Sondernutzungsrecht an Gartenteil erlaubt kein Gartenhaus

Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Niebüll vom 12.10.2023, Az. 18 C 8/23, wird zurückgewiesen.

Die weitere Hilfswiderklage wird zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 200.000 Euro abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 150.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe

I.

Die Klägerin begehrt Rückbau, die Beklagte hilfsweise widerklagend die Gestattung baulicher Veränderungen, weiter hilfsweise widerklagend Zug-um-Zug gegen eine Verpflichtungserklärung.

Die verwalterlose Wohnungseigentümergemeinschaft N. in K. auf S. besteht aus der N. N. GbR sowie der A. Immobilien GbR. Das Grundstück N. ist mit einem Doppelhaus bebaut. Nach der Teilungserklärung vom 10. bzw. 31.05.1979 beträgt der Eigentumsanteil der N. GbR 36/55, der Eigentumsanteil der A. Immobilien GbR 19/55. Die Eigentumsanteile sind verbunden mit dem Sondereigentum an der jeweiligen Wohnung sowie dem ausschließlichen Sondernutzungsrecht an den dem Eigentumsanteil zugewiesenen Außenflächen (vgl. Anlage 1 Bl. 8 ff. d.A.). Es gibt kein Gemeinschaftskonto, ferner keine Wirtschaftspläne oder Jahresabrechnungen. Auch eine gemeinsame Erhaltungsrücklage ist nicht vorhanden. Jedes Haus wird separat beheizt und mit Energie versorgt.

Die Beklagte ließ Anfang 2023 umfangreiche Arbeiten an der Nord-/ Ost- sowie Süd-Fassade des Hausteils N. 12a ausführen, über die zuvor kein Beschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft herbeigeführt wurde (auf die Lichtbilder Bl. 35-40, 71-76, 118- 127, 225, 234 d.A.; Bl. 84-96, 129.3-129.7 eAkte wird Bezug genommen):

An der Ostfassade, die bis dahin mit Ausnahme zweier kleiner Fenster oberhalb der Hauseingangstür keine Fenster aufwies, wurden links der Haustür zwei kleine Fenster sowie zwischen diesen eine große bodentiefe Fenstertür eingebaut. Rechts der Haustür wurde ein großes Fenster eingebaut. Die über der Hauseingangstür belegenen zwei kleinen Fenster wurden durch ein Fenster ersetzt.

An der Nordfassade wurde das mittlere der zuvor vorhandenen drei Fenster durch ein bodentiefes Türfenster ersetzt.

An der Südfassade wurden die vorhandenen zwei Terrassentüren mit 4×4 Scheiben je Terrassentür durch Terrassentüren mit 3×6 Scheiben je Terrassentür und breitem Holzrahmen ersetzt.

Ferner errichtete die Beklagte an der Grenze der Gartenteile ein Gartenhaus. Das dort zuvor befindliche (kleinere) Gartenhaus der Voreigentümer der Beklagten wurde von den Voreigentümern der N. N. GbR aufgrund einer Einzelabsprache geduldet.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird gemäß § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO auf den (berichtigten) Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die hilfsweise erhobene Widerklage hat es als unzulässig abgewiesen.

Im Rahmen der Zulässigkeit der Klage ist das Amtsgericht von einem zulässigen Parteiwechsel sowohl auf Kläger- wie auch auf Beklagtenseite ausgegangen. Zur Begründetheit der Klage hat das Amtsgericht insbesondere ausgeführt, es bestehe ein Anspruch der Klägerin auf Rückbau und Wiederherstellung des vorherigen Zustandes im Rahmen eines Beseitigungsanspruches aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB und eines Schadensersatzanspruches nach §§ 823 Abs.1, 280 Abs. 1 BGB. Die Maßnahmen an der Außenfassade stellten angesichts der veränderten Fensteraufteilung sowie teilweisen Erweiterung der Fenster eine bauliche Veränderung im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG dar und keine bloße Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahme oder eine modernisierende Instandhaltung; die Beklagte sei nicht berechtigt gewesen, diese bauliche Veränderung ohne vorangegangenen Beschluss auszuführen. Dahinstehen könne, ob bereits vor den Baumaßnahmen eine uneinheitliche Optik vorhanden gewesen sei, da dieses Kriterium nur im Rahmen der Beurteilung eines Nachteils Relevanz entfalte, nicht jedoch für die Frage des Vorliegens einer baulichen Veränderung maßgeblich sei. Das Beschlusserfordernis des § 20 Abs. 1 WEG sei nicht gewahrt worden. Es würde auch dann nicht entfallen, wenn die Parteien in der Vergangenheit – was streitig sei – keine Beschlüsse im Rahmen von Eigentümerversammlungen gefasst hätten oder die andere Eigentümerin der Gemeinschaft gegen das Beschlusserfordernis verstoßen hätte.

Die Beklagte könne sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die Geltendmachung des Rückbauanspruches verstoße gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB), da ihr ein Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderungen zustehe. Dieser Einwand sei nach der Gesetzesneufassung nicht mehr zulässig. Dies habe der Bundesgerichtshof für den Unterlassungsanspruch ausdrücklich entschieden; auch in Fällen, in denen die Baumaßnahme bereits abgeschlossen sei, gelte nichts Anderes.

Die Hilfswiderklage sei unzulässig. Die Bedingung für die Entscheidung über die Widerklage sei zwar eingetreten, es fehle jedoch am Rechtsschutzbedürfnis, da die erforderliche Vorbefassung nicht erfolgt sei. Das Amtsgericht ist insoweit der Auffassung, es liefe der Intention des Gesetzgebers zuwider, eine Widerklage in dieser Konstellation zuzulassen. Das Vorbefassungsgebot könne nur so verstanden werden, dass die Vorbefassung vor der Baumaßnahme erfolgen müsse.

Hiergegen wendet sich die Beklagte mit Ihrer Berufung, in der sie ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft.

