Mischmietverhältnis – Wohnung und Kfz-Stellplatz – Stellplatzmietenerhöhung

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Gerichtliches Urteil zu Mieterhöhung für Wohnung und Stellplatz in Karlsruhe

In der modernen Gesellschaft spielt das Mietrecht eine entscheidende Rolle. Es regelt die Rechte und Pflichten zwischen Vermietern und Mietern und ist oft Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Ein häufiger Punkt von Auseinandersetzungen ist die Frage der Mieterhöhung. Vermieter können unter bestimmten Voraussetzungen die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Hierbei sind jedoch die gesetzlichen Regularien genau zu beachten.

Neben der Wohnung selbst kann auch die Miete für Kfz-Stellplätze, die oftmals Teil des Mietvertrags sind, Gegenstand von Mieterhöhungsverlangen sein. In diesem Zusammenhang stellen sich zudem Fragen zur Rechtmäßigkeit und Begründung solcher Erhöhungen.

Um die rechtlichen Hintergründe und Vorgaben im Einzelfall zu verstehen, ist eine genaue Betrachtung und Analyse von konkreten Gerichtsurteilen hilfreich. Im Folgenden wird daher ein aktuelles Urteil zu einem Mischmietverhältnis von Wohnung und Kfz-Stellplatz sowie den damit verbundenen Mieterhöhungsfragen näher beleuchtet.

✔ Der Fall vor dem Amtsgericht Karlsruhe-Durlach

Rechtsstreit um Mieterhöhung für Wohnung und Stellplatz in Karlsruhe

In dem vorliegenden Fall begehrt der Kläger, Eigentümer einer Immobilie in Karlsruhe, die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der Miete sowohl für die gemietete Wohnung als auch für den dazugehörigen Stellplatz. Der Beklagte, Mieter der Wohnung seit 2001, hat seit April 2019 unveränderte Mietzahlungen geleistet, welche sich auf insgesamt 1.002,39 Euro monatlich belaufen. Davon entfallen 797,39 Euro auf die Grundmiete der Wohnung und 20 Euro auf die Miete für den Stellplatz. Der Kläger forderte im Februar 2021 eine Erhöhung der Grundmiete auf 861,35 Euro sowie der Stellplatzmiete auf 25 Euro monatlich. Der Beklagte verweigerte die Zustimmung mit der Begründung, dass die geforderte Erhöhung nicht ausreichend begründet sei und die angeführte Vergleichsmiete keine Abweichung vom Median der Mietpreisspanne rechtfertige.

Gerichtliche Entscheidung zur Wohnungsmiete

Das Amtsgericht Karlsruhe-Durlach gab der Klage des Klägers teilweise statt und verurteilte den Beklagten zur Zustimmung einer Erhöhung der Wohnungsmiete auf 837,03 Euro ab dem 1. Mai 2021. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass die Voraussetzungen des § 558 Abs. 1 BGB erfüllt seien. Demnach kann der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist und eine Mieterhöhung angemessen ist. Der Kläger hatte die Mieterhöhung ordnungsgemäß und mit ausreichender Begründung im Sinne des § 558a BGB vorgelegt. Die ortsübliche Vergleichsmiete wurde durch ein Sachverständigengutachten auf 9,29 Euro pro Quadratmeter festgelegt, was bei einer Wohnfläche von 90,10 Quadratmetern eine Miete von 837,03 Euro ergibt.

Abweisung der Klage zur Erhöhung der Stellplatzmiete

Hinsichtlich der Erhöhung der Stellplatzmiete entschied das Gericht zugunsten des Beklagten und wies die Klage ab. Das Gericht stellte fest, dass die vom Kläger geforderte Erhöhung der Stellplatzmiete auf 25 Euro nicht hinreichend begründet war. Selbst unter der Annahme, dass die §§ 558 ff. BGB auf Stellplatzmieten anwendbar wären, fehlte es an einer den Anforderungen entsprechenden Begründung des Erhöhungsverlangens. Da der Kläger nicht darlegen konnte, warum die Stellplatzmiete erhöht werden sollte, hatte er keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung für den Stellplatz.

Kostenentscheidung und vorläufige Vollstreckbarkeit

Das Gericht entschied, dass der Kläger 24,14 % und der Beklagte 75,86 % der Kosten des Rechtsstreits zu tragen haben. Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar, wobei der Kläger hinsichtlich der Kosten nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags vollstrecken kann. Beide Parteien können die Vollstreckung des jeweils anderen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden. Der Streitwert wurde auf 1.457,52 Euro festgesetzt, wobei 767,52 Euro auf die Erhöhung der Wohnraummiete, 60 Euro auf die Erhöhung der Stellplatzmiete und 630 Euro auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Antrag zur Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung entfallen.

Dieses Urteil verdeutlicht die rechtlichen Anforderungen und Kriterien, die für die Erhöhung von Mietpreisen bei Wohnraum und Stellplätzen gelten. Es zeigt auch die Bedeutung einer sorgfältigen Begründung und der Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften durch den Vermieter.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Mieterhöhung für Wohnung und Stellplatz

Welche Voraussetzungen müssen für eine Mieterhöhung bei Wohnraum erfüllt sein?

Eine Mieterhöhung bei Wohnraum ist nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig. Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.

Eine Mieterhöhung muss in Textform erklärt und begründet werden. Zur Begründung kann der Vermieter auf einen Mietspiegel, eine Auskunft aus einer Mietdatenbank, ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder entsprechende Entgelte für mindestens drei einzelne vergleichbare Wohnungen Bezug nehmen. Wenn der Mietspiegel Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt.

Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze auf 15 Prozent gesenkt werden. Der Mieter hat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats Zeit, der Mieterhöhung zuzustimmen. Stimmt der Mieter nicht zu, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

Ein Beispiel: Ein Mieter zahlt für seine Wohnung 7,00 Euro kalt pro Quadratmeter. Der Mietspiegel der Gemeinde weist für diese Wohnung eine Mietspanne von 7,20 bis 7,50 Euro aus. Die Miete darf höchstens um 0,50 Euro pro Quadratmeter erhöht werden, sonst würde die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten.

