die Nutzung als Bordell in Abrede.
In der Nacht vom 18. auf den 19.11.2013 kam es in den streitgegenständlichen Mieträumlichkeiten zwischen dem Beklagten zu 2) und einer Frau – wohl eine Frau L. – zu einer gewalttätigen Auseinandersetzung, im Zuge derer der Beklagte zu 2) mit einem „Kuhfuß“ auf die Frau losging; diese flüchtete aus den Räumlichkeiten und schrie laut um Hilfe, bzw. sie solle umgebracht werden. Zudem zertrümmerte der Beklagte zu 2) mit dem „Kuhfuß“ Schränke und Türen in der Mietung; wegen des Zustands der in Mitleidenschaft gezogenen Sachen wird auf die Fotografien Anlagenkonvolut K6 Bezug genommen. Die Nachbarn zogen die Polizei hinzu. Gegen den Beklagten zu 2) wurde Strafanzeige wegen Bedrohung erstattet.
Der Kläger kündigte das Mietverhältnis daraufhin mit Schreiben vom 11.12.2013 fristlos und hilfsweise ordentlich, und begründete dies mit dem Vorfall in der Nacht vom 18./19.11.2013 sowie mit der angeblichen Nutzung der Mieträumlichkeiten als Bordell.
Mit Schriftsatz vom 29.1.2014 kündigte der Kläger das Mietverhältnis erneut fristlos und hilfsweise ordentlich wegen unerlaubter Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken, und mit weiterem Schriftsatz vom 12.3.2014, weil die Beklagte zu 1) Teile der streitgegenständlichen Mieträume auf den Internetseiten von i….de zur Untermiete anbiete. Schließlich kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit weiterem Schriftsatz vom 4.4.2014, weil die Beklagte zu 1) es trotz Aufforderung in der Klagschrift vom 29.1.2014 versäumt habe, Auskunft darüber zu erteilen, ob Frau T.W. noch in der Mietung wohne.
Der Kläger ist der Auffassung, das Mietverhältnis sei infolge der Kündigungen beendet. Er behauptet, die Mieträumlichkeiten würden trotz Abmahnung weiterhin zu Bordellzwecken genutzt worden. Im Übrigen ist der Kläger der Auffassung, das Mietverhältnis müsse gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten, da die Schriftform infolge des Vergleichs vom 19.11.2012 und der darin enthaltenen Änderung der Laufzeitregelung nicht mehr gewahrt sei. Infolgedessen sei das Mietverhältnis ordentlich kündbar.
Der Kläger beantragt, – wie erkannt -.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Sie halten die Kündigungen für unwirksam. Sie behaupten, der bei Mietvertragsschluss für den Kläger handelnde F.M. sei mit einer Nutzung der Mieträumlichkeiten als Wohnbüro einverstanden gewesen; er habe sogar das Halten eines großen Hundes genehmigt. Für etwaige Lärmbeschwerden habe sich die Beklagte entschuldigt; ohnehin sei die G. Straße eine laute Durchgangsstraße mit erheblicher Musikbeschallung. Wegen des Vorfalls vom 18./19.11.2013 seien die Beklagten zur Schadensbeseitigung bereit.
Wegen des weiteren Sachvortrags wird ergänzend auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll zur mündlichen Verhandlung vom 15.4.2014 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und auch in der Sache begründet.
I.
Der Kläger kann von den Beklagten gemäß § 546 Abs. 1 und 2 BGB die geräumte Herausgabe der Mietfläche verlangen, denn das Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigung des Klägers vom 11.12.2013 beendet.
Wirksam ist bereits die dort vorrangig erklärte fristlose Kündigung. Dem Kläger steht ein wichtiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB zur Seite. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Nach ständiger Rechtsprechung liegen solche Umstände regelmäßig bei Gewaltanwendung und Tätlichkeiten vor (vgl. die Nachweise bei Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., Rn. 191 zu § 543 BGB). So liegt es hier. Nach dem Vortrag des Klägers, den die Beklagten nicht bestritten haben, ist der Beklagte zu 2) in der Nacht vom 18. auf den 19.11.2013 in den Mieträumlichkeiten mit einem „Kuhfuß“ – wobei es sich gerichtsbekanntermaßen um eine brechstangenähnliche Eisenstange handelt – auf eine Frau losgegangen, bei der es sich nach dem Vortrag der Beklagten wohl um Frau L. gehandelt hat; dies hatte immerhin zur Folge, dass diese Frau sich offenkundig in Lebensgefahr sah und um Hilfe schreiend aus der Wohnung floh. Zudem hat der Beklagte zu 2) mit ebendiesem Kuhfuß Schranktüren und Türen der Wohnung zerstört. Vorsätzliche Gewalttätigkeiten dieses Ausmaßes berechtigen den Vermieter ohne weiteres zur fristlosen Kündigung.
Dem kann auch nicht entgegengehalten werden, dass die Auswirkungen des „Ausbruchs“ auf den räumlichen Bereich der Wohnung beschränkt blieben und somit nicht die Interessen des Vermieters tangieren. Denn immerhin wurden Wohnungstüren, und damit Vermietereigentum vorsätzlich beschädigt. Zudem wirkte der Vorfall auch deswegen über den engen Kreis der Mieträumlichkeiten hinaus, weil sich die Nachbarn in folge des Lärms und der um Hilfe schreienden, flüchtenden Frau genötigt sahen, die Polizei zu rufen.
Das Mietverhältnis wurde aber auch durch die ebenfalls mit Schreiben vom 11.12.2013 hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung beendet.
Dem steht nicht entgegen, dass das Mietverhältnis zunächst auf bestimmte Zeit, nämlich einer Befristung auf 3 Jahre – später verlängert um weitere 2 Jahre – abgeschlossen wurde. Denn diese Befristung ist unwirksam, zumal die gemäß § 550 BGB erforderliche Schriftform nicht gewahrt ist. Mit der Vereinbarung vom 19.11.2012 haben die Mietvertragsparteien die Laufzeitregelung des ursprünglichen Vertrags abgeändert. Bei einer Änderung der Laufzeitregelung handelt es sich nach ständiger Rechtsprechung um eine wesentliche Änderung, die ihrerseits der Einhaltung der Schriftform bedarf (vgl. die Nachweise bei Schmidt-Futterer/Lammel, a.a.O., Rn. 42 zu § 550 BGB).
Diese ist hier nicht gewahrt. Insoweit gilt in ständiger Rechtsprechung, dass sich die Gesamtheit der vertraglichen Regelungen in einer einheitlichen Urkunde wiederfinden müssen; wird der ursprünglich geschlossene Mietvertrag später durch Nachträge geändert, so reicht es nicht aus, wenn der ursprüngliche Mietvertrag und die Nachtragsvereinbarung jeweils separat die Schriftform wahren. Zusätzlich erforderlich ist vielmehr, dass sich aus beiden Urkunden ergibt, dass nunmehr beide zusammengenommen „den Mietvertrag“, also dieselbe Urkunde i.S.d. § 126 BGB verkörpern. Hierzu müssen die Urkunden entweder körperlich fest miteinander verbunden werden, oder die Verbindung zu einer gedanklichen Einheit muss durch eine wechselseitige Bezugnahme oder durch andere, eine zweifelsfreie Zuordnung ermöglichende äußere oder inhaltliche Merkmale gewährleistet sein. Das ist vorliegend nicht der Fall; weder ist der Vergleich vom 19.11.2011 fest mit der Mietvertragsurkunde vom 14.9.2011 verbunden worden, noch enthält die eine oder die andere Urkunde eine eindeutige Bezugnahme auf die jeweils andere.
Fehlt es damit an der Schriftform, so gilt das Mietverhältnis gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, so dass es gem. § 542 Abs. 1 BGB jederzeit mit der gesetzlichen Frist kündbar war. Dementsprechend konnte der Kläger das Mietverhältnis mit der in § 580a Abs. 2 BGB bestimmten Frist von 3 Monaten zum Quartalsende kündigen, mit der Folge, dass die Kündigung des Klägers vom 11.12.2013 das Mietverhältnis – so es nicht durch die fristlose Kündigung schon zu einem früheren Zeitpunkt beendet wurde – jedenfalls zum 31.3.2014 beendet hat.
II.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus den §§ 708 Nr. 7, 709, 711 ZPO.
Amtsgericht Steinfurt, Az.: 21 C 987/13, Teil-Anerkenntnis- und Schlussurteil vom 10.04.2014
Der Beklagte wird verurteilt, eine Besichtigung durch die Klägerin und/oder von ihr beauftragten Dritten bei Meidung eines für den Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes, dessen Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu ermöglichen und diese zu dulden.
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 186,24 € zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500 € vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin macht gegen den Beklagten Ansprüche aus einem Mietvertrag geltend.
Die Klägerin ist einer Eigentümerin der Wohnung, die der Beklagte mietet. Das Haus gehört einer Wohnungseigentümergemeinschaft, der noch ein weiterer Wohnungseigentümer angehört. Die Klägerin beabsichtigt, die in ihrem Eigentum stehende Wohnung zu veräußern. Hiergegen spricht sich der Miteigentümer gegenüber allen Interessenten aus und lehnt die Zustimmung ab. Der Beklagte lehnte die Anfertigung von Lichtbildern der Innenräume und die Besichtigung durch Kaufinteressenten ab. Der Klägervertreter mahnte den Beklagten daraufhin ab.
Die Klägerin ist, der Auffassung, dass es der Beklagte dulden müsse, wenn von den Innenräumen seiner Wohnung Lichtbilder gefertigt werden, um diese für ein Exposé und eine Anzeige im Internet zu verwenden. Sie behauptet, dass ihr eine Veräußerung ohne die Lichtbilder in zeitgemäßer Weise nicht möglich sei.
Die Klägerin beantragt,
1. bei Meidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten
a) eine Besichtigung durch die Klägerin und/oder von ihr beauftragten Dritten zu ermöglichen und diese zu dulden sowie
b) der Klägerin und/oder von ihr beauftragten Dritten die Ausfertigung von Lichtbildern der Mieträume T zu ermöglichen und diese zu dulden,
2. an die Klägerin 311,19 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz zu zahlen.
Hilfsweise beantragt er hinsichtlich des Antrages zu 1 b) bei Meidung der gerichtlichen Festsetzung eines der Höhe nach in das Ermessen des Gerichts gestellten Ordnungsgeldes, ersatzweise einer Ordnungshaft bis zu sechs Monaten der Klägerin und/oder von ihr beauftragten Dritten die Anfertigung von Lichtbildern des Eingangsbereichs, des Treppenhauses, der Küche und der Bäder und Sanitärräume zu ermöglichen und diese zu dulden.
Der Beklagte beantragt, unter Anerkennung des Anspruchs aus dem Antrag 1 a, die Klage im Übrigen abzuweisen.
Er ist der Auffassung, dass die Fertigung von Lichtbildern der Innenräume einen unzulässigen Eingriff in seine Privatsphäre darstellte. Eine Besichtigung habe er nicht zu dulden, da der Miteigentümer sämtliche Kaufinteressenten verschrecke und seine Zustimmung zu einer Veräußerung verweigere.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze mitsamt ihrer Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Soweit die Entscheidung nicht durch nach § 313 b ZPO nicht zu begründendes Teil-Anerkenntnisurteil ergeht, ist die Klage teilweise begründet.
In der Hauptsache ist die Klage sowohl hinsichtlich des Haupt- als auch des Hilfsantrages unbegründet. Denn die Klägerin hat keinen Anspruch auf Duldung der Fertigung irgendwelcher Fotos aus den an den Beklagten vermieteten Innenräumen. Ein solcher Anspruch besteht nach dem allein in Betracht kommenden § 535 BGB nicht (im Ergebnis LG Frankenthal, Urteil vom 30.09.2009, 2 S 218/09).
Die Duldungspflichten des Mieters haben – abgesehen von den Fällen der Modernisierung – keine gesetzliche Normierung gefunden. Bei ihnen sind die Rechte und Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen und in einen angemessenen Ausgleich zu bringen. Hierbei haben, wie von den Parteien angeführt, die grundrechtlichen Wertungen, die bei der Auslegung des materiellen Rechts stets als Teil der grundgesetzlich vorgegebenen objektiven Werteordnung Berücksichtigung zu finden. Sie sind zu der Auslegung der einfachgesetzlichen Vorschriften heranzuziehen.
Auf Seiten der Klägerin streitet ihr grundrechtlich in Art. 14 GG verbürgtes Eigentumsrecht. Teil dieses Eigentumsrechts ist auch das Recht zur grundsätzlich freien Disposition über das Eigentum, das ihr auch das Recht auf Veräußerung gibt. Auf Seiten des Beklagten streitet einerseits sein berechtigter Besitz, der ebenfalls vom grundrechtlichen Eigentumsschutz des Art. 14 GG umfasst ist. Darüber hinaus beeinträchtigt die Fertigung und Veröffentlichung von Lichtbildern aus der Wohnung des Beklagten diesen in seinem aus Art. 2 Abs. 1, 1 Abs. 1 GG sich ergebenen Allgemeinen Persönlichkeitsrecht, indem Fotografien aus seiner der Privatsphäre zuzuordnenden Wohnung gefertigt werden. Dies findet seinen Ausdruck auch in dem ebenfalls betroffenen Art. 13 GG, der die Unverletzlichkeit der Wohnung gewährleistet.
Bei der Abwägung der vorgenannten Interessen ist zunächst zu berücksichtigen, dass sich die Klägerin durch die Vermietung der Wohnung des unmittelbaren Besitzes freiwillig begeben und die Nutzung der Wohnung gegen Zahlung der Miete dem Beklagten überlassen hat. Dieser soll nach der freiwilligen Entscheidung der Klägerin die Wohnung grundsätzlich ungestört nutzen können. Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass der Eingriff in die Privatsphäre durch die beabsichtigte Veröffentlichung im Internet nicht unerheblich ist, da die Fotografien damit einer unbestimmten Vielzahl von Betrachtern zugänglich gemacht werden. Die Bilder erlauben einen Einblick in die grundrechtlich geschützte Wohnung des Beklagten und seiner Familie, obgleich hierin gerade der grundrechtlich geschützte Rückzugsraum zu sehen ist.