Die Beklagte behauptet, Eigentümerversammlungen hätten zu keinem Zeitpunkt stattgefunden, die Gemeinschaft werde nicht gelebt. Die Veränderungen an den Fassaden seien – jedenfalls seitdem die Beklagte im Laufe des Verfahrens weitere immergrüne Anpflanzungen an der Grenze des Grundstücks bzw. des Sondernutzungsrechts vorgenommen habe – vom anderen Wohnungseigentum bzw. Sondernutzungsrecht nicht, oder allenfalls und auch nur teilweise dann sichtbar, wenn man sich dort auf eine Leiter stelle und über die Hecke schaue. Der östliche Teil sei von dort, ebenso wie von der Straße gar nicht einsehbar, auch das Gartenhaus sei nicht zu sehen. Für Dritte seien die Veränderungen ebenfalls nicht sichtbar. Die Veränderungen führten weder zu einer intensiveren Nutzung noch zu einer Vergrößerung der nutzbaren Flächen, sie hätten auch keine Kostennachteile oder finanzielle Risiken für die übrigen Wohnungseigentümer zur Folge und führten auch nicht zu negativen Immissionen. Die Haushälften seien zuvor uneinheitlich gewesen, die Maßnahmen hätten zu einer Vereinheitlichung des Erscheinungsbildes geführt. Insoweit seien die Fenster in der Farbe hergestellt worden, die die Fenster der anderen Haushälfte ohne Rücksprache mit der Voreigentümerin der Beklagten bereits zuvor erhalten hatten. Die Fenster und Türen hätten keine Auswirkungen auf Stabilität oder Sicherheit des Gebäudes und seien von einem Architekten und einem Statiker begleitet worden, die Mitgebrauchsmöglichkeiten der Inhaber des anderen Wohnungseigentums würden nicht eingeschränkt oder beeinträchtigt, auch brächten sie keine intensivere Nutzungsmöglichkeit mit sich; die Fenster wirkten sich nicht auf Immissionsfragen aus und lösten keine erhöhte Wartungs- oder Reparaturanfälligkeit aus, zumal auch jede Seite ihre Kosten selbst trage. Auch Verkehrssicherung und Dämmwerte seien nicht beeinträchtigt.

Die Beklagte ist – wie schon in erster Instanz – der Auffassung, dass eine Zustimmungspflicht für die Maßnahme nicht bestehe. Aus dem Umstand, dass die Teilungserklärung keine Gemeinschaftsordnung enthalte, ergebe sich, dass die Eigentümergemeinschaft nicht gelebt werden sollte, sondern faktische Konsequenz der nicht möglichen Grundstückstrennung gewesen sei. Das Fehlen der Gemeinschaftsordnung zeige, dass der die Teilung vornehmende Eigentümer seinerzeit die Regelungen des Wohnungseigentumsrechts nicht habe übernehmen oder gestalten wollen. Für ihn sei klar gewesen, dass beide Haushälften vollkommen autark bleiben sollten und deshalb nichts zu regeln sei. Selbst im Falle einer Zustimmungspflicht habe sie, die Beklagte, einen Anspruch auf Gestattung der vorgenommenen Maßnahmen, auf den sie sich auch im Rückbauprozess berufen könne. Der Anspruch bestehe, da die baulichen Veränderungen die Klägerseite objektiv nicht beeinträchtigten. Insoweit seien die Kriterien, die zur Feststellung einer Beeinträchtigung herangezogen würden, nicht erfüllt. Die Veränderungen seien nicht einsehbar und führten zudem zu einer optischen Anpassung an den anderen Hausteil. Ferner erfülle die Beklagte mit den Maßnahmen die Vorgaben der Ortssatzung (Einheitlichkeit) und der Landesbauordnung (Belichtung von Räumen). Entscheidend sei, ob ein verständiger Wohnungseigentümer, der sich auch den Interessen des Bauwilligen nicht verschließe, die Baumaßnahme als übergebührliche Benachteiligung ansehen könnte; und genau dies sei vorliegend nicht der Fall.

Im Falle des Bedingungseintritts sei es auch zulässig, die Klägerin widerklagend auf Beschlussersetzung in Anspruch zu nehmen. Die Widerklage scheitere insbesondere nicht an der Vorbefassungspflicht.

Die Beklagte beantragt, unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Niebüll die Klage abzuweisen, hilfsweise, der Widerklage stattzugeben und es als beschlossen anzusehen, dass der Berufungsklägerin/Beklagten genehmigt wird, am Objekt N. 12 A (Einheit nach Osten des Gesamtobjektes gelegen) folgende baulichen Veränderungen vorgenommen zu haben:

1) a) Fassade Ostseite

zwei kleine weiße Giebelfenster gegen ein größeres Giebelfenster in der gleichen Art und Farbe wie an der Haushälfte der Klägerin/Berufungsbeklagten ausgetauscht, dazu die Verklinkerung durchbrochen und soweit erforderlich wieder aufgefüllt zu haben, sowie ein Fenster rechts neben dem Hauseingang (von vorn auf das Objekt gesehen) sowie zwei Fenster links vom Hauseingang und ein bodentiefes Fenster/Türfenster;

b) Fassade Nordseite

Austausch des bisherigen Fensters gegen ein bodentiefes Türfenster;

c) Fassade Südseite

Einbau von doppelflügeligen Terrassentüren mit breitem Holzrahmen und einer Scheibenrasterung von 6 x 3 Scheiben je Tür.

2) Es gilt als beschlossen, dass der Beklagten/Berufungsklägerin das erneuerte Gartenhaus genehmigt wird.

weiter hilfsweise das Gericht möge im Rahmen der Widerklage es als beschlossen ansehen, dass der Berufungsklägerin/Beklagten folgende bauliche Veränderungen, die sie am Objekt N… 12 a (Einheit nach Osten des Gesamtobjektes gelegen) vorgenommen hat:

1. a) Fassade Ostseite

zwei kleine weiße Giebelfenster gegen ein größeres Giebelfenster in der gleichen Art und Farbe wie an der Haushälfte der Klägerin/Berufungsbeklagten ausgetauscht, dazu die Verklinkerung durchbrochen und soweit erforderlich wieder aufgefüllt, sowie ein Fenster rechts neben dem Hauseingang (von vorne auf das Objekt gesehen) sowie zwei Fenster links vom Hauseingang und ein bodentiefes Fenster/Türfenster eingebaut;

b) Fassade Nordseite

Austausch des bisherigen Fensters gegen ein bodentiefes Türfenster;

c) Fassade Südseite

Einbau von doppelflügeligen Terrassentüren mit breitem Holzrahmen und einer Scheibenrasterung von 6 x 3 Scheiben je Tür.

2. Gartenhaus

Neu errichtetes Gartenhaus

Zug um Zug gegen die Verpflichtungserklärung der Beklagten, die existente immergrüne Anpflanzung zwischen den Sondernutzungsrechten der Streitparteien sowie auf der Südseite des Grundstücksteils N. 12 a in einer Mindesthöhe von 1,80 m zu belassen, zu pflegen und erforderlichenfalls zu erneuern. Auch im Falle der Erneuerung wird eine Mindesthöhe von 1,80 m durch immergrüne Pflanzen eingehalten. Soweit zwischen den Sondernutzungsrechten ein Wall besteht, ist die Höhe dieses Walles bei der Bemessung der Mindesthöhe von 1,80 m einzubeziehen, sodass sich an dieser Stelle die Mindesthöhe der Pflanzen selbst reduziert.