Diese Regelungen sollen sicherstellen, dass Mieterhöhungen nachvollziehbar und gerechtfertigt sind und Mieter vor übermäßigen Mietsteigerungen geschützt werden.

Gelten für die Erhöhung der Stellplatzmiete die gleichen Regeln wie für Wohnraum?

Für die Erhöhung der Stellplatzmiete gelten nicht automatisch die gleichen Regeln wie für Wohnraum. In einem Mischmietverhältnis, bei dem sowohl Wohnraum als auch ein Stellplatz vermietet werden, ist entscheidend, ob es sich um einen einheitlichen Mietvertrag oder um getrennte Mietverträge handelt.

Wenn der Stellplatz zusammen mit der Wohnung in einem einheitlichen Mietvertrag vermietet wird, gelten die Vorschriften des Wohnraummietrechts auch für den Stellplatz. Das bedeutet, dass eine Mieterhöhung für den Stellplatz nur im Rahmen einer Mieterhöhung für die gesamte Miete (Wohnung und Stellplatz) nach den Vorschriften des § 558 BGB erfolgen kann. Eine isolierte Mieterhöhung nur für den Stellplatz ist in diesem Fall nicht zulässig. Die Mieterhöhung muss die ortsübliche Vergleichsmiete berücksichtigen und darf die Kappungsgrenze nicht überschreiten.

Wenn der Stellplatz und die Wohnung durch getrennte Mietverträge vermietet werden, gelten für den Stellplatz die Regelungen des Gewerberaummietrechts. In diesem Fall kann die Miete für den Stellplatz unabhängig von der Wohnungsmiete erhöht werden. Der Vermieter kann die Miete für den Stellplatz nach den vertraglichen Vereinbarungen und den allgemeinen Vorschriften des BGB erhöhen. Eine Begründung der Mieterhöhung kann sich auf den Verbraucherpreisindex oder die ortsübliche Miete für Stellplätze stützen.

Bei einem einheitlichen Mietvertrag muss die Mieterhöhung für den Stellplatz zusammen mit der Wohnungsmiete begründet werden. Die Begründung kann sich auf den Mietspiegel, ein Gutachten oder Vergleichsmieten stützen. Bei getrennten Mietverträgen kann die Mieterhöhung für den Stellplatz separat begründet werden, beispielsweise durch den Verbraucherpreisindex oder die ortsübliche Miete für Stellplätze.

Ein Beispiel: Ein Mieter hat einen einheitlichen Mietvertrag für eine Wohnung und einen Stellplatz. Der Vermieter möchte die Miete erhöhen. Er muss die Mieterhöhung für die gesamte Miete (Wohnung und Stellplatz) nach den Vorschriften des § 558 BGB begründen und darf die Kappungsgrenze nicht überschreiten. Eine isolierte Mieterhöhung nur für den Stellplatz ist nicht möglich. In einem anderen Fall hat der Mieter getrennte Mietverträge für die Wohnung und den Stellplatz. Der Vermieter kann die Miete für den Stellplatz unabhängig von der Wohnungsmiete erhöhen und muss die Erhöhung nach den vertraglichen Vereinbarungen und den allgemeinen Vorschriften des BGB begründen.

Diese Unterscheidung ist wichtig, um Missverständnisse und rechtliche Konflikte zu vermeiden. Mieter sollten ihre Mietverträge genau prüfen und sich bei Unsicherheiten rechtlich beraten lassen.

Wie kann ich als Mieter die Angemessenheit einer Mieterhöhung überprüfen?

Um die Angemessenheit einer Mieterhöhung zu überprüfen, sollten Mieter mehrere Aspekte beachten. Zunächst ist es wichtig, die Einhaltung der gesetzlichen Fristen zu prüfen. Gemäß § 558 BGB darf eine Mieterhöhung frühestens 15 Monate nach der letzten Mieterhöhung erfolgen. Das Mieterhöhungsverlangen muss mindestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden und der Mieter hat nach Zugang des Schreibens zwei Monate Zeit, um zuzustimmen oder abzulehnen.

Die Begründung der Mieterhöhung ist ein weiterer wichtiger Punkt. Der Vermieter muss die Mieterhöhung in Textform erklären und begründen. Zur Begründung kann er auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten, eine Mietdatenbank oder Vergleichsmietwohnungen verweisen. Der Mietspiegel bietet einen Überblick über die durchschnittlich gezahlten Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde. Ein Sachverständigengutachten muss dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden und erkennen lassen, dass dem Sachverständigen auf dem örtlichen Wohnungsmarkt ausreichend Vergleichswohnungen bekannt sind.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Maßstab für die Mieterhöhung. Diese wird aus den üblichen Entgelten gebildet, die in der Gemeinde für vergleichbaren Wohnraum in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurden. Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöht werden, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze auf 15 Prozent gesenkt werden.

Bei einem Mischmietverhältnis, in dem sowohl Wohnraum als auch ein Stellplatz vermietet werden, ist entscheidend, ob es sich um einen einheitlichen Mietvertrag oder um getrennte Mietverträge handelt. Bei einem einheitlichen Mietvertrag gelten die Vorschriften des Wohnraummietrechts auch für den Stellplatz. Bei getrennten Mietverträgen gelten für den Stellplatz die Regelungen des Gewerberaummietrechts, und die Miete kann unabhängig von der Wohnungsmiete erhöht werden.

Mieter sollten die Mieterhöhungsschreiben sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten oder Zweifeln rechtlichen Rat einholen. Unterstützung bieten Mietervereine, die eine umfassende Rechtsberatung anbieten. Auch eine Anwaltskanzlei für Mietrecht kann helfen, die Mieterhöhung zu überprüfen. Eine Rechtsschutzversicherung kann dabei helfen, die Kosten für den Rechtsbeistand zu decken.