Demgegenüber weist der Eingriff in das grundrechtlich geschützte Verwertungsrecht eine geringere Intensität auf. Auch wenn ein wesentlicher Teil der zu veräußernden Wohnungen mittlerweile über die allgemein bekannten Internetportale inseriert wird, geht es doch entschieden zu weit, eine Wohnung für fast unverkäuflich zu erklären, wie es die Klägerin macht, wenn diese nicht mit Fotos im Internet angeboten wird. Zunächst widerlegt sich die Klägerin insoweit selber, da durchaus Kaufinteressenten vorhanden waren und durch den Miteigentümer verschreckt wurden. Darüber hinaus entspricht es gerichtsbekannter Praxis, dass auch im Internet Wohnung nur mit Außenansichten und Grundrissen inseriert werden. Schließlich ist es nach wie vor üblich, dass Wohnungen in Zeitungen oder bei Maklern und nicht im Internet inseriert werden. Nicht dargetan ist, dass dies die Verwertung des Eigentums massiv erschwert.
Insgesamt ergibt sich für den konkreten Fall aus den vorgenannten Gründen ein Vorrang der Interessen des beklagten Mieters. Denn dieser wird durch die Fertigung und insbesondere Veröffentlichung der Fotos in seiner Privatsphäre nicht unerheblich betroffen, während die Klägerin lediglich geringfügig in ihrem Eigentum eingeschränkt wird. Ob die Abwägung anders zu treffen wäre, wenn die Fotos lediglich für ein auf Papier in kleiner Stückzahl gedrucktes Exposé gefertigt werden sollten, kann hier dahinstehen.
Nichts anderes ergibt sich für den Hilfsantrag. Denn auch das Fotografieren einzelner vermieteter Räume stellt einen entsprechenden unzulässigen Eingriff dar, zu dessen Duldung der Mieter nicht verpflichtet ist. Auch die dort genannten Räume wie Bäder gehören zu der geschätzten Wohnung und eröffnen einen Einblick in die Privatsphäre.
Darüber hinaus ist der Beklagte zur Zahlung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nach §§ 280 Abs. 1, 535 BGB i. H. v. 186,24 €. Denn er hat zunächst unter Verletzung seiner vertraglichen Pflichten die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten verweigert. Es besteht aber eine Pflicht des Mieters, die Besichtigung durch Kaufinteressenten zu ermöglichen (Staudinger/Emmerich, § 535 Rn. 100). Allein der Umstand, dass der Miteigentümer grundsätzlich einer Veräußerung an Dritte ablehnend gegenübersteht, ändert hieran nichts. Denn ein Verhalten des Miteigentümers, dass mit Ziff. III.3 der Teilungsvereinbarung möglicherweise nicht in Einklang zu bringen ist, entbindet den Mieter nicht von seinen Pflichten. Vielmehr bleibt es im Verhältnis der Mietparteien untereinander bei der vertraglichen Pflichtverteilung, soweit nicht die Grenze des Rechtsmissbrauchs erreicht wird. Denn anderenfalls hätte der Vermieter keine Möglichkeit, einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Veräußerung durch den Miteigentümer einzufordern und gegebenenfalls durchzusetzen. Diese Pflichtverletzung hat der Beklagte auch zu vertreten. Sie machte auch die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich. Die Höhe der zu ersetzenden Rechtsanwaltsgebühren richtet sich nach dem tatsächlichen Gegenstandswert. Insoweit wird der Gegenstandswert auf 20 % der Jahreskaltmiete geschätzt. Hinsichtlich der Fertigung von Fotos bestand keine Pflichtverletzung.
Zinsen sind auf diesen Anspruch nicht zu gewähren, da die Klägerin keinen Zinsbeginn genannt hat. Der Antrag ist insoweit auch nicht auslegungsfähig.
Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus § 709 ZPO.
Der Streitwert wird auf 3.360,00 EUR festgesetzt.
Rechtsbehelfsbelehrung:
A) Gegen dieses Urteil ist das Rechtsmittel der Berufung für jeden zulässig, der durch dieses Urteil in seinen Rechten benachteiligt ist,
a) wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 600,00 EUR übersteigt oder
b) wenn die Berufung in dem Urteil durch das Amtsgericht zugelassen worden ist.
Die Berufung muss innerhalb einer Notfrist von einem Monat nach Zustellung dieses Urteils schriftlich bei dem Landgericht Münster, Am Stadtgraben 10, 48143 Münster, eingegangen sein. Die Berufungsschrift muss die Bezeichnung des Urteils, gegen das die Berufung gerichtet wird, sowie die Erklärung, dass gegen dieses Urteil Berufung eingelegt werde, enthalten.
Die Berufung ist, sofern nicht bereits in der Berufungsschrift erfolgt, binnen zwei Monaten nach Zustellung dieses Urteils schriftlich gegenüber dem Landgericht Münster zu begründen.
Die Parteien müssen sich vor dem Landgericht Münster durch einen Rechtsanwalt vertreten lassen, insbesondere müssen die Berufungs- und die Berufungsbegründungsschrift von einem solchen unterzeichnet sein.
Mit der Berufungsschrift soll eine Ausfertigung oder beglaubigte Abschrift des angefochtenen Urteils vorgelegt werden.
Gegen die Streitwertfestsetzung ist die Beschwerde an das Amtsgericht Steinfurt statthaft, wenn der Wert des Beschwerdegegenstandes 200,00 EUR übersteigt oder das Amtsgericht die Beschwerde zugelassen hat. Die Beschwerde ist spätestens innerhalb von sechs Monaten, nachdem die Entscheidung in der Hauptsache Rechtskraft erlangt oder das Verfahren sich anderweitig erledigt hat, bei dem Amtsgericht Steinfurt, Gerichtstr. 2, 48565 Steinfurt, schriftlich in deutscher Sprache oder zur Niederschrift des Urkundsbeamten der Geschäftsstelle einzulegen. Die Beschwerde kann auch zur Niederschrift der Geschäftsstelle eines jeden Amtsgerichtes abgegeben werden.
Ist der Streitwert später als einen Monat vor Ablauf dieser Frist festgesetzt worden, so kann die Beschwerde noch innerhalb eines Monats nach Zustellung oder formloser Mitteilung des Festsetzungsbeschlusses eingelegt werden.
AG Schöneberg, Az: 3 C 95/1, Urteil vom 10.09.2013
1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.238,00 Euro zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18. Mai 2013 zu zahlen.
2. Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit im Übrigen in der Hauptsache erledigt ist.
3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Durch schriftlichen Vertrag vom 28.09.2009 waren die Kläger bis zum 31.08.2012 Mieter einer im Hause des Beklagten in….., belegenen Wohnung.
§ 6 des formularmäßigen Mietvertrages lautet u.a. wie folgt:
“Die Mieträume befinden sich in einem Neurenovierten Zustand. Bei Auszug erfolgt die Übergabe in gleichwertigem Zustand.”
Ҥ 8 hat u.a. folgenden Inhalt:
Der Mieter trägt die Kosten der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen. Dazu gehören:
– Tapezieren bzw. Anstrich von Wänden und Decken,
– Fachgerechte Behandlung der Fußböden,
– Anstrich der Türen, Heizkörper und Leitungen,
– Innenanstrich der Fenster.”
Als Mietkaution übergaben die Kläger dem Beklagten einen auf den Kläger zu 2. lautendes Sparbuch mit einer Einlage von 2.238,00 EUR.
Die Kläger gaben die hier fragliche Wohnung am 30.08.2012 zurück. Mit Schreiben vom 28.09.2012 forderte der Beklagte unter Fristsetzung die Vornahme von im Einzelnen aufgeführten Schönheitsreparaturen.
Die Kläger begehrten ursprünglich die Auszahlung des Kautionsbetrages und später die Herausgabe des Sparbuchs. Unter dem 09.07.2013 hat der Beklagte von dem Sparbuch einen Betrag in Höhe von 2.247,51 EUR abgehoben und das Sparbuch im Übrigen an die Kläger herausgegeben. Nunmehr begehren die Kläger die Auszahlung des Kautionsbetrages in Höhe von 2.238,00 EUR.
Die Kläger behaupten, die Mitarbeiterin des Beklagten habe ausdrücklich den Wohnungszustand bei der Abnahme gebilligt. Der malermäßige Zustand sei einwandfrei gewesen. Zudem sei die Vereinbarung im Hinblick auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen unwirksam.
Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an sie 2.238,00 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen sowie festzustellen, dass der Rechtsstreit in Übrigen in der Hauptsache erledigt ist.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Er behauptet, die Wohnung sei mit extremen extravaganten Farben gestrichen gewesen. Die Wohnung sei so nicht vermietbar. Zudem seien Dübellöcher nicht verschlossen worden. Ein ordnungsgemäßer Zustand würde Kosten in Höhe von 3.227,24 EUR verursachen.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist begründet. Die Kläger können aus der Kautionsabrede die Auszahlung des der Höhe nach unstreitigen Kautionsbetrages in Höhe von 2.238,00 EUR verlangen. Nach der Rückgabe des Sparbuches war im Übrigen festzustellen, dass der weitergehende Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt ist.
Dem Beklagten steht eine aufrechenbare Gegenforderung nicht zu. Insbesondere sieht das Gericht in einer “ungewöhnlichen” Farbwahl keine Vertragsverletzung. So hat der BGH ausdrücklich entschieden, dass der Vermieter dem Mieter während des Laufes des Mietvertrages keine bestimmte Farbnutzung auferlegen dürfe, vielmehr folge aus dem allgemeinen Persönlichkeitsrecht, dass ein Mieter die Farbe grundsätzlich frei bestimmen kann und, dass eine evtl. Einschränkung gegen § 307 BGB verstoße (vgl. BGH NJW 08, 2499 ff.). Nach Auffassung des Gerichts läßt sich auch nicht zwischen “normalen” und “nicht normalen” Farben unterscheiden. Insoweit muss beachtet werden, dass in Deutschland vermehrt Menschen mit unterschiedlichen Kulturen leben, deren Farbwahl ebenfalls unterschiedlich ist. Dem Vermieter steht es allerdings frei, für den Zeitpunkt der Rückgabe eine eingeschränkte Farbauswahl zu vereinbaren. Eine solche Vereinbarung liegt hier aber nicht vor. Danach liegt aber auch in der “ungewöhnlichen” Farbwahl keine Vertragsverletzung.
Allerdings waren die Kläger verpflichtet, die Dübellöcher fachgerecht zu verschließen. Insoweit haben die Kläger aber unwiderlegt vorgetragen, dass der wesentliche Teil der Dübellöcher durch ein schon bei Mietbeginn vorhandenes Hochbett verursacht worden sei. Danach wäre es die prozessuale Obliegenheit des Beklagten gewesen, die Anzahl der übrigen Dübellöcher substantiiert darzulegen, um dem Gericht eine Schätzung (vgl. § 287 ZPO) zu ermöglichen. Dies ist nicht geschehen. Selbst wenn man eine andere Ansicht vertreten wollte, so würde sich am Ergebnis des Rechtsstreits nichts ändern. Nach der Vertragsurkunde ist nämlich der Mieter verpflichtet, die Wohnung in “einem neurenovierten Zustand” herauszugeben. Danach wäre aber ein Mieter verpflichtet, die Wohnung auch bei einem noch ordnungsgemäßen Zustand zu renovieren. Eine derartige Klausel ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH NJW 2007, 3776 ff.). Insoweit wird nämlich unangemessen von dem gesetzlichen Leitbild der §§ 535, 538 BGB abgewichen. Eine derartige Klausel dient dem einseitigen Ziel des Vermieters, dem nächsten Mieter auf Kosten des ausziehenden Mieters eine frisch renovierte Wohnung anzubieten (vgl. BGH a. a. O.). Es mag auch dahinstehen, ob diese unwirksame Abrede auch die Abrede in § 8 des Mietvertrages erfasst. § 8 des Mietvertrages ist ebenfalls wegen Verstoßes gegen § 307 BGB unwirksam. Nach dem Wortlaut von § 8 des Mietvertrages hat nämlich der Mieter die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen. Nach dem Wortlaut der Abrede kann daher der Vermieter ohne Einhaltung der Voraussetzungen des § 281 BGB die Kosten für fällige Schönheitsreparaturen verlangen. Eine derartige Abrede ist aber nach Auffassung des Gerichts unbillig, da sie den Mietern das Selbsteintrittsrecht verwehrt. Das Gericht verkennt nicht, dass man die hier fragliche Abrede auch dahingehend auslegen könnte, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen durchführen darf. Gemäß § 305 c Abs. 2 BGB ist aber eine allgemeine Geschäftsbedingung im Zweifel zu Lasten des Vermieters auszulegen. Danach ist aber die hier fragliche Abrede unwirksam.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in den Vorschriften §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
1. Führt der Einbau einer ungeeigneten Mischbatterie zu einem Wasserschaden an dem Mietobjekt, haftet der Mieter aufgrund einfacher Fahrlässigkeit für den eingetretenen Schaden, soweit dieser nicht von der Gebäudeversicherung, wie z. B. bei Vereinbarung einer Selbstbeteiligung, reguliert wird. (Rn.22)
2. Derjenige, der eine Mischbatterie trotz Anhaltspunkte für deren Ungeeignetheit für den beabsichtigten Verwendungszweck einbaut, ohne weitere Erkundigungen einzuholen, kann sich bei einem Schadenseintritt nicht darauf berufen, dass ihm der entsprechende technische Sachverstand gefehlt habe. (Rn.29)
3. Auch eine Unvollständigkeit der Montageanleitung führt zu keinem anderen Ergebnis, da derjenige, der den Einbau einer Mischbatterie beabsichtigt, ohne im Besitz der erforderlichen Fachkenntnisse zu sein, verpflichtet ist, sich nach der Eignung des Gerätes für den konkreten Zweck zu erkundigen.(Rn.27)
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtgerichts Senftenberg vom 16.07.2009, 21 C 132/09, teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.09.2008 zu zahlen.
Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die Parteien streiten über die Verpflichtung der Beklagten zum Schadensersatz nach einem Wasserschaden in der von ihr von der Klägerin angemieteten Wohnung, der nach dem vom Vater der Beklagten vorgenommenen Einbau einer ungeeigneten Mischbatterie eingetreten ist.
