Ein Mieter in Hamburg, seit vier Jahrzehnten Bewohner, geriet wegen ausstehender Betriebskosten in den Mietrückstand. Obwohl die Vermieter eine telefonische Ratenzahlung vehement bestritten, scheiterte die fristlose Kündigung überraschend.
Übersicht
- Das Urteil in 30 Sekunden
- Die Fakten im Blick
- Der Fall vor Gericht
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Das Urteil in der Praxis
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Kann ein Telefonat meine Kündigung wegen Mietrückstand noch abwenden?
- Was sind meine Rechte, wenn der Vermieter trotz Ratenzahlung kündigt?
- Was muss ich tun, wenn mein Vermieter wegen Mietrückstand kündigt?
- Was tun, wenn der Vermieter meine Ratenzahlung nicht anerkennt?
- Wie mache ich meine Ratenzahlungsvereinbarung rechtlich wasserdicht?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 9 C 6/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Urteil in 30 Sekunden
- Das Problem: Ein Mieter hatte einen Mietrückstand und vereinbarte telefonisch eine Ratenzahlung mit der Hausverwaltung. Trotz dieser Vereinbarung kündigten die Vermieter das Mietverhältnis.
- Die Rechtsfrage: Kann eine telefonisch getroffene Ratenzahlungsvereinbarung eine Kündigung des Mietverhältnisses verhindern?
- Die Antwort: Ja, die Kündigung war nicht wirksam. Das Gericht erkannte die telefonische Ratenzahlungsvereinbarung an, da die Vermieter die erste Rate akzeptierten.
- Die Bedeutung: Mündliche Vereinbarungen können wirksam sein. Das Verhalten einer Partei, wie die Annahme von Raten, kann ein berechtigtes Vertrauen schaffen.
Die Fakten im Blick
- Gericht: Amtsgericht Hamburg
- Datum: 22.01.2025
- Aktenzeichen: 9 C 6/24
- Verfahren: Klageverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht, Allgemeines Schuldrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Die Eigentümerinnen einer Mietwohnung in Hamburg. Sie wollten den Mieter wegen angeblicher Mietrückstände kündigen und die Wohnung räumen lassen.
- Beklagte: Der Mieter der Wohnung in Hamburg. Er wehrte sich gegen die Kündigung, weil er Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen verrechnet hatte und eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen wurde.
Worum ging es genau?
- Sachverhalt: Die Vermieterinnen kündigten dem Mieter fristlos und hilfsweise ordentlich wegen angeblicher Mietrückstände. Der Mieter bestritt die Rückstände mit Verweis auf formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen und eine mündliche Ratenzahlungsvereinbarung.
Welche Rechtsfrage war entscheidend?
- Kernfrage: Durften die Vermieterinnen dem Mieter wegen Mietrückständen kündigen, obwohl der Mieter Guthaben verrechnete und behauptete, eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen zu haben?
Entscheidung des Gerichts:
- Urteil im Ergebnis: Die Räumungsklage der Vermieterinnen wurde abgewiesen.
- Zentrale Begründung: Das Gericht entschied, dass die Vermieterinnen aufgrund einer Ratenzahlungsvereinbarung und ihres eigenen Verhaltens nicht berechtigt waren, den Mietvertrag wegen der behaupteten Zahlungsrückstände zu kündigen.
- Konsequenzen für die Parteien: Der Mieter durfte in der Wohnung bleiben, und die Vermieterinnen mussten die gesamten Prozesskosten tragen.
Der Fall vor Gericht
Hat ein Telefongespräch die Macht, eine Kündigung abzuwenden?
Telefon klingelt. Ein Mieter, in Sorge wegen eines Fehlers bei den Mietzahlungen, sucht das Gespräch mit seiner Hausverwaltung. Ein mündliches Abkommen über Ratenzahlungen, so dachte er, war getroffen. Die Vermieter sahen das ganz anders und schickten nur Wochen später die Kündigung. Das Amtsgericht Hamburg musste klären: Hat ein Anruf wirklich die Macht, eine Kündigung abzuwenden – oder war hier der Vermieter im Recht?