Zur Absicherung dieser Verpflichtung zahlt die Beklagte einen Betrag i.H.v. 10.000,- Euro in die Erhaltungsrücklage der GdWE ein, sobald ein unabhängiger WEG-Verwalter bestellt ist und hierzu ein Konto der GdWE angelegt hat.

Die Klägerin beantragt, die Berufung zurückzuweisen sowie die (Hilfs-)Widerklage und den Hilfsantrag aus dem Schriftsatz vom 07.02.2025 abzuweisen.

Die Klägerin verteidigt das erstinstanzliche Urteil – ebenfalls unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens.

Sie behauptet, aus dem klassischen Friesenhaus sei durch die Veränderungen ein vermasstes Einheitshaus geworden, dessen modernistischer Anblick eine Beeinträchtigung darstelle. Ein Eingriff in die Statik des Gebäudes liege vor, ebenso eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks sowie die Möglichkeit intensiverer Nutzung durch die erhöhte Anzahl an Fenstern und Türen. Darüber hinaus erhöhe sich der Kostenaufwand für Erhaltungsmaßnahmen und das andere Wohnungseigentum werde wirtschaftlich entwertet, da potentielle Erwerber einen Instandhaltungsstau annehmen könnten. Zudem seien die Veränderungen auch von allen Seiten sichtbar und dies nicht nur vom Sondernutzungsrecht der Beklagten aus.

Die Klägerin ist der Auffassung, für die Baumaßnahmen habe der Beschlusszwang gegolten – die von der Beklagten zu Reihenhäusern zitierte Rechtsprechung sei nicht anwendbar. Ein Anspruch auf Gestattung könne dem Rückbauanspruch nicht im Wege des dolo-agit-Einwandes entgegengehalten und auch nicht im Wege der Widerklage auf Beschlussersetzung geltend gemacht werden. Eine Beschlussersetzung scheitere bereits an der erforderlichen Vorbefassung, die vor Baubeginn hätte erfolgen müssen, und zudem an der von § 44 WEG geforderten „Notwendigkeit“ der Beschlussfassung. Überdies bestehe ein Anspruch auf Gestattung wegen der von ihr dargelegten Beeinträchtigungen auch materiell nicht. Hinsichtlich der Frage der optischen Beeinträchtigung könnten immergrüne Pflanzen kein Argument sein, da diese veränderlich und von geringerer Lebenszeit als Gebäude seien. Die Baumaßnahmen verböten sich sogar aufgrund der mit ihnen verbundenen grundsätzlichen Umgestaltung – Verwandlung in ein vermasstes Einheitshaus – der Wohnanlage mit Blick auf die Vorgaben des § 20 Abs. 4 WEG.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Die Klage ist zulässig und begründet (hierzu 1.), die Hilfswiderklage zulässig, jedoch unbegründet (hierzu 2.). Gleiches gilt für den weiteren Hilfswiderklageantrag aus dem Schriftsatz vom 07.02.2025 (hierzu 3.).

1. Zu Recht geht das Amtsgericht davon aus, dass die Klage auf Rückbau zulässig (hierzu a) und begründet (hierzu b) ist und dieser auch ein etwaiger Anspruch auf Gestattung nicht einredeweise entgegengehalten werden kann (hierzu c).

a) Wegen der Zulässigkeit, insbesondere des Parteiwechsels auf Kläger- und Beklagtenseite (vgl. dazu BGH, Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 180/21 -; sowie LG Itzehoe, Urteil vom 14.07.2023, Az. 11 S 16/23) wird auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts Bezug genommen.

b) Die Klage ist auch begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte – wie das Amtsgericht zu Recht annimmt – einen Anspruch auf Beseitigung der im Klagantrag bezeichneten baulichen Veränderungen aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB.

Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen, wenn das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird.

Diese Voraussetzungen liegen vor. Die Klägerin ist berechtigt, den Anspruch aus § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB geltend zu machen (hierzu aa); eine Eigentumsbeeinträchtigung liegt vor (hierzu bb). Ferner ist die Beklagte auch Störerin im Sinne der Vorschrift (hierzu cc). Eine Duldungspflicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB besteht nicht (hierzu dd). Der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderung umfasst deren Rückbau und die Wiederherstellung des vorherigen Zustandes durch den Störer auf dessen Kosten (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 – Rn. 7; Kempfle, in: BeckOGK, Stand 01.12.2024, WEG § 20 Rn. 271 m.w.N.).

aa) Die klagende GdWE ist zur Geltendmachung der streitgegenständlichen Ansprüche befugt. Die Arbeiten an der Außenfassade betreffen das Gemeinschaftseigentum. Nach § 9a Abs. 2 WEG werden die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenden Rechte allein von der Gemeinschaft der Eigentümer wahrgenommen.

bb) Eine Eigentumsbeeinträchtigung liegt vor. Eine solche ist (u.a.) in Fällen gegeben, in denen eine bauliche Veränderung ohne eine nach § 20 Abs. 1 WEG erforderliche Beschlussfassung vorgenommen wird (vgl. m.w.N. Dötsch, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20 Rn. 402). Bei den vorgenommenen Baumaßnahmen handelt es sich um bauliche Veränderungen (hierzu (1)). Eine Beschlussfassung war vorliegend auch gemäß § 20 Abs. 1 WEG erforderlich (hierzu (2)) und ist nicht erfolgt (hierzu (3)).

(1) Zutreffend geht das Amtsgericht (vgl. auch Urteil der Kammer vom 14.07.2023, Az. 11 S 16/23, S. 12 f.) davon aus, dass es sich bei den vorgenommenen Arbeiten um bauliche Veränderungen handelt.

Nach der Legaldefinition des § 20 Abs. 1 WEG sind bauliche Veränderungen solche Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen. Auf der Hand liegt, dass es sich nicht um bloße Erhaltungsmaßnahmen handelt. Erhaltung ist (vgl. die Legaldefinition des § 13 Abs. 2 WEG) die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung. Instandhaltung meint dabei den Inbegriff der Maßnahmen, die geeignet sind, normale und gebrauchsbedingte Abnutzungserscheinungen zu beseitigen und vor drohenden Schäden zu schützen; unter Instandsetzung ist die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsmäßigen Zustandes zu verstehen (Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 19 Rn. 56 f.). Auch eine modernisierende Instandhaltung ist nicht gegeben. Eine modernisierende Instandhaltung ist eine Instandsetzung, die über die bloße Wiederherstellung des bisherigen Zustandes hinausgeht und deshalb zu einer baulichen Veränderung führt, aber eine technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung zur Behebung eines Mangels darstellt (LG Itzehoe, Urteil vom 05.01.2018 – 11 S 1/17 – Rn. 11). Es kann dahinstehen, ob diese Fallgruppe nach dem WEMoG noch eigenständige Bedeutung hat und ob derartige Maßnahmen den Erhaltungsmaßnahmen oder den baulichen Veränderungen zuzuordnen sind (zum Streitstand etwa Dötsch, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 19 Rn. 163). Die hier streitgegenständliche Hinzufügung bzw. Erweiterung von Fensterflächen (Nord- und Ostfassade) bzw. Veränderung derselben (Kassettierung Südfassade) wie auch die Errichtung eines größeren Gartenhauses stellen Maßnahmen dar, die – unabhängig davon, ob die Fenster im gleichen Zuge, z.B. hinsichtlich der Dämmwerte, auch modernisiert wurden – über eine technisch bessere Lösung weit hinausgehen und jedenfalls in der Gesamtschau eine bauliche Veränderung darstellen. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass Gegenstand des Rückbauverlangens nur das vergrößerte Gartenhaus und jene Fensterelemente sind, die neu hinzugefügt, vergrößert oder optisch (Kassettierung) verändert wurden, nicht etwa weitere, die – ggf. – im Zuge des Umbaus ohne optische Veränderung durch technisch bessere ersetzt wurden.