Wegen des streitgegenständlichen Sachverhalts wird auf die entsprechenden Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, mit welchem das Amtsgericht die Klage abgewiesen hat. Zur Begründung hat das Amtsgericht ausgeführt, dass dahingestellt bleiben könne, ob die Klägerin Erbbauberechtigte und ihr selbst ein Schaden entstanden sei. Denn jedenfalls fehle es an einem schuldhaften Handeln der Beklagten oder ihres Vaters, dessen Verhalten sich die Beklagte im Verhältnis zur Klägerin gemäß § 278 Abs. 1 BGB zurechnen lassen müsse. Der Vater habe weder vorsätzlich noch fahrlässig gehandelt. Für ein vorsätzliches Handeln sowie für das Vorliegen einer bewussten Fahrlässigkeit fehle es an entsprechendem Sachvortrag. Diesem könnten auch keine Anhaltspunkte für eine unbewusste Fahrlässigkeit entnommen werden. Bei der eingebauten Mischbatterie handele es sich um ein Gerät zur Selbstmontage, das im Baumarkt für einen Endverbraucher angeboten werde. Der Endverbraucher könne darauf vertrauen, dass sich ein solches Gerät einbauen lasse, wenn er sich an die Montagevorschriften halte. Die Montageanleitung enthalte jedoch keinen Hinweis darauf, dass das Gerät beim Vorhandensein eines Durchlauferhitzers ungeeignet sei. Hiermit habe ein Endverbraucher auch nicht rechnen müssen, so dass es nicht darauf ankomme, ob er sich zuvor nach einem geeigneten Gerät erkundigt habe. Der Vater der Beklagten sei auch nicht gehalten gewesen, sich bei einem Fachmann zu erkundigen; zudem habe er nicht damit rechnen müssen, dass in der Montageanleitung ein – durchaus gebotener – Warnhinweis fehle. Als „Kontrollüberlegung“ wäre darauf zu verweisen, dass vermieterseits offenbar keine entsprechende Armatur gestellt worden sei. Für das Anbringen einer solchen sowie das Anschließen sonstiger zum Wohngebrauch gehörender technischer Gerätschaften müsse sich der Mieter keines „Fachmanns“ bedienen. Weise eine solche Gerätschaft einen Produktionsfehler auf, den der Mieter nicht habe erkennen können, liege im Schadensfall offenkundig keine Fahrlässigkeit vor. Gleiches müsse auch gelten, wenn die Montageanleitung fehlerhaft sei; insoweit käme bereits das Fehlen einer Pflichtverletzung in Betracht. Auch wenn – so der zeitweilige Vortrag der Beklagten – keine Montageanleitung vorgelegen hätte, käme man nicht zu einem anderen Ergebnis; es würde in diesem Fall an der Kausalität fehlen, da der Vater beim Vorhandensein der Anleitung ebenso gehandelt hätte. Auch ein fahrlässiges Verhalten der Beklagten komme nicht in Betracht. Diese habe vorgetragen, noch Geschirr gespült zu haben, ohne dass es Auffälligkeiten gegeben habe. Dem klägerischen Vortrag könne nicht entnommen werden, dass sich der Beklagten der eintretende Schaden schon habe erschließen müssen und sie ihn noch hätte verhindern können. Auf die Frage, ob dem klägerischen Anspruch eine Verletzung der Treuepflicht durch Abschluss einer Gebäudeversicherung mit Selbstbeteiligung entgegenstehe, komme es daher im Ergebnis nicht an.
Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung der Klägerin, die geltend macht, dass das Amtsgericht zu Unrecht davon ausgegangen sei, dass die Beklagte den Schaden nicht fahrlässig verursacht habe. Unzutreffend habe das Amtsgericht die Schadensursache ausschließlich im Zusammenhang mit der Montage des ungeeigneten Einhebelmischers verortet. Ursächlich könnte auch eine nicht fachgerechte Installation gewesen sein, für die die Beklagte verantwortlich wäre. Den ihr obliegenden Beweis, dass die Schadensursache weder aus ihrem Verantwortungsbereich noch aus ihrem Pflichtenkreis stamme, sondern in dem Herrschafts- und Obhutsbereich des Mieters begründet sei, habe sie geführt, ohne dass es der Beklagten nachfolgend gelungen wäre, den Nachweis zu führen, dass sie oder ihr Vater den Schadenseintritt nicht zu vertreten hätten. Der Hinweis des Amtsgerichts darauf, dass die Geräte in einem Baumarkt vertrieben werden würden, so dass der Endverbraucher mit der Montageanleitung den Einbau vornehmen könne, sei ebenso verfehlt wie der Verweis auf die mangelhafte Montageanleitung. Vielmehr hätte sich der Vater der Beklagten bereits vor dem Erwerb über den Unterschied zwischen einer Hochdruck- und einer Niederdruckarmatur erkundigen müssen. Ferner habe das Amtsgericht unbeachtet gelassen, dass die Montageanleitung einen Hinweis darauf enthält, dass als Fließdruck 1 bis 5 bar empfohlen werden und bei einem Fließdruck von mehr als 6 bar ein Druckminderer installiert werden müsse. Ein Endverbraucher müsse sich daher sehr wohl informieren, welche weiteren Maßnahmen vor Einbau des Gerätes erforderlich seien.
Die Klägerin beantragt, das Urteil des Amtgerichts Senftenberg vom 16.07.2010, 21 C 132/09, abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 15.09.2008 zu zahlen.
Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigt mit näheren Ausführungen die angefochtene Entscheidung.
Die Berufung ist zulässig und weitestgehend begründet.
Soweit die Klägerin in der Berufungsbegründung als Antrag neben der „Aufhebung“ des angefochtenen Urteils eine Klageabweisung und damit eine Entscheidung im Sinne des erstinstanzlichen Ausspruchs angekündigt hat, führt dies nicht zur Unzulässigkeit des Rechtsmittels.
Nach § 520 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 ZPO muss die Berufungsbegründung die Erklärung enthalten, inwieweit das Urteil angefochten wird und welche Abänderungen des Urteils beantragt werden (Berufungsanträge). Die Vorschrift soll den Berufungskläger im Interesse der Beschleunigung des Berufungsverfahrens dazu anhalten, sich eindeutig über Umfang und Ziel seines Rechtsmittels zu erklären und Berufungsgericht sowie Prozessgegner über Umfang und Inhalt seiner Angriffe möglichst schnell und zuverlässig ins Bild setzen. Sie erfordert dafür allerdings nicht unbedingt einen förmlichen Antrag. Vielmehr reicht es aus, wenn die innerhalb der Begründungsfrist eingereichten Schriftsätze des Berufungsklägers ihrem gesamten Inhalt nach eindeutig ergeben, in welchem Umfang und mit welchem Ziel das Urteil angefochten werden soll (vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2006, VIII ZR 212/04, Rn. 8 Juris).
Vorliegend ergeben sich aus der Berufungsbegründung eindeutig der Umfang und das Ziel des Rechtsmittels, nämlich eine Verurteilung der Beklagten entsprechend dem erstinstanzlichen Begehren. Trotz des offensichtlich verfehlten Antrags der Klägerin ist daher von der Zulässigkeit des Rechtsmittels auszugehen.
a) Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 1.000,00 € aus §§ 280 Abs. 1 i.V.m. § 535 BGB.
aa) Unstreitig haben die Klägerin und die Beklagte unter dem 18.12.2007 einen Wohnungsmietvertrag geschlossen. Ein solcher Mietvertrag verpflichtet den Mieter, eine Beschädigung der Mietsache außerhalb des vertragsgemäßen Gebrauchs zu unterlassen. Verletzt er diese Pflicht, hat er gemäß § 280 Abs. 1 BGB Schadensersatz zu leisten, es sei denn, er hat die Pflichtverletzung nicht zu vertreten. Ob die Klägerin – wie von ihr behauptet und von der Beklagten bestritten wurde – ein Erbbaurecht an dem Grundstück hat oder nicht, ist für die Frage nach dem Bestehen eines vertraglichen Schadensersatzanspruchs dem Grunde nach dagegen zunächst einmal unbeachtlich, zumal die Beklagte die Berechtigung der Klägerin zum Abschluss des Mietvertrages auch nicht in Abrede gestellt hat.
bb) Weiterhin ist zwischen den Parteien unstreitig, dass es am 24.02.2008 zwischen 12 und 14 Uhr zu einem Wasserschaden in der von der Beklagten angemieteten Wohnung gekommen ist, nachdem der Vater der Beklagten eine für den konkreten Verwendungszweck ungeeignete Einhebelmischbatterie eingebaut hatte.
cc) Da die Schadensursache in jedem Fall aus dem Gefahrenkreis der Beklagten stammt, muss diese darlegen und beweisen, dass sie den Schadenseintritt nicht zu vertreten hat (vgl. OLG Karlsruhe, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 09.08.1984, 3 REMiet 6/84, Rn. 31, Juris; Langenberg, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 538 BGB Rn. 5).
(1) Dabei haftet die Beklagte nicht nur für vorsätzliches und grob fahrlässiges Handeln, sondern auch für leichte Fahrlässigkeit und muss sich das Verschulden ihres Vaters über § 278 BGB zurechnen lassen, da dieser mit Wissen und Wollen in ihrem Pflichtenkreis und somit als ihr Erfüllungsgehilfe tätig geworden ist.
Während BGH in seiner früheren Rechtsprechung in der mietvertraglichen Verpflichtung des Wohnungsmieters, die (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung des Wohnungseigentümers zu zahlen, eine stillschweigende Beschränkung seiner Haftung für die Verursachung von Brandschäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit gesehen hat (sog. „haftungsrechtliche Lösung“, vgl. BGH, Urteil vom 13.12.1995, VIII ZR 41/95, Rn. 10 ff., Juris; siehe auch Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 535 BGB Rn. 82), vertritt er nunmehr eine „versicherungsrechtlichen Lösung“. Diese geht von einem konkludenten Verzicht zwischen dem Versicherer und dem Vermieter aus, dass der Mieter bei nur leichter Fahrlässigkeit haften soll. Der BGH hat in der Entscheidung vom 03.11.2004, VIII ZR 28/04, (Rn. 14 ff., Juris) insoweit ausgeführt:
Bei leicht fahrlässigem Verhalten ist der Mieter vor einem Rückgriff des Versicherers (§ 67 Abs. 1 Satz 1 VVG) durch den Gebäudeversicherungsvertrag geschützt. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGHZ 145, 393, 397 ff.; Beschluß vom 12. Dezember 2001, XII ZR 153/99, VersR 2002, 433; Senatsurteil vom 14. Februar 2001, VIII ZR 292/98, VersR 2001, 856 unter 2 b und c) ergibt eine ergänzende Auslegung dieses Vertrags im allgemeinen einen konkludenten Regreßverzicht des Versicherers für die Fälle, in denen der Wohnungsmieter einen Brandschaden durch einfache Fahrlässigkeit verursacht hat. Bei einem Leitungswasserschaden, der nach § 4 Nr. 1 VGB 88 ebenso wie der Brandschaden zu den in der Gebäudeversicherung versicherten Gefahren gehört, kann nichts anderes gelten (Jendrek, NZM 2003, 697, 700).
Vor diesem Hintergrund bedarf es der früher vom Senat (BGHZ 131, 288, 292 ff.) entwickelten sogenannten haftungsrechtlichen Lösung, nach der dem Mietvertrag wegen der Verpflichtung des Wohnungsmieters zur Zahlung der (anteiligen) Kosten der Gebäudeversicherung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung eine stillschweigende Beschränkung der Haftung des Mieters für die Verursachung versicherter Schäden auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu entnehmen ist, nicht mehr (Erman/Jendrek, BGB, 11. Aufl., § 538 Rdnr. 5). Die oben genannte versicherungsvertragliche Lösung, der sich der Senat durch seine Entscheidung vom 14. Februar 2001 (aaO) im Hinblick auf die damit verbundene Beweislastverteilung bereits angeschlossen hat, trägt unter anderem dem Umstand Rechnung, daß der Vermieter im Einzelfall beachtenswerte Gründe haben kann, den Versicherer nicht in Anspruch zu nehmen und sich statt dessen an den Mieter zu halten (BGHZ 145, 393, 396 f.; Armbrüster, NVersZ 2001, 193, 194; Prölss, ZMR 2001, 157). Die im Mietvertrag ausdrücklich geregelte Verpflichtung des Wohnungsmieters, die Kosten der Gebäudeversicherung zu tragen, begründet zwar bei diesem die berechtigte Erwartung, daß ihm seine Aufwendungen im Schadensfall in irgendeiner Weise zugute kommen (BGHZ 131, 288, 294). Das ist jedoch der Fall, wenn bei einer Inanspruchnahme der Versicherung durch den Vermieter/Versicherungsnehmer ein Rückgriff des Versicherers nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit in Betracht kommt, also die Voraussetzungen des § 61 VVG vorliegen, so daß der Mieter im Ergebnis nicht anders dasteht, als wenn er selbst eine Versicherung abgeschlossen hätte. Die Interessen der Vertragsparteien rechtfertigen deshalb auf der Grundlage der versicherungsrechtlichen Lösung eine ergänzende Auslegung des Mietvertrags mit dem Ziel einer generellen mietvertraglichen Haftungsbegrenzung auf vorsätzliche oder grob fahrlässige Schadensverursachung nicht mehr.
3. Die versicherungsrechtliche Lösung schützt den Mieter allerdings nur, wenn der Vermieter/Versicherungsnehmer die Versicherung tatsächlich in Anspruch nimmt. Verzichtet der Vermieter darauf und fordert er unmittelbar Schadensersatz vom Mieter, wird dieser in seiner Erwartung enttäuscht, als Gegenleistung für die von ihm (anteilig) übernommenen Versicherungskosten im Schadensfall einen Nutzen von der Gebäudeversicherung zu haben. Der Vermieter hat dagegen insoweit, als er durch die Versicherung geschützt ist, im Regelfall kein vernünftiges Interesse daran, den Schadensausgleich durch den Mieter zu suchen, obwohl dieser bereits durch die Zahlung der Versicherungsprämie zur Deckung des Schadens beigetragen hat. Aus dieser Interessenlage folgt – jedenfalls bei der hier vorliegenden offenen Abwälzung der Versicherungskosten auf den Mieter – die mietvertragliche Pflicht des Vermieters, die Versicherung in Anspruch zu nehmen (oder auf Schadensersatz zu verzichten), wenn ein Versicherungsfall vorliegt, ein Regreß des Versicherers gegen den Mieter ausgeschlossen ist und der Vermieter nicht ausnahmsweise ein besonderes Interesse an einem Schadensausgleich durch den Mieter hat (Armbrüster, NVersZ 2001, 193, 196; Prölss, ZMR 2001, 157, 159; Jendrek, NZM 2003, 697, 700). Verletzt der Vermieter diese Pflicht, steht dem Mieter ein Schadensersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung zu, den er dem Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen seiner Obhutspflichtverletzung gemäß § 242 BGB (“dolo agit, qui petit, quod statim redditurus est”) entgegen halten kann.