Welche Folgen hat es, wenn ich einer Mieterhöhung nicht zustimme?

Wenn ein Mieter einer Mieterhöhung nicht zustimmt, hat dies mehrere mögliche Folgen. Zunächst kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Der Vermieter muss diese Klage innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist des Mieters einreichen. Das Gericht prüft dann, ob die Mieterhöhung berechtigt ist. Hält das Gericht die Mieterhöhung für gerechtfertigt, wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt. Ein rechtskräftiges Urteil ersetzt die Zustimmung des Mieters, und die Mieterhöhung wird wirksam.

Wenn der Mieter die Mieterhöhung ablehnt und der Vermieter erfolgreich auf Zustimmung klagt, kann der Mieter rückwirkend zur Zahlung der erhöhten Miete verpflichtet sein. Dies bedeutet, dass der Mieter die Differenz zwischen der alten und der neuen Miete für den Zeitraum seit dem Wirksamwerden der Mieterhöhung nachzahlen muss. Daher ist es wichtig, dass Mieter sorgfältig prüfen, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, bevor sie eine Zustimmung verweigern.

Bei einem Mischmietverhältnis, in dem sowohl Wohnraum als auch ein Stellplatz vermietet werden, gelten die gleichen Grundsätze. Wenn der Stellplatz in einem einheitlichen Mietvertrag mit der Wohnung vermietet wird, muss die Mieterhöhung für den Stellplatz zusammen mit der Wohnungsmiete geprüft werden. Bei getrennten Mietverträgen kann der Vermieter die Miete für den Stellplatz unabhängig von der Wohnungsmiete erhöhen und gegebenenfalls ebenfalls auf Zustimmung klagen.

Mieter sollten die Mieterhöhungsschreiben sorgfältig prüfen und bei Unklarheiten oder Zweifeln rechtlichen Rat einholen. Unterstützung bieten Mietervereine und Anwaltskanzleien für Mietrecht. Eine Rechtsschutzversicherung kann dabei helfen, die Kosten für den Rechtsbeistand zu decken.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete): Erlaubt dem Vermieter, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlangen, wenn die Miete seit 15 Monaten unverändert ist. Relevant, da der Vermieter eine Erhöhung der Miete für die Wohnung fordert.
• § 558a BGB (Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens): Regelt, dass das Mieterhöhungsverlangen schriftlich erfolgen und ausreichend begründet sein muss. Hier wird die Begründung der Mieterhöhung für die Wohnung und den Stellplatz angezweifelt.
• § 558b BGB (Zustimmungsfrist und Klage auf Zustimmung): Bestimmt die Fristen, innerhalb derer der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen oder der Vermieter Klage einreichen muss. Wichtig für die Fristen im vorliegenden Fall.
• § 558d BGB (Qualifizierter Mietspiegel): Beschreibt die Anforderungen an einen qualifizierten Mietspiegel, der zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen werden kann. Der Kläger nutzte den Mietspiegel von Karlsruhe zur Begründung der Erhöhung.
• § 286 ZPO (Freie Beweiswürdigung): Erlaubt dem Gericht, nach freier Überzeugung und unter Berücksichtigung aller Umstände zu entscheiden, ob eine Tatsache als wahr anzusehen ist. Dies wurde im Fall der Zustellung des Mieterhöhungsschreibens angewendet.
• § 92 ZPO (Kostenverteilung bei teilweisem Unterliegen): Regelt die Kostenverteilung im Fall des teilweisen Obsiegens und Unterliegens der Parteien. Relevant für die Aufteilung der Prozesskosten zwischen den Parteien.
• § 91a ZPO (Kosten bei Erledigung der Hauptsache): Bestimmt die Kostenverteilung bei übereinstimmend erklärter Erledigung der Hauptsache. Anwendung im Fall der Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung.
• BGH-Urteil (VIII ZR 251/10): Klärt die Anwendbarkeit der Vorschriften für Wohnraum auf Mischmietverhältnisse. Wichtig für die Frage, ob die Regelungen des § 558 BGB auch auf Stellplatzmieten anwendbar sind.

⬇ Das vorliegende Urteil vom Amtsgericht Karlsruhe-Durlach

AG Karlsruhe-Durlach – Az.: 2 C 147/21 – Urteil vom 09.04.2024

In dem Rechtsstreit wegen Zustimmung zur Mieterhöhung hat das Amtsgericht Karlsruhe-Durlach am 09.04.2024 aufgrund der mündlichen Verhandlungen vom 07.11.2023, 13.02.2024 und 19.03.2024 für Recht erkannt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Miete für die Wohnung ### Karlsruhe auf eine neue monatliche Grundmiete von 837,03 Euro ab dem 01.05.2021 zuzustimmen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Von den Kosten des Rechtsstreits haben der Kläger 24,14 % und der Beklagte 75,86 Euro tragen.

4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich Ziff. 3) für den Kläger jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags. Im Übrigen können beide Parteien die Vollstreckung des jeweils anderen durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 1.457,52 Euro festgesetzt. Davon entfallen 767,52 Euro auf Klageantrag Ziff. 1), 60,00 Euro auf Klageantrag Ziff. 2) und 630,00 Euro auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Klageantrag Ziff. 3).

Tatbestand

Der Kläger begehrt von dem Beklagten Zustimmung zur Erhöhung einer Wohnraummiete sowie Zustimmung zur Erhöhung der Miete für einen zu einer Wohnung gehörenden Stellplatz.

Der Beklagte mietete aufgrund des Mietvertrages vom 27.07.2001 seit dem 15.08.2001 die Wohnung Nr. 6 im 2. OG rechts des ### in 76228 Karlsruhe. Die Wohnung verfügt über eine Grundfläche von 90,10/m2.