Worum ging es den Vermietern?
Die Eigentümerinnen der Hamburger Wohnung, als Vermieterinnen tätig, sahen einen erheblichen Mietrückstand. Sie argumentierten, die monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten seien um 25 Euro wirksam erhöht worden. Eine fristlose Kündigung, so ihre Ansicht, war gerechtfertigt. Auch bestritten sie vehement, dass es ein verbindliches Ratenzahlungsabkommen gab. Ihre Mitarbeiterin habe deutlich gemacht, dass jede Vereinbarung der Rücksprache mit der Eigentümerin und einer schriftlichen Bestätigung bedürfe.
Was sagte der langjährige Mieter?
Der Mieter, seit vier Jahrzehnten Bewohner der Wohnung, sah die Lage anders. Er bezweifelte die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019 bis 2021. Dort ausgewiesene Guthaben verrechnete er mit Mietforderungen. Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlung um 25 Euro akzeptierte er nicht. Am entscheidendsten: Er behauptete, mit der Mitarbeiterin der Hausverwaltung telefonisch eine Ratenzahlungsvereinbarung getroffen zu haben. Demnach würde er die Rückstände in monatlichen Schritten von 100 Euro tilgen. Das tat er dann auch ab Mitte August 2023. Der Mieter wies auf seine lange Mietzeit und sein sonst stets pünktliches Zahlungsverhalten hin. Er habe sofort versucht, den Fehler zu beheben.
Konnten die Vermieter fristlos kündigen?
Das Gericht verneinte dies. Es rechnete nach: Die monatliche Gesamtmiete betrug 1.338,75 Euro. Zum Zeitpunkt der Kündigung schuldete der Mieter noch 1.300 Euro. Er hatte also bereits eine Rate von 100 Euro gezahlt. Dieser Rückstand von 1.300 Euro erreichte nicht die gesetzliche Schwelle für eine fristlose Kündigung, die eine Monatsmiete übersteigen muss.
Der Mieter durfte die Guthaben aus den Betriebskostenabrechnungen verrechnen. Die Abrechnungen der Jahre 2019 bis 2021 waren formell fehlerhaft. Ihnen fehlten grundlegende Angaben wie die Gesamtkosten, ein klarer Verteilerschlüssel oder eine nachvollziehbare Berechnung des Mieteranteils. Auch die angeblich erhöhte Vorauszahlung um 25 Euro hatte keine Grundlage.
Was war mit der ordentlichen Kündigung?
Auch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung scheiterte. Ein Zahlungsverzug lag vor. Trotzdem durften die Vermieter nicht kündigen. Der entscheidende Punkt war die telefonische Ratenzahlungsvereinbarung. Das Gericht hörte den Mieter und seinen Untermieter an. Der Mieter schilderte die Details des Gesprächs überzeugend und konsistent. Der Untermieter bestätigte zentrale Punkte – die explizite Zusage von 100 Euro Ratenzahlung, die emotionale Erleichterung des Mieters. Das Gericht fand diese Aussagen glaubwürdig. Die Mitarbeiterin der Verwaltung hingegen überzeugte das Gericht nicht, sie habe die Ratenvereinbarung klar abgelehnt.
Die Vermieter schufen durch ihr Verhalten einen Vertrauenstatbestand: Sie nahmen die erste Rate entgegen und reagierten erst zwei Wochen später mit der schriftlichen Kündigung. Dieses Zögern begründete ein berechtigtes Vertrauen beim Mieter. Eine Kündigung wäre unter diesen Umständen treuwidrig, also widersprüchlich und ungerecht. Zudem zählte das Gericht die über 40 Jahre andauernde Mietzeit und die sofortigen Bemühungen des Mieters, die Rückstände zu tilgen, zu seinen Gunsten. Eine Fortsetzung des Mietverhältnisses war für die Vermieter zumutbar.
Welche Argumente der Vermieter blieben ungehört?