Nach diesen Grundsätzen kann auf die versicherungsrechtliche Lösung nur zurückgegriffen werden, soweit ein Versicherungsvertrag reicht. Weist dieser eine Selbstbeteiligung aus, kommt eine Inanspruchnahme des Versicherers wegen des nicht von der Versicherung umfassten (Selbstbeteiligungs-) Betrages nicht in Betracht, so dass wieder der allgemeine Haftungsmaßstab gilt.
Ob die überkommene haftungsrechtliche Lösung zu einem anderen Ergebnis geführt hätte, bedarf dagegen keiner Entscheidung. Dagegen spricht immerhin, dass es vorliegend nicht um einen Regress des Versicherers, sondern um Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter geht, die durch die Versicherung gerade nicht abgedeckt waren.
(2) Der Nachweis mangelnden Verschuldens ist der Beklagten nicht gelungen.
Das Vorbringen der Klägerin in der Berufungsbegründung begründet Bedenken gegen die Richtigkeit und Vollständigkeit der amtsgerichtlichen Tatsachenfeststellungen insoweit, als sie rügt, dass seitens des Amtsgerichts die konkrete Schadensursache nicht festgestellt worden sei. Das Amtsgericht hat in seiner Entscheidung allein darauf abgestellt, dass der Vater der Beklagten eine für den konkreten Verwendungszweck ungeeignete Mischbatterie eingebaut habe, ohne dass ihm dies wegen des fehlenden Hinweises in der Montage- und Gebrauchsanleitung vorgeworfen werden könne. Bereits erstinstanzlich hat sich die Klägerin hinsichtlich des Vorbringens der Beklagten zur konkreten Schadensursache mit Nichtwissen erklärt. Insoweit käme ein fehlendes Vertretenmüssen der Beklagten auch nach der vom Amtsgericht vertretenen Ansicht nur in Betracht, wenn deren Vater zwar eine ungeeignete Mischbatterie verwendet, diese jedoch im Übrigen „fachgerecht“ eingebaut hätte. Hierzu fehlt es jedoch an hinreichend konkretem Vortrag der Beklagten.
Aber auch unter Zugrundelegung der amtsgerichtlichen Annahme, schadensursächlich sei allein der (im Übrigen regelgerechte) Einbau einer ungeeigneten Mischbatterie, vermag das angefochtene Urteil keinen Bestand zu haben. Der Haftungsmaßstab bestimmt sich vorliegend nach § 276 BGB; die Beklagte hat über § 278 Satz 1 BGB für vorsätzliches und fahrlässiges Handeln ihres Vaters einzustehen. Zu Recht ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass sich für ein vorsätzliches Handeln kein Sachvortrag findet. Jedoch begründet der Einbau der ungeeigneten Mischbatterie den Vorwurf der (einfachen) Fahrlässigkeit. Fahrlässig handelt nach § 276 Abs. 2 BGB, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt. Dabei ist nicht auf die subjektiven Fähigkeiten und Möglichkeiten des Vaters der Beklagten abzustellen. Abweichend vom Strafrecht gilt im Zivilrecht kein individueller, sondern ein auf die allgemeinen Verkehrsbedürfnisse ausgerichteter objektiver Sorgfaltsmaßstab (vgl. dazu BGH, Urteil vom 11.04.2000, X ZR 19/98, Rn. 13, Juris; Palandt/Grüneberg, BGB, 69. Aufl., 2010, § 276 Rn. 15). Es kommt daher nicht darauf an, welche Fähigkeiten und Fertigkeiten der Vater der Beklagten individuell besaß; Maßstab für das Verschulden ist vielmehr, welche Sorgfalt von einem Schuldner in der Lage der Beklagten bzw. ihres Vaters erwartet werden kann. Im Rechtsverkehr muss sich jeder grundsätzlich darauf verlassen können, dass der andere die für die Erfüllung seiner Verpflichtungen erforderlichen Fähigkeiten und Kenntnisse besitzt.
Dem Amtsgericht ist zwar darin zu folgen, dass sich aus der in Ablichtung vorgelegten Montage- und Gebrauchsanleitung (Bl. 66 ff. d.A.) nicht sofort entnehmen lässt, dass der Einhebelmischer bei einem drucklosen Boiler keine Verwendung finden darf. Schon dem allgemeinen Verweis des Amtsgerichts auf die unvollständige Montageanleitung begegnen aber Bedenken. Denn es spricht aus Sicht der Kammer einiges dafür, dass derjenige, der eine Mischbatterie einzubauen beabsichtigt, ohne im Besitz der erforderlichen Fachkenntnisse zu sein, vor dem Einbau verpflichtet ist, sich zu erkundigen, ob diese für den konkreten Verwendungszweck auch tatsächlich geeignet ist, um dem Vorwurf eines – wenn auch nur leicht – fahrlässigen Fehlverhalten zu entgehen, sofern es nach dem Anschluss einer ungeeigneten Mischbatterie zu einem Wasserschaden kommt. Denn gerade im Bereich der Versorgungsleitungen – wie hier der Wasserversorgung – können fehlerhafte Einbauten zu gravierenden Schäden führen, wenn diese nicht fachgerecht vorgenommen werden. Dass der Vater der Beklagten derartige Erkundigungen eingeholt hat, die zu einer unrichtigen Auskunft geführt haben, ist von der Beklagten allerdings nicht substantiiert vorgetragen worden. Die Frage nach den Pflichten eines Handwerkers vor dem Einbau einer Mischbatterie ohne die erforderlichen Fachkenntnisse kann im Ergebnis jedoch unbeantwortet bleiben, da die Angaben in den „Technischen Daten“ der Montage- und Gebrauchsanleitung jedenfalls darauf hindeuten, dass der Einhebelmischer bei einem drucklosen Boiler keine Verwendung finden darf. Denn in der Anleitung heißt es ausdrücklich:
„Fließdruck
– Empfohlen 1 – 5 Bar
– Größer als 6 Bar: ein Druckminderer muss installiert werden …“.
Diese Angaben hätten der Beklagten bzw. ihrem Vater Anlass geben müssen, sich über die konkreten Einbauanforderungen kundig zu machen. Derjenige, der den Einhebelmischer bei Anhaltspunkten für dessen Ungeeignetheit für den beabsichtigten Verwendungszweck einbaut, ohne weitere Erkundigungen einzuholen, kann sich bei einem Schadenseintritt nicht darauf zurückziehen, dass ihm der entsprechende technische Sachverstand gefehlt hat. Er handelt in einem solchen Fall vielmehr fahrlässig, wenn er die Mischbatterie trotzdem anschließt.
Die hier vertretene Ansicht steht zu der im Urteil zitierten Entscheidung des OLG Frankfurt vom 12.09.2008, 3 U 262/07 (NJOZ 2009, 810 f.) auch nicht im Widerspruch. In dieser hat der Senat – aus Sicht der Kammer zutreffend – ein grob fahrlässiges Handeln desjenigen verneint, der er in seiner gemieteten Wohnung einen in einem Baumarkt erworbenen drucklosen Untertischboiler mit einer Standardarmatur an eine unter Druck stehende Wasserleitung anschließt, wenn es infolgedessen zu einer Leckage und einem Wasseraustritt kommt. Denn die Anforderungen an eine grob fahrlässige Herbeiführung des Schadensfalls sind ungleich höher als an eine (leicht) fahrlässige. Grobe Fahrlässigkeit verlangt ein Bewusstsein des Schädigers, dass das Verhalten bzw. die Tätigkeit den Eintritt des Schadens bzw. dessen Vergrößerung zu fördern geeignet ist, wobei grob fahrlässige Unkenntnis dem gleich steht. Die Herbeiführung des Schadens ist dann grob fahrlässig, wenn der Schadenseintritt nahe lag und es für den Schädiger ohne Weiteres möglich gewesen wäre, ein anderes, schadenvermeidendes Verhalten an den Tag zu legen (vgl. OLG Frankfurt a.a.O.). Dies ist vorliegend angesichts der Gesamtumstände ohne Weiteres zu verneinen, wobei insoweit auf die Ausführungen in der Entscheidung des OLG Frankfurt vom 12.09.2008, die einen durchaus ähnlich gelagerten Sachverhalt betrifft, Bezug genommen werden kann.
Haftungsmaßstab ist hier jedoch nicht grobe, sondern einfache Fahrlässigkeit. Selbst wenn aus der Montageanleitung für einen Laien nicht sofort ersichtlich ist, dass die Mischbatterie für den konkreten Verwendungszweck ungeeignet ist, derartige Armaturen in einem Baumarkt verkauft werden und damit auch Laien und Heimwerkern zugänglich sind und es ferner durchaus als üblich angesehen werden kann, dass solche Arbeiten vom Mieter selbst übernommen und nicht einem Fachmann übertragen werden, lässt derjenige, der eine unbrauchbare Mischbatterie einbaut, doch die verkehrsübliche Sorgfalt in einem Maße außer acht, dass er sich den Vorwurf (einfach) fahrlässigen Handelns gefallen lassen muss, wenn er die sich aus der Anleitung aufdrängenden Zweifel an der Geeignetheit der Armatur unbeachtet lässt. Ein besonnener und gewissenhafter Handwerker hätte sich nämlich aus den oben dargelegten Gründen erkundigt, ob die Mischbatterie für den konkreten Verwendungszweck geeignet ist.
dd) Mithin ist die Beklagte zum Ersatz des der Klägerin entstandenen Schadens verpflichtet. Dieser besteht in der von der Klägerin nach der Regulierung des eingetretenen Wasserschadens durch die … Allgemeine Versicherung AG zu tragenden Selbstbeteiligung in Höhe von 1.000,00 €. Mit Blick auf das Schreiben der Versicherung vom 26.05.2008 (Bl. 49 d.A.) kann auch nicht ernsthaft in Zweifel gezogen werden, dass die Regulierung des Schadens seitens der … Allgemeine Versicherung AG aus einem Versicherungsverhältnis mit der Klägerin resultiert, auch wenn in dem Schreiben als Geschädigter deren Geschäftsführer … benannt worden ist. Die Klägerin hat den sich u.a. auch auf das klägerseits vermietete Objekt beziehenden Versicherungsschein in Ablichtung vorgelegt (Bl. 91 ff. d.A.); dass dieser auf eine Firma …“ ausgestellt ist, ist unbeachtlich.
Ebenso unbeachtlich ist die Frage, ob die Klägerin tatsächlich Erbbauberechtigte ist. Auch wenn hieran angesichts der vorgelegten Unterlagen keine ernsthaften Zweifel bestehen, wäre ein Schadensersatzanspruch der Klägerin in jedem Fall gegeben, da aus dem Schreiben der Versicherung vom 26.05.2008 und dem Versicherungsschein hervorgeht, dass die Selbstbeteiligung gerade von der Klägerin als Vermieterin der Wohnung getragen worden ist.
ee) Der Anspruch auf Schadensersatz ist auch nicht nach § 254 Abs. 2 Satz 1 2. Alt. BGB ausgeschlossen, weil die Klägerin es unterlassen hat, einen Versicherungsvertrag ohne Selbstbeteiligung abzuschließen. Denn ohne eine – hier nicht vorhandene – vertragliche Vereinbarung ist der Vermieter weder zum Abschluss eines solchen Vertrages ohne Selbstbeteiligung noch zum Abschluss eines Versicherungsvertrages überhaupt verpflichtet (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 535 BGB Rn. 82).
dd) Dem Schadensersatzanspruch der Klägerin steht auch kein solcher der Beklagten aus § 280 Abs. 1 BGB entgegen. An einen solchen Anspruch ließe sich denken, wenn man davon ausginge, dass die mit den Betriebskosten erfolgte Zahlung der (anteiligen) Versicherungsbeiträge mit der Erwartung verbunden sei, im Schadensfall bei leichter Fahrlässigkeit seitens des Vermieters wegen des bestehenden Versicherungsschutzes nicht in Anspruch genommen zu werden (vgl. Eisenschmid, in: Schmidt-Futterer, a.a.O., § 535 BGB Rn. 83). Legt der Vermieter – wie hier – nach dem Mietvertrag die Beiträge zur Gebäudeversicherung auf den Mieter um, könnte einiges für eine Verpflichtung des Vermieters sprechen, den Mieter über die Selbstbeteiligung zu informieren, um ihn nicht in dem Glauben zu belassen, ein etwaiges fahrlässiges Fehlverhalten sei über diese Versicherung in vollem Umfang abgedeckt, und ihm die Möglichkeit zu geben, sich gegen eine drohende Inanspruchnahme durch den Vermieter abzusichern. Letztlich kann die Frage, ob eine solche Pflicht tatsächlich anzunehmen ist, hier aber offen bleiben. Denn selbst wenn man sie bejahen würde, wäre die Pflichtverletzung der Klägerin letztlich nicht kausal für den Schaden. Denn die Beklagte war bzw. ist vorliegend bei der … Versicherung AG haftpflichtversichert und so gegen das Risiko der Verpflichtung zur Zahlung der Selbstbeteiligung ausreichend abgesichert. Dass ihre Haftpflichtversicherung gegenüber der Klägerin eine Zahlung des Selbstbeteiligungsbetrages verweigert hat, beruht dagegen nicht auf einer klägerischen Pflichtverletzung, sondern auf der unzutreffenden Rechtsauffassung ihres nach § 1 AHB einstandspflichtigen Versicherers.