Die Immobilie wurde im Jahr 2000 errichtet. Sie verfügt über eine Fußbodenheizung, Parkettboden, eine hochwertige Badausstattung, ist barrierefrei, verfügt über vermieterseits gestellte Verschattungsmöglichkeiten an den Fenstern und einen Aufzug. Der Kläger erwarb die Immobilie durch Kaufvertrag vom 20.07.2012 von der Voreigentümerin, der ###. Die Eintragung des Klägers als Eigentümer im Grundbuch erfolgte am 01.10.2012. Die letzte Mieterhöhung erfolgte im April 2019. Seitdem setzten sich die von dem Beklagten monatlich zu entrichtenden Zahlungen in Höhe von insgesamt 1.002,39 Euro aus 797,39 Euro Grundmiete, 20,00 Euro Stellplatzmiete, 185,00 Euro Betriebskostenvorauszahlungen zusammen. Für die Stadt Karlsruhe existiert ein qualifizierter Mietspiegel im Sinne des § 558d BGB. Aus den vergangenen Betriebskostenabrechnungen ergab sich die Pflicht des Beklagten zur Nachzahlung ausstehender Betriebskosten, namentlich für die Betriebskostenabrechnung 2017 in Höhe von 323,64 Euro, für die Betriebskostenabrechnung 2018 in Höhe von 304,61 Euro, für die Betriebskostenabrechnung 2019 in Höhe von 257,61 Euro und für die Betriebskostenabrechnung 2020 in Höhe von 187,60 Euro.

Der Kläger behauptet, die ortsübliche Vergleichsmiete betrage 9,56 Euro/m2, was angesichts der Größe der Wohnung von 90,10/m2 einer Grundmiete von 861,35 Euro entspreche., Die sich aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Karlsruhe für die streitgegenständliche Wohnung ergebende Mietpreisspanne liege bei 7,65 Euro/m2 bis 9,80 Euro/m2. Für den zur Wohnung gehörenden Stellplatz liege sie bei 25,00 Euro monatlich. Er habe mit Schreiben vom 26.02.2021, welches dem Beklagten am selben Tage per Einwurf in dessen Briefkasten zugegangen sei, die Zustimmung des Beklagten zur Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangt. Zum Nachweis, dass die Miete nicht mehr der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche habe der Kläger dem Schreiben vorn 26.02.2021 Kopien aus dem Karlsruhe Mietspiegel 2021 vorgelegt und eine Eingruppierung und Einstufung der Wohnung vorgenommen. Er meint, die in der Wohnung im Dezember 2020 installierte durch Funk steuerbare Fußbodenheizung, die bodentiefen Aluminium-Isolierglasfenster in sämtlichen Räumen, die zwei Wasch- und Kellerräume die jeweils mit Wasser- und Stromverbrauchmessgeräten ausgestattet seien, die Gebäudesubstanz mit hochenergetischer Effizienz, die direkte Anbindung der Wohnung an den Öffentlichen Personennahverkehr, die fußläufige Erreichbarkeit von Kindergarten und Grundschule, die hohe Wohnqualität aufgrund der erholsamen und ruhigen Waldlage, die Ausstattung der Wohnung mit Parkett bzw. Fließen/Natursteinboden, die hochwertige Badausstattung, die Barrierefreiheit der Wohnung, die Verfügbarkeit von Verschattungsmöglichkeiten an den Fenstern und der vorhandene Aufzug rechtfertigen eine Abweichung des Mietpreises vom Mittelwert der durch den Mietspiegel definierten Mietpreisspanne nach oben. Für Stellplätze in Karlsruhe sei eine Miete von mindestens 25,00 Euro angemessen.

Nachdem der Kläger zunächst auch beantragt hat, den Beklagten zu verurteilen ab Mai 2021 für die streitgegenständliche Wohnung eine monatliche Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von 200,00 Euro zu bezahlen und hilfsweise, den Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung für die von ihm gemietete Wohnung im Anwesen ### in 76228 Karlsruhe von derzeit 185,00 Euro auf 200,00 Euro, beginnend ab Mai 2021 zuzustimmen, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt.

Der Kläger beantragte zuletzt:

1. Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Miete für die von ihm gemietete Wohnung im Anwesen ### in 76228 Karlsruhe von derzeit 797,39 Euro auf eine neue Miete in Höhe von 861,35 Euro ab dem 01.05.2021 zuzustimmen.

2. Der Beklagte wird verurteilt, einer Erhöhung der Stellplatzmiete für den zu seiner Mietwohnung im Anwesen ### in 76228 Karlsruhe gehörenden Stellplatz von bisher 20,00 Euro auf eine neue Stellplatzmiete in Höhe von 25,00 Euro, beginnend ab dem 01.05.2021 zuzustimmen.

Der Beklagte beantragt: Klageabweisung.

Der Beklagte meint, die Klage sei bereits unschlüssig, da sich aus ihr keine Gründe für eine Abweichung des Mietpreises innerhalb der Spanne vom Medien, der bei 8,73 pro m2 liege, ergebe.

Eine solche Abweichung vom Median der Spanne nach oben hin sei unzulässig. Das Mieterhöhungsverlangen sei hinsichtlich der Stellplatzmiete unwirksam, da es an einer Rechtsgrundlage hierfür fehle. Jedenfalls liege kein hinreichend begründetes Mieterhöhungsverlangen im Sinne der §§ 558a ff. BGB für den Stellplatz vor.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens sowie ergänzender mündlicher Anhörung des Sachverständigen im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 07.11.2023 sowie Vernehmung des Zeugen ### im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 19.03.2024.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 07.11.2023, 13.02.2024 und 19.03.2024, das Gutachten des Sachverständigen Diplom-Ingenieur ### vom 10.05.2022 sowie dessen ergänzende schriftliche Stellungnahme vom 25.07.2023 verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist in dem sich aus dem Tenor ergebenden Umfang begründet und im Übrigen unbegründet.