Die Vermieter versuchten, die Entscheidung anzufechten, aber das Gericht wies ihre Gegenargumente zurück:
- Die Betriebskostenabrechnungen waren wirksam? Nein, das Gericht bestätigte die formellen Mängel. Ein Verweis auf eine Belegeinsicht reichte nicht aus. Die Abrechnung selbst muss die notwendigen Rechenschritte transparent machen.
- Es gab keine Ratenzahlungsvereinbarung? Das Gericht glaubte den Mieter und seinen Zeugen. Das Verhalten der Vermieter, die erste Rate zu akzeptieren, sprach gegen eine klare Verweigerung der Verwaltung.
- Eine ordentliche Kündigung war trotzdem gerechtfertigt? Nein. Obwohl weiterhin ein Restverzug bestand, wirkte die Ratenvereinbarung als Vertrauensbasis. Eine Kündigung danach wäre treuwidrig.
- Der Mieter war selbst schuld am Fehler? Ja, ein Verschulden des Mieters lag vor, da ein Dauerauftrag falsch eingerichtet wurde. Doch dieser anfängliche Fehler war im Gesamtkontext der Ratenvereinbarung und des Verhaltens der Verwaltung nicht kündigungsrelevant.
- Die Vermieter hätten früher reagieren müssen? Das Gericht sah es als weiteren Punkt, der das Vertrauen des Mieters stärkte. Spätestens mit Eingang der ersten Rate am 15. August 2023 hätte die Verwaltung den angeblichen Irrtum aufklären müssen.
Die Urteilslogik
Ein Gericht erkennt an, dass nicht nur geschriebene Worte, sondern auch mündliche Absprachen und tatsächliches Verhalten bindende Rechtsfolgen erzeugen.
- Formale Genauigkeit zählt: Betriebskostenabrechnungen müssen alle erforderlichen Rechenschritte transparent aufschlüsseln, um rechtlich wirksame Forderungen zu begründen.
- Mündliche Zusagen schaffen Vertrauen: Telefonische Vereinbarungen können rechtlich bindend wirken und berechtigtes Vertrauen erzeugen, besonders wenn Handlungen der Parteien diese Absprachen untermauern.
- Widersprüchliches Verhalten ist unzulässig: Wer durch sein Handeln Vertrauen bei einer Vertragspartei weckt, darf dieses nicht durch eine entgegenstehende Kündigung zerstören, da dies dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspricht.
Das Recht schützt jenes berechtigte Vertrauen, das aus der Kombination von gesprochenen Zusagen und dem konsequenten Handeln der Beteiligten erwächst.
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Das Urteil in der Praxis
Für jeden, der Mietverhältnisse verwaltet, sollte dieses Urteil ab sofort eine gnadenlose Lektion sein. Es zeigt unmissverständlich: Ein einziges Telefonat, gefolgt von einer zögerlichen Reaktion auf eine erste Rate, kann eine Kündigung nachhaltig aushebeln. Gerichte werten den so geschaffenen Vertrauenstatbestand schwerer als formale Ansprüche oder spätere Einwände des Vermieters. Wer ein mündliches Angebot nicht klar zurückweist und dann eine Zahlung annimmt, verspielt sein Kündigungsrecht – selbst bei bestehendem Mietverzug.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Kann ein Telefonat meine Kündigung wegen Mietrückstand noch abwenden?
Ja, eine mündliche Ratenzahlungsvereinbarung am Telefon kann Ihre Kündigung wegen Mietrückstand tatsächlich abwenden, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen. Gerichte erkennen solche Abmachungen als bindend an, besonders wenn Zeugen das Gespräch belegen können oder der Vermieter die mündliche Zusage nachträglich durch sein Verhalten, etwa durch die Annahme erster Teilzahlungen, bestätigt. Ihre mündliche Vereinbarung hat vor Gericht durchaus Gewicht, aber nur, wenn Sie sie beweisen können.