Dagegen kann sich der Mieter bei einem unterlassenen Hinweis auf die Selbstbeteiligung nicht darauf berufen, dass er über seinen Haftungsmaßstab im Unklaren gewesen sei und sich bei Kenntnis der Selbstbeteiligung umsichtiger verhalten hätte. Denn würde man eine entsprechende Informationspflicht des Vermieters bejahen, wäre dies vom Schutzzweck der Norm jedenfalls nicht umfasst. Auch eine bestehende Gebäudeversicherung ohne Selbstbeteiligung des Vermieters rechtfertigt keinen sorglosen Umgang mit der Mietsache, so dass sich der Mieter im Schadensfall bei Inanspruchnahme auf Zahlung der Selbstbeteiligung nicht damit verteidigen kann, bei entsprechender Kenntnis vom nur eingeschränkten Versicherungsschutz hätte er sich umsichtiger verhalten.
b) Verzugszinsen in der begehrten Höhe kann die Klägerin nicht bereits ab 15.09.2008, sondern erst ab 16.09.2008 verlangen, da sie der Beklagten im Schreiben vom 27.08.2008 (Bl. 19 f. d.A.) eine Zahlungsfrist bis zum 15.09.2008 gesetzt hat (§§ 286 Abs. 1 Satz 1, 288 Abs. 1 BGB).
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO.
Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.
Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO).
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 1.000,00 € festgesetzt.
AG Bad Segeberg, Az: 17 C 268/13, Beschluss vom 07.04.2014
Der Antrag des Antragstellers vom 04.12.2013 auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe wird abgelehnt.
Diese Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei.
Gründe
I.
Der Antragsteller begehrt von dem Beklagten die Rückzahlung geminderter Miete aus einem Wohnraummietvertrag.
Der Antragsteller mietete von dem Antragsgegner mit Vertrag 15.10.2009 eine Wohnung in dem Objekt …straße … in 23795 Bad Segeberg. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 21,01 m². Die Parteien vereinbarten eine Miete in Höhe von 300,00 € sowie die Zahlung monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 80,00 €. In dem Mietvertragsformular wurde unter § 1 die Anzahl der vermieteten Räume angegeben. Eine Angabe zur Wohnfläche enthält das Vertragsformular nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Mietvertragsformulars wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Anlage K 1, Bl. 4-7 d.A.). Der Antragsteller hatte die Wohnung zuvor besichtigt und erklärt, er wolle die Wohnung zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 300,00 € mieten. Der Antragsteller leistete an den Antragsgegner vom 01.11.2009 bis zum 28.02.2012 die monatlichen Mietzahlungen.
Am 22.10.2009 stellte der Antragsgegner eine „Vermieterbescheinigung“ aus, in der es u.a. heißt: „Gesamtgröße der Wohnung: 47,0“. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt der Vermieterbescheinigung wird Bezug genommen auf die zur Akte gereichte Kopie (Anlage K 3, Bl. 32 d.A.).
Am 13.03.2012 schlossen die Parteien einen weiteren Mietvertrag über die vorgenannte Wohnung. Die Parteien vereinbarten eine Miete in Höhe von 280,00 € sowie die Zahlung monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 70,00 €. In dem Mietvertragsformular wurde unter § 1 die Anzahl der vermieteten Räume angegeben. Weiter heißt es im Anschluss: „Die Wohnfläche beträgt 50 m²“. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Mietvertragsformulars wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Anlage K 2, Bl. 8-11 d.A.). Der Antragsteller leistete an den Antragsgegner vom 01.03.2012 bis Oktober 2013 die monatlichen Mietzahlungen.
Der Antragsteller beabsichtigt, von dem Antragsgegner im Klagewege die Rückzahlung überzahlter Miete für den Zeitraum 01.11.2009 bis 28.02.2012 in Höhe von insgesamt 5.956,16 € (28 x 212,72 €) sowie für den Zeitraum 01.03.2012 bis Oktober 2013 in Höhe von insgesamt 3.918,60 € (20 x 195,93 €) geltend zu machen.
Mit Schriftsatz vom 04.12.2013 hat der Antragsteller beantragt, ihm Prozesskostenhilfe unter Beiordnung von Herrn Rechtsanwalt … für die beabsichtigte Klage zu bewilligen.
Der Antragsgegner beantragt, den Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe zurückzuweisen. Er hat die Einrede der Verjährung erhoben.
II.
Der Antrag des Antragstellers vom 04.12.2013 auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe ist abzulehnen. Der Antrag ist zwar zulässig (§ 117 Abs. 1 Satz 1 und 2 ZPO). Insbesondere ist das Amtsgericht gemäß § 23 Nr. 2a GVG sachlich sowie gemäß § 29a Abs. 1 ZPO örtlich für die Entscheidung über die beabsichtigte Klage zuständig. Indes ist der Antrag unbegründet, weil die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine Aussicht auf Erfolg hat. Dem Antragsteller steht ein Anspruch auf Rückzahlung gegen den Antragsgegner in Höhe von insgesamt 9.974,76 € gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu.
1.
Für den Zeitraum vom 01.11.2009 bis 28.02.2012 steht dem Antragsteller gegen den Antragsgegner ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 5.956,16 € nicht zu.
Auch unter Zugrundelegung des Vorbringens des Antragstellers kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien in dem Mietvertrag vom 15.10.2009 eine Wohnfläche von 50 m² vereinbart haben. Das Mietvertragsformular selbst enthält unstreitig keine Angaben zu der Wohnfläche, dort sind lediglich die einzelnen Räume aufgeführt, deren Vorhandensein der Antragsteller nicht in Abrede stellt. Dass die Parteien ausdrücklich eine Wohnfläche vereinbart haben, hat der Antragsteller auch auf den gerichtlichen Hinweis vom 14.03.2014 hin nicht behauptet.
Bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung über die Wohnfläche kann zwischen Mietvertragsparteien zwar eine konkludente Wohnflächenvereinbarung auch dann zustande kommen, wenn in einem schriftlich festgehaltenen Mietvertrag eine Angabe zur Wohnfläche fehlt. Dies setzt aber voraus, dass die Parteien vor Abschluss des Mietvertrags über die Wohnfläche verhandelt und insoweit Einigkeit erzielt haben oder übereinstimmend von einer bestimmten Größe ausgegangen sind (vgl. BGH, Urt. v. 23.06.2010 – VIII ZR 256/09, NJW 2010, 2648 f.). Hierzu hat der Antragsteller indes auch auf den gerichtlichen Hinweis vom 14.03.2014 hin nichts vorgetragen. Vielmehr hat der Antragsgegner unbestritten vorgetragen, der Antragsteller habe die Wohnung vor Abschluss des Mietvertrages besichtigt und erklärt, dass er die Wohnung anmieten wolle. Soweit der Antragsteller sich auf die von dem Antragsgegner erstellte „Vermieterbescheinigung“ beruft, ist dies unerheblich, weil diese Bescheinigung zeitlich erst nach Abschluss des Mietvertrages von dem Antragsgegner erstellt worden ist. Dass die Vermieterbescheinigung Ausdruck einer zwischen den Parteien zustande gekommenen Vereinbarung über die Wohnfläche ist, hat der Antragsteller selbst nicht behauptet. Zudem ist in der „Vermieterbescheinigung“ lediglich eine Wohnfläche von „47,0“ und nicht 50 m² angegeben. Auch aus dem Umstand, dass in dem Mietvertragsformular vom 13.03.2012 eine Wohnfläche aufgeführt ist und sich dieser Mietvertrag auf dieselbe Wohnung bezieht, folgt nicht zwingend, dass dies auf einer bereits vor Abschluss des Mietvertrages vom 15.10.2009 getroffenen ausdrücklichen oder konkludenten Wohnflächenvereinbarung der Parteien beruht.
Ob einer Minderung der Miete für den vorgenannten Zeitraum § 536b Satz 1 oder 2 BGB entgegenstehen, kann nach dem Gesagten dahinstehen, ebenso wie die Frage, ob bzw. in wie weit Rückforderungsansprüche des Antragstellers verjährt sind.
2.
Für den Zeitraum 01.03.2012 bis Oktober 2012 steht dem Antragsteller gegen den Antragsgegner ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von 3.918,60 € nicht zu.
Insoweit haben die Parteien in dem Mietvertrag vom 13.03.2012 allerdings eine ausdrückliche Wohnflächenvereinbarung getroffen. In dem Mietvertrag ist die Wohnfläche genau bezeichnet. Dass mit dieser Bezeichnung keine Wohnflächenvereinbarung getroffen werden sollte (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 10.11.2010 – VIII ZR 306/09, NJW 2011, 220 f.), lässt sich weder dem Mietvertragsformular entnehmen, noch hat der Antragsgegner Dahingehendes behauptet.
Dem Antragsteller steht das Minderungsrecht aus § 536 Abs. 1 BGB indes nicht zu. Dabei kann dahinstehen, ob dem Antragsteller bei Abschluss des Vertrages am 13.03.2012 positiv bekannt gewesen ist, dass die Wohnfläche tatsächlich 21,01 m² statt der vertraglich vereinbarten 50 m² beträgt. In diesem Zusammenhang kann insbesondere dahinstehen, ob der Auffassung gefolgt werden kann, dass es für eine Kenntnis ausreicht, wenn dem Mieter die konkreten Längen, Breiten und Höhen der von ihm bewohnten Wohnung in tatsächlicher Hinsicht bekannt sind, wovon jedenfalls kurz nach Bezug der Wohnung auszugehen sei (so jeweils zu § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB AG Bonn, Urt. v. 18.04.2012 – 203 C 55/11, juris Rn. 27; Börstinghaus, NJW 2011, 3545, 3546 f.; ders., NZM 2012, 177, 185 f.), oder ob von einer Kenntnis der Flächenabweichung erst ausgegangen werden kann, wenn dem Mieter die konkrete Wohnfläche durch Vermessen der Räume bekannt wird (so LG Krefeld, Urt. v. 07.11.2012 – 2 S 23/12, NJW 2013, 401; Emmert, jurisPR-MietR 1/2013 Anm. 1; wohl auch LG München I, Urt. v. 19.12.2013 – 31 S 6768/13, WuM 2014, 135, 136).
Denn jedenfalls ist davon auszugehen, dass dem Antragsteller die Wohnflächenabweichung gemäß § 536b Satz 2 BGB infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben ist. Zwar trifft den Mieter grundsätzlich keine Obliegenheit, die Wohnung bereits bei Vertragsschluss auszumessen, um die Wohnflächenangabe im Mietvertrag zu überprüfen (vgl. nur LG München I, Urt. v. 19.12.2013 – 31 S 6768/13, WuM 2014, 135, 136). Etwas anderes gilt aber dann, wenn der Mieter einen konkreten Anlass hierzu hatte. Hiervon ist unter Zugrundelegung des unstreitig gebliebenen Vorbringens beider Parteien auszugehen. Die Wohnung, die der Antragsteller bei Abschluss des Folgemietvertrages am 13.03.2012 bereits seit dem 01.11.2009 bewohnt hatte und dessen Räume dem Antragsteller daher hinlänglich bekannt waren, soll nach dem Vorbringen des Antragstellers statt der in dem Mietvertrag genannten 50 m² lediglich eine Größe von „bestenfalls“ 21,01 m² haben. Hierbei handelt es sich um eine Flächenabweichung von 57,98 %. Zwar kann selbst bei gravierenden Flächenabweichungen nicht generell davon ausgegangen werden, dass der Mieter Anlass zur Nachprüfung hat. Auch insoweit kommt es auf die jeweiligen Umstände des Einzelfalls an. Vorliegend bestand für den Antragsteller aber Anlass zur Nachprüfung, weil gerade bei einer Wohnung mit einer insgesamt geringen Wohnfläche derart gravierende Abweichungen auffallen, insbesondere wenn in der Wohnung noch Möbel aufgestellt werden und die Nutzfläche sich damit faktisch noch weiter verringert. Darüber hinaus besteht die Wohnung nach den Angaben im Mietvertrag lediglich aus einem Zimmer, einer Küche, einem Korridor, einem Bad und einer Toilette, weshalb das Gericht davon ausgeht, dass sich eine derart gravierende Abweichung der Wohnfläche für den Antragsteller aufdrängen musste. Dass für den Antragsteller trotz dieser gravierenden Abweichung aufgrund sonstiger baulicher Gegebenheiten der Wohnung kein Anlass bestanden hat, an der Richtigkeit der Wohnflächenangabe in dem Mietvertrag vom 13.03.2012 zu zweifeln, hat der Antragsteller auch auf den gerichtlichen Hinweis vom 14.03.2014 hin nicht dargetan. Zudem ist der Antragsteller darlegungs- und beweisbelastet für ein arglistiges Verschweigen durch den Antragsgegner. Auch hierzu hat der Antragsteller nicht weiter vorgetragen. Er hat insbesondere nicht dargetan, unter welchen Umständen es zu der Eintragung der Wohnfläche in dem Mietvertragsformular vom 13.03.2012 gekommen ist.
Amtlicher Leitsatz: Wird in einem Formularmietvertrag über gewerblich genutzte Räume der Mieter neben der bedarfsabhängigen Vornahme von Schönheitsreparaturen auch dazu verpflichtet, die Räume bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem “bezugsfertigen Zustand” zurückzugeben, ergibt sich daraus kein Summierungseffekt, der zur Unwirksamkeit der beiden Klauseln führt.*)
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 12. März 2014 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 1. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln vom 7. Juni 2013 wird auf Kosten der Klägerin zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin mietete von der Beklagten Geschäftsräume in einem Gewerbeobjekt. In dem von der Beklagten gestellten Formularvertrag ist unter anderem folgendes vereinbart:
“§ 5 Übergabe des Mietobjekts
1. …
2. Der vertragsgemäße Zustand besteht, wenn die Räume im Erd- und Untergeschoss renoviert (Glasfaser weiß) sind.
…
§ 7 Haftung, Instandhaltung des Mietobjekts
1. …
2. …
3. Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in einem angemessenen Turnus auszuführen. Im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters gehen die Parteien davon aus, dass alle drei Jahre Renovierungsbedürftigkeit eintreten kann. …
…
§ 12 Beendigung des Mietvertrages
1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand und mit sämtlichen auch vom Mieter selbst beschafften Schlüsseln zurückzugeben.
2. …”
Nachdem das Mietverhältnis von den Parteien einvernehmlich zum 31. Dezember 2010 beendet worden war, zog die Klägerin, die während der mehr als fünfjährigen Mietdauer keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hatte, aus den Mieträumen aus. Aufgrund eines Versehens zahlte sie noch die Miete für Januar 2011 in Höhe von 3.120,18 Euro an die Beklagte.