I.

Der Kläger hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für die streitgegenständliche Wohnung von bisher monatlich 797,39 Euro zuzüglich Nebenkosten auf 837,03 Euro zuzüglich Nebenkosten aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB.

Der Vermieter kann nach § 558 Abs. 1 S. 1 BGB die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.

Diese Voraussetzungen liegen im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang vor.

1. Die Miete der streitgegenständlichen Wohnung ist seit April 2019 und damit zum 01.05.2021, zu dem die Erhöhung eintreten soll, entsprechend § 558 Abs. 1 S. 1 BGB mehr als 15 Monate unverändert. Die Jahresfrist aus § 558 Abs. 1 S. 2 sowie die Kappungsgrenze aus § 558 Abs. 3 S. 1, 2 BGB von 15 % sind eingehalten.

2. Dem Beklagten ging am 26.02.2021 das Mieterhöhungsschreiben vom 26.02.2021 entsprechend § 558a Abs. 1 BGB in Textform mit ausreichender Begründung zu. Dies steht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme zur vollen richterlichen Überzeugung im Sinne des § 286 ZPO fest. Gemäß § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO hat das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Inhalts der Verhandlungen und des Ergebnisses einer etwaigen Beweisaufnahme nach freier Überzeugung zu entscheiden, ob eine tatsächliche Behauptung für wahr oder für nicht wahr zu erachten sei. Eine unumstößliche Gewissheit, ob eine Behauptung wahr und erwiesen ist, ist dabei nicht erforderlich. Vielmehr genügt ein für das praktische Leben brauchbarer Grad einer Gewissheit, der vernünftigen Zweifeln schweigen gebietet ohne sie, völlig auszuschließen.

Entscheidend ist, ob das Gericht die an sich möglichen Zweifel überwinden und sich von einem bestimmten Sachverhalt als wahr überzeugen kann (BGHZ 53, 245 = NJW 1970, 946; NJW 1993, 935 (937); NJW 2000, 053 (954)).

Diesen Maßstab zu Grunde gelegt ist das Gericht davon überzeugt, dass dem Beklagten das Mieterhöhungsverlangen vom 26.02.2021 am selben Tag per Einwurf in den Briefkasten durch den Zeugen Wolfgang Blum zuging. Dies steht fest aufgrund der Vernehmung des Zeugen ### im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 19.03.2024 sowie den zur Akte gereichten Lichtbildern (Bl. 324 f. d. A.)

Der Zeuge ### gab an, dass es sich bei dem von ihm in den Briefkasten geworfenen Schreiben um ein Mieterhöhungsverlangen oder eine Erinnerung daran gehandelt habe. Das Schreiben habe sei Sohn, der Kläger, gefertigt. Er habe gemeinsam mit dem Kläger das Schreiben in den Briefumschlag gelegt und diesen verschlossen. Anschließend habe er gemeinsam mit dem Kläger das Schreiben in den Briefkasten des Beklagten gesteckt. Er und der Kläger hätten eine Vielzahl von Immobilien, bei denen es immer wieder Probleme mit dem Zugang von Schreiben gebe.

Deshalb hätten er und der Kläger von dem Vorgang des Einwurfs Fotos angefertigt. Wann genau er das Schreiben in den Briefkasten geworfen habe, könne er nicht sagen, er meine aber, dies sei im vorigen Jahr erfolgt. Angesprochen auf die klägerseits zur Akte gereichten Lichtbilder (Bl. 324 f. d.A.) teilte der Zeuge mit, er sei auf den Lichtbildern zu sehen und diese würden den Vorgang des Einwurfs des Mieterhöhungsverlangens in den Briefkasten des Beklagten darstellen.

Auf Nachfrage des Klägervertreters, ob der Einwurf des in Rede stehenden Schreibens auch am 26.02.2021 erfolgt sein könne erklärt der Zeuge unter Verweis auf sein Alter von 78 Jahren, dass er Probleme habe, sich zu erinnern und es deshalb auch sein könne, dass der Einwurf bereits vor drei Jahren erfolgte. Auf Nachfrage des Klägervertreters ob der Zeuge sicher sei, dass der Einwurf in den Briefkasten des Beklagten erfolgte bejahte dies der Zeuge und wies darauf hin, dass es bereits davor schon Probleme mit dem Zugang von Schreiben gegeben habe.

Das Gericht folgt dieser Aussage. Der Zeuge schildert den Einwurf des Miterhöhungsverlangens vom 26.02.2021 nachvollziehbar als Reaktion auf die in der Vergangenheit bereits vorhandenen Schwierigkeiten betreffend den Zugang von Schreiben im Rahmen der Verwaltung der Immobilien des Zeugen ### und des Klägers. Dabei war der Zeuge während der gesamten Vernehmung bereit einzuräumen, sich nicht sicher an den Zeitpunkt des Einwurfs in den Briefkasten zu erinnern, was angesichts der Alltäglichkeit der streitigen Handlung, dem Einwurf eines Briefs in den Briefkasten, nachvollziehbar ist, ohne jedoch Zweifel an dem Inhalt des Schreibens, dass eine Mieterhöhung betraf zu haben. Konfrontiert mit den Lichtbildern (Bl. 324 f. d.A.) teilte der Zeuge ohne zu zögern mit, dass die Lichtbilder anlässlich des von ihm geschilderten Einwurfs des Mieterhöhungsschreibens in den Briefkasten des Beklagten von dem Kläger angefertigt wurden und erklärte in nachvollziehbarer Weise, dass in der Vergangenheit liegende Probleme mit dem Zugang von Schreiben Anlass dafür gewesen seien, Bilder von dem Einwurf des Schreibens zu fertigen.

Die Aussage des Zeugen wird durch die klägerseits zur Akte gereichten Lichtbilder (Bl. 324 f. d.A.) bestätigt.