Juristen nennen das Vertrauensschutz. Nimmt der Vermieter nach einem Anruf erste Ratenzahlungen entgegen und zögert dann mit einer Kündigung, entsteht ein Vertrauenstatbestand. Eine spätere Kündigung wäre unter solchen Umständen treuwidrig und damit unwirksam. Lange Mietzeiten und sofortige Bemühungen, den Rückstand zu tilgen, stärken Ihre Position zusätzlich.
Ein Hamburger Mieter erlebte genau das: Er vereinbarte telefonisch, seine Rückstände in monatlichen Schritten von 100 Euro zu tilgen. Das Gericht glaubte ihm – auch dank seines Untermieters, der das Gespräch bestätigte und die Erleichterung des Mieters überzeugend schilderte. Weil der Vermieter sogar die erste Rate annahm und erst zwei Wochen später kündigte, urteilte das Gericht: Vertrauensbruch.
Verlassen Sie sich jedoch niemals blind auf eine bloße mündliche Zusage. Das Risiko, dass Aussage gegen Aussage steht, ist immens und könnte Ihre Wohnung kosten. Sichern Sie jede telefonische Ratenzahlungsvereinbarung sofort schriftlich ab, um Ihre Existenz als Mieter zu schützen!
Was sind meine Rechte, wenn der Vermieter trotz Ratenzahlung kündigt?
Wird Ihnen trotz vereinbarter Ratenzahlung gekündigt, steht der Vermieter oft auf dünnem Eis. Denn hat er die Raten akzeptiert und Sie haben bereits gezahlt, kann eine spätere Kündigung wegen des verbleibenden Rückstands als treuwidrig und damit unwirksam gelten. Ihre Anstrengungen sind also keineswegs umsonst – kämpfen lohnt sich!
Der Grund für diese juristische Schranke ist ein sogenannter Vertrauenstatbestand: Indem Ihr Vermieter Ihre Ratenzahlungen annimmt und nicht sofort reagiert, schafft er eine Erwartung, auf die Sie sich verlassen dürfen. Juristen nennen das Treuwidrigkeit – ein Widerspruch im Verhalten, den das Gesetz nicht duldet. Ihr Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wird erheblich gestärkt, besonders wenn Sie die mündliche Vereinbarung beweisen können und sich um sofortige Tilgung bemühten.
Ein klassisches Beispiel liefert der Hamburger Fall: Dort hatte der Mieter eine telefonische Ratenzahlung vereinbart und sofort die erste Rate überwiesen. Die Vermieter nahmen die Zahlung entgegen und reagierten erst zwei Wochen später mit der schriftlichen Kündigung. Dieses Zögern begründete ein berechtigtes Vertrauen beim Mieter, und das Gericht stufte die Kündigung als widersprüchlich und ungerecht ein. Hat der Vermieter zudem die Kündigung auf fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen oder unbegründete Mieterhöhungen gestützt, haben Sie ein Verrechnungsrecht – das entzieht der Kündigung zusätzlich die Grundlage.
Legen Sie innerhalb der gesetzten Frist schriftlich Widerspruch gegen die Kündigung ein, begründen Sie diesen mit der bestehenden Ratenzahlungsvereinbarung und Ihren fristgerecht geleisteten Zahlungen und suchen Sie umgehend rechtliche Beratung.
Was muss ich tun, wenn mein Vermieter wegen Mietrückstand kündigt?
Sobald Ihr Vermieter eine Kündigung wegen Mietrückstand ausspricht, prüfen Sie umgehend deren Rechtmäßigkeit und die zugrunde liegenden Forderungen. Wichtig ist, sofort zu handeln: Legen Sie gegebenenfalls Widerspruch ein und versuchen Sie, den ausstehenden Mietrückstand schnellstmöglich zu begleichen. Viele Kündigungen sind wegen Formfehlern oder geringfügigen Rückständen unwirksam.
Juristen wissen: Eine fristlose Kündigung ist nur bei mehr als einer Monatsmiete Rückstand zulässig und muss zügig nach Kenntnis des Verzugs erfolgen. Prüfen Sie umgehend die genaue Höhe des Rückstands und alle gesetzten Fristen. Oft können Sie Forderungen des Vermieters anfechten, etwa fehlerhafte Betriebskostenabrechnungen oder unbegründete Mieterhöhungen, um den angeblichen Rückstand zu mindern.