(2) Da eine bauliche Veränderung vorliegt, gilt gemäß § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich das Beschlusserfordernis. Dieses entfällt auch im vorliegenden Fall nicht. Weder ist davon auszugehen, dass das Beschlusserfordernis von vornherein nicht bestand (hierzu (a)) noch davon, dass es abbedungen worden oder seine Geltendmachung treuwidrig wäre (hierzu (b)). Auch für das Gartenhaus gilt nichts Anderes (hierzu (c)).

(a) Soweit die Beklagte (unter Verweis auf Grziwotz, ZWE 2022, 180,183) meint, Doppelhäuser müssten so behandelt werden, als seien sie real geteilt worden, wohl mit der Folge, dass das Beschlusserfordernis von vornherein nicht gelte, vermag sich die Kammer dieser Sichtweise nicht anzuschließen. Dem steht bereits entgegen, dass § 20 Abs. 1 WEG keine Ausnahmen vom Beschlusserfordernis vorsieht, sondern – unter den Voraussetzungen der Absätze 2 und 3 – dem einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf bauliche Veränderungen einräumt. Zudem ist zu beachten, dass in Fällen, in denen bei der Errichtung eines Doppelhauses eine Realteilung nicht möglich ist und eine Eigentümergemeinschaft nicht gelebt werden soll, dennoch Raum dafür besteht, die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung so zu fassen, dass die rechtlichen Verhältnisse zwischen den beiden Wohnungseigentümern denen zweier Nachbarn bei Realteilung weitgehend oder zumindest hinsichtlich bestimmter Entscheidungen angenähert werden, sofern dies gewollt ist. Erfolgt dies nicht, ist dies als bewusste Entscheidung gegen eine solche Annäherung zu werten.

(b) Das Beschlusserfordernis ist im vorliegenden Fall auch nicht abbedungen worden. Eine derartige Annahme lässt sich weder auf den Inhalt der Teilungserklärung stützen (hierzu (aa)) noch ergäbe sie sich, wenn die Rechtsvorgänger der N.N. GbR ihrerseits ungenehmigte bauliche Veränderungen vorgenommen hätten (hierzu (bb)).

(aa) Bei der Auslegung der in der Teilungserklärung vom 10.05.1979 mit Ergänzung/Abänderung vom 31.05.1979 (Anlage 1 Bl. 8 ff. d.A.) enthaltenen Bestimmungen nach ihrem Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt (vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 -, Rn. 15), lässt sich die Erklärung nicht dahingehend verstehen, dass das Beschlusserfordernis abbedungen werden sollte. Eine ausdrückliche Bestimmung hierzu enthält die Teilungserklärung nicht. Die dort enthaltenen Regelungen erschöpfen sich in der Bildung der beiden Miteigentumsanteile verbunden mit dem jeweiligen Sondereigentum an den Wohnungen und der Zuweisung der Sondernutzungsrechte an den unbebauten Flächen. Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass keine Gemeinschaftsordnung vorhanden ist, fehlt es danach an hinreichenden Anhaltspunkten, die für einen konkludenten Erklärungsgehalt dahingehend sprächen, dass die Wohnungseigentümer hier wie „normale Nachbarn“ behandelt werden sollten (vgl. Dötsch, in: Bärmann, a.a.O., § 20 Rn. 84, s.a. Rn. 330). Das Fehlen weiterer oder anderslautender Bestimmungen ist nächstliegend vielmehr dahingehend zu verstehen, dass im Übrigen das Gesetz in seiner jeweils geltenden Fassung zur Anwendung kommen sollte.

(bb) Selbst wenn der Rechtsvorgänger der N. N. GbR in der Vergangenheit ungenehmigte bauliche Veränderungen an der anderen Haushälfte vorgenommen haben sollten, ließe dies nicht die Annahme zu, es bestehe eine – zumindest konkludente – Vereinbarung dahingehend, vom grundsätzlichen Beschlusserfordernis abzuweichen. Denn eventuellen früheren Rechtsverstößen käme nicht der Erklärungswert zu, auch künftig und in Bezug auf jegliche baulichen Veränderungen durch die Beklagten auf das Einverständniserfordernis verzichten zu wollen. Hierin liegt kein Verhalten, das zumindest den Schluss auf einen solchen Rechtsfolgewillen ermöglichte (vgl. BGH, Urteil vom 17.03.2023, Az. V ZR 140/22). Entsprechendes gilt, sofern in der Vergangenheit keine Beschlüsse in Eigentümerversammlungen gefasst und die Regelungen des WEG nicht umgesetzt worden sein sollten. Insoweit führt das Amtsgericht zutreffend aus, dass die nunmehr vorgenommenen Maßnahmen von einem (etwaigen) derartigen Vorgehen erheblich abweichen und dieses übersteigen. So ist in diesem Zusammenhang lediglich vorgetragen, dass die Rechtsvorgänger der anderen Wohnungseigentümerin die Fenster an ihrer Haushälfte ausgetauscht und hierbei ohne Absprache mit der Rechtsvorgängerin der Beklagten die Farbgebung verändert hätten. Eine darüberhinausgehende optische Veränderung, Hinzufügung oder Erweiterung von Fensterflächen wird im Zusammenhang mit dem Fensteraustausch nicht behauptet. Vor diesem Hintergrund erscheint es, insbesondere angesichts des Umstandes, dass die Klägerin nur den Rückbau der in der Kassettierung veränderten und der hinzugefügten bzw. erweiterten Fenster begehrt, auch nicht treuwidrig, wenn sie sich auf das Beschlusserfordernis beruft.