Auf diesen Lichtbildern, die rechts unten mit 26.02.2021 das klägerseits behauptete Datum des Einwurfs des Mieterhöhungsverlangens vorn selbigen Tag versehen sind ist der Zeuge ### zu sehen, wie sich aus dein auf der Jacke der abgebildeten Person angehefteten Namensschild sowie der spontan und zweifelsfrei geäußerten Aussage des Zeugen ### im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 19.03.2024 ergibt.

3. Das dem Beklagten am 26.02.2021 zugegangene Mieterhöhungsschreiben vom 26.02.2021 ist ausreichend im Sinne des §§ 558a Abs. 2, Abs. 3 BGB begründet. In dem Mieterhöhungsverlangen nimmt der Kläger Bezug auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Karlsruhe aus dem Jahr 2021, nimmt eine Eingruppierung und Einstufung der streitgegenständlichen Wohnung anhand des Mietspiegels der Stadt Karlsruhe des Jahres 2021 vor und teilt dem Beklagten die seiner Ansicht nach anzuwendende Spanne von 7,65 bis 9,80 Miete pro m2 und die innerhalb der Spanne liegende, nach Ansicht des Klägers ortsübliche Vergleichsmiete in Höhe von 9,56 Euro pro m2 mit.

4. Die Klagefrist aus § 558b Abs. 2 S. 2 BGB von drei weiteren Monaten nach Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens beim Beklagten am 26.02.2021 hat der Kläger mit Einreichung der am 05.05.2021 bei Gericht eingegangenen Klage eingehalten.

5. Der für das Mieterhöhungsverlangen beweisbelastete Kläger konnte aber lediglich eine ortsübliche Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung in Höhe von 837,03 Euro nachweisen.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird nach § 558 Abs. 2 BGB gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 BGB abgesehen, geändert worden sind.

Dass die ortsübliche Vergleichsmiete der streitgegenständlichen Wohnung 9,29 Euro pro m2 beträgt steht fest aufgrund des Inhalts des Gutachtens des Sachverständigen Diplom-Ingenieurs ### vom 10.05.2022, seiner ergänzenden schriftlichen Stellungnahme vom 25.07.2023 (Bl. 225 d.A.) sowie dessen Anhörung im Rahmen der mündlichen Verhandlung vom 07.11.2023.

Der Sachverständige Diplom-Ingenieur ### hat im Rahmen seines Gutachtens vom 10.05.2022 für die Wohnung die ortsübliche Vergleichsmiete auf 9,29 Euro und damit aufgrund der Wohnfläche der streitgegenständlichen Wohnung von 90,10/m2 auf 837,03 monatlich bestimmt.

Nach der Rechtsprechung des BGH ist die ortsübliche Vergleichsmiete i. S. v. § 558 Abs. 2 BGB unter Berücksichtigung mehrerer Prüfungsstufen zu ermitteln. Das Gutachten muss zunächst auf der Grundlage einer ausreichend großen, repräsentativen Stichprobe vergleichbarer Wohnung erstellt werden. Die gewonnenen Daten sind sodann um sog. Ausreißermieten zu bereinigen, was etwa dadurch geschehen kann, dass Mieten eliminiert werden, die 20% über oder unter dem arithmetischen Mittelwert aller Mieten liegen.

Weiter müssen die Vergleichsmieten dem zutreffenden Zeitraum von sechs Jahren vor Zugang des Mieterhöhungsverlangen entnommen sein, vgl. § 558 Abs. 2 S. 1 BGB. Die Vergleichsmieten müssen sich aus Neuvertrags- und erhöhten Bestandsmieten zusammensetzen. Unter Berücksichtigung regionaler Marktgegebenheiten ist sodann aus den verbleibenden Vergleichsmieten die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, die häufig eine Spanne darstellen wird. Innerhalb dieser Spanne ist die konkrete Wohnung einzuordnen, um die sog. Einzelvergleichsmiete zu ermitteln, wobei es sich hierbei wiederum um eine Bandbreite handeln kann.

a) Diesen Maßstab zu Grunde gelegt begegnet die Vorgehensweise des Sachverständigen Diplom-Ingenieurs ### im Gutachten vom 10.05.2022 aus Sicht des Gerichts keine Bedenken. Das Gutachten des Sachverständigen beruht auf einer ausreichend großen Stichprobe, die auf der langjährigen Tätigkeit des Sachverständigen in seiner Arbeit mit Wohnungsunternehmen sowie im Rahmen einer Vielzahl von gerichtlichen Sachverständigenaufträgen tätig war. Aus der auf Grundlage dieser Tätigkeit erstellten Datenbank des Sachverständigen ermittelte dieser in einem ersten Schritt zehn Vergleichswohnungen, die wie die streitgegenständliche Wohnung auch in den äußeren Stadtteilen von Karlsruhe liegen, sich in Mehrfamilienhäusern mit vier bis zehn Wohneinheiten befinden, eine zur streitgegenständlichen Wohnung vergleichbaren Wohnungsgröße aufweisen und eine hervorragende Ausstattung aufweisen (vgl. Bl. 25 f. des Gutachtens vorn 10.05.2022). In einem zweiten Schritt wählte er zehn Vergleichswohnungen aus, die aufgrund begleitender Erkenntnisse und Erfahrungswerte mit dem streitgegenständlichen Bewertungsobjekt in der Gesamtschau besonders vergleichbar seien. Dabei stellte der Sachverständige sicher, dass vier der zu den Vergleichswohnungen zugehörigen Mieten Neuvermietungen und sechs der zu den Vergleichswohnungen gehörenden Mieten geänderte Bestandsmieten sind, mithin ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Neuvertrags- und erhöhten Bestandsmieten besteht. Die Mieten sämtlicher der zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die streitgegenständliche Wohnung durch den Sachverständigen herangezogene Wohnung wird seit einem Zeitpunkt innerhalb des Zeitraums von November 2015 bis Dezember 2020, mithin innerhalb des nach § 558 Abs. 2 S. 1 BGB maßgebliche Zeitraums von 6 Jahren ab Zugang des Mieterhöhungsverlangens am 26.02.2021.