Ein passender Vergleich: Ein Mieter hatte 1.300 Euro Rückstand. Trotz des Betrags konnte eine fristlose Kündigung abgewendet werden. Der Grund: Dieser Rückstand unterschritt die gesetzliche Schwelle einer Monatsmiete, und der Mieter durfte zudem Guthaben aus formell fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019 bis 2021 verrechnen. Das Beispiel zeigt: Formelle Korrektheit und der genaue Betrag sind entscheidend.
Suchen Sie aktiv das Gespräch mit dem Vermieter für eine Ratenzahlungsvereinbarung. Ihre Bemühungen zur Tilgung des Rückstands können eine Kündigung unwirksam machen oder ein Gericht milde stimmen. Untätigkeit ist hier Ihr größter Fehler.
Machen Sie sofort Kopien der Kündigung und aller relevanten Mietunterlagen; vereinbaren Sie umgehend einen Termin beim Mieterverein oder einem Fachanwalt für Mietrecht zur Prüfung Ihrer Lage.
Was tun, wenn der Vermieter meine Ratenzahlung nicht anerkennt?
Wenn der Vermieter eine mündliche Ratenzahlungsvereinbarung nicht anerkennt, obwohl Sie bereits Zahlungen geleistet haben, müssen Sie die Existenz der Vereinbarung beweisen; Gerichte können diese als bindend ansehen, wenn Ihr Verhalten und das des Vermieters einen Vertrauenstatbestand geschaffen haben oder glaubwürdige Zeugen existieren. Oft liegt der Haken im fehlenden schriftlichen Beweis. Doch keine Panik: Das Verhalten des Vermieters ist hier entscheidend.
Akzeptierte er Ihre erste Rate und kündigte erst später, wirkt das vor Gericht widersprüchlich. Juristen nennen dies einen Vertrauenstatbestand: Er darf sich nicht erst so verhalten, als ob die Vereinbarung gilt, und dann das Gegenteil behaupten. Ein passender Vergleich ist, wenn Sie mündlich ein Geschäft abschließen und der Partner die erste Ware annimmt. Plötzlich bestreitet er den Deal. Vor Gericht zählen dann Beweise: Zeugenaussagen sind Gold wert.
Genau so entschied ein Gericht, als ein Mieter und sein Untermieter überzeugend eine 100-Euro-Ratenzahlung schilderten. Der Untermieter bestätigte die Details, auch die emotionale Erleichterung des Mieters. Das Gericht fand diese Aussagen glaubwürdig, obwohl der Vermieter die Vereinbarung bestritt. Parallel dazu sollten Sie den ursprünglichen Mietrückstand genau unter die Lupe nehmen. Stimmen die Betriebskostenabrechnungen wirklich? Oder könnten Ihnen Verrechnungsrechte zustehen, die den vermeintlichen Rückstand schmälern? Hier verstecken sich oft weitere Argumente für Ihre Position.
Dokumentieren Sie umgehend alle Kommunikationsversuche und Zahlungen lückenlos und suchen Sie schnellstmöglich rechtlichen Rat, um Ihre Beweislage zu stärken.
Wie mache ich meine Ratenzahlungsvereinbarung rechtlich wasserdicht?
Eine Ratenzahlungsvereinbarung wird rechtlich wasserdicht, indem Sie diese ausnahmslos schriftlich festhalten und vom Vermieter gegenzeichnen lassen. Zudem sind alle Zahlungen via Banküberweisung transparent zu dokumentieren, um jeden Nachweis bei späteren Unstimmigkeiten griffbereit zu haben und unerwarteten Kündigungen vorzubeugen. Nur so schützen Sie sich effektiv vor dem Risiko, dass mündliche Absprachen später bestritten werden.
