Selbst bei vorhandener Eigeninstallation
AG Tübingen, Az.: 2 C 1095/14, Urteil vom 05.06.2015
1. Die Beklagte wird verurteilt, Mitarbeitern einer von der Klägerin beauftragten Firma nach vorheriger schriftlicher Ankündigung in der Zeit zwischen 08:00 Uhr und 18:00 Uhr Zutritt zur Mietwohnung …, zu gewähren und die gem. § 15 Abs. 7 LBO BW erforderliche Installation von Rauchwarnmeldern zu dulden.
2. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 147,56 € zu zahlen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung abwenden, bzgl. Ziff. 1 gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 500,00 €, bzgl. Ziff 2. und 3. in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages, sofern nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.
Streitwert: 1000,00 €.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin der von der Beklagten seit 18.09.1995 angemieteten Wohnung in der….
Die Klägerin beauftragte die Firma … sämtliche Wohnungen des Gebäudes mit Rauchmeldern auszustatten. Dies wurde den Bewohnern per Aushang mit der Bitte um Terminsabstimmung mitgeteilt; die zwischen der ausführenden Firma … und der Beklagten schließlich vereinbarten Zugangstermine wurden beklagtenseits nicht eingehalten. Auf die vorgerichtliche anwaltliche Aufforderung der Klägerseite, den Zutritt zur Wohnung zu gewähren, reagierte die Beklagte nicht.
Die Klägerin macht geltend, gem. § 15 Abs. 7 LBO BW sei sie (ab 01.01.2015) verpflichtet, in den von ihr vermieteten Wohnräumen ordnungsgemäße Rauchmelder zu installieren. Um die Funktionsfähigkeit und die fachgerechte Wartung der Geräte zu gewährleisten, sei ein „einheitliches und kontrollierbares System“ von Rauchmeldern im gesamten Gebäude erforderlich. Dies insbesondere deshalb, da der Versicherungsschutz insgesamt entfalle, wenn nicht mindestens einmal jährlich eine ordnungsgemäße Wartung (gegenüber der Versicherung) nachgewiesen werde. Zudem müsse die Klägerin als Vermieterin ihrer Schutzpflicht gegenüber den anderen Hausbewohnern entsprechen.
Mangels hinreichender Darlegung und Überprüfbarkeit könne die Klägerin im Übrigen nicht beurteilen, ob die von der Beklagten ggf. montierten Geräte den gesetzlichen Vorgaben entsprächen bzw. fachgerecht gewartet würden. Die Wartung eines abweichenden Gerätes sei, da dann ggf. eine Drittfirma hiermit zu beauftragen sei, mit einem für die Klägerin unzumutbaren Verwaltungsaufwand verbunden. Dem gegenüber seien die durch die Montage der Geräte bedingten Unannehmlichkeiten für die Beklagte ausgesprochen gering; gleiches gelte hinsichtlich der nachfolgenden Kosten, die sich auf 1,50 € für die Wartung und 3,55 € für die Miete (jeweils pro Gerät und pro Jahr) beliefen. Die Beklagte sei daher wegen der auf gesetzlichen Pflichten beruhenden – überwiegenden – Interessen der Klägerin (an der Montage und Wartung einheitlicher/identischer Geräte) zur Duldung der Installation verpflichtet.
Die Klägerin beantragt, die Beklagte wie erkannt zur verurteilen.
Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Zur Begründung führt sie aus, eine Duldungspflicht bestehe deshalb nicht, weil die Wohnung bereits ordnungsgemäß mit Rauchwarnmeldern ausgestattet sei. Diese entsprächen den aktuellen gesetzlichen Anforderungen, was aus den von ihr vorgelegten Lichtbildern ersichtlich sei, so dass ein Ersetzungsbedarf nicht bestehe. Die Beklagte habe daher die Unannehmlichkeiten der Neuinstallation und nachfolgende Wartungskosten nicht hinzunehmen.
Bestenfalls stehe der Klägerin ein Anspruch auf Nachweis darüber zu, dass die Rauchwarnmelder allen gesetzlichen Anforderungen entsprächen; diesen Nachweis habe die Klägerin jedoch vorgerichtlich bereits abgelehnt.
Der vom Gericht am 05.03.2015 unterbreitete Vergleichsvorschlag wurde von der Klägerin angenommen, von der Beklagten hingegen abgelehnt.
Zur Ergänzung des beiderseitigen Vortrages der Parteien wird auf deren Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig und begründet. Der Klägerin steht ein Anspruch auf Gewährung des Zutritts und der Duldung der Installation der Rauchwarnmelder durch die von der Klägerin beauftragte Fachfirma zu; dieser Anspruch ergibt sich aus §§ 535, 241 Abs. 2 BGB i. V. m. §§ 555 aAbs. 1, 555 b Nr. 5 und Nr. 6 BGB, § 15 Abs. 7 LBO BW.
Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Zweizimmerwohnung seit 18.09.1995. Der Mietvertrag verpflichtet die Klägerin als Vermieterin u. a. erforderliche Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, welche von der Beklagten als Mieterin ggf. geduldet werden müssen, § 555 a Abs. 1 BGB. Bei der Installation von Rauchwarnmeldern in bestimmten Wohnräumen handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme, um die Sicherheitsvorkehrungen den heutigen Standards (und Vorschriften) anzupassen. § 15 Abs. 7 LBO verpflichtet den Vermieter entsprechend. Daher hat er (gegenüber dem Mieter) die Umstände, die zur Modernisierungsmaßnahme führen, nicht gem. § 555 b Nr. 6 BGB zu vertreten. Durch die Maßnahme werden überdies die allgemeinen Wohnverhältnisse dauerhaft verbessert, da der Schutz vor durch Brände und Rauchentwicklung bedingten Gefahren maßgeblich erhöht wird, § 555 b Nr. 5 BGB. Eine Ausnahme von der Duldungspflicht nach § 555 d Abs. 2 Satz 1 BGB ist nicht gegeben, da die gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme keine unzumutbare Härte (für die Beklagte) bedeutet; die mit der fachgerechten Installation der Geräte verbundenen Unannehmlichkeiten (Zeit, Lärm, Schmutz) sind zu vernachlässigen. Der Einwand der Beklagten, sie habe die Wohnung bereits – den gesetzlichen Vorgaben genügend – mit Rauchwarnmeldern ausgestattet, ist beklagtenseits nicht hinreichend dargetan worden. Die Beklagte hat lediglich Fotos vorgelegt, aus denen erkennbar ist, dass in den Räumlichkeiten drei Rauchwarnmelder jeweils an der Raumdecke befestigt wurden, jedoch ist weder ersichtlich, in welchen Räumen diese sich tatsächlich befinden, noch um welche Modelle es sich handelt und ob die Installation fachgerecht erfolgt ist. Mit der Klägerin ist das Gericht jedoch der Auffassung, dass – auch bei Unterstellung der fachgerechten Installation/Ausstattung – das Interesse der Klägerin/Vermieterin an einer einheitlichen, kontrollierbaren und verlässlich handhabbaren Geräteinstallation mit nachfolgendem Wartungsvertrag bezogen auf das Gesamtgebäude vorrangig ist. Diese Wertung beruht u.a. auf dem klägerseits nachvollziehbar dargelegten Gesichtspunkt, dass der Versicherungsschutz ggf. für das gesamte Anwesen gefährdet wäre, wenn nicht mind. einmal jährlich eine fachgerechte Wartung der Warnmelder in sämtlichen Wohnungen/Räumen nachgewiesen werden kann. Zwar wäre auch die Wartung der von der Beklagten ggf. selbst montierten Geräte möglich; dazu müsste die Klägerin jedoch ggf. eine weitere Fachfirma beauftragen, was mit einem erheblichen zusätzlichen Verwaltungsaufwand verbunden wäre. Maßgeblich und ausschlaggebend erscheint jedoch darüber hinaus, dass die Klägerin die ihr gegenüber allen Bewohnern des Hauses obliegenden Schutzpflichten in diesem Falle nur erschwert erfüllen könnte. Angesichts der hohen Gefährlichkeit von Bränden und insbesondere brandbedingter Rauchentwicklungen für Leib und Leben der Bewohner ist das von der Klägerin nachvollziehbar dargelegte Interesse, den Bewohnerschutz im Rahmen der einheitlichen qualifizierten Installation, Wartung und Kontrolle zuverlässig zu gewährleisten, berechtigt und vorrangig. Dieser – zuverlässige und auch gegenüber ggf. leistungspflichtigen Versicherungen nachweisbare – Schutz wäre bei einer zugelassenen Eigeninstallation der gesetzlich vorgeschriebenen Geräte ohne belastbare Nachweise und insbesondere ohne kontinuierliche fachkundige Kontrolle und Wartung der Geräte schwerlich gewährleistet.
Dem gegenüber sind die auf Seiten der Beklagten als Wohnungsmieterin durch die Umsetzung des einheitlichen Sicherheitssystems bedingten Kosten geringfügig und mithin – angesichts der hohen Bedeutung von Leben und Gesundheit aller Hausbewohner – zu vernachlässigen.
Letztendlich entscheidend ist vorliegend nicht nur, ob (bzw. wie) die Klägerin als Vermieterin ihrer gesetzlichen Installationspflicht gem. § 15 Abs. 7 LBO BW genügt, sondern in gleicher Weise, ob und wie die Klägerin die von ihr gem. § 15 Abs. 7 Satz 4 LBO selbst übernommene Pflicht zur Wartung der Warnmelder erfüllen kann. Um dieser Pflicht gerecht zu werden, muss der Klägerin nach Auffassung des Gerichts zugebilligt werden, das von ihr dargelegte „einheitliche System“ ein- und durchzuführen. Dies bedeutet, dass die Beklagte als Mieterin auf die der Klägerin als Vermieterin obliegenden – höherrangigen – Schutzpflichten gegenüber sämtlichen Bewohnern Rücksicht nehmen muss und deshalb der Klägerin nach Treu und Glauben den Zutritt und die Installation der Warnmelder gestatten muss; dies entspricht einer nebenvertraglichen Verpflichtung des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages, §§ 535, 241 Abs. 2 BGB.
Nur dann, wenn die Wartung der Warnmelder kraft landesrechtlicher Regelung dem Mieter selbst obliegt (wie in Sachsen-Anhalt oder Hamburg) kann eine mieterseits selbst erfolgte Installation der fachgerechten Rauchwarnmelder im Ergebnis dazu führen, dass eine mieterseitige Duldungspflicht (bzgl. der Installation durch den Vermieter) zu verneinen wäre (vgl. AG Hamburg-Barmbek, Urteil vom 29.11.2011, 814 C 125/11 und AG Hagenow, Urteil vom 01.04.2010, 10 C 359/09; abweichend AG Hamburg-Blankenese, Urteil vom 26.06.2013, 531 C 125/13, wonach der Mieter auch dann ein „einheitliches Vorgehen“ des Vermieters zu dulden habe.
Mit dem LG Hannover (Urteil vom 09.12.2010, 1 S 24/10) und dem LG Halle (Urteil vom 30.06.2014, 3 S 11/14) ist das Gericht der Auffassung, dass der Mieter/die Beklagte trotz ggf. erfolgter Eigeninstallation von Rauchwarnmeldern dazu verpflichtet ist/bleibt die vom Vermieter/der Klägerin beabsichtigte einheitliche Ausstattung sämtlicher Wohnungen mit Rauchwarnmeldern zu dulden, um dieser die Erfüllung ihrer gesteigerten Schutzpflichten zu ermöglichen.
Ob – wie beklagtenseits geltend gemacht – eine fachgerechte Selbstinstallation vorschriftsgemäßer Geräte bereits erfolgt ist, kann (wiewohl streitig) im Ergebnis dahingestellt bleiben.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Ziff. 11,711 ZPO.