Nachdem der Sachverständige die durchschnittliche Miete der zehn Vergleichswohnungen ermittelte, nahm der Sachverständige in einem dritten Schritt eine Anpassung der Mieten der Vergleichswohnungen vor.

Dabei nahm der Sachverständigen prozentuale Zu- bzw. Abschläge vor, um die zehn Vergleichswohnungen hinsichtlich der Bewertungsmaßstäbe Objekt-Art, Objekt-Größe, Objekt-Ausstattung, Objekt-Beschaffenheit, Makro-Lage sowie Mikro-Lage mit der streitgegenständlichen Wohnung zusätzlich besser vergleichbar zu machen woraus sich eine angepasste Vergleichsmiete der zehn Vergleichswohnungen von insgesamt 92,87 Euro pro m2, gerundet mithin 9,29 pro m2 ergab.

Von diesem ermittelten arithmetischen Mittel von 9,29 Euro/m2 seien im Anschluss im Wege zweier statistischer Methoden sog. Ausreißer auszuschließen. Im Rahmen der 2-Sigma-Regel seien solche Werte als Ausreißer zu qualifizieren, die um die ca. 2-fache Standardabweichung vom arithmetischen Mittel abweichen, was sämtliche Vergleichswerte die kleiner als 7,21 Euro/m2 und 11,37 Euro/m2 seien. Da keine der Mieten der zehn Vergleichswohnungen außerhalb des oben angeführten Bereichs liege, sei unter dem Blickwinkel der 2-Sigma-Regel keine Vergleichsmiete als Ausreißermiete auszuschließen. Die statistische Messzahl der Standardabweichung als durchschnittliche Streuung um das arithmetische Mittel ergebe, dass die Standardabweichung bei +/- 1,06 liege. Der Variationskoeffizient als Verhältnis der Standardabweichung zum arithmetischen Mittel ergebe, dass die Stichprobenwerte im Mittel mit 11,39 % um das arithmetische Mittel steuern, woraus sich ergebe, dass die gesuchte ortsübliche Vergleichsmiete mit einer Wahrscheinlichkeit 95% in dem Intervall von 8,53 Euro/m2 bis 10,05 Euro/m2 liege.

Diesen überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen schließt sich das Gericht nach eigener Überzeugungsbildung vollumfänglich an. Der Sachverständige hat das Gutachten für das Gericht in sich schlüssig und nachvollziehbar dargelegt. Durch die Überprüfung bzw. Einordnung des gefundenen Ergebnisses mittels der statischen Methoden der 2-Sigma-Regel sowie der Kontrolle über die Messzahl der Standardabweichung stellt der Sachverständige in seinem Gutachten die Richtigkeit seines gefundenen Ergebnisses sicher.

b) Für die Richtigkeit des vom Sachverständigen gefundenen Ergebnisses spricht ferner, dass das Ergebnis des Sachverständigen innerhalb der durch den Sachverständigen rein informatorisch gutachterlich festgestellten Spanne des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Karlsruhe aus dem Jahr 2021 steht. In Übereinstimmung mit dem Kläger kommt der Sachverständige insoweit zum Ergebnis, dass die Mietpreisspanne angesichts der Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in die Baujahresklasse 1996 – 2007, der Einordnung der Lage der Wohnung als „mit Nachteilen“, die Ausstattung der Wohnung als „hervorragend“ und der Größe der Wohnung von 90,01m2 bei 7,65 Euro/m2 bis 9,80 Euro/m2 liege.

c) Entgegen der Ansicht der Klägerseite bestehen keine durchgreifenden Bedenken gegen das durch den Sachverständigen gefundene Ergebnis. Soweit der Klägervertreter einzelne positive Eigenschaften der streitgegenständlichen Wohnung wie das Vorhandensein zweier zur Wohnung gehörender Kellerräume im Untergeschoss und das Vorhandensein einer regulier- und programmierbaren Funksteuerung für die Fußbodenheizung hervorhebt, weist der Sachverständige im Rahmen seiner schriftlichen Stellungnahme vom 25.07.2023 darauf hin, dass nicht jede einzelne Determinante der betrachteten Wohnungen übereinstimmen muss und eine Vergleichbarkeit auch dann gegeben sei, wenn der eine oder andere Teilnutzwert abweichende Eigenschaften zeige.

Mit den im Gutachten erfolgten Anpassungen der Vergleichsmieten an die streitgegenständliche Wohnung seien die Vergleichswohnungen in ihren mietrelevanten Merkmalen beschrieben. Diesen überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen schließt sich das Gericht an. Aus Sicht des Gerichts zeigen die durch den Sachverständigen anhand der Parameter Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit sowie Makro-Lage und Mikro-Lage vorgenommene Anpassung der Mieten der Vergleichswohnungen im Verhältnis zur streitgegenständlichen Wohnung, dass der Sachverständige die Einzelheiten der betrachteten Wohnungen im Rahmen seiner Beurteilung berücksichtigt hat.