Mündliche Zusagen sind juristisch oft ein Kartenhaus. Was telefonisch oder persönlich besprochen wurde, kann schnell bestritten werden, wenn es hart auf hart kommt. Der Fehler wäre, sich nach einem vermeintlich positiven Telefonat entspannt zurückzulehnen und die schriftliche Fixierung zu versäumen. Juristen nennen dies später eine „Aussage gegen Aussage“-Situation – und die geht selten gut aus.
Selbst wenn Sie glauben, Ihr Vermieter sei vertrauenswürdig, fordert die Realität oft klare Belege. Wie der jüngste Fall vor dem Amtsgericht Hamburg zeigte, wo die Vermieterseite explizit betonte: „Ihre Mitarbeiterin habe deutlich gemacht, dass jede Vereinbarung der Rücksprache mit der Eigentümerin und einer schriftlichen Bestätigung bedürfe.“ Diese Haltung ist weit verbreitet und unterstreicht die Notwendigkeit formaler Klarheit.
Fordern Sie deshalb immer eine schriftliche Bestätigung der Ratenzahlungsvereinbarung vom Vermieter an. Diese muss die Gesamthöhe des Rückstands, die genaue Ratenhöhe, das Startdatum und die Laufzeit präzise auflisten. Leisten Sie alle Ratenzahlungen ausschließlich per Banküberweisung. Der Verwendungszweck sollte dabei unmissverständlich sein: „Ratenzahlung Mietrückstand [Monat/Jahr] gemäß Vereinbarung vom [Datum]“. Jedes Dokument – E-Mails, Briefe, Kontoauszüge – ist ein potenzielles Beweismittel. Sammeln Sie alles sorgfältig.
Agieren Sie proaktiv: Nach jeder mündlichen Zusage schicken Sie sofort ein Schreiben oder eine E-Mail, fassen die Eckpunkte zusammen und fordern eine schriftliche Gegenbestätigung.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Fristlose Kündigung (Schwelle)
Eine Fristlose Kündigung im Mietrecht ist die härteste Form der Vertragsbeendigung und erfordert stets einen gravierenden Vertragsverstoß, der dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht. Sie ermöglicht es, den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist sofort zu beenden. Das Gesetz legt dabei exakte Hürden fest, um Mieter vor willkürlichen und existenzbedrohenden Räumungen zu schützen.
Beispiel: Im konkreten Fall scheiterte die fristlose Kündigung der Vermieter, weil der Mietrückstand von 1.300 Euro die gesetzliche Schwelle von mehr als einer Monatsmiete nicht erreichte.
Formelle Mängel
Formelle Mängel beschreiben Fehler in der strukturellen oder formalen Gestaltung eines Dokuments, die dessen rechtliche Wirksamkeit beeinträchtigen, selbst wenn der Inhalt materiell korrekt sein mag. Diese Vorschriften existieren, damit wichtige Unterlagen wie Betriebskostenabrechnungen für den Empfänger stets klar, transparent und nachvollziehbar sind. Das schafft Rechtssicherheit und ermöglicht eine Überprüfung ohne unnötigen Aufwand.
Beispiel: Die Betriebskostenabrechnungen der Jahre 2019 bis 2021 litten an formellen Mängeln, da grundlegende Angaben wie Gesamtkosten, Verteilerschlüssel oder der Mieteranteil fehlten.
Treuwidrigkeit
Juristen sprechen von Treuwidrigkeit, wenn ein Verhalten als widersprüchlich oder ungerecht erscheint, weil es gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstößt – also gegen das Gebot, sich fair und verlässlich zu verhalten. Dieses Prinzip soll verhindern, dass jemand erst Erwartungen weckt und sich dann grundlos anders verhält, was zu unbilligen Ergebnissen für die andere Partei führen würde.
Beispiel: Die Vermieter handelten treuwidrig, als sie die erste Ratenzahlung akzeptierten und erst zwei Wochen später die schriftliche Kündigung versandten, obwohl der Mieter bereits auf die Vereinbarung vertraute.
