In den letzten Jahren sind die Mieten auf breiter Front gestiegen. Günstiger Wohnraum ist ein zu einem äußerst begehrten Gut geworden. Aber selbst wer eine günstige Wohnung ergattert hat, kann sich nicht sicher sein, dass es dauerhaft bei der eingangs vereinbarten Miete bleibt. Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter das Recht die Miete zu erhöhen. Viele Vermieter sind der Meinung, dass sie die Miete nach einigen Jahren automatisch anheben dürfen, dies ist aber nicht der Fall, eine Mietpreiserhöhung bedarf immer einer guten Begründung.
Formale Anforderungen an eine rechtmäßige Mieterhöhung
Der Vermieter muss sein Mieterhöhungsverlangen schriftlich mitteilen und einen nachvollziehen Grund für das Vorhaben nennen. Der Gesetzgeber hat drei Gründe definiert, die eine Mieterhöhung rechtfertigen können:
- Ein Anstieg der ortsüblichen Vergleichsmiete (siehe Mietspiegel)
- Ein Anstieg der notwendigen Betriebskosten
- Die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen
Der Vermieter darf nur eine „angemessene“ Mietpreiserhöhung vornehmen. Was angemessen ist, richtet sich in erster Linie nach dem örtlichen Mietspiegel. Er wird von den Gemeinden auf Basis von fünf wohnwertbildenden Faktoren ermittelt. Dazu zählen Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einer Wohnung. Aus der Durchschnittsmiete von Wohnungen, die sich hinsichtlich dieser Kriterien gleichen, wird die „örtliche Vergleichsmiete ermittelt“.
Eine Mieterhöhung aufgrund gestiegener Betriebskosten ist in der Regel an keine besonderen Voraussetzungen geknüpft, anders verhält es sich bei einer Anhebung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen oder einer Angleichung an den örtlichen Mietspiegel.
Mieterhöhung nach Modernisierung
Eine Modernisierung muss den Gebrauchswert der Mietwohnung nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine langfristige Einsparung von Wasser/Energie zur Folge haben – anderenfalls kann der Vermieter keine Mieterhöhung geltend machen. Darüber hinaus gibt es zahlreiche Ausnahmen und Reglementierungen, die den Mieter vor einer Mietpreiserhöhung schützen. Im Zweifel lohnt es sich einen Rechtsanwalt mit der Überprüfung des Falles zu beauftragen.
Mieterhöhung zwecks Anpassung an den örtlichen Mietspiegel
Die Angleichung an den örtlichen Mietspiegel ist die häufigste Begründung für eine Mieterhöhung. Der Gesetzgeber hat hierfür bestimmte Grenzen und Fristen erlassen, um die Mieter vor einer raschen Mieterhöhung zu schützen. Grundsätzlich darf die Miete binnen drei Jahren um maximal 20% angehoben werden. Zwischen der letzten Mieterhöhung und der Ankündigung einer neuen Anhebung muss mindestens ein Jahr liegen. Die erhöhte Miete darf frühestens 15 Monate nach der letzten Anhebung eingefordert werden.
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