(c) Das Beschlusserfordernis gemäß § 20 Abs. 1 WEG gilt auch für das neu errichtete Gartenhaus. Die Neuerrichtung des Gartenhauses ist nicht von dem der Beklagten eingeräumten Sondernutzungsrecht gedeckt. Die Sondernutzungsfläche der Beklagten ist im Teilungsplan (Bl. 11 d.A.) als „Garten“ bezeichnet. Ist Gegenstand des Sondernutzungsrechts ein bestimmter Gartenteil, so ist der berechtigte Wohnungseigentümer befugt, die Fläche gärtnerisch zu gestalten oder zu Erholungszwecken zu benutzen. Dagegen berechtigt das Sondernutzungsrecht nicht zur Errichtung von Gartenhäusern (vgl. m.w.N. Schneider, in: Bärmann, a.a.O., § 16 Rn. 190; Hügel/Elzer, a.a.O., § 10 Rn. 146).

(3) Ein Beschluss über die Gestattung der durchgeführten Baumaßnahmen wurde unstreitig nicht gefasst.

cc) Die Beklagte ist auch Störerin. Sie hat als Bauherrin die streitgegenständlichen baulichen Veränderungen veranlasst.

dd) Eine Duldungspflicht gemäß § 1004 Abs. 2 BGB der Klägerin besteht nach dem Vorstehenden nicht.

c) Die Beklagte kann dem geltend gemachten Anspruch auf Beseitigung nicht gemäß § 242 BGB entgegenhalten, dass sie ihrerseits einen Anspruch auf Gestattung der baulichen Veränderungen nach § 20 Abs. 3 WEG i.V.m. § 14 WEG habe. Eine solche Zulassung des dolo-agit-Einwands würde dem gesetzgeberischen Willen widersprechen und das vorgesehene Verfahren konterkarieren (vgl. BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24 -).

Der Gesetzgeber hat sich für den in § 20 Abs. 1 WEG normierten sogenannten Beschlusszwang entschieden, um Auslegungsschwierigkeiten zu vermeiden und die vielfältigen Zweifelsfragen im Zusammenhang mit baulichen Veränderungen zu beseitigen (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 62, 65). Klargestellt wird, dass jede von einem einzelnen Wohnungseigentümer beabsichtigte bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums eines legitimierenden Beschlusses bedarf, auch wenn kein Wohnungseigentümer in rechtlich relevanter Weise beeinträchtigt wird. Auf diese Weise wird sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen des Gemeinschaftseigentums informiert werden. Für den bauwilligen Wohnungseigentümer hat der legitimierende Beschluss den Vorteil, dass er – ebenso wie eventuelle Rechtsnachfolger – durch dessen Bestandskraft Rechtssicherheit hat (vgl. BT-Drucks. 19/18791, S. 62). Damit ist das Verfahren bei beabsichtigter baulicher Veränderung durch einen einzelnen Wohnungseigentümer vorgezeichnet. Ein Wohnungseigentümer, der eine nicht in der Gemeinschaftsordnung gestattete bauliche Veränderung beabsichtigt, hat einen Gestattungsbeschluss gegebenenfalls im Wege der Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird. Dass die Beschlussfassung im Einzelfall angesichts der eindeutigen Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen sein mag, ändert daran nichts; dies kann nur dazu führen, dass die Vorbefassung der Eigentümerversammlung entbehrlich ist. Demgegenüber sollen die übrigen Wohnungseigentümer nicht in die Rolle gedrängt werden, auf die Erhebung einer Klage durch die GdWE hinwirken zu müssen. Deshalb kann einem Unterlassungsanspruch nicht unter Berufung auf Treu und Glauben entgegengehalten werden, dass ein Gestattungsanspruch nach § 20 Abs. 3 WEG besteht (vgl. BGH, Urteil vom 17. März 2023 – V ZR 140/22).

Eine andere Beurteilung ist nicht geboten, wenn die bauliche Veränderung – wie hier – bereits fertiggestellt und die Klage der GdWE deshalb nicht auf Unterlassung, sondern auf Beseitigung gerichtet ist; auch einem Beseitigungsanspruch kann ein Gestattungsanspruch nicht gemäß § 242 BGB entgegengehalten werden (vgl. zum Vorstehenden: BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24 -).

2. Die Hilfswiderklage ist zulässig (hierzu a), in der Sache jedoch erfolglos (hierzu b) und lässt daher den durch die Klage begründeten Rückbauanspruch nicht durch nachträgliche Gestattung im Wege der Beschlussersetzung entfallen.

a) Die Widerklage auf Beschlussersetzung gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ist zulässig. Eine nachträgliche Beschlussfassung ist möglich (hierzu aa); das Rechtsschutzbedürfnis in Gestalt des Vorbefassungsgebotes steht nicht entgegen (hierzu bb).

aa) Die Geltendmachung des Anspruchs auf Beschlussersetzung im Wege der Widerklage ist möglich (BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24 -). Anders als über den dolo- agit-Einwand nach § 242 BGB, bei dem ein Beschluss zu keinem Zeitpunkt erwirkt wird, wird über eine Beschlussersetzungsklage der nach § 20 Abs. 1 WEG erforderliche Beschluss herbeigeführt (vgl. bereits unter 1. c)). Es ist anerkannt, dass die Wohnungseigentümer einen Gestattungsbeschluss auch dann fassen können, wenn die bauliche Veränderung bereits durchgeführt wurde; dieser kann auch noch im Rahmen eines gegen die unzulässige bauliche Veränderung geführten Prozesses herbeigeführt werden (vgl. m.w.N., wenn auch nicht ausdrücklich für die Widerklage: Hügel/Elzer, a.a.O., § 20 Rn. 50). Dies muss gleichsam für die nachträgliche Beschlussfassung im Wege der klageweisen Beschlussersetzung gelten. Legt man Vorstehendes zugrunde, muss es zudem im Sinne der Prozessökonomie möglich sein, die Beschlussersetzung widerklagend im Rückbauprozess geltend zu machen (vgl. Brückner, ZWE 2024, 1, 2).