Verrechnungsrecht
Ein Verrechnungsrecht ermöglicht es einer Partei, eine bestehende Forderung gegen eine andere, gleichartige Forderung aufzurechnen, sodass sich beide gegenseitig aufheben und der geschuldete Betrag sinkt oder ganz entfällt. Dieses Recht dient dazu, unnötige doppelte Zahlungsströme zu vermeiden und in einem Schuldverhältnis eine gerechte Saldoziehung zu ermöglichen.
Beispiel: Dem Mieter stand ein Verrechnungsrecht zu, da er Guthaben aus den fehlerhaften Betriebskostenabrechnungen gegen die Mietforderungen der Vermieter aufrechnen durfte.
Vertrauenstatbestand
Ein Vertrauenstatbestand entsteht, wenn eine Partei durch ihr Verhalten bei der anderen Partei ein berechtigtes Vertrauen in eine bestimmte Sachlage oder Absprache weckt. Das Gesetz schützt dieses Vertrauen, um die Stabilität von Rechtsbeziehungen zu gewährleisten und zu verhindern, dass jemand durch sein widersprüchliches Handeln einen Dritten schädigt.
Beispiel: Die Annahme der ersten Rate durch die Hausverwaltung schuf einen Vertrauenstatbestand beim Mieter, der sich daraufhin auf die Gültigkeit der Ratenzahlungsvereinbarung verlassen durfte.
Zumutbarkeit (der Vertragsfortsetzung)
Die Zumutbarkeit der Vertragsfortsetzung bewertet, ob es einer Vertragspartei unter Abwägung aller Umstände gerechtfertigt und tragbar ist, die vertragliche Beziehung fortzusetzen, insbesondere nach einem Pflichtverstoß. Dieses Kriterium hilft Gerichten zu entscheiden, ob ein Recht auf Kündigung besteht oder ob die Fortsetzung des Vertrags trotz Schwierigkeiten zumutbar bleibt, um unbillige Härten zu vermeiden.
Beispiel: Angesichts der über 40-jährigen Mietzeit und der sofortigen Bemühungen des Mieters zur Tilgung des Rückstands war den Vermietern die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB)
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nur bei einem erheblichen Mietrückstand möglich, der meist mindestens zwei Monatsmieten erreicht.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieter konnten das Mietverhältnis nicht fristlos beenden, da der tatsächlich geschuldete Betrag nach Abzug der bereits geleisteten Rate und der Verrechnung von Guthaben unterhalb dieser gesetzlichen Schwelle lag.
- Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB)
Alle Beteiligten müssen sich im Rechtsverkehr ehrlich und fair verhalten, und es ist unzulässig, widersprüchliches Verhalten zum Nachteil anderer auszunutzen.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Vermieter handelten treuwidrig, indem sie zunächst eine Rate des Mieters entgegennahmen und erst zwei Wochen später die Kündigung aussprachen, da dies beim Mieter ein berechtigtes Vertrauen auf die Ratenzahlungsvereinbarung geschaffen hatte.
- Formelle Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen (Prinzip der Transparenz)
Eine Betriebskostenabrechnung muss alle relevanten Kosten, den Verteilerschlüssel und die Berechnung des Mieteranteils klar und nachvollziehbar ausweisen.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die vom Vermieter vorgelegten Betriebskostenabrechnungen waren wegen fehlender grundlegender Angaben formell fehlerhaft, wodurch der Mieter die dort ausgewiesenen Guthaben zu Recht mit den Mietforderungen der Vermieter verrechnen durfte.
- Wirksamkeit mündlicher Vereinbarungen (Prinzip der Formfreiheit)
Verträge können auch mündlich oder durch schlüssiges Verhalten wirksam geschlossen werden, sofern das Gesetz keine bestimmte Form zwingend vorschreibt.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht hielt die vom Mieter behauptete telefonische Ratenzahlungsvereinbarung für wirksam, was die Fälligkeit der Mietrückstände änderte und somit eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs erschwerte.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg – Az.: 9 C 6/24 – Urteil vom 22.01.2025
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