Mit der Klage begehrt die Klägerin Rückzahlung der für Januar 2011 geleisteten Miete. Nachdem die Beklagte gegen diese Forderung die Aufrechnung mit einem Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten in Höhe von 699,32 Euro erklärt hat, haben die Parteien insoweit übereinstimmend den Rechtsstreit teilweise für erledigt erklärt. Die Klägerin hat zuletzt beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 2.420,86 Euro sowie vorgerichtlicher Anwaltskosten in Höhe von 837,52 Euro und zur Herausgabe einer der Beklagten überlassenen Originalmietbürgschaftsurkunde zu verurteilen. Gegen die Zahlungsansprüche hat die Beklagte die Aufrechnung mit einem Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen in Höhe von 5.736 Euro, der Kosten für Malerarbeiten in Höhe von 3.416 Euro (netto) beinhaltet, erklärt.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die gegen die Verurteilung zur Zahlung gerichtete Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die landgerichtliche Entscheidung abgeändert und die Klage insoweit abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit der zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet.
I.
Das Berufungsgericht hat seine in ZMR 2013, 886 veröffentlichte Entscheidung wie folgt begründet:
Die Klägerin habe zwar gegen die Beklagte wegen überzahlter Miete für Januar 2011 einen Rückzahlungsanspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dieser Anspruch sei jedoch durch die von der Beklagten erklärten Aufrechnung erloschen, weil ihr wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zumindest in Höhe der Klageforderung ein Schadensersatzanspruch gemäß §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 BGB zustehe.
Die Klägerin sei grundsätzlich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen verpflichtet, weil die Beklagte als Vermieterin ihre Erhaltungspflicht durch § 7 Nr. 3 bzw. § 12 Nr. 1 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin als Mieterin übertragen habe.
Die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags sei wirksam. Die Übertragung der Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Allgemeine Geschäftsbedingungen verstoße nur dann gegen § 307 Abs. 1 BGB, wenn eine starre Verpflichtung zur Vornahme von Reparaturmaßnahmen begründet werde, aufgrund der Arbeiten unabhängig vom tatsächlichen Zustand des Mietobjekts fällig würden. Eine solche starre Verpflichtung sei in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags nicht zu sehen. Die Bestimmung lege Schönheitsreparaturen in einem “angemessenen Turnus” fest. Weiter heiße es dort, dass die Parteien von einer Renovierungsbedürftigkeit ausgehen, die alle drei Jahre eintreten “kann”. Dies seien insgesamt weiche Formulierungen, die hinreichend klar zum Ausdruck brächten, dass zwar eine regelmäßige Renovierung stattfinden, es hierbei aber zusätzlich auf einen tatsächlich vorhandenen Bedarf ankommen solle.
Auch die Klausel in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags sei wirksam. Die (ältere) Rechtsprechung messe einer solchen Formulierung nicht die Bedeutung einer zwingenden Endrenovierung zu. Vielmehr werde darin nur zum Ausdruck gebracht, dass das Mietobjekt in einem Zustand übergeben werden müsse, welcher es ermögliche, dieses einem neuen Mieter in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen. Die Überlassung in einem bezugsfertigen Zustand beinhalte keine Pflicht zur Endrenovierung, soweit die Räumlichkeiten auch ohne eine solche vom Nachfolgemieter bezogen werden könnten.
Dieser Rechtsprechung sei zu folgen. Die Formulierung “bezugsfertiger Zustand” könne nicht allgemein als Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung verstanden werden. Sie sei im Zusammenhang mit den übrigen Regelungen des Mietvertrags auszulegen. Ein Blick auf die Gesamtregelung lege eine Deutung nahe, nach der ein “bezugsfertiger Zustand” insbesondere die Gewährleistung der in § 12 Nr. 2 (Reinigung des Objekts und Beseitigung von Schäden) und Nr. 3 (Wegnahme von Einrichtungen und Wiederherstellung des früheren Zustands) vorgesehenen Arbeiten meine. Diese bezögen sich aber auf Positionen, die typischerweise mit einer Räumung einhergingen und keinesfalls eine Gesamtrenovierung beinhalteten. Darüber hinaus könne § 12 Nr. 1 des Vertrags auch so verstanden werden, dass das Objekt so wieder herzurichten sei, wie es bei Vertragsbeginn übernommen wurde. Auch dies würde nicht ohne weiteres eine Verpflichtung zu einer umfassenden Renovierung begründen. Hier komme es vielmehr darauf an, in welchem Zustand sich das Objekt bei Bezug befunden habe. In diesem Zusammenhang könne allenfalls § 5 Nr. 2 des Mietvertrags Bedeutung erlangen, wonach das Objekt seinerzeit mit einem frischen Anstrich versehen worden sei.
Die in diesen vertraglichen Regelungen begründeten Verpflichtungen stellten keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar. Die Gesamtschau des Vertrags lege folgende Auslegung nahe: Schönheitsreparaturen seien durchzuführen, soweit eine Renovierungsbedürftigkeit eintrete, wobei die Parteien davon ausgegangen seien, dass dies nach jeweils drei Jahren der Fall sein könne (§ 7 Nr. 3). Darüber hinaus sei das Objekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, wozu in erster Linie die Erfüllung der in § 12 Nr. 2 und Nr. 3 geregelten Verpflichtungen sowie ein etwaiger Anstrich (§ 5 Nr. 2) zählten. Dies bedeute, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nach Bedarf vornehmen müsse, hierzu aber weder ein festes Intervall bestehe noch die zwingende Notwendigkeit, das Objekt bei Auszug frisch renoviert zu übergeben. Allein der Umstand, dass überhaupt irgendwann Schönheitsreparaturen durchgeführt werden müssten, stelle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
Die Beklagte habe die Notwendigkeit von Renovierungsarbeiten bei Auszug der Klägerin jedenfalls teilweise ausreichend dargelegt. Ihr Vortrag zum Anstrich korrespondiere mit einer fünfjährigen Nutzung des Objekts. Die Klägerin habe die Renovierungsbedürftigkeit insgesamt bestritten und insbesondere zum Anstrich behauptet, dieser würde einem bestimmungsgemäßen Gebrauch entsprechen. Der Rechtsstreit könne insoweit jedoch ohne Beweisaufnahme entschieden werden. Dabei sei zu berücksichtigen, dass der Anstrich zu Beginn des Mietverhältnisses erneuert gewesen sei. Dies folge aus dem unbestrittenen Vortrag der Beklagten sowie aus § 5 Nr. 2 des Mietvertrags. Hierin sei zwischen den Parteien festgelegt worden, dass der vertragsgemäße Zustand des Objekts eine Renovierung der Räume im Erd- und Untergeschoss (Glasfaser weiß) beinhalte. Unstreitig sei auch, dass die Klägerin während ihrer über fünfjährigen Nutzung keinen Anstrich vorgenommen habe. Vor diesem Hintergrund sei der Beklagten jedenfalls ein Schadensersatzanspruch in Höhe der Anstrichkosten zuzubilligen. Eine Aufrechnung mit dieser Position bringe die Klageforderung zu Fall. Bedenken gegen die Höhe dieser Aufwendungen seien von der Klägerin nicht vorgebracht worden und auch sonst nicht ersichtlich.
Ob der Schadensersatzanspruch der Beklagten wegen unterlassener Renovierung inzwischen verjährt sei, könne dahinstehen. Der Anspruch werde im Wege der Aufrechnung geltend gemacht. Dies sei auch mit verjährten Forderungen möglich, wenn der Anspruch in dem Zeitpunkt noch nicht verjährt gewesen sei, in welchem erstmals habe aufgerechnet werden können. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt.
Die Klägerin könne auch keinen Schadensersatz wegen vorgerichtlicher Anwaltskosten verlangen. Die Beklagte habe insoweit eine erfolgreiche Hilfsaufrechnung mit den ihr zustehenden Schadensersatzansprüchen wegen der unterlassenen Malerarbeiten erklärt. Der Schadensersatzanspruch wegen der Malerarbeiten decke auch die Anwaltskosten ab.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung stand. Das Berufungsgericht hat zu Recht die Klage auf Rückzahlung der überzahlten Miete für Januar 2011 und auf Erstattung vorgerichtlicher Anwaltskosten abgewiesen. Denn der Beklagten stand gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 BGB wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen jedenfalls in Höhe der Klageforderungen zu, mit dem sie wirksam die Aufrechnung erklärt hat.
1. Die Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen an den Mieträumen wurde durch § 7 Nr. 3 des Mietvertrags wirksam auf die Klägerin übertragen. Durch diese Vertragsklausel wird die Klägerin auch unter Berücksichtigung der weiteren Regelung in § 12 Nr. 1 des Mietvertrags nicht unangemessen benachteiligt i.S.v. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.
a) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, bestehen keine Bedenken, in einem Formularmietvertrag die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen. Zwar obliegt nach der gesetzlichen Regelung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB dem Vermieter die Verpflichtung, das Mietobjekt während der gesamten Vertragszeit in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Allerdings weicht die mietvertragliche Praxis, insbesondere in Formularverträgen, seit langem von diesem gesetzlichen Leitbild ab. Wegen dieser langjährigen Übung, die bereits allgemeine Verkehrssitte geworden ist, hat es der Bundesgerichtshof gebilligt, dass in Formularverträgen Schönheitsreparaturen regelmäßig auf den Mieter verlagert werden, obwohl nach § 307 BGB Bestimmungen, die vom wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung abweichen, in der Regel als unangemessen und damit unwirksam anzusehen sind (vgl. BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480, 481; Senatsurteile vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007 und BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 12).
Die grundsätzlich zulässige Abänderung dispositiver gesetzlicher Regelungen durch Allgemeine Geschäftsbedingungen findet ihre Grenze in den Vorschriften der §§ 305 ff. BGB. Zwar sind die Klauselverbote der §§ 308, 309 BGB nach § 310 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht anwendbar, wenn sie im Rahmen eines gewerblichen Mietvertrags gegenüber einem Unternehmer verwendet werden. Auch in solchen Fällen kann die Inhaltskontrolle nach § 307 BGB allerdings zur Unwirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung führen, insbesondere wenn sich die Regelung noch weiter als im Rahmen der mietrechtlichen Praxis erforderlich vom gesetzlichen Leitbild entfernt und zu einer unangemessenen Verschärfung der vertraglichen Verpflichtungen zu Lasten des Mieters führt (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 15).
b) Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine unangemessene Benachteiligung im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.
Mit Blick hierauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs unter anderem Allgemeine Geschäftsbedingungen, mit denen Schönheitsreparaturen nach einem “starren” Fristenplan auf den Mieter übertragen werden, für unwirksam erachtet, weil sie den Mieter mit Renovierungspflichten belasten, die über den tatsächlichen Renovierungsbedarf hinausgehen und dem Mieter eine höhere Instandhaltungsverpflichtung auferlegen, als sie den Vermieter ohne eine solche vertragliche Klausel treffen würde (BGH Urteil vom 23. Juni 2004 – VIII ZR 361/03 NJW 2004, 2586, 2587). Ausnahmen lässt der VIII. Zivilsenat nur für solche Allgemeinen Geschäftsbedingungen zu, die eine Renovierung innerhalb bestimmter Fristen zwar für den Regelfall vorsehen, diese aber vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume abhängig machen (vgl. BGH Urteile vom 13. Juli 2005 – VIII ZR 351/04 – NJW 2005, 3416; vom 18. Oktober 2006 – VIII ZR 52/06 NJW 2006, 3778 Rn. 17 und vom 26. September 2007 – VIII ZR 143/06 NJW 2007, 3632 Rn. 12). Knüpft die Vertragsklausel die Renovierungspflicht des Mieters dagegen allein an feste zeitliche Grenzen und führt die Auslegung der Allgemeinen Geschäftsbedingungen dazu, dass der Erhaltungszustand für die Verpflichtung keine Rolle spielt, führt dies regelmäßig zur Unwirksamkeit der Klausel (BGH Urteile vom 5. April 2006 VIII ZR 178/05 NJW 2006, 1728 Rn. 11 und vom 7. März 2007 – VIII ZR 247/05 WuM 2007, 260, 261). Dieser Rechtsprechung hat sich der Senat für den Bereich der Gewerberaummiete angeschlossen (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 21 ff.).
c) Gemessen an diesen Grundsätzen hält die Regelung in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 BGB stand.