bb) Es besteht auch das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis. Dieses entfällt vorliegend nicht aufgrund fehlender Vorbefassung. Nach Auffassung der Kammer ergeben sich hinsichtlich des Vorbefassungsgebots für die vorliegende Konstellation keine Besonderheiten. Wegen des aus dem Selbstorganisationsrecht folgenden subsidiären Charakters der Klage nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ist das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis nur dann gegeben, wenn sich der Kläger vor der Anrufung des Gerichts im Rahmen des Zumutbaren um eine Beschlussfassung bemüht hat (vgl. Göbel, in: Bärmann, a.a.O., § 44 Rn. 90) oder die Vorbefassung ausnahmsweise entbehrlich war. Letzteres ist hier der Fall. Von einer Entbehrlichkeit der Vorbefassung ist auszugehen, wenn mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit anzunehmen ist, dass Bemühungen um eine entsprechende Beschlussfassung nicht erfolgversprechend und daher nur unnötige Förmelei wären. So liegt es regelmäßig in einer zerstrittenen Zweiergemeinschaft (Göbel, in: Bärmann, a.a.O., § 44 Rn. 90). Hier durfte die Beklagte angesichts des von der Klägerin geführten Rückbauprozesses sowie der Mehrheitsverhältnisse in der Zweiergemeinschaft bei Erhebung der Widerklage mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgehen, dass eine Beschlussfassung zur nachträglichen Genehmigung ihrer Baumaßnahmen nicht erfolgen würde (vgl. auch BGH, Urteil vom 21. März 2025 – V ZR 1/24 -). In diesem Zusammenhang ist auch kein Anlass dafür erkennbar, den Zeitpunkt der notwendigen Vorbefassung vorzuverlagern und diese vor Beginn der Baumaßnahme zu verlangen. Die Argumentation der Klägerin, die meint, die Vorbefassung müsse (zeitlich) vor der Baumaßnahme erfolgen, geht fehl. Denn Beschlussgegenstand ist nicht die vorherige Gestattung der baulichen Veränderung, sondern deren nachträgliche Genehmigung, die naturgemäß erst nach dem Bau erfolgen kann. Hinsichtlich dieser Beschlussfassung, deren Ersetzung begehrt wird, ist angesichts der prozessualen Lage und des Vorbringens der Klägerin nach dem Vorgesagten von einer Entbehrlichkeit der Vorbefassung wegen fehlender Erfolgsaussicht auszugehen.

b) In der Sache hat die Widerklage auf Beschlussersetzung jedoch keinen Erfolg. Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung (hierzu aa), kann gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage). Vorliegend hat die Beklagte keinen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung aus § 20 Abs. 3 WEG (hierzu bb).

aa) Die Klage ist begründet, wenn „eine notwendige Beschlussfassung“ unterbleibt. Der insoweit erforderliche Anspruch des Wohnungseigentümers auf Beschlussfassung kann sich aus der allgemeinen Vorschrift des § 18 Abs. 2 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung oder Benutzung des Gemeinschaftseigentums) oder aus einer speziellen Vorschrift ergeben (vgl. Göbel, in: Bärmann, a.a.O., § 44 Rn. 97), mithin auch aus § 20 Abs. 3 WEG. Anders als die Klägerin offenbar meint, geht es nicht um die Frage der Notwendigkeit der Baumaßnahme selbst, sondern um die Notwendigkeit der Beschlussfassung, die gegeben ist, wenn ein Anspruch auf sie besteht.

bb) Die Beklagte hat jedoch keinen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung. Da es sich bei den getroffenen Maßnahmen um bauliche Veränderungen handelt, kommt vorliegend allein § 20 Abs. 3 WEG als Anspruchsgrundlage in Betracht. Danach kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass ihm eine bauliche Veränderung gestattet wird, wenn alle Wohnungseigentümer, deren Rechte durch die bauliche Veränderung über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt werden, einverstanden sind. Diese Voraussetzungen liegen nicht vor (hierzu (1)). Die Beklagte kann einen Anspruch auf nachträgliche Gestattung der durchgeführten Maßnahmen ferner auch nicht aus der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Kampen oder der Landesbauordnung herleiten (hierzu (2)).

(1) Die Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 20 Abs. 3 WEG liegen nicht vor. Die andere Wohnungseigentümerin ist beeinträchtigt und hat kein Einverständnis zu der baulichen Veränderung erteilt.

Für die Beurteilung, wann eine relevante Beeinträchtigung vorliegt, kann im Grundsatz auf die Rechtsprechung zu einer benachteiligenden baulichen Veränderung im Sinne der § 22 Abs. 1 Satz 2, § 14 Nr. 1 WEG aF zurückgegriffen werden, da in § 20 Abs. 3 WEG lediglich eine sprachliche Anpassung dahingehend vorgenommen wurde, dass nicht mehr auf einen „Nachteil“, sondern auf eine „Beeinträchtigung“ abgestellt wird (BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24 -, Rn. 21).

Danach können – vor wie nach der Einführung des WEMoG – auch erhebliche Veränderungen des optischen Erscheinungsbildes Beeinträchtigungen im Sinne des § 20 Abs. 3 WEG darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 06.07.2018 – V ZR 221/17 -; Dötsch, in: Bärmann, a.a.O., § 20 Rn. 328 ff.).

Die durchgeführten baulichen Veränderungen stellen aufgrund der mit ihnen verbundenen erheblichen Veränderung des optischen Erscheinungsbildes des Gebäudes eine Beeinträchtigung dar, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Ob weitere Beeinträchtigungen vorliegen, kann vor diesem Hintergrund dahinstehen.

Für optische Beeinträchtigungen kommt es nicht darauf an, ob die Veränderung verunstaltend wirkt oder von Vor- oder Nachteil ist, da dies vom subjektiven Empfinden abhängig ist (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 -). Vielmehr ist darauf abzustellen, ob sich nach der Verkehrsanschauung ein Wohnungseigentümer verständigerweise beeinträchtigt fühlen kann (vgl. BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24 -, Rn. 21 m.w.N.). Im Rahmen der vor diesem Hintergrund anzustellenden Einzelfallbetrachtung ist zu beachten, dass äußere Veränderungen irgendwie von außen sichtbar sein müssen, also vom Standort eines Wohnungseigentümers (etwa aus dessen Wohnbereich) oder dem eines unbefangenen Dritten aus, etwa von der Straße oder von Gemeinschaftsflächen oder auch einem Grundstück Dritter (vgl. m.w.N. Dötsch, in: Bärmann, a.a.O., § 20 Rn. 328). Bezugspunkt für die Frage einer erheblichen optischen Veränderung ist die Gesamtanlage, nicht das einzelne Bauteil (vgl. BGH, Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 -). Es ist im Rahmen eines Vorher-Nachher- Vergleichs in wertender Betrachtung der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen (BGH, Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 49/16 -).

Unter Anlegung des vorstehenden Maßstabes erfährt die andere Wohnungseigentümerin durch die vorgenommenen baulichen Veränderungen eine optische Beeinträchtigung, die über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht (hierzu (a)). Unabhängig vom derzeitigen Bestehen einer etwaigen Sichtbarriere durch immergrüne Sträucher entfällt die Beeinträchtigung auch nicht ausnahmsweise wegen fehlender Sichtbarkeit (hierzu (b)).

(a) Ob eine konkrete bauliche Veränderung zu einer Beeinträchtigung im Sinne von § 20 Abs. 3 WEG führt, kann nur auf Grund einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen entschieden werden (so für einen Wanddurchbruch bzw. eine Fassadendurchbohrung: BGH, Urteil vom 14.02.2025 – V ZR 86/24 -, m.w.N.), wobei eine Beeinträchtigung wegen der Kosten von vornherein ausscheidet, weil sie allein vom Bauwilligen zu tragen sind, vgl. § 21 Abs. 1 WEG (Jacoby, in: Staudinger, WEG (2023), § 20 Rn. 196).

Letztlich geht es um die Frage, welches der konfligierenden Eigentumsrechte – des bauwilligen Wohnungseigentümers auf Veränderung einerseits und des erhaltungswilligen Wohnungseigentümers auf Konservierung andererseits – sich im konkreten Einzelfall durchsetzt.

Vor diesem Hintergrund geht die Kammer zunächst davon aus, dass nicht bei jeder Veränderung des optischen Zustandes von einer Beeinträchtigung auszugehen ist, sondern dass diese eine gewisse Relevanz für den architektonischen Gesamteindruck der Wohnanlage besitzen muss (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 14. Juni 1993 – 3 Wx 129/92 -, Rn. 34). Dies ist vorliegend gegeben. Insoweit ist auch nicht jedes Fenster für sich, sondern die Baumaßnahme als Ganzes in den Blick zu nehmen (vgl. Hogenschurz, in: Jennißen, Wohnungseigentumsgesetz, 8. Auflage 2024, § 20 Rn. 65). Insbesondere durch die Hinzufügung von zwei kleineren Fenstern und einer Fenstertür links der Hauseingangstür sowie eines großen Fensters rechts der Hauseingangstür an der östlichen Fassade des Erdgeschosses, die zuvor keinerlei Fenster aufwies, ist der architektonische Gesamteindruck des Gebäudes erheblich verändert worden. Soweit die Beklagte darauf abstellt, eine Beeinträchtigung fehle, da durch die Baumaßnahmen eine Angleichung an den anderen Hausteil erfolgt sei, ist ihr zuzugeben, dass es sich bei der Ostfassade nach den vorgelegten Lichtbildern um die einzige Fassade des Gesamtobjektes handelte, die im Erdgeschoss zuvor keine Fenster aufwies. Hinzu kommt, dass diese Gebäudefront die Hauseingangstür beheimatet und auch an der Gebäudezugangsfront des anderen Hausteils Fenster rechts und links der Eingangstür vorhanden sind. Insoweit kann im Hinblick auf das Vorhandensein und die Anordnung der Fenster, die sich auch in Kassettierung und Farbgebung nicht wesentlich vom anderen Hausteil unterscheiden, von einer optischen Angleichung gesprochen werden. Gleichwohl ist dies nach Auffassung der Kammer nicht der maßgebliche Anknüpfungspunkt. Denn Kern der klägerischen Rüge und des geltend gemachten eigentumsrechtlichen Konservierungsinteresses ist nicht die Frage der Einheitlichkeit oder Uneinheitlichkeit des Erscheinungsbildes, sondern vor allem die optische Veränderung von einem klassischen Friesenhaus hin zu einer modernen Hausfassade. Dieser optische Effekt ist erheblich, denn die Ostfassade stellt sich – insoweit wird vergleichend auf die beiden Lichtbilder Bl. 198 d.A. Bezug genommen – nach der Maßnahme vor allem stilistisch als völlig verändert im Vergleich zum maßgeblichen vorherigen Zustand dar. Durch einen solchen Effekt kann sich ein Wohnungseigentümer nach der Verkehrsanschauung – unabhängig davon, dass die Veränderungen dem gängigen Zeitgeschmack entsprechen dürften – verständigerweise beeinträchtigt fühlen.

Das so verstandene Konservierungsinteresse der Klägerin im konkreten Fall überwiegt das auf Seiten der Beklagten zu berücksichtigende Interesse an einer gesteigerten Wohnqualität, u.a. durch eine bessere Raumbelichtung.

Selbst wenn man die Schwelle der Beeinträchtigung (anders als vor dem WEMoG, vgl. etwa: BGH, Urteil vom 24.01.2014, Az. V ZR 48/13, Rn. 8, wonach jede nicht ganz unerhebliche konkrete und objektive Beeinträchtigung genügen und nur ganz geringfügige Beeinträchtigungen außer Betracht bleiben sollen) nach Einführung des WEMoG oder mit einigen Stimmen aus der Rechtsprechung und Literatur im Falle von Doppelhäusern (vgl. betreffend eine Reihenhausanlage aus drei Einfamilienhäusern: OLG Stuttgart, Beschluss vom 05.11.1998, Az. 8 W 308/97; Dötsch, in: Bärmann, a.a.O., § 20 Rn. 84; Grziwotz, ZWE 2022, 182, 183) großzügiger handhaben wollte – wobei angesichts des Charakters des § 20 Abs. 3 WEG als Ausnahmevorschrift im Ausgangspunkt nach wie vor eine gewisse Restriktion geboten ist -, wäre diese Schwelle vorliegend überschritten und angesichts des Umfangs der hinzugefügten Fensterflächen und der erheblichen stilistischen Umgestaltung des äußeren Erscheinungsbildes des Gebäudeteils der Beklagten das bei geordnetem Zusammenleben unvermeidliche Maß nicht eingehalten worden.

Entsprechendes gilt angesichts der Größe und Lokalisation auch für das Gartenhaus.

(b) Eine Beeinträchtigung entfiele auch dann nicht, wenn man den (streitigen) Vortrag der Beklagten, die baulichen Veränderungen seien jedenfalls aufgrund der zwischenzeitlich vorgenommenen immergrünen Anpflanzungen für die andere Wohnungseigentümerin oder Dritte nicht mehr sichtbar, als zutreffend unterstellte.

Die Parteien haben in der Berufungsverhandlung und im Nachgang dazu weitere Lichtbilder – insoweit wird auf die Anlage zum Protokoll (Bl. 129.3-129.7 eAkte) sowie die Anlagen zum Schriftsatz vom 19.07.2024 (Bl. 184 f. eAkte) Bezug genommen – vorgelegt. Wie sich aus den Lichtbildern ergibt, wären zumindest die Ost- und Südfassade und die daran vorgenommenen Veränderungen ohne die einfriedende Bepflanzung jedenfalls teilweise vom öffentlichen Straßenraum bzw. dem Nachbargrundstück aus sichtbar. Das Fenster an der Ostfassade oberhalb der Eingangstür ist trotz vorhandener Bepflanzung vom öffentlichen Straßenraum aus zu sehen. Das Gartenhaus ist nach den vorgelegten Lichtbildern jedenfalls aus den Fenstern des Obergeschosses des anderen Wohnungseigentums zu sehen oder allenfalls durch Pflanzen verdeckt.

Etwaige Sichtbarrieren durch Anpflanzungen stehen einer Beeinträchtigung nicht entgegen. Der Rechtsauffassung, eine Beeinträchtigung könne aufgrund mangelnder Sichtbarkeit wegen immergrüner Pflanzen fehlen (vgl. Dötsch, in: Bärmann, a.a.O., § 20 Rn. 328 m.w.N.), vermag sich die Kammer für den vorliegenden Fall nicht anzuschließen. Angesichts der Veränderlichkeit von Anpflanzungen auch ohne menschlichen Einfluss (etwa durch Wetterereignisse, Schädlingsbefall o.Ä.) kann nach Inkrafttreten des WEMoG eine Bepflanzung – jedenfalls in der vorliegenden Form – der Annahme einer optischen Beeinträchtigung nicht entgegenstehen. Denn auch soweit eine Sichtbarkeit der baulichen Veränderungen derzeit aufgrund immergrüner Pflanzen fehlen sollte, wäre zu berücksichtigen, dass diese jederzeit und auch ohne Zutun der Wohnungseigentümer wieder eintreten könnte – es verbliebe mithin bei einer latenten Beeinträchtigung. Dies birgt nach der gesetzlichen Neuregelung die Problematik, dass § 20 Abs. 3 WEG bei Fehlen einer Beeinträchtigung einen Anspruch auf die begehrte Beschlussfassung nach § 20 Abs. 1 WEG begründet, einem Beseitigungsanspruch nach Beschlussfassung jedoch die durch (gefassten oder gerichtlich ersetzten) Beschluss ausgesprochene Gestattung entgegenstünde, die auch dann nicht entfiele, wenn sich die latente Beeinträchtigung nachträglich verwirklichen sollte. Vor diesem Hintergrund stünde auch eine derzeit bestehende, vollständige Sichtbarriere durch immergrüne Pflanzen der Annahme einer Beeinträchtigung im Sinne des § 20 Abs. 3 WEG nicht entgegen.

(2) Auch aus der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Kampen oder der Landesbauordnung lässt sich nichts für einen Gestattungsanspruch der Beklagten herleiten. Für das Bestehen eines solchen Anspruchs ist der Vortrag der Beklagten, durch die baulichen Veränderungen würden die Vorgaben der Ortssatzung bzw. der Landesbauordnung umgesetzt, unerheblich.

Nach §§ 6, 7 der Ortsgestaltungssatzung der Gemeinde Kampen (Bl. 240 ff. eAkte) sind die Fenster eines Gebäudes einheitlich zu gestalten, Fenster und Türen sind einheitlich und nur in bestimmten Farben zulässig. Nach § 47 Abs. 2 der Landesbauordnung Schleswig-Holstein müssen Aufenthaltsräume hinreichend belichtet sein. Sie müssen Fenster mit einem Rohbaumaß der Fensteröffnungen von mindestens 1/8 der Netto-Grundfläche des Raumes haben.

Unabhängig davon, dass nicht ersichtlich ist, dass die Beklagte zur Vornahme entsprechender Veränderungen verpflichtet wäre, führte auch die Annahme einer ermessensleitenden oder beeinträchtigungsdefinierenden Funktion öffentlich-rechtlicher Vorschriften nicht zu einem Anspruch der Beklagten im vorliegenden Fall. Zunächst beziehen sich die Vorgaben der Ortsgestaltungssatzung nur auf die Optik der Fenster und Türen (nicht auf deren Anzahl), so dass eine Hinzufügung und Erweiterung von Fensterflächen nicht satzungsmäßig vorgegeben wäre. Hinsichtlich der Regelungen der Landesbauordnung zur Belichtung ist von der Beklagten nicht dargelegt, welche Grundfläche vor der baulichen Veränderung vorhanden war und in welchem Verhältnis diese zur Fensterfläche stand, so dass es bereits an schlüssigem Vortrag einer hinter den bauordnungsrechtlichen Vorgaben zurückbleibenden Belichtung ohne die Baumaßnahme fehlt. Die Kammer merkt hierzu an, dass sich aus ihrem Verständnis der vorgelegten Planungsunterlagen (Bl. 24 d.A.) sogar naheliegend ergibt, dass die Fensterflächen auch ohne die neu hinzugefügten und erweiterten Flächen ausreichend im bauordnungsrechtlichen Sinne waren. All dies kann aber letztlich dahinstehen, da selbst im Falle eines hinter den Vorgaben zurückbleibenden Zustandes allenfalls ein Anspruch auf Genehmigung der durch die Landesbauordnung vorgegebenen Mindestfensterflächen bestehen könnte. Dass die satzungs- und bauordnungsrechtlichen Vorgaben indes allein durch die vorgenommenen Maßnahmen erfüllt werden konnten, ist nicht ersichtlich.

3. Der weitere hilfsweise gestellte Widerklageantrag aus dem Schriftsatz vom 07.02.2025 ist zulässig, in der Sache aber ebenfalls erfolglos.

Der Antrag scheitert bereits daran, dass keine Rechtsgrundlage für die begehrte Zug-um-Zug- Verpflichtung ersichtlich ist.

Selbst wenn man indes annehmen wollte, dass die begehrte Beschlussersetzung rechtsdogmatisch möglich wäre, scheiterte der Antrag. Denn unabhängig von der Frage, ob die Anpflanzungen, zu denen sich die Beklagte Zug-um-Zug verpflichten will, ihrerseits bauliche Veränderungen darstellen und ob diese vom Sondernutzungsrecht für die Freifläche gedeckt wären oder ihrerseits einer Genehmigung bedürften, bestünde jedenfalls auch insoweit nur dann ein Anspruch der Beklagten auf Beschlussfassung, wenn das Ermessen der GdWE auf eine solche reduziert wäre.

Vorliegend ist eine solche Ermessensreduktion nicht ersichtlich. Insoweit ist zu berücksichtigen, dass der Gemeinschaft das Vollstreckungsrisiko für den Fall aufgebürdet würde, dass die Beklagte ihrer Verpflichtung zur Wahrung des Sichtschutzes nicht nachkäme oder Streit über die sichtschützende Wirkung entstünde. In einer solchen Konstellation müsste sich die GdWE nach § 887 ZPO zur Ersatzvornahme ermächtigen lassen. Es ist nicht ermessensfehlerhaft, wenn sich eine Gemeinschaft diesem Risiko und den mit einer Ersatzvornahme verbundenen Unannehmlichkeiten nicht aussetzen will, so dass eine entsprechende Verpflichtung im Wege der Beschlussersetzung durch die Kammer auch aus diesem Grunde ausschiede.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

IV.

Die Revision war zuzulassen. Insbesondere die Frage, ob eine fehlende Sichtbarkeit aufgrund (immergrüner) Pflanzen einer Beeinträchtigung nach § 20 Abs.3 WEG entgegenstehen kann, ist von grundsätzlicher Bedeutung.