Soweit der Kläger rügt, das zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Sachverständigen herangezogene Vergleichsobjekt 2 befinde sich in Karlsruhe-Grünwettersbach und es sei nicht nachvollziehbar, wie der Sachverständige zu dem Ergebnis komme, dass Vergleichsobjekt 2 weise eine vorteilhaftere Lagequalität auf, greift dieser Einwand nicht. In Ergänzung zu seinem schriftlichen Gutachten vom 10.05.2022 führt der Sachverständige in seiner Stellungnahme vom 25.07.2023 (Bl. 235 d.A.) hierzu aus, dass der Bergwald, in dem sich die streitgegenständliche Wohnung befinde eine Solitärsiedlung mitten im Wald ohne wesentlichen Bezug zu den übrigen Stadtteilen sei und außer einer nur freitags geöffneten Kaffeerösterei über keinerlei Geschäfte des täglichen Bedarfs verfüge. Demgegenüber verfüge der Stadtteil Grünwettersbach über diverse Arztpraxen, eine Apotheke, einen Therapeuten, einen Naturkostladen, zwei Bäckereien, einen Lebensmittelmarkt (Edeka), einige Angebote der Gastronomie, einen Friseur und diverse Freizeitangebote (u.a. ein Jugendzentrum). Diese Lageunterschiede seien sachgerecht in der Vergleichswertermittlung berücksichtigt worden.

Diesen Ausführungen schließt sich das Gericht an. Aus Sicht des Gerichts muss es im Rahmen der Vergleichswertermittlung Berücksichtigung finden, wenn eine Siedlung über wesentlich umfangreichere Geschäfte des täglichen Bedarfs verfügt. Aus dem Hinweis des Klägers, dass mittlerweile durch Anbieter wie Amazon oder Lebensmittellieferdienste Geschäfte des täglichen Bedarfs an Bedeutung einbüßen würden, mag generell für einzelne Bewohner einer Siedlung der Bedeutungsverlust solcher Geschäfte folgen, allerdings ändert das an dem generellen Einfluss der Erreichbarkeit von Geschäften zur Deckung des täglichen Bedarfs – eben weil nicht sämtliche Bewohner einer Siedlung ausschließlich ihren täglichen Bedarf durch Lieferdienste decken nichts.

d) Soweit der Kläger rügt, die im Rahmen des Gutachtens vom 10.05.2022 hinzugezogenen Vergleichsobjekte Nr. 8 und Nr. 9 seien aufgrund ihrer Lage in Knielingen nicht mit der streitgegenständlichen Wohnung vergleichbar und hierzu die Einholung eines weiteren Gutachtens beantragt, da dem Sachverständigen die erforderliche Sachkunde fehle und sich dieser selbst disqualifiziert habe, folgt das Gericht dem nicht. Der Umstand, dass das Ergebnis eines Sachverständigengutachtens einer Partei missfällt, rechtfertigt nicht die Einholung eines weiteren Sachverständigengutachtens.

Im Übrigen hat der Sachverständige im Rahmen der Anpassung der Vergleichsmieten sowohl für die Miete des Vergleichsobjekts Nr. 8, als auch für die Miete des Vergleichsobjekts Nr. 9 einen Abschlag von 1,2 % betreffend die Makro-Lage vorgenommen (S. 28 des Gutachtens vorn 10.05.2022). Insofern hat der Sachverständige dem seitens des Klägers monierten Bedenken hinsichtlich der Lage der Vergleichsobjekte Rechnung getragen. Hinzu kommt, dass nach den Wertungen des Karlsruher Mietspiegels aus dem Jahr 2021 in Knielingen liegenden Objekte der Lage nach zum äußeren Stadtrand gehören, die ausweislich S. 34 des Karlsruher Mietspiegels von 2021 regelmäßig dem Lagetyp L4 angehören, während zum Lagetyp 5 nahezu alle Lagen am südöstlichen Stadtrand, namentlich Bergwald, gehören.

II.

Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete für den zur streitgegenständlichen Wohnung gehörenden Stellplatz von bisher monatlich 20,00 Euro auf 25,00 Euro aus § 558 Abs. 1 S. 1 BGB. Dabei kann dahinstehen, ob §§ 558ff. BGB auf die Stellplatzmiete Anwendung finden, da in beiden Fällen kein Anspruch des Klägers auf Zustimmung zur Mietererhöhung betreffend die gesondert ausgewiesene Stellplatzmiete besteht.

Denn erachtete man die in § 558 Abs. 1 BGB erkennbar auf Wohnraum zugeschnittene Vorschrift nicht für anwendbar, so stünde dem Kläger die in § 558 Abs. 1 BGB vorgesehene Möglichkeit zur Mieterhöhung bereits unabhängig vom Vorliegen von deren Voraussetzungen nicht zur Verfügung und der Kläger wäre ohnehin an die im Mietvertrag getroffene Regelung betreffend die Höhe der Stellplatzmiete gebunden.

Aber selbst wenn man § 558ff. BGB für anwendbar halten würde, wofür aus Sicht des Gerichts die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Anwendbarkeit der Kündigungsvorschriften für Wohnraum auf Mischmietverhältnisse spricht (vgl. BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 sowie die zutreffenden Schlüsse daraus ziehend LG München I, Urteil vom 21.06.2023 – 14 S 11787/22), so stünde einem Anspruch des Klägers gegen den Beklagten auf Zustimmung zur Erhöhung der Stellplatzmiete jedenfalls das Fehlen einer den Anforderungen aus § 558a BGB entsprechend Begründung entgegen. In dem Mieterhöhungsverlangen vom 26.02.2021 begründete der Kläger nicht, warum die Stellplatzmiete von 20,00 Euro auf 25,00 Euro erhöht werden solle.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1 S. 1, 91a Abs. 1 S. 1 ZPO. Hinsichtlich des übereinstimmend für erledigt erklärten Antrags Ziff. 3) auf Zahlung der von 185,00 Euro auf 200,00 Euro angepassten monatlichen Betriebskostenvorauszahlung sind dem Beklagten die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen, da die ursprünglich zulässige Klage auf künftige Leistung im Sinne des § 259 ZPO angesichts der Betriebskostennachzahlung im Abrechnungsjahr 2017 in Höhe von 323,64 Euro, 2018 in Höhe von 304,61 Euro, 2019 in Höhe von 257,61 Euro und 2020 in Höhe von 187,60 Euro begründet war und der Beklagten deshalb bei Fortgang des Verfahrens insoweit unterlegen wäre.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708, 709, 711 ZPO.