Ob eine formularvertragliche Regelung im Einzelfall zulässig ist, hängt von ihrem Inhalt ab, der durch Auslegung zu ermitteln ist. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (Senatsurteil BGHZ 178, 158 = NJW 2008, 3772 Rn. 14). Das Berufungsgericht hat die Vertragsklausel in § 7 Nr. 3 des Mietvertrags zutreffend dahingehend ausgelegt, dass die Klägerin zwar zu einer regelmäßigen Renovierung der Mieträume verpflichtet sein sollte, die Mietvertragsparteien die Erforderlichkeit von Schönheitsreparaturen jedoch zusätzlich von einem tatsächlich vorhandenen Bedarf abhängig machen wollten. Die in § 7 Nr. 3 Satz 2 des Mietvertrags enthaltene Regelung, wonach die Parteien im Hinblick auf das Gewerbe des Mieters davon ausgehen, dass alle drei Jahre Renovierungsbedarf eintreten kann, hat das Berufungsgericht nicht als zwingend einzuhaltende Frist bewertet und deshalb das Vorliegen einer starren Fristenregelung verneint. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Auch die Revision erinnert hiergegen nichts.
d) Entgegen der Auffassung der Revision wird die Klägerin durch die Übertragung der Schönheitsreparaturen auch nicht deshalb unangemessen benachteiligt, weil sie zusätzlich durch § 12 Nr. 1 des Mietvertrags verpflichtet wird, bei Beendigung des Mietverhältnisses das Mietobjekt in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben.
aa) Zutreffend weist die Revision allerdings darauf hin, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, auch des Senats, eine Regelung in einem Formularvertrag, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen bei Vertragsende renoviert zu übergeben, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 BGB unwirksam ist (BGH Urteil vom 3. Juni 1998 – VIII ZR 317/97 NJW 1998, 3114, 3115; Senatsurteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007). Die in Formularmietverträgen enthaltene Verpflichtung des Mieters, neben der Durchführung der Schönheitsreparaturen die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zurückzugeben, entfernt sich noch weiter vom gesetzlichen Leitbild und führt zu einer zusätzlichen Verschärfung zu Lasten des Mieters. Er muss in diesen Fällen eine Endrenovierung vornehmen unabhängig davon, wann die letzte Schönheitsreparatur erfolgt ist und ob ein Bedarf hierfür besteht. Eine so weit gehende Abweichung vom gesetzlichen Leitbild ist mit § 307 BGB nicht mehr vereinbar. Dies hat zur Folge, dass sowohl die Endrenovierungsklausel als auch die Klausel, die die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter regelt, unwirksam sind (vgl. BGH Urteil vom 14. Mai 2003 – VIII ZR 308/02 NJW 2003, 2234, 2235 und vom 25. Juni 2003 – VIII ZR 335/02 NZM 2003, 755; Senatsurteil vom 6. April 2005 – XII ZR 308/02 NJW 2005, 2006, 2007).
bb) Nicht gefolgt werden kann der Revision dagegen, soweit sie die Auffassung vertritt, § 12 Nr. 1 des Mietvertrags enthalte eine (versteckte) Endrenovierungsklausel, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Erhaltungszustand der Mieträume zur Vornahme einer umfassenden Renovierung verpflichte. Nach dem Wortlaut der Vertragsklausel schuldet der Mieter die Rückgabe der Mieträume in bezugsfertigem Zustand. Um diese Verpflichtung zu erfüllen, muss der Mieter die Mieträume, jedenfalls grundsätzlich, nicht umfassend renovieren. Ausreichend ist vielmehr, wenn er die Mieträume in einem Erhaltungszustand zurückgibt, die es dem Vermieter ermöglichen, einem neuen Mieter die Räume in einem bezugsgeeigneten und vertragsgemäßen Zustand zu überlassen (vgl. BGHZ 49, 56, 58 = NJW 1968, 491; BGH Urteile vom 14. Juli 1971 – VIII ZR 28/70 NJW 1971, 1839 und vom 13. Januar 1982 – VIII ZR 186/80 ZMR 1982, 180, 181). Nur wenn die Räume diesen Anforderungen nicht genügen, etwa weil der Mieter während der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, die letzten Schönheitsreparaturen lange zurückliegen oder sich die Mieträume aufgrund übermäßig starker Abnutzung trotz durchgeführter Schönheitsreparaturen nicht in einem zur Weitervermietung geeigneten Zu- stand befinden, hat der Mieter bei seinem Auszug Renovierungsarbeiten zu erbringen. Dies folgt jedoch bereits aus der Verpflichtung des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn es der Erhaltungszustand der Mieträume erfordert (vgl. Senatsurteil vom 10. Juli 1991 – XII ZR 105/90 NJW 1991, 2416, 2417). Eine zusätzliche Belastung erfährt der Mieter durch die Regelung, die Mieträume in bezugsfertigem Zustand zurückzugeben, damit nicht (a.A. Langenberg Schönheitsreparaturen, Instandsetzung und Rückbau 4. Aufl. I. Teil Rn. 229).
cc) Entgegen der Auffassung der Revision ergibt sich aus § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags auch keine vom tatsächlichen Zustand der Räume unabhängige Verpflichtung zur Endrenovierung in Form eines Neuanstrichs der Wände. Zwar hat das Berufungsgericht eine Auslegung der Vertragsklausel erwogen, wonach mit dem Begriff des bezugsfertigen Zustands auch gemeint sein könnte, dass die Mieträume so wieder herzurichten seien, wie sie bei Vertragsbeginn übernommen wurden. Daraus möchte die Revision schließen, dass die Klägerin durch § 12 Nr. 1 i.V.m. § 5 Nr. 2 des Mietvertrags unabhängig vom Zustand der Mieträume jedenfalls einen Neuanstrich der Wände schulde. Damit versucht die Revision jedoch nur, die Vertragsklausel in einem für sie vorteilhaften Sinn auszulegen. Dies kann keinen Erfolg haben. In einer Gesamtschau der für die Auslegung maßgeblichen Umstände sind die Regelungen in § 7 Nr. 3 und § 12 Nr. 1 des Mietvertrags vielmehr dahingehend zu verstehen, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen nur bei Bedarf auszuführen hat und hierfür weder ein festes Intervall besteht noch die zwingende Notwendigkeit, die Mieträume beim Auszug frisch zu renovieren (zur Auslegung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen durch das Revisionsgericht vgl. BGH Urteil vom 13. November 2012 – XI ZR 145/12 juris Rn. 20).
2. Zu Recht und von der Revision nicht beanstandet ist das Berufungsgericht auch vom Vorliegen der weiteren Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch statt der Leistung nach §§ 280 Abs. 1 und 2, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB ausgegangen.
Nach den getroffenen und von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen hat die Klägerin während der mehr als fünfjährigen Nutzung der Mieträume keine Schönheitsreparaturen durchgeführt. Die Mieträume befanden sich im Zeitpunkt der Rückgabe an die Beklagte jedenfalls hinsichtlich des Anstrichs in einem renovierungsbedürftigen Zustand. Die Wände wiesen an den Stellen, an denen Möbel standen bzw. Bilder hingen, Schattierungen auf, die einen Neuanstrich erforderlich machten, um die Räume in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen. Die Klägerin wäre daher nach § 7 Nr. 3 des Mietvertrags verpflichtet gewesen, den erforderlichen Wandanstrich vorzunehmen. Diese geschuldete Leistung hat sie nicht erbracht (§ 281 Abs. 1 Satz 1 BGB). Das Berufungsgericht ist ersichtlich davon ausgegangen, dass aufgrund der hier vorliegenden Umstände des Einzelfalls gemäß § 281 Abs. 2 BGB eine Leistungsaufforderung und Fristsetzung entbehrlich war. Dagegen erinnert die Revision nichts.
Die für den Wandanstrich von der Beklagten aufzuwendenden Kosten hat das Berufungsgericht auf der Grundlage eines von einem Malerbetrieb erstellten Angebots auf 3.416 Euro geschätzt. Auch dies wird von der Revision nicht beanstandet.
3. Mit dieser Forderung, die die Klagesumme übersteigt, hat die Beklagte wirksam die Aufrechnung erklärt, so dass der Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Miete für Januar 2011 und Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten erloschen ist (§ 389 BGB).
Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung vom 20. November 2013 für Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 12. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 5. Juni 2012 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten um Mietzahlungen und die Wirksamkeit der von der Beklagten ausgesprochenen Kündigung ihres Geschäftsraummietvertrages.
Im August 2005 schloss die P. Warenhandelsgesellschaft mbH mit dem damaligen Grundstückseigentümer, dessen Rechtsnachfolger die Klägerin ist, einen Mietvertrag über die Geschäftsräume in dem Objekt A. 9 in W. . Nach dessen § 1 Ziffer 3 ist der Mieter berechtigt, das Mietobjekt als Einzelhandelsgeschäft zu nutzen. Gemäß § 5 Ziffer 2 Satz 2 steht der Vermieter dafür ein, dass alle Genehmigungen vorliegen, die zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes/Lebensmitteldiscountmarktes erforderlich sind. Das Mietverhältnis ist auf zwölf Jahre befristet (§ 4 Ziff. 1 des Mietvertrages). § 9 des Mietvertrages erlaubt dem Mieter schließlich, das Mietobjekt ganz oder teilweise unterzuvermieten.
Nachdem die ursprüngliche Mieterin den Geschäftsbetrieb ihres in dem Mietobjekt zunächst betriebenen Lebensmittelgeschäfts im April 2008 aufgegeben hatte, schloss die als Rechtsnachfolgerin auf Mieterseite in das Mietverhältnis eingetretene Beklagte am 21. April 2010 mit der D. GmbH & Co. KG (im Folgenden: Untermieterin) einen Untermietvertrag unter der aufschiebenden Bedingung, dass die Bau-/Nutzungsgenehmigung bis zum 28. Juni 2010 uneingeschränkt erteilt werde. In der Folgezeit beantragte die Untermieterin beim zuständigen Landkreis die Genehmigung einer Nutzungsänderung. Mit einem als “Anhörung gemäß § 28 VwVfG” bezeichneten Schreiben vom 15. Juli 2010 teilte der Landkreis der Untermieterin mit, dass der Antrag nicht genehmigungsfähig sei, weil das Vorhaben der Bebauungsplanfestsetzung (“Fläche für den Gemeinbedarf Schule”) widerspreche und eine seinerzeit beabsichtigte Planänderung, aufgrund derer der Neubau der vorhandenen Gebäude genehmigt worden sei, nicht zum Abschluss gebracht worden sei.
Nachdem die Beklagte die Klägerin wiederholt aufgefordert hatte, sicherzustellen, dass die Untermieterin die Räume wie vorgesehen nutzen könne, kündigte sie am 6. September 2010 das Mietverhältnis außerordentlich zum 30. September 2010 und stellte zugleich ihre Mietzahlung ab Oktober 2010 ein. Am 5. Oktober 2010 erteilte der Landkreis die Baugenehmigung für eine Nutzungsänderung.
Das Landgericht hat der Klage, mit der die Klägerin Zahlung der monatlichen Bruttomieten in Höhe von jeweils 12.138 Euro für den Zeitraum von Oktober bis einschließlich Dezember 2010 begehrt, in Höhe von 33.281,61 Euro nebst Zinsen stattgegeben. Auf die Widerklage der Beklagten, mit der sie beantragt hat festzustellen, dass das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. September 2010 beendet worden sei, und von der Klägerin die Rückzahlung überzahlter Miete von insgesamt 47.124 Euro nebst Zinsen verlangt hat, hat das Landgericht die Klägerin verurteilt, an die Beklagte einen Betrag von 11.781 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Im Übrigen hat es Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage insgesamt abgewiesen. Hiergegen wendet sich die Beklagte mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision.
Entscheidungsgründe:
Die Revision ist unbegründet.
Das Oberlandesgericht hat zu Recht der Klage in vollem Umfang stattgegeben und die Widerklage abgewiesen.
A.
Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, die Beklagte sei der Klägerin aufgrund des zwischen ihnen bestehenden Mietvertrages zur Zahlung der vereinbarten Miete für die Monate Oktober bis einschließlich Dezember 2010 verpflichtet. Der Mietvertrag sei nicht durch außerordentliche Kündigung beendet worden. Die Beklagte habe einen wichtigen Grund für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses, der angesichts dessen wirksamer Befristung gemäß §§ 542 Abs. 2 Nr. 1, 543 BGB erforderlich gewesen wäre, nicht dargetan. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass der Beklagten gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen worden sei.
Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass die Nutzung des Mietobjekts zu dem vertraglich vereinbarten Zweck wegen der Äußerung des Landkreises nicht mehr möglich gewesen sei. Zwar seien öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder -verbote als Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 BGB anzusehen, wenn sie ihre Ursache in der konkreten Beschaffenheit, Nutzbarkeit oder Lage der Mietsache und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters hätten. In diesem Zusammenhang könne auch das Fehlen einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung einen Mangel darstellen, der einen Grund zur außerordentlichen Kündigung geben könne. Voraussetzung sei aber, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge habe. Eine solche liege regelmäßig nur vor, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersage oder wenn ein behördliches Einschreiten insoweit ernstlich zu erwarten sei.
Dass diese Voraussetzungen erfüllt gewesen seien, könne nicht festgestellt werden. Die Nutzung als Einzelhandelsgeschäft sei auch in Anbetracht der Äußerungen des Landkreises weiterhin möglich gewesen. Die Beklagte habe für die Nutzung des Mietobjekts Bestandsschutz in Anspruch nehmen können. Sie hätte im Rahmen der vorliegenden öffentlich-rechtlichen Genehmigung einen Lebensmittelmarkt weiterführen und auch die Untervermietung an die D. GmbH & Co. KG vornehmen können. Die bei der avisierten Untervermietung des Mietobjekts beabsichtigte Nutzung stelle keine Nutzungsänderung dar, für die eine Genehmigung hätte versagt werden können. Ein bestehender Bestandsschutz erlösche mit der Folge, dass sich die Genehmigungsfrage erneut stelle, erst dann, wenn eine grundsätzlich andersartige, von der ursprünglichen Baugenehmigung nicht mehr gedeckte Nutzung aufgenommen werde. Eine Nutzungsänderung liege demnach vor, sobald die jeder Nutzung eigene tatsächliche Variationsbreite überschritten werde und der neuen Nutzung unter städtebaulichen Gesichtspunkten eine andere Qualität zukomme. Ein derartiger Qualitätsunterschied bestehe zwischen einem Lebensmittelmarkt und der geplanten Nutzung durch die Untermieterin nicht.
Für die Richtigkeit dieser Ansicht spreche auch, dass die beantragte öffentlich-rechtliche Genehmigung kurz nach der fristlosen Kündigung erteilt worden sei und die Untermieterin ihren Verkauf längst aufgenommen habe. Ein rechtswirksames behördliches Verbot der avisierten Nutzung der Mietsache habe danach nie bestanden. Die im April 2008 erfolgte Aufgabe des Geschäftsbetriebs durch die Beklagte habe den Bestandsschutz auch nicht entfallen lassen. Die Beklagte habe sich bemüht, einen Leerstand des Objekts zu vermeiden und damit zum Ausdruck gebracht, nicht dauerhaft von der Nutzungsgenehmigung Abstand nehmen zu wollen.
Ein Einschreiten des Landkreises sei auch nicht ernsthaft zu erwarten gewesen. Sein Schreiben vom 15. Juli 2010 sei kein ablehnender Bescheid gewesen, sondern habe nur der Anhörung im Verwaltungsverfahren gedient. Eine Entscheidung des Landkreises sei offensichtlich noch nicht gefallen und die Entscheidungsfindung durch die Beklagte und die künftige Untermieterin in dem Sinne beeinflussbar gewesen, dass die Bedenken hätten ausgeräumt werden können. Daran ändere auch der Umstand nichts, dass der Landkreis zugleich mitgeteilt habe, er beabsichtigte, den Bauantrag abzulehnen. Aus dem Schreiben sei hervorgegangen, dass sich die Bedenken des Landkreises nicht auf die zukünftige Nutzung durch die Untermieterin, sondern eine frühere Planung bezogen habe, die das Grundstück immer noch als “Fläche für den Gemeinbedarf Schule” ausgewiesen habe. Dass die frühere, offensichtlich überholte Bauleitplanung überhaupt noch Auswirkungen hätte haben können und sich dann auch noch gegenüber dem Bestandsschutz durchsetzen würde, sei nicht ernstlich zu befürchten gewesen.
Demgemäß sei der Widerklageantrag unbegründet; ein Anspruch auf Rückzahlung der von ihr geleisteten Miete für die Zeit von April bis einschließlich Juli 2010 habe der Beklagten nicht zugestanden. Für das Genehmigungsverfahren und dessen Dauer sei im Verhältnis zur Untermieterin nicht die Klägerin, sondern die Beklagte verantwortlich.
B.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Nachprüfung und den Angriffen der Revision stand.
I.
Das Berufungsgericht hat der Klage zu Recht stattgegeben.
1. Die Parteien sind durch den Mietvertrag aus dem Jahr 2005 miteinander verbunden. Dabei ist die Klägerin nach den Feststellungen des Berufungsgerichts als Rechtsnachfolgerin in die Position des Vermieters und die Beklagte als Rechtsnachfolgerin in die Position des Mieters eingetreten mit der Folge, dass der Inhalt des Vertrages auch für und gegen den neuen Mieter gilt. Diese Feststellungen werden von der Revision nicht angegriffen und sind auch sonst revisionsrechtlich nicht zu beanstanden.
2. Der aus dem Mietvertrag herrührende Anspruch auf Zahlung von Miete ist nach den getroffenen Feststellungen nicht durch die Kündigung der Beklagten entfallen. Das vorliegend unstreitig auf zwölf Jahre befristete Mietverhältnis konnte gemäß § 542 Abs. 2 Nr. 1 in Verbindung mit § 543 BGB wirksam nur mit einer außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund beendet werden. Zu Recht hat das Berufungsgericht ausgeführt, dass die Voraussetzungen einer – hier allein in Betracht kommenden – Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB nicht vorliegen.
a) Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere dann vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird. Danach kann ein Mangel im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB, der einem vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache entgegensteht, zur fristlosen Kündigung im Sinne des § 543 BGB berechtigen (vgl. Senatsurteil vom 24. Oktober 2007 – XII ZR 24/06 – ZMR 2008, 274).
b) Nach den revisionsrechtlich nicht zu beanstandenden Feststellungen des Berufungsgerichts sind die Voraussetzungen für eine außerordentliche Kündigung nach § 543 BGB nicht gegeben, weil der Mietgegenstand nicht mangelhaft war.
aa) Unter einem Mangel im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Geschuldeten zu verstehen, wobei sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht kommen (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09 – NJW 2011, 3151 Rn. 8 zur Pacht). Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und -beschränkungen ihre Tauglichkeit zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen (vgl. Senatsurteil vom 23. September 1992 – XII ZR 44/91 – NJW 1992, 3226, 3227 zu § 537 BGB aF). Letztere stellen nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (vgl. Senatsurteil vom 13. Juli 2011 – XII ZR 189/09 – NJW 2011, 3151 Rn. 8 zur Pacht). Außerdem muss der Mieter durch die öffentlich-rechtlichen Beschränkungen und Gebrauchshindernisse in seinem vertragsgemäßen Gebrauch auch tatsächlich eingeschränkt werden (BGH Urteil vom 16. September 2009 – VIII ZR 275/08 – NJW 2009, 3421 Rn. 6; OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379). Diese Voraussetzung ist regelmäßig nur dann erfüllt, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts durch ein rechtswirksames und unanfechtbares Verbot bereits untersagt hat; dem Mieter ist es deshalb grundsätzlich zuzumuten, die behördlichen Anordnungen auf ihre Rechtmäßigkeit zu überprüfen (vgl. BGH Urteil vom 20. Januar 1971 – VIII ZR 167/69 – WM 1971, 531, 532). Allerdings kann ein möglicher Sachmangel im Einzelfall auch darin gesehen werden, dass eine langwährende Unsicherheit über die Zulässigkeit der behördlichen Nutzungsuntersagung die begründete Besorgnis bewirkt, das Grundstück nicht zum vertragsgemäßen Gebrauch nutzen zu können (vgl. BGH Urteil vom 20. Januar 1971 – VIII ZR 167/69 – WM 1971, 531, 532; Senatsurteile vom 24. Oktober 2007 – XII ZR 24/06 – ZMR 2008, 274 und vom 23. September 1992 – XII ZR 44/91 – NJW 1992, 3226, 3227).
bb) Dass das Berufungsgericht aufgrund der von ihm getroffenen Feststellungen einen Mangel im vorgenannten Sinne verneint hat, ist frei von Rechtsfehlern.
(1) Ausweislich § 1 Nr. 3 des Mietvertrages der Parteien ist der Mieter berechtigt, das Mietobjekt als Einzelhandelsgeschäft zu nutzen. Gemäß § 5 Nr. 2 Abs. 2 Satz 2 des Mietvertrages hat der Vermieter die Einstandspflicht dafür übernommen, dass alle Genehmigungen bei der Übergabe des Mietobjektes vorliegen, die zum Betrieb eines Lebensmittelmarktes/Lebensmitteldiscountmarktes erforderlich sind. Diese vertraglichen Bedingungen waren bei Übergabe des Mietobjekts an die ursprüngliche Mieterin P. Warenhandelsgesellschaft mbH unstreitig erfüllt.
(2) Unbeschadet der Frage, ob die Nutzung des Mietobjektes auch in Form eines – wie nun von der Untermieterin angestrebt – Bettengeschäftes vertraglich geschuldet ist, wurde sie von der Behörde jedenfalls nicht untersagt. Vielmehr hat der Landkreis – wie das Berufungsgericht zutreffend festgestellt hat – mit seinem Schreiben vom 15. Juli 2010 die Untermieterin lediglich im Verwaltungsverfahren gemäß § 28 VwVfG angehört. Wenn das Oberlandesgericht dieses Schreiben dahin ausgelegt hat, dass trotz der hiermit zugleich erfolgten Mitteilung, den Bauantrag ablehnen zu wollen, noch keine endgültige Entscheidung getroffen worden sei, ist dies revisionsrechtlich nicht zu beanstanden. Nach § 28 Abs. 1 VwVfG ist dem Beteiligten im Verwaltungsverfahren Gelegenheit zu geben, sich zu den für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu äußern, bevor ein Verwaltungsakt erlassen wird, der in seine Rechte eingreift. Zu Recht hat das Berufungsgericht zudem darauf abgestellt, dass aufgrund des Schreibens des Landkreises vom 15. Juli 2010 bekannt war, dass sich die Bedenken des Landkreises nicht auf die zukünftige Nutzung durch die Untermieterin, sondern auf eine frühere Planung bezogen haben, die das Grundstück immer noch als “Fläche für den Gemeinbedarf Schule” ausgewiesen hat. Danach wurde die der ursprünglichen Mieterin (P. Warenhandelsgesellschaft mbH) erteilte Baugenehmigung im Vorgriff auf eine beabsichtigte Bebauungsplanänderung erteilt; zu dieser Änderung ist es danach allerdings nicht mehr gekommen. Damit lag für die Mieterseite nahe, dass die ursprüngliche Genehmigung jedenfalls für das – auch von der Untermieterin beabsichtigte – Betreiben eines Einzelhandelsgeschäftes Bestandsschutz entfalten konnte (vgl. dazu BVerwG NVwZ 1991, 264 und OLG Düsseldorf DWW 2012, 377, 379).
Zwar lässt sich nicht ausschließen, dass die Behörde bei Aufnahme des Geschäftsbetriebes durch die Untermieterin vor Erteilung der Baugenehmigung die Nutzung bauordnungsrechtlich untersagt hätte; zudem hätte die Untermieterin in diesem Fall möglicherweise eine Ordnungswidrigkeit begangen. Das ändert aber nichts daran, dass die Mieterseite unter Berücksichtigung der vorerwähnten Gesichtspunkte, wonach es im Ergebnis an einer begründeten Besorgnis der mangelnden Nutzbarkeit fehlte, gehalten war, den Fortgang des Verwaltungsverfahrens abzuwarten.
Die Verzögerung aufgrund des von der Untermieterin initiierten Genehmigungsverfahrens stellt für sich gesehen keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB dar und fällt deshalb nicht in die Sphäre der Klägerin. Zwar kann die behördlich bewirkte Nutzungsbeschränkung einer Sache – wie dargelegt – einen solchen Mangel begründen. Die Ursache hierfür liegt dann aber in der Regel in dem bei Errichtung oder Benutzung der Sache aufgetretenen – vorläufig oder endgültig festgestellten – Verstoß gegen maßgebliche gesetzliche Vorschriften, der das behördliche Verfahren ausgelöst hat, und nicht in der Tatsache des Verfahrens als solchem (vgl. Senatsurteil vom 23. September 1992 – XII ZR 44/91 – NJW 1992, 3226, 3227). Wie nicht zuletzt die – am 5. Oktober 2010 und damit relativ zeitnah erteilte – Baugenehmigung zeigt, war das Mietobjekt indes nicht wegen eines Verstoßes gegen öffentliches Baurecht fehlerhaft.
3. Da es mithin an einem Mangel i.S.d. § 536 BGB und dementsprechend an einer wirksamen Kündigung des Mietvertrages fehlt, schuldet die Beklagte die volle Mietzahlung für den von der Klägerin geltend gemachten Zeitraum von Oktober bis einschließlich Dezember 2010. Nach den nicht zu beanstandenden und im Übrigen auch von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ergibt sich damit der vom Oberlandesgericht ausgeurteilte Betrag.
II.
Aus den vorstehenden Gründen ergibt sich zudem, dass das Berufungsgericht auch die Widerklage der Beklagten zu Recht abgewiesen hat.
Mangels einer wirksamen Kündigung konnte der Feststellungsantrag der Beklagten keinen Erfolg haben.
Da kein Mangel der Mietsache vorlag, war auch eine Mietminderung im Sinne des § 536 BGB ausgeschlossen, so dass die Beklagte keine Rückzahlung überzahlter Miete beanspruchen kann.
Eine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig nachfolgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Liegen Mängel vor, richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.
Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist hierfür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.
Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen daher keiner Erläuterung. Ein materieller Fehler liegt demnach dann vor, wenn die Abrechnung ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung wahrt, die aufgeführten Betriebskostenarten aber anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist oder wenn sie falsche Zahlen oder Rechenfehler enthält (LG Itzehoe, Urteil vom 26.08.2011, Az: 9 S 80/09).
Vermietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt weiter und leugnet er dies auf eine Anfrage des Vermieters, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört, dass der Vermieter das bestehende Mietverhältnis fristlos kündigen kann, ohne vorher ein Abmahnung aussprechen zu müssen (AG München, Urteil vom 25.4.13, Az 423 C 29146/12).
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Wird ein Mieter von Nachbarn und Mitmietern gegenüber der Vermieterin beschuldigt, den Hausfrieden zu stören, hat er keinen Anspruch gegenüber der Vermieterin zu erfahren, wer welche Anschuldigungen erhebt. Dem Vermieter ist es nicht zumutbar, die Namen derjenigen Mieter, die sich über das Verhalten des Mieters beschweren, zu offenbaren und insbesondere auch, wer wann welche Anschuldigungen vorgebracht hat. Zu berücksichtigen ist dabei, dass der Vermieter gegenüber seinen Mietern eine Fürsorgepflicht hat und die Gefahr besteht, dass bei Erteilung der Auskunft sich die Störung des Hausfriedens verschärft.
Mit schriftlichem Mietvertrag vom 19.4.2011 vermietete der Kläger die in der Entscheidungsformel Ziff. 1 genannte Gewerbefläche an die Beklagte zu 1) zum Betrieb eines Büros. Mietbeginn war der 1.11.2011. Ausweislich § 4 des Mietvertrags sollte das Mietverhältnis auf eine Laufzeit von 3 Jahren ab Übergabe fest abgeschlossen sein.
Der Beklagte wird verurteilt, eine Besichtigung durch die Klägerin und/oder von ihr beauftragten Dritten bei Meidung eines für den Fall der Zuwiderhandlung festzusetzenden Ordnungsgeldes, dessen Höhe in das Ermessen des Gerichts gestellt wird, ersatzweise Ordnungshaft bis zu sechs Monaten, zu ermöglichen und diese zu dulden.
Durch schriftlichen Vertrag vom 28.09.2009 waren die Kläger bis zum 31.08.2012 Mieter einer im Hause des Beklagten in….., belegenen Wohnung.
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtgerichts Senftenberg vom 16.07.2009, 21 C 132/09, teilweise abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 1.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.09.2008 zu zahlen.
Der Antragsteller mietete von dem Antragsgegner mit Vertrag 15.10.2009 eine Wohnung in dem Objekt …straße … in 23795 Bad Segeberg. Die Wohnung hat eine Wohnfläche von 21,01 m². Die Parteien vereinbarten eine Miete in Höhe von 300,00 € sowie die Zahlung monatlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 80,00 €. In dem Mietvertragsformular wurde unter § 1 die Anzahl der vermieteten Räume angegeben. Eine Angabe zur Wohnfläche enthält das Vertragsformular nicht. Wegen der weiteren Einzelheiten über den Inhalt des Mietvertragsformulars wird auf die zur Akte gereichte Kopie Bezug genommen (Anlage K 1, Bl. 4-7 d.A.). Der Antragsteller hatte die Wohnung zuvor besichtigt und erklärt, er wolle die Wohnung zu einer monatlichen Nettokaltmiete von 300,00 € mieten. Der Antragsteller leistete an den Antragsgegner vom 01.11.2009 bis zum 28.02.2012 die monatlichen Mietzahlungen.
Die Parteien streiten um wechselseitige Ansprüche aus einem inzwischen beendeten Mietverhältnis.
Vermietet ein Mieter seine Wohnung unberechtigt weiter und leugnet er dies auf eine Anfrage des Vermieters, ist das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter so zerstört, dass der Vermieter das bestehende Mietverhältnis fristlos kündigen kann, ohne vorher ein Abmahnung aussprechen zu müssen (AG München, Urteil vom 25.4.13, Az 423 C 29